2021年6月30日 星期三

父母出資子女出「名」的按揭申請

近年新盤開售,都會出現父母為已成年的子女購置物業的溫馨場面。據了解,大部分此類成交,都出於父母借用子女未置業的身份入市,以節省印花稅支出。但要留意,如果購買物業的人士本身並無收入,可能會影響按揭申請。

此類父母出資、子女出「名」的交易,在2013年之前出現的頻率較少,而自從當年港府開始向購買第二間物業的買家或公司名義買家徵收雙倍印花稅後,才開始增加。原因在於,如果以未持有物業的子女名義入市,可按舊稅率付稅,節省一半稅費。


 

最近筆者聽說一個個案,一名未畢業的學生簽約購下一個新盤單位,由於未有收入,其父打算以聯名借款人/擔保人的身份,協助子女申請按揭。此位父親在事前也有做功課,知道自己仍有物業未供滿,如為兒子的物業按揭擔保,或作聯名借款人,會令可獲批的按揭成數下調一成,而且兩份按揭的總供款不可高於他們總收入的四成、加息3厘時,總供款不可高於月入五成。由於此位父親是高收入人士,而且入息證明齊全,計數後又確定自己收入符合壓測要求,便決定與兒子入市,打算申請按揭保險,成數為樓價七成。

不過,在提交申請後,此位父親卻獲銀行告知,按揭保險公司認為兒子無收入,並非購入物業自住,即使父親的收入足以支持2個物業的按揭還款,還是拒批按揭。事主再向按證公司上訴,提供資料說明單位是用於兒子自住,但結果仍是拒批。

要強調的是,上述個案未必有普遍性,過去也曾出現類似的無業子女代父出名買樓個案,同樣涉及按保,初步結果是拒批,但事主提供較多資料後卻又獲批。估計關鍵在於,是否信納買家購買單位作自住,並不是完全客觀的判斷。

由於現時罕有銀行提供按揭預先批核,按揭保險亦沒有預批的安排。對有意協助(未有收入的)子女提早置業的慈父慈母來說,在作出入市決定前,宜作較保守的預算,例如計算一下,如按保申請被拒,是否仍可完成交易。

另外,根據經驗,不涉及按保的申請,銀行對新購物業是否用於自住的判斷會較為寬鬆。一般情況下,如申請人的供款與收入比率符合壓測要求,便罕見拒批。

最後,市場上有兩家較活躍的按揭保險公司,如果已經簽約,而向其中一家按保申請被拒,應立即聯絡銀行或按揭中介,安排向另一家保險公司申請,以增加獲批按保的機會。

原文刊於信報網站2021年6月29日

2021年6月24日 星期四

撻訂就係樓市不穩? 解讀3種新盤撻訂情況

每個月市場人士都會統計一手盤的銷量及撻訂數字,近年每月平均千餘宗的一手成交,同時總會錄得數十宗的撻訂個案,撻訂買家起碼會損失成交價5%的訂金。問題是,不同情況的撻訂,反映的問題也不一樣,不宜直接視為對後市的負面訊號。

1. 為優先揀樓當買籌

最近較誇張的撻訂個案,是某新盤揀樓時會分開不同組別,認購多於一伙的準買家可優先揀樓。結果部分在優先組別簽署臨約購買2伙單位的買家,最終只簽正式合約購買一個單位,損失另一單位的臨約訂金(樓價5%)。消息傳來,有關買家本來就只想買一個單位,為提高揀樓機會,便認購兩伙以進入優先組,代價便是取消另一個單位交易時,損失成交價5%的訂金。此類「撻訂」幾乎可視為回歸前樓市暢旺時,買家買籌的翻版。此類個案暫時只屬零星出現,但如市場氣氛持續暢旺,此類另類買籌,反而應被視為市場可能過熱的訊號。


 

2. 買家大意 獲批按揭機會低

至於近期其他較常見的撻訂,往往是簽署臨約後,買家未有在5天內簽署正約,立即損失5%的訂金。一般來說,罕有買家在簽署臨約後,短短幾天之內忽然對後市轉趨悲觀而決定撻訂。此類撻訂的出現,主要原因,反而是準買家對按揭批核的了解不多,滿以為價單上的一、二按批核條件寬鬆,簽約後才發現這些市場稱為「呼吸PLAN」的貸款安排,一樣要考慮借款人還款能力。到發現獲批貸款機會渺茫、又沒有足夠資金完成交易,唯有撻訂離場。過去經驗,此類粗心大意的買家,可能佔一手成交的1、2%。如果比率未見大升,也不宜視為樓市負面訊號。

3. 樓價跌估價不足未能成交

最後一種可能出現,但近年較罕見的撻訂。是新盤臨近入伙,選用建築期付款的買家申請按揭時,發現銀行普遍估價不足。買家即使本身有足夠償還能力,但因未能取得足夠貸款完成交易,被迫撻訂,此種情況反映樓價下跌,可能影響較大範圍的準買家,才值得視為負面訊號。要強調的是,過去幾年以上情況並未出現。

一般人一看到撻訂的統計立即聯想到樓市不穩,其實不同情況的撻訂,背後的成因、反映的問題都不同,不可一概而論。

原文刊於經濟日報網站2021年6月23日

2021年6月23日 星期三

收水或減少樓市動力?

樓市氣氛暢旺,新盤熱賣、二手市場持續出現創新高成交,市場目前討論的不是今年樓價會不會打破2019年的高位,而是破頂之後年內會再上升多少。但在市場一面倒看好樓市的情況下,宜留意聯儲局的政策改變,會否令市場動力放緩。

聯儲局6月議息結果維持利率不變,但會後的點陣圖顯示局內主流意見認為2023年聯邦基金利率中位數應較現時上升0.5厘。雖然加息半厘對按揭還款影響有限、而且預期極度低息環境仍維持約一年;但聯儲局加息,預示量寬政策將收緊。一般認為熱錢充斥、利率低企是2008年以來的樓市升浪的一大動力。如果各國央行收水、利率回升,推動樓市上升的引擎出力下降,樓市便難長期上升。


 

值得留意是,量寬只是本地樓市上升的主要原因之一;同一時間,亦不可忽視其他因素同樣在推動樓市上升。

以M2貨幣供應來說,2021年4月比2008年底上升約151.6%。而同期差餉物業估價署樓價指數上升了273%。樓價升幅,幾乎倍於貨幣供應增速。樓價上升似乎不能單由量寬解釋。

回看數據,另一個樓市上升的主要動力是基本住屋需求。看看住戶數目、公私營住宅單位的存量的10年變化,便可看到供不應求的情況在過去10年持續惡化。

2009年家庭住戶數目為229.7萬戶,私人住宅存量為109.1萬個,公營房屋數目為113.5萬個;2019年家庭住戶數目為261.4萬戶(上升31.7萬戶),私人住宅存量為120.6萬個(上升11.5萬個),公營房屋數目為125.6萬個(上升12.1萬個)(公營房屋為財政年度完結時數字)。

大致上,家庭住戶數目10年來增加的數量較同期住宅存量多8.1萬個,此明顯是過去10多年推升樓價的另一主力。我們不知道在另一個平行時空下,如果M2供應增速較慢、但公私營住宅同樣跟不上住戶增速的情況下,樓價升幅會放緩多少。但大致上可以預計,即使供應持續緊張,如各國陸續收水,樓價的升勢亦會放緩。

推動樓市的雙引擎其中一個預計會慢慢收油,剩下的另一個「供不應求」因素,在官方(中央及香港)認定樓價太高是社會不穩定因素的認知下,亦存在不確定因素。以短期走勢而言,在兩大引擎尚未收油的當下,隨疫情改善,估計樓價在年內較大機會再創新高。但中線而言,大家卻要留意兩大引擎收油的速度、政策會否轉向,甚至為樓價帶來壓力。

 原文刊於信報網站2021年6月22日

2021年6月17日 星期四

新盤優惠,折扣好?抑或回贈好?

商界響應政府呼籲,推出各種優惠吸引市民注射新冠肺炎疫苗。個別新盤項目為已注射疫苗買家提供額外折扣或回贈。不少新盤買家視回贈與折扣為同一件事,但兩者其實會有細微差異。

之前我們提過,任何見諸價單的優惠,在申請按揭時,都要自估價中扣除。扣減樓價的折扣當然直接影響成交價及按揭估價,而發展商提供的回贈,不影響成交價,但卻會影響按揭估價。

以一個售價800萬元,折扣5%的新盤單位為例,成交價即760萬元,正常情況下一般銀行會以760萬元為估值提供按揭。


 

如果另一個新單位,售價800萬元,無折扣,但提供5%回贈,即成交價為800萬元,成交後買家可獲40萬元回贈。銀行處理按揭申請時,同樣會以760萬元作估價提供按揭。

但要留意,在計算印花稅時,卻會以成交價為準,以上兩個案例中,由於後者的成交價仍是800萬元,因此要支付的印花稅也略高。以香港永久居民買家未持有本地住宅物業計,購買成交價760萬元的單位,支付印花稅為28.5萬元。如果單位成交價是800萬元,印花稅支出是30萬元。錙銖必計的話,同一比例的折扣及回贈,對買家來說,會以前者較為有利。

在發展商角度看,折扣與回贈的意義也有不同。前者會直接在成交紀錄冊反映,而後者不會。對於某些希望提供更多優惠吸引買家,但又不希望「成交呎價」減少的發展商來說,提供回贈便是比提供折扣更好的方法。

除了「谷針」,近年較常見的回贈出現於建築期付款提早成交。一般樓花項目,同一單位的即供付款成交價會較建築期成交價為低;但不少發展商為鼓勵選用建期付款的買家提早成交,如果買家提早成交,可獲一定現金回贈。此些現金回贈,在申請按揭時,都要由成交價中扣除。但在計算印花稅時,卻仍然會以當初建築期付款的成交價為準,需要繳付的印花稅也會高一點點。

 

原文刊於經濟日報網站2021年6月16日

2021年6月10日 星期四

統計之外的樓債負擔

 財政司司長說香港樓價回升,但在壓力測試的要求下,按揭貸款的供款能力還是較強。由官方統計數字看,雖然樓價上升,整體上新批樓按的供款負擔的確較10年前低。但要留意,統計數字未必完全反映事實。

2010年8月之前,一般銀行審批按揭,都會要求借款人的供款不逾月入一半。當月金管局推出壓力測試,當時要求在加息2厘的情況下,按揭借款人每月還款不逾月入6成。2013年的壓測的要求進一步收緊至「加息3厘,按揭借款人每月還款不逾月入6成」。說是「收緊」,因為在一輪計算後,壓力測試會令「現行按息」之下,每月供款上限壓制在月入4成多。再考慮現時市場主流按揭是H按,而銀行為H按借款人計算供款與入息比率、壓力測試時,都會視Cap rate為現時利率。結果是進一步拖低借款人的實際供款負擔。


 

舉一個例,月入4萬元,在按息為2.5厘、還款期為30年,在有壓測之前,以往可借入按揭上限略低於506.2萬元,月供約2萬元。供款佔入息比率為50%。

同一收入,同樣的還款年期,Cap rate為2.5厘,在現行壓測要求下,可借入的按揭貸款上限不足422.7萬元,H按利率約1.4厘,月供只約14,386元,供款比率只為月入36%,當然比未有壓測時大為改善。

此處要留意,在樓價上升及壓測推出兩重影響下,成功借取銀行按揭入市的都是較高薪一族,大批較低收入家庭被排除出置業階層之外。

或者有人會說:雖然大批較低收入家庭難以置業,但由宏觀角度看,樓市由較高收入、供款負擔比率較低的家庭支撐,也算是好事。

總負債未必如統計般低

問題在於,新批按揭負擔比率不完全反映借款人的實際負擔。不少置業人士大概也會有類似的經驗:在申請按揭時,銀行職員可能已會熱心查問借款人是否需要其他貸款。主要的限制是,不論其他貸款的名目為何,都要在取得按揭貸款後才取用,否則便會影響壓測的計算。簡單來說,你收入剛好通過按揭壓力測試,在此前不可有任何其他債務負擔,但通過壓測後,再借用其他裝修、進修、消費貸款都不是問題。一般銀行私人貸款的上限是月入10至20倍,以上文月入4萬元的個案為例,在取得按揭後,最高仍可借私人貸款40萬至80萬元。

此些按揭之外的債務,不會計入「新批按揭負擔比率」之內,但實際上借款人卻可能以此為置業融資。在市場中,以上操作不是個別現象,一些小業主的樓債負擔,未必如統計所顯示般低。

原文刊於經濟日報網站2021年6月9日

2021年6月9日 星期三

新盤即買即撻原因

 5月一手住宅成交量約2135宗,而同月約有35宗新盤撻訂,當中更有20宗是未簽署正式買賣合約的「即買即撻」。究竟為何市場會屢屢出現此類撻訂個案?

一般新盤的銷售,買家選定單位後,會即日簽署臨時買賣合約,支付5%的樓價作臨時訂金,並需在5天內再簽署正式買賣合約;視乎價單、付款方法及買賣合約內容,在指定日期支付樓價餘額。

如果買家未有在指定日期簽署正式合約,臨時買賣合約即告終止,已支付的臨時訂金亦會被賣方沒收。而在簽署正式買賣合約後,買家未能完成交易,發展商除了沒收訂金外,甚至可能要買家賠償單位重售後的差價與損失。上述兩種情況都統稱為撻訂。


 

新盤撻訂,一般會集中在兩個時段:一個撻訂高峰是物業落成,選用建築期付款的買家因種種原因未能完成交易;另一個集中大量撻訂的時間是項目剛開售,部分買家沒有簽署正約,5天之內損失相當於成交價5%的訂金。

物業落成,選用建築期成交的買家未能完成交易有眾多可能:一、樓價下跌,物業估值較當初購入價大幅下跌,買家未能取得足夠的按揭貸款;二、在樓花階段,買方的財務狀況有變,未能完成交易;三、物業估值、買家收入都沒有大變化,但買家未能成功申請按揭。

簽署臨約後未有簽正約,即時損失5%樓價的,絕大部分都是買家發現個人情況難以申請按揭,如果再簽正約,未來損失可能更大,惟有撻訂離場。

以上情況中,建築期買家因大市調整或個人收入下跌而未能完成交易,還算值得同情。但看看上月的撻訂數字,近六成撻訂個案是未簽正約即取消交易,明顯與大市因素無關,買家亦不太可能在數天內出現翻天覆地的財務變化。據我們了解,此類撻訂個案中,大部分都是買家受市場氣氛影響而入票,順利選定單位、簽署臨約後,才發現自己條件不足以取得所需按揭,惟有撻訂。

瀏覽各大樓市討論區,不時也會有新盤買家在「已簽臨約」後,才查問按揭資訊、通過壓力測試要求等的帖文。反映部分準買家甚至會在未完全了解自己的借貸能力前,便急急入市。

其實,以現時資訊的流通,準買家要初步了解銀行、按揭保險公司的基本審批要求並不困難。有意購入一手新盤的買家,為了避免撻訂離場,更應一早向相關機構查詢批會要求,先了解自己的借貸能力,才好作出入市決定。

 原文刊於信報網站2021年6月8日

2021年6月3日 星期四

「躺平」的人增 會影響樓價嗎?

 

近日內地流行一種生活態度,叫「躺平」,大致的意思是,不少年輕人認為,反正如何努力也不會達到社會、傳統期望的經濟狀態,那倒不如放棄努力工作、壓低物欲、不買房、不結婚、不生育,只求維持基本生活所需。選擇此種生活態度的人如果愈來愈多,對經濟、樓價又會有何影響?

所謂「躺平」,表面看的狀態類似本地用語的「攤屍」,但前者多了一份理論及自覺──即認為低下層青年難以向上流,與其勉強自己去努力,不如主動躺下、不再追逐社會視為正常、成功的買樓、結婚、生子等目標。有需要時才打打散工、應付一下就算。此種思潮背後有一套論述,即官二代、富二代壟斷了未來,社會流動固化,努力工作都是被他人壓榨,躺平便是無可奈何的消極反抗。


 

香港社會也許未有一個流行的用語概括青年一代維持低消費、低物欲的理論。但「隱閉青年」等現象其實早已存在,分別只是未上升至「理論層面」(為甚麼要隱閉起來)。當內地的「躺平主義」流入香港,更多人選擇當個宅男宅女,有了理論支持,便也更理直氣壯。

說更多人會接受「躺平主義」,並不是天方夜譚。香港在居住以外的生活、娛樂成本不高,一部手機,基本已可滿足新世代的娛樂需要。對相當一部分人來說,只要有網絡、有手機,躺平並不是太艱難的決定。

影響樓價或屬過慮

但要說躺平的人增多,會影響經濟或樓價,可能卻是過慮。也許「社會固化」是客觀描述,但只要階層不是完全固定,社會仍存在流動,即使成功向上流的是極少數,卻總會引來較多的人參與遊戲。清朝二百多年,通過科舉取得「舉人」資格(理論上考試為官的最低資格)不過十多萬人,不也代代有大批人埋頭苦讀?

單說樓市,社會現實是在香港買樓,「遺傳因素」愈來愈重,即父輩持有物業,家庭可利用加按套現作首期,子女會有更多機會入市。至於父母未持有物業,子女要自行籌措首期者,入市難度大增。

躺平族非目標客源

在此情況下,後者中一部分人可能會索性「躺平」,或者是本地較常見的變種,一早放棄置業計劃,又未致於放棄工作,賺錢主要用於海外旅遊。但對前者便是另一個故事:有家庭資助,在低息環境下要應付高樓價也不是Mission Impossible。他們選擇躺平的機會便不大,供求還是處於平衡,甚至輕微供應緊張的狀態。作為「非目標客源」的躺平族人數增加,還是不會對樓價帶來明顯影響。

原文刊於經濟日報網站2021年6月2日

2021年6月2日 星期三

低生育率與樓價

官方統計,去年本地出生數字只有4.3萬,生育率更下跌至0.87,創數十年來新低。整體而言,香港人由不願生,變成「超級不願生」;加上移民潮,人口老化可能會來得更快更急。對樓價來說,又會有什麼影響?

一個社會要維持人口不升不跌,生育率要達2.1(即每位女性一生平均生育2.1個子女)。數字低於此水平,長遠來說人口便會下跌。2020年香港生育率只有0.87,是近半世紀新低。


 

出生數字急跌,不同的人有不同的解讀,例如勞工及福利局局長便認為是受2019年社會不穩定、2020年疫情爆發的影響。如果局長分析正確,我們可以預期,在社會再無騷動、疫情受控的情況下,往後的出生數字會回升。類似的情況曾在本世紀初出現,1997年亞洲金融風暴後,本地出生數字曾明顯下跌,在2004年經濟恢復擴張後,出生數字便明顯回升。但要留意,香港過去20年,生育率最高亦只在1.2水平,筆者估計,未來出生數字可能反彈,但生育率在較樂觀的估計下,大約亦只是維持在1的水平。

理論上,出生數字下降,加上移民潮,會令人口老化加劇、長遠房屋需求應該會下跌,社會要耗費更多資源養老,生產力也會下跌。此可能是施永青建議,社會應該只容許已生育2名子女的夫婦避孕的深層次原因。

不過,要留意「人口維持,生育率要達2.1」此理論只適用於「封閉系統」,對於有人口流動的社會,自然不在此限。雖然香港的生育率長年處於低水平,但在移民政策下,本地人口在過去一直有可觀增長。只要相關措施不變,中、短期人口不會因低生育率而明顯下跌。

或者有人會說,香港的移民來源主要是內地,而中國官方公報的生育率亦只是1.7,未來人口亦會慢慢減少,可說自顧不下。但香港相對於中國實在太小,就算中國整體上人口減少,在香港此類大城市出現局部人口增加的現象並不奇怪。

總括而言,香港人(甚至整體上的中國人)不願生育是客觀事實,內地及香港的低生育率在未來亦難以扭轉(收入增長、教育普及與生育率下跌在各國都有明顯的統計正關連)。但在可見將來,不見得來自內地的移民人數會減少;相反,由於種種原因,內地來港居住的人數可能較之前有所增加,單單由低生育率推論香港住屋需求下跌,可能是較為跳躍了。

原文刊於信報網站2021年6月1日

減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...