額外印花稅（SSD）加強版及買家印花稅（BSD）推出逾月，上周主事的財政司司長曾俊華先生表示，11月樓市炒賣氣氛已見收斂，兩招初見成效。言猶在耳，市傳聯儲局將推出新一輪量化寬鬆；樓市在利好利淡消息交互刺激下，後市仍不明朗。
據云新一輪量寬，是聯儲局每月再以450億美元購買美國國債；相對於QE3每月400億美元購買按揭抵押債劵，規模更大。QE4（或者叫QE3.5？）如 真的推出，美國量寬將進一步擴大，市場游資氾濫、利率偏低的情況將持續，原則上利好本地樓市。不過，現時難以估計量寬利好樓市的威力大，抑或是港府兩招的 影響大。
辣招只押後用家入市
兩招辣招在本質上是增加短線炒家、及非本地個人買家的買賣成本。在方向上，我們認同，現時的確有需要壓抑外來購買力及短線投資。問題是，即使是在「最理 想」的情況，兩辣招也不能改變基本的需求關係--單是本地人置業的剛性需求無從減少，兩招在本質上是拖字訣--壓抑外來買家及投資者購買力之餘，令自住買 家亦持觀望態度，從而在短期內減低樓價升幅。要真正解決上車客難以置業問題，唯有等待供應增加。
問題是，雖然港府高層不斷表明有意增加供應；但暫時來說，看不到數年內住宅供應會有明顯增加。根據運輸及房屋局對施工量的估計，直至2012年9月有約 1.6萬個私宅動工，但此數字大概只可部分抵銷過去數年動工量偏低的情況（見圖）。另一方面，近年公屋落成量亦維持在1.4萬個單位左右，要在2015、 16年才回升至2萬個單位。
住屋剛性需求持續上升
住屋供應不足有待解決相對來說，人口持續增加，本地家庭的住屋剛性需求在持續上升。單以新婚數字為例，根據統計處資料，2011年有58,000宗婚姻登 記。當然，新婚不一定要新居，可能是一方本來獨居或與家人居住，另一方婚後遷入；或者雙方本來已是同居等等。但大致上新婚數字（5.8萬）與公私營房屋落 成量（約3萬）的差距，解釋了為何青年人對樓價高企難以入市的怨氣為何特別大。本地住宅供應在2002年後一直偏緊，樓價本來已有上升壓力，量寬卻是令情 況進一步惡化。
樓市成交量的確被兩招壓下--外來買家、短線投資者入市量大減、連帶用家亦轉趨觀望。但值得擔心的是，剛性需求不會因辣招而減少，只是延後入市，一旦外圍有利好消息刺激，壓抑的購買力一次過爆發，反而會令樓價出現更大波幅。
我們沒有水晶球不知道在QE4之後，是否還會有QE5、6、7或更多QE；相反亦無從估計此幾批QE會不會在2014年前收回。但有需要入市的用家，不妨聽從官方建議，在估算自己的供款能力時，宜保守一點，為自己留下更多應對未來息口回升的緩衝空間。
原文刊於經濟日報網站 2012年12月12日
據云新一輪量寬，是聯儲局每月再以450億美元購買美國國債；相對於QE3每月400億美元購買按揭抵押債劵，規模更大。QE4（或者叫QE3.5？）如 真的推出，美國量寬將進一步擴大，市場游資氾濫、利率偏低的情況將持續，原則上利好本地樓市。不過，現時難以估計量寬利好樓市的威力大，抑或是港府兩招的 影響大。
辣招只押後用家入市
兩招辣招在本質上是增加短線炒家、及非本地個人買家的買賣成本。在方向上，我們認同，現時的確有需要壓抑外來購買力及短線投資。問題是，即使是在「最理 想」的情況，兩辣招也不能改變基本的需求關係--單是本地人置業的剛性需求無從減少，兩招在本質上是拖字訣--壓抑外來買家及投資者購買力之餘，令自住買 家亦持觀望態度，從而在短期內減低樓價升幅。要真正解決上車客難以置業問題，唯有等待供應增加。
問題是，雖然港府高層不斷表明有意增加供應；但暫時來說，看不到數年內住宅供應會有明顯增加。根據運輸及房屋局對施工量的估計，直至2012年9月有約 1.6萬個私宅動工，但此數字大概只可部分抵銷過去數年動工量偏低的情況（見圖）。另一方面，近年公屋落成量亦維持在1.4萬個單位左右，要在2015、 16年才回升至2萬個單位。
住屋剛性需求持續上升
住屋供應不足有待解決相對來說，人口持續增加，本地家庭的住屋剛性需求在持續上升。單以新婚數字為例，根據統計處資料，2011年有58,000宗婚姻登 記。當然，新婚不一定要新居，可能是一方本來獨居或與家人居住，另一方婚後遷入；或者雙方本來已是同居等等。但大致上新婚數字（5.8萬）與公私營房屋落 成量（約3萬）的差距，解釋了為何青年人對樓價高企難以入市的怨氣為何特別大。本地住宅供應在2002年後一直偏緊，樓價本來已有上升壓力，量寬卻是令情 況進一步惡化。
樓市成交量的確被兩招壓下--外來買家、短線投資者入市量大減、連帶用家亦轉趨觀望。但值得擔心的是，剛性需求不會因辣招而減少，只是延後入市，一旦外圍有利好消息刺激，壓抑的購買力一次過爆發，反而會令樓價出現更大波幅。
我們沒有水晶球不知道在QE4之後，是否還會有QE5、6、7或更多QE；相反亦無從估計此幾批QE會不會在2014年前收回。但有需要入市的用家，不妨聽從官方建議，在估算自己的供款能力時，宜保守一點，為自己留下更多應對未來息口回升的緩衝空間。
原文刊於經濟日報網站 2012年12月12日
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