2012年5月31日 星期四

夾屋二按的當年今日


上星期我們說到,有供款假期安排的二按,一旦優惠期完結,如果碰上市場利率回升,便會出現「供款震盪」效應。以按息上升2厘為例,一、二按供款總額在2年後,供款將急速上升。本周我們嘗試描繪此種供款震盪帶來的系統風險。
一般來說,有提供二按安排的新盤,發展商都會事先找到銀行,同意買家同時借用一、二按。(銀行同意二按的基本條件,是買家可通過壓力測試)。
而一般銀行同意的二按,當借款人拖欠一、二按供款時,會由提供一按的銀行安排收回抵押品;待物業拍賣後,會由銀行優先取回貸款本金及利息,有餘才輪到提供二按的公司取回二按本金及利息。
可能讀者會認為,上述安排已對銀行體系有一定保障。以七成一按,兩成二按的個案為例。除非樓價出現逾3成的跌幅,否則即使借款人斷供一、二按,提供一按的銀行亦不會有損失,系統風險似乎相當輕。
樓市風險高 造二按易變負資產
但上述大安旨意的立場,卻沒有考慮兩個事實:其一為香港物業波幅較大,其二為外圍經濟有明顯的下行風險,一些今天僅僅可應付供樓的業主,如受經濟下行影響而失業,斷供的可能性便大幅上升。此些風險最終會由銀行體系,或者說整個香港承受。
樓價下跌,並不是天方夜譚。政府亦在無時無刻提醒要注意風險,但對於一個借入一、二按共樓價九成的業主來說,當他發現到樓價已跌逾2成,物業陷入負資產,在供款假期後,再碰上按息回升,一、二按供款劇增8成,其斷供按揭的可能性便相應增加。
供款假期的安排,是令借款人可以以低供款和低(或免)息去借貸;待供款假期結束,二按恢復以較高二按利率供款時,借款人便會發現到二按利率較高的現 實,還款意欲因此可能下降(low willingness to repay)。一旦二按出現逾期還款,一按貸款交叉違約(cross default) 的風險亦將上升。這種以供款假期(payment holiday) 和有限期的優惠低息(teaser rate)亦曾令美國捲入次按的風暴中,實需正視其遺害。
留意墜入供款陷阱
向新盤提供一按的銀行,部份為了業務考量,按揭罰息期亦以兩年以作配合。整個設計背後有一種心存僥倖的取態----置業初期,買家有二按優惠,還款 被壓低;兩年之後,如樓價上升,大可透過加按或轉按,以整體上較低息的新一份按揭,取代原有的一、二按。但兩年之後,如樓價不升反跌,借款人將跌入供款陷 阱(repayment trap)。
上文提及「一按只為7成,樓價跌少於3成,銀行都沒有損失」,是簡單算術。但我們身處的現實世界,是環環相扣,互相影響的。當外圍經濟因素轉差,按 息又上升,令一、二按的供款震盪出現時,估計將有更多業主決定斷供(或者抬錢賣樓),市場上急於放盤的業主(又或者銀行收回拍賣的單位)增加,結果便是樓 價出現更大的跌幅;一旦樓價跌幅擴大,急於放盤的業主又告增加,形成疊加效果更大的下跌循環。
房協好心做壞事
類似的情況在過去曾經出現,房協在1998年曾推出的夾屋二按。當年房協為協助合資格人士入市,提供按息為最優惠利率,免息免供期5年的二按。當 2003年此批夾屋二按的供款假期完結,買家開始供樓時,借款人按揭供款急升,卻遇上本地經濟正處谷底,失業率高企,借款人難以負擔供款的情況。
更有甚者,由於1998至2003年樓價持續下跌,該批夾屋業主的物業,早已資不抵債,無從轉按,甚至難以賣樓止蝕,借款人都跌入欲退無從的兩難局面。當年便有報導引述夾屋業主組織,指有25%借入二按的夾屋業主打算破產。而一按銀行紛紛為這批按揭準備壞賬撥備。
當年夾屋二按的幾個要素,現時在新盤二按已一一重現,造包括: 一)樓價高企; 二)發展商提供二按設有供款假期及有限低息期; 三)外圍經濟有明顯的下行風險; 四)利率趨升已日漸走近。
我們擔心當年夾屋二按好意協助買家入市,最終令借款人破產收場的悲劇,會在未來再現。重申一次,我們不是反對買家以按揭入市。甚至高成數按揭,如9 成按揭,亦不一定代表風險較高。重點是按揭產品的設計,不應引入「供款假期」的元素。尤其是聯儲局早已明言將在2014年檢討低息政策,假如量化寬鬆在 2014年完成,本地按息料會明顯上升。屆時正好二按的供款假期完成,一、二按供款較置業初期暴增8成,便不是每一個買家都可承受。
我們認為,較為王道的按揭產品,應該全期以一致的按息計算,避免向借款人營造一個「初期供款好輕鬆」的假象。

原文刊於經濟日報網站 2012年5月30日

2012年5月29日 星期二

金管局再出招的影響


金管局總裁陳德霖、財政司司長曾俊華先後表示關注樓市風險,更表明當局已有準備好的招數,必要時會再出招。

金管局控制銀行按揭風險的招數,應該不外乎下調按揭成數或調整7成樓按的樓價上限,例如借足7成的樓價上限,由600萬元下調至500萬元;又或者限制第二、三個物業的按揭。如果金管局真的推行類似措施,對市場會有什麼影響?是否可令樓市降溫?

假設整體成交量維持在現有水平,上述措施將令每月新取用按揭金額下調,銀行按揭生意規模縮少。在資金未有明顯流走的情況下,資金供應不減而需求受人為壓低,合理的結果是按息下跌。最優惠利率及拆息應該不變,P按現時已觸及金管局下限,銀行可能會再度下調H按利率,以吸引置業人士。

如果外圍因素無明顯惡化,按息下跌,在新指引下借足7成的細價樓,成交量及成交價反而可能受刺激上升。

當然,理論上整體新取用按揭規模縮減,未來萬一樓價大幅回落,銀行體系的風險可減少。但對用家,特別是細價樓的準買家來說,未必意味可用平價入市。按息如真的因新取用按揭金額下降而回落,新造按揭的初期供款亦未必會下跌----按息低了,可能刺激更多人入市,按揭成數不受限制的細價樓樓價升幅可能會高於豪宅,整體情況對用家未必有利。

原文刊於晴報 2012年5月29日

2012年5月25日 星期五

二按供款真輕鬆?


過去數年金管局持續收緊按揭成數指引,1,000萬元以上物業,按揭成數不可高逾樓價5成,按揭保險計劃亦不接受樓價600萬元以上物業的申請。另 一方面,一手物業平均樓價去年已逾1,000萬元,一手物業買家往往需挪用逾500萬元現款作首期。發展商為吸引買家入市,紛紛推出二按計劃,以降低買家 首期開支,但有關安排,卻潛藏「供款震盪」(Payment Shock)的風險。
發展商二按招式
不同發展商提供的二按計劃會有不盡相同的變化,但總是不出這些變化原則:
(一)附加按揭成數一般為樓價2成,而按息是以最優惠利率(P),至P+1厘計算(要優惠利率亦有是「大P,5.25厘」,抑或「細P,5厘」分別) ;
(二)為了吸引買家,很多發展商都會在還款初期(一般為2年)提供供款優惠,常見的是「二按免息免供」的安排。所謂「免息免供」又分兩類,其一做法 是發展商以現金回贈予買家這便是計算優惠期內的二按總供款作回贈。第二種免息免供是二按延後供款,期間亦不計息,兩年後才開始償還二按。
除了兩種「免息免供」之外,另一類常見的二按優惠是首2年以較低的按息,例如P-2厘供樓,優惠期後恢復至正常的P或P+1厘,具體安排視乎不同發展商不同樓盤而定。但不論是何種安排,共同的原則是透過不同的優惠,減少買家初期的還款。
以一個樓盤提供的「兩成二按,首2年免息免供的計劃為例」: 一個樓價1,000萬元的物業,二按貸款200萬元,按息P(5厘),還款期20年,首2年免息免供。如最優惠利率不變的情況下,二按由25個月起還款14,060元。
如此安排,對買家來說,如同時借入樓價5成的一按,及樓價2成的二按,可以將首期由500萬元,下調至300萬元;首兩年由於二按不需供款。買家在 置業的首2年,只需支付一按供款。以樓價1,000萬元,一按成數5成,還款期20年,利率為P-3.1厘,即2.15厘,月供僅25,651元。
上述安排,發展商以優惠方式延後二按的還款。但此類「延後二按還款」或提供「回贈」的方式都是人為的,當優惠期結束,二按供款恢復正常,一、二按揭 總供款便會急升。這跟美國在次按風暴所出見的(teaser rate)或(payment holiday)有實屬巧合式的雷同!
息口一旦上升 二按還款急增
另一方面,現時最優惠利率本身亦因環球量寬而被壓低,美國聯儲局表示現行低息政策維持至2014年,參考2005、2006年的經驗,美息可在一年 內上升3厘。假設2014年後,美息一年內上升2厘,正常的一按,當本港最優惠利率跟隨美息上調2厘時,按息由2.15厘升至4.15厘。但上述的二按安 排,由於還款初期按息被人為壓低,當2年後恢復以最優惠利率供款,又碰上利率上升周期,便會出現每月供款突然急升的現象。
以例子中額度200萬元的二按為例,如最優惠利率不變,第25個月起的供款會是14,060元,加上一按還款,按揭供款較首2年優惠期的升幅是54.8%。
站在選用二按買家的角度,首兩年二按不用還款。但踏入第三年,開始同時應付一、二按。如其時正好進入加息期,供款震盪的效應更大:首2年本來只需應 付一按(月供25,651元),當最優惠利率上升2厘,變成應付加息後的一、二按總和(30,208元+16,310元=46,518元)升幅達 81.3%。
站在發展商的角度看,提供類似的二按安排可說無可厚非,只要安排內容表達清楚,可說童叟無欺。但在風險管理的角度看,卻不是每一個買家都會了解,有關安排可能導致供款在優惠期後戲劇性增加的後果。
「供款優惠期」可免則免
我們認為,對置業人士較佳的方案,是類似按揭保險的計劃整筆貸款以一個利率計算,亦不應設有「供款優惠期」,以減少還款震盪的效應。
以1,000萬元樓價,700萬元的按揭計,如果全期利率為P(5.25厘)減2.9厘,還款期20年計,月供為36,584元,2年後如按息上升2厘,月供會升至43,036元,供款增幅為17.6%。供款上升的震撼效果較上述二按安排為低,借款人亦較易適應。
當然,按揭證券公司為配合政府遏抑樓價措施,現階段應該不會考慮提供類似的按揭保險方案。但我們認為私人市場應有一定的空間,提供類似安排。

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原文刊於經濟日報網站 2012年5月23日

2012年5月22日 星期二

拖欠供款 銀行收樓程序


按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序?

一般來說,當借款人出現拖欠還款逾7天時,銀行會以電話提示借款人還款;一定期限後,如借款人仍未還款,銀行會向借款人發信,提示其繳款(包括原應繳付的供款及因遲供導致的利息)。如果借款人拖欠繳款逾61日,銀行會將拖延紀錄遞交信貸資料庫,借款人未來的信貸評分亦會被降。

如果借款人拖欠繳款逾90日,銀行便會向借款人銀行會透過律師,向借款人發出「所有權通知 (Notice of  Possession),表明銀行將行使收回抵押物業的權利,借款人需在一個月內搬離及清空物業。如果借款人合作,同意交回單位,簽訂退回物業同意書(Deed of Surrender)銀行在此階段已可收回單位。

萬一借款人拒絕合作,在限期前未有清空物業,銀行便會向法院入稟,要求頒令收回物業。法院頒令後,銀行便可透過執達吏協助,收回單位。整個流程視乎訴訟程序,耗時710個月不等。

原文刊於晴報 2012年5月22日

兩個調查的啟示(下集)


上星期我們提到,2011年人口普查的數據,表面看來,一般業主的供樓負擔不大,但卻隱藏社會問題,本星期我們嘗試指出問題所在。
根據人口普查的數據,現時6成的香港業主,自住物業早已供滿,尚在供樓的業主,供款佔月入比例亦只佔月入20%。數據看來十分理想,地產界人士亦以此數據力證樓市未有泡沫。
問題是,考慮到香港人口步入高齡化,2011年人口年齡中位數是41.7歲,以每5年為一分段,45至59歲的分段人口最多(見圖)。供樓負擔理想,可能僅反映中年一輩業主的境況。
說得明白一點,統計處數據反映的是眾多「過去以相對低價入市業主,現時的供樓情況」;並不表現「現時」的樓價沒有泡沫。數據未反映年輕上車客的負擔能力,亦不足以證立現時樓市無泡沫。
釐清數據之後,我們嘗試將視野放到十年、二十年後,看看如果樓價持續在高位運行,會有什麼社會現象出現。
其中一個現象可能是「啃老現象」,「啃老族」是內地用語,指成年之後,衣食住行仍依賴父母的一群人。類似現象在不同國家都出現,筆者看過一份有關意大利的調查,當地35歲以上的獨身男子,有70%與父母同住。扣除文化因素,類似現象與一地經濟增長放緩,但樓價高企有關。
年輕人不是不想獨立生活,而是現實迫人,新入職場,收入有限,難以負擔偏高的樓價,唯有居於老家。個別情況下,甚至年輕男女成婚,一時未能置業,亦維持「分居」狀態(各自居於父母老家)。
另一個可能出現的情況是「不婚」, 2011年人口普查顯示,在20至49歲人口中,從未結婚的男性近4成7,女性則亦有3成9。
晚婚與不婚的現象在多個已發展國家都出現。日本傳媒對男性國民有20%終生不婚的現象已叫苦連天,原來香港的數據亦不遑多讓。日本人擔心,隨著不 婚、晚婚現象出現的,是低出生率,結果令人口老化的情況更為嚴重。當然,香港與日本的情況不同,日本是大致上是一個不接受移民的國家,2011年,香港有 4成人口的出生地在香港之外。本地人少生育的問題,可由移民舒緩,但引申的是新問題—新移民如何融入社會。
筆者不是社會學家,上述預測,只是出於直觀式的推論。現實中,即使香港樓價已脫離本地購買力,但在外來需求支持下,本地樓價仍有節節上升的可能。但樓價持續上升,帶來的問題不只是年輕人兩句怨言,不婚、晚婚、少生育等問題是會連串出現的。決策者面對有關現象,宜早為之計。

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原文刊於信報網站 2012年5月19日

2012年5月17日 星期四

一樓多按與銀行風險


報載某個「一樓七按」的豪宅,在市場放盤多時,最終以低於市價一成出售。所謂「七按」,意思是該物業,連同原初的一按,共有七個貸款紀錄登記於土地註冊署; 此類多重按揭的物業,借款人一旦斷供或拖欠供款,貸款機構的處理過程甚為繁複。
所謂「按揭」,是以資產作抵押品的貸款。正式的按揭,會有按揭契Mortgage Deed,按揭契會清楚列明貸款機構對於抵押物業的權益。一般銀行的按揭(俗稱一按),契約中列明銀行的主要權益,是一旦借款人違反按揭契約條文(包括, 而不止於逾期還款),銀行可收回物業(止贖權),拍賣後收回貸款。
而正式的第二按揭,不但要一按銀行同意;提供二按的貸款人,權益亦較一按銀行為次。例如,一旦借款人拖欠貸款,銀行行使止贖權,收回單位拍賣;會在一按銀行收回應收貸款本金、利息後,如有餘額,提供二按機構才可收回相關款項。
多重按揭 難行使止續權
上文提及的「七按」,其後的「按揭」,雖然貸款人將屋主的借款紀錄註明在土地註冊處,法律上也是有抵押貸款,但不表示提供貸款的機構有主動行使止贖權的權利。
一般來說,如果借款人拖欠一按還款,一按銀行可要求借款人合作,交回單位,銀行亦不必透過法庭收回單位。如果借款人不合作,銀行便要透過法律程序收回單位及終止借款人贖回單位的權利。
一按銀行收回物業拍賣及收回款項後,亦無責任抵銷(discharge)二、三按的款項。一按銀行會抵銷的是管理費、差餉、地租的欠款。
假如一位業主,以物業抵押,借入了三筆款項;如此人斷供「三按」,提供三按的機構,亦無從行使止贖權。一般情況下,三按機構會知會一按銀行,提醒其債務人的欠款情況。如果一按銀行決定行使止贖權,便可收回物業拍賣;拍賣所得按順序先償還一按、二按欠款,有餘額才償還三按。
銀行風險管理意識成疑
讀者可能會問,如此,對提供「二、三按」的機構來說,豈不是欠缺保障?
當中主要的保障是,如果借入二、三按的業主自行賣樓,他便一定要償還所有的抵押貸款的餘額。
另一個有趣的話題是銀行的風險管理。原則上,借款人將物業抵押予銀行,取得貸款。除非一按銀行同意,否則借款人不可以同一物業作為抵押,向其他貸款機構取得貸款(即二按)。銀行會同意借款人借用二按的情況,主要是一手物業,二按由發展商旗下機構提供。
雖然銀行按揭契訂明,借款人借取二按要銀行同意才可將按揭物業再抵押,但現實中,銀行並不會定期向按揭借款人查問:「你有沒有借二按?」只要借款人定期還款,多數銀行並不會留意到借款人將單位作為抵押品,借入其他貸款。
少數風險管理意識較高的銀行,會定時抽查按揭組合中的個案;例如是為單位查冊,了解物業有沒有未經銀行同意再抵押;但以筆者所知,有此良好習慣的貸款機構不是太多。

 
原文刊於經濟日報網站 2012年5月16日

2012年5月15日 星期二

負資產數據解讀


金管局每季會公報「負資產按揭宗數」,可能由於港人對負資產的慘況記憶猶新,金管局每次公佈有關數字,尤其是數字有較大變化時,都吸引傳媒大幅報導,部分評論更認為負資產回升的話,是反映樓市有危機。但事實上,現時有關數字的意義並不大。

先簡單定義「負資產」,物業估值低於按揭未償還金額的,便是負資產。再看一看近幾季的數據:2011年第二季,全港負資產宗數為48宗;第三季突然升至1,653宗。2011年第四季數字維持1,465宗,2012年第一季回落至雙位數的78宗。以百分比計,數字似乎是「大起大落」。

其實現時在「負資產」或「臨近負資產」的,來來去去都是同一群人---在上一個周期,以較高按揭槓桿入市的業主。他們的物業樓價貼近未償還按揭金額;一旦樓價上升,統計上他們便不是「負資產」,相反,樓價一旦回落,他們又再「淪為負資產」。

近兩年金管局加強對按揭成數的限制,按揭保險的上限下調,600萬以上物業亦借不足7成按揭;加上期內樓價上升,上述統計其實未反映近兩年入市業主的情況。

對那些上一個周期入市,現時處於負資產邊緣的業主來說,只要按息不變,他們每月供款不會因為「是不是負資產」有什麼影響。負資產的數據由數十宗至千餘宗波動,幅度驚人,但相對於高峰期逾十萬宗的負資產,最近幾季的數據只是正常波動。

原文刊於晴報  2012年5月15日

2012年5月14日 星期一

兩個調查的啟示


統計處去年進行人口普查,其中有關按揭供款的數據,反映自住業主仍在供樓的比例只約4成、以居於私樓住戶計,供樓支出佔家庭收入亦僅2成。數字比5年、10年前的數據都見明顯下調,被市場好友作為「樓市好健康、負擔好輕鬆」的有力證明。
另一方面,美國市場研究公司Demographia亦剛公布,2011年325個城市的樓價負擔能力排名(調查似乎只包括英語系國家/城市,即美 國、加拿大、英國、愛爾蘭、澳洲、紐西蘭及香港,奇怪地沒有新加坡)。香港在調查涉及的325個城市中,以「樓價中位數為家庭月入中位數12.6倍」,蟬 聯「樓價最難負擔」冠軍。
調查結論南轅北轍
兩個調查的結論可謂南轅北轍,究竟何者結論較接近現實?基本上,我們認為兩個調查的數據都可靠,但由數據導出的結論都有問題。
先說Demographia的報告,未有觸及按揭資料;只是單純以不同城市「當年樓價中位數」與「當年家庭月入中位數」比較。值得留意的是,在 325個城市中,香港應該是資助房屋規模最大的城市,Demographia的統計中,香港2011年第三季樓價中位數為315萬元,家庭收入中位數為 20750元,後者應該來自統計處季度資料中,「所有家庭」月入中位數,即將居於公屋、居屋的家庭都統計在內(統計處數字2011年第三季所有家庭月入中 位數為20000元,與Demographia的有輕微出入)。
如果我們同意,私樓樓價主要與居於私樓家庭的收入有關,根據統計處「居於私樓家庭月入中位數」的數據,去年第三季為29000元。相對於樓價中位 數,樓價與收入比會由12.6倍下跌至9.05倍,香港在325個城市中,會由排名第一降至排名第三。(當然,根據調查機構的分類,樓價中位數在收入中位 數5.1倍以上,仍屬「極難負擔」。)
調查當下的樓價及收入
重點是,Demographia的報告涉及的是「調查當下」的樓價及收入。其次是統計處的調查,大致上的確反映了仍在供樓業主的一般情況。近年樓價 偏高,但不是每一個人都在高位入市,大量業主是在早年購入單位,借入的按揭金額不會太高,加上利率下跌(相當一部分人現時仍以不足一厘的按息供樓),每月 供款佔家庭收入的比例自然下跌。
統計處數據反映的,是「多年前的樓價、供了多年後、供款佔當下的收入的比率」(seasoning of the mortgage loan);數據有一定的滯後。
一如眾多分析指出,統計處有關數字只是反映人口老化,供完樓的業主增加,步入中老年的業主,供款比例下跌的現象。至於社會聚焦的另一問題,即年輕人置業難,統計處的數據基本上難以反映。
數字只反映人口老化
簡單來說,兩組數據說出了現實的兩個面向:百多萬戶的私樓業主,逾半是在樓價未飛升時購入物業;少量在1996、1997年入市的業主,多年來如未 有換樓,持續供樓,尚餘按揭貸款亦已大幅減少。只有一成多在近一、兩年入市的業主,按揭供款佔月入比例較高。統計下來,供款佔月入中位數自然偏低。
但以「當下」的樓價來說,一般單位價格的確已處於一般家庭年收入十多倍水平的程度。組合兩組數據,如趨勢持續,可能會有不少「有趣」現象會在未來發生。下星期再談。

原文刊於信報網站 2012年5月12日

2012年5月11日 星期五

人口結構揭示「供樓壓力低」的誤解


去年人口普查,今年統計處公布了多項統計結果。與樓市及按揭市場有關的數字值得留意。一如以往,同樣的數字,不同人可引申出完全不同的結論。
首先是按居所租住權劃分的家庭數目,請見「表一」。

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資料來源:統計處, 宏亞研究部                          (右鍵放大圖片)

2011年,有123萬個家庭住在自置物業內,佔全部家庭的52.1%,比例較10年前微升,但差別不大。值得留意的是按揭的數字,居於自置物業的 家庭,仍有按揭或貸款的,有49萬戶,佔「居於自置物業家庭」的比例為39.9%。不論是數目,或比例,都較10年前明顯下跌。
沒有按揭及貸款家庭大升
至於居於自置物業中,居所又「沒有按揭及貸款」的家庭,數字及比例都大幅上升。
另一組值得留意的數字,是「居於自置物業」,而且有按揭的家庭的供款情況,請見「表二」。

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資料來源:統計處, 宏亞研究部                                (右鍵放大圖片)


基本上,不論是居於「資助自置居所」或「私人永久性房屋」的家庭,每月供款的數字,或按揭供款佔收入比率,較2001或2006年都有明顯下調。
兩者較大的差異,是居於「私人永久性房屋」的家庭,尚餘按揭還款年期上升,而居於「資助自置居所」家庭的尚餘還款年期卻見明顯下跌。主要原因,應該 是數年前政府縮減以至停售居屋有關。未有新供應,而居屋的流通率較私樓低,居民多為自住,數年下來,尚餘的按揭年期逐漸縮減有關。
單看統計報告未能見問題所在
私樓方面,由金管局的數據可看到,新批按揭年期愈來愈長,反映在人口普查中,便見居於私樓的家庭,尚餘按揭年期上升。
表面看來,以「仍有按揭家庭數目及比例」、「仍有按揭家庭月供金額」及「供款與收入比率」數字都下跌來說,似乎現時一般居於自置居所家庭的供款負擔 比起10年前或5年都都見減少。有地產業界人士便據此認為,雖然現時樓價高企,但實際上,就「平均或中位數」而言,供樓負擔不算重;尤其是6成居於自置物 業家庭已沒有按揭負擔,反映香港樓價遠遠未至「泡沫化」。
但閱讀統計報告,單看平均或中位數,很多時會對焦不了問題所在。說「供樓負擔輕」,放上年輕人為主的網上論壇,大概會換來連串嘲諷。明顯「供樓負擔中位數下跌」的數據,與年輕人的印象有重大差異。
人口結構揭示問題所在
我們不認為官方數據有問題,數據與民情的落差,較大可能與香港人口結構有關。
「圖三」是香港的人口金字塔(女性人口中,淺粉紅色代表居港外傭)。留意人口金字塔,每5年為一分段,以45至59歲的分段人口最多。人口普查亦顯示,去年香港人的年齡中位數為41.7歲,人口學上,我們是一個步向高齡化的社會。

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資料來源:統計處, 宏亞研究部                                              (右鍵放大圖片)


我們粗略估計,人口普查得出的「沒有按揭」的住戶上升、供款佔收入百分比下跌,與居於自置居所的業主年齡有關。可能大部分已供滿按揭的業主,都是50歲以上的一群。他們購入單位的時間較早(其時樓價較低),現時適逢按息下跌,供款佔收入比率亦下跌。
但現時市場討論較多的,明顯是年輕一輩認為社會流動轉弱,薪金可能長期欠缺可觀增長,他們明顯難以應付現時的樓價。此群人的憂慮與壓力,其實並未在統計數據中反映出來。

原文刊於 經濟日報網站 2012年5月9日



2012年5月8日 星期二

平均按揭成數的陷阱


由按揭數字看樓市,很多人認為現時樓市的風險,或買家的負擔不高。其中一個被引用為樓市風險不高的數字是按揭成數。

金管局每個月都會公布住宅按揭統計,其中一個指標,便是按揭成數(正式名稱為貸款與估值比率Loan to Value Ratio)。例如20122月,新批按揭有5,836宗,平均每宗貸款金額為246萬元,平均的按揭成數是56.5%。同一數字,在近年的高位是2008年的65.9%

按揭成數回落,有意見認為,雖然樓價上升,但平均按揭成數下跌,反映一般置業人士的有實力支付較多首期,按揭槓桿比率不高,即使樓價回落,斷供的風險亦低。

但我們認為,平均按揭成數數字下跌,其實只是統計陷阱。近2年金管局持續收緊按揭指引,例如1000萬元以上物業的按揭成數只為5成,只有600萬元以下物業可借足7成等。措施就是為了減少銀行體系風險,萬一樓價下跌時,減少銀行大量壞帳的風險。由於貴價物業的按揭成數受限(包括絕大部分一手單位),拉低了平均數。

更大的問題是,金管局的按揭統計數字不會反映市場盛行的二按。金管局限制銀行的按揭成數,其實造就了一批提供「二按」的財務公司,收取較高的利息(較高者可達十厘以上)令置業人士可以維持以較低首期入市。此些「二按」提供者不在金管局統計之列。但置業人士借入二按,其實是負擔了較高的利息成本。

當然,此類二按的規模難以統計,部分二按會在土地註冊處中登記,部分名義是二按的貸款,連土地註冊處登記的手續也省回,整體規模難以查核。但讀者由晚間二按廣告的氾濫程度不難估計此行業增長驚人。

簡單而言,金管局統計的平均按揭成數的確在下降,但現實極可是部分置業人士不了足銀行一按,轉為借入二按,如一併考慮市場上的二按數字,恐怕香港一般置業人士的按揭槓桿大致持平。

在金管局的角度來說,其責任在於監控銀行體系的風險。限制銀行批核按揭成數的目的,是一旦樓價下跌,仍有一定的緩衝,即使借款人斷供,銀行透過拍賣,仍有較高機會收回按揭貸款。所以金管局的按揭統計不涉及二按十分合理;對個別的置業人士來說,要控制風險,首先要注意的是本身的按揭槓桿,而不是統計上未能反映整體市場走勢的平均數字。

 原文刊於iMoney 2012年5月5日

藉資產證明以申請按揭



銀行除了可根據客戶的收入評估還款能力批出按揭之外,亦可根據客戶的資產值批出按揭。理論上,申請人即使是零收入,但手持大額現金、不動產,仍然可獲銀行批出按揭,業內叫Assets Proof,問題是計算上會較為複雜。

眾所周知,以收入計算按揭負擔能力,監管機構有清晰的指引,即一般人熟知的「供款負擔比率 及 壓力測試」。在現有的按息之下,按揭月供不可超逾月入一半;如按息上升2厘,按揭月供不可逾月入6成。但對於以資產值為支持而批出的按揭,監管機構並沒有 劃一的指引,個別銀行對於以資產證明申請按揭,會有不同的處理。

首先是不同的銀行對不同資產的估值會有不同,例如港元存款一般可以100%估值,外幣、股票、債券等,個別銀行會有不同的估值折扣。假設某銀行規定外幣會以市值8折估價。某人有價值400萬元的外幣,其估值會是320萬港元。

假設某人經銀行估值後有500萬港元的資產,便再視乎銀行對以資產證明申請按揭設定的按揭成數限制。如果有關銀行限制是5成,某人原則上可以估值500萬元的資產,向銀行申請借出250萬元的按揭貸款,物業估值多於500萬元亦只可以此為上限。

複雜一點的資產是物業,如果物業沒有按揭,估值便視乎銀行內部以物業為Assets Proof的估值折扣。例如市值500萬元的物業,銀行內部的估值折扣是50%,便可視為有250萬元的資產。

如果物業本身未供滿,計算上會更為複雜。銀行會將物業根據估值折扣打折,再扣減其按揭餘額計算。除非物業估值與按揭餘額有極大比例距離,例如某人持有市值2000萬元的物業,却只欠銀行數拾萬元,否則,一般情況很難以仍未供滿的物業作為資產證明向銀行申請按揭貸款。

值得留意的是,對於以港外資產作為Assets Proof的按揭,銀行往往會在估值上更為保守,甚至不接受港外資產作為新批按揭的資產證明。

原文刊於信報網站 2012年5月5日

趁高套現的考慮


「現時是否入市時?」永遠是樓市熱門話題。但對於數年前入市的買家,尤其是年輕人,面對的可能是「要不要趁高位賣樓鎖定利潤」的問題。

一般新入職場的年輕人,薪金可能在萬多元水平,如果有幸在數年前樓價尚未急升時購入一個小單位,現時以市價放售,獲利可能逾百萬元。年輕業主可能會想,樓價有上有落,不如先行賣樓套現,待未來樓價回落,再行入市。

上述策略在理論上可行,如果置業人士在低入市,又準確捕捉升浪頂位出貨,待樓價回落再入市,當然可有效增加資產。問題是,又有誰可準確捕捉浪頂浪底?尤其是現時香港樓市需求不只是來自本地,放售物業後,未來是否高追或低吸,仍是未知數

此外尚有兩個問題,其一是「再投資的風險」;業主賣樓後現金突然大幅增加,可能會難抵再投資、再獲利的誘惑。但樓市之外,其他投資市場的周期、操作都大有不同,投資固然有獲利的機會,相對亦有損失的風險,成功在樓市賺取的資本,可能會在其他市場有所損失。

最後是是按揭因素,近幾年按息(P減或H+的息差,不是PH本身)是極度偏低的。原因是熱錢充斥,銀行積極搶攻按揭,未來萬一樓市回落,較可能的原因是熱錢流走,那時的按息便不大可能維持在現水平。即使成功在樓價低位購入物業,在每月供款上與低息期的差距可能不會太大。

原文刊於晴報 2012年5月8日

2012年5月3日 星期四

如何善用物業資產?


上星期我們提到一個退休人士的理財問題,陳先生在香港及廣州共持有3個物業,均已供滿;陳先生認為現時樓價已偏高,正考慮出售其中一個樓齡28年的沙田物業。我們認為,在香港大型屋苑因樓齡高而出現樓價折讓或按揭年期不足的情況罕見,不必因此考慮提早出售物業。
參考過往數據 設計財務模型
扣除物業樓齡的因素外,陳先生餘下的便是如何善用資產的問題;最重要的是參考過去的市場數據,我們為陳先生準備了一個財務模型,看看他作出不同選擇,在若干年後會有甚麼效果。
我們假設香港的樓價每年有平均3%的增長,通脹率0.67%,存款利率1.5%。
陳先生的太太現年46歲,仍在工作,現時陳氏夫婦的情況如「表一」所示。
置入上述假設,包括家庭開支隨通脹上升,未來一段時間,陳家的資產總值會有如「表二」的變化。
如陳先生維持現狀不變,在19年後,即陳太65歲在 2031年退休時,陳家持有的現金會增至約1,550萬元,而物業價值約1,890萬元。
計算中有一個情況特別值得留意,其一是以「樓價按年上升3%」計算,19年後,樓價會比現時再高75%。以陳先生考慮出售的沙田2房單位來說,等於 樓價由240萬元升至420萬元,或呎價由6,000元升至10,500元。樓價呎價看似驚人,但20年前,有關單位的價格不足100萬元,如果通脹一如 以往存在,此會是正常結果。
陳太退休後,家庭進入耗用儲備(reserve depletion),或者說,「食老本」 的階段,支出持續但沒有工作收入。屆時每年的現金消耗,是以相當於今天 30萬元購買力的可支配收入作計算,當計及通賬因素,在 2032年 (即陳太 66歲退体後),陳家需要 342,865元作維持今天生活水平的使費。陳太80歲時(34年後),陳家物業總值將有2,900萬元,現金仍有1,100萬元。由於已累積一定的現 金,食老本的問題不大。
以上的假設是維持現有狀况 (status quo):沒有人可準確預測未來,假設的數字略有改動,結果便會大為不同。我們的假設是回顧過去香港長期走勢的數據而定出,基本假設包括:
一、樓價會輕微跑贏通脹;
二、存款利率(也可視為現金的投資回報)輕微低於通脹(即沒有負利率)。
結局便是繼續持有物業情況會較佳;此些假設可視為理財策劃中的基礎模型 (base case) 。如果陳先生對有關假設有保留,可再植入其他假設,作為優良模型 (wish case) 及 差劣模型 (worst case) 再作評估。當然,植入的數據,主要變數便是個案中的主人是樓市好友抑淡友。
個案總結:可設下「放盤達標價」
一、如果陳先生不同意樓價持續跑贏通脹,可持續上升(即偏向淡友的立場)。我們建議陳先生可設下一個「放盤達標價」。例如,我們假設樓價按年上升 3%,現值240萬元的沙田小單位,在2022年時,會升至322萬元;如果現實中沙田小單位以更短的時間,例如5年,便升至322萬元,提早達標,陳先 生可考慮提早收割離場。
陳先生此類早年置業,現時物業已供滿的人士,財務情況理想。香港人經歷過1997至2003年的樓價大跌,可能打算趁樓市高企,先行套現。但此類部 署有兩大風險,其一是「看錯市」,樓價可能在出貨後持續上升;但此類風險對陳先生一類持有多個物業的業主影響較小,畢竟陳先生即使看錯市,也沒有必要再追 價入市。
不宜低估賣樓套現再投資風險
二、更大的風險是「再投資」的風險。物業套現後,持有的現金大幅增加,但銀行存款利率並不吸引,退休後的空餘時間較多,不少人會在投資上更為積極。 但「投資」是可贏可輸的,除非陳先生對自己的投資眼光深具信心,而且過去的投資成績理想,否則不宜高估自己賣樓後套現「再投資」 (reinvestment risk)所得的投資回報。
三、最後,上述計算只是最簡化的模型,未有計及陳家其他的家庭計劃。例如是否需要為子女未來留學、在港置業作出儲備。任何此類變化都會對個案中的家庭可支配收入、現金儲備帶來變化。
另外,整個模型的計算是偏向保守的,由於陳氏夫婦兩個香港物業都沒有按揭,萬一模型的估計有誤,二人亦可考慮將自住物業申請安老按揭,以增加現金流。

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原文刊於經濟日報網站2012年5月2日




賣樓退休 樓齡添憂


筆者不時接到一些讀者電郵鼓勵及討論,有部分談論的是「買樓」問題,例如「現時是否入市時機」、「月入n元,宜負擔的樓價上限是多少」等等,而早前 卻收到《經濟日報》讀者來問「賣樓」意見的電郵,甚為罕見;該讀者的情況具代表性,我們得到有關讀者同意,以化名將其個案分享。
已退休的陳先生持有3個物業,分別是沙田1個2房單位,樓齡28年,市值240萬元,現時空置;將軍澳1個3房單位,樓齡8年,市值640萬元,自住;以及1個位於廣州的900餘平方呎單位,樓齡8年,市值200萬港元,現正出租。
憂慮物業日後保值能力
陳先生的太太仍是上班族,2人育有1子;3個物業都沒有按揭。家庭收入(連同廣州單位的租金)約5.5萬元;每月支出約2.5萬元;現有存款及股票市值800萬元左右。
陳先生有意日後搬到廣州居住;他認為國內持續通脹,物業市場有較佳的升值潛力。另一方面,他認為物業的按揭年期受樓齡限制,最終樓齡較高的物業,按 揭期會愈來愈短;而持有的沙田物業樓齡已28年,他認為沙田及將軍澳兩個物業的樓齡差逾20年,但呎價大致都是6,000元,認為不甚合理,憂慮日後保值 能力下跌。故來郵尋求意見,是否應該售出樓齡較高的沙田單位,套現後,在國內市場尋求其他物業投資機會。
應將視野擴展至10年以上
基本上,陳先生的財務情況可說甚為理想,特別是3個物業都已供滿,再無按揭的利息支出。對於陳先生來說,當下的考慮正是為退休後的支出籌謀;以及如 何善用既有的資產。我們認為需要將視野擴展至10年以上,再評估怎樣調動今天手持的資產。不過,如陳先生能肯定過高的樓價在短期內下跌、甚至明顯調整,刻 下沽樓套現是無容置疑的!
在處理陳先生的個案前,一些有關按揭年期的意見要先說明。我們並不擔心香港的大型屋苑,會因為樓齡逐步上升,買家因此被迫選用較短的還款期,影響客源,繼而影響資產價格。
擔心樓齡與按揭問題
約20年前,本地銀行一般的按揭年期限制是「樓齡+按揭年期不逾40年」;但隨着時間過去,多個大型屋苑樓齡上升,銀行亦主動延長有關時限。現時一 般銀行對物業按揭年期的限制是「樓齡+按揭年期不逾70年」。據說,現代鋼筋水泥建築物的使用壽命逾100年,美國在上世紀20、30年代落成的摩天大 樓,如帝國大廈、佳士拿大廈等仍在使用,只要有適當保養,使用價值可維持,有理由相信日後本地銀行對「樓齡+按揭」年期的限制會持續放寬。
換言之,我們不認為陳先生應該單單為了「樓齡28年的物業,未來按揭年期可能受制,客源減少」,就作出「盡早出售」的決定。
釐清有關按揭年期的疑慮後,我們為陳先生準備了一個財務模型,參考過去市場的數據,置入一定的市場數據假設,將數據整合而得出:
一、財富效果 (wealth effect):陳先生資產組合從今天到80歲的變化;
二、「食老本」(reserve depletion)期的情況:待陳太都退休後,原先有剩餘的每月收入,將轉為負數,此中資產淨值的轉變如何?
三、以年份(vintage analysis) 作顯示,讓陳先生得知每3或5年的財富變化;
四、綜合各項因素,嘗試驗明買、賣決定的風險。
不同的決定,在20年後,會為資產總值帶來什麼變化,後果相當有趣,下周待續。



原文刊於經濟日報網站 2012年4月25日


減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...