2018年5月30日 星期三

一千萬人口的迷思

前財政司司長近日重申他主張香港宜有一千萬人口的觀點。如果搜索一下「一千萬人口」;會發現十多年來,由前特首曾蔭權,以至其他官方、半官方人士,也有類似表述。不同背景人士為何鍾情於建立千萬人口的大香港原因各有不同,但要留意的是,有關想法如落實,對未來樓市甚至香港居住環境都會有重大影響。

支持香港需要增加人口的理論有很多,最簡單易入屋的是「世界級大都會都有千萬級人口」(此點其實有爭議,東京、上海固然是千萬人口都市,但公認的國際都會如倫敦、紐約,人口都只是800多萬人)。

較複雜的理論可搬出外國學者Geoffrey West有關城市人口與創新的理論——人口多的城市與創意科技發展有某種指數關係,人口多一倍,創新科技成果會多不止一倍。在國家主席寄望香港為國家科研作貢獻的環境下,增加人口(尤其是科技相關專才),似乎合情合理。

當然也少不了陰謀論的觀點:增加人口,其實是商家輸入外地勞工/專才的藉口,甚至可能有沖淡本地身份認同的考慮。

不論如何,如果千萬人口大都會成為政策目標,對樓市以至香港整體未來都會有重大影響。已展開一段時間的土地供應大辯論,背景是港府預期土地供應不足,長期缺地達1,200公頃。而有關土地需求,又建基於政府對人口增長的估計:人口增長會至2043年的822萬人,往後人口將減少。

如果要推動香港成為千萬人口都會,短缺的土地便遠遠不止於1,200公頃。算術上香港的確有條件容納更多人口:將部分郊野公園劃作發展,加上填海,便可接納更多人居住、工作。
當然,人口增長與土地供應有相互關係:如果增加輸入專才限額,對住屋需求(長遠土地需求)將上升;但萬一住屋供應跟不上,專才都應付不了本地住屋成本的話,也會打消專才來港的意願。

如無意外,現時進行的「大辯論」,大概不會涉及未來人口可能較原先估算更高的可能性,那可能要待下一輪大辯論處理。不過,一旦引入更多人口成為政策,便意味本地房屋、土地供應將出現更長時間的短缺現象,對樓市的影響,不可謂不嚴重。

原文刊於經濟日報網站2018年5月30日

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2018年5月29日 星期二

「租平過供」出現,樓市將回軟?


近月樓價持續上升,樓價升幅明顯拋離租金,由地產代理到傳媒都報導市場陸續出現「租平過供」的現象。不過,究竟租平過供,對後市有何意義?對心大心細考慮是否入市的準買家來說,又應該如何看待租平過供的現象。

所謂「租平過供」,顧名思義,是指同一單位,租金較按揭供款為低。近十年樓按利率持續低企,卻曾出現「供平過租」的現象。即是在指定條件下,供樓支出比租金支出更低。

「供平過租」被視為推動租客入市的一大誘因。相對而言,「租平過供」如果成為普遍現象,便被視為購買力轉弱的訊號。兩年前市場出現小量「租平過供」的個案,便有傳媒形容為「樓市曙光」(少了租客入市,樓價可望回軟)

根據差餉物業估價署數字,現時各類住宅物業的租金回報率約1.9%2.6%。以600萬元樓價,6成按揭、25年還款期、利率2.15厘計,月供為15,523元。而同一樓價的單位,如租金回報率為2.6%,每月租金約13,000元。(大致上,在上述按揭條件下,租金回報率高於3.1厘,便是「供平過租」,否則便是「租平過供」。)

展望下半年,主流意見認定本地最優惠利率將回升,如無意外,供樓支出會進一步上升,「租平過供」的現象會更明顯。此種情況下,是否意味樓價升勢會放慢?

問題:樓市似高息股抑或增長股?

一般而言,如果「租平過供」成為普遍現象,照說會減低租客當下的置業誘因;但現象未必會減少投資者的入市意欲:租金回報率是按當前的租金及樓價計算,近年回報率下跌是因為租金升幅跑輸樓價升幅。但對包租公而言,租金、樓價仍是穩步上升,以現價計回報率不算理想,但以購入價計,回報卻甚「和味」,本地住宅仍不失為理想投資工具。

參考股市,股票市場有高息股,此類股票派息高,但股價增長較慢。相對的是增長股,股價升幅(或者說波幅)較大,但派息甚低。要判斷「租平過供」的現象是否會影響樓價,關鍵之一是判斷香港住宅樓價比較傾向高息股抑或增長股。如果市場上普遍買家認為,樓價升勢可望長期維持,恐怕不少買家不介意租金回報較低。

原文刊於信報網站2018年5月29日

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2018年5月28日 星期一

物業長揸必勝?

不時看到有人提出:樓價升得太快,人工根本追不上。事實上,長綫而言,本地樓價不單止長年跑贏薪金升幅,也長年跑贏通脹率以至租金。問題在於,你要如何解讀有關數據。

樓價30年升幅 跑贏租金薪酬
附表為1985年以來,政府統計處統計的綜合消費物價指數、個人入息中位數,以及差餉物業估價署統計的租金指數及樓價指數。將2017年數據與1985年比較,物價指數累升2.21倍,入息中位數升4.96倍,租金指數升3.63倍,樓價指數則升16.6倍。

如果看長期走勢,的確可以看到長揸必勝的結論。樓價長期跑贏,原因不外乎供求,尤其是在現代貨幣發行制度下,貨幣供應持續增加,只要印銀紙的速度快於起樓速度,正常情況下樓價會跑贏通脹。


入息方面,情況較複雜,就職人士的「生產速度」也慢於貨幣增長,因此整體上薪金增速會跑贏通脹。當然,上述只是中位數,而不同行業的收入增長,甚至有沒有就業機會,情況千差萬別。

好友淡友對錯 歷史才能評斷
有趣的是,長綫而言,租金升幅跑輸了通脹—如一個人自1985年起租樓住,理論上至今時今日,其租金支出比重會較當年為低。不過,要留意的是,部分原因是薪金下調彈性較低。2000至2010年,入息中位數大致上無變化,但反映不了當時經濟不景、失業率上升的情況。另外,如果以2005年之後為基準,則近17年租金升幅大致上是跑贏收入增幅。

當然,數據客觀但解讀由人,看好前景者會認為,數據反映樓價長期跑贏人工及通脹,最佳投資策略是儲到首期,有幾多買幾多。看淡的會看到,近十幾年樓價升幅過急,可能欠缺基本因素支持,甚至埋下類似90年代後期大幅調整的隱憂。問題是,恐怕要很多年後,再回望歷史數據,才可判定誰是誰非。


原文刊於置業家居2018年5月26日

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2018年5月23日 星期三

按揭現金回贈須知

新盤開售,有銀行以高額現金回贈吸引買家申請按揭,回贈可高達貸款額1.9%;但另一方面,有買家新做按揭,借款400萬元,回贈卻只有4萬元。究竟要符合什麼條件,才可取得較高按揭回贈?

過去十多年來,按揭市場有一個慣例,借款人成功向銀行申請按揭,取用貸款後,可獲銀行提供相當於貸款額1%的現金回贈:借款100萬元,現金回贈可達1萬元。數目看來不多,但考慮到現時新造按息只約2.15厘水平,即100萬元貸款,銀行首年收取利息不足21,500元,而在銀行分銀未收時,已要先向客戶回贈1萬元,按揭業務競爭之激烈可見一斑。

不少人可能以為,銀行按揭現金回贈1%的「上限」出於金管局指引;此理解不完全正確。金管局在2012年就按揭現金回贈發出指引,認為現金回贈不應過度,否則有違按揭風險指引,因此若果現金回贈金額超過住宅按揭貸款額的1%,在計算按揭成數時,必須將整筆回贈金額包括在貸款額內。換言之,銀行即使提供多於貸款額1%的回贈,也沒有違規——只要在計算按揭成數時,將「整筆」回贈計入貸款額內,而總貸款額不可超逾按揭成數上限指引。

舉例而言,一個1000萬元的物業,現時按揭成數上限是5成。銀行根據現時標準按揭成數上限,批出500萬元按揭,並提供5萬元回贈,完全合附規格。如果借款額是490萬元,銀行提供9萬元的回贈(貸款額的1.8%),計算按揭成數時,總貸款額便要算成499萬元(計算還款仍然是以490萬元計算);也一樣沒有違反指引。換言之,對於貸款額低於按揭風險指引一定水平的客戶,銀行其實有一定彈性提供略高的現金回贈。

相反,如果同樣是1000萬元的物業,而借款人無論如何需要借盡按揭指引容許的上限500萬元,銀行的現金回贈上限便是貸款額的1%,亦即5萬元。

在上述兩種情況,如果其他條件,包括利率、還款期都一樣的話,除非借款人別無選擇,否則下調實際借款額,換取較高現金回贈會是較佳選項。要留意的是,部分情況,例如涉及按揭保險的高成數按揭,多數銀行會以樓價6成計算現金回贈,借款人所得的回贈會較同樣借款額,但不涉及按保的個案為低。

原文刊於經濟日報網站2018年5月23日

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由地王成交看非主流分析

早前新地投得啟德地皮,地價創新高;坊間主流意見自然是「麵粉價貴,勢推高未來麵包價」。不過,在主流之外,一定也有非主流意見。朋友A正正是此類非主流意見的捧場客。

話說年前內地發展商以超出市場預期價格投得啟德地皮,當時市場人士甚至說笑是否內地發展商不熟悉香港環境,以至計錯數。朋友A向來是樓市淡友,自然認同有關觀點。及至同一發展商接二連三投地,「計錯數」一說明顯不成立,朋友A的分析便是有關發展商可能肩負國家任務—例如不知為什麼要托起香港樓市。

其後市傳投得地皮的發展商要轉讓地皮,A君也自命英明,認定發展商或者是看錯市,或者國家任務已改,總之都代表當初地價太高。及至地皮轉讓價較當初地價有所調升,朋友A的分析是:可能是「阿爺」明示暗示,要本地財主為國出力,拯救重要企業,因此轉讓價格可能被人為因素影響—因此成交價也沒有代表性。

可惜新地投得啟德地皮後,未有機會見到A君,否則相信他應該也可提供一個地價高不利好樓市的獨到分析。

客觀而言,A的幾次分析,並非完全不合理:內地發展商第一次投地,便以超出香港市場預期價入市。認為價格太高的,非止是A君一人。其後有關發展商傳出財困要賣出地皮,似乎也印證了「計錯數」一說。而「阿爺指示」更是不少本地人相信的陰謀論。

說了一大堆,不是要取笑A君看錯市;但A君的故事解釋了一個現象:只要你堅持定見,總有方法對將事實演繹至合乎自己的分析模型。當然,本文不是要證明「地皮高價成交,勢利好樓市」--發展商都可以看錯市,包括物業發展在內,世上無必賺的生意。

另一方面,近年由於樓市辣招、逆周期按揭措施等因素,一定程度上壓抑了市場對利好消息的反應。在未有辣招、按揭又少限制的年代,一有「利好消息」出現,勢必刺激買家入市—甚至不惜負上自己應付不來的債務入市,務本盡用槓桿,賺到最盡。

但現時即使個別準買家極度看好後市,要借多一點已有重重限制。此是分析現時樓市不可忽視的重要因素。

原文刊於信報網站2018年5月22日

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2018年5月21日 星期一

強積金供樓多面睇


積金局早前曾研究,容許供款人退休前提取部分強積金累算權益作首次置業用途。據報初步結果是「現時樓價太高,推出有關措施會令樓市火上加油」,已擱置進一步研究。上述消息並不令人意外,以現時的樓價,官方不太可能推出任何被認為增加需求的措施。反而要留意的是,政府手上積存了眾多招數,未來外圍一旦有變,反而會成為托市措施。

反對以強積金挪作首次置業的理由眾多。出於原則的理由是強積金應用於退休,作作置業有違原意。出於實務的理由是打工仔強積金戶口平均結餘只約20萬元,提取部份以買樓,不過杯水車薪。但影響最大的,應該是考慮到對樓價的影響、以及輿論對措施的解讀。

論效果,平均20萬元的結餘,即使制度容許,也未必有太多打工仔會動用強積金買樓。但要留意,現時入市的買家,一般收入應該遠高於本地中位數;而強積金實行多年,也有一批高額結餘戶口出現,總會有一批高收入打工仔可善用政策改變而入市。整體上,一旦容許市民挪用部分強積金置業,有效需求仍是會輕微上升。受惠的人數不多,但政策卻會予人「官方推市民買樓」的印象,所謂「不做不錯」,不如維持現狀。

不過,今時今日不推強積金買樓,不代表往後永無機會。近十年樓市在重重辣招、逆周期措施下反覆上升,固然有眾多外在因素:熱錢充斥、利率低企、住宅供應不足都是令樓價高企的原因。不過,眾多辣招的確也壓抑了入市的需求,一些本來蠢蠢欲動入市的準買家,正正因為官方措施而打消入市念頭。

反過來,我們也可以說,官方手上積存了大量招數,可在樓價回落,而官方認為需要托市時使用----例如幾種名目不同的印花稅、放寬按揭成數、按揭保險的應用範圍、以至挪用強積金置業等等。以按揭成數而言,只要壓力測試有嚴格執行,不見得放寬按揭成數會為借貸雙方帶來較高風險。

當然,要到外圍因素逆轉,以至官方判斷收回辣招、甚至主動出招托市不會招來一面倒批評,大概不是樓價輕微回落便會實現的事。但持續十年的出招,客觀上的確為官方累積了大量的資源,為不知何時出現的大風暴,多了應對的方案。

原文刊於iMoney2018年5月19日

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2018年5月16日 星期三

轉按的誤解

近幾年轉按市場活躍,去年銀行新批轉按貸款突破一千億元,創多年新高。就在大量業主熱衷於轉按之餘,卻仍有部分人對轉按抱有誤解,直接間接錯失善用資產升值的機會。

所謂轉按,指償還原有銀行按揭貸款,將按揭戶口轉至其他銀行。提起轉按,一般有幾個主要理由:
  1. 減息—例如市場新批按揭利率較原有的優惠,轉按便可節省利息支出;
  2. 套現—按揭是一般人可取得較大額又低息的貸款,不少業主會趁轉按時加大借款額,套現作其他用途;
  3. 移除擔保人—近年按揭指引收緊,買家入市如收入不足以通過按揭壓力測試,一般會加上家人作擔保人。但按揭擔保人日後自行置業時,自己的按揭申請卻可能因而難以通過。不少曾經需要家人擔保入市的小業主,在入息增加後,會透過轉按,移除擔保人,避免影響家人的置業計劃;
  4. 賺取現金回贈—一般銀行會為按揭借款人提供現金固贈;部分小業主即使轉按後未有減息、本身沒有套現或移除擔保人的需要,也會定期(在按揭罰息期完結後)轉按。
不過,部分小業主對轉按卻充滿疑慮,其中一個常見的誤解,是以為轉按後償還按息的比例會增加。有趣的是,有關誤解出於一個正確的陳述:「按揭還款初期,每月供息比例較後期多。」

有關業主的疑慮是這樣的:既然供樓初期,還本的比例較後期少,而還息的比例較後期多。在舊銀行供樓一段時間,供樓的本金比例慢慢增加了,轉按的話,還息的比例豈不是會再次上升?

其實,「按揭還款初期,每月供息比例較後期多。」描述的是同樣的條件(利率、本金、還款期)下的還款情況。如果原有按揭尚餘還款期是20年,欠200萬元,利率2.15厘。轉按之後,如還款期、本金、利率不變,那麼供息比例也不會因轉按而回升。
當然,如果條件有變,例如原有還款期尚餘20年,轉按後延至25年,而利率、借款額不變;那麼轉按後第一期還款的償還利息比例便會相應增加。

 原文刊於經濟日報網頁2018年5月16日

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2018年5月15日 星期二

大灣區概念與香港樓市

中國總理李克強去年在政府工作報告中推出粵港澳大灣區概念,推動珠三角各地與港澳合作,善用港澳優勢,提升經濟發展。暫時而言,大灣區仍是概念多於實際;但長遠而言,大灣區對港人生活,以至本地樓市都會有愈來愈大的影響。

香港人的一個特點是重實務。優點是不會務虛,把時間浪費在不着邊際的概念討論;缺點是忽視了一些會左右大局的想法。提起大灣區,香港人可能只會想到近日前特首與傳媒就「灣區人VS香港人」的口水戰,而未有想到此個國家策略對自己的切身影響。

「灣區人VS香港人」的辯論,乍看是熟口熟面的意識形態之爭,未必有太多人有興趣深入了解。但「灣區人」概念的提出,備受前特首的認同,其實相當值得留意。

所謂大灣區,目標是推動香港與珠江三角洲城市更深入合作,實行起來可以有完全不同的方法及結果──香港加強提供金融貿易、涉外法律服務是合作;虛化邊境管制,讓區內人口更自由流動也是合作。如果合作的目標傾向於前者,其實無甚必要討論「灣區人」的身份認同。反而是看到未來人口流動,現時的「香港人」不少會在大灣區工作、生活;反過來珠三角更多人會在香港居住、上班,才需要及早建構「灣區人」的身份(至於有關方面是否希望以「灣區人」取代「香港人」的身份認同,不在本文討論範圍)。

大灣區或吸引更多內地人來港置業
要問的是,如果未來香港的邊境管制真的虛化,會對香港樓市有何影響?
宏觀地看,香港地方太小、機會也少;香港人(尤其是青年人)有機會到更廣闊的天地發展,未嘗不是好事。但所謂有來有往,香港人往珠三角定居、工作更方便,也意味珠三角居民來港上班、居住的限制減少。如果未來香港仍存在某些制度優勢,較可能的發展便是:香港吸引更多廣東中高收入家庭定居,而難以負擔高樓價和高租金的香港人,只好移居珠三角。合理的預測是:如果大灣區概念的落實,愈偏向虛化邊境/方便兩地人往來,香港不易居的情況只會持續。

近年投資市場一個潮語是「灰犀牛」,大致指「見口見面,但未獲足夠重視的危機」。某程度上,大灣區也是本地樓市的灰犀牛(尤其對有意置業人士而言),提得多了,反而沒有人在意概念對本地樓市的影響。

原文刊於信報網站2018年5月15日

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2018年5月14日 星期一

一手住宅的估值問題

近幾年一手住宅成交暢旺,對買家來說,全新物業加上發展商提供的按揭組合,無疑有一定吸引力。相對於二手市場,一手物業申請按揭時,一般不會出現估價不足的情況;不過,凡事都有例外,在個別情況下,一手住宅的按揭估值,會出現低於成交價的現象。

過去一手住宅估價不足,通常出現於「建築期」成交。即買家與發展商在物業未落成時簽訂買賣合約,並約定在物業落成時完成交易。如果期間樓市下跌,買家申請按揭時,便有機會出現估價不足的情況。

港府於20134月實施《一手住宅物業銷售條例》,條例的目的是規範一手住宅買賣,但也因為透明化,在某些情況下,令銀行估價低於物業成交價。
條例之下,發展商售樓透明度大大提高,而買家購買一手住宅,亦較過去有更多保障。而據有關條例,發展商需要在售樓前將售樓說明書、價單、銷售安排於網上公開,而且相關的格式、包含的資料均有規定。而單位價單要在公開發售前3日上載,價單中需列明所有的付款計劃、折扣、及其他財務安排,例如第二按揭等。發展商售出單位後,亦需將成交紀錄上載。

值得留意,由於條例實施後,購買一手住宅可獲的折扣、優惠(包括由發展商向買家提供任何種類的現金回贈、標明價值的禮品等等),都完全透明。而根據金管局的按揭指引,銀行為一手住宅物業提供按揭估價時,有關優惠、回贈都需要扣除。

舉例一個成交價2,000萬元的一手單位,發展商有不同名目的現金回贈、禮品送予買家,共值200萬元;買家為物業申請按揭,物業估值便是1,800萬元,在現行指引下,一千萬元以上物業,銀行按揭成數上限為5成,即貸款額上限為900萬元。一手住宅的準買家在規劃財務安排時,宜了解相關影響。

原文刊於中金在線2018年5月14日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...