2022按揭市場回顧

 年近歲晚，又到了回顧與前瞻的時間。今年因美國進入加息周期，速度與幅度為近幾十年罕見，連帶香港的按揭市場都出現多個重大變化。

（1）實際按息上升

今年美國聯邦基金利率上升4.25厘，香港的利率亦受帶動，其中一個月港元拆息升幅甚於美息，由年初的0.15厘，升至近日一度高於5厘。而最優惠利率（P）亦受帶動，但升幅遠低於拆息；多家銀行的P在年內上升0.625厘。

由於H按都設有封頂利率，如果借款人在去年取用H按，平均還款利率會由年初的不足1.5厘，升至近日的3.125厘。

 

另一方面，多家銀行亦調整新造按揭的利率，例如今年初，P為「大P（年初為5.25厘，現為5.875厘）」的銀行，H按封頂利率一般為P-2.5厘；現時有部分銀行已調整至P-2.25厘，進一步推高新造按揭的利率，12月加息後，不同銀行新造H按利率現時介乎3.125厘至3.625厘不等。

（2）壓力測試要求放寬

金管局在2010年引入按揭壓力測試要求，樓按申請人除了要符合供款不逾月入一半的基本要求外，在計算按息上升2厘時，還款不可高於月入六成。其後在2013年，要求收緊至按息上升3厘時，還款不可高於月入六成。壓測背後的理據，是低息期可能刺激貸款需求，一旦利率「正常化」，會令借款人的還款壓力大增。壓測可以在一定程度上保證，借款人不會過度借貸。

因應今年利率回升，金管局亦調整壓測要求，恢復至「按息上升2厘時，還款不可高於月入六成」。此舉在一定程度上抵銷了加息持續推高申請人入息要求的影響。

（3）新造按息差異化

過去銀行為一、二手物業提供按揭，貸款條件基本上沒有差異。但今年起，部分銀行為一、二手物業提供的按揭條件出現變化：一手樓的按揭條件較二手樓有較高優惠，利率略低。此外，多家銀行提供「綠色按揭」，為合資格環保住宅（多數是新樓或新入伙樓宇）提供較多的優惠（多數為較高的回贈）。

此外，過去多家銀行為H按提供的「封頂利率」，一般等同於同一銀行的P按利率。令H按用家「有贏無輸」。但近日部分銀行H按的封頂利率會較P按利率為高，令新造H按的利率略高於同一銀行的P按利率，影響所及，新批按揭申請中，P按比例由9月份的1.3%上升至10月份的9.1%。

展望明年，預期港息在上半年會跟隨美息，有輕微上升空間。而不同銀行的按揭產品差距擴大，按揭申請人在選擇樓按產品前，「貨比三家」將是最基本的策略。

原文刊於置業家居2022年12月24日

還款上升但借款能力不變的按揭場景

本周美國議息，主流意見估計美息上調半厘，港元最優惠利率可能跟加0.25厘。再看遠一點，明年首季美國可能再加息一次，然後加息期可望告終，香港的按息可能在3.5厘見頂。以「借款能力」計，可說香港人的按揭借款能力沒有減少，但借款人的還款壓力卻已上升。

於11月初，筆者曾在本欄估計，本地按息可能在明年初升至3.5厘，而美國通脹有降溫跡象；明年美息上升周期可望告終。現時看來，本地按息甚有機會在3.5厘左右見頂。

 

按息3.5厘是個有趣的數字，正面地看，2022年初，美國加息周期尚未展開前，一個月港元拆息低見0.2厘，以近2年一般H按條件，按息為H加1.3厘，封頂位為P減2.5厘(P為細P，上半年為5厘)。以未放寬壓測前的標準計，會要求按揭申請人每月還款在「封頂位加3厘」，即按息在5.5厘的情況下，每月還款不逾月入六成。

近期拆息上升，H按都改以封頂位計息，現時市場估計，本月及明年1、2月美國議息後，H按的封頂位會升至3.5厘左右。由於今年金管局放寬了壓測的計算標準。在現時要求下，如H按封頂位升至3.5厘，壓測會假設按息加2厘時，每月還款不逾月入之成。H按3.5厘的利率加2厘，正好是5.5厘。由此角度看，可以說在月入不變的前提下，一般香港樓按申請人的按揭借款能力完全沒有改變。2022年初月入1萬元，可借樓按上限約105.6萬元；加息(以及放寬壓測標準)後，數字完全沒有變化。

不過，申請按揭的借款能力不變，不代表按揭還款的壓力不變。2022年初，壓測的計算標準是按息5.5厘時，月供不逾月入六成；但當時的實際按息是1.5厘左右，比起現時預期明年初按息升至3.5厘，按息實際上在一年內上升2厘左右。

雖然說比起上世紀八、九十年代按息高逾10厘的情況，按息3.5厘難言「高息」；但按息由維持10年的極低水平回升，市場需要一個適應的過程。近月一、二手成交淡靜，除了疫情的影響，無疑亦與按息持續上升有關。以每100萬元樓按，還款期30年計，按息在1.5厘時，月供3451元；如按息升至3.5厘，每月還款會升至4490元，升幅達三成，預料會令不少準買家轉為觀望。

要留意的是，暫時看來，如果按息一如預期在明年初見頂，樓市有可能在明年初轉向；中國防疫措施放寬、香港與內地可望在明年初恢復正常通關、持續3年的新冠疫情對經濟的影響減退，如有較強的訊號令市場預期美息見頂，樓市的氣氛可望逐步改善。

原文刊於信報網站2022年12月6日

稅貸影響樓按 準買家借貸前有咩要注意?

 又到了銀行推廣稅貸的季節，雖然今年市場利率上升，按揭利率也水漲船高，但多家銀行仍推出實際年利率低於2厘的稅貸，利率較按息更低。對利率敏感的借款人，可能已在籌劃如何善用稅貸。但部署借取稅貸時，也有不少地方要留意。

準買家 — 不可以稅貸作首期

部份有意入市的準買家，可能會考慮借取低息稅貸作首期。但要留意，借取銀行按揭時，銀行會查問樓按申請人的首期來源，如果申請人在按揭前有取用稅貸，紀錄在信貸資料庫內一覽無遺。此借款紀錄，會在兩方面影響樓按申請：首先，申請人要證明首期並非來自借款，銀行戶口存款在扣除稅貸借款後，餘額要高於新購物業首期，才有機會獲批按揭。
其次，稅貸一如其他債務，還款會影響供款與入息比率的計算，在現行按息下，所有債務還款不可高於月入5成；按息上調2厘的情況下，所有債務還款不可高於月入6成。稅貸的利率低、年期短，每月還款佔月入比重較高，可能嚴重擠壓可借取的樓按額度。

 

不過，如果是取用樓按後申請稅貸，便不會影響按揭申請。

樓按業主 — 可考慮利用稅貸賺息差

現時市場上的一個怪現象---不少銀行提供的稅貸利率，較同一銀行提供的定期存款利率為低；例如多家銀行的稅貸「最佳」利率實際年利率低於2厘，而現時普遍的一年定期存款利率已在4厘以上，個別銀行達5厘。理論上，除非銀行倒閉，借稅貸存定期，可說是必賺的操作。但要留意，定期存款在到期前不可取用，而稅貸要按月償還本息，對於手頭資金較緊張的人士來說，借稅貸存定期可能會有一定操作困難。

不過，對於按揭有存款掛勾戶口(通稱Mortgage Link)的人士來說，如果有關戶額度未滿，大可考慮借稅貸，資金存入戶口，賺取等同樓按利率的利息，現時約在3厘水平，每月稅貸還款便由戶口扣數，也可穩定賺取息差，也不影響日常的資金安排。

當然，以上操作是否有利可圖，要看借款人實際取得的稅貸利率而定。銀行宣傳中提及的都是特選客戶可獲的利率，如果借款人實際上取得的利率較高，借稅貸存銀行可賺的息差便會大打折扣。

原文刊於經濟日報網站2022年12月7日

香港業主供樓負擔—加完息也只是兩成多？

 提起一般小業主的供樓負擔，大家的印象就是「很高很高」；但去年進行的人口普查反映，居於自置私樓又有按揭借款的住戶，按揭還款佔月入比率只是21%；考慮今年加息，比率也只是微升至23%。整體而言，香港小業主的按揭負擔並不算重。

香港有兩個常用的官方供樓負擔數據，一個出於政府經濟報告的「市民置業負擔指數」，最新的數字是今年第三季的73%。此數字是以45平方米單位的按揭供款(假設按揭成數為70%及年期為20年)相對私樓住戶入息中位數的比率。另一個是金管局向立法會提交報告中的「新批住宅貸款的平均供款與入息比率」，最新數字為今年8月，比率為36%。兩者差天共地，因為標準不同。前者是假設一個入息處於私樓住戶中位數的家庭，指定按揭條件之下的按揭負擔；後者是新批按揭的實際統計。由於現實中按揭年期較長、平均成數較低、借款業主收入較中位數高，所以統計新批樓按的供款比率遠低於假設數據。

 

不過，金管局的數字只反映統計時「新批」樓按的供款負擔。但現實中更多按揭是已取用多時，金管局的統計便無法反映此些業主的一般供樓情況。幸好統計處的人口普查對此有一定補充。

根據2021年的人口普查，香港有130萬戶家庭居於自置物業，當中44萬戶有按揭未償還。只計私樓的話，有按揭未償還的家庭，在2021年的每月按揭還款中位數為13500元，尚餘按揭年期20年，供樓負擔比率為21.2%。人口普查反映的供樓負擔較金管局統計為低，是預期之內的結果：一般來說家庭收入會增加，過去十年按息大致穩定，結果便取用按揭時供款比率佔三成多，慢慢下跌至兩成多。

考慮到去年中平均按息約1.5厘，今年按息升至3厘、整體借款家庭入息不變的話，上述21.2%的供款負擔中位數，現時估計大致會升至22.7%---大致仍在低負擔水平。

此個偏低的數據，以及過去十年因種種辣稅被壓抑的投資者入市比例，是樓市三年疫情、加息陰霾下雖見調整，但未見恐慌拋售的主要原因---大致上過去十年入市的都以自住用家為主，加上壓測大致保證了借款人有一定負擔能力。市場會因為少量急讓的成交令樓價指數下跌，但卻遠遠未到海量放盤拋售，令市場暴跌的情況。

原文刊於信報網站2022年11月29日

現契樓申請按揭注意事項

 香港大概有66%居於自置居所的家庭，已沒有按揭負擔，即他們手持的物業，已是「現契樓」。現契樓除了有居住價值，在業主有需要時，也可申請樓按套現，取得利率較相宜的貸款。但現契樓申請按揭，也有不少要注意的地方。

現契樓可再按揭套現
一般人第一次申請按揭，大都是初次置業時進行，此種情況下，不管買的是一手樓或二手樓，樓契都不會在買方手上；而完成整個借款、買樓流程後，樓契都會由銀行管有；此時轉按的話，樓契便會由舊按銀行手上轉往新按銀行手上。直到樓按業主供完樓，就會向銀行贖回樓契，物業便會變成「現契樓」。根據2021年的人口普查，香港有66.1%居於自置居所的家庭，已沒有按揭負擔，他們的物業，便都是現契樓。

 

現契樓的業主如果有資金需要，是可以把物業再按揭套現。如果不涉及按揭保險，按揭成數限制與非現契樓一樣，都是樓價1000萬以下最高6成，1000萬元以上最高5成；當然，借款人需要通過壓力測試。

但要留意，由於現契樓按揭必然涉及套現，在現行的按保條件下，只有樓價600萬元以下物業，才可申請按保套現，樓按成數上限為8成。估值600萬元以上的物業，便不可透過按揭保險套現。

資產審批方式申按揭
如果借款人沒有收入，可以考慮以資產審批的方式申請按揭，如果有其他資產支持，整體資產淨值高於樓按貸款額，現契樓最高的按揭成數是樓價4成。不過，如果申請人沒有其他資產，只有一層現契樓，並以資產審批方式申請按揭，一般銀行只會借出樓價25%的樓按。

要留意，如果現契樓的業主本身持有另一個未供滿的物業，在為現契樓申請樓按套現時，按揭成數上限會較上文提及的下調一成。而壓力測試的標準亦會更為嚴格。

另外要留意，物業成為現契樓，往往是業主供款多年之後的成果。此時物業的樓齡、借款人的年紀，都可能影響到按揭年期的計算。一般銀行以75年扣減人齡／樓齡計算還款年期的情況下，如果物業的樓齡高於45年，又或借款人年紀大於45歲，便無法做足30年按揭。

原文刊於經濟日報網站2022年11月23日

美國通脹或趨穩

 美國10月通脹率按年上升7.7%，雖然屬高單位數，但比市場預期的稍低，令市場憧憬美國通脹放緩，聯儲局可望提早停止加息。由數據看，以上憧憬也不算是一廂情願，美國通脹的確可能已在放緩。

如果你在網上尋找美國消費物價指數CPI(一般理解下的通脹率)，通常被引用的是指數的按年變化，你第一個印象應該是通脹難言受控。今年1月通脹率按年升7.5%，2月是7.9%，之後長期處於8%以上，6月甚至達9%，10月才稍稍回落至7.7%。距離聯儲局的目標通脹率2%似乎有漫漫長路。如果聯儲局堅持壓抑通脹，似乎加息期仍會持續一段時間。

 

不過，如果詳細看美國CPI的指數，你可能會得出另一個結論，去年10月指數是276.6，今年10月是298，按年升幅沒錯是7.7%；但指數由今年6月起，走勢已趨平緩，10月的CPI其實只比6月的296.3上升1.1%。這種走勢如果持續，假設CPI在未來半年內微升至300，CPI的按年變幅也會在明年5月回落至3%的水平。

同一個統計，看出兩種結論：看按年變幅，今年美國的通脹的確嚴重；看按月或按季的變幅，通脹卻已收窄。聯儲局3月以來大手加息似乎開始生效，近幾個月通脹其實沒有嚴重惡化。如果情況持續，聯儲局的確有條件在明年初暫停加息。

回看基本因素，本來市場預期俄烏戰爭影響歐洲天然氣供應及烏克蘭糧食出口，會帶動全球通脹惡化。但今年歐洲似乎會是暖冬，加上當地獲得其他地區供氣，天然氣價格回落至俄烏開戰前的水平，而烏克蘭糧食也恢復出口，也有利於環球通脹回落。樂觀一點看，美國加息周期可能在明年初完結。

當然，世事多變，沒有人可預期俄烏之外，會不會突然出現其他事件推高通脤。另外，縱使美國在明年停止加息，利率大幅回落的空間也未必太大。香港市場習慣了十幾年的超低利率環境，在中短期或難再重現──樓價也失去了大漲小回的一個重要基本因素。

 原文刊於信報網站2022年11月15日

港版次按危機一觸即發？

有報章以頭版報導，香港的新盤有大量涉及財務公司的按揭，並預言樓價調整、利率上升，可能足以引發一場危機。

報導提及，單計2020至今入伙的新盤，大概有2,000多宗由財務公司承造的按揭，此類樓按，多數在還款之初有「低息優惠」，利率一般為P減，優惠期後利率會升至P加。近期樓價調整，此類樓按的借款人難以轉按，優惠期後利率「正常化」至P加，而P也在上升。還款增加，可能令他們還款出現困難，如大批斷供出現，便可能影響市場。

 

銀行一按+財務公司二按
需做壓測  難定義為「次按」
首先需要強調的是，新盤涉及財務公司的按揭，不一定可定義為次按（Subprime Mortgage）。次按是指，信用狀況較差之借款人的物業貸款；2008年之前，美國金融機構提供此類貸款，大量根本無力負擔供款人士入市，而次按又在證券化後包裝為不同衍生工具發售，最終連鎖效應引發金融海嘯。

新盤涉及非銀行貸款機構的按揭有兩種。一種是銀行一按，加指定財務公司提供的二按。買家申請此類一按+二按的組合，整個組合要通過壓力測試；而且計算「當前按息」時，要以優惠期後的利率為準。簡單來說，即使當中二按涉及「優惠期」，理論上借款人也有足夠的還款能力，此類安排難以分類為「次按」。

比較大問題的是非銀行提供的一按；由於不需跟隨金管壓測的要求，此類一按安排批核一般較為寬鬆。如果取用貸款、樓按尚在「優惠期」(例如P-2%)時的供款佔入息比率為50%，在優惠期後，隨按息上升(侈如至P+1%)，而P本身也上升，供款比例可以急升月入逾70%。

非銀行提供一按不需壓測  問題較大
以一宗500萬元樓按，還款期15年，首2年利率P-2厘，之後P+1厘的典型例子計。在2年前細P為5厘時，月還款為23,710元。如果其時的供款與入息比率為50%，即借款人月入47,421元。2年後的今天，細P升至5.375厘，優惠期完結，按息升至6.375厘；計算已償還部份本金，每月還款大概會升至32,530元，佔月入升至69%。還款壓力可說大增。

市場上新盤涉及財務公司的按揭，「二按」與「整筆一按」的比例大概五五開，實際上較高風險的「單純財務公司一按」，大概只有1,200宗。而過去2年入伙，買家又曾借取非銀行一按的，可能有部份已經較早前成功轉按，而未轉按的，借款人的初始供款比率也未必如上文例子的高。綜合而言，我們認同此類產品可能會影響少數業主的財務情況；但應該不會為樓市帶來太嚴重的負面影響。

原文刊於經濟日報網站2022年11月9日

按息升至3.5厘的沙盤推演

 市場預期年底前最優惠利率會受美息帶動再上升，「細P」可能升至5.5厘，意味新取用按息會升穿3厘。利率持續上升，預料會令市場觀望氣氛維持更長時間，但對實際上在供樓的小業主來說，暫時影響仍是有限。

執筆時市場主流估計，本周美國議息，聯邦基金利率會上調0.75厘，12月可能再上調0.5厘至0.75厘。受美息帶動，估計年底前香港的「大和細P」分別會上調至5.75厘及5.5厘水平，即較10月底上升0.375厘。一般新批按揭利率也會由目前的約2.7厘，升至約3.1厘。如明年美息持續上升，按息在明年初可能升至3.5厘。

 

按息望升，無疑令市場的觀望氣氛持續，2019至2021年，一手住宅按月平均成交約1400宗；今年9月成交量卻不足600宗，10月更不到400宗。本周美國落實加息後，預料港元最優惠利率會跟隨上調，幅度未明；但在股市下跌、全面開關無期的大環境下，按息即使輕微上調，也可能令更多準買家暫緩入市。香港的「0+3」檢疫安排，未見吸引海外遊客來港，卻見大批港人部署外遊；年底前市場上一群潛在買家離境渡假，樓市進入傳統淡季，除非一手樓出現更明顯的折讓，否則未來幾個月，一手按月成交量可能在三位數徘徊。

不過，對已經在供樓的借款人來說，按息上升對財務帶來的實際影響暫時仍然有限：以未償還樓按500萬元、還款期25年計，按息在2.7厘時，每月還款22938元；當按息升至3.1厘及3.5厘時，每月還款會升至23971元及25031元；即較現時上升4.5%及9.1%。如果一名借款人在9月底壓測放寬後，收入僅僅通過壓測成功借入500萬元，其收入應在4.7萬元水平。如按息上升至3.1厘及3.5厘時，每月還款分別會升至其月入51%及53%，比起近幾年新批按揭平均佔月入約40%，算是偏高，但也未達危險水平。

單論按息，目前最大的變數是聯儲局是否會持續堅持「壓抑通脹」的目標。美國9月的消費物價指數按年上升逾8%，遠高於聯儲局的目標2%水平；理論上聯儲局需要持續加息。如果美國持續加息，港息受帶動上升，一般樓按借款人的每月供款負擔便會進一步增加，也可能打消更多準買家的入市念頭。

當然，美國物價指數近3個月的增長其實已趨向平穩，9月較6月只上升0.5%；此亦是市場上部分意見認為加息漸近盡頭的理由。美國的通脹是否開始受控，要多幾個月的數據才可明朗化，在此之前，估計市場的觀望氣氛仍會維持濃厚。

原文刊於信報網站2022年11月1日

轉按宗數為何逆市上升？

今年樓市受種種因素影響，成交較為淡靜，成交量按年下跌38%；但同期樓按取用宗數在轉按需求仍強烈的支持下，跌幅不足2成。究竟為什麼港人熱衷轉按？

今年1至8月，一、二手公私營住宅的成交註冊宗數約34,700宗；較去年同期的56,200宗下跌約38%。今年同期住宅按揭取用宗數約44,000宗，較去年同期的54,400宗下跌約19%。大家應留意到，今年住宅註冊成文量，遠低於同期的按揭取用宗數。

 

原因1：時差因素
成交註冊與按揭取用的差距，部份原因是「時差」；一手單位如以樓花推出，按買賣合約登記，會在物業落成前註冊。但如買家選用建築期付款，便會待物業成為現樓，才有按揭取用。由於近年建築期付款是一手成交的主流，因此去年或前年售出，今年入伙的單位，不少成交會在過去登記，但今年才取用按揭。

原因2：轉按因素
另一個成交註冊與按揭取用有差距的主要原因是轉按。轉按不涉及買賣，不會反映在註冊數字。但近年新批按揭中，大約有2成為轉按申請，此是按揭取用宗數往往大於成交的一個主要原因。

以今年新批核的按揭宗數為例，1至8月全部新批按揭為6.45萬宗，較去年減少21%，但當中轉按的申請，為1.86萬宗，較去年同期上升19%。反映樓市成交淡靜之下，轉按市場反而更為活躍。

轉按的原因
一般業主轉按有多種可能原因，包括套現、慳息、移除擔保人及賺取現金回贈等等。今年樓市成交量下跌，部份銀行為維持按揭業務規模，開出甚為吸引的條件吸引轉按客戶，個別的現金回贈逾2%。

對大部份浮息按揭的借款人來說，在按息上升的當下，可以應對的手段不多。轉按賺回贈可以抵銷按息，可能是近一年轉按宗數逆市上升的原因。展望未來，按息料會持續上升，估計轉按的申請仍然活躍。不過，雖然銀行爭取客戶轉按的態度積極，但市況的發展卻有新因素制約轉按的規模。

近期樓價有加快調節的趨勢，個別屋苑的估價也有所調整；轉按申請時，銀行會以最新估值計算按揭成數；如果市值有較明顯的調整，部份以較高成數取用原有按揭的客戶，新按金額可能不足以償還舊按，會增加部份業主的轉按難度。

 

原文刊於經濟日報網站2022年10月26日

負資產與銀主盤

 樓市調整，樓價指數一年跌幅約10%，而市場多數意見估計樓價仍有下調空間；樓價跌幅逾一成，統計上的負資產數量料會顯著增加，但估計市場上的銀主盤規模仍然有限，增幅將大幅落後於負資產數量。

負資產與銀主盤是相關但意義不同的兩個概念：負資產指的是物業市值低於所抵押未償還債務，例如樓價市值500萬元，但物業所抵押的樓按未償還本金高於500萬元，物業便是負資產。負資產的數量，金管局每季有統計，香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月，當時共有約105697宗；而最新的數據是今年第二季，銀行體系內的按揭負資產是55宗。要留意的是，金管局統計的「負資產」，只反映銀行知悉的數據，包括銀行一按、銀行同意的一按+二按組合。如果小業主在未得銀行同意的情況下另外以物業抵押借取二按，銀行便不一定知悉，官方亦難以統計。

 

銀主盤指的是當按揭借款人違約，銀行(債權人，又稱銀主)向法院申請強制執行(Foreclosure)，將債務人名下房屋拍賣，以賣樓所得償債；被銀行放售的物業便是銀主盤。本地銀主盤數目高峰於2003年，銀主盤曾一度高達5000至6000個；而本月中，業界統計銀主盤數量約200個。

以上兩個概念相關，是因為當借款人因個人原因無力還樓債時，如果物業市值高於樓按未償還金額(即不是負資產)，借款人通常會在一般二手市場放售單位，套現所得足以償還樓債，在正常情況下不會成為銀主盤。在借款人既無力還債，而物業樓價又低於樓債餘額，甚至二按公司都把借貸登記於土地註冊處時，物業便會有較高機會成為銀主盤。

因為樓價的跌勢似會維持一段時間，我們估計負資產會在未來的統計中明顯增加，未來兩季的數字可能達低四位數。近兩年以八、九成正規高成數按揭(包括按揭保險，也包括新盤涉及銀行一按及發展商二按組合)入市的買家，物業都有可能在短期內成為負資產統計中的一份子。

不過，在正常情況下，只要按揭業主維持正常還款，物業是否負資產，並不會引起銀行強制執行，令物業成為銀主盤。2003年市場累積大量銀主盤，原因包括樓價長期下跌，也包括經濟收縮、失業率高企，以及最重要的2008年之前，未有正面信貸資料庫、未有壓力測試要求前，投資者可以用一份收入向多家銀行為多個物業取得按揭。此種寬鬆的環境令個別投資者過度借貸，樓價轉勢，一個投資者便會有多個物業成為銀主盤。

而過去十多年市場基本上由用家主導，而且按揭審批制度大致保證了他們不會過度借貸，在此情況下，估計銀主盤在未來一段時間仍會維持在三位數水平，對樓市帶來的負面影響亦有限。

原文刊於信報網站2022年10月25日

"呼吸Plan"出路

早前金管局放寬壓力測試的計算標準，令同等收入的按揭申請人可借取更多的樓按金額，被市場解讀為托市或減辣，但一般估計措施對刺激樓市買賣氣氛作用有限。反而某一類已經置業的人士，料可受惠於措施，令轉按減債變得較為容易。

放寬壓測對樓市未必有太大作用，原因之一，是受外圍利淡消息影響，市場觀望。加上按揭利率上升，抵銷了放寬壓測的效果。不過，一些已入市的業主，估計仍可受惠於措施，令每期按息支出減少。

 

發展商按揭入市的買家  多數計劃2-3年後轉按

說的是近幾年以發展商按揭入市的買家。此類按揭普遍特色是按揭成數較高、審批較為寬鬆、還款初期利率較低，但優惠期後利率達P至P+。一般以此類按揭入市的買家，原初的計劃可能是「盡享兩、三年貼近銀行按揭的低息優惠，優惠期滿便賣樓獲利或轉按至銀行」。但近一年樓價下調，過去2、3年購置新盤的買家，以現價放盤大概要微蝕離場；如果購入物業未滿3年轉讓，不論賺蝕，更要支付額外印花稅。

轉按的話，由於發展商按揭的特色是審批較銀行寬鬆，2、3年前以發展商按揭入市，不代表向銀行申請轉按也會順利獲批：發展商指定財務公司可能會接受借款人在優惠期還款佔入息比率5、6成仍批出按揭；但在壓力測試要求之下，此等樓按負擔根本難以獲銀行批出按揭。

壓測標準由假設現行利率+3厘調整至+2厘，令同等收入的樓按申請人，在同等年期、利率的條件下，可借取較高的樓按。以月入5萬元，當前利率2.75厘，還款期30年計；在舊壓測標準下，最多可借514萬元；新標準下，可借575萬元，上升11.8%。那些因為批核較寬鬆而借取發展商一按入市的買家，過去可能因為銀行樓按對入息需求較高而難以轉按，在壓測放寬之後，此方面的難度便大大減少。

樓價跌  或需籌措資金償還舊按

當然，現時要成功轉按慳息，要面對兩大門檻，其一是上文提及的供款與入息比率；。其二是物業的估值，發展商一按的樓按成數較銀行為高，如果物業估值明顯下跌，借款人就算過得了壓測一關，再申請按保轉按，可能也需要另外籌措資金償還舊按—而估值的變化，便要看個別新盤開售時的溢價、鄰近屋苑的新近成交，難以一概而論。

 原文刊於經濟日報網站2022年10月19日

 

負資產風險重臨

 樓價被看淡，大行發表報告，估計樓價較現水平尚有3成下調空間。不同機構對樓市調整幅度判斷或有差異，但大方向都是看淡。無論樓價最終調整幅度為何，料相當數量的負資產將會重現。

所謂負資產，指資產估值低於以資產抵押取得的未償還貸款餘額。據金管局統計，今年第二季末的負資產數量是55宗。第三季的負資產統計應會在10月底公報；參考樓價指數，樓價在9月底較6月底下跌約5%，估計負資產數字會回升至3位數。但如果樓價在一年內再出現雙位數下調，負資產數目可能急升至4位數。

 

香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月，當時共有約105,697宗負資產按揭，佔所有按揭的22%。同一時間香港經歷過SARS、失業率高企等，令「負資產」三個字在香港人腦海中有大量不愉快的記憶連結。但「負資產」本身不是什麼洪水猛獸，當樓價有升有跌，而市場又有按揭活動時，負資產便會不時出現，數量有起有落，問題只是如何管理相關風險。

負資產風險可控  不會有實質即時影響
過去十多年香港只有零星的負資產個案，原因是樓按的成數再高，只要不逾100%，而樓價反覆上升，統計上負資產便不會出現。少數個案是樓價出現數個百分點下跌時，個別新借取的極高成數樓按在統計上便成為負資產。但物業成為負資產，對借款人不會有實質的即時影響—按揭還款受按息及年期影響，與估值無關。

過去未有正面信貸資料庫、未有壓力測試要求前，看好樓市的投資者，可以用一份收入向多家銀行為多個物業取得按揭—只要每次申請時，樓按供款不逾月入一半，一般便可獲批。此種寬鬆的環境令個別投資者過度借貸，一旦市場環境逆轉，租金收入不足以支持還款，此等投資者便可能會將多個單位放售，最終引發樓價更大的跌幅、更多的負資產。

樓市用家主導 不會過度借貸

但自十多年前引入正面信貸資料庫、壓力測試的要求，再加上針對非自住人士的種種印花稅，市場基本上由用家主導，而且制度大致保證了他們不會過度借貸。此種環境下，即使樓價因外圍因素影響而調整，出現恐慌性拋售的機會也不高。

對貸款機構來說，只要借款人有足夠的還款能力，並持續還款，未償還貸款金額高於抵押品估值的問題亦不大，整個銀行體系的風險仍然可控。雖然大家不會喜歡看到負資產數量上升，但也不宜對此過份恐慌—只要樓價並非只升不跌，負資產便有機會出現，如果樓按借款人有足夠的償付能力，問題便不會太大。

原文刊於經濟日報網站2022年10月12日

估價下跌 呼吸PLAN借款人宜提早轉按

 樓市觀望氣氛濃厚，大行估計樓價仍有三成下調空間，《信報》亦透過網上系統統計9月二手屋苑估價全線向下。估價下跌對大部分業主來說，是賬面資產值下跌，對日常生活沒有多少影響；但對部分人來說，情況卻有所不同。

《信報》追蹤的15個屋苑，三成追蹤單位在9月的銀行估價下調多於5%，最高估價下跌8.5%。銀行對二手市場單位的估價，基本上反映屋苑的新近成交價。對絕大多數小業主來說，樓價估值下跌不算是好事，但如果暫時沒有計劃賣樓，其實物業估值下跌對生活幾乎無影響──對有換樓計劃的小業主來說，樓價下跌，大不了是平買平賣。對要供樓的業主來說，樓價升升跌跌也不會影響他們的每月還款。

 

不過，對部分人來說，物業估值下跌，會對他們帶來實實在在的影響；第一種當然是短期內有需要沽貨的業主，售樓所得可能會較之前估計為低；但如果他們對中長線後市仍樂觀、財政上又可選擇「持貨」的話，仍可考慮暫停沽貨計劃，待調整期過去再部署賣樓。

第二種受影響的是近年借用利率先低後高按揭入市的買家。此類按揭多數由一手發展商安排，按揭成數較銀行標準為高、批核標準又較寬鬆、還款初期設低息(與銀行利率接近)，甚至零息的優惠，但兩三年優惠期後，按息會升至P至P+。此類按揭市場統稱為「呼吸PLAN」，多數借入此類按揭的業主都有一個如意算盤，即在優惠期後，轉按至銀行，便可避免長期以較高利率的樓按負擔。

不過，轉按是否成功，涉及多個因素，借款申請人的供款與收入比率、信貸紀錄外，最重要的是物業估價。以樓價1000萬元，借用發展商八成按揭個案為例，假設2年免息免供，優惠期後利率轉為P。假設物業估值跌至850萬元，就算以按揭保險借足九成，樓按金額上限亦只有765萬元，借款人要轉按，便要另外準備35萬元的資金，以償還原有樓按。樓市如持續調整，將大大增加過去幾年以發展商「呼吸PLAN」入市轉按的難度。

一般來說，發展商安排的按揭不設罰息期，部分甚至有提早還款的回贈。曾經借取此類按揭入市的買家，如財政狀況容許，可考慮在原有按揭優惠期尚未完成，樓價估值下調不多的情況下，先行申請轉按。此策略可減少樓價再有調整時，轉按難度進一步上升帶來的風險。

原文刊於信報網站2022年10月11日

樓市到了減辣的時候？

 早前金管局調整壓測要求，被市場解讀為減辣。但措施暫時未見帶來明顯刺激，暫時看，樓價指數、成交量都在走下坡。放在眼前的問題是，如果樓市調整持續，政府會推出更多減辣措施？現時減辣對樓市又有幾多刺激作用？

先看樓價，視乎統計方式，二手樓價比去年同期下調約7%至10%，而多方分析都估計，在利率看升、經濟前景不明朗的情況下，樓價仍有下調空間。再看成交量，9月一手成交只約600宗，遠低於近年每月一手平均成交約1300宗水平。由數據看，樓市已進入調整期。

 

由於現樓樓價會影響賣地成交價，而土地拍賣又是港府收入的一大主要來源；加上樓價「穩定」一直被視為影響中產階層是否支持政府的風向標；政府似乎有足夠誘因在樓價下調時相應減辣，為樓市帶來支持。

所謂減辣，主要指調整近十多年來推出的多種印花稅。早前放寬壓測，效果是令同等收入的按揭申請人可借用的樓按金額上升；但不會減少按揭借款人的置業成本或利息支出。惟下調或撤銷部分印花稅的話，卻是直接減少買家的置業成本，可能為樓市帶來更明顯的的刺激作用。

當然，對上一次加辣是2016年11月，政府推出加強版印花稅，將永久居民購買第二套住宅或非永久居民購買住宅的「雙倍印花稅」改為劃一的15%稅率。現時樓價比當時高出20%，在樓價調整幅度相對較低時減辣，恐怕仍會引來「托市」、「只許樓價升、不許樓價跌」等批評。

不過，現時港府力推「大灣區」生活圈的概念，涉及非香港永久居民的買家印花稅(樓價15%)及從價印花稅(樓價15%)，是否下調，似乎有一定討論空間。尤其近月坊間對於「搶人才」的討論升溫；本地大學近年有大量內地生就讀，2021/22學年，教資會資助14792個內地生在香港就讀本科或研究生學位。另外有約2.5萬個自資就讀本科、研究生學位。他們可能是人才流失問題的答案。現時的印花稅政策之下，他們在取得永久居留權之前置業，便要支付樓價三成的印花稅。如果針對他們的需要而調整印花稅，而非一刀切放寬，可能利好樓市氣氛，又不致於刺激長線的投資需求。

 原文刊於信報網站2022年10月4日

放寬壓測非減辣

 在多家銀行上調最優惠利率1/8厘後，金管局宣佈放寬按揭壓力測試。市場理解為減辣、托市。究竟放寬壓測，對後市的刺激作用有多大？

假設現行利率為2.7厘，還款期30年，放寬壓測前後對比如下：

放寬壓測前
壓測條件：「現行利率+3厘，每月還款不逾月入6成」

借取500萬元樓按，月供20,280元，通過壓測的月入要求：48,367元，月供佔月入42%

每1萬元月入可借樓按上限：1,033,769元

放寬壓測後
壓測條件：「現行利率+2厘，每月還款不逾月入6成」

借取500萬元樓按，月供20,280元，通過壓測的月入要求：43,220元，月供佔月入47%

每1萬元月入可借樓按上限：1,156,876元（較放寬前上升約12%）

（假設樓按申請人沒有其他按揭負擔、無其他債務）

銀行上調最優惠利率後，除了會令浮息按揭（包括P按及H按）供樓的借款人每月供款增加之外，也會令新批樓按通過壓測的月入要求上升。金管局在銀行加P後放寬壓測，被市場解讀為托市，原因在於放寬會抵銷部份加P對壓測的影響。在放寬之後，同一金額的樓按，通過壓測的收入要求下跌了約10.6%；又或者在同等收入下，可借取的樓按金額上限增加了11.9%。

 

但如果看每月還款，加P的影響仍是實實在在的上升。同等還款期、同等金額的樓按，每月還款、全期利息支出仍然在上升。現時樓市觀望氣氛濃重，涉及多個原因，包括預期利息持續上升、抗疫路線圖仍不明朗等等，都不是放寬壓測可以解決。

部份市場人士形容放寬壓測為減辣，但要留意，壓測的本質與其他主要辣招—幾種印花稅不同。壓測的客觀效果是減少每個準買家可借取的樓按上限，而幾種印花稅是增加買賣的成本，放寬壓測並沒有減少買賣的成本的效果。綜合而言，放寬壓測對本來已經有意入市的準買家，可能有一定的刺激作用。但對於本來在觀望的用家，或因為印花稅成本過高而猶豫是否入市的投資者，便欠缺推動作用。

此外，壓測放寬之後，大概令實際供款佔收入比例由原來的約42%，上升至約47%。數字已非常貼近只計算基本供款與入息比率50%的上限。就算進一步放寬，對市場的刺激作用也不大。

原文刊於經濟日報網站2022年9月28日

放寬壓測的托市效用

 多家銀行在上周輕微上調最優惠利率(P)八分一厘，為香港3年多來首次加P；上周五金管局突然放寬按揭壓力測試的要求，行動被市場解讀為托市。是否托市無從查證，值得討論的是，措施對市場會否有正面作用。

壓力測試於2010年推出，原版的要求是按揭申請人在「當前利率加2厘」的條件下，按揭還款不多於月入六成。2013年2月金管局把要求調升成「當前利率加3厘」，按揭還款不多於月入六成。至上周五，金管局再把要求調整回「當前利率加2厘」。

 

市場將放寬壓測理解為托市，主要原因是措施會令同等收入的按揭申請人在同等按息、同等還款期的情況下，可借取更高的樓按金額。以月入1萬元為例，在按息為2.8厘，還款期30年的情況下，放寬壓測之前，可借取的樓按上限為1022576元。放寬之後，在同等條件下，可借取的樓按上限上升為1143586元，增幅11.8%。在新壓測標準下，按息要升至3.8厘，月入1萬元的申請人，其可借取樓按上限才會調整回102萬元左右。

本來利率上升會令按揭申請人需要更高收入來通過壓測；放寬壓測大大抵消了加息在此方面的影響，理論上略為降低了入市門檻的要求。問題是在利率持續看升、經濟前景又因種種原因仍不明朗的情況下，放寬壓測未必有太大刺激作用。

原本推出壓測、把壓測加辣，原因之一是太多資金湧入樓市，需要把水閘升高、減少資金流入的速度。但現時因其他原因，資金湧入樓市的速度已經放緩；此時放下水閘，也不會令更多資金再流向樓市。

另一個問題是，此水閘已經沒有多少再放寬的空間。以現行按息2.8厘，還款期30年計，在計算「加2厘」的壓測後，實際上會限制借款人把每月還款上限限制在約47%：每1萬元收入，可借樓按極限為1143586元，月供約4698元。就算完全取消壓測，回到2010年前的一般要求，現行按息下每月還款不逾月入5000元，樓按上限只會增加約6%；即使完全取消壓測，刺激作用其實比「加3厘降至加2厘」更有限。

如果政府或金管局真的有意托市，下一步可能需要進一步放寬種種辣稅。

原文刊於信報網站2022年9月27日

拆解定息按揭的特點

 按揭利率望升，不少人自然會思考，定息按揭是否較好的代替品。究竟定息按揭有何特點，適合甚麼人？

現時說定息按揭，一般指由按證公司提供，定息期最短10年的產品，9月底前申請按證的定息按揭，最低息的是10年定息3.5厘(還款期最長30年，首10年定息3.5厘，之後可轉為浮息計算)。此類計劃的特點，是定息期內，不管拆息或最優惠利率如何改變，定息按揭的利率都固定不變。

 

當然，相對於現時新批浮息按揭利率2.75厘，定息計劃利率不算吸引。可能正是此原因，美國聯邦基金利率進入上升期大半年，港元拆息由0.2厘升至近日的2.4厘，香港新批樓按中，選用定息的比例仍然長期接近於零。不過，如果借款人憂慮，未來浮息會將上升至高於3.5厘，而且維持一段較長時間，便適合選用定息安排。

新造定息利率 月底料再上調

要留意的是，按證公司每月都會檢討定息按揭的利率，如無意外，月底新公報的新造定息按揭利率將上調。如在下月申請定息按揭，利率應該會較本月申請為高。由於定息期較長，此類樓按還款較穩定，金管局容許此類樓按的申請人不需通過壓力測試，只要求每月還款不高於月入5成，同等樓按金額，月入要求會較傳統浮息按揭略低。最後要留意，此類長定息期的產品，一般不設存款掛勾戶口，亦不提供現金回贈。

在按證以外，市場上不時有銀行提出定息期較短，例如一年的樓按產品。嚴格來說，此類產品欠缺定息按揭提供長期穩定按息的優勢；反而類似於額外優惠。例如某大行新推的一年定息樓按計劃，首年固定利率2.75厘，次年恢復為H+1.3，鎖息P-2.25厘。整個組合大可視為一般H按的變種。如果置業人士判斷加息周期為時較短、甚至判斷美國明年可能減息，此類定息期較短的產品便較符合他們的需求。

原文刊於經濟日報網站2022年9月21日

人口政策與樓價

 本地出生率減少、人口下跌，有政黨提出一系列人口政策，包括向新生嬰兒父母提供津貼、資助港人雪卵雪精，以至削減新移民置業的印花稅等。環顧亞洲，「鼓勵生育」的政策似乎未見有效，但人口下跌的問題又未必難以扭轉。

過去多年樓價反覆上升，背後原因之一是香港造地建屋的速度追不上人口增長。剛性需求為樓價帶來堅實的支持，但人口增長似乎已經見頂，人口因各類原因減少；幾十年前，每年會考人數達十多萬，去年DSE考生不足5萬人。2016年有6萬人出生，之後按年下跌，去年只有3.7萬人出生；加上移民、人口老化，2021年勞動人口較2018年下跌24萬人。不少人會憂慮樓價、經濟的未來表現。

 

環顧我們在亞洲的鄰居，日本、南韓、台灣，全部出生率都在位處世界排名末端；連中國大陸的人口，應該也會在今年進入下跌期。他們未嘗沒有人口政策，但也扭轉不了人口減少的大趨勢。

不過，香港的情況可能有點例外，比起日本、南韓，香港較近似新加坡。新加坡的生育率在八十年代已低於2.1，低於人口自然更替的水平，但該國因鼓勵外地人移居當地，人口仍持續上升。香港在九十年代起的出生率大致上略低於新加坡，但一樣因為外來人口移入，人口持續上升。近兩年香港人口減少，除了本地居民因種種原因外移之外，疫情影響，令移入香港的人口減少也是重要原因。

環看鄰近文化、經濟發展相近的地區，不論生育津貼或其他措施，要鼓勵居民早婚多生，大概只會徒勞無功。但學習新加坡，吸納外來移民應該仍有一定操作空間。以8家大學為例，教資會統計2016年收取12030個內地生，2021年升至14820人。而有自資研究院修讀課程及研究課程，過去兩年有2.2萬名非本地生，大部分為內地生。在疫情之後，加上專才計劃及單程證，人口下降的趨勢未必持續。

那些在港攻讀的內地生及來港工作的專才不一定都會選擇長期定居香港，但如果有一部分人決定留下，而稅務政策又在一定程度上減少他們首置的負擔，應該對短線支持樓價、中長線改善人口結構，有正面幫助。

當然，就算香港因為優才、非本地生留港等原因，令人口保持溫和增長，也不代表香港不需要人口政策。10年、20年後，香港會有多少人居住？人口結構如何？理想的人均居住面積應該是多少等，都欠缺明確規劃。如果香港在社會充分討論後，推出可執行的人口政策，對未來規劃也是好事。

 

原文刊於信報網站2022年9月20日

按息上升 提早還款策略是否可行？

 在按息上調的預期下，除了調整還款期，另一個可考慮的應對加息方案，是提早還款。究竟甚麼人適合提早還款？在實行上又有甚麼地方需要留意？

在上世紀8、90年代，利率高企或向上之時，提早部份還款是不少家庭的應對方案；即借款人在原定的還款之外，進行額外的還款。未償還本金提前減少，全期需支付的按息自然下跌。上世紀80年代按息一度高達20厘，提早還款20萬元，一年便少付4萬元利息，慳息效果可觀。理論上，只要樓按已過罰息期，借款人便可實行部份還款。一般銀行處理樓按部份還款，會要求償還的額度是5萬或10萬的倍數，個別銀行可能會收取數百元的手續費。在部份還款之後，未償還本金減少，借款人要決定餘下貸款的償還方式：維持原有還款期數的話，每期還款額度會減少。維持原有每期還款額度的話，整個還款期會縮短。

 

不過，過去行之有效的「部份還款節省利息支出」策略，在現時未必有太多人會實行，原因包括：

1. 現時說「加息」，大家預期一年後的按息大概都是3、4厘，提早還款慳息的效果不及幾十年前明顯，借款人未必有太大的誘因提早還款；
2. 近年新批樓按大多有「按息存款掛勾」的安排，借款人有閒置資金，放在戶口本身已可抵銷按息支出；
3. 現時經濟前景較不明朗、但投資選擇較多，手上有閒資的家庭，可能傾向於持有現金，或進行其他投資，而非直接減債。

此外，由於提早還款此一選項的先設條件是已過罰息期，在此情況下，借款人的另一個選擇是轉按，在轉按時下調借款額、維持原有還款期，手上閒資用於償還新、舊按的差額。好處是轉按可額外獲得現金回贈，進一步抵銷按息支出；但要留意，近日多家銀行上調新批H按的鎖息上限，轉按的話，借款人可取得的新按利率，可能略高於原有按揭。

原文刊於經濟日報網站2022年9月14日

港息勢上揚 按揭借款人應調節還款期嗎？

 本月美國議息，市場主流意見估計聯邦基金利率將上升0.75厘。如無意外，香港拆息、最優惠利率都會上揚。雖然港息預期加幅仍會落後於美息，但也正式宣告香港進入加息周期。在此環境下，按揭借款人可以有什麼部署？例如，應該調節還款期嗎？

香港主流的按揭包括P按、H按，都是浮息按揭，如還款期不變，利率上升，每期還款的金額會增加、而每期還款中的利息佔比、全期利息支出亦會上升。應對以上的加息後果，有兩個方向相反的調節還款期方案可以考慮，但各有相應的代價。

 

方向1：延長還款期
如果借款人在意的是每月還款金額，希望在利率上升後，仍維持較低的每月還款，理論上可以透過延長還款期達成。以未償還貸款500萬元，年期25年，原有按息2.5厘為例，每月還款是22,430元，如按息上升1厘，即至3.5厘，月還款會上升至25,031元。如果借款人希望在加息後壓低每月還款額，可考慮與銀行商討，延長還款期至30年，在尚餘本金不變的情況下，每月還款會降至22,452元。不過，此安排有其代價：在利率上升，而延長還款期的情況下，全期利息支出會比不延長還款期增加得更多。以500萬本金為例，年息3.5厘，25年還款期，總利息支出約251萬；延至30年，總利息約為308萬，增加約23%。

延長還款期涉及不少條件限制，例如樓齡或借款人年齡加上還款期的總數不可超出銀行的內部指引。按揭物業樓齡或借款人年齡較大，可能都會令計劃難以實行。此外，如果現存還款期已經貼近金管局指引的30年上限，便沒有多少延長的空間。

方向2：縮短還款期
與延長還款相反，如果借款人在意的是全期利息支出，在利率上升時，可考慮縮短還款期，但代價是每月還款增加。以上文500萬元本金，按息3.5厘為例，還款期由30年壓低至25年，總利息會由308萬元減至251萬元，但每月還款會由22,452元升至25,031元，升幅11%。

不同的借款人有不同的理財需要，究竟是否值得更改還款期來調整每月還款／全期利息支出，難以一概而論。要留意的是，更改現有的還款期，要重新計算壓力測試。如果借款人希望縮減還款期，由於每月還款上升，便需要更多的收入以支持以通過壓力測試。

 

原文刊於經濟日報網站2022年9月7日

樓花交樓 勿太遲勿太早

 上周有兩個樓花項目更改交樓日期，一個因疫情及天氣關係，預告延遲交樓7個月；另一個本來年底交樓，因為較預期早獲滿意紙，已經向業主發出收樓通知。對樓花買家來說，物業收樓時間如果與預期有太大出入，不論是提前或延遲，都可能打亂理財或換樓部署。

樓花提早或延遲交樓，對比的座標是預售樓花時的「關鍵日期」，可理解為發展商預期物業完工、取得滿意紙，住戶可入住的時間。由於天氣等眾多因素可能影響建築進度，關鍵日期只有大致的參考作用。但對買家來說，購入樓花物業，要計劃何時為物業申請按揭、又或換樓客要部署何時出售舊居等，由於欠缺其他資訊，往往只好依據關鍵日期作出部署。

 

以建築期按揭來說，一般銀行會在物業預期落成前3個月接受按揭申請，如文件齊備，一、兩個星期會批出，待物業取得滿意紙，成為現樓，便可正式取用貸款。但銀行批出按揭，往往有一個有效時間，一般為3個月。例如9月1日批出的按揭條件，有效期至12月1日。如果樓花延期交樓，借款人未能在有效日期取用樓按，通常處理方式是補交入息證明文件、再計算壓力測試，通過的話，便可取用貸款。

不過，當前利率看升，如果買家簽約時收入僅僅符合當時壓力測試標準；在利率上升後，如收入不變，可能會因為利率上升、通過壓測收入需求提高，而令可借用樓按額度減少；因此要準備更多現金以完成交易。

相反，如果物業提早落成，也有隱藏風險，借款人來不及申請樓按。例如物業預期年底交樓，但工程進展順利，發展商提早在9月通知買家交樓，原則上買家在收到交樓通知的14天內要完成交易。在此種情況下，買家可能因為未及申請樓按，而難以完成交易。不過，發展商遇上此類情況，一般會非正式的預先知會買家，讓買家有足夠的時間申請樓按。如果買家是換樓客，即使發展商提早通知，也可能影響部署。

樓花提早或延遲交樓對換樓客的另一個問題是影響賣出舊居的時間。如買家預計年底收樓，可能會在3、4個月前放盤，套現所得用以支付部分樓價，而賣樓後如再無按揭負擔，申請新居按揭時，樓按成數及壓力測試計算亦較寬鬆。但如果發展商提早交樓，換樓客迫於按揭限制，放售舊居的時間窗口便大幅收窄，遇上樓市氣氛較差的時間，可能因為急售需要而折讓物業。

在買家的角度，樓花落成時間無從控制，要應付新居提早或延遲落成的影響，惟有不要事事計到最盡，在各方面都預留緩衝；避免時間表有變，打亂整個部署。

 原文刊於信報網站2022年9月6日

息率"先低後高"一按影響浮現

 近十年八年，不少發展商都自行安排非銀行一按予旗下新盤買家。此類安排的共通點是批核往往較為寬鬆、按揭成數較高、利率先低後高。在樓市上行時，此類安排隱藏的風險往往被忽略；但近幾年樓價橫行，此類產品對借款人的潛在影響亦開始浮現。

發展商推出此類按揭，為新盤提供低首期的入市安排，由於發展商的利息成本一般較高，不可能向借款人全期貼近銀行按息的利率，折衷結果便是利率先低（貼近銀行P Plan）後高（P至P+）的安排，而且往往不設壓測、審批較為寬鬆。此類安排對買家隱藏的風險是一旦利率優惠期完結，供款會驟然增加。如果市場利率正好在低息優惠期完結時上升，每月還款上升的幅度會更大。

 

低息期完結適逢利率上升  供款會驟增

以一個借款額800萬元，年期25年，首2年利率P（5厘），之後P+1%的按揭為例。首2年每月還款是35,889元；如P不變，2年優惠期後，月供會升至50,347元；升幅40%。如果正好碰上加息期，P由5厘升至5.5厘，月供會增至52,622元，較初初開始時增加47%。如取得貸款時借款人不需壓測，月供佔月入比重可能較高，當供款進一步上升，還款佔月入比重會越來越大。

以上風險過去在升市時往往被忽視：供款增加、負擔吃力的話，賣樓離場就好，小業主還可賺取樓價升幅。但像近幾年樓價微跌，小業主賣樓便可能出現損失。極端情況或會因當初借款成數較高、新盤又有溢價，現時放盤可能出現資不抵債。

以轉按應對有局限  宜早作準備
借入此類按揭的業主，如不打算賣樓，另一個應對方案是轉按—如果成功轉按至較低息的按揭計劃，便不要承受長期高息。但如果物業的樓價超出按保的適用範圍，借款人在市場上也沒有太多的轉按選擇。

對透過此類按揭入市的買家來說，如要避免長期承受高息，宜在樓按尚在相對低息的環境增加儲蓄比例，待優惠期後，可以選擇部份還款，一來降低往後每月供款數額，二來未償還本金下跌，轉按的難度也會降低。

雖然發展商按揭在優惠期完結後，對借款人的潛在影響陸續浮現。但整體來說，此類產品對大市的影響未必太大：大致上近年一手盤選用發展商一按的比例大概在10%以下，一年平均在1,000宗左右，就算利率上升為此類買家的持貨成本增加，由於數量不大，對整體樓市未必有明顯影響。

原文刊於經濟日報網站2022年8月31日

加息預期升溫 定息有無得諗？

 美國聯儲局高層言論轉鷹，上周美股應聲下跌，下月底美息可能再上調0.75厘，港元拆息及最優惠利率或隨之上升。在預期息口上升、而且高息期可能維持一段時間的前提下，定息按揭是否好選擇？

一般小業主比較按揭計劃，判決優劣的標準是息口高低。8月31日前申請按證的定息按揭，最低息的是10年定息3.5厘(還款期最長30年，首10年定息3.5厘，之後可轉為浮息計算)。相對於現時新批浮息按揭利率2.5厘至2.75厘，定息計劃利率不算吸引。單純以利率因素考慮的話，借款人要判斷浮息將上升至高於3.5厘，而且維持一段較長時間，選用定息安排才合算。而究竟浮息利率在本加息周期會上升多少或維持多久，卻是未知數。

 

當然，在按證之外，也有其他的定息按揭可選擇。滙豐早前推出的一年定息按揭，定息期只一年，首年利率為2.75厘，次年起轉為有封頂的H按，利率為H+1.3，鎖息P(現為5厘)減2.25厘。此類短定息期的安排，雖然對固定每月還款支出沒有長期作用，但其定息不比浮息高的特點，對於那些預期利率不會長期高企的按揭借款人有一定吸引力。部分市場分析認為美國經濟面臨衰退，明年美息可能轉為向下調整，認同此類意見的借款人，可能會認為沒理由借入利率遠高於浮息的定息按揭。定息期較短，定息又不比現行浮息高的按揭產品，便可能較符合他們的需求。

最後，市場上也可能有少部分「被動地選擇」定息的借款人。按證定息期較長的產品，申請人毋須通過壓力測試，只需符合基本的供款負擔比例要求。例如本金500萬元，還款期30年，浮息按揭現行利率2.75厘；每月供款20412元，申請人月入要在48632元以上才可通過壓測。但換成3.5厘的定息按揭，每月供款雖然較高，為22452元，但月入只要44905元，便符合入息要求。

個別以長成交期購入單位(例如新盤建築期付款)的買家，如果簽訂臨約時沒有預期利率上升，現行收入在浮息上升後不足以通過壓測取得按揭，轉為申請定息按揭，便可能是其中一個可行的借取所需樓按，完成交易的方案。

原文刊於信報網站2022年8月30日

混合式利率點計壓測？

上周滙豐上調H按的鎖息上限，成為市場焦點，同時該行也推出一年期定息按揭安排。首年定息2.75厘，次年起轉為H+（同樣設鎖息上限）。究竟此類有分段利率的按揭，在進行供款負擔及壓力測試時，要如何計數？

按證推出的定息按揭，定息期最短也達10年，按揭申請人只需通過基本供款負擔比率要求，不需壓力測試。而市場上不時有銀行推出的「定息按揭」，由於定息年期較短（例如一年），借款人仍需通過壓力測試才可取用按揭。此類按揭一般會列明定息期後，轉用浮息按揭計息的標準。例如上文提到的滙豐銀行，一年定息2.75厘後，會轉為H+1.3厘，鎖息P（現為5厘）減2.25厘。計算供款負擔及壓力測試時，便會以一年後的鎖息及此水平利率加3計算，即2.75厘情況下，供款不逾月入5成、按息為5.75厘情況下，供款不可逾月入6成。

而一些新盤二按往往有分段利率的安排，例如首2年P-2.5厘，之後P；此等二按，如涉及銀行一按，整個一按+二按的組合也要通過壓測。而二按部份的還款，在計算供款比率及壓力測試時，便要以利率較高的分段計算。以上文提及的例子，即整筆二按的供款比率以P計，壓測加3厘，便是以P加3厘計。

而市場上最常見，設有鎖息機制的H按，在計算供樓負擔及壓力測試時，不論「H+」抑或「P減」何者較高，都會以鎖息計算。

另外要留意，市場上極個別銀行有提供不設鎖息的H按，例如條件為H+1.3，不設「P減」的鎖息。在過去H較低的時間，此類銀行仍會按市場上習慣的P減條件計算壓測，不會因為產品不設鎖息而出現壓測標準較寬鬆的結果。

原文刊於經濟日報網站2022年8月24日

H按鎖息上調的影響

 兩家大型銀行上調新批H按的鎖息上限0.25厘，市場預期會起帶頭作用，新批按揭利率會由2.5厘，上升至2.75厘水平。新批按揭利率上升，其實會有多層次的影響。

兩家大行把新批H按的鎖息上限上調，由之前的P(5厘)減2.5厘或P(5.25厘)減2.75厘，上調至P(5厘)減2.25厘或P(5.25厘)減2.5厘，即利率由2.5厘升至2.75厘。雖然之前已有個別中小型銀行上調新批H按鎖息，但多數銀行仍是按兵不動；而預期兩家大行出手後，整體業界會跟隨。新批H按鎖息上移，至少有三層影響。

 

一、新申請按揭入息需求微升：銀行只是上調新批H按的鎖息，並不會影響既有的H按客戶。但對新申請H按的客戶來說，銀行進行供款負擔比率及計算壓力測試時，會以新的鎖息上限計算。以500萬元貸款額，還款期30年計，利率由2.5厘升至2.75厘，每月供款會由19756元，升至20412元；通過壓測的收入，會由47316元，升至48632元。

二、銀行暫不願加P：今次大行上調新批H按鎖息，基本原因是利息成本上升；近幾年批出的H按，條件一般為H+1.3厘，P減的鎖息為2.5厘。當H升穿1.2厘後，客戶轉以鎖息供樓，拆息進一步上升的成本壓力便轉移至銀行。銀行要緩解利率成本上升的壓力，可以考慮上調最優惠率(P)，或像現時一樣，上調新批H按的鎖息。但一般認為上調P，會牽一髮而動全身，例如市場會期望銀行一併上調存款利率。

現時銀行先行上調H按的鎖息，一定程度顯示銀行仍視加P為最後手段。當然，上調新批H按，不會增加既有按揭貸款的利息收入；加上市場仍預期美息在年底前會持續上升，香港最優惠利率上調，只是時間及幅度的問題。

三、轉按誘因下跌：銀行上調H按鎖息，暫時不影響H按既有借款人。但新舊H按的利率拉闊，卻會減少既有H按借款人的轉按誘因。如新、舊H按利率條件一致，不少借款人會因為現金回贈而轉按。但當新批H按的利率上升時，是否仍值得為了回贈而付出較多利息，便要小心計算。當市場上的新批H按鎖息普遍上升後，預期轉按需求會出現較明顯的調整。

 原文刊於信報網站2022年8月23日

自製高成數按揭有咩要留意？

 自港府今年初進一步放寬按揭保險適用範圍後，按保的取用數字、以至新盤買家選用建築期付款的比例都大幅上升。但總有個別買家可能連保費也希望節省，會考慮自製高成數按揭。此類安排雖然沒有違規，但「製作難度」卻甚高，並非人人合用。

其中一種較常見的自製高成數按揭方式，是以多於一個物業申請按揭。假設買家打算購買一個樓價800萬元的單位，9成按揭可借720萬元。保費牌面價是36萬元。如果買家本身，或其直系家屬持有已供滿的物業，可以考慮以此個已供滿物業及自己新購物業各借取標準按揭成數的方式，自製高成數按揭入市。舉例原先持有的物業市值也是800萬元，借5成，新購物業800萬借4成，由於兩宗按揭都不是高成數按揭，不需按揭保險，因此不必支付保費。而總借款額仍達720萬元。

 

以多於一個物業申請按揭  但壓測要求高
當然，此類部署有不少先決條件，例如本身已有另一個已供滿的物業、如果物業是家人持有，大家對理財的觀念一致、持有已供滿物業的家人同意安排等等。另一個較大的阻礙是壓力測試：如果兩個物業的樓按借款人或擔保人有所重疊，壓測的要求會比一般無按揭負擔的申請更為嚴格：兩筆樓按的總供款，在現行利率之下不逾月入4成，利率上升3厘的壓力測試要求下，總供款不逾月入5成。以上文400萬+320萬，現行利率2.5厘，兩筆按揭還款期都是30年的條件計，月入要在81,762元以上才可通過壓測；比起單一筆按揭借取720萬元，需要的收入68,135,元，要求高出2成。但從另一角度看，借款人可通過較嚴格標準的壓測，也反映他更具財政實力償還樓按。

先借樓按再借私人貨款   加息下具風險
另一種不涉及多個物業的自製高成數借款方案，是先借取樓按，完成交易，再借取私人貸款。此類安排的「優點」是，只要借款的順序是先借樓按，再借其他貸款，便不會影響樓按的供款與入息比率計算。但先決條件是借款人先有一定現金配合樓按完成交易；而隱藏的風險是借取額度較高的貸款，一旦加息，可能對個人財政帶來更大的影響。

原文刊於經濟日報網站2022年8月17日

樓市辣招是否需要退市機制？

 上周地產股因為市場誤會港府減辣而一度上升，成為市民茶餘飯後熱話。樓價比高位下調不足一成，究竟是否合適的減辣時間，又或者政府應否提出較客觀的辣招退市標準？

上周行政會議召集人葉劉淑儀受訪時提出港府應考慮免收內地買家的雙重印花稅(料指買家印花稅)，以鼓勵專才來港，被誤會為港府立場，一度引發地產股上升。其後港府澄清未有計劃減辣，一切只屬誤會。官方樓價指數比起去年高位，下調不足5%；買家印花稅在2012年10月推出，今年中的樓價比當時上升七成。同期家庭月入中位數只上升35%。客觀而言，現時樓價比買家印花稅推出時更難負擔；如果辣招的推出原意是壓抑樓價，爭取時間增加房屋供應，令樓價處於一般市民較可負擔的範圍；那麼現時應該還不是減辣的時候。

 

不過，正如美國聯儲局的利率政策，既要壓抑通脹，又要避免經濟衰退。港府考慮是否收回辣招時，應該不只「樓價負擔比率」一個考慮；何況官方也有3、4個樓價負擔標準，以入息中位數與一般樓價比，現時樓價比2012年更難負擔；但以新批按揭入息比率計，負擔並無惡化。

從表面看，如果樓價稍回，市民置業後的供樓負擔減少，政府應該「喜迎樓價下跌」。但如果政府把「穩定市場」、「鼓勵專才來港」看得比「壓抑樓價」為重，那麼在樓價只是微跌，甚至不跌的情況下撤辣仍然有其合理性。為了政策靈活性，估計政府不會定下什麼辣招的退市標準。

一個政策是否「合理」，可能人言人殊；值得留意的反而是政策一旦轉向的客觀影響。近期樓市在移民潮及加息預期下大吹淡風，甚至有估計樓價可能出現較大調整。但由上星期的市場誤會一事看出，市場判斷一旦減辣，會利好樓市。而要在樓價只是微跌的情況下減辣，其實也不乏理由。縱觀過去十多年推出的眾多辣招，包括額外印花稅、買家印花稅、15%的從價印花稅、眾多的按揭逆周期措施等，變相為官方累積大量支持樓價的手段。如果政府判斷「支持樓價」比「壓抑樓價」更為重要，可能隨時出招。判斷未來樓市變化時，此應該是一個不可忽略的重要因素。

 原文刊於信報網站2022年8月16日

無收入如何申請按揭

 

近年新盤開售，不時看到一把年紀的退休人士或尚未畢業的年輕人入市；他們普遍都是「初次置業者」。好奇的朋友會疑惑，已退休，又或尚未進入職場，可能並無收入，又如何申請按揭？

其實，此類新盤常見的「初次置業」故事，部分實情是買家為增加新盤獲較前的揀樓籌號，但發展商又限制每人入票上限，便動用家人名額入票。按一般發展商要求，入票者也必須是單位簽約買家之一，但可在簽約時加上直繫親人為聯名業主。如果一家幾口齊入票，便可增加揀樓機會。

 

另外一半的現實，是如以沒有物業的家人入市，可以支付較相宜的印花稅，上限只是4.25%。

以有收入的親人作聯名借款人

不論是退休長者或未有足夠入息的職場新人入市，在沒有入息的情況下，又如何申請按揭？一個較常見的方式是以有收入的親人作聯名借款人或按揭擔保人。只要此位親人的收入可通過壓力測試，一般情況下便可順利借入按揭。要留意的是，任何一位按揭申請人本身持有尚未供滿的住宅按揭，在計算新購單位的按揭時，按揭成數上限要下調一成，而壓力測試要求會收緊，在「現行按息」下，新舊按揭的總還款，不可高於申請人的總收入4成；壓力測試之下，兩筆按揭的利率上升3厘，供款不可逾月入5成。

以資產證明申請按揭  毋須計算入息

另一種方式是毋須計算入息，較為適合持有一定資產的退休人士。以資產證明申請按揭，只要申請人的淨資產高於負債，一般便可順利取得按揭貸款。在現行的按揭指引下，以資產水平申請按揭，按揭成數上限只有4成，如申請人另有按揭負擔，以資產證水平申請樓按，按揭成數上限只有3成。此外，要留意，不同銀行對「資產淨值」的計算標準會有不同，港元或美元現金或存款可計足額面值；其他外幣、股票、已供滿的物業等在計算資產值時，都會有折算。最後，以資產水平方式取得樓按，借款人除了必須有充足的現金支付樓價餘額，也要考慮未來還款的安排。

 

原文刊於經濟日報網站 2022年8月3日

即供及建期付款的不同風險

 主流意見估計樓價在加息、短期供應增加的環境下，將有所調整。有指在現時情況下，新盤買家選用建期付款的風險較高。其實不論即供或建期，均各有風險，但風險的層次，卻大有不同。

在市場預期樓價調整、利率上升的情況下；購買新盤如選用成交期較長的建期付款，有兩重風險有所上升，第一，樓價下調，如影響單位估價，出現估價不足，買家便需要準備更多資金完成交易。例如購買的單位，簽約時作價500萬元，打算交樓時借六成即300萬元。如交樓時銀行估價下跌至480萬元，六成按揭便只有288萬元，買家需要另外籌措12萬元的差價完成交易；其次，按息上升會導致計算壓力測試時，所需入息增加。以借款300萬元為例，在按息為2.5厘時，最長還款期30年，月入要逾28390元，才可通過壓測。如果按息上升至3.5厘，在同等借款額和還款期之下，月入要逾31604元，才足以通過壓測，較按息2.5厘時增加11%。

 

新盤選用即供期(或一般二手樓，交易期2、3個月)的成交，由於成交期較短，樓價在期內出現較大幅調整或利率較大幅度上升的風險較小(但不是完全沒有)。不過，要留意的是，借款人順利在未加息前借入較高額度的樓按，日後加息時的每月還款佔入息比例增幅亦較大。以上文300萬元樓債，30年還款為例，如在按息2.5厘時借款，收入僅僅通過壓測，還款佔月入比例為41.8%，如按息上升1厘，還款佔月入比例大致會升至47.4%。

對那些在現行按息(2.5厘)下，入息僅僅可通過目標借款額的買家來說，在預期按息上升的情況下，購買新盤選用付款安排時，要面臨兩個選項：

一、以建期付款，但即使估價不變，也可能因為按息上升，未能通過壓測借取足夠樓按。

三、以即供付款，在按息上升前，先通過壓測，借入樓按完成交易。但稍後按息上升，借款佔月入比例增加。

兩種選擇無所謂對錯；但前者的風險是「加息後借不借到所需額度」的問題；後者是「借款後按息上升，是否可負擔」的問題。至於在加息預期下，什麼類型的買家適合承擔什麼類型的風險，便要視乎具體財務情況而決定。

原文刊於信報網站2022年8月2日

了解加息對壓測的影響

 近期談起加息，較多人討論的是利率上升對借款人還款的影響；但更值得關注的，可能是加息連後的按揭壓力測試，會大幅提高入市門檻。

通過壓測月入下限或因按息上升增加

市場主流意見評估，即使香港最優惠利率開始上升，幅度也不會太高。按息上升至3厘多4厘，應該也不會對近年由銀行取用按揭的業主有太嚴重的影響。以500萬元貸款，30年還款期，以H按現行鎖息上限2.5厘計，月供19,756元。如拆息上升，推高P上升1厘，同等借款，同樣還款期，每月還款會上升至22,452元，升幅14%。如果借款人在按息為2.5厘時，收入剛好通過壓測，借取500萬元，月入應是47,316元，供款佔入息比率41.8%。當按息升至3.5厘時，如收入不變，供款佔入息比率會升至47.5%，負擔似乎不算太高。因為按息上升、每月還款增加而把物業放售的業主，相信更為罕有。

但要留意，供款隨按息上升，對已經借取按揭的買家來說，是「是否捱得住還款增加」的問題。但對有意入市，未借取按揭的買家來說，卻是「可負擔按揭借款減低多少」的問題。以500萬元樓按為例，按息為2.5厘，還款期30年，通過壓測的月入下限是47,316元。如果按息上升至3.5厘，月入便要52,673元才可通過壓測，升幅11.3%。又或者，同樣月入47,316元，在按息為3.5厘的情況下，可借入上限下跌至4,491,541元，下跌了10.2%。

料不觸發大量放盤 但影響市場購買力

簡言之，利率稍為上升，應該不會觸發大量放盤增加；但在壓測的要求下，卻會影響市場購買力：同等收入的買家，可借用的樓按上限下跌。加上近兩年經濟增長欠缺動力，估計更多買家會以較保守、穩健的取態計算自己可負擔的樓債。短期內樓市或會有輕微下調壓力。

不過，加息以外也不是沒有好消息。市傳香港可能會大幅放寬外來人士的入境防疫要求（即所謂對外通關）；外匯市場也估計美息明年可望止升回落，今個加息周期可能較為短暫。再加上我們之前提及的「中高收入家庭增長拋離私樓存量」【詳見：移民潮下樓價仍表現穩定？　從高收入家庭增長看剛需】，都是中長線有利樓市的重要因素。

原文刊於經濟日報網站2022年7月27日

還款「先低後高」的新盤按揭風險

再有新盤推出還款期先低後高的按揭安排，因為初期還款比同額度的銀行一按更低，成功吸引市場討論。但萬變不離其宗，此類按揭的優缺點、隱藏的風險也甚為一致。

發展商為新盤買家提供非銀行按揭，由於利息成本關係，全期利息難以貼近銀行利率；但又希望廣開客源。兩難之下，便發展出還款先低(低至貼近銀行同額按揭還款)後高(反映貸款方利息成本)的按揭安排。而要達成初期供款較低的效果，方式不外乎設定初期還款利率較低的優惠期、設定初期免息免供等。此類按揭的共同效果是壓低初期還款至接近同額銀行按揭的水平，但優惠期後恢復正常按息，每期還款便會比同額的銀行按揭高。

 

今次發展商的按揭再成話題，是因為混合多種壓低初期供款的方式，包括把按揭貸款分成三部分：貸款的40%在還款首3年利率為P-2.5，之後為P；貸款的30%在首3年免息免供，第4年才開始還款；貸款的最後30%更是首6年免息免供，第7年才開始還款；後兩者的利率都是P。以300萬元貸款額計，首3年按月還款只是4700多元，是同等額度銀行按揭還款的四成左右。

當然，在優惠期後，如利率不變，每月還款會急升，例如在第7年起，按月還款會升至接近1.7萬元，較正常銀行按揭還款多四成；而全期利息支出會較同額銀行按揭高逾八成。

要選用此類按揭，很多人會與銀行按揭比較息率、不同時間的供款、全期利息支出等。但在此以外，也有其他同樣重要的注意事項，包括：

一、使用相關按揭安排的代價，例如折實價是否較不使用的為高？

二、市場估計按息上升，加息遇上優惠期完結，對供款增加的影響會較銀行一般按揭更為明顯。

三、數年優惠期後，如要轉按，是否有足夠的收入以通過銀行的壓力測試？

四、不少準買家會誤會，列明於價單的付款安排一定批核寬鬆。但現實中，市場不時傳出買家申請此類按揭被拒批的個案。準買家基於任何理由考慮申請此類按揭，宜先向發展商，或相關貸款機構查詢批核所需文件、是否對供款與入息比率有要求，甚至是否名額有限等。以減少因資訊不足，所需按揭申請被拒，而要撻訂離場的風險。

原文刊於信報網站2022年7月26日

按息4厘的沙盤推演

下周美國議息，市場估計今次加息幅度可能達0.75至1厘；而年內餘下的議息會議，美息料會持續上升，幅度可達1厘。至年底美息可達3.7厘水平。如無意外本地最優惠利率會在年底前被推高。究竟對供樓人士有多大影響？

本季最優惠利率或將微升

現時美國聯邦基金利率為1.5至1.75厘，一般估計本月加息0.75厘至1厘，而至年底時，美息可達3.7厘水平。參考上一個加息周期，美息由1.75厘升至2厘時，香港的銀行上調最優惠利率0.125厘，之後美息再升0.25厘，香港P不變，細P與美息最小的差幅為2.875厘。本月美國議息後，美息將突破2厘，加上銀行體系結餘下跌，拆息料會被推高，市場估計本季最優惠利率將微升。

 

當然美息與港元最優惠利率的變化不是綫性關係，但大致上可以說，當兩者息差收窄至3厘左右，P便更易受美息上升帶動。假設今年年底美息升至3.7厘，細P最高可被推至6.7厘左右。以近期的新批H按鎖息約「細P-2.5厘」計，按息可升至4.2厘。

新批按息上升或令入息要求大升

以一筆貸款500萬元，還款期30年，按息H+1.3，鎖息細P-2.5厘的按揭為例，周一計息的話，每月還款18,682元；如拆息及P都被推高，細P真升至6.7厘，此筆貸款轉以鎖息供樓，按息便是4.2厘，每月供款會增至24,451元，上升31%。

由於有壓力測試的要求，用盡借貸能力的借款人在加息前取用500萬元按揭，入息要求下限是47,316元，月供佔月入39.5%。按息真的升至4.2厘而借款人入息不變，每月供款會增至51.7%；似乎仍在可負擔水平。

按息上升未必對近期通過壓測入市的買家有太大影響。但要留意，新批按息上升，會令借入同等樓債的入息要求大升。以上文提及的500萬元樓按為例，在現行按息下，通過壓測的月入需求為47,316元；當按息上升至4.2厘，月入需求會升至56,656元。加息的消息料會令準買家觀望的時間延長、加上入市要求在按息上調後更趨嚴格，下半年的樓市可能持續整固。

 原文刊於經濟日報網站2022年7月20日

解讀內地樓花斷供潮

 內地多個樓花項目的業主發出停供樓宣言，事涉10多個省、約300個屋苑，估計涉及按揭金額逾5000億元人民幣。為什麼內地的樓花盤會出事？香港出現類似問題的風險又高不高？

參考各方報道，多個項目同期爛尾/停工有幾個原因：其一是去年住房城鄉建設部對房地產開發商融資提出的「三條紅線」，即剔除預收款後的資產負債率不超過70%；淨負債率不超過100%；現金短債比不小於1。發展商如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債；如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；碰到一條線，負債年增速不得超過10%；三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。

 

上述措施令槓桿比率較高、依賴銀行債務融資的發展商資金斷裂；本來，在法律上內地購買樓花與香港一樣，買家借取樓花按揭，款項不是直接交予發展商，而是存放於監管戶口、要按進度發放；理論上那些在樓花階段售出大部分單位的樓盤，應該有足夠資金完成工程。但徒法不足以自行，內地不少爛尾樓苦主也在投訴，負責監管賬戶的銀行，提早向發展商撥放買家所付；當發展商資金鏈「出事」，銀行或監管機構也再無法由監管戶口調撥資金完成工程；其次是近2年各地因抗疫而斷斷續續的封城，令部分樓盤停工。

初步看，300多個樓盤的買家斷供，規模相當嚇人。但多家內地銀行都表示，這些苦主宣稱停止供款的按揭，佔所涉金額最多僅佔其按揭貸款餘額約0.1%。如果停供款的雪球不是滾得太大，對銀行體系應該不會有嚴重影響。但「爛尾樓」成為網上熱話，要假以時日才可恢復內地人民對購買樓花的信心；發展商銷售樓花、回籠資金再投資的操作難如過去順利；加上「住房不炒」的政策，預料內地樓市可能會出現較長時間的調整。

回看香港，單說字面上的法規，對樓花買賣的監管，不見得比內地優勝，例如上文提及購買樓花款項須存入保證人戶口、專門用於樓盤建築費等，其實兩地法規上的要求相當接近。但由政府、監管機構至專業人士對程序的堅持似乎已深入潛意識，香港市場罕聞樓花爛尾；這些對程序的堅持不止是官樣文章，本地樓花出現大規模爛尾的風險仍是極度偏低。

原文刊於信報網站2022年7月19日

解讀中小銀行H按調整鎖息

 

陸續有中小型銀行上調新批H按鎖息上限；究竟為什麼是中小型行先出手？對供樓人士又有何影響？對大市有何啟示作用？

先說明最新的情況：香港流行的按揭計劃是以拆息（Hibor, 簡稱H）為本的H按，今年一般新批H按的利率，大致是一個月拆息+1.3厘，如果計息日是本周一，以當天一個月拆息0.73厘計，供款利率便是2.03厘。多數銀行會為H按設定以最優惠利率（Prime Rate,簡稱P）為準的「鎖息上限」。P由各家銀行自定，現時香港有4個P，分別是5厘，5.25厘，5.375厘及5.5厘，以前兩者為主流，各家銀行會根據自己的P，為H按定下P-的鎖息上限。而在今年6月之前，不管各家銀行的P為何，大部份銀行的H按鎖息，在計算P減後，實際上都在2.5厘。例如P為5厘的銀行，鎖息為P-2.5厘；P為5.25厘的銀行，鎖息為P-2.75厘。而今次是有銀行將新批H按的鎖息，由2.5厘，推高到2.75厘至2.85厘。

 

為什麼是中小行先行？

一般來說，大行吸納存款的規模較大，資金成本較低，中小型行的資金成本較高；當拆息持續上升時，中小行所受的影響亦較大。當拆息上升至高於1.2厘，令近年新取用的H按觸及本來的鎖息上限（2.5厘）時，較依賴同業拆借的銀行，便會承受較大的壓力。個別銀行可能因預期拆息將持續上升，而作出預防式的部署。他們的選項，理論上包括調整銀行的最優惠利率，但此會影響該行所有現時以P定價的產品。而暫時不動P，先調整H按的鎖息，便是較保守穩健的部署。

原有H按客戶受原合約規定   不受影響

那麼，什麼人會受影響？暫時來說是沒有—不是幾家調整鎖息銀行的客戶自然不受影響；就算是幾家調整鎖息銀行的原有H按客戶，鎖息也是受原有合約規定，不會受新批按揭合約影響。假設是稍後由此幾家銀行取用H按的客戶，只要H按的「H+」部份未觸及鎖息，暫時仍會以較低的H+供樓，以周一的拆息+1.3厘計，按息是2.03，鎖息是2.5抑或2.75厘，供款仍是以2.03厘為準。

不過，如果本月美息上調，推高一個月港元拆息，下月鎖息機制便可能發生作用—近幾年取用H按的業主，可能會轉以鎖息供樓—屆時不同高低的鎖息，便會變得有現實意義。

由於港元與美元掛勾，港元與美元有息差，會推動套息活動，銀行體系結餘下跌，最終會推高整體港息。現時個別銀行上調鎖息上限的利率，雖然幅度有限，暫時亦未見其他銀行跟隨，但行動說明，在拆息持續上升後，個別銀行已需要調整按揭優惠，可視為銀行上調最優惠利率的預警訊號。

原文刊於經濟日報網站2022年7月20日

樓市有效需求持續增加

 在移民潮下，樓價未見明顯調整，原因之一可能是本地樓市的有效需求仍在持續增加，較有能力入市的家庭數目增長規模不但遠超於同期的私樓淨增量，而且在疫情之下，仍見持續增長。

雖然官方以「沒有查問市民離境原因」為由，表示沒有正式的移民統計。但由近年人口輕微下跌、中小學學生以至部分行業僱員流失的報告、以至機場淨離境人數，都在印證規模不少的移民潮正在發生；同時，本地樓價並未見明顯的調整，背後原因可能是中高收入家庭數量仍在持續增加。

 

當討論香港樓價時，不少人會以家庭收入中位數與指定標準的單位的樓價比較，通常得出「香港樓價難負擔」的結論。以2022年第一季統計為例，家庭月入中位數是2.83萬元，對比於3月新批按揭平均金額約507萬元計，按當時利率，就算用盡30年還款期，月供也接近17740元，月供佔月入63%，可說難以負擔。問題是，剛好處於家庭月入中位數的住戶，恐怕不是現時入市的主力。但在供應不足的情況下，要計算樓價是否難負擔，其實更應該看有效需求。

考慮近年新批按揭平均貸款額約400萬、500萬元，月入4萬元以上家庭應該才是入市主力。比較2008年金融海嘯以來的數據，由2008年至2021年底，月入4萬元以上家庭，由41.8萬戶增至約94萬戶，淨增加52.2萬戶；而同期香港的私人住宅總存量，只由2008年的約108.6萬間，增加2021年底的123.8萬間，淨增加15.2萬間。

要留意的是，去年疫情影響，但本地高中收入家庭數目仍在持續增加；仍然以月入4萬元家庭為界線，今年首季數目比去年同期增長4.4萬戶；而去年一手落成量才1.4萬戶左右(尚未扣除拆卸量)，某程度上反映疫情對中高收入人士的影響較小。

而以上都是香港未完全通關、防疫措施偏緊的情況下的結果。如果防疫措施放寬，經濟向上，估計中高收入家庭數量增幅會進一步加快，樓市的有效需求仍在增加而不是減少。

雖然不是每一個新晉「中高收入家庭」都一定會買樓，但他們卻大致上是支持樓市的主要力量。十多年內，此等家庭數目大增，但淨增加的私人住宅卻有限，解釋了為何樓價易升難跌。即使本屆政府着力增加土地供應，恐怕也難在兩、三年內扭轉新增住宅追不上中高收入家庭增長的情況。

原文刊於信報網站2022年7月13日

從高收入家庭增長看剛需

 不同的統計都反映，移民潮持續，不少人亦認為移民潮下，樓價勢受壓力，但看樓價指數，表現卻極為穩定。究竟原因何在？

移民潮下樓價未有調整的原因
雖然官方沒有移民數據，但看整體人口在近1、2年輕微下跌、英國統計上學年有逾8,500個來自香港的中小學生申請入學；香港機場出入境旅客仍是錄得淨流出。加上各行反業都有報告僱員流失，坊間的感覺就是移民潮持續。

 

不過，在移民潮之下，甚至碰上按息上升，本地樓價都未見明顯調整。究竟原因何在？

一個地產業界提及的原因，是「移民不等於賣樓」；固然不少決定移居他方的港人，會一併將持有的香港物業變賣，套現所得用於在移民所需支出。但另一方面，也不見得每個移民的家庭都會把物業出售。香港的稅率較低，不排除部份家庭會保留香港物業作收租之用，甚至留下物業作為萬一移民水土不服，需要回港生活時的退路。

另一個原因，是有效需求持續上升。雖然去年香港人口下跌，由2019年底的752萬，下跌至去年底的740萬人；但另一方面，如果去看一下統計數據，會發現2022年首季，中高收入家庭的數目仍在持續增長。

中高收入家庭數目續增長
以月入4萬元以上的家庭計，2021年首季數字約92.5萬戶，在2022年，數字升至97萬戶，數字按年上升4.5萬戶。今年港府將按揭保險適用範圍放寬，收入增長的家庭如有置業需要，儲首期的時間也大幅減少，也為樓市帶來更多的支持。

要留意，中高收入家庭增加，是疫情持續、香港仍然半封關的狀況之下的結果。雖然新增長的中高收入家庭不一定會置業，但數據仍顯示較有能力負擔本地樓價的家庭持續增加，而且增幅較每年新增的私樓供應為多。如果情況持續，意味本地樓市的剛需仍然強勁。往後如果香港逐步對外、對內通關，經濟環境改善，中高收入家庭的數字進一步增加，應該會對樓價帶來更大支持。

原文刊於經濟日報網站2022年7月6日

中小型銀行上調H按鎖息的啟示

 上周一家中小型銀行上調H按的鎖息上限，雖然幅度輕微，而且該行的按揭市佔率也不高，對市場影響有限；但行動仍然是響起按息持續上升的訊號，隨着拆息反覆向上，預料最優惠利率將在下半年上升。

該家銀行之前的H按條件與主流睇齊，即H+1.3厘，鎖息為P(該行P為5.375厘)減2.875厘，即2.5厘。調整後，鎖息上限調整至P減2.65厘，即2.725厘。如果拆息持續上升，借款人轉以鎖息計算還款時，在同等借款額、同等年期下，較高的鎖息會導致每月還款微升。

 

坊間討論加息，一般集中在兩個層次：拆息(HIBOR，簡稱H)受美息帶動上升的速度，一個月拆息上升，會對H按業主帶來即時的影響。另一個討論的主題是最優惠利率(Prime Rate，簡稱P；由銀行各自制訂，目前香港有4個P，由低至高為5厘、5.25厘、5.375厘、5.5厘，以前兩者為主流)，P的變動，不僅會影響數量相對較少的P按使用者，也會影響H按中，以P為準的鎖息上限。

今次有銀行上調鎖息上限(P減的幅度)，影響遠不及H或P上升，因為只有該行的新批按揭客戶受影響，而且只有在H再進一步上升，觸及鎖息機制時，這些借款人才會使用較高的鎖息還款。但如果以香港整個「按息上升步驟」為視角，此行動仍有指標意義。

在拆息、鎖息上限、最優惠利率三者中，對市場變化最敏感的是拆息，美息上升、銀行體系結餘下跌都可能推動拆息上升。相對來說，最穩定的最優惠利率，過去十多年，只上升和下跌各一次，幅度為0.125厘。處於中間的鎖息上限，在拆息上升、銀行利息成本增加，但又未至於上調最優惠利率之時，便最可能率先成為銀行調整的按揭條件。

拆息在過去2個月已反覆上升，市場已在估量P何時跟上。現時個別銀行上調鎖息上限的利率，雖然幅度有限，暫時亦未見其他銀行跟隨，但行動說明，在拆息持續上升後，個別銀行已需要調整按揭優惠，可視為銀行上調最優惠利率的預警訊號。

原文刊於信報網站2022年7月5日

身在海外可如何申請按揭?

疫情之下，香港仍然處於半封關狀態，在海外的港人即使有需要回港，也可能因為未能預訂檢疫酒店而未能成行。如果港人正好有需要處理按揭申請，但因種種原因未能回港，究竟可以如何處理按揭申請？

陳先生去年成功入票購買新樓，選用建築期付款計劃，並打算在物業落成前申請按揭。物業今年底入伙，算起來應該要在8、9月申請按揭；但陳先生年初被公司派駐海外，即使有假期，也因未能預訂檢疫酒店而難以在近期回港。現時放在他面前的問題是：究竟可以如何申請按揭？

 

現時有部份銀行可接受按揭申請人以電郵方式，又或以授權書（power of attorney）授權代表去申請按揭。但問題是，銀行即使批出按揭，也會要求與借款人面簽按揭信。由於陳先生是單位業主，也必須是借款人；就算銀行可接受網上申請按揭/獲授權代表申請，陳先生如果因檢疫理由未能回港，仍是難以取用按揭。但幸好有例外情況，個別銀行可以接受本身已是銀行客戶的按揭申請人在海外以授權方式申請按揭，亦不要求客戶面簽按揭文件。

在陳先生的例子中，由於他曾在某銀行開立一般戶口，此家銀行亦接受他授權家人及律師處理按揭申請，在初步接觸下，獲悉有關銀行可接受身在海外的客戶以授權方式申請按揭，他總算放下心頭大石。但要留意，以上的經驗不是人人可參考：並不是每一家銀行都有類似的安排。對於有需要在短期內處理按揭申請的人士來說，較穩妥的處理方式仍是預留時間在港，以處理相關申請。

 

原文刊於經濟日報網站2022年6月29日

香港應對加息的緩衝

 近日拆息持續上升，市場也預期今明兩年利率會持續走高。但暫時市場未見恐慌，背後原因可能與香港在有意無意間，為加息準備了多重緩衝有關。

66%自置家庭無樓按負擔

根據2021年的人口普查，88.5萬戶居於自置物業的家庭，已無樓按負擔；居於自置物業，住所仍有樓債的共44萬戶；兩者比例是66%：34%。在樓債問題上，正常來說市民沒有誘因向調查員提供虛假資料，數據反映，即使按息上升，居於自置物業中的家庭，只會有34%受直接影響。

 

要留意，人口普查的數據未有反映投資者的樓按負擔。但估計本地有50多萬宗的銀行樓按，扣除自住用家，投資者持有非自住物業又要供樓的數量也不是太高。即使按息上升，對多數業主仍是沒有直接影響。

壓力測試

再看有樓按負擔的家庭，絕大多數近年取用，牽涉銀行的樓按，都要通過壓力測試；只有一個物業按揭，在計算壓測後，每月樓按還款會被限制在月入四成多；多於一個物業按揭，每月供樓按揭還款會被限制在月入三成多；在收入不變的情況下，有充足的緩衝應對一定程度的加息。

鎖息上限

H按佔近年新批銀行樓按比例逾九成，絕大多數H按設有以最優惠利率(P)為準的鎖息上限；雖然市場預期在拆息持續上升後，P也會被推高。但整體而言，P的升幅勢將落後於H。而在一大段時間內，大部分H按的實際升幅也會因為P升幅較慢、幅度較少，令每月還款的升幅受限。

整體上，就算美息在年內再升1、2厘、推高港元拆息，對大多數本地業主的影響，也會因多重緩衝而衝擊大減。

不過，要留意的有兩點：

一、市場上有一定規模的非銀行按揭存在，而且大部分都不設壓測；有借取此類樓按的業主，在利率(尤其是最優惠利率)上升時，蒙受較大的影響。

二、以上討論的是「加息對供樓人士的影響」，而不是「加息對樓價的影響」。樓價指數受實際成交價影響，如果在一段時間內，因為加息令放盤業主、持觀望態度的準買家增多，仍然可能令樓價指數出現較明顯的調整。

原文刊於信報網站2022年6月28日

定額按揭應對加息？

 市場預期浮息按揭利率上升，但定息按揭卻因種種原因而極少人採用。其實市場上尚有一種按揭產品，可以固定每月按息支出。此產品較少銀行主動宣傳，但如條件配合，的確可免每月供款受市場按息帶動的影響。

定額按揭每月還款固定
說的是定額按揭。現時市場主流的H按及P按，都是「定年期」按揭；即還款期是固定的，當利率變動時，還款期不變而每月還款金額、還款中的本、息比率改變。而定額按揭的概念，是每期還款固定，當利率變動時，剩餘還款年期隨之變動---加息時，要償還的期數拉長、減息時縮短，而每月還款金額不變(當然，加息環境下，每月供款不變而年期拉長，每期還款中償還本金的比例會下跌)。有提供定額按揭的銀行，一般可以H按、有P為準的鎖息上限、也有回贈及按息掛勾的存款戶口，優惠等同一般定年期H按。

 

理論上，此類產品可在一定程度上抵銷按息上升，為借款人帶來每月按揭還款增加的影響。不過，此產品有不少限制，也不是每一家銀行都有提供。就算產品在理論上可供借款人選用，銀行職員也不會主動推薦。

按揭年期或不可無限延長
主要原因是此類產品有一個較大的限制：加息時，按揭年期不可無限拉長。現時金管局容許的按揭最長還款年期是30年，假如一位借款人選用定額還款，初時選用30年還款期，取用借款當月按息上升，由於按揭年期不可長於30年，結果下月還款還是會上升。另外，不同銀行對樓齡+按揭年期，以及借款人年齡+按揭年期都有一定限制。較年長的借款人，或抵押物業樓齡較高的個案，都可能會令定額按揭的年期在加息時無法再延長，最終每月還款額還是要隨按息上升而增加。而為免在利率上升時，因種種因素無法拉長還款期，部分有提供定額按揭的銀行，會先為借款人設定一個較短的還款期選擇，令利率上升時，預留一點延長還款期的空間。

可能就是因為以上「定額按揭」未必完全定額的特性，解釋起來相當麻煩，而一開始不借盡30年，又會要求借款人有較高的收入以通過壓力測試，大部銀行都不會主動向客人介紹此類產品。

要強調的是，定額按揭比起常見的定年期按揭，在加息時是完全沒有慳息效果，反而因為還款期拉長，全期利息支出會較高。但以上缺點換來的是，在利率上升幅度有限的情況下，每月還款固定。如果置業人士正好有「每月還款固定」的需求，而本身可以接受一開始較短的還款年期，可考慮向銀行了解相關條件。

原文刊於經濟日報網站2022年6月22日

銀行體系結餘與按息

 上周美國聯儲局加息0.75厘，本地市場焦點之一是金管局兩日內承接港元沽盤，總額達348億元，有人憂慮，如果美國持續加息，以每星期幾百億元的流失速度，銀行體系結餘很快「清零」，港息可能會急升，甚至會影響聯繫滙率。究竟實際情況是否如此？

銀行體系結餘是指銀行存於金管局的儲備結餘，以及各銀行之間的交易結算餘額；數字增加時反映資金流入港元體系，數字下跌時反映資金流出。結餘數字近幾年處於幾千億元的水平，代表市場有大量閒置資金(所以反映資金供求的拆息，處於偏低水平)；但在聯滙機制下，就算結餘處於幾億元，也屬正常；簡單講，銀行體系結餘就算「清零」，也不會影響聯繫滙率。

 

在2008年金融海嘯之前，銀行體系結餘長期在數十億元水平，當時的拆息並不特別偏高；極端例子是2003年中，銀行體系結餘只得數億元，而1個月拆息也只是1厘多。大致上，結餘愈高，拆息愈低，但兩者並沒有線性關係，例如2019年底至2020年初，當時銀行體系有500億、600億元，遠高於2003年；但1個月拆息卻在2厘多水平，遠高於2003年中。

結餘減少，反映資金流出港元體系，流動性減少，「價格」(資金的價格即利率)便會上升。但要留意，現時看來資金流出港元體系的主要原因是套息，因為港元利息低於美元，投資者轉為持有美元。但當結餘減少，港元利率回升至貼近美息時，套息的誘因便會減少、銀行體系結餘下跌的速度便會放慢。當然，問題是沒有人可準確計算港美息差要收窄至什麼水平，銀行體系結餘跌幅才會放慢。

不過，結餘減少不影響聯滙制度，卻可能影響最優惠利率(Prime Rate，簡稱P)，上一個加息周期，美息上升2.25厘，P只上升了0.125厘。由於多數H按都有與P掛鈎的鎖息安排，上一次P只是微升，制約了本地實際按息的升幅。如果本次加息周期情況類似，P的加幅亦可能較有限。坊間一個流行的觀點是銀行體系結餘要跌至1000億元以下，P才有上升的壓力。此觀點的基礎是2018年，當美國多次加息、本地銀行結餘跌穿1000億元以後不久，本地銀行便隨美息上升而輕微提高最優惠利率。

要留意的是，今年美息已累升1.5厘，聯儲局放出的聲氣，年內美息尚有約1.7厘的上升空間，明年加息也會持續。今次加息周期的美息上升幅度遠大於上一次，如無意外，今年底起，最優惠利率會開始上升，而且幅度會較上次為大，供樓人士對此宜有心理及財政準備。

原文刊於信報網站2022年6月21日

加息環境下 呼吸Plan風險大增

 市場傳出多宗數年前以「呼吸Plan」入市，最近卻蝕讓離場的個案，隨下半年港元最優惠利率上升，估計類似個案會更頻繁出現。

優惠期後有機會捱貴息

所謂「呼吸Plan」，指發展商為新盤買家提供審批寬鬆的高成數按揭，名稱意思是「申請人會呼吸便會獲批貸款」，以協助無法由銀行取得所需樓按的買家入市。在按息上，由於發展商的利息成本較銀行為高，不可能提供類似銀行的全期低息按揭，但又要以按揭安排協助新盤銷售；折衷方式便是為呼吸Plan設計初期供款優惠，一般是首數年利率貼近銀行按息，例如P-2%或更低，優惠期結束後，按息才恢復至P或P+。

 

此類按揭的初期還款被壓低，但優惠期後每月還款會急增。以一筆借款額800萬元，還款期25年，首3年按息P-2.5厘，優惠期後按息為P（現為5厘）的按揭為例。首3年每月還款為35,889元，優惠期後，每月還款為45,534元，升幅約27%。如果優惠期內借款人供款與入息率為50%，優惠期後比重會一下子上升至63%。

借款人選用此類按揭安排，部份原因是當初難以由銀行取得按揭，例如收入不足以通過壓力測試。除非借款人在數年優惠期內財務情況大幅改善，否則他們在呼吸Plan的優惠期後，仍難以透過轉按慳息，可能要有長期捱貴息的心理及財政準備。

樓價偏軟時或慘蝕離場

如果樓市處於上升周期，以上問題會自然消失：借款人真的無力應付相對高息的還款，直接把物業出售便好—在升市時，甚至有機會獲利離場。但過去幾年樓價只有窄幅上落，加上部分新盤開售時有一定溢價；三數年後，同一項目卻有大量單位同時走出額外印花稅的「轉讓高稅期」；樓價偏軟，真的捱不了高息還款的業主便只好蝕讓離場。

隨美國持續加息、一般估計下半年港元最優惠利率有機會被帶動上升。上文計算的優惠期後供款上升的衝擊，可望進一步擴大，加上樓價難見明顯突破，往後因為呼吸Plan優惠期完結，最終要蝕讓離場的個案可能會有所增加。

在宏觀層面，此類個案佔市場比重有限，料不會對大市有實質影響。但在個人層面，如果借款人曾以呼吸Plan入市，宜及早部署減債、又或善用按揭保險等低息高成數安排轉按，以減少相對高息的呼吸Plan為個人財政帶來長遠影響。

原文刊於經濟日報網站2022年6月15日

 

 

定息按揭的悖論

香港按揭市場以浮息按揭為絕對主導，在市場預期利率向上時，理論上由浮息按揭轉為定息按揭，對借款人較為有利。但現實中，面臨加息，香港轉用定息按揭的借款人卻是絕無僅有，甚至可以預期，美息及港元拆息如持續向上，香港小業主轉用定息按揭的心理障礙會更大。

本來，展望浮動利率上升，定息按揭應該會爭取到一定的市佔率；「浮息上升，市場轉用定息疑慮更大」可說是定息按揭的悖論。悖論成真的原因之一是新批定息按揭的利率，都會比同期新批的浮息按揭利率為高。以6月新批定息按揭為例，10年定息期為2.7厘，20年定息更達3厘；比起年初，10年期定息利率只為1.99厘，半年下來，10年定息期新批按揭利率上升0.71厘。

 

相對而言，本地新批H按的利率，年初至今大致維持在H+1.4厘，而同期的一個月拆息，只由0.15厘升至0.27厘，半年下來，浮息按揭利率只升0.12厘。年初10年定息按揭比浮息按揭利率高0.44厘，但隨着美息上升預期升溫，新批10年期定息按揭利率比新批浮息按揭利率高出1.03厘。

對大部分以H按供樓的借款人來說，即使一個月拆息持續上升，只要最優惠利率未上調，按息也會暫時鎖定，近幾年的H按鎖息上限一般是2.5厘──比新批定息按揭利率低0.2厘。以上情況部分解釋為何市場明明預期浮息會上升，但定息按揭產品卻未見市場受落的原因，此處尚未計算定息按揭不設回贈、無按息掛鈎存款戶口、罰息期較長的缺點。

單單討論利率，定息按揭對借款人來說，可視為一種保險，在付出利息較高的代價，換來利率不會變化的保障。但近半年此代價是反覆增加。一位借款人只有在理性上預期拆息及最優惠利率都會大幅上升，並維持一段較長時間時，才有足夠理由考慮定息按揭。而理論上選用定息按揭的最佳時間是加息周期的初段，即定息按揭略高於浮息按揭的利率，很快會因浮息上升而被抵消。

展望未來，估計往後新批定息按揭的利率也會隨美息而上調，定息按揭比同期新批浮息按揭利率為高的現象難以改變，除非市場預期利率長期居高不下；否則，定息按揭的使用比率也會處於似有若無的水平。

原文刊於信報網站2022年6月14日

親屬轉讓與樓市

近年的二手住宅成交中，「親屬轉讓」始終佔一定比例。反映市場的潛在投資需求強勁，小業主甚至不惜先付出印花稅，以部署未來入市。

親屬轉讓可助恢復首置買家身份

據代理統計，每月幾千宗的二手成交中，約有數百宗為近親轉讓。近親的定義是夫婦、父母子女、兄弟姊妹。根據現行印花稅條例，直系親屬之間的物業轉讓，仍需要繳交印花稅，而稅率為第二標準稅率（或俗稱舊稅率），即市值1.5%至4.25%；以一個市值600萬元物業為例，如由夫婦A、B持有，轉名予A；視為A購入半份物業，印花稅為（600萬元x3%÷2），即9萬元。

 

說直系親屬轉讓與投資需求有關，是因為業主將物業業權轉讓予直系親屬後，如本身再無持有其他香港住宅物業，日後購置第二個物業時，可少繳印花稅、多借按揭貸款，即市場俗稱的「甩名」。以上文的B為例，如果他是香港永久居民，原先持有的物業是其唯一香港物業，轉名予配偶之後；B再購買另一個住宅物業，印花稅率便按第一標準計，即1.5%至4.25%，以600萬元樓價計，為3%，即18萬元。相對而言，如果在舊物業不轉名的情況下購買第二個住宅，樓價600萬元，印花稅為15%，即90萬元，比轉名後再入市高得多。

按揭因素令親屬轉讓交易有限制

理論上，一位投資者可不斷購入單位，再轉讓予直系親屬，不斷恢復「首置買家」的身份，以節省印花稅支出。不過，頻繁的轉移業權，稅局可視此類交易中「出名」買家為「代表他人行事」，可能會追收兩次交易少收的印花稅。

其次，按揭因素亦為此類交易加上限制。假設買家A以「首置」身份購入單位，再轉讓予直系家人B；如果他本身的收入不足以通過壓測，需要B作擔保，而B又有按揭負擔，A的按揭申請，按揭成數便需要扣減一成。其次，理論上A在購入物業後3年內轉讓予家人B，雖然不必支付額外印花稅，但如涉及按揭，在罰息期（一般之為2年）內轉名，仍需支付罰息。如果B需要以按揭融資購買A的物業，也一樣要再申請按揭、通過壓測。多多少少算是限制了投資者利用「直系親屬轉名避稅」的漏洞。

原文刊於經濟日報網站2022年6月8日

人口與樓價

上周稅務局發出報稅表，數量較前一年度下跌；同時，統計數據顯示淨離境人數上升、本地勞動人口下跌。傳統上民間智慧相信香港地少人多、樓市可長升長有。當統計顯示人口開始下跌時，傳統智慧是否仍然有效？

稅務局上周發出今年度的247萬份報稅表，數量較前一年度的262萬份下跌5.7%。另外，統計處資料顯示，2022年第一季勞動人口為379.9萬人，較2019年高峰的399.4萬人，下跌約4.9%；入境處數據也反映，今年首季香港有14.2萬人口淨流出。先不論人口下跌的原因，但人口減少已是不爭的事實。人口外流，加上官方銳意增加住宅供應，對樓市又會有何影響？

 

教育界對學齡人口減少有時會有較正面的反應：建議多年的小班教學，終於有實現的可能。同樣樂觀的態度如應用在樓市，部分人可能會說：香港人終於有望不必捱貴樓；人口減少，居住環境可望改善。但部分人也擔心，香港的出生率已經夠低，如果人口外移的趨勢持續，樓價欠缺支持，可能出現急遽調整，負財富效應甚至會影響其他經濟環節。

我們認為，暫時的情況未需要對樓價太悲觀。繳稅的人數可能下跌，但去年稅收仍創新高。人口數字下跌，但香港銀行體系的存款卻甚為穩定，至少顯示香港在經濟上仍有吸引力。在按揭方面，銀行未償還按揭總額仍見穩定上升，今年4月按年上升9%，宏觀而言，未見人口減少有太大的影響。

另外，疫情之下，單程證*及各種專才入境計劃**來港的人數在近2年下跌(其中，單程證持有人入境人數，在2019年為3.6萬人；2020年為1.01萬人；2021年為1.79萬人)。可以預期，在正常通關後，數字會明顯回升、一定程度上可填補人口外流的空缺。雖然中國的出生率也減少，政府要千方百計鼓勵國人生育，但對比於小小的特區，中國應該仍有大量人口有興趣移居至此；加上過去10年整體住屋供應不足，香港即使在未來數年大幅增加住宅土地供應，也只算追回過去的欠賬，大量居住環境欠佳的市民，仍渴望改善居住環境，供不應求的情況一時難以扭轉。人口外移一時增加，未必反映為樓價下跌。

當然，展望未來，人口外移是否會持續、規模會否擴大，外移的家庭中又有多少會保留香港的物業，通通都會為樓市需求帶來影響。此方面的長期變化，仍需更多時間觀察。

原文刊於信報網站2022年6月7日

售後租回與按揭申請

 為了樓換樓時申請按揭不會影響新居的按揭成數、同時又減少換樓時多次搬遷的麻煩，市場發展出「售後租回」的操作。此種安排會方便賣樓業主申請新居按揭，但同時可能影響揭貨買家的按揭安排。

先賣後買 VS 售後租回

為了遏抑投資需求，當局推出種種辣招。在按揭方面，一位本身已有按負擔的借款人，再申請按揭時會受到不少限制，包括按揭成數減一成，新舊居按揭總供款不可逾月入4成、按息升3厘的壓測之下，月供不逾月入5成等。要減少此類影響，最簡單的方法是「先賣後買」，只要購入新居的成交日期較售出舊居為遲，為新居申請按揭時，舊居的按揭負擔便可不計，也不影響新居的按揭成數。但此方式有一個缺點：新居如需裝修，換樓客便可能要在遷出舊居、搬入新居前，先找臨時居所，平添一次搬屋的麻煩。

 

樓換樓業主其中一個應對按揭限制的的處理方式是「售後租回」，即售出舊居的同時，與新業主簽訂租約，租用單位一段時間。對只持有一個按揭物業的賣家來說，此舉的好處是售出舊居後恢復「首置」身份，有利於為新居按揭的申請。租回舊居，可解決新居入伙前的居住需要。

但「售後租回」的安排，卻會影響買方的按揭申請，尤其是涉及按揭保險時，更需留意。原因在於，一個物業有租約，銀行及按保公司便會視為「非自住」，按揭成數上限會減一成，而供款入息比率、壓力測試的要求亦會收緊。最不幸的情況下，如果銀行拒批按揭，買方又無足夠現金完成交易，便可能需要取消交易，損失訂金。

為應對以上問題，市場一個習慣是「售後租回」的雙方不為租約打釐印。在官方紀錄上租約不存在，銀行及按保公司審批按揭時便無從發現單位有租約。但要留意，無打釐印的租約，在出現爭議時，對業主及租客雙方都欠缺保障。而對買方來說，明明有租約而在申請按揭時隱瞞，嚴格而言算是行使虛假文書。是否值得為了予人方便而鋌而走險，買家便要自行衡量了。

原文刊於經濟日報網站2022年6月2日

 

 

加息不似預期 樓價看漲？

市場對全年美國加息幅度的預期較之前略為收窄，雖然6、7月美息料仍會按步上調共1厘，但市場開始討論美息年內升幅可能不似預期。壓在香港樓市的一個不明朗因素如果消失，本地樓價是否會重拾升軌？

市場一般估計，6、7月美國兩次議息，聯邦基金利率在每次議息都上升0.5厘。8月無議息會議，而市場暫時對9月的加息步伐意見分歧，美國銀行預估，如果美國經濟惡化或通脹降溫，聯儲局在6、7月加息共1厘後，可能暫停加息步伐。

 

如果美銀的估計正確，聯邦基金利率可望在1.75厘至2厘見頂；對港元利率而言，較可能的結果會是，1個月港元拆息在「方向」上可能跟隨美息，尤其是近期銀行體系結餘點為下跌後，現時約在0.2厘水平的1個月拆息，多多少少會向上調整；而最優惠利率可望維持不變。當然，前提是美息真的再加1厘便暫時止步。

在上述情景下，多數以H按供樓的小業主，每月供款會略為增加，但連H按的鎖息機制都未必會被觸動；加息對樓市的負面影響相當有限。如果市場確定港息上調空間不大，不明朗因素消失，對樓價會帶來支持。

不過，要留意息口走向只是影響樓價的其中一個因素。新一屆(一如過去兩屆)政府看來會銳意增加住屋供應、而本地勞動人口減少，情況都可能影響住宅的供求。在香港的小氣候之外，中國經濟的大氣候同樣值得留意，在美國加息之時，中國卻在減息，早前人行下調5年期貸款市場報價利率0.15厘。配合其他增加流動性的措施、上海在6月起恢復正常生產，都有利支持中國經濟，間接對香港有利。

不論是減息，抑或「十萬人經濟會議」，起因都是經濟增長放緩，如無意外，今年中國經濟增長會是改革開放以來最低的一年。一場大會能否推動中國經濟再進入高速增長軌道，仍有待觀察。畢竟，除了中國，似乎再沒有主要的國家在堅持抗疫，在外圍的「躺平抗疫」的情況下，中國內地及香港堅持清零就相當於半封關，難以想像在商貿未全面復常前，如何推動經濟增長。

原文刊於信報網站2022年5月31日