2019年3月28日 星期四

樓市回暖 升勢維持多久?

新春之後樓市已有回暖跡象,而上周聯儲局表明今年難再加息,估計明年可能只需加息一次之後,本地樓市氣氛更是即時轉旺。問題是:樓市旺場的情況會持續多久?

上周末一手樓銷量逾700宗,數字創多月新高,而多個新盤在加價加推後,仍獲多倍超額認購。二手方面,各屋苑紛紛出現反業主反價個案,情況在在顯示樓市的動力增強。其實單純美國停止加息,刺激作用應該不會如此強烈。近期令樓市回升的另外兩個因素,可能更值得留意。


其一是美國與中國的貿易談判。兩國分別是香港的第一、二大貿易夥伴,去年開始的貿易戰,多多少少是下半年增長放緩、樓市調整的原因。兩國其後展開談判,雖然一度傳出本月底可達成協議而最終推遲。但市場判斷,兩國均有意結束貿易戰,此亦是近兩個月樓市轉旺的背景。

另一個因素是匯價及貨幣供應,不少分析提及過,近年香港樓價升浪,背後其實是貨幣因素。美國在加息之時同時縮表,代表貨幣供應收緊,此亦是過去大半年推動香港樓價調整的潛在力量。

近日樓價有向上趨勢,至於升勢會否持續,便要看以上兩個要素的發展:中美如順利達成協議,估計刺激作用會維持一段時間。但某程度上不宜對貿易戰終結的影響有太大期望。在最理想的推演下,中美全面終止向對方貨物加徵關稅,其實只是重返過去「正常」日子。而貿易戰即使告終,也不代表中美的對抗停止,而兩國在各方面的爭執,恐怕陸續有來。

至於匯價方面,美國停止加息,一定程度上會削弱美元的強勢。參考過去走勢,美匯指數如轉弱,一般會利好港元資產。尤其是美國佛止縮表,而中國的貨幣政策維持寬鬆,形勢上利好香港樓價。當然,前提是環球經濟不會有大衰退,以至完全抵銷貨幣供應增加的刺激。
總括而言,如果中美在4月份可達成協議,而其他外圍因素未有嚴重惡化的情況下,香港的樓價升浪似乎可以維持一段時間。

原文刊於經濟日報網站 2019年3月27日

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2019年3月26日 星期二

不宜高估停加息的利好因素

上周聯儲局放鴿,香港樓市氣氛即時升溫,周末新盤更錄得逾700宗成交。不過,在樓價已然高企的情況下,市民不宜高估利率不變的利好作用。

對仍在供樓的小業主而言,自然會歡迎利率維持偏低水平。而由上周末新盤熱賣、二手反價的報道來看,市場對美息在年內再上升的反應極為正面。雖然過去多年的紀錄顯示,按息走勢與樓價無明顯的關連,按揭利率升時,樓價可升可跌;反之亦然。不過,利率回升無疑對市場參與者有一定的心理壓力。


去年市場本來估計今年內美息有機會上調三次,而本地最優惠利率有較大機會跟隨。如果有其他負面因素同時出現,利率上升亦可能成為放大跌幅的關鍵。現階段聯儲局予人年內不加息的印象,在短線料會成為刺激樓市的強心針。

在中期影響方面,過去多年,美滙偏強時,港樓往往偏弱;而美滙偏軟時,港樓走勢往往較為強勁。由於聯儲局在表明今年不再加息之時,亦表示「縮表」會在9月暫停,形勢上美滙可能偏軟,或至少相對於其他貨幣的強勢減弱,為中長期香港樓價增加多一個支持因素。

不過,要留意的是,聯儲局突然華麗轉身,由預期今年加息3次改為不加息,多少反映美國,甚至環球經濟前景不甚明朗。美國債息倒掛、昨日亞洲股市普遍下跌,也是反映以上憂慮。
當然,本地整體上供應不足的基本因素持續,樓價大幅下調的可能性不大。不過,未來一段時間,減息的利好因素及減息背後經濟放緩的憂慮,料會在相反方向拉扯樓市。一面向好的情況,未必如投資者意願出現。

原文刊於信報網站2019年3月26日

2019年3月25日 星期一

樓價升幅與上車難度

樓價近日有止跌回穩的現象,而參考各方預測,即使較樂觀的機構估計樓價在年內出現反彈,年底時樓價可能只會回升至去年中水平,整體升幅平穩。但升幅平穩,對實際上車客來說,直觀感受卻可能是上車難度急增。

參考中原指數,去年樓價先升後跌,全年樓價升幅只有4.2%;近幾星期指數上升,而截至上周,仍是較去年底數字為低。但在坊間的直觀感受上,卻是樓價大反彈,往後更可能上車無望。

統計數據與一般人的感覺看似矛盾,其實有兩個原因。原因之一是過去樓價偏低,上車盤入場費低,即使樓價升幅高,在樓價金額上的絕對數值增加卻少。例如十年八年前,上車盤可能是$300萬,要勁升兩成,樓價才增加$60萬。

樓價基數高 買家首期大增
但近年樓價持續上升,十年八年前$300萬的物業,現價可能已是$600萬,樓價升一成已是$60萬。在樓價基數較高的情況下,即使升幅較低,但對準買家來說,增加的金額卻一樣高。

另一個更具體的原因,是按揭。$300萬的樓,即使升兩成,用上九成按保,首期增加只是$6萬,感覺未入肉。但樓價$450萬以上,按保成數上限是八成。此個臨界位的差異,代表首期支出急升:$400萬的物業,九成按揭,首期是$40萬;$450萬的物業,只可借八成按揭,首期一下子增至$90萬。

樓價一到$600萬,又到了另一臨界綫,再升已不合資格申請按保。$600萬樓,八成按揭,首期是$120萬;$610萬的物業,只可借六成,首期是$244萬,即樓價上升不足2%,首期卻增逾100%。對有意在此價位購買物業的買家來說,輕微升幅的影響,上車難度卻是天壤之別。
由於政府高官早已明言,不考慮放寬按揭成數,如果樓價升幅持續,「上車盤」料會慢慢絕迹。我們可能會看到樓價升幅不大,但上車客怨氣大增的情況出現。

原文刊於置業家居2019年3月23日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...