2015年10月28日 星期三

再見按揭負利率

統計處上周公布9月消費物價指數,按年只上升2%,較8月數字2.4%再度回落,較去年全年4.4%的通脹率更是大幅下調。不經不覺之間,支持樓價高位運行的一個主要因素-按揭負利率已慢慢消失。

視乎計息方法,現時一般新造按揭的名義利率約為1.9厘至2.15厘不等。當貸款的名義利率較通脹率為低時,便叫「實質負利率」,例如去年通脹率 4.4%,假如當時新造按揭名義利率為2厘,實質負利率便是-2.4厘;意思是取用貸款的一年利息成本,都及不上貸款本金購買力被通脹蠶食的程度。在實質 負利率環境下,對借款人較有利,理論上會刺激投資者借款購置固定資產,造成樓價上升。

而由2008年以來,過去幾年,新造名義按息大致上維持在2厘水平,而過去數年通脹大致在4至5厘水平--名義按揭利率均低於通脹,處於實質負利率水平。 樓價亦一如理論,持續上升。9月通脹率下調至2%,意味新造按息已貼近通脹;如果按息微升,又或通脹持續回落,都意味實質按息重回正數。

實質利率仍處偏低水平
當然,所謂實質負利率並不是一條生死綫,不是說實質按息為負,則樓價必升;又或相反,如實質按息為正,則樓價必跌。現時即使按息微升,又或通脹再回落,實 質利率仍然處於一個偏低水平。對投資者來說,借錢買樓的吸引力可能減少;但卻不足以改變用家決策。要買樓自用的,在此情況下還是會入市,已經入市的用家, 更不太可能因為實質利率由負轉正而售樓離場。

另外,在新造按揭申請人的觀點來看,現時按息的確貼近通脹率;但不要忘記,過去數年銀行按揭戰激烈,2010年前後,新批按息一度低至H+0.7厘水平, 吸引大量客戶轉按,以現時一個月拆息0.22厘計,此批在數年前轉按的用家,供款利率仍不足一厘;對他們來說,現時仍處於按實質揭負利率的年代。

綜合而言,實質按揭負利率作為利好樓市的一個重要因素,已然大幅削弱。不過,在實質按息仍然偏低的環境下,預期不會單單此而觸發樓價出現明顯調整。分析樓 市時,較少人談及實質負利率的影響,但回顧過去數年數據,按揭負利率的確與樓市上升同步出現,其變化因此值得參考;新造按揭實質按揭利率由負轉正,或會為 樓市帶來更大的壓力。


原文刊於經濟日報網站2015年10月28日

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2015年10月27日 星期二

土地的不自由、毋寧死

《信報》副刊早前介紹一位在港生活30年的日裔單親母親故事,話題走到最後,竟與我城土地問題連接起來。此位日裔女子的結語,更令人感觸良多。

梅窩的日本香港人故事
話說此位Shoko(晶子?祥子?)女士多年前來港,一次邂逅後產女成婚。後來還是離婚,成為單親媽媽。據說她留港原因是香港社會較日本自由,尤其是女士在職場發展阻力低。Shoko落戶大嶼山梅窩,工作之外,她又在港組成一個女太鼓樂團,作業餘表演。
對於這位梅窩日本人來說,香港的土地對她有一種「造就價值」──比起日本,香港的土壤令她有更大的實現自我的可能、令她向「人的自由」進發。雖然沒法知道Shoko會怎樣評價自已,但對筆者來說, 她的兩個選擇,即離日選港和擇居梅窩的心跡,顯示她是個「自由的人」。

自由人的洞見
前一個選擇,並不表示日本或香港有何高下,只是人的獨持性在社會制度的差異中有不同的造就。只要個人可以和懂得選擇,一切可能就不只是夢想。今天德 國戰後最具民望的首位女總理默克爾,就是生長在東德,卻成就在東西德統一下的自由制度的顯赫人物。她曾強調:「自由的秘密就是勇氣。」自由要責任、包容及 勇氣去承載;明白自己判斷,堅持信念所在,用勇氣去堅守和承擔一切後果。Shoko的離日選港,顯然有一顆追求自由的心。
這位日本香港人選擇居於梅窩,原因不外乎租金較相宜,又或大嶼山仍保留鄉郊氣息,鄰里關係較緊密。但這幾年間,她留意到,由梅窩至東涌,沿路逐漸出 現新地盤,令她擔心梅窩的土地最終會給密集式樓房所淹沒。她表明不希望以土地不足的名義,破壞原有的鄉郊,更直指,香港土地只給少數人支配,新一代難以擁 有自己的空間,不單反映富人太貪心,更是絕不公平之事。Shoko又謂會盡力去保護梅窩的現況,並以「我不是社運人士,只是一個普通市民」作結。筆者認 為,這位另類香港人道出了大家都知道卻不願面對的問題。
據報,大嶼山是政府認為大有潛力的發展目標,某個發展委員會更有人建議,索性填了石壁水塘發展。類似的「發展」結果,社會已看得太多,屋邨商場被發 展了,結果各區商場都是一式一樣的名店和連鎖店,租值提高,但小店卻難以生存。試由Shoko的角度想一下,梅窩已是香港邊緣的邊緣,在「發展」後又成了 一個倒模出來的住宅區,租金狂升之後,現有的居民還可退往何地?退無可退,起而反對的小市民最終便成了社運人士。

為自由 務必死
近年,在政治文宣中不時出現「香港人,愛香港!」那麼究竟是看重人的價值的一個日裔女子,抑或看重錢的價值的投資者更愛香港?
新一代中所謂「本土派」參與社運的廣度、激烈程度都遠較過去出現的社運老手為高。「本土派」對主流建制的批評是「中環價值」及「發展主義」,火力集 中批判擁抱經濟發展觀的官商人物及組織。已故美國總統甘迺迪也曾言「沒有社會進步的經濟發展,只會將大多數人陷入貧困,少部分人則由此謀取暴利(貧困究竟 是專指物質?抑或兼指靈性,大有討論空間)。」香港一部分特權者考慮土地用途時,眼中只有經濟目的,便是典型「沒有社會進步的發展」的濫觴。
對於土地的論述,筆者會認為土地是創造的一部分,因此認同「土地倫理」不應以人為中心的視角看待土地。簡言之,把土地奴役為經濟工具,等同於奴役人和無視人的成長需要。同理,將人的生存自由化約為經濟自由,也是等同將人的自由捆綁和無視人類的整全發展需要。
周日聽牧師講道,借用「不自由、毋寧死」去闡述宗教意涵下的「真自由、務必死」。本地社運會不會出現更多「為自由,務必死」的人,筆者不敢置喙,但只將土地的用途放在經濟面向,而忽視土地造就個人的價值,最終就只會推動更多類似Shoko的小市民成為「社運人士」。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站 2015年10月27日

2015年10月26日 星期一

港樓會步澳門樓市後塵嗎?

本地樓市吹淡風,更有大行預期,本地樓價將在未來2年下調約三成。香港之外,澳門樓價早已調整,澳門政府早前便公報,8月份當地樓價持續回落,較去年高位已下跌36%。究竟香港樓價會否步澳門後塵?

根據澳門財政局按月發報的統計數字,按月計,澳門樓價高位是去年4月的每平方米131,589元(澳門元,澳門元與港元掛鈎,滙率為每100港元兌103 澳門元),9月底公報8月份的最新數字為每平方米84,087元,8月樓價比去年高位下跌36%。如果澳門樓價對比香港樓價有某種領先作用,的確令人擔 心,香港樓價是否可能出現類似的跌幅。問題是,澳門樓價似乎從未對香港樓價有甚麼領先作用。

澳過分依賴賭業 GDP急速調整
澳門財政局的樓價統計只回溯至2010年,而根據澳門政府統計暨調查局在網上公布的樓價歷史數據,則可按季上溯至2007年,當年首季澳門樓市每平方米樓 價為19,071元,折合呎價1,771元。以季度計的高位是去年第二季,每平方米價報111,542元,較2007年初上升4.8倍,其後見頂回落,今 年第二季為95,345元。
相對而言,香港在2007年首季至2015年次季,樓價上升2.09倍,升幅遠不及澳門。現時澳門樓價調整,可說是經濟過分依賴賭業的結果,在賭業興旺, 加上澳門元利率又與港元一樣緊隨美元維持低位、刺激資金流入固定資產,結果就是樓價在同期勁升4.8倍。但今年以來,澳門GDP急速調整(第二季數字按年 下跌22.7%),反映在樓價上的結果,便是既急且快的調整。

內地經濟放緩 對港衝擊較小
香港近年GDP較為穩定,第二季數字按年仍升2.8%。傳說中「內地客減少來港消費」,在十一黃金周的統計卻仍是內地客量按年上升2.3%。內地經濟增長 放緩,對香港的影響似不及內地打貪對澳門賭業的衝擊,更不用說本地經濟單一化的程度也不及澳門,即使自由行減少來港,影響也遠不及澳門賭業放緩。
香港與澳門是中國兩個特別行政區,直觀上兩地情況相似,但仔細比較可發現,兩地除了都是特區、貨幣都與美元掛鈎,經濟上各方面的共同點不多,單看澳門樓價回落,而認定香港可能跟隨,似乎欠缺理據。
另外值得一提的是,澳門亦一如香港,近年面對樓價急升,推出增加印花稅、收緊按揭等招數,例如澳門800萬元以上物業,當地居民按揭成數上限是五成,非當 地人是四成,較香港的略嚴,當地金管局的數據未見平均按揭成數的統計,但在收緊按揭後,相信澳門承受樓價波動的能力已較過去為高。

原文刊於置業家居2015年10月24日

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2015年10月22日 星期四

誰想樓價回落?

樓市出現零星撻訂、蝕讓個案,樓價會不會回落,會跌多少又成為市場熱話。單憑直覺,可能不少人會認為,有樓在手的業主都不會希望樓價下跌,相反;無樓在手的可能會較期望樓價下跌,究竟事實是否如此?

友人最近在公司內作了一個簡單民調,受訪者中32%報稱持有物業,68%非業主。

. 在問到「是否希望樓價下跌」時,有72%表示「希望」;21%表示不希望,8%表示「難講」。

. 再細分一下,業主之中,希望樓價下跌的佔87%個,13%表示「難講」。非業主中,65%表示希望樓價下跌,29%「不希望」,6%表示難講。結果似乎與一般人的直覺估計有點出入。
詳問原因,持有物業的業主大都表示希望樓價下跌,可能與大部分業主都只是手持一個自住單位有關:樓價上升,對自住用家未有太多好處;反而有業主指出,樓價太高,已衍生太多社會問題,樓價下調希望情況會健康一點;也有人笑言樓價下跌會趁機入市擴大持貨規模。

. 非業主方面,65%希望樓價下跌,原因大多為希望增加「上車」機會。少數非業主又表示不希望樓價下跌的,主要是擔心樓價下跌會引發其他經濟問題。也有非業主表明居於家人物業,樓價升跌對自己無影響。

樓價趨跌的經濟風險
. 再追問「希望樓價下跌」的朋友,如果樓價下跌與經濟不景同時出現,是否仍希望樓價下跌時,當中有66%表示仍希望樓價下跌,其餘34%轉為不希望。
其中一個表示即使樓價下跌與經濟不景同步出現,仍然期望樓價回落的受訪者表示,樓價實在太高,不跌根本無從入市。更值得留意的是,即使表明樓價下跌會與經濟不景同步出現,失業率會上升,一般人收入會下跌,總共仍有48%被訪者表明希望樓價下跌。
. 有趣的是「有樓業主,又希望樓價下跌」的朋友,如果樓價下跌前提是「經濟不景」,有7成人轉軚,表示不希望樓價下跌。而「無樓人士,又希望樓價下跌」的朋友中,面對同一前提,只有三分一人轉軚,三分二仍表明希望樓價下跌。

粗略而簡單地去歸納這個民調:
首先要留意,政府統計有50.3%家庭「居於自置物業」,但這個所謂民調,只有32%居於自置樓。原因之一可能被訪者較年輕,置業比率較低,但也可 能是定義問題。政府統計的是整個家庭是否居於自置物業。而友人問的是被訪者本人是否持有物業,在此分類標準中,總之樓契上沒有名的,都不算持有物業。

在民調中可發現,一般業主也有頗強的同理心,即使資產價價下跌,也希望樓價調整,舒緩社會問題。當然,這也可理解為高樓價的問題人所共知、有待處理亦成為共識。
但另一方面,此個同理心也有前設:即樓價下跌,但被訪者的其他經濟條件,例如收入、職位是否「穩陣」等不變。如果表明樓價下跌而帶來經濟不景,他們 便會將視角轉到已身,由擔心、同情他人,變成憂慮自己需要他人同情。經濟差,收入便可能減少,但樓債卻不會相應下降,因而改變立場,希望樓價下跌,但經濟 不要轉差。

相反,非業主面對「經濟會轉差」的前提,只有三分一轉軚,三分二人維持「希望樓價下跌」的立場。可能反映非業主多為職場中基層人員,無樓在手,經濟轉差,即使收入減少的影響也不太大,寧可樓價、收入同樣下跌,長遠看反而提高「上車」機會。

上述調查多少反映一般打工仔的心態:即使手持物業的業主,大部分都認同樓價太高,價格有需要作調整。不過,問得再深入一點,會發現「樓價要跌而經濟 不受影響」才是主流意願!怎樣實現這個大部人的想法,就是考驗政府能否推出適切回應、緩急有度政策的困難所在。然而,上述主流想法在市場上卻似是過於低 調,甚至隱形的。「顯而易聽」的聲音(或者說噪音),反而是那些在是在樓市押下重注的那小撮人!

當然,有關調查完全不嚴謹,一定沒有學術價值;更大規模的類似研究,便有待各學術機構、各個新興智庫進行了。


王建成
宏亞按揭證券營運總裁
原文刊於DBC數碼電台網站2015年10月22日

2015年10月20日 星期二

內地人來港置業不再流行?

或許因為內地增長放緩或打貪,據報內地買家來港置業的個案大減。樓市一如其他市場,有起有落,客源變化是常態。值得問的是,究竟少了內地客來買樓,是周期現象或基本因素已改變?

內地客減少來港置業的重災區是九龍站,據區內代理指出,2007年和2008年區內成交有50%至60%買家為內地客。即使港府推出買家印花稅及雙 倍印花稅,大幅增加非本地人的買賣成本,至今年第一季和第二季九龍站買家比例仍佔30%至40%。直至8月內地股市大跌後,內地買家比例才跌至一成以下。

再看官方數字,9月有179宗住宅成交需繳付買家印花稅,較去年同期的340宗相比,下跌47.35%。當然,所有非本地買家,又或公司名義購置物 業,都需要支付買家印花稅,加上今年住宅成交個案減少,官方數字未能直接反映內地買家來港置業的規模是否減少,但仍與市場資料吻合,大致上可斷定,內地人 佔本地樓市購買力比重較前下降。

需要考慮的是,有關情況是周期現象(內地購買力只是一時收縮,往後可能回升),抑或是基本因素已變(內地購買力佔本地樓市比重將長期維持近月偏低水平)。
要回答以上關鍵問題,不妨以內地人的角度考慮。他們以遠高於內地一線城市水平的價錢來買香港的物業,是因為維港海景比黃埔江漂亮、香港物業用的意大 利雲石比內地的高級嗎?抑或是相信香港的制度或前景,寧可支付遠高於內地購房的稅款,選擇投資在香港(內地購買一個樓價1000萬元人民幣住宅,契稅由 15萬至30萬元不等,視乎買家是否首次置業、有多少物業而定;非本地人購買香港樓價1000萬元港元物業,單是印花稅已需225萬港元)?

過去幾年,有接觸過內地朋友的香港人,應該都不時聽到「內地經濟前景好、香港要好好學習、不要故步自封」的論調。不過,看到個別豪宅區近半成交由內 地人購入的現象,與上述言論放在一起,總予人格格不入的感覺。如果香港真如某些內地人口中如此不濟,如何解釋8月股災前,大量內地資金不惜支付更高的交易 成本進入本地樓市?

一個常見的解釋,香港樓價遠高於內地物業,溢價主要在制度。如果此解釋成立,便意味:只要本地制度中,被認為較優良的因素仍然存在,本地物業對內地 人的吸引力便會持續。同時亦表示,目前內地客佔本地成交回落,看來是一個周期現象,當內地經濟好轉,內地人購置本地物業數量及比例將回升(除非你認為內地 經濟轉差不是周期因素,而是結構因素,內地經濟會長期不振,那麼內地買家來港置業個案及比例便較可能在低位徘徊)。

目前本地不少權貴也常說香港行政欠效率,應該在各方面多仿效內地。這些意見究竟是真理或靠害,倒值得大家思考。

原文刊於信報網站2015年10月20日

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2015年10月19日 星期一

加息後的供款負擔指標變化



眾所周知,在討論樓按負擔能力時,官方一直有兩種指標,一個已經屢創新高,反映樓價脫離一般人負擔能力;另一個卻近年仍在歷史低位徘徊,反映買家實質負擔水平偏低。有趣的是,如果按息上升而其他因素不變,此種兩極化的現象會更為明顯。

表面看,同樣討論按揭負擔的官方數字,刊於政府經濟報告的「按揭供款相對入息的比率」,於第二季處於62%水平,遠高於19952014年的長期平均數:46%。另一個官方數字,由金管局定時向立法會匯報的「平均供款與入息比率」數字卻是36%,遠低於按揭逆周期措施推出前約40%的平均水平。有此差距,主要原因是前者是一個假設數字:假設中等收入家庭以「7成按揭、20年還款」購買一個45平方米單位;後者卻是實際上新批按揭個案的統計,現實中,新批按揭成數只是50%左右,年期略高於25年。假設數字與實際數字的出入,結果便是兩組數據差天共地。

表面看來,兩經組據都是討論按揭負擔能力,但意義並不一樣。經濟報告的數字雖然假設條件與現實有一定差距(最明顯的是按揭成數,現時標準按揭成數已下跌至6成以下,報告的假設條件仍是7),但多年來計算條件維持一致,方便反映「一般家庭」是否有能力負擔現時樓按供款。而金管局的數據卻是根據實際批核個案統計,反映新獲批按揭個案的負擔情況。簡單的說:實際上獲批按人士的供樓負擔仍然偏低。

值得留意,統計上為了追蹤及比較不同時期的數字,經濟報告中計算按揭供款及入息比例的條件不需要亦不應該調整。極端而言,那怕按揭指引將標準按揭成數修訂至2成,報告之中以「7成按揭」作為計有基準亦不宜修改。如果加息,新造按息上升,而其他條件,包括樓價、家庭入息中位數不變,我們將會看到經濟報告的「按揭供款相對入息的比率」進一步上升。

相對而言,不管按息上升多少,只要現行按揭壓力測試的要求不變,金管局統計的「平均供款與入息比率」都不會有明顯上升。原因在於,統計只反映當前新批按揭的數據,名義上,新批按揭供款與入息比率上限是50%,但由於有壓力測試的存在,實際上每宗新批按揭供款與入息上限是4成多,加上已持有按揭物業人士再申請按揭的供款與上限上限會進一步收窄,平均下來,35-36%的平均數便是常態。要留意的是,一旦加息,而新批按揭供款與入息維持三成多,固然可以演繹為「新借用按揭人士償付能力較高」;但也代表有一群本來付擔得起供樓的人被排除在有關統計之外。更重要的是,此統計也不會反映,在加息之前獲批按揭人士,每月供款佔入息開支隨利率上升而逐步增加的壓力。未來加息後,面對走向兩極的供款負擔指標,便要小心解讀了。


原文刊於iMoney 2015年10月17日

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2015年10月14日 星期三

樓市調整與銀行按揭取態

眾多大行、專家發出樓市調整預警,市場亦出現零星蝕讓、撻訂個案。雖然市場氣氛轉淡,幸而至目前為止,未見銀行收緊信貸的迹象,甚至有報道指,個別屋苑出現銀行估價遠高於二手成交的罕見現象。原因何在?

過去在升市時,往往出現創新高成交價高於銀行估價的現象,買家一般會以「銀行估價不足」作為議價理由。但近期樓市氣氛轉淡,市場出現樓價明顯回落個案,準 買家為物業估價時,可能發現叫價低於銀行估價的情況,個別人士更認為,是否銀行認定樓價不會大跌,透過估價機制去鼓勵買家多借,甚至是托市行動。

樓市價轉向時 估價會有一定滯後
出現以上情況,主要原因是銀行(或估價公司)估價,主要參考之前的成交,在市價出現較急劇變化時,估價會有一定的滯後。升市時出現估價不及成交價,或跌市 時出現估價高於成交價的,都是正常情況。值得留意的是,在批核按揭時,一般會以估價及成交價中的低者為準,換言之,在銀行或估價公司的角度而言,並沒有動 機去托價。
按揭是以物業作抵押的貸款,抵押品的價格自然會影響貸款機構的風險及貸款取態。但由各種數據看來,即使樓價有較明顯的調整,也不見得貸款機構的風險真會明顯增加。
讓我們再次重溫,銀行貸出按揭,只有在物業成為負資產及借款人斷供兩個情況同時出現,銀行才會有壞帳。現時新批按揭的平均按揭成數只是50.4%,即使是「最熊」的分析,也未見有估計高達5成的跌幅。

其次要看斷供的風險,一般出現斷供原因,都是借款人失業,拖欠數月供款後正式斷供。現時較悲觀的看法,是隨經濟收縮,失業率可能上升1個百分點。附圖為2008年以來的每季失業率及拖欠供款(90日)的數字。
最新失業率3.2%,2009年高位是5.3%,失業率較現時高2百分點時,按揭拖欠比率亦僅僅為0.05%,輕微高於現時0.03%水平。即使失業率真的回升至4%水平,似乎亦不足以觸發拖欠比率明顯惡化。
在新批按揭成數偏低及預期按揭拖欠比率仍處低水平的情況下,相信現時零星的平價成交個案,遠遠未到觸發銀行調查按揭貸款策略(例如收水)的時候。在銀行體系資金仍然充裕的情況下,銀行放款意慾將維持此不足以刺激樓價上升,但卻是穩定樓市的一個重要因素。

原文刊於經濟日報網站2015年10月14日

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2015年10月13日 星期二

誰是樓奴?

樓市終吹淡風,多家大行發表報告,預期來年樓價將有明顯調整。網上論壇有未入市的網友嘲笑剛入市的人,要作好當樓奴的準備。不過,細究下來,究竟什麼是樓奴?誰是樓奴?
樓奴有兩類:一是指「死慳死抵」,勉強入市,置業首期、雜費已耗用絕大部分儲蓄、按揭還款大幅壓縮生活支出的買家;二是沒買只租,每2年要處理加租、搬屋的困擾,由於租金升幅通常高於薪金增長,租屋往往面臨居住面積趨小或區份日漸遠離市中心的情況。
相對來說,能多買一個物業只為分散投資的財主、供樓佔入息比例偏低的,一般來說不會被稱為奴。但想深一層,上述的樓奴定義是否過份簡單?
所謂奴,不管是奴隸、奴才,共通點都是不由自主,命運無從自決。為了買樓「死慳死抵」,看場電影、去趟日本旅行也要左計右計的,可算是顯性樓奴。但那些表面風光,持有眾多物業的,又是否真的「命運能選擇」,當個自主的人;抑或只是隱性樓奴?
隱性樓奴
一般來說,在樓市上升周期,資產升值,伴隨租金增加,這意味企業營運成本(例如舖租)上升。此處成本上漲,老闆就只好在其他地方削減支出,但成本如 材料價格卻更不由自主,那就只好壓縮薪金成本,盡量壓低薪酬福利及支出。在此意義下,樓價(及由之帶動租金)暴升會對打工仔收入產生「排擠效應」,在此為 奴的是包括有物業和沒有物業的打工仔,而不幸的是我們都不自覺。
打工仔之外,中小企老闆其實更受樓市左右。樓市好景時,物業成為有價的磚頭,老闆可以透過加按物業擴充業務;買賣物業手風順的話,不少人更索性轉形 為投資者。但樓價一旦回落,加按融資此路不通,又遇上在樓市轉勢時不慎損手,亦勢必影響本業。老闆們備受樓市左右的程度,絕不比打工仔為低。因此同為樓 奴。
那麼,那些人人稱羡的收租佬,每月什麼都不用做,坐等收租時間數銀紙、資產價格日日升值,總不算是樓奴了吧?不過,現實中的包租公不易為,能否找到 好租客、租客會不會準時交租、租約期滿可否順利加租、加幾多先夠、按息價格如何,以及加息會否蠶食多少租金收入,通通要花精神處理。更不用說手持大量物 業,心情勢將跟隨樓價大上大落。
樓奴的負擔
筆者認識一個大大包租公,幾年前有人統計他手持物業大概400個;表面悠閒的背後,其實收租的「業務」極為繁忙,收租事業擴展至一定程度,銀行、物 業代理、律師樓卻會時常巴結包租公,有時代理鼓勵他多賣一個靚舖,又或促成交易時幫他取得靚價,希望多一點佣金。老人家經常被打攪,他自己也要心思挖盡, 着力提高物業的回報,繁忙程度之高,遠超一般人想像。年前此位包租公勞形一世,兩腳一伸的結果,還不是什麼都帶不走!以命運自主而言,富裕的收租佬擁有眾 多物業,帶來的究竟是負擔還是自由?如果連眾人稱羡的大大包租公,也不過如此,所謂樓奴,又豈止為了買樓「死慳死抵」的用家?
進一步而言,另一些產業或體制以「霸權」形式出現的組織或個人,往往以大欺小、巧言令色、常以飛揚跋扈或不實手法滿足自我膨脹的言説和利益。怎樣看 來,都成「霸」了,與「奴」似是風馬牛不相及;不過,深究下來,這群人也不過是罪惡制度之下的奴性產物而已,一樣是被擄的奴。何以言之,有機會再討論。

王建成
宏亞按揭證券 營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年10月13日

2015年10月8日 星期四

為資本服務的人民

先讓筆者借題發揮,分享早前的一個經驗,話說筆者周日參加教會聚會後,打算 乘的士到别區午膳。由於現場人數眾多,各人都耐心等侯。良久,站在前方的一對外籍人士上了計程車,但二人卻徐徐由的士下來。筆者快步上前跳進車中,慶幸終 於「上到車」!與司機閒聊,何故之前的乘客落車?司機回答:「佢地想去赤柱,我話灣仔塞車,車程可能要好耐,佢地咪落車囉!」我問:灣仔有塞車?司機想也 不便說:全香港都塞啦。我好奇打開電話上的即時交通app,發現灣仔一帶行車暢順。合理的猜測,周日中午由赤柱返市區客恐怕不會多,司機為免空車走一程, 寧可選擇說謊,引導之前的乘客放棄行程。
可能不同人都會目睹、經歷過類似上述司機不太友善的遭遇。結果,早前市場出現UBER等等Call車app時,明明費用較的士高、保險有效程度成 疑,社會普遍反應卻是頗為受落。或者多數人在經歷司機服務態度欠佳、揀客和不誠實的現象背後會認為是人的問題,但筆者覺得在此普遍現象背後,其實還有一些 基本問題沒被找準。
沒有人的需要、只有投資回報
當的士牌費升至6、7百萬大元,香港的士車主坐享牌照、車租升值(部分持有多個牌照車主甚至寧可將的士長放停車場)。相反,租車的司機,卻要面對高企的車租及其他經營成本,基本生活也見拮据、連強積金安排也欠奉,遑論買下牌照自僱經營。
香港的士行業,與土地一樣,顯性層面是供應問題(的士牌情況更甚,已多年未有新牌發出);其隱性核心突顯在高牌價,反映「投資價值」遠高於「使用價 值」的一種取態。在的士牌市場,一眾既得利益集團將公眾服務的考量轉而向全面投資導向。只要車租、車牌不斷的漲,那管的士蓬頭垢面、服務不達標,行業招滿 惡名;一切恐怕都會維持老樣子,心態可以數十年不改。
類似的情況也在巴士服務出現,現時的巴士牌照有利潤保證條文,只要巴士公司持續增加資本投資,便可穩賺一定盈利。結果是巴士隊伍車齡新,還要有 wifi、電視等嶄新設備。但最基本的脫班、重覆路綫過多,軒尼斯道和彌敦道等擠滿巴士的情況卻不見改善。說到底,的士和巴士在有關人士眼中是投資工具而 不是公共服務。現象下的潛規則就是:包括司機、乘客及社會大眾,都只是為資本服務的人。
沒有租、只有買的樓市
回頭再看老掉牙的房屋問題 : 南韓總統朴槿惠早前在仁川出席一個屋苑動土禮時,矢言到2017年供應超過6萬個出租住宅,以幫助穩定南韓樓市;新出租住宅的租客可逗留多達8年,每年租金加幅上限5%。
當樓市傾斜於買賣主導,買賣物業普遍為物業升值或保值能力所驅動;另一方面,租住物業則很大程度為單純考慮使用價值。筆者認為,如果市場上買和租有 一定的合理份額,仍有可能理順樓市。南韓的政策,可說是以突出使用價值的導向,抓對了住屋政策的重點!住屋或土地問題,不只在於土地供應是否充足,更是社 會主流過於重視土地、房產投資價值的面向。今天物業發展商不避嫌,會以補貼方式,資助投資者支付各種稅項,其實這些都是擊中要害的有效推售策略。由社會價 值到付款安排都鼓勵物業投資,結果,用家往往變身為「邊住邊炒」的投資人、而炒家則化身為「資深投資者」,凡此種種比目皆是。
如果政府能夠仿效南韓,向中產階層提供一定規模的租住房屋,令一批不願追逐樓價的中產階層,在不必投放大量資金作物業首期的情況下,也可在香港安身 立命,也許才可慢慢扭轉社會對土地的認知。 或者今天坊間一個冷笑話可帶來一些反思:我城幾乎任何困難都可歸結為土地問題:老人院虐老是土地問題,社區老店消失,又是土地問題。在某些人眼中,似乎只 要社會同意以地產為主的發展規模,一切就迎刃而解。但深究下來,土地問題真的只是供應不足?其實,是不是我們已經忘記,什麼才是土地的本質?

王建成
宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於DBC數碼電台網站2015年10月8日


2015年10月7日 星期三

「包批按揭」真係可以放膽入市?

部分發展商為刺激新盤銷情,推出「包批」按揭,此類產品可以令新盤買家不必擔心按揭問題,放膽入市。買家在選用類似的安排時,又有甚麼地方要注意?

所謂「包批」按揭,即買家支付一定首期後,在樓盤入伙時,發展商可安排指定財務公司承造按揭,讓買家支付樓價餘額完成交易。類似的安排有兩大好處,其一是 發展商指定財務公司審批按揭條件一般比銀行寬鬆,甚至有發展商表明不需收入證明及壓力測試,按揭包批。其次是估值問題,購入樓花選用建築期供款,一個風險 是估值下跌,屆時借款金額亦會下調,但幾個推出包底/包批按揭的新盤,都表明估值以售價為準,沒有估價不足的風險。

包批按揭利率較銀行高
當然,正正因為不涉及銀行,此類按揭的利率會較銀行按揭為高,一般為供款初期利率較優惠,但優惠期後,有關貸款的利率會較一般銀行新造按揭高2、3厘左右。
雖然發展商安排的按揭,利率較正常按揭為高,但一般認為選用有關付款安排的買家,大都採「騎牛搵馬」策略,即買家會在樓花期內轉向銀行申請按揭。
由用家角度考慮,有關按揭安排自然有一定吸引力:低首期入市、供款初期利率偏低,由官方紀錄看來,提供類似安排的幾個新盤中,選用有關付款辦法的買家均佔 大多數。不少用家可能會認為,此類付款,初期供款利率不高,又可解決首期不足的問題,至於優惠期後利率較高的問題,大可以「到時轉按」的方法處理。

「他日轉按」需視乎外在條件能否配合
以上的想法,可能是不少買家心中的低首期入市策略。但在風險管理角度看,有兩點值得留意。不需審批的按揭貸款,對申請人而言是十分「方便」。但現行的按揭 壓力測試以至整套審批標準,不單對銀行,對借款人也是一種保護機制。尤其是壓力測試,可避免借款人借入自己難以負擔的貸款。雖然發展商的包批按揭方便買家 借款,但借款人本身不妨引用壓力測試的概念,計算一旦按息回升後,供款是否仍在可承擔範圍。
另外,不少有意選用此類安排的買家,可能有「他日轉按」以避免支付較高按息的考慮。但部署是否可行,要視乎外在條件是否配合:轉按時的物業估值是升是跌、 屆時的按揭成數限制、原有發展商按揭的未償還餘款等等,都會對轉按可行性有所影響。如果外在條件不配合,買家未能轉按,以相對較高利息供款的時間,便可能 會較買家原本計劃的為長。

原文刊於經濟日報網站2015年10月7日

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2015年10月6日 星期二

辣招羅生門

樓價有下調跡象,港府會不會相應調整過去推出的辣招,便成為市場關注焦點,但財政司司長曾俊華及特首梁振英對於是否減辣的發言,卻予人立場不完全一致的感覺。

上周財政司司長說政府會留意樓市發展,有需要時作出政策調整。之後特首卻強調不會減辣,並會繼續增加土地及樓房供應。特首發言後,有傳媒更以「一鎚 定音」形容,港府樓市辣招將持續。但之後財政司司長又再表示,金管局過去數年推出七次物業按揭監管措施,隨利息開始回升,可以慢慢減少這些反周期措施。

嚴格而言,二人的立場沒有衝突,一來是司長說的不是現時就要收招,而是「有需要時調整」;特首其後發言,大可理解為港府認為現時未是有需要時候。至 於特首「一鎚定音」表明不減辣後,司長仍然表示金管局的逆周期措施可慢慢減少,原因在於港府的「樓市辣招」與金管局的「逆周期措施」名義上的確是兩回事。 金管局調整針對按揭的逆周期措施,技術上的確可說不是「政府」減辣。問題是,在小市民角度,金管局也是公營機構,措施總不成與政府打對台。財爺與特首在一 周內的三次發言,即使可演繹成沒有衝突,也予人立場不一致的感覺。

港府高層對樓市調控措施的言論不一,背後是否反映權鬥、是否2017年特首選戰提早揭幕,留待花生友討論。但單以政策目標而言,如果利息上升,金管局的某些「利率敏感」的逆周期措施的確是應該調整的。

最明顯的是壓力測試,現行壓力測試對未持有/擔保按揭的用家,要求是「現行利率下按揭供款不逾月入50%;加息3厘供款不逾月入60%。」此一要求 背後有一個理據:現行按息(以新造按揭為例,約2厘)嚴重偏低,較歷史平均水平約低3厘。某程度上可以說,如果「現行利率」本身未有嚴重偏低,壓力測試的 必要性亦會相應下降。

簡單來說,最少在理論層面而言,如果市場按息上升,壓測標準便有放寬空間,例如市場按息較現時升1厘,原則上壓測可放寬至「加息2厘,供款不逾月入60%」。
當然,理論歸理論,如果官方目標是要持續壓抑需求,好讓樓價有更明顯調整,在按息上升之後,維持辣招及逆周期措施便是理性決定。問題是,目前港府高層言論不一,令人難以估計官方目標,只會為樓市平添不明朗因素。

原文刊於信報網站2015年10月6日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...