「供平過租」再現江湖？

拆息回落至近11年新低，多數有樓按在身的業主，供樓支出都會減少。視乎按揭成數及年期，投資客以標準按揭成數入市，甚至會出現供平過租的情況，為反彈中的樓市，帶來更大動力。

「供平過租」指同一單位的按揭月供金額低於租金，一般認為如果此情況普遍出現，會鼓勵租客轉租為買。會否出現供平過租，決定於租金、按揭金額、年期及按息。有些時候，市場討論供平過租時，不是比較一個具體單位的租金、按揭供款，而是以「標準按揭成數、一般還款年期、市場利率」計算供款，再與一般租務回報率比較，當計算出來的「一般按揭供款」較低時，便算是供平過租。

 

由自住用家角度考慮，計算「一般情況」是否「供平過租」，標準通常是「6成按揭，30年供款、現行按息（1.4厘）」。以一個市值600萬元物業為例，在此標準下，月供是12,252元。而現時A類住宅的一般租金回報率是2.3厘，樓價600萬元的話，即每月租金約11,500元，供款高於租金，仍是「供貴過租」。

但如果由投資者角度考慮，樓價1,000萬元以下住宅，標準按揭成數是5成，如果購入600萬元物業收租，同樣以市場按息、30年還款計，每月供款是10,210元，以市值租金租出，每月便有逾千元的淨利息收入，對投資者來說，付出樓價一半的首期、稅費、律師費後，每月便由租金收入應付供樓、持貨成本低，可靜待樓價、租金升值。情況可能會增加部分投資者入市買樓收租的誘因。

算盤要打響　需配合多項條件

當然，以上算盤要打得響，要配合眾多條件：投資者手上有充裕的現金作首期、收入可通過按揭壓測要求。其次也要留意，現時一個月拆息約0.1厘，已沒有多少下調空間，就算拆息跌至0，也不會大幅減少供款支出。相反，未來如果拆息回升，而租金收入不變的話，現時供平過租的情況便會逆轉。

最後要留意，「供平過租」現象，可能推動個別人士入市，但對樓價走向無太大指標作用。以過去的經驗而言，在樓價上升期，反而是租平過供較為常見，原因是買家看好物業的升值潛力，不介意忍受較低的租金回報率，甚至每月供樓支出高於租金收入。因此，按揭供款是否低於租金，只宜作為入市的參考之一。

 原文刊於經濟日報網站2021年4月28日

為何少有「樓奴」破產？

 坊間傳說，近年樓價高企，高位入市的買家往往會負上沉重樓按債務，一旦遇上經濟下行，此批「樓奴」便可能被樓債壓垮。但參考近年破產人士的住屋分類，卻發現有樓債在身的業主，在比例上卻是最低的一群。

直覺上，樓價高企，透過樓按購買物業自用，即使租金、供樓支出相若，但卻會負上年收入數倍的樓債。如果遇上經濟不景、個人收入下跌，似乎供樓業主面臨的壓力會較租客為大。但參考2017至2020年，4個年度破產人的住屋分類。居於公營房屋的破產人比例為53%至59%，已按揭私人住宅的比例為1.04%至1.39%，居於私宅而非業主的破產人，佔比由39.75%至45.89%不等。以去年破產呈請不足9000宗計，即破產人數中，居於自己已抵押物業的，不足100人。

 

2020年香港住戶數目為268萬戶，當中居於公營房屋的有82.4萬戶，居屋的40.7萬戶，居於私樓(可能為業主亦可能為租客)的143.3萬戶；而未償還住宅按揭約50萬宗(可能是自住的，也可能是收租物業的按揭)。不論用什麼標準計，有樓債在身的破產人比例都可說極低，

有樓債在身的業主的破產比例較低，有眾多原因。其中之一可能是住宅物業有價有市，部分本來陷入財困的業主以賣樓方式脫困，由本來會破產變成沒有破產。另一個可能情況是部分有樓債在身的財困人士，先行賣樓減債，之後就算解決不了財務問題，破產收場，但統計上他們在破產時便不會是有自住物業樓債在身的業主。

扣除以上因素，另一個重要原因，相信是坊間高估了銀行正規樓按為借款人帶來的財務壓力。眾所周知，絕大多數在過去10年由銀行取得樓按的業主，都要通過壓力測試；新批樓按借款人的供款支出，平均只為月入四成左右。壓測之外，銀行亦會考慮樓按申請人的信貸紀錄，紀錄不良者根本難以取得樓按。而在經濟下行時，例如去年新冠疫情開始後，銀行更會主動收緊樓按審批標準，順利取得樓按的，反而是被篩選後財務較健全的一群。

以學校課外活動為比喻，參與課外活動，直覺上會令學生少了時間溫書，可能影響學業成績。但如果學校規定要品學兼優的學生才可參加課外活動，統計留班數字時，便可能出現留班學生絕大部分都沒有參加課外活動的結果。

再考慮單論新冠疫情，暫時最受影響的似乎是中低收人工種，他們基本上不是近年入市買樓的主力。種種因素影響之下，便形成「財務較不穩者難以借錢買樓」的現象，反映在破產統計上，便出現破產人統計中，有樓按負擔的業主比例反而極低的現象。

 原文刊於信報網站2021年4月27

拆息創10年新低 按揭優惠有加碼迹象

本周中一個月拆息跌穿0.1厘，雖然實際跌幅輕微，對供款的影響微不足道；但拆息下跌的背後，是市場資金充裕。拆息利率跌穿「心理關口」的同時，亦開始有銀行增加按揭優惠，情況料會對樓市帶來正面刺激。

一個月拆息跌穿0.1厘，回到2010年的水平，創10年新低。由於香港逾9成的新批樓按都以拆息定價，拆息回落，代表大部分業主減少按揭負擔。

銀行水浸增放貸意慾

以實際跌幅計，單月拆息下跌幅度有限。與上月的一個月拆息平均值0.15厘比較，拆息只回落0.05厘。以借用$400萬樓按，還款期30年、按揭利率H+1.3厘計，拆息回落，每月供款會由$13,709下降至$13,614，節省幅度甚小。不過，如果將回顧的時間延長一點，拆息走低的情況已持續一段時間，一個月拆息由2020年1月平均逾2厘，至去年中跌穿1厘，最近跌穿0.1厘的關口，反映跌勢持續。

 

拆息回落的背後，是市場資金充裕，銀行體系結餘已有逾半年時間維持在$4,750億的歷史高位。而最新的港元存貸比率維持在偏低的82.8%水平，即銀行體系每$100存款，只貸出$82.8，較2019年中的90%明顯回落，翻譯成街坊用語即「銀行水浸」。

復推按息掛鈎戶口

銀行水浸的情況已持續一段時間，正常情況下會令銀行貸款意慾增加，但早前受疫情影響，一般銀行不單收緊按揭審批，連按揭優惠在近一度削減。但近日本地疫情有受控迹象，已有銀行在壓力測試計算時，修改對非固定收入人士收入打折的內部指引。而在按揭優惠上，亦有個別銀行有增加優惠的迹象。

現時一般銀行的H按優惠維持在H+1.3厘，鎖息於大P（5.25厘）減2.75厘的水平。在利率上暫時未見大變動，但個別銀行恢復提供去年一度取消的按揭利率掛鈎存款戶口，早前亦有銀行輕微上調樓按現金回贈。情況顯示在疫情受控的憧憬下，銀行開始爭取樓按貸款業務。

銀行貸款意願上升、拆息回落，加上未來一兩年美國料會維持低息環境，樓按因素整體上利好樓市。

原文刊於置業家居2021年4月24日

貨幣利率因素 或為樓市添燃料

在「小陽春」過後，樓市成交量有回落跡象。一手樓市欠缺焦點，成交量按月折半；二手市場雖然屢現破頂個案，惟成交量也見回落。但要留意，過去影響樓市的貨幣、利率因素近期都轉向利好樓市方向，可能會為樓市增添更多燃料。

一手樓市經過3月小陽春，錄得約1300宗成交後，踏入4月卻似乎後勁不繼，上、中旬累積成交量不足500伙。二手方面，代理統計大型屋苑上半月成交量較3月同期下跌逾一成。對於成交量回軟，主流解釋是一手欠缺新焦點、而二手業主憧憬疫情放緩，收窄議價空間，令成交量減少。甚至有估計未來一段時間樓市可能出現價升量跌的「乾升」現象。但要留意，影響樓價的貨幣、利率因素在近日都有跡象轉向更利好樓市的方向，如情況持續，加上一手市場陸續有焦點新盤推出，可能將推動樓市展開新一輪升浪。

 

先說貨幣因素，過去多年，美元強弱與本地樓價有一定關連。2002年至2014年美滙指數偏軟，由115跌至80水平，本地樓價在2003年至2015年卻持續上升。到了2014年後，美滙回升，2015年至今年初美滙指數大致在93至100區隔橫行，期間本地樓價的升幅收窄，2018年後大致橫行。

而近月美滙有轉弱現象，由年初的約99，調整至近日的90。美滙指數下跌，代表持有其他貨幣的投資者購買美元資產（及聯滙下的港元資產）有折。當然，時移勢易，非本地永久居民購買香港住宅的印花稅支出達樓價30%，美滙轉弱，對樓市的利好作用應該會比辣招推出之減少。

由乾升轉至價量齊升

但另一方面，與滙價相關的利率因素卻可能持續利好樓市。去年下半年起，資金有流入跡象，銀行體系結餘處於4,570億元的高位。與本地業主供樓息息相關的1個月拆息，由去年4月的平均1.6厘，回落至今年3月的平均0.15厘，本周二更跌穿0.1厘。雖說1個月內實際利率的跌幅只有約0.05厘，但1個月拆息跌穿0.1厘此個「心理關口」，多多少少利好市場氣氛。

在滙率及利率都偏向利好樓市的環境下，近日一手市場有幾個堪稱焦點的新盤開價，入票反映似乎甚為理想。現時市場的「乾升」狀態，可能會向價量俱升的方向轉變。

原文刊於經濟日報網站2021年4月21日

一手樓撻訂面面觀

 近年一手住宅每月平均有約1000宗的成交，相對而言，每月也有數十宗的撻訂個案。不少人看到撻訂報道，會解讀為買家看淡後市，寧可放棄訂金也不完成交易。但現實中，十之有九的撻訂個案，都與買家未能取得所需按揭有關。

新盤買家在簽署臨時買賣合約時，一般要付成交價5%的訂金，以本地樓價高昂，5%的訂金動輒是數十萬元。一般人看到撻訂新聞，想當然會認為買家無端放棄訂金，應該是看淡樓市，判斷樓價行將回落，才會決定撻訂。

 

不過，正如股市中的散戶甚少會嚴格執行止蝕策略，樓市中會執行止蝕的用家其實並不常見。何況樓價在疫情之下調整幅度有限，部分撻訂更是簽約後數天出現，很多時談不上止「蝕」。其實，較為常見的撻訂原因，大部分都與按揭有關。

市場上總有一定比例的買家，高估了自己的還款能力，未有詳細計算自己的收入在銀行眼中可負擔多少貸款額，便貿然作出入市決定。雖然網上有不少按揭計算機，可供準買家參考。但大部分的計算機，都預設借款申請人本身無其他按揭及債務負擔。對於已有樓債在身(包括作為擔保人)的借款人，可能會因為錯誤設定，而高估了自己的可借入按揭的金額。到了簽下臨約之後再找銀行申請按揭時，才發現可借入的樓按不如預期，如果本身沒有足夠現金完成交易，便只好撻訂離場。

另一個近一年可能影響按揭批核、導致買家撻訂的因素是新冠疫情。疫情沒有推跌樓價，卻多多少少令銀行收緊了按揭審批。包括對非固定收入人士，或個別受疫情影響行業的入息，銀行一度有較嚴格的計算標準。部分以建築期付款購入樓花的買家，亦可能在簽署臨時買賣合約後因經濟收縮、收入減少而未能借足所需按揭，惟有取消交易，放棄訂金。

在疫情逐步放緩的情況下，預計銀行之前訂立的審慎批核措施會逐步放寬。但打算入市的準買家，為免因按揭問題而撻訂離場，在作出入市決定前，宜小心計算自己的負擔能力。如對壓力測試或審批標準有所疑慮，宜先行諮詢銀行。

原文刊於信報網站2021年4月20日

一手淡 二手旺 究竟咩原因?

近日樓市有一個怪現象：一手市場有轉靜的趨勢，個別新盤開售，只錄得個位數，甚至零成交。反而二手市場成交量維持正常，各區更持續出現破頂價成交個案。對比於過去多年一手去貨較快的情況，可說大異其趣。

過去多次樓市升浪，大部分由一手樓帶動：發展商為新盤開出一個高於同區二手的價格，如果銷售情況理想，往往會帶動二手成交價量上升。相反，如果呎價高於二手樓的新盤滯銷，一般會被演繹為市場未接受此價位，二手樓價難見突破。

購買力集中現樓

但近幾個星期，一手市場幾個樓花新盤以高於同區二手開價，但未見銷情突出的新盤，反而有幾個新盤只有個位數成交，整體上一手市場成交偏淡。但在另一方面，二手樓市表現卻不俗，成交量維持之餘，各區都出現破頂成交個案，反映二手樓價的中原指數亦見近期新高。

 

對於一手、二手樓表現各異，原因可能近期的購買力，較集中於現樓。一個明顯的例子是將軍澳一手現樓新盤，早前推出十多個餘貨，吸引逾300名買家現場排隊購買，熱烈程度超過同期推出的其他全新樓花項目。

買家偏好現樓，又有幾個可能原因：此一輪入市的買家，可能以用家為主，如果他們要求即買即住，在樓花與現樓之間，他們會傾向購買現樓。另一個令現樓較受歡迎的因素，是透過按揭保險購買樓價600萬元以上物業，買家只可選現樓，或樓花的建期付款安排，措施都令現樓更受歡迎。

當然，究竟樓花成交偏淡，現樓成交偏旺是否已成趨勢，有待更多觀察。在上述將軍澳一手現樓盤之外，市場陸續有已屆現樓的新盤推出餘貨；早前也有發展商為旗下樓花項目推出價單之後，轉軚決定把項目留待現樓再發售。

去年底，官方統計已落成但未售出的一手住宅約有1.2萬個，就算市場真的較為偏好現樓，短期內也不會出現一手現樓供應短缺的現象，但如果未來一段時間，一手市場仍是出現現樓旺、樓花銷情較慢情況的話，多年來習慣樓花銷售模式的發展商，便可能要調整推售策略了。

 原文刊於經濟日報網站2021年4月14日

 

------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫800多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp: (852) 5596 6181
👉https://wa.me/85255966181

 

疫情下富豪增加的啟示

有調查顯示，香港於2020年雖然經歷經濟衰退，但同期千萬富豪的數字卻創新高。其實，多個國家也有類似情況──疫情之下，失業率急升，但富豪以至中產的資產值卻上升。一定程度上，此也解釋了不少人的疑惑：為什麼經濟差，而樓價仍然上升。

花旗銀行調查估計，2020年香港資產逾千萬元的人數達51.5萬人，數字為多年調查以來新高。疫情下中產至富豪財富仍然增值的情況並非香港獨有現象，最新的《福布斯》富豪榜便反映整體上超級富豪的資產升值速度，2755名億萬富豪財富總額高達13.1萬億美元左右，按年增加8萬億美元，比疫情前更快。

 

疫情之下，多國經濟收縮，而中產至富豪收入上升，主要原因仍是量寬持續。貨幣供應增加，借貸成本下跌，資產價格上升。那些持有資產的富豪以至中產人士，統計上的財富價值自然水漲船高。至於最受疫情影響的中低收入人士，本來持有資產的價值有限，便完全未受惠於量寬。

上述情況亦一定程度上解釋為什麼失業率與樓價同步上升，的確大量中低收入家庭受疫情影響，生活朝不保夕。但市場上仍有大批人收入未受疫情影響，他們沒有減持資產的壓力，反而可能因應貨幣供應增加，擔心通脹重臨，會增購樓或股等資產。

如果我們橫向比較一下，會發現過去一年多，香港的資產升幅已算溫和。單單比較樓價，官方數據反映香港樓價在2020年上升0.3%，疫情遠比香港嚴重的美國，同期樓價升幅卻達6%。

對本地樓市樂觀者可能會認為，以上情況反映香港樓價有條件「追落後」。的確以近日二手市場屢屢出現破頂成交，本地樓市可能正醞釀一輪升勢。但悲觀者可能會想，宏觀地看，量寬之下香港資產無明顯升跌，如果日後各國稍為收緊貨幣供應，本地資產價格可能有調整壓力。

由各種趨勢看，本地樓價追落後的空間未必太大。一來是以更長時間比較，本地樓價升幅凌厲(去年底樓價比2010年上升約133%，同期美國樓價升幅46%)；二來是本地的房屋土地措施有可能轉向，個別親政府的政團甚至建議中央介入以增加土地供應。

展望未來，如果各國(主要是中美兩國)的量寬持續，香港的樓價未必有多少向下調整的空間。但在多年升勢之下，加上土地供應可能增加，也會制約樓價升勢，本地樓價難望有類似過去10年的升幅。

 原文刊於信報網站2021年4月13日

 

銀行放寬按揭入息計算

 上周某大銀行放寬對非固定收入人士按揭申請的入息計算標準，不再把這類人士的平均收入打八折。銀行恢復疫情前的做法，可視為疫情對樓市影響進一步減少的訊號。

在信貸風險管理上，銀行對固定入息（一般為僱員）及非固定入息人士有一定區分。在平常日子，固定收入的打工仔，一般提供3個月入息證明，銀行即可按此計算入息；而非固定收入，不論是自僱人士、僱員，銀行通常會要求提供6個月入息證明，再以平均數，作為計算「壓力測試」時的入息。

反映銀行認同疫情趨穩

去年新冠肺炎疫情爆發，失業率開始上升，多家銀行開始收緊計算入息的準則，包括上述銀行，在計算非固定入息人士收入時，除了要求提供6個月的入息證明，也會將6個月入息的平均數再打8折計算。主要用意，是避免經濟下行時，借款人的入息減少，導致供款比率過高。可說是官方壓測之外的另一重防護機制。

 

近月香港開始為市民注射疫苗，加上感染數字維持低位。銀行可能會判斷，經濟可望回穩，因此將部分疫情高峰期的風險管理措施放寬，例如非固定入息士的收入，不再8折計算。整體來說，措施放寬，可說是銀行認同疫情趨於平穩、放貸意欲回升的一個訊號。

對有意入市的準買家來說，銀行對按揭放貸意欲回升，應該是好消息。但要留意，現時銀行因應疫情收緊的按揭批核標準，並未完全放寬。例如個別銀行會對較受影響行業的從業員，有較嚴格的入息計算，此些措施都尚未完全放寬。

如果有留意新盤新聞，便會發現每月都有數十宗的取消交易／撻訂個案。據了解，大部分撻訂，都是出於買方未能取得所需按揭貸款，在未有現金儲備可以完成交易的情況下，唯有放棄訂金，取消交易。現時銀行對樓按的批核，尚未完全正常化，要避免因為未能借取所需按揭貸款而被迫撻訂，買家宜先了解銀行批核的機會及條件，才好作出入市決定。

 原文刊於經濟日報網站2021年4月8日