按揭保險的投資應用 如何完成物業「一開二」大計

看到題目可能不少人會想，不是說按揭保險目的是供自住買家購置物業之用嗎？又如何應用於投資？但現實中，不少家庭的確透過按揭保險，完成物業「一開二」的大計，關鍵是行動的步驟。

不少人應該聽說過，又想買車，又想買樓，如果兩邊都要借款融資，最好是先買樓，後買車。因為申請物業按揭，計算供款與入息比率時，銀行會一併考慮申請人的其他債務負擔──例如由車行提供的汽車貸款。反過來，買樓後申請汽車貸款，車行卻不會理會借款人的樓按負擔。對於按揭供款接近入息比率上限的人士來說，先買樓、後買車會較易獲得總額度較高的貸款。當然，代價是整體還款比率會略為升高。

 

行動先後次序影響獲批機會

同樣地，原則上按保的設立是協助自住用家買樓。如果一個人，或一對夫婦本身已持有一個物業，申請按保再購置第二個物業時，都會被查問，提供更多自住證明，如果按保公司不信納第二個物業用於自住，往往便會拒批。尤其是如果第一個物業本身是透過按保購入，再申請以按保購買第二個物業，更是幾乎沒有獲批的機會。

不過，如過程序反過來，先用自住條件以按保購買第一個物業，再以一般按揭成數購買第二個物業，只要符合壓力測試的要求，一切卻會變得較為容易。看到這裡，可能年輕一點的讀者會嗤之以鼻，哪有錢一下子買兩個物業？

但對換樓客來說，以上問題可能較為簡單。例如夫婦持有一個物業，賣出套現，再由一方以自用按保購買一個新單位，另一方稍後以一般按揭條件購買第二個單位，只要雙方都可通過壓測，一般也不會有甚麼拒批問題。技術上單看申請按保換樓的一方，仍然是自用，但由夫婦二人角度看，卻又是透過按保，較輕易完成「一開二」的計劃。

或者有人會問，可否更簡單一點，例如先生購買太太持有的物業業權，以自用條件申請按保，順便套現，以減少一次買賣程序？答案卻是不可以的，原因是按保公司看到業權由A、B轉讓至A，一般會認為是變相轉按套現，會質疑物業並非真的買賣，通常會拒批按揭申請。

原文刊於經濟日報2021年7月28日

三組房屋供應相關數字的影響

上星期我們談到，連中央官員也公開討論香港的房屋問題，中央政府的關注，可能會影響本地的房屋政策。如果仔細分析，有幾個數字特別值得留意。

一、公私營房屋供應比例：如果政府大致上是以新加坡的房策為參考，便可能進一步上調公營房屋的供應比例。由現時的公私營供應比例7比3進一步上調。但此比例改變，不一定代表政府有意壓抑樓價，也不代表私樓樓價會向下調整。反而私樓供應減少，樓價可能維持穩定。

 

二、自置居所比例：與公私營供應比例相關的是自置居所比例。回歸之時，港府似乎認為，自置居所比例(包括居於自置私樓及居屋)愈高，社會便愈穩定。

1997年時，自置居所比例為46.7%，至2004年上升至54.3%，2011年後比率大致與樓價呈反向走勢，樓價升，而自置比例下跌。至2019年數值為49.8%，較高峰期下跌4.5個百分點。巧合的是，似乎自置比率下跌，社會上的怨聲也的確較大。

如果政府不希望自置居所比例大跌，而新供應公私營房屋比例維持7比3，一個可能的方向是在公營房屋中增加居屋、綠置居的比重，而減少供應出租公屋的佔比。如果房屋政策的主要目標是令劏房消失，未來似乎應該以出租公屋為主。但公屋供應如果排擠居屋，那麼自置居所比例似乎難免下跌。

三、總供應量：2018年底，港府在不增加目標落成量的前提下，將公私營房屋供應比例由6比4改為7比3。而翻查資料，港府對未來房屋總落成量的目標，卻是按年下調的，2017年底時，未來10年的目標供應量是46萬個單位，2018年底調整公私營房屋比例時，目標修訂為45萬個，去年底再向下修訂為43萬個。

建屋目標總量持續下跌，某程度上反映過去數年，政府覓地建屋的成效未如理想。而在疫情肆虐下，樓價未見明顯調整，可能亦與市場判斷長遠供應緊張有關。

在云云供應數字中，總供應量可能是最為關鍵的一個。如果「未來10年總供應量」的數字沒有大幅調升，可以預期不管公、私營房屋的比例如何調整，也不會對私樓樓價、公屋的輪候時間帶來太大影響；相反，如果10年建屋目標總量由去年的43萬個回升，可望對樓市產生一定降溫作用。

原文刊於信報網站2021年7月27日

拆息續回落 轉按必須先考慮的理由

一個月拆息創11年多新低，加上個別銀行調整現金回贈比率，借款額略低的客人都有機會獲較高的現回贈。似乎又到了小業主考慮是否轉按的時間，有樓在供的小業主在決定是否轉按時，又有甚麼要考慮？

小業主轉按有眾多可能的原因，最常見的是減息、取得回贈、加按套現、移除擔保人。後兩者基於個別業主的需要，欠缺普遍性，無謂討論。值得考慮的是，是否值得為了節省利息／取得回贈而轉按。

 

雖然說拆息回落，但現時多家銀行提供的H按利率約H+1.3厘，2年前一般H按的條件相若。拆息下跌，是否轉按，按息都會跟隨拆息回落。對多數小業主來說，現時不必為了考慮節省利息而轉按。當然，如果基於任何理由，借款人現有的按揭利率是以最優惠利率為準的H按，利率可能會比H按高逾一厘，又或是發展商提供，優惠期即將過去的按揭，便有充分理由考慮轉按。

為現金回贈要諗2件事

轉按的另一個原因是取得現金回贈。就算新舊按揭的利率一樣（例如都是H+1.3%），如果轉按獲得的現金回贈明顯高於律師費，計算上小業主是轉按較為划算。但起碼仍有兩個考慮因素：

• 1. 個別提供較高現金回贈的銀行，並沒有按揭掛鈎存款戶口。此類戶口是否有用，完全視乎借款人平時有沒有閒置的資金存入戶口。一位平時沒有多少閒置資金的業主，如果認為按揭掛鈎存款戶口是雞肋，大可選擇不設此類戶口，但回贈較高的銀行。不過，對多數手上有點餘錢的業主來說，其實此類戶口的慳息效果明顯，未必值得為了稍稍增加的回贈而轉按，失去此類戶口。
   
• 2. 早幾年的H按，部分的鎖息上限為「大P（5.25%）減3.1厘」，現時利率即2.15厘。但近日新批H按的封頂利率，一般為大P減2.75厘，即2.5厘。理論上，如果未來拆息大幅上升，轉按之後，業主的供款利率可能較舊有P按為高。此點現時看來風險有限，但原則上要考慮。

最後要提醒，轉按便要從新計算壓測。雖然近日拆息低，但在計算供款與入息比率及壓力測試時，「當前利率」卻會以較高的「P減」，即2.5厘計算，有意轉按的借款人宜小心計算通過壓測所需的收入。

原文刊於經濟日報網站2021年7月21日

杜絕劏房與樓價預期

上周一場國安法研討會，港澳辦主任夏寶龍在論法之外，突然跑題談及房屋問題，希望香港可「告別劏房及籠屋」。港人居住難的問題成為中央官員關心的題目，是否代表供應問題可在短期內解決？樓價在中央關注之下，又會如何發展？

以過去2年中央對港措施的施行效率，應該沒有多少人會懷疑如果北京有決心，會解決不了香港房屋問題。不少人聽到夏主任關注劏房問題，第一個反應可能是預期房屋供應將大量增加，劏房和籠屋消失，人人可以用合理價錢安居樂業，甚至樓價可能大幅調整。 

不過，嚴格來說，以上想法似乎過於跳躍。解決居住問題，並非只有遏抑樓價一途。近兩年一個常見的政治分析是，北京希望香港更像新加坡──維持普通法體系、一定程度的公民自由、選舉結果不會出人意表、金融中心地位維持。不管以在政治上北京是否希望香港更像新加坡；但在房屋問題上，港府近年推出的措施卻有明顯參考新加坡的傾向。

年前港府決定在整體供應不變的情況下，未來房屋供應由六成公屋、四成私樓，改為七成公屋，三成私樓；便有點參考新加坡的感覺。當地私樓供應比例較低，多數人居於公營房屋。要留意的是，可能由於多數人的居住問題已有公營房屋解決，私樓樓價無關民生日用，新加坡的私樓也一點不便宜。

過去香港人不認為港府會認真處理高樓價問題，原因之一是庫房收入的大宗來源於賣地、物業印花稅，樓價會影響政府財政；原因之二是1997至2003年樓價下跌，令大批持有物業的中產業主怨聲載道。

如果未來是公屋供應大增、私人房屋供應減少，公私營房屋便可能出現更大的區隔。一方面低收入家庭可以較低負擔(租或買)解決居住問題；另一方面，私樓樓價也可能在持續低供應下維持穩定，高價入貨的業主不會怨聲載道。此種情況也似乎較接近北京期望香港社會穩定的立場。

小業主要留意的是，如果以上分析接近於事實發展。未來公營房屋供應充足(判斷標準應該為輪候時間大幅減少)，私樓樓價可能會在供應預期減少的前提下維持，但在未來需求減少的預期下，似乎也不宜預期樓價可長年大幅上升。

原文刊於信報網站2021年7月20日

借用家人名義抽新盤按揭須知

不少香港人為買新樓，有時會機關算盡。有人會拉攏直系親屬一起入票，待完成交易時再轉名，而為慳得最多，此類成交更會出現1:99的業權組合。

不少新盤都會限制買家入票數字，例如1人只可入1票，夫婦2人的話，可以A、B、A+B的組合入3票。如果他們另有一位願意出名入票的直系親屬，便可組出共7個組合（A、B、C、AB、AC、BC、ABC），在僧多粥少的新盤銷售中，大大增加較前的揀樓機會。

一般新盤發展商會要求，中籤揀樓者，全部都要名列臨約。部分發展商容許揀樓者在簽約時，在買方中增加直系親屬，部分卻不容許。假設ABC三人，C只是「出名」協助家人買樓，並不打算真的持有物業。如果他們入票後，AC組合獲派較前籌號，而發展商不容許加名，他們便可以A+C的名義完成交易。在計劃中，C之後會將業權轉讓予A，令A「統一業權」。而為了令C轉讓業權予A的交易成本降至最低，此類買家很多時會在與發展商簽署買賣合約時，列明A佔業權99%，而C只佔1%。 

 

稅務上的注意事項

原因在於，如果A、C是直系親屬，他們之間的業權轉讓，是不需付額外印花稅（SSD）的，但仍要按從價印花稅第二稅率付稅。而按此標準，如轉讓的業權價值低於200萬元，只需支付100元的印花稅。換言之，A、C以99:1的業權分布購買新樓，支付一次印花稅之後，C把1%的業權轉讓予A，只要此部分價值不逾200萬元，額外稅費便只是100元。不過，要留意，如果A、C二人都是永久居民，聯名購買新樓，A佔99%業權，C即使只佔1%業權，此宗交易仍是要付樓價15%的從價印花稅。如果C本身不是永久居民，此宗交易更需再付樓價15%的買家印花稅。

而在按揭上，此類操作有不少地方要留意：如交易需要借取按揭，A、C作為業主，不論業權比例，都要一起申請按揭。一般情況下，會以A、C的收入、負債總額計算壓力測試。極端情況下，如果C有不願向家人披露的其他債務，便可能因為未能符合供款與入息比率的要求，而未能取得按揭。

其次，如二人成功申請按揭，完成與發展商的交易，未來A要向C購買業權時，仍等同一次買賣，加上業權人轉變，需要再向原有按揭銀行償還舊按，由A再申請新按。而即使新、舊按揭是同一家銀行提供，根據一般按揭合約，只要未過罰息期，銀行都有權向提早償還按揭的借款人收取罰息。加上律師費，可視為另一種交易成本。

而在按揭及稅務以外，打算借用直系家屬名義增加新樓揀樓機會的買家也要留意，如果交易之後，持有業權的多位業主出現意見分歧的可能。例如持有小份業權的業主不願出讓業權，「大業主」其實也無可奈何。

原文刊於經濟日報網站2021年7月15日

1比99的按揭安排

 

清潔殺菌，有時會用到1比99的稀釋漂白水。為了增加購買新樓獲得較前的揀樓機會，市場也發展出1比99的入票、簽約安排，究竟此等操作如何增加揀樓機會，在按揭上又有什麼地方要注意？

新盤開售，發展商有時會限制認購入士的入票數量，例如一人只可入票一張。如果新盤一次推出100個單位，但有1000入票，超額認購9倍，只入票一張，個別買家獲隨機編配較前位置揀樓的機會便較低。

 

不過，發展商對於準買家與家人聯名入市，往往有較彈性的安排，例如夫婦二人，除每人可各自單名入票一張之外，也可二人聯名入票一張。如果二人另有一名親屬願意「出名」協助，三人總共可組成7個入票組合，大大增加入票獲較前位置揀樓的機會。如果在購置新盤時，他們以聯名組合(例如父與子)揀樓，按現行條例要求，便一定要以全部聯名人士作為買方簽約買樓。

惟不少買家，出於稅務理由，例如父、子聯名買樓，最終是希望以父親單名持有物業，一般會在購入後，將兒子的業權轉讓予父親。由於是直系親屬之間的業權轉移，毋須支付額外印花稅，只需支付從價印花稅。而為了最大程度上節省稅費，此類買家在購置新盤時，會以分權共有方式，列明業權分布為一方佔99%，另一方佔1%。完成交易後，未來持有1%的一方將業權轉讓予另一方，而按現行印花稅條例，價值200萬元或以下的住宅業權轉讓，印花稅只是100大元。一大輪部署之後，買方便完成借用家人名義，最後以單名持有物業的操作，而且額外稅費支出有限。

要留意，雖然直系親屬之間的住宅轉讓毋須支付額外印花稅，即使A、B聯名入市，第二天B將自己持有的物業1%業權全數轉售予A，交易也毋須支付額外印花稅。但在按揭上，卻一定程度上限制了此等操作。A、B以分權方式購買物業，不管業權分布比例，申請按揭時，多數銀行會要求所有業主都作為借款人，以他們的總收入及總負債計算壓測。少數銀行可接受借款人+按揭人的組合申請按揭，即如單一借款人收入足夠通過壓測，便可不計另一人的收入及負債。

但不論是二人都作借款人，抑或借款人+按揭人的組合，轉讓業權，便要償還按揭，如果未過罰息期，便需要向銀行支付罰息，一般罰息的計算是首年為借款額2%，第二年為1%，而且要退還起初獲銀行提供的現金回贈。換言之，即使以1比99的方式入市，要部署低成本轉名，一般需時2年以上，才可達到單名持有物業的狀態。

原文刊於信報網站2021年7月13日

資產證明申請按揭

銀行除了可根據客戶的收入評估還款能力批出按揭之外，亦可根據客戶的資產值批出按揭。理論上，申請人即使是零收入，但手持大額現金、不動產，仍然可獲銀行批出按揭，問題是計算上會較為複雜。

眾所周知，以收入計算按揭負擔能力，監管機構有清晰的指引，即一般人所熟知的「供款負擔比率」及「壓力測試」。而對於以資產淨值（資產值減負債）為支持而批出的按揭，原則上借款人的資產淨值高於新造按揭物業的樓價，銀行便可批出按揭。但監管機構對於計算資產的標準並沒有劃一的指引，個別銀行對於以資產證明申請按揭，會有不同的處理。

 

首先是不同的銀行對不同資產的估值會有不同，例如港元存款一般可以100%估值，外幣、股票、債券等，個別銀行會有不同的估值折扣。假設某銀行規定外幣會以市值8折估價，即若某人有市值400萬港元的外幣，其估值會是320萬港元。銀行亦會要求申請人提供資料，證明已持有相關資產3個月。至於物業，如果是已供滿的現契樓，一般銀行會以市值的一半作為資產估值。如果物業尚未供滿，通常是以按市值一半再減按揭餘額作為資產值。

不同銀行審批標準不一

除非物業估值與按揭餘額有極大比例距離，例如某人持有市值2,000萬元的物業，卻只欠銀行數十萬元，否則，一般情況很難以仍未供滿的物業作為資產證明向銀行申請按揭貸款，購置另一物業。

計算資產值之後，便要計算按揭成數，對於沒有其他物業在供的借款人來說，以資產證明申請按揭，成數上限是樓價4成。即購買市值1,000萬元的物業，最多借400萬元。原則上，只要資產值高於1,000萬元，銀行便可批出按揭。

另外一個常見的問題，如果業主手持一個已供滿的物業，而又沒有其他資產，可否以資產證明條件，為同一個物業申請按揭套現？

市場上有個別銀行的確有如此安排，但標準各有不同。例如持有一個已無按揭的現契樓，市值1,000萬元，在沒有入息證明，只以資產審的情況下，個別銀行可為此物業按足4成，但另一些銀行只可借樓價25%。

原文刊於經濟日報網站2021年7月7日

人口普查看樓債負擔

 

香港正進行10年一度的人口普查，政府由此掌握準確的人口數據。在普查的云云結果中，也包括「按揭供款及借貸還款與收入比率中位數」。此項資料可能是多個官方的樓債負擔數據中最能反映整體實況，但同時也是最少被引用的一個。

人口普查每10年進行一次，另有規模較小，5年一次的中期普查。普查分長問卷及短問卷；前者涉及十分一的住戶，會向受訪住戶索取各類詳細數據，包括樓債負擔。根據2006、2011、2016年的普查，居於私樓住戶的按揭供款佔收入比率中位數，分別為28.6%、20%及19%。亦即在2016年，在需要供樓的住戶中，有一半的供款佔月入比例低於19%，另一半高於19%。數字不算高，而且在2016年時有下調趨勢。

 

說人口普查較其他官方數據更能反映整體市民的供樓情況，是因為另外兩個常用的供款負擔比率數據各有限制。今年首季，政府經濟報告提及的供款負擔比率是73%。數字是以私人住宅住戶入息中位數，模擬購買一個45方米單位，以現行利率、20年還款期、七成按揭計算供款得來。由於是模擬，而且部分設定(只有20年的還款期，高達樓價七成的按揭借款)與現況有較大差距，基本上欠缺參考作用。感覺上，「現時供款負擔高達73%」只在官員呼籲置業人士量力而為時才會引用。

另一個業內認為較實在的數據是金管局每幾個月向立法會報告一次的數字，數據來自每月新批按揭申請，根據批出按揭條件及借款人收入計算而來。2021年2月的新批按揭供款負擔是37%。此數據可實際反映該月獲批按揭人士的一般按揭負擔，但未能反映社會上供樓多年人士的負擔比率。

至於人口普查數據，由於樣本較大(十分一的住戶)，應可較準確反映一般供樓業主的樓債負擔情況。扣除加按等情況，樓債本金不會增加，而在經濟增長、利率又大致不變的情況下，業主收入增加，供款負擔自然會慢慢下跌。
當然，人口普查的數據有一個重大缺陷，每5年才更新一次，而且今年7月進行普查，處理數據後一般在明年初才會公報數據，欠缺時效性，因此較少被引用。

說回今年的普查，以新近的數據比較，家庭入息中位數與2016年中期普查時無甚上落、利率輕微回落(2016年中一個月拆息約0.24厘，近日低於0.1厘)。期間樓價雖然大升四成，但大部分現時在供樓的業主，物業都是早年購入，樓價升跌對他們的供樓負擔無影響。整體而言，明年初大家看到人口普查得出的供樓負擔比率中位數，可能會與2016年相若。

 原文刊於信報網站2021年7月6日