加息預期升溫 定息有無得諗？

 美國聯儲局高層言論轉鷹，上周美股應聲下跌，下月底美息可能再上調0.75厘，港元拆息及最優惠利率或隨之上升。在預期息口上升、而且高息期可能維持一段時間的前提下，定息按揭是否好選擇？

一般小業主比較按揭計劃，判決優劣的標準是息口高低。8月31日前申請按證的定息按揭，最低息的是10年定息3.5厘(還款期最長30年，首10年定息3.5厘，之後可轉為浮息計算)。相對於現時新批浮息按揭利率2.5厘至2.75厘，定息計劃利率不算吸引。單純以利率因素考慮的話，借款人要判斷浮息將上升至高於3.5厘，而且維持一段較長時間，選用定息安排才合算。而究竟浮息利率在本加息周期會上升多少或維持多久，卻是未知數。

 

當然，在按證之外，也有其他的定息按揭可選擇。滙豐早前推出的一年定息按揭，定息期只一年，首年利率為2.75厘，次年起轉為有封頂的H按，利率為H+1.3，鎖息P(現為5厘)減2.25厘。此類短定息期的安排，雖然對固定每月還款支出沒有長期作用，但其定息不比浮息高的特點，對於那些預期利率不會長期高企的按揭借款人有一定吸引力。部分市場分析認為美國經濟面臨衰退，明年美息可能轉為向下調整，認同此類意見的借款人，可能會認為沒理由借入利率遠高於浮息的定息按揭。定息期較短，定息又不比現行浮息高的按揭產品，便可能較符合他們的需求。

最後，市場上也可能有少部分「被動地選擇」定息的借款人。按證定息期較長的產品，申請人毋須通過壓力測試，只需符合基本的供款負擔比例要求。例如本金500萬元，還款期30年，浮息按揭現行利率2.75厘；每月供款20412元，申請人月入要在48632元以上才可通過壓測。但換成3.5厘的定息按揭，每月供款雖然較高，為22452元，但月入只要44905元，便符合入息要求。

個別以長成交期購入單位(例如新盤建築期付款)的買家，如果簽訂臨約時沒有預期利率上升，現行收入在浮息上升後不足以通過壓測取得按揭，轉為申請定息按揭，便可能是其中一個可行的借取所需樓按，完成交易的方案。

原文刊於信報網站2022年8月30日

混合式利率點計壓測？

上周滙豐上調H按的鎖息上限，成為市場焦點，同時該行也推出一年期定息按揭安排。首年定息2.75厘，次年起轉為H+（同樣設鎖息上限）。究竟此類有分段利率的按揭，在進行供款負擔及壓力測試時，要如何計數？

按證推出的定息按揭，定息期最短也達10年，按揭申請人只需通過基本供款負擔比率要求，不需壓力測試。而市場上不時有銀行推出的「定息按揭」，由於定息年期較短（例如一年），借款人仍需通過壓力測試才可取用按揭。此類按揭一般會列明定息期後，轉用浮息按揭計息的標準。例如上文提到的滙豐銀行，一年定息2.75厘後，會轉為H+1.3厘，鎖息P（現為5厘）減2.25厘。計算供款負擔及壓力測試時，便會以一年後的鎖息及此水平利率加3計算，即2.75厘情況下，供款不逾月入5成、按息為5.75厘情況下，供款不可逾月入6成。

而一些新盤二按往往有分段利率的安排，例如首2年P-2.5厘，之後P；此等二按，如涉及銀行一按，整個一按+二按的組合也要通過壓測。而二按部份的還款，在計算供款比率及壓力測試時，便要以利率較高的分段計算。以上文提及的例子，即整筆二按的供款比率以P計，壓測加3厘，便是以P加3厘計。

而市場上最常見，設有鎖息機制的H按，在計算供樓負擔及壓力測試時，不論「H+」抑或「P減」何者較高，都會以鎖息計算。

另外要留意，市場上極個別銀行有提供不設鎖息的H按，例如條件為H+1.3，不設「P減」的鎖息。在過去H較低的時間，此類銀行仍會按市場上習慣的P減條件計算壓測，不會因為產品不設鎖息而出現壓測標準較寬鬆的結果。

原文刊於經濟日報網站2022年8月24日

H按鎖息上調的影響

 兩家大型銀行上調新批H按的鎖息上限0.25厘，市場預期會起帶頭作用，新批按揭利率會由2.5厘，上升至2.75厘水平。新批按揭利率上升，其實會有多層次的影響。

兩家大行把新批H按的鎖息上限上調，由之前的P(5厘)減2.5厘或P(5.25厘)減2.75厘，上調至P(5厘)減2.25厘或P(5.25厘)減2.5厘，即利率由2.5厘升至2.75厘。雖然之前已有個別中小型銀行上調新批H按鎖息，但多數銀行仍是按兵不動；而預期兩家大行出手後，整體業界會跟隨。新批H按鎖息上移，至少有三層影響。

 

一、新申請按揭入息需求微升：銀行只是上調新批H按的鎖息，並不會影響既有的H按客戶。但對新申請H按的客戶來說，銀行進行供款負擔比率及計算壓力測試時，會以新的鎖息上限計算。以500萬元貸款額，還款期30年計，利率由2.5厘升至2.75厘，每月供款會由19756元，升至20412元；通過壓測的收入，會由47316元，升至48632元。

二、銀行暫不願加P：今次大行上調新批H按鎖息，基本原因是利息成本上升；近幾年批出的H按，條件一般為H+1.3厘，P減的鎖息為2.5厘。當H升穿1.2厘後，客戶轉以鎖息供樓，拆息進一步上升的成本壓力便轉移至銀行。銀行要緩解利率成本上升的壓力，可以考慮上調最優惠率(P)，或像現時一樣，上調新批H按的鎖息。但一般認為上調P，會牽一髮而動全身，例如市場會期望銀行一併上調存款利率。

現時銀行先行上調H按的鎖息，一定程度顯示銀行仍視加P為最後手段。當然，上調新批H按，不會增加既有按揭貸款的利息收入；加上市場仍預期美息在年底前會持續上升，香港最優惠利率上調，只是時間及幅度的問題。

三、轉按誘因下跌：銀行上調H按鎖息，暫時不影響H按既有借款人。但新舊H按的利率拉闊，卻會減少既有H按借款人的轉按誘因。如新、舊H按利率條件一致，不少借款人會因為現金回贈而轉按。但當新批H按的利率上升時，是否仍值得為了回贈而付出較多利息，便要小心計算。當市場上的新批H按鎖息普遍上升後，預期轉按需求會出現較明顯的調整。

 原文刊於信報網站2022年8月23日

自製高成數按揭有咩要留意？

 自港府今年初進一步放寬按揭保險適用範圍後，按保的取用數字、以至新盤買家選用建築期付款的比例都大幅上升。但總有個別買家可能連保費也希望節省，會考慮自製高成數按揭。此類安排雖然沒有違規，但「製作難度」卻甚高，並非人人合用。

其中一種較常見的自製高成數按揭方式，是以多於一個物業申請按揭。假設買家打算購買一個樓價800萬元的單位，9成按揭可借720萬元。保費牌面價是36萬元。如果買家本身，或其直系家屬持有已供滿的物業，可以考慮以此個已供滿物業及自己新購物業各借取標準按揭成數的方式，自製高成數按揭入市。舉例原先持有的物業市值也是800萬元，借5成，新購物業800萬借4成，由於兩宗按揭都不是高成數按揭，不需按揭保險，因此不必支付保費。而總借款額仍達720萬元。

 

以多於一個物業申請按揭  但壓測要求高
當然，此類部署有不少先決條件，例如本身已有另一個已供滿的物業、如果物業是家人持有，大家對理財的觀念一致、持有已供滿物業的家人同意安排等等。另一個較大的阻礙是壓力測試：如果兩個物業的樓按借款人或擔保人有所重疊，壓測的要求會比一般無按揭負擔的申請更為嚴格：兩筆樓按的總供款，在現行利率之下不逾月入4成，利率上升3厘的壓力測試要求下，總供款不逾月入5成。以上文400萬+320萬，現行利率2.5厘，兩筆按揭還款期都是30年的條件計，月入要在81,762元以上才可通過壓測；比起單一筆按揭借取720萬元，需要的收入68,135,元，要求高出2成。但從另一角度看，借款人可通過較嚴格標準的壓測，也反映他更具財政實力償還樓按。

先借樓按再借私人貨款   加息下具風險
另一種不涉及多個物業的自製高成數借款方案，是先借取樓按，完成交易，再借取私人貸款。此類安排的「優點」是，只要借款的順序是先借樓按，再借其他貸款，便不會影響樓按的供款與入息比率計算。但先決條件是借款人先有一定現金配合樓按完成交易；而隱藏的風險是借取額度較高的貸款，一旦加息，可能對個人財政帶來更大的影響。

原文刊於經濟日報網站2022年8月17日

樓市辣招是否需要退市機制？

 上周地產股因為市場誤會港府減辣而一度上升，成為市民茶餘飯後熱話。樓價比高位下調不足一成，究竟是否合適的減辣時間，又或者政府應否提出較客觀的辣招退市標準？

上周行政會議召集人葉劉淑儀受訪時提出港府應考慮免收內地買家的雙重印花稅(料指買家印花稅)，以鼓勵專才來港，被誤會為港府立場，一度引發地產股上升。其後港府澄清未有計劃減辣，一切只屬誤會。官方樓價指數比起去年高位，下調不足5%；買家印花稅在2012年10月推出，今年中的樓價比當時上升七成。同期家庭月入中位數只上升35%。客觀而言，現時樓價比買家印花稅推出時更難負擔；如果辣招的推出原意是壓抑樓價，爭取時間增加房屋供應，令樓價處於一般市民較可負擔的範圍；那麼現時應該還不是減辣的時候。

 

不過，正如美國聯儲局的利率政策，既要壓抑通脹，又要避免經濟衰退。港府考慮是否收回辣招時，應該不只「樓價負擔比率」一個考慮；何況官方也有3、4個樓價負擔標準，以入息中位數與一般樓價比，現時樓價比2012年更難負擔；但以新批按揭入息比率計，負擔並無惡化。

從表面看，如果樓價稍回，市民置業後的供樓負擔減少，政府應該「喜迎樓價下跌」。但如果政府把「穩定市場」、「鼓勵專才來港」看得比「壓抑樓價」為重，那麼在樓價只是微跌，甚至不跌的情況下撤辣仍然有其合理性。為了政策靈活性，估計政府不會定下什麼辣招的退市標準。

一個政策是否「合理」，可能人言人殊；值得留意的反而是政策一旦轉向的客觀影響。近期樓市在移民潮及加息預期下大吹淡風，甚至有估計樓價可能出現較大調整。但由上星期的市場誤會一事看出，市場判斷一旦減辣，會利好樓市。而要在樓價只是微跌的情況下減辣，其實也不乏理由。縱觀過去十多年推出的眾多辣招，包括額外印花稅、買家印花稅、15%的從價印花稅、眾多的按揭逆周期措施等，變相為官方累積大量支持樓價的手段。如果政府判斷「支持樓價」比「壓抑樓價」更為重要，可能隨時出招。判斷未來樓市變化時，此應該是一個不可忽略的重要因素。

 原文刊於信報網站2022年8月16日

無收入如何申請按揭

 

近年新盤開售，不時看到一把年紀的退休人士或尚未畢業的年輕人入市；他們普遍都是「初次置業者」。好奇的朋友會疑惑，已退休，又或尚未進入職場，可能並無收入，又如何申請按揭？

其實，此類新盤常見的「初次置業」故事，部分實情是買家為增加新盤獲較前的揀樓籌號，但發展商又限制每人入票上限，便動用家人名額入票。按一般發展商要求，入票者也必須是單位簽約買家之一，但可在簽約時加上直繫親人為聯名業主。如果一家幾口齊入票，便可增加揀樓機會。

 

另外一半的現實，是如以沒有物業的家人入市，可以支付較相宜的印花稅，上限只是4.25%。

以有收入的親人作聯名借款人

不論是退休長者或未有足夠入息的職場新人入市，在沒有入息的情況下，又如何申請按揭？一個較常見的方式是以有收入的親人作聯名借款人或按揭擔保人。只要此位親人的收入可通過壓力測試，一般情況下便可順利借入按揭。要留意的是，任何一位按揭申請人本身持有尚未供滿的住宅按揭，在計算新購單位的按揭時，按揭成數上限要下調一成，而壓力測試要求會收緊，在「現行按息」下，新舊按揭的總還款，不可高於申請人的總收入4成；壓力測試之下，兩筆按揭的利率上升3厘，供款不可逾月入5成。

以資產證明申請按揭  毋須計算入息

另一種方式是毋須計算入息，較為適合持有一定資產的退休人士。以資產證明申請按揭，只要申請人的淨資產高於負債，一般便可順利取得按揭貸款。在現行的按揭指引下，以資產水平申請按揭，按揭成數上限只有4成，如申請人另有按揭負擔，以資產證水平申請樓按，按揭成數上限只有3成。此外，要留意，不同銀行對「資產淨值」的計算標準會有不同，港元或美元現金或存款可計足額面值；其他外幣、股票、已供滿的物業等在計算資產值時，都會有折算。最後，以資產水平方式取得樓按，借款人除了必須有充足的現金支付樓價餘額，也要考慮未來還款的安排。

 

原文刊於經濟日報網站 2022年8月3日

即供及建期付款的不同風險

 主流意見估計樓價在加息、短期供應增加的環境下，將有所調整。有指在現時情況下，新盤買家選用建期付款的風險較高。其實不論即供或建期，均各有風險，但風險的層次，卻大有不同。

在市場預期樓價調整、利率上升的情況下；購買新盤如選用成交期較長的建期付款，有兩重風險有所上升，第一，樓價下調，如影響單位估價，出現估價不足，買家便需要準備更多資金完成交易。例如購買的單位，簽約時作價500萬元，打算交樓時借六成即300萬元。如交樓時銀行估價下跌至480萬元，六成按揭便只有288萬元，買家需要另外籌措12萬元的差價完成交易；其次，按息上升會導致計算壓力測試時，所需入息增加。以借款300萬元為例，在按息為2.5厘時，最長還款期30年，月入要逾28390元，才可通過壓測。如果按息上升至3.5厘，在同等借款額和還款期之下，月入要逾31604元，才足以通過壓測，較按息2.5厘時增加11%。

 

新盤選用即供期(或一般二手樓，交易期2、3個月)的成交，由於成交期較短，樓價在期內出現較大幅調整或利率較大幅度上升的風險較小(但不是完全沒有)。不過，要留意的是，借款人順利在未加息前借入較高額度的樓按，日後加息時的每月還款佔入息比例增幅亦較大。以上文300萬元樓債，30年還款為例，如在按息2.5厘時借款，收入僅僅通過壓測，還款佔月入比例為41.8%，如按息上升1厘，還款佔月入比例大致會升至47.4%。

對那些在現行按息(2.5厘)下，入息僅僅可通過目標借款額的買家來說，在預期按息上升的情況下，購買新盤選用付款安排時，要面臨兩個選項：

一、以建期付款，但即使估價不變，也可能因為按息上升，未能通過壓測借取足夠樓按。

三、以即供付款，在按息上升前，先通過壓測，借入樓按完成交易。但稍後按息上升，借款佔月入比例增加。

兩種選擇無所謂對錯；但前者的風險是「加息後借不借到所需額度」的問題；後者是「借款後按息上升，是否可負擔」的問題。至於在加息預期下，什麼類型的買家適合承擔什麼類型的風險，便要視乎具體財務情況而決定。

原文刊於信報網站2022年8月2日