2017年2月28日 星期二

高價投地的悖論

港島鴨脷洲臨海地皮創新高,多家物業代理先後改變樓市預測,個別更由看跌改為看升;筆者認為,在更多中資進入市場後,本地發展商角色將可能被轉變。地產商的將來並不是筆者的關注,但其位置和角色的轉變,足以顯示一些改變的趨勢!

多個中資發展商進軍香港市場,其直接影響就是「麵包價發漲」。地價及物業價錢的線性轉變,其實對整個物業市場生態已起了顯性的轉化:本地部分發展商將被邊緣化,個别便需轉型為收租公司,情形就似某本地地產商過去10多年來一直在「靠邊站」,發售的「新盤」也是10年前建成的物業。

內地發展商來港的勢頭既急且快,以金額計,2016年官方賣地,三分一由中資購入;多幅市區靚地,包括九龍啟德、港島鴨脷洲等,都在大幅超出市場預期上限的情況下由他們投到。中資過江龍南下,市場有多個解釋:一、有說是配合中央沖淡本地地產霸權的影響力;二、也有指內地地產發展由於競爭激烈,毛利下降,一般項目的利潤只有兩成多,與香港接近;三、加上在香港項目投資獲利的收益將來調配較靈活,遂吸引一批內地發展商來港。

紅色地產商來港買地,是否涉及政治任務難以證實;單純以生意角度而言,「香港賣樓毛利接近內地」及「未來賺錢易調動」兩個說法都有一定盲點。說香港賣樓毛利約兩成,是過去幾年的平均數;近幾個月地價在中資追逐下屢創新高,除非未來樓價將有明顯升幅,否則賣樓平均利潤料會下跌──這將意味毛利下降,平均回報會低於國內。

其次,要留意,市傳去年一幅地皮以高於市場估值七成成交,銀行對相關發展商融資安排,便甚為保守,在簡單的風管意識下,融資的銀行必定為貸款提價及增補抵押去彌補高地價的風險溢價。地價創新高,但如果發展商未能由銀行取足原計劃的融資,或銀行考慮風險因素後貸款利率上升,都會減少發展商的槓桿,已經低於國內物業投資的利潤,將進一步被推低。

至於未來賺錢易調動的說法就更令人難信實,如此高調的進場,而香港又是極透明社會──賺了的錢是可以調動、但所有的人都知道他們賺了多少錢,正常調動資金可以,但資金外逃(Capital Flight)的難度仍然太高。

中港兩地過去幾十年的發展差異太大,香港人可能難以明白內地公司的盤算。不論是叫車APPS、或Video On Demand的網絡電視業務,內地公司都有不計成本,先搶市佔率再說的傾向。公司有100億元資本,敢於發展120億元項目的情況,在內地不算罕見;相對於本地發展商在香港根基深厚,傾向守成多於創新,兩者策略可謂南轅北轍。

悖論下的預言
但不論原因為何,內地發展商參與香港新盤發展的趨勢已成,多了參與者,除了推高地價、帶動未來樓價上升外,尚有其他影響。本地幫如維持較穩健(或者說較保守)的投地取態,未來將有更多大型地皮由過江龍投得,本地幫的影響力(最少是在樓市的影響力)會一如以上的預言兌現;相反,如果本地發展商在刺激下一起高價搶地,則麵粉價帶動麵包價的情况更甚!

另一方面,估計內地發展商在香港發展的項目,可能會更考慮他們既有客戶,即內地人對發展項目的口味,在開則、銷售和財務安排上,將更照顧內地買家的需求。筆者相熟的業內人士透露,幾家將在香港開盤的發展商,他們估計項目可能多至四分一單位由內地人購買。

近年港府開徵多種印花稅,非本地買家入市的稅務成本高企,非本地人購置新盤的比例有所下跌,但在發展商財務安排下,不難在一定程度抵消加稅的威力。過去我們統計過,1997年以來,以各類方式移居香港的內地人高達100萬人,平均每7、8個香港人,就有一個「新香港人」。而除了這些住滿7年便會有永久居民身份的新香港人之外,更多內地發展商南下,引入更多北水,亦會持續為香港樓市帶來結構性改變。最少內地人及新香港人在新盤的購買力,料會遠高於他們在香港的人口比例;發展下去,幾可預言,10多年後「新香港人」在港擁有物業的比率將超越本地的香港仔。地價因過江龍的加入而提高,此批市場新玩家本身在內地又已建立一定的客源,可以預期他們會比本地幫更主動引入內地買家;在兩種推力之下,香港的樓價恐怕難見似樣的調整。

說起來,對近日鎯鐺入獄的前特首曾蔭權,坊間一直有指其任內欠缺人口與房屋政策,致令近年房屋供應失衡。筆者卻認為有關觀點不盡正確,自認香港仔的曾蔭權任內的人口政策其實是大有所為,包括投資移民計劃、非本地畢業生留港/回港就業、雙非產子、每天150個的單程證安排等措施,皆在其任內推動或放任發生,至於此等做法是否一般香港小市民樂見,那又是另一層次的問題了!

原文刊於信報網站2017年2月28日

2017年2月26日 星期日

加息期近 選定按有着數?

今年市場一般估計,美國聯儲局會加息數次,港息也有機會跟隨。近幾年每逢加息預期升溫,都會有銀行推出定息按揭產品吸引客戶,今年情況也不例外,借款人在考慮是否選用定息按揭時,也有不少地方要留意。

香港的按揭市場一向以浮息產品為主,但2015年起美國開始加息,其時已有銀行宣傳定息按揭,以供款在一定時間內固定,免卻加息影響為由吸引用家。在2016年3月,定息按揭市佔率一度高達9.2%。但其後H按利率回落、加上美國加息幅度緩慢,港息又未見跟進,定息按揭的市佔率方回落至1%以下。

新定息計劃 首年1.7厘吸客
今年市場預期美國會加息數次,港息跟隨上升的可能性亦增加;市場又見銀行推出定息按揭吸客。而且與過去2年不同,過去的定息水平,大部分會較同時期的浮息按揭略高,借款人要供款穩定,代價是支付略高的利率;如果一定時間內浮息未見上升,借款人的利息支出會較選用浮息按揭為高。但最近有銀行推出首年定息1.7厘,其後利率為H+1.3厘,鎖息P-3.1厘(P為5.25厘)的按揭計劃;比起一般H+1.3厘的H按利率,按息反而略低,客觀上令定息按揭的吸引力上升。

如無意外,在加息預期持續升溫的情況下,會有更多銀行推定息按揭,在競爭之下,優惠亦可能增加。不過,置業人士在考慮是否選用有關產品時,宜先了解其特性:
 
噱頭為主 穩定供款作用有限
首先,雖說最近有銀行推出較浮息略低的定息按揭,但此亦不一定代表借款人在定息期內的利息支出會較浮息按揭為低。以近期的H按為例,最低可達H+1.3厘,以2月22日一個月拆息報0.468厘為例,按息即1.768厘,但要留意,今年以來拆息大至呈回落趨勢,由1月初的0.74厘回落,只要拆息在現水平輕微回落,H+1.3厘的浮息按揭利率便可能較定息1.7厘為低。當然,如果按揭申請人判斷年內港息(包括最優惠利率及拆息)會明顯回升,則定息於1.7厘的按揭便甚為吸引。

其次,本地說「定息按揭」,並非整個還款期內的利率固定不變,定息期是有限的。諷刺的是,現時市場較流行的產品,定息期只有一年,其後按揭利率會改回浮息計算。由於定息期短,事實上有關產品對於「穩定供款支出」的作用極為有限,倒不如視為宣傳噱頭。用家考慮時,與其着眼於銀行的定息幅度,更應注重其浮息階段的利率安排。

最後,即使名為定息按揭,銀行一樣要為借款人進行壓力測試,而標準一樣是現行按息加3厘,而在牽涉多於一個計息標準時,「現行按息」的標準,會以高者為準。以上文提及的按揭計劃為例,現行按息會以較高的P-3.1厘,即2.15厘為準,而壓力測試的要求是在此水平再加3厘;借款人在計算自己的供款能力時,宜小心留意。

原文刊於置業家居2017年2月25日

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2017年2月22日 星期三

新盤按揭新策略

近年在按揭指引逐步收緊後,發展商亦陸續推出二按,甚至提供整筆一按,務求買家可以壓低首期支出。對買家來說,可能認為發展商安排的按揭利率偏高,發展商賣完樓又可賺按息,此中其實有一定誤解:在發展商角度看,透過旗下財務公司提供一、二按的安排其實可免則免。

對香港的買家而言,習慣了銀行的低息,例如現時新造按息大概在1.8厘水平;在借取發展商一、二按時,平均利率達5厘水平,自然認為利率偏高,甚至認為發展商賣樓時先賺一筆,貸款予買家又賺一筆。但在發展商的角度,其實未必想賺取按揭息差。

舉例而言,多個新盤提供的一、二按,都有「延期供本」或「初期低息」等優惠,買家幾年之後才以正常利率供樓。一方面,可說有關安排是發展商以初期較低的供款吸引買家入市;但由相反角度看,也可說發展商的部署,是在機制上鼓勵使用其按揭安排的買家,最好在數年內清償貸款(不論是賣樓或轉按)。

新近的發展更為明顯,某新盤由發展商提供的貸款,索性不稱作「按揭」,改叫「過渡貸款」,貸款成數需達樓價75至85%,但年期只有5年。5年後內部分貸款只需還息,5年後需一次過償還餘額。發展商在5年期後,另外提供延伸的貸款,但成數只有樓價45%至50%,而且在按息上無特別優惠,等同一般二按。

發展商不願提供高額度長年期貸款
有關設計反映,發展商其實不太願意提供高額度的長年期貸款;即使賣方因應買方需求提供一按或二按,也會希望買方在數年內清還。背後的原因簡單不過:發展商資金成本比銀行高,與其提供予買家,賺取少許息差,不如用於發展新項目。

以上描述,可能有人會得出「發展商都是免為其難提供二按」的印象。但要留意,賣方之失,不一定是買方之得。發展商把資金用於二按,相對於物業發展,利錢少了,但買家需要支付的利息的確較一般銀行按揭為高。

以上文提及的5年期貸款為例,如果樓價只是保持平穩,借用有關貸款的小業主5年後仍然難於銀行取得足夠償還舊債的按揭。屆時要不是另行籌措資金償還貸款,要不就是以相對較高的利率再向發展借取延伸貸款。

原文刊於經濟日報網站2017年2月22日

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2017年2月21日 星期二

一手樓按揭 小心計錯數

近年二手市場放盤零落,樓市由一手主導,發展商為吸引買家,又會推出名目各異,種類繁多的付款安排,共通點是盡量壓低買家的首期支出;雖然發展商安排的一、二按,全期利率一般會較銀行按揭高,但百貨應百客,在名碼實價之下,買家只要計算清楚便可決定是否選用有關安排入市。問題是買家是否真的懂得計算?

一般置業人士可能會聽過按揭壓力測試,可能也會有「供款不可逾月入50%,按息加3厘供款不可逾月入60%」的概念。問題是近期部分新盤的付款安排,適用的壓力測試標準其實更高,以「50%/60%」的標準去計算,可能會計錯數。

根據金管局指引,沒有擁有按揭物業或擔保其他按揭物業的申請人,的確需依循上述標準進行壓力測試;但此只是基本指引。對於已持有或擔保其他按揭物業的申請人,標準會收窄為「40%/50%」,即「供款不可逾月入40%,按息加3厘供款不可逾月入50%」。

借款高於指引兩成 壓測標準更嚴
如果借款人申請銀行一按加發展商二按,而一、二按相加的按揭成數高於標準指引兩成或以上,便需跟隨更嚴格的壓測標準,例如700萬元物業,一按六成,二按兩成半;又或1000萬元以上物業,一按五成,二按兩成半,都適用於以下壓測標準:

如沒有擁有按揭物業或擔保其他按揭物業,供款不可逾月入45%,按息上升3厘時,供款不逾月入55%。
如買家已擁有按揭物業或擔保其他按揭物業,再申請上述的一、二按組合,則所有供款總和不可逾月入35%,按息上升3厘時,供款不可逾月入45%。

最後也要留意,所謂「供款不逾月入某百分比」以「當前按揭利率」計算。但如果按揭利率涉及多個計算標準,或有分段按息,則當前按息一律以最高標準的按息計算。例如一按是H按,利率是H+1.4厘(昨天一個月拆息約0.48厘,H+1.4厘即約1.88厘),或最優惠利率(5厘)減2.85厘,即2.15厘的話,一按按息便以2.15厘計。如果二按首兩年利率是最優惠利率(5厘)減2厘,其後是最優惠利率(5厘)的話,二按當前利率便應以5厘計算。而壓力測試則需在上述利率再加3厘計算。

如果新盤買家錯誤計算壓力測試,最終未能成功取得按揭貸款,又簽下臨時買賣合約的話,便可能出現重大損失。當然,部分發展商也有提供整筆一按,由於不涉銀行,審批會較寬鬆,但代價是整筆按揭的利率會更高。

原文刊於信報網站2017年2月21日

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2017年2月15日 星期三

按揭實質利率跌至1厘以下?

某報標題,銀行爭奪按揭,實質利率跌至約0.9厘。雖然標題與內文相符,嚴格而言不算是「標題黨」,但要獲得等同0.9厘的實質按息,其實要滿足一定條件,在樓價高企的今天,其實難度甚高。

現時市場流行的按揭計劃,是「拆息存款掛勾按揭」;大致上較高貸款額(約500萬元)的按揭,可獲銀行批出「拆息+1.3厘」的按息。以2月14日一個月拆息0.51厘計,即按揭利率在1.81厘水平;而銀行又可提供存款利率等同按息的高息存款存口,一般可獲高息的存款上限為未償還按揭餘額一半;近日更有銀行將存款金額上限由按揭餘額一半提升至6成。如果借款人有足夠現金存入戶口,存款利息與按揭利息抵消,實際按息便可減少逾半,「按揭實質利率」便跌至約0.9厘了。

算術上有關說法完全正確,以500萬元貸款計,年利率1.8厘,一年按息支出大約是88,686元。如果借款人有250萬元現金存入高息存款戶口,收到的利息大概是4.4萬元。借款及存款利息相抵,實際利息支出便是約0.9厘。如果銀行提供的高息存款金額上限較高,借款人又有足夠現金存入,收取的利息便更多,抵消按息的效果更為明顯。

大前提︰借款人要有相當實力

問題是,要享用有關優惠,大前提是借款人要有相當實力。以購買樓價一千萬元物業為例,一般按揭借款上限為樓價5成,買家要支付500萬元首期、如無持有其他本地住宅,印花稅為37.5萬元。如選用銀行批出存款掛勾按揭,假設存款上限為未償還金額一半,要用盡優惠的話,需存入250萬元。大大概概來說,購買1000萬元物業,要達到實質按揭利率0.9厘的效果,借款人原先要持有現金約787.5萬元。

當然,未能用盡的優惠仍是優惠,有關戶口就算只是存入一萬幾千,存款利息一樣較普通儲蓄存款戶口為高。而對那些以轉按套現獲取低息貸款,等待投資機會的投資者來說,存款掛勾按揭戶口的確有減少機會成本(利息支出)的效果。至於個別借款人是否能透過類似的安排取得最大優惠,便要看自己的財政實力了。

原文刊於經濟日報網站2017年2月15日

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2017年2月14日 星期二

同一按揭優惠 享用程度人人不同

試想像一個情況:你家用了10年的文書電腦壞了,於是你到電腦商場買新電腦,先看到一部規格合用,價錢合理的A電腦;之後又看到另一家店在減價促銷,價錢一樣的B電腦,規格上多送一張打機用的顯示卡。過去10年你都沒有用過電腦打機,你會買A抑或B電腦?

如無意外,大部分人應該會選B電腦,即使得物無所用,多了一張顯示卡,總算是一種優惠,而且也不可排除買了新電腦,突然想打機的可能,有顯示卡總比無顯示卡在應用上的彈性高一點。類似的情況也出現在按揭市場,現時流行的按揭產品是「存款掛鈎」按揭,借款人在銀行借取按揭,可獲銀行提供存款利率相當於按息的存款戶口,一般可存入的最高金額為未償還貸款額的一半。最近有銀行為吸引客戶,將存款比率提高至6成。即貸款餘額100萬元的話,借款人可最高存入60萬元,獲得與按揭利率同等的存款利率。

一如上文提及的電腦,多一張顯示卡「有沒有用」,其實沒有標準答案,而是因人而異。對於只把電腦用作文書處理的人來說,多一張顯示卡,其實不會為工作帶來任何額外幫助。對於把電腦同時用於工作及遊戲的用戶來說,多一張顯示卡,打機時更為流暢,自然是較單純文書機更為有用。

在按揭上的情況也接近,其他條件一樣,一家銀行提供的存款掛鈎按揭戶口存款上限是按揭餘額6成,的確是較5成有更多優惠。問題是:用家是否具備善用相關優惠的條件?

現時不少買家在支付首期後,應付按揭供款已經甚為緊張,未必有太多餘款可用於存入銀行,享受較高息率。高息存款戶口的存款上限是按揭餘額5成抑或6成,對此類用家可說毫無分別。不過,對於部份置業後仍有大量現金的人士來說,此類優惠便相當實際:其存款利息的確會因此而增加。

話得說回來,賣電腦要加顯示卡,用家即使用不到,賣方的成本一樣會增加。而銀行將存款掛鈎按揭的存款上限調升,借款人都用不到的話,銀行便沒有任何額外支出;或者說,名義上的存款上限增加了,但整體上因而增加的利息支出可能甚為有限。銀行將在激烈的競爭中,調整存款掛鈎按揭的存款上限,其實是相當聰明的一步。

原文刊於信報網站2017年2月14日

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2017年2月13日 星期一

另類供樓供三代


傳說中,日本在上世泡沫經濟年代,樓價高企,一般小市民收入難以負擔樓價,打工仔要拖長按揭還款期,出現所謂「供樓供三代」的情況。在香港,銀行按揭還款期上限為30年,原則上不會出現超長還款期的現象。但細究下來,另類供樓供幾代的趨勢已在香港出現。

說是「另類」,指的是供款年期難以延長,表面上不會出現數代人接力供樓。但如果說「供樓供三代」的核心問題是樓價高企,單靠一代的財力難以獨力完成置業大計,需要父母輩協助的話;那麼父母資助子女首期,甚至作為聯名借款人以通過壓力測試,借取按揭的情況,在香港的確有日益普遍的趨勢。

早前便有物業代理集團表示,其客戶群中,有近4成是靠父母及其他家人協助首期。在資助首期之外,近年按揭申請中,子女買樓,要父母作按揭擔保人或聯名借款人的情況亦屢見不鮮。

同一現象可以有多個解讀方向,上述物業代理集團高層便認為:中國內地子女需要父母資助入市的比率高達7成,相較而言,香港的數字仍偏低,此方面的購買力大有再推動樓價上升空間。同樣地,在按揭申請上,如果單純考慮初次置業年輕買家的收入,實在難以負擔按揭供款,但如果考慮到香港在上世紀80年代經濟起飛,不少年輕買家的父母累積一定財政實力,便可能會得出「樓價尚在買家(在家人支持下)可負擔範圍」的結論。

不過,由較審慎的角度看,大量年輕買家要家人資助在可順利入市,也代表高企的樓價影響的已不是一代人的生活,甚至可說已開始蠶食上一代人的退休儲備,難說是健康現象。
針對部分新世代買家難以獨力通過供款比率要求及壓力測試的情況,個別銀行亦開始調整按揭的審批標準。舉例而言,物業按揭的還款期會受借款人年紀及樓齡限制;以年齡為例,一般銀行會規定按揭還款期+借款人年紀不可高於某一上限,例如75年。當借款人不止一人時,過去銀行往往會以「收入較高者為準」。此一要求會可能會令「高薪父母+低薪子女」的借款人組合難以取得較長的還款期。

例如父親與兒子共同申請按揭,二人年紀分別5525歲,父親收入較高;過去一般情況下,銀行計算人齡+樓齡的限制時,會以父親為準。如果銀行對人齡+樓齡的上限是75年,則有關按揭年期一般只可至20年。由於樓價高企,類似父母與子女聯名買樓的情況愈來愈多,如維持「以薪高者年齡為準」,便難以提供較長期期按揭,可能令借款人難以通過壓力測試。

近日開始有銀行調整指引,在多名借款人的申請中,申請人年齡的計算改以「年輕者為準」,有關改變便可令借款人較易取得較長年期的按揭;亦可說由側面反映,樓價高企,部分新世代置業人士愈來愈需要家族支持才可順利入市。

原文刊於iMoney2017年2月11日

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2017年2月8日 星期三

申請按揭又增新同意書

如果在近日申請按揭,除了銀行按揭申請表、俗稱表格一的「有關按揭資料同意書」之外,按揭申請人可能會被銀行要求另外簽訂一份新的同意書,要求申請人授權銀行就有關按揭物業向土地註冊處訂購電子提示。此舉對多數客戶的影響不大,但將為財務公司帶來重大影響。

新一份同意書的全稱為「關於認可機構訂購土地註冊處電子提示購買的同意書」(簡稱「電子提示同意書」),作用是銀行由此取得借款人同意,日後如有關物業再辦理其他按揭時,銀行將獲電子通知。

與「有關按揭資料同意書」(表格一)一樣,電子提示同意書亦是因應金管局的要求而出現。但稍有不同的是:金管局在推出前者時,有例明如按揭申請人拒簽,銀行需如何處理:樓按成數減一成,或按息上調一厘;現現實中,部分銀行對於拒簽表格一的客戶,有時會索性拒批按揭。

而對於「電子提示同意書」,金管局有表明對拒簽同意書的客戶,銀行不一定需要拒批按揭,但應相應上調利率或下調按揭成數,但未有指定有關幅度。

據了解,現時不同銀行對不簽署同意書的申請會有一定的應對方案,包括上調按息,部分銀行會要求利率上調2厘(此舉又會影響供款與入息比率及壓力測試)或削減按揭成數1成,亦有銀行表明,如客戶拒簽,很有可能會直接拒批不等。

對大部分不打算為物業申請二按的業主來說,新同意書的影響不大。不過,如果申請人簽署有關同意書,日後又再以同一物業申請按揭,銀行便會接獲通知。由於未獲銀行同意再以抵押物業申請按揭等同違約,銀行的處理方法,一般包括要求借款人償還二按、部分償還銀行一按、上調按揭利率等等。

對過去提供二按為主的財務公司而言,新措施意味有關業務的營運空間將逐步收窄。雖然有意見認為,新同意書只影響新批按揭,對之前獲批按揭的業主影響不大,他們如申請二按,銀行不會獲通知。但要留意,一方面銀行其實有抽查現有按揭組合,另方面近年轉按市場活躍,轉按貸款佔新批按揭的四分一;不出數年,大部分條件較佳的按揭客戶都會因轉按而需填寫新同意書。

而對銀行體系而言,新措施將大幅收窄按揭借款人私下借取二按的空間,按揭組合質素可望維持,系統風險較前更低。

原文刊於經濟日報網站2017年2月8日

2017年2月7日 星期二

按揭擔保人再申請按揭的考慮

香港樓價高企,不少人在申請按揭時,往往會動用家人作擔保。但為家人物業按揭作擔保的,他日自己再申請按揭時,卻會因擔保人的身份,需要通過標準更嚴格的供款與入息比率的限制。要處理相關問題,一般不外乎三個應對方案。
根據現行的按揭指引,申請時並未持有擁有或擔保其他香港按揭物業的樓按申請人,基本供款與入息比率上限為50%,按息加3厘,供款不可逾月入60%。如果已為他日的物業作擔保,相關標準會是「基本供款」不可逾月入40%,按息加3厘,供款不可逾月入50%。要留意的是「基本供款」包括新申請按揭的物業供款,以及已擔保物業按揭供款的總和。對多數打工仔來說,如在數年內曾為家人物業按揭作擔保,自己又再打算購買物業,基本上極難通過相關要求。
一般處理上述問題的對應方式有三個:第一是先解除原有擔保人的身份,較理想的情況,是原有物業按揭的借款人收入有所改善,而有關按揭又因持續還款而令未償還金額下跌;如重造按揭的話,單靠借款人收入已可通過壓測,此情況下,便可透過轉按,移除擔保人的身份。
如果情況不如理想,例如單靠借款人的收入仍不足以順利轉按,便可考慮「交叉擔保」的方式。例如妹妹曾為哥哥的物業按揭作擔保,目前又不能解除擔保人身份,便可考慮妹妹申請按揭時,以哥哥作為擔保人。在此情況下,計算供款與收入比率時,只要兩個按揭的總供款不逾兩人收入四成,加息3厘後供款仍不逾月入五成,便可滿足最基本的壓測要求。
第三個較常見的處理方法,便是再找另一位收入較高,最好又沒持有按揭物業或為其他物業按揭作擔保的親友,作新申請按揭的擔保人。
要留意的是,「通過供款與入息比率及壓力測試」,只是最基本的按揭批核要求。借款人及擔保人過去的信貸紀錄、收入證明是否可信,都會影響貸款的批核。如有疑慮,建議先向相熟銀行了解有關要求。

原文刊於信報網站2017年2月7日

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2017年2月1日 星期三

樓價難跌的人口因素

早前筆者談到,香港與日本的人口結構大異其趣,日本人口步入負增長,而香港人口在低出生率的情況下,卻因移民因素而持續增加,住屋緊張的情況將長期持續,上周入境處的新聞發布會再次印證有關觀點。

先問大家一個問題,每年大學聯招,大概提供多少學位?如果有子女在中學就讀的家長可能對此較有概念:答案是1.8萬個。不少人在討論樓市時,也會以新畢業大學生有多少人,假設他們當中未來多數從事較高收入工作,可以負擔私樓價格多少,來計算未來樓市的需求。但此中卻有嚴重的遺漏。

入境處上周舉行年結記者會,傳媒焦點集中在「e道」的改良、難民資格審查,以至會不會起訴自稱偷渡回內地的書店老闆等事項,對於長遠影響香港人口的問題卻少有觸及。入境處總結,2016年共批出9,289名非本地畢業生的留港就業申請。本地大學收取非本地本科生有一定的比例限制,大概佔本科生人數8至9%;但研究生卻無收生比例限制,而近年不同大學的研究生課程,非本地生(其中多數為內地人)的比例,已達7至8成。而不論是本科生或研究生,學成後都可申請留港工作。而2016年成功申請留港工作的非本地畢業生人數,已達9,289人,相當於聯招學位的一半。2008年起,連同在港就讀的時間,非本地生持續居港7年,即可申請取得永久居民資格。

以往研究生多數是本地人,一個本地生不論是大學畢業抑或研究院畢業,都不會增加本地住屋需求。但一年近萬個非本地生留港,卻會持續帶來龐大住屋壓力。

非本地生留港工作以外,入境處去年以「一般就業政策」批出35,997名海外專才、10,404名內地專才來港。他們如持續居住7年,一樣可領取永久居民身份證。以上幾個大型計劃,已有55,690人留港/來港工作,他們未必會即時在港置業,也未必全都會持續居住7年成為永久居民,也可能在成為永久居民,多一重身份保障後便會移居他方。但切實放在眼前的是:此類計劃為香港樓市帶來龐大需求(而且是高端需求),考慮供求時,不宜忽視他們帶來的影響。

原文刊於經濟日報網站2017年2月1日

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