新界東北發展的陰謀論

在網上平台熱傳了好一陣的「新界東北發展」，近日終於成為了主流傳媒的另一焦點。現時傳媒集中討論的，是有關計劃將在邊境設立「特區」，予以國內居民免簽證進出，這引發了官方意圖模糊一國兩制、沖淡香港特色的陰謀論。我們認為，另一陰謀論對事件的解釋更為全面。
早在董建華年代，政府已提出發展新界東北，當時叫「無煙城」；基本上是沿用港英時代發展新市鎮的模式，只是加入環保概念。隨著樓價持續下跌，置業需求疲弱，官方在2002年起全面收緊土地供應，「東北無煙城」亦一如「八萬五」，成為了「沒有提，所以不再存在」的政策。
但官方不提是一件事，眾多本地發展商，仍持續在新界收購農地，等待官方更改規劃用途時，透過補地價方式，改變手持農地的用途，此當然包括新界東北。
計劃或涉及發展商勢力重整
是次新界東北發展的爭議，除了觸及香港人的政治神經(內地人可免簽證在香港邊境地區購物甚至工作，會模糊一國兩制) 外，亦有明顯的利益衝突：政府早前表明會以收地再招標的方式，發展新界東北，而不會沿用「公私合營」模式。此意味早年在新界東北購入大量農地的幾家大發展 商，或被迫以農地價將土地售回港府。如果大家不善忘，應該會記得幾大發展商在特首選戰之初，都不是梁振英的支持者；有個別發展商甚至在投票當天，仍然公開 表示票投唐英年。
一直有分析指出，梁振英上台後，會將本地財閥的勢力重新分配。新界東北發展，很可能引證了上述的觀點。
表面上，官方不以「公私合營」模式發展新界東北，是要避免利益輸送。但在規劃中，發展區內會興建5.4萬個住宅，當中4成為公屋，6成為私樓(約 3.24萬伙)。除非港府自行興建並在市場發售，否則此批私樓單位最終都需要發展商參與；現時的問題是：會交予哪些發展商？當中又會經過怎樣的審批、甄選 程序？
官民欠互信 「正常」發展亦碰壁
現時港人對政府欠缺信任，過去泛民主派與建制派的政治角力，罕有影響至規劃層面。新一代社運勢力興起，動員能力、發動議題的能力很多時較傳統民主派 更高；而他們的本土色彩更濃厚，在偏重保育、對「發展就是硬道理」有嚴重保留之餘，亦對任何影響香港特色的措施充滿戒心。一個在官方眼中正常不過的新市鎮 發展計劃，都可能因欠缺互信，被市民質疑為「消滅一國兩制」的部署。
另一方面，「不以公私合營模式發展新界東北，是避免利益輸送。」的做法看似大義澟然，但發展商收購農地、補地價發展為私人住宅的模式，行之有年；現 時港府以整體規劃為名，打算大量徵收土地後自行發展，我們亦擔心，那會否變相為「益自己友」，將土地發展權淪為政治酬庸，獎賞那些在特首選戰中「護主有 功」的個別地產商。
政府要釋除公眾疑慮，除了要釐清「新界東北是否涉及國內人免簽證往來」、「發展區內私人住宅用地以什麼方式批出」外，更重要的，是要考慮如何由下而上，重建市民對官方的信心。否則，在未來的日子裡，新政府只會更加舉步為艱。

原文刊於經濟日報網站 2012年8月29日

分段式利率按揭須知

置業人士申造按揭，在批核時要先通過壓力測試，現時一些按揭計劃的利率有分段安排或所謂「優惠期」，計算供款時便需要多加留意。
壓力測試的標準，是「在現時利率下，供款不逾月入五成，按息上升兩厘，供款不逾月入六成。」
部 分新盤提供的第二按揭，會設有免息或免供期，又或在供款的初段，以一個較優惠的利率計算按息。此類「不同時段不同供款」的計劃，貸款機構在計算壓力測試 時，都會將「較高利率」視為「現時利率」。例如一個「首兩年利率為最優惠利率-2厘，其後為最優惠利率」的按揭計劃，銀行會以後者（5厘或5.25厘，視 乎不同銀行而定）作為壓力測試中的「現時利率」；計算「按息上升兩厘」時，亦會以此利率為基準。借款人申造按揭時，便要留意此等批核標準。

原文刊於晴報 2012年8月28日

政府放風 新房策料醞釀中

 特首梁振英早前公布「白表買居二市場單位」後，暫時在房屋、土地政策上未見有大動作，加上政府將施政報告的發表日期由10月推遲至明年1月；未來數月，政府已被認定「無甚作為」，但我們傾向認為官方是在謀定而後動。
梁振英在之前的立法會答問會中，宣布由2013年起，每年推出5,000個白表名額，購買未補價的居屋第二市場單位。由於居屋供應未見增加，但需求卻大增，刺激居二市場的成交價量齊升，更令市場早前對梁振英政府會推低樓價的疑慮一掃而空。
施政報告發表日期由10月改至明年1月，料在此之前官方都不會有大動作。如果外圍因素無大變化，樓價升勢料必持續。
值得置業人士留意的是，在施政報告之前，官方似乎已透過非正式渠道，透露政策方向，測試輿論反應。例如被視為梁營一分子的房協鄔滿海提出「夾屋優於『置安 心』」的觀點、個別房委會成員建議政府再推出置業貸款、某傳媒報道官方正考慮全面限制第二套房按揭等。以上種種說明官方對樓市不是全無後着，較合理的推測 是，「5,000個白表名額」倉卒推出後，反刺激樓價上升，官方需要更多時間對其他措施再作詳細考慮，順便透過非正式渠道發放消息，測試市場反應。
我們一直認為，在眾多可遏抑樓價的措施中，穩定地增加土地供應是最直接的方案；而針對現時非本地資金的比重愈來愈高，政府應增加對資金流動的監察，以確定 來港購置物業的資金都由正當途徑而來。至於上文提及的「放風」措施，官方在實行前，應小心考慮會否與政策目標有所衝突。
細研政策 避免自相矛盾
大家都說樓價高企，很多人買不起樓。要「解決」此問題，有兩個方向，其一是官方推出各種措施，協助市民置業，如置業貸款資助、批准以白表資格購買未補價居 屋等。另一政策方向，是運用行政手段，壓低樓價；方法不外乎增加供應或遏抑需求。前者如增加私樓/夾屋/居屋供應；後者則包括推出特別印花稅、限制按揭成 數等。
很多時候，政府會將這兩類政策混合推出，但兩者在方向上，是互有衝突的。政府協助市民入市，等同刺激需求，令樓價上升；至於推出各種限制令成交量回落，反過來可能增加市民置業的難度。
「5,000個白表名額」是第一類措施，受惠的5,000戶，在不用補價的情況下，有機會在居二市場以較低價格購買單位；但整體置業需求會隨之增加，結果便是居屋以至細價樓樓價應聲而上。
「限制按揭成數」，尤其是限制「二套房」按揭，屬於第二類措施，通過壓低置業，特別是換樓需求，從而控制樓價升幅。但在本質上，限制按揭成數令業主樓換樓的難度增加，亦間接令「上車級物業」的放盤減少，影響初次置業人士的入市機會。
港府推遲了施政報告的發表日期，有額外的2個月時間作出規劃，希望來年推出的房策，不會再出現左手打右手的情況。

原文刊於置業家居 2012年8月25日

再論國內買家帶來的系統風險

上星期公司同事與一位股評人聚會，話題離不開樓市，大家都認為本地樓價高升，離不開國內買家的影響，但明顯大家看待「國內買家對香港樓市影響」的視角有別。

面對市場認定國內買家推高樓價，特首梁振英曾在政綱中提及「港人港地」，不少分析也認為香港應該對非本地人購置住宅作出一定限制。該位股評人卻認為，香港「打開門做生意」，「不會」、「也不應」在此方面多加限制。

我們卻認為，「以客為先」自是應有態度。但監管機構不應有「打開門做生意」的態度；採取措施減低系統風險是絕對必要的。

對政府來說，必須考慮外來買家在物業市場的影響愈來愈大，會對本地民生帶來什麼影響，而不是只考慮如何「做生意」。

我們先討論一下國內買家透過申請港元按揭購置本地物業的影響。不少人以為「國內客置業大都以現鈔支付。」事實上，由我們日常業務接觸的個案所知，國內買家購置本地物業申造按揭的不在少數。

由國內買家的角度看來，港元按揭利率極低(現時國內房貸為6.55厘左右，是香港一般新造按揭利率2.15厘的3倍)，似乎沒有不利用如此廉價槓桿的理由，即使按揭成數受限(例如5成)，借款人都獲2倍的槓桿比率。

按揭槓桿推動逾倍資金進入樓市

談到槓桿，要留意的不只是一般人所了解的「投資潛在收益與本金比率」的槓桿。國內投資者由於匯價等因素一面倒看好本地樓市，願意支付的溢價比本地人更高，加上按揭的槓桿作用，對樓市有其加大作用。

一名非本地買家把資金由外地投進香港樓市，假設金額為1000萬元，並不是只多了1000萬元進入樓市，以按揭成數5成計，足足有2000萬元投入樓市， 而此等買賣多為市場「新高造價」。在外來買家持續看好本地樓市的情況下，加上按揭的槓桿效果，結果便是樓價升幅遠高於一般人想像。

其次是非本地業主的按揭大量增加，帶來的系統風險問題。我們已十分了解香港人處理負資產物業的態度：「除非走投無路，否則繼續供樓。」在

2003年樓價較1997年高峰期下跌7成，就算失業率高達8%，按揭貸款拖欠比率仍只是1%左右。但對於近年大量出現的國內買家，我們卻不知道他們的持貨態度是否與香港人一樣。

極端一點的假設，如果樓價下調，國內買家持有的香港物業成為負資產，並且斷供，本地銀行是否有足夠的經驗去追收差價？在「減少體系風險」的角度看來，現時的措施並不足夠。

現時金管局的按揭指引：如物業非自住，按揭上限為樓價5成，如申請人主要收入非來自香港，按揭成數需再下調一成，即按揭成數只為樓價4成。由「磚頭價/抵 押品價值」的角度看，即使借款人斷供，樓價也要下跌逾6成，銀行才會有具體損失，風險看來不大。問題是：我們是否希望香港的銀行只看磚頭決定是否批出按 揭？

更重要的是：外來買家收入以居住地的貨幣為主，購買香港物業，申造港元按揭，卻是以港元還款，匯率是會升會跌的，如果港元匯價上升，便會影響外來買家的供 款能力。要減少此方面的風險，我們認為金管局應該發出指引，收入非以港元為主的買家，在申造按揭，應該有更別於本地人的授信要求。上述建議亦不是任何歧 視，不管外來買家的主要收入是美元、歐羅、人民幣，因為都涉及匯率風險，都應該一視同仁的對待，而此等外幣借貸帶來的風險，在英語國家中實早有先例可緩。

如不涉按揭 更應確定資金乾淨

此外，對於「國內客置業大都以現鈔支付。」此一傳說亦值得一談。現時本地「上車級」物業已在300萬元左右，新盤平均售價更逾千萬元；金額應非一般國內人 士以正常途徑外移資金可以應付，當中是否可能涉及任何「洗錢」活動？如果以現金支付的情況真的普遍，監管機構理應多加留意。

我們一直建議，非本地買家來港置業，由於涉及大額現金，不管其國籍，在交易過程中，都應有一定機制，確定有關資金來源合法，不涉及洗錢活動。此種建議不涉及任何地域或種族歧視，而是關乎法紀，及本地金融中心聲譽的問題。

原文刊於信報網站 2012年8月25、26日

的士司機與發展商共享的價值觀

先分享一則新聞：
早前報章報道一宗警察「放蛇」個案，兩名男女警員喬裝遊客由金鐘乘車至山頂，到達時二人以一張五百港元鈔票支付車資，的士司機以一張價值數十港元的外幣找贖。警員表明身份，的士司機駕車逃走時，撞傷女警後被捕。
不同報章對個案的報道有多少出入。但在新聞刊登當天，筆者乘坐的士時，與司機聊起此事，司機卻提供了一個有趣的觀點。的士司機認為：警察放蛇針對的 應是那些不依咪錶收費的司機。那位被捕司機，以外幣找贖的確是欺騙，但如果乘客上車時，已與司機達成口頭協議，不按咪錶付款，其實是你情我願的交易。
其次，現時香港旅遊業，說得好聽是背靠祖國，但有不少是「即劏」國內遊客。因此，這位的士司機認為，同業不按咪錶收費、向國內遊客多收車資，並無不妥，反正港府自從實施自由行後便「打開門」做生意，因此官方不應干預。
你情我願的協議 官方便不應干預？
我們對上述觀點自然大有保留；但總覺得立論熟口熟面，彷彿曾經在什麼地方聽過。後來才恍然大悟，有關言論，不就是本地一眾發展商的口吻？
「大家有協議，你情我願」，發展商亦是基於同一原因，對政府任何形式的管制都持保留態度。在此「原則」下，只要發展商列明窗台或露台面積、牆身厚 度、單位分攤公用面積的比例，便是「童叟無欺」，官方不應多作監管。當大家經常聽到類似的言論時，在耳濡目染的情況下，難怪有關說法「深入民心」，連的士 司機也有相似的看法。
某程度上，有關言論也凸顯了港人與內地人的矛盾。在上述的士司機眼中，國內來客是「被劏」的對象。我們不能肯定這是否的士行內普遍的現象，但在地產行業中擁有同一觀點的，應該大不乏人。這現象是否曾蔭權在位時堅持的「打開門」做生意的後果？
近年中港交流規模愈來愈大，國內人不但在旅遊業中所佔的比重高企，在物業市場的參與亦同樣不容忽視。由於有基本的監管，如公開價單，發展商不可能跟 上文提及的司機一樣，將單位以高於標價售予國內買家。但換一個角度想，的士司機是利用「資訊不平衡」，向國內客收取較高的車資：遊客既不知道本地的士不按 錶收費是違法，也不了解正常的車資水平，在此情況下與的士司機「議價」，自然是的士司機佔盡上風。
發展商利用資訊不平衡 創造盈利空間
在物業市場，當然沒有發展商敢於作出「香港買家一份價單、國內買家另行議價」的行為；但發展商同樣是利用資訊不平衡，令自己佔盡優勢。舉例而言，在 一般香港人心目中，對傳統豪宅區如九龍塘、九肚山、南區等，都有一定的概念。如果沒有大量外來買家的參與，發展商難以透過豪華用料，將非傳統豪宅區物業， 以豪宅價格出售。當內地買家進佔新盤銷售的3、4成，而又沒有本地人類似的分區概念時，發展商便有了「靈活演繹」的空間，將本地人從不視為豪宅區的物業， 重新定位為豪宅，再向內地買家推銷，當價格被此批買家認可，價格決定一切，最後本地人的認知也要改變來配合。
近年最成功的例子莫過於西九龍，土地是填海得來，傳統上不會被視為豪宅區。但當發展商對區內新盤施以豪華包裝，又遇上2003年後國內客湧現，出現多宗天價成交，拉動同區其他單位價格上升，整個市場的觀念亦隨之改變，接受那是「新興豪宅區」。
過去有關內地買家對市場影響的分析，多數著眼於「量」，即他們佔市場的比重，認為此批過去不存在的買家，為本地樓市帶來新需求，刺激樓價上升。但他 們對市場認知的影響更值得我們留意。大量國內買家參與本地市場，不單代表需求、價格提高，更深遠的影響是：他們沒有本地人的地域概念，較易受發展商宣傳所 左右，接受物業偏離同區二手價的訂價；近年本地新盤豪宅化，與此不無關係。
話到如此，梁振英政府會否延續幫人「打開門」做生意的做法，將決定一眾無奈「香港仔」的生活！

原文刊於經濟日報網站 2012年8月22日

居屋轉按須知

自特首梁振英宣布每年會批5,000個白表名額購買居屋第二市場單位後，居二市場因預期需求上升但供應未增，出現一批高價成交。未補價居屋業主申請加按或轉按時，須注意不少事項。
如 物業是私人住宅，業主申造按揭時，按揭契一般註明「ALL MONIES」，方便日後加按時，不必與銀行再簽訂新按揭契。但一手居屋及居二市場單位，涉及房委會擔保，按揭契註明「FIXED AMOUNT」；未補價居屋業主（一手或居二市場購入），需要加按或轉按時，須有房署署長書面批准。手續上，業主須填妥從屋苑管理處或附近房委會辦事處取 得的加按申請表，及交回單位按揭尚欠貸款證明文件；獲批准便可申請。
一般接受加按原因，包括籌措醫藥費、家庭成員教育費、殮葬費、業主因離婚/分居而需向配偶付還樓價或支付贍養費等；至於個人財務問題（如透過加按償還其他債務），當局則會視乎個別情況作出考慮。

原文刊於晴報 2012年8月21日

非自住按揭為何按息較高

在申請住宅按揭時，銀行的貸款申請表格，都會要求申請人列明，物業是否用於自住。對於申明非用於自住的按揭申請，不但按揭成數方面有較大限制，在利率方面，銀行亦往往會收取較高的利率。

如果問到，為什麼銀行會對非自住物業按揭成數受限，一般人可能認為原因在於金管局有限制。但對於金管局有關限制背後的理由，便可能不大了了。其實有關限制的最終理由，仍是風險管理---在貸款人角度看來，投資物業的按揭，風險較自住物業為高。金管局限制非自住物業的按揭成數，是為了減少系統風險，銀行向此類物業收取的利率較自住物業按揭利率為高，亦是反映其風險較高。

對承按銀行來說，要有兩個情況出現，按揭貸款才會出現壞帳；分別是借款人斷供，以及抵押品資不抵債。單單是借款人斷供，但物業沒有資不抵債；又或物業已資不抵債，但借款人沒有斷供；銀行都不會有實際損失。

在自住按揭的情況，物業作自住用途，即使樓價下跌，資不抵債；甚至業主自己收入下跌，按揭供款佔月入比例上升，除非逼不得已，借款人亦不會輕易斷供，讓銀行收樓。原因是物業用於自住，業主就算斷供，也要另找地方居住，免不了租金支出；繼續供樓，反而可能守至樓價回升，有脫離負資產的機會。

但對投資者來說，購入物業為的是回報，如遇上經濟不景、樓價租金回落，投資者計算過後，認為止蝕較划算，決定斷供的可能性較自住用家為高。因此，銀行承造非自住物業按揭的風險較高。

上述風險反映在金管局指引上的結果便是成數受限(現時600萬元以下物業，如為自住，按揭成數上限為7成；而非自住物業的按揭成數上限為5成)。在按揭利率上，由於非自住物業的風險較高，此類物業的按息一般亦較自住物業可獲的利率略高。

多數置業人士申請按揭時，都會聲明自己是自住；但一般銀行的按揭合約亦會提及，如果業主將單位出租，事前要取得銀行書面同意；如果已抵押的自住物業未經銀行同意而出租，銀行有權應物業由自住用途轉變為出租而調整按揭利息或條款，銀行甚至可以要求借款人作出部分還款。

對於租客來說，銀行作為承按人，如果未曾同意物業出租，銀行一旦收回物業(例如業主斷供)，即使是在租約的所謂「死約」期內，亦可要求租客在指定限期內遷出單位，而且不需作出任何賠償。

原文刊於iMoney 2012年8月18日

樓市的「非本地」因素

早前有兩位地產界人士接受電視台訪問，暢談樓市；二人大致仍看好樓市前景。面對坊間不少的疑慮，兩位受訪者均認為，現時情況與1997年大有不同，故樓價升破高位，並不代表有下調壓力。

其中一位被訪者更認為，以供款負擔比率計，1997年的平均按揭負擔比率高於入息中位數的8成，而現時只是4成左右，反映目前一般買家的負擔遠較97年時 為低。另外，在特別印花稅推出後，樓市基本上由用家及長線投資者主導，缺少了短線炒家及其所引致的波動性，市況遠較當年健康。另一位的意見則認為此刻市場 參與者對後市極有信心，樓價在短期內難出現調整。

在任何市場，當價格已屆歷史高位時，總有偏淡的意見認為調整將至，也會有偏好的意見指「今次情況與以往不同」，又或「價格雖已屆高位，但不代表有下調壓力」。當然，2012年再不是1997年，歷史不會簡單地重複。平心而論，現時的市況，的確與1997年不同。

就「負擔能力」來說，以同一標準計，現時平均的按揭負擔遠較1997年為低。但按揭供款佔家庭月入比例低，並不是因為樓價便宜了或一般人收入大幅上升；只 因按揭利率現處於歷史上極低的水平。我們已多次指出，按息可高可低，一旦利率正常化，目前以僅僅通過按揭壓力測試的負擔比率(供款在低息環境時已佔月入一 半) 申造按揭而入市的買家，如收入未有相對地增加，恐怕會陷入財務困難。

外來購買力成樓市新變數

另外，那些以「負擔能力」為指標，認為現時樓市以用家為主的評論，其實沒有考慮樓市現正面對另一大問題：外來購買力的影響。

在政府推出特別印花稅之後，本地傳統的樓市短炒活動的確大幅減少，但大量外來的資金(主要來自內地)亦在近年湧入市場。在較受關注的一手市場，根據代理的統計，內地買家便佔成交量的2至4成。正是此批購買力，支撐著現時「天價」的一手市場，二手樓價亦被帶動而持續上升。

以「負擔能力」作為衡量樓市的指標，背後的假設是：一個地區的樓價，最終取決於當地人的購買力；當供款負擔偏低時，市場會較為健康。但如果基於某些原因，令國內資金絕跡本地樓市，我們幾可肯定，樓價會在低負擔的情況下出現調整。

基本上，本地炒家或投資者有一套固有的運作模式。樓市上揚時，他們透過眼光、人脈，購入比市價略低的單位，善價而沽；樓市下調時，他們便減少持貨。但近年國內買家大舉進入本地市場，我們並不熟悉他們的持貨模式，甚至真正的入市理由。

或許他們有些是看好香港物業的長線前景而前來投資；也有些因為子女在香港出生，取得居留權後，購置單位供子女日後居住、讀書；至於當中有否涉及「洗錢」的需求，則不得而知。

外來資金持貨模式未明朗

我們明白，即使1997至2003年間樓價累跌7成，絕大多數本地業主仍維持良好的還款紀律。未來樓價如果有類似的調整，非本地買家的行為模式是否與港人一樣？抑或大有不同？對金融體系可會有什麼影響？

更重要的是，這些非本地需求在未來會否持續增加？依照現時的發展，國內買家的影響力已到了不容忽視的地步。不管是一般人衡量後市，或是官方制訂房策，都不得不考慮此「非本地」因素。

未來數星期，我們會以樓市/房屋土地政策及其目標為主軸，嘗試討論港府在制訂、修訂及落實各項政策時應當考慮的各種因素。

原文刊於 信報網站 2012年8月18日

長年期供款是理性選擇？

香港新造按揭的平均供款年期愈來愈長，淡友認為此反映了樓價偏離借款人的能力，買家只好選擇透過拖長還款期，才可令每月供款通過銀行的壓力測試。好友卻指出，現時按息低於通脹率，對借款人極為有利，拖長還款可算是理性選擇。
的而且確，現時的按息是處於極低水平。過去數年，無數業主不論置業或轉按，都可獲得低至拆息加約0.7厘的極優惠按揭條件。以現時一個月拆息約 0.3厘計，按息只在1厘水平。即使有銀行調整策略，上調拆息按揭利率，現在一般的最優惠利率按揭，按息亦只略高於2厘，以6月份通脹率3.7厘計，現時 多數借款人，是以「負按揭利率」供樓，此確實對借款人極為有利；有人更說，如果負利率情況持續，而銀行又同意的話，業主將還款期拖得愈長愈好。
按揭負利率 拖長供款期是理性選擇？
理論上，上述說法100%正確。以按息2.2厘、通脹率3.7厘為例，借款人每年可享受1.5厘的「優惠」。貸款被通脹蠶食的程度遠高於利息，幅度為1.5厘。重點是，究竟「拖長還款期」是業主的一個「選項」，抑或是迫不得已之舉？
一位買家月入8萬元，購置一個600萬元的物業，承造7成按揭，按息2.2厘，按揭年期20年，月供21,647元。此位買家認為未來按息與通脹率的差幅會長期維持在現有水平，他決定延長供款期至40年，令每月供款下調至13,165元，此可算是「選擇」。
另一位買家月入3.1萬元，同樣購置一個600萬元的物業，承造7成按揭，按息2.2厘；按揭年期20年，每月供款已逾他月入的7成，他只好申請較長的年期如40年，以通過壓力測試。那可不算是一個選擇，只是迫於無奈。
拖長供款期未必是「選擇」
在上述例子中，表面上，兩位買家「享受」到的按揭負利率，都是1.5%。但對第一位買家來說，那的確是一個財務上的理性選擇；由於判斷按揭負利率會持續，所以寧可以較長年期還款，享受負利率的好處。至於第二位買家，長年期供樓可不算是「選擇」，只是不得已之舉而已。
當中最大的分別是，如果負利率環境消失，如按息上升，或通脹回落，令長期負債不再有利時，前者有條件縮短年期，令每月利息支出減少。但後者便難以作出類似的應對，只好咬緊牙關應付供款增加，又或被迫賣樓離場。
簡單來說，在現時按揭負利率的情況下，借款人將還款期拖長，的確是有好處。但現實的情況是：究竟是樓價升幅跑贏收入升幅，令一般人選擇「拖長按揭還款期以成功申請按揭」；還是大家本著「我可以供多一點，但現時負利率，我還是選擇拖長供款期」。
如果是選擇前者的人多，代表了一旦按息回升，大量業主便需要壓縮其日後生活開支，以應付上升的供款。理性還是率性，請讀者自行判斷。

原文刊於經濟日報網站 2012年8月15日

地產黨與共產黨決戰之勢升溫

信報專欄作者王岸然早前立論，指現時香港政局，大有地產黨決戰共產黨之勢。筆者認為，觀乎近日的發展，有關趨勢日漸明顯。即使對政治不感興趣的讀者，亦應留意上述趨勢的影響。
所謂地產黨，即一般人口中的「地產霸權」，他們受惠於過去的「大市場、小政府」政策，在建築面積上被監管者放水、在土地供應上因偏緊而蒙受厚利。由 於現時沒有政黨打正旗號以共產黨名義參與香港政治，相信所指的「共產黨」，可能是指獲得中央認可的一股政治力量，他們政治立場保守，但求企圖以經濟發展來 維穩，營造和諧局面遮蓋各種求變的聲音。
一般分析認為，香港的政治充滿張力，其中一個原因是香港的特首有兩個老闆，其一是北京中央政府，另外是整體香港人，兩個老闆的意見、喜好，往往並不 一致。但在「復建居屋」這個議題上，兩個老闆大致上都支持---唯一擔心的是會得罪地產黨。在現時政府民望低企、官員們都焦頭爛額之際，得罪一下地產黨， 反能獲得一般香港人，尤其是無樓階層的掌聲。
政治減壓：梁以行動表明與前任不同
在曾蔭權時代，官方一直維持2002年以來「孫九招」的土地供應偏緊方針，直至京官王光亞發聲讚揚澳門房屋政策，暗批港府無所作為，曾蔭權才在去年 宣佈復建居屋，但拖了一年，政府才找出幾幅蚊型地皮，以興建居屋；弄得梁振英要在其政綱中以粗黑體強調「復建居屋」此一政策目標。
梁氏上台後更多次表明心跡，最近在接受電視台的訪問中，表明不會因地產商的評論而改變復建居屋的決心；更強調自己的服務對象是700萬港人，不是單一產業。梁特首是否暗示其前任以某一產業為優先服務對象，大家可自行解讀。
梁氏上台以來諸事不順，民望低企，有充足動機爭取民意。除了長者乘車優惠此類小恩小惠的措施，最能獲取掌聲恐怕仍是房屋政策。其復建居屋的方針亦可視為挽救民望工程的一部分。緊接而來的，相信是增加居屋、甚至是私人住宅的土地供應。
官方有能力大增土地供應
雖然上屆政府不斷強調復建居屋需要解決大量技術問題，例如，難以覓地等；但連任的財政司司長曾俊華近日在網誌表示，將釋放工業用地，改作住宅用途。 只要大家環顧觀塘、荃灣、長沙灣等工業區，便會發現有不少舊工廠(部分更是由房委會持有)，被改作臨時停車場或高爾夫球練習場地；相信只要政府有決心，找 出地皮興建居屋，或釋出土地增加供應，其實並不太難。
整體來說，在上屆政府偏緊的土地供應、對發展商售樓手段「隻眼開、隻眼閉」的環境下，本地發展商有著一個極利好的經營環境。政府在施政時，亦有意無 意偏向發展商的利益。但新一任政府上台時民望低企，有極大動機討好普羅階層，在形象上需要與地產黨割蓆，在行動上更要表現新政府與前任大有不同。
在議會上，各大政黨都同意增加居屋供應，不太可能遇上「拉布」。在執行上，政府亦有能力在短時間內(指在梁氏競選連任前)，大量增加房屋供應。
我們預期，除非樓價因外圍因素變化而大幅下調，否則梁振英任內，會維持偏向寬鬆的房屋、土地供應；程度足以令樓價出現根本的改變，包括停止上升，甚或回落。有意在未來數年入市的準買家，不論是投資抑或自住，都應考慮此一重大改變的可能。


原文刊於信報網站 2012年8月11日

梁振英的救命符

特首梁振英早前接受電視台訪問，被問及李嘉誠有關「興建居屋，政府要計 數」的言論會否左右政府復建居屋的政策，梁振英立即回應指「不會受動搖，會堅持復建居屋」，更強調他的服務對象是七百萬港人，而非某一產業。寥寥數句，已 顯示了現時樓市隱藏巨大的張力，而此張力在上屆政府並不存在。
未理發展商疑慮 梁班子勢復建居屋
上周在長和系業績記者會中，長實集團 主席李嘉誠提到，贊成政府大量興建公屋，但在評論居屋供應量時，卻帶出「居屋供應會否與房地產政策有衝突」的疑慮，更提及香港政府的收入中，部分與樓市息 息相關，表現出對增加居屋供應有所保留。其後地產建設商會執行委員會主席梁志堅亦有類似意見，認為政府不應該為興建居屋設立硬目標。
梁振英在受訪時則斬釘截鐵的表示，地產商的言論不會影響復建居屋的政策，更指自己服務對象為七百萬港人；數句回應，恐怕大有文章。
居屋政策始自港督麥理浩，多年來一直被視為香港置業階梯的第一層。回歸後特首董建華更擴大居屋供應以滿足八萬五的建屋目標。至2002年，樓市（樓 價及成交）較高峰期大幅回落，港府宣布停建居屋。其後樓市反彈、金融海嘯後熱錢流入推動樓價急升，以曾蔭權為首的特區政府仍然拒絕復建居屋，直至2011 年6月訪港的港澳辦主任王光亞讚揚澳門居屋供應有助市民置業，曾蔭權政府才宣佈復建居屋。但直至曾氏離任，政府只撥出少量地皮作居屋用途，估計首批單位只 有二千多個。
房屋政策為梁的救命符
梁振英那句「我的服務對象是七百萬人，不是某一產業」，恐怕是在暗批前任特首的服務對象，只是某一產業。梁振英亦以此暗暗道出了前屆政府眼見樓價大升數年仍然維持偏緊的土地供應、及後宣布復建居屋逾年仍只批出幾幅蚊型地皮的原因。
梁振英上任個多月，新政府可謂頭頭碰著黑，一個月內有兩次規模達十萬人的遊行、新上任發展局局長麥齊光被廉政公署調查後辭職、接任的陳茂波又因涉嫌 經營劏房被質疑誠信、行政會議召集人林煥光一度表示考慮辭任；梁氏自己也要面對居所僭建的風波。在此民望低落之際，梁振英有極大誘因，或是說在政治上有需 要，爭取普羅市民的支持，而房屋問題正是最佳的落腳點。我們認為，梁氏將會在房屋土地政策上，著力突出自己與曾蔭權的不同，增加房屋及土地供應更是順理成 章，而政策的面向是公眾。
在政治上，復建居屋有著中央支持（見去年王光亞言論）；立法會主流的建制派及民主派均偏向福利主義，不會反對亦不會拉布；反對力量只會來自一眾地產商。大量增加居屋供應，在政治上是低風險（少人反對）、高回報（可助民意回升）的政策。
值得留意的是，梁振英為了要證明自己與曾蔭權的不同，在復建居屋，甚至增加土地供應的規模上，絕不會雷聲大雨點小。我們預期，政府將大幅增加房屋供 應（包括公營的居屋及私人住宅土地） ，閒置市區土地將被徵用，若供應真的如此加上來，樓價不受影響將只是個人願望（wishful thinking）。
在外圍落力鼓吹「QE3」、市場期待熱錢流入的今天，也許樓市大好友仍在高唱樓市「GO！GO！GO！」，但新官上任，在有強烈需要爭取民意的背景下，房屋供應大增的前景已逐步浮現，無論是自住或投資，有意在現時高位入市的準買家，面對新政府的房屋政策，實應審慎行事。

原文刊於經濟日報網站 2012年8月8日

存款掛鈎按揭新動向

現時金管局對銀行批出的按揭利率及現金回贈有限制，由於在價格上不能直接競爭，銀行為爭取按揭業務，便開始在其他優惠上作出調整。近期有一個現象，是銀行紛紛將存款掛鈎按揭的利率，調整至與一般按揭一樣。

市場上有兩類存款掛鈎按揭，其一是「一個戶口，每月額外的存款扣減按揭本金」；另一類是「兩個戶口，存款利率等同按揭利率」。過去客戶選用此類存款掛鈎按揭，按息會較一般按揭戶口略高；但近月多家銀行將此類戶口的按息，調整至與一般按揭一樣，即約2.15厘水平。

運算上，如果客戶有餘錢可存入銀行，兩種戶口的慳息效果接近。但要留意，第一類戶口慳息的原因是加快償還本金，令每年按息支出減小；而第二類戶口是銀行向客戶存款提供較高利息，表面上按息的支出沒有減少。由2012/13 課稅年度起，香港的納稅人都可享受15個課稅年度的居所貸款利息扣稅優惠，第二類存款掛勾按揭由於表面上按息支出較高，可為納稅人提供較大的稅務扣減。

原文刊於晴報 2012年8月7日

爆升多一會？

5、6月二手樓成交一度回落，但踏入7月，似乎應了那句「五窮六絕七翻身」，市場氣氛扭轉。不但一手開盤獲理想承接，就連一度凍結的二手市場，成交量亦逐步回升。

樓市氣氛回暖，原因在於中、歐、英央行於早前幾乎同時推出減息、量寬等措施；雖然各國救市是因為經濟增長欠奉，但2008年以來，市場得到的教訓是貨幣供應增加，會推動資產價格上升。各國央行的行動，令好友期待新一波的熱錢湧入，會進一步推高樓價。

梁上場無辣招推 市場觀望氣氛消

另一個令成交量回升的原因，應該是「不明朗因素」消失。新特首梁振英在選舉階段，予人「懂得房屋問題」、「會動手遏抑樓價」的印象。早前坊間的討論，有不少便是環繞新政府會否出招「推倒樓市」。

但在新政府上任前後，梁振英甚或其他高官，都三翻四次表明，政府不會推倒樓價。在具體措施上，梁在競選階段提出的「港人港樓」概念，在上任前已改為「有需要時推出」；在梁上任後，更有行會成員表明，有關措施未必適用。

其他措施如增加居屋供應，官員亦已表明，居屋興建需時最快可由7年，縮短至5年，但不可能再縮短。7月16日梁振英在首場立法會答問大會上，同時宣佈與樓 市有關的青年旅舍及白表人士購買居屋第二市場兩項措施；當中白表客買「居二」單位的政策，更被市場解讀為「刺激樓價措施」，種種跡象顯示，新特首在短期內 不會(或是沒辦法)推出更多遏抑樓價措施。內外因素結合，導致近期樓市成交轉趨活躍。

我們認為，除非外圍出現更多壞消息，或港府再大規模增加土地供應，否則在現時按揭負利率的環境下，樓價仍會維持在上升軌。問題只是，沒有人可以預計樓市上升期還會維持多久？

供應未增 低息持續 樓價或再升

樓價在近年急升，有眾多因素共同發揮作用。其中主要經濟體實行不同名目的量化寬鬆，大量熱錢流入香港，令本港的利率長期處於極低水平，刺激置業的投資需 求。另一方面，香港自2002年起已實行偏緊的土地供應政策，包括停建居屋及全面以勾地表取代定期賣地；需求增加而供應受限，才是樓價上升的主因。

現時各國持續推出量寬，雖然資金不一定持續流入本港，但卻有利於港元利率維持在低水平。在現時通脹率約4%、平均按揭利率2.1厘的誘因下，足以推動閒置資金入市。

另一方面，雖然後曾蔭權政府已開始增加房屋供應，如主動推出地皮招標及宣佈復建居屋；但在短期內，新政府恐難以將土地供應規模進一步擴大。在此等因素下，估計樓價仍會維持在上升軌道一段時間。

當然，我們無從得知各國的量寬措施何時完結，亦難以預計新一屆政府增加住宅供應的決心有多大、效果如何。但我們認為，準買家在入市時，除了要評估一旦按息上升時，按揭供款上升對自己的財務影響外，亦要考慮萬一熱錢流走，又遇上房屋供應增加，樓價可能顯著回落的風險。

原文刊於信報網站 2012年8月4日

政策滯後的迷思

面對樓市持續上升，大量分析認為特別印花稅、金管局收緊按揭指引等措施，都只是治標不治本。要紓緩樓價上升的壓力，唯有加大房屋供應。
原則上，我們完全同意，增加房屋供應是處理現時樓市問題的治本方法；但由決策至房屋落成，往往需時數年，更令人擔心的是，若加大的供應量在外圍因素 轉差時才推出市場，不單加劇樓價跌幅，而政府為免惹來「供應過多」的指責，更有可能作出類似2002年政策急轉彎的舉動－－反過來大幅收緊供應，恐為下一 個非理性升浪埋下導火綫。
樓市大升 供應偏緊成大患
2003年以來，樓市重回升是有眾多因素支持的。外在的包括熱錢流入、國內買家對本地物業需求上升等；本地因素則是2002年後，官方持續收緊土地 供應。在2007年，當樓價較低位回升約1倍時，政府如稍為增加土地供應，現時的供求失衡就不會如此嚴重。事實上，政府要待曾蔭權任期末，才開始調整政策 方向 ，即在勾地表外，增加由政府主導的土地拍賣。
現時多數意見認為，樓價過高、已脫離市民購買力。但如果政府決定「正本清源」，以大量增加土地供應作為治本方法，萬一高供應遇上外圍因素逆轉，樓價跌幅便會進一步擴大。而危機最有可能出現的時間，是2014年底至2015年中。
美國聯儲局已多次表示，低息環境會維持至2014年，換言之，美息很大可能在2014年底回升。若港府在今年底開始加大土地供應，而有關地皮發展項目又以樓花方式應市時，時間剛好是2014至2015年。按息上升伴隨供應增加，樓價大幅下調將無可避免。
政策滯後 加大市場波幅
最壞的情況是：官方在那時認為外圍不利因素只是暫時性的，決定維持供應，結果高供應在外圍轉差的情況下還維持多一段時間，令樓市展開既長且深的跌浪。而當大跌市出現後，民情逆轉，認為土地供應過多，要求政府處理；待官方緊縮供應生效後，外圍因素又可能出現利好樓價的轉變。
回歸15年以來，我們看到政府的土地政策，並沒有產生穩定樓價的作用，反過來刺激樓價大上大落。
政策應以穩定為本
我們認為，要擺脫上述「升市尾段加供應，跌市尾段減供應」的循環。官方應放棄固有「政府要有能力左右樓市」的迷思。政府應有長遠的房屋政策和土地規 劃，穩定地提供土地；當房屋供應大致是穩定可預期時，左右樓市的變數便會失去影響力；此亦避免了因房屋土地政策搖擺不定而擴大樓市跌幅的荒謬情況。

原文刊於經濟日報網站 2012年8月1日