2018年7月31日 星期二

侵侵VS聯儲局

以Twitter治國的美國總統特朗普,早前發帖批評聯儲局持續加息令他不悅,又認為加息令美元過強,對貿易對手有利,影響美國貨銷路及經濟復甦。究竟侵侵出帖是一時興起,抑或真是有意遏抑聯儲局,有待觀察。不過,美息升勢會不會因此收韁,卻值得討論。

理論上,聯儲局決策獨立於美國總統及國會,應該只按經濟環境制訂利率政策。在此個論述下,總統發言,不應該影響到聯儲局的加息決定。另一個極端是陰謀論:聯儲局與美國政府都由金融巨鱷控制。今次總統批評聯儲局,可能反映部分金融勢力的確不滿加息步伐。

真相可能在兩者之間--不論是那一個美國總統,無可避免會更傾向某些行業利益。聯邦基金利率持續上升,無疑會有利某一些人,而不利另一些人。而客觀上,加息有利強美元,多少會為美國出口帶來負面影響。


或影響來年美息走勢
先不論其出帖動機,現時應該沒有人會懷疑特朗普是一個非傳統的總統,雖然體制上聯儲局利率政策不需聽令於總統。但侵侵運用社交媒體的影響力,加上保守派傳媒的加持,可能會放大美國社會反對加息的聲音。畢竟,加息不似擁槍權、同志平權等議題,不同立場會有勢均力敵的支持者;正常情況下,不論經濟環境如何,美國應該沒有多少平民支持加息。比起操作其他議題,批評聯儲局加息太快,可能更有助特朗普贏取民意。

大膽估計,聯儲局為了顯示自己的獨立性,今年9月、12月較大機會維持原有加息步伐。不過,一旦侵侵發起的貿易戰令美國出現局部衰退/增長放緩,總統在Twitter再開炮批評聯儲局的可能性極高。聯儲局來年的加息步伐可能比今年走得更困難。

不過,要強調的是,即使息口停止上升,也不見得利好本地樓市,如果大環境是貿易戰持續,香港來年的經濟增長將較不樂觀;但維持偏低的利率,可望減少外圍因素對本地樓市的影響。

原文刊於信報網站2018年7月31日

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2018年7月30日 星期一

幾歲供完樓最理想?

據說古時香港人借按揭買樓之後,有餘力的話會在原有供款之外,加快還款,務求盡早供滿樓按。但新世代思維有變,新批按揭合約年期愈來愈長。業主往往又會在轉按時再把供款期延長、將借款額上調。兩種還錢態度,究竟何者較為高明?

如果同上世界80、90年代入市買樓的業主傾偈,會發現他們大多數有「按揭愈早供完愈好」的傾向。原因除了華人文化不鼓勵欠債的傳統外,相信與當時利率偏高,加快償還樓按可以節省高額度利息有關。以80年代初為例,通脹率最高是10厘水平,但按揭利率一度高逾20厘。又如1997年,通脹率約6厘,而年底按息達10厘。此種環境下,借款人大都傾向於盡快還款,減少利息支出,據說當時一般以20年期批出的按揭,業主往往在10年之內償還全部借款,30歲買樓的話,可能40歲就供完樓了。


新世代或退休都未供完樓
相對而言,2000年後入市的一代,整體上按息長期處於偏低水平,以現時的按息約2厘為例,較最新通脹率2.4%略低。拖長還款的利息支出不見得令業主肉痛。另一方面,利息成本只是2厘左右,較不少穩健投資的回報為低;情況會促使部分業主寧可拖長供樓(按息可視為資金成本),將資金轉作投資用途。

現時新批按揭還款期平均約26年半,而不少業主在轉按時,不單會維持原有按揭年期,甚至會選擇進一步拖長還款期,以求盡用低息按揭貸款的優惠。如果低息環境持續,新世代30歲置業的買家,可能60歲都未供完樓。

據2016年中期人口統計,約121.7萬個家庭擁有自置居所物業,當中約65.7%,即79.9萬戶已供滿樓。數據反映雖然近年興起「拖長來供」的策略,但本地主流業主似乎仍是傾向無債一身輕。

大環境不同,每代人採用的應對策略也自然不同,難有高低之分。對但求有資金在手,選擇長年期供樓的新世代業主來說,宜留有後路,萬一情勢有變,例如按息回升,即使不能立刻償還偏高的按揭債務,也要計算上升的還款是否仍在可負擔水平。

原文刊於置業家居2018年7月28日

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2018年7月25日 星期三

公司轉讓是印花稅漏洞?

早前有團體指,市場上大量物業買賣以公司轉讓形式進行,令近年政府推出的種種印花稅形同虛設。有關批評,其實是半真半假。究竟公司轉讓是否真的可慳稅,進而令辣招失效?

以公司轉讓方式買賣物業,從而節省印花稅費,在2010年辣招推出之前已存在。即使與舊的從價印花稅比較,以公司轉讓方式買賣物業,印花稅支出也便宜一大截。在三重新辣稅的時代,節省更多。對物業代理、事務律師來說,也應該是常識。不過,所謂「慳稅」其實有一定前提,由於實行上有一定難度,因此眾所周知的慳稅招式也難以普及。

首先,慳稅是指在公司轉讓時,印花稅支出比物業轉讓為低。例如A公司持有一個1000萬元單位,股東為陳先生。陳先生將A公司賣予何先生,印花稅應為股值0.2%,如果公司唯一資產就是有關單位,印花稅是2萬元。此外,由於單位的業主一直是A公司,技術上不是賣樓(而是賣公司),即使A公司持有物業不足3年,都不需支付額外印花稅。


相反,如果是一般物業買賣,買家是未持有物業的香港永久居民,樓價1000萬元物業,從價印花稅為37.5萬元。如買家是已持有物業的永久居民,從價印花稅為150萬元。如買家不是香港永久居民,1000萬元單位的從價印花稅及買家印花稅共300萬元。如果賣方持有物業不足3年,交易更需支付額外印花稅,稅率為賣價10-20%,視乎持有時間而定。

公司名義買樓 稅費支出反較高
看來用公司轉讓方式的確可大幅慳稅,但要用公司轉讓方式賣樓,你先要有一家持有物業的公司。如果先成立公司再購買物業,一開始卻要支付從價印花稅及買家印花稅,共樓價30%。簡單來說,用公司「買樓」其實無法慳稅,舉例,永久居民黃小姐本身有十個物業,她再買樓的話,要支付新物業樓價15%從價印花稅,但不需支付15%買家印花稅。但她先成立一家公司,再用公司買樓的話,就要支付兩種印花稅共樓價30%。因此,公司轉讓的機制,並沒有完全令辣招失效。當然,買了樓,日後「賣公司」的確可以慳稅。但此一避稅招式有一個較高的實行門檻—按揭。

假設何先生看中了陳先生名下A公司持有的單位。他購買A公司的交易,本身是無從申請按揭的。一般交易模式,是何先生以現金購入A公司。在A公司完成更換股東的手續後,再申請按揭,並以新股東為按揭擔保人。換言之,以公司轉讓方式買賣物業,非有大量現金不可。
由於所謂慳稅其實有一定代價(用公司名義入市比用個人名義入市的稅務支出高)、而操作門檻也高(轉讓公司,買方要有足夠現金,完成交易方可處理按揭)。雖然有關方法眾所周知,但多數物業成交,卻仍然是一般買賣方式進行。

原文刊於經濟日報網站2018年7月24日

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2018年7月24日 星期二

中等收入、中產與樓價

早前中文大學公布一項有關香港生活質素指標的研究,其中「置業負擔比率」惡化,而且創有紀錄以來最差。認真來說,情況已是老生常談。有趣的反而是後續討論,究竟何謂中產?

報章引述報告,2017年市區一個面積300方呎單位的樓價,相當於一個年收入約30萬元家庭的16.18倍;較之前一年的14.56倍惡化,而且是2008年以來最差。一些傳媒報道相關研究時,以「中產不吃不喝16年始能買樓」為題,在網上引起熱烈討論。討論內容不是「研究數據是否有錯」或「樓價是否高得不公義」等,而是「年收入30萬元都算中產」?

其實,報章報道的內文用字是「中等收入家庭」,但標題卻選用了「中產」。兩者的分別是,前者有絕對清楚的定義,沒有什麼討論空間;後者含義模糊,卻引起不少人的討論興趣。按統計處數據,2017年底全港家庭月入中位數是2.71萬元,換算下來,年收入是32.52萬元。不論我們主觀上認為2.71萬元是多是少,官方數據中,此就是中等收入。大致上,近年住宅供應不足,有資格入市的,的確是較高收入的家庭。「中等收入」的確難以負擔現時的中下價樓。


住私樓=中產?
另一方面,中產家庭卻無普遍接受的定義──舉凡收入、支出(反映生活水平)、學歷、住屋、生活品味等都有人用來界定中產。在模糊的定義中,香港人似乎不太接受中產階級住公屋,「住私樓」與「中產」兩個集合高度重疊。

市場上欠缺數據統計每年新置業家庭的入息,但我們大致上可由按揭數據逆推。據金管局數字,2018年3月,新批按揭的平均供款與入息比率為35%。同月的新批按揭平均貸款額為406萬元,還款期320個月,以平均利率2.15厘計,即月供約16681元,逆推後即當時新批按揭借款人平均月入47660元。此一月入水平大致是家庭入息中位數百一分段值的65,即比65%的家庭收入要高。

當然,借按揭的人不一定是新置業人士(新批按揭合約可以是轉按),新置業人士也不一定借按揭。但大致上,可以說現時申請按揭的家庭,收入其實遠超月入中位數。究竟平均月入4.7萬元算不算中產,也許一樣會引發連串討論,但重點其實不是中產定義,而是社會上大批中等收入家庭事實上真的負擔不了現時的私樓樓價,而輪候資助房屋又曠日持久時,香港人的生活質素,又談何改善?

原文刊於信報網站2018年7月24日

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2018年7月23日 星期一

買車先,定買樓先?


上世紀七八十年代,香港盛行「四仔主義」,即人生追求就是「屋仔、車仔、老婆仔/老公仔、BB仔」。「四仔」之名,今日少了人講,但似乎仍是不少港人心中的核心價值。先不論以上追求是否過於物質主義,要達成四仔目標,次序上有點講究,例如說,買樓、買車的次序,便需要好好考慮。

四仔的共通點是要求一定程度的財力,不論是買樓、買車、結婚、生仔,通通都離不開錢。四仔主義的出現,一定程度上源於理想主義的失落,當一般人發現政治、社會上的理想難以企及時,唯有退而追求個人物質享受。在此,我們不討論人生在世幾十年,四仔是否至高無上的追求。假設你的目標就是以上四仔的話,最高先規劃一下,完成四大目標的順序。


結婚生仔要何時進行,比較上是極度個人的決定,外人難以置喙。而屋仔、車仔兩大目標,一般而言以車仔較易達成。部分車款的首期,可低至車價1成,數萬元便可出車;再節約一下,供車連其他養車成本,大致上每月使費可控制在1萬元以下。比起動輒上百萬元的置業首期,車仔比屋仔較易達標。

汽車貸款會嚴重影響壓力測試

問題在於,先買車的話,可能會嚴重影響置業的部署。首先,買車總是較大的開支,尤其是每月供車、養車的洗費,一般情況下比全用的士出入的支出更高;多多少少會影響儲蓄置業首期的時間。另一層的問題是,如果買車涉及汽車貸款,在未供滿車會前,有關債務會影響住宅按揭壓力測試的計算。

以一個月入6萬的人士為例,假設汽車貸款月供5,000元,不足收入10%,應該相對輕鬆。但有關債務在他申請按揭時,其實會有嚴重影響:

如果無任何債務,在月供30年,按息2.15厘的條件下,可通過壓測,借入按揭約659萬元。如有他每月要償還5,000元的汽車貸款,在其他條件一樣的情況下,只可借入約567萬元的樓按。可見本來看似輕鬆的汽車貸款,也會嚴重影響置業計劃。

原文刊於iMoney 2018年7月21日

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2018年7月18日 星期三

中產之苦?

一位專欄作家提及中產之苦,指月入十多萬元的中產家庭,雖然屬高收入類別,但他們支出也高,每月儲蓄有限,根本難以負擔置業的高昂首期。所謂「家家有本難念的經」,某些洗費是否必須,外人難以評論。但人生之中,一些重大部署,例如何時買車,有預先規劃的話,其實可大大減少置業的困難。

中產家庭開支大,其中一個原因可能是比較。舊同學的兒子課餘去接受名師補習,自己子女去只找個大學生補習似乎好輸蝕。表姐個女暑期去歐洲遊學,阿仔去潮州似乎好失禮。要和朋輩看齊,究竟是必須抑或只是心理障礙,不同人可能有不同的答案。


當然,有些人生大事,會受年齡限制,不宜「超齡」進行。例如女性的生育,我們不大可能指責那些先結婚生仔,再部署買樓的夫婦欠缺規劃。本地女性初婚年齡約30歲,如夫婦年齡接近,其實沒有多少時間儲首期。沒有父幹的話,先結婚生仔、再置業可能是常態。雖然明知租金支出可能會影響儲首期,但也是無可奈何。但除此以外,其他一些重大開支,尤其涉及借貸的,宜壓後進行,最明顯的例子是買車。

買車會在幾個方面影響置業計劃,其一是首期、其次是每年的車位租金、汽油費、牌費支出;以上兩者都會影響儲首期的時間。另一方面,如果買車涉及汽車貸款,在車會未供滿前又申請住宅按揭,供車的支出又會嚴重影響壓力測試。以一個月入6萬的人士為例,如果無任何債務,月供30年,按息2.15厘的情況下,可借入按揭約659萬元。如有他每月要償還5,000元的汽車貸款,在其他條件一樣的情況下,只可借入約567萬元的樓按。可見本來看似輕鬆的汽車貸款,也會嚴重影響置業計劃。

要重申的是,我們絕不是主張「買車買樓」是人生目標。我們討論的是:如果買車買樓是你的目標,比較容易達標的步驟,其實是先買樓,後買車;而不是反過來。先買車的話,你可更早享受駕駛樂趣,但很可能會因此要推遲置業計劃。

原文刊於經濟日報網站2018年7月18日

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2018年7月17日 星期二

貿易戰與利率走勢

中美貿易戰持續,而且一般估計會持續一段時間。有樓市好友認為,情況對本地樓市未嘗不是好消息──發起貿易戰的美國,經濟增長可能因而放緩,原定的加息步伐勢需改變,甚至可能需要恢復量寬。以上樂觀言論,究竟有沒有道理?

由於特朗普開打貿易戰後,在美國的民望仍然高企,咸信共和黨會利用形勢,以在11月國會中期大選中擴大優勢;在此之前,美國在貿易問題上將會維持高姿態。另一派意見更認為,貿易戰不過是阻止中國崛起的一環,此應該是民主共和兩黨共同認可的戰略目標,不論選舉結果為何,美中貿易戰都可能持續。

在自由貿易的觀點而言,保護主義是錯的,而貿易戰更是傷敵一千,自損八百。關稅上升,如果影響經濟增長,的確會限制聯儲局加息的步伐。尤其是近來美國國債長短孳息息差收窄,市場早已警告將出現「利率倒掛」(被視為經濟衰退訊號);不少分析認為聯儲局難以持續加息。

貿戰或促使美元回流
先不論利率上升,是否一定不利樓價;但不見得貿易戰一定會阻礙聯儲局的加息計劃。過去10年,量寬的結果是大量美元傾倒至新興市場。熱錢橫流因為利息成本低,便四出尋找投資機會。目前貿易戰開打,一定程度上會減少海外投資機會,本身已增加海外美元回流的誘因。

萬一國際環境有什麼風吹草動(很大程度上,此又是美國可以控制的),又會刺激市場購入美元避險的需要。只要流轉在外的美元回流,資金供應增加,便可大幅抵消美息上調的影響。白宮的如意算盤,可能正正是要在貿易戰、國際關係、經濟增長過三關,來過全贏。算盤打得響的話,倒不見得貿易戰持續,美息便一定難以上調。

當然,幾大任務聽起來都感覺難以同時完成,分分鐘在各方面都倒蝕,正常政客未必敢如此豪賭。不過,特朗普有數次破產紀錄,或許說明他是敢於進行高風險操作的人。認定貿易戰難以持續,又或貿易戰下難以加息的觀點,可能都需要修正。還幸近年本地按揭借貸風險大致上被有效管理,銀行以至一般供樓業主應對外圍衝擊的能力,應該較過去為高。

原文刊於信報網站2018年7月17日

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2018年7月11日 星期三

二按的壓力測試要求

政府修改居屋訂價機制,可說是有居屋政策自推出以來最大調整;但對樓市的影響應該有限:少數幸運兒可望以平價購買新居屋,其他有父幹的可借家人資助入市,無父幹的可能要考慮是否購買有提供高成數安排的一手私樓。但新盤的財務安排,也有不少值得注意之處。

資助房屋更改訂價機制之後,未來的訂價與私人市場樓價脫勾,改由合資格申請家庭負擔能力而定。官方估計下期居屋訂價換算下來,大概是私樓的五二折。訂價標準改變,方向上值得認同:居屋訂價與私樓脫鈎,避免了水漲船高,連資助房屋樓價都難以負擔的荒謬現象。

但一如特首所言,新措施未必對樓價有壓抑作用。居屋賣平了,預期申請人數會激增,在供應未及增加的情況下,每期未能中籤機會大減。一手居屋向隅客要不再等下去,要不就考慮在私人市場尋找入市機會。有家人資助首期的,選擇的範圍較大。沒有「父幹」的,可能便要考慮有高成數按揭安排的新盤—整體情況與訂價機制改變前幾乎沒有變化。

高入息居屋向隅客或被推至一手市場
現時一手居屋的家庭入息限制已達5.7萬元,部分家庭未能在二手市場入市,主要原因都是欠缺首期而非未能負擔按揭供款。以樓價650萬二手樓為例,首期需260萬元。相反,在一手市場,如果發展商有提供二按,成數2成半,一個800萬元的新盤單位,首期可低至120萬元,對準買家來說,可大幅節省儲首期的時間。

新盤的正規二按,都需要一按銀行同意;而借取一按加二按都要通過壓力測試。在涉及二按的壓力測試上,會比單純一按的計算較為複雜。

首先,很多二按會有分段利率,一般是先低後高,例如首2年供款是貼近銀行利率的P減,而往後是P或P+1厘。在計算壓力測試時,對有分段利率的按揭,都要以高者為準。例如二按,首2年利率P-2.85厘,往後是P(5厘),「現行利率」便應該以5厘為準;對未有按揭負擔的申請人來說,一按+二按的在現行利率下供款不可逾月入5成。而壓測再加3厘後,一按+二按的供款不可逾月入6成。

此外,如果二按的成數是高於樓價2成,整個壓力測試的標準會更嚴格。一按+二按的在現行利率下供款不可逾月入45%。而壓測再加3厘後,一按+二按的供款不可逾月入55%。
由於涉及的概念較為複雜,準買家未必能自已進行新盤一、二按壓測計算。在作出入市決定前,宜先向銀行及相關財務公司了解具體的入息要求。

原文刊於經濟日報網站2018年7月11日

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2018年7月10日 星期二

新房策改變了什麼?

官方修訂居屋定價,整體上社會甚為受落。居屋賣平了,但僧多粥少,是否買得到,全看運氣。對期待上車的家庭來說,總算仍是有所盼望;加上私人市場已欠缺平價選擇,大可疊埋心水等居屋。但由宏觀角度來看,措施更改,可能對大局了無影響。

定價機制改變,未來一手居屋定價可望下調,而往後每期申請數字料會因而上升。對月入數萬元,又欠缺「父幹」的家庭來說,反正在二手市場欠缺選擇,只好安心參與居屋大抽獎。在居屋供應仍是一年數千伙的情況下,中籤的幸運兒自然可以用較低價格完成置業大計,但入表申請落空的人數反而增加。在幸運之神眷顧,又或居屋供應大增前,也只好繼續等下去。對此類買家來說,是否有具體好處,一切視乎抽籤結果。

至於月入較高,但仍然合乎資格申請資助房屋的一群,例如月入5萬元的家庭,在現時按息水平下及壓力測試要求下,可以負擔約接近550萬元的按揭貸款,在二手市場並非全無選擇。難以完成置業目標,問題仍是出在首期。以一個610萬元物業為例,首期四成需要244萬元。如果欠缺家人協助,一般人單是儲蓄首期,耗時可能已逾10年。

到了最後,有「父幹」的準買家,會考慮是否在家人財政支持下入市。沒有家人資助,一是咬緊牙關,增加儲蓄或投資,期待在未來某時某刻儲足首期;二是放棄置業計劃,當個長期租客;第三條路是看看新盤市場有沒有那個樓盤有低首期置業方案,再詳細考慮應否冒上利息較高,加上一定溢價的風險入市。

整體上,不得不同意,居屋改變定價機制,的確是政策推出數十年以來的一大改變。但細心一想,除了每年幸運的數千家庭可以較低價格買樓,對其他人來說,改變似乎未有預期的大。

原文刊於信報網站2018年7月10日

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2018年7月4日 星期三

資助房屋的「覆蓋比例」

特首林鄭月娥於七一回歸周年前夕,推出6項房屋新措施,居屋申請資格維持於月入5.7萬元,已涵蓋約8成香港家庭。加上首置上車盤未來可接受月入7.4萬元家庭申請,特首認為覆蓋比例已接近「新加坡模式」。單以「合資格申請房屋福利」的角度而言,或者香港已接近新加坡;但以實際受惠家庭比例來說,卻是遠遠不及。

所謂新加坡模式,大概指組屋(資助出售房屋)佔住宅總存量較高比例,去年統計為73%。香港的官方統計,本地8成家庭月入處於5.7萬元以下,以「覆蓋比例」計(大概指理論上合資格申請房屋福利的家庭比例),香港有近8成家庭入息符合申請居屋資格,比例已堪比新加坡。如果加上首置上車計劃,比例豈不是超越獅城?

問題是,新加坡是貨真價實已經有7成多家庭居住在資助房屋。而上文的「覆蓋比例」卻是指合資格申請的家庭比例。在供應有限而合資格受惠家庭數量偏高的情況下,結果便是申請新居屋有如大抽獎,今年剛完成申請的一期居屋,共4,431伙,接獲15.2萬份申請,超額33倍(而且與一手新盤不同,大概不會一人多票之類情況出現)。

未來首置上車盤可接受月入最高7.4萬元的家庭申請,正面看是有更多家庭合資格申請房屋福利。但據報首個項目規模大概只在500伙左右,如無意外,超額認購的程度將同樣熱烈。
平心而論,政府將未來居屋訂價與市值脫鈎,是正確的一步。但新居屋樓價下調,如無意外會吸引更多申請。即使參考年初的一期居屋,超額33倍,假設申請人運氣一般,可能也要等十幾期才有揀樓機會。

當然,供應短缺的問題由來已久,不宜單單批評本屆政府。但在住宅供應有效增加前,增加資助房屋的名目,只不過是令房屋福利的「覆蓋比例」好看一點。對解決小市民住屋問題,關鍵仍然是供應量。

原文刊於經濟日報網站2018年7月4日

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2018年7月3日 星期二

拆息上升對不同業主的影響

近日拆息在高位徘徊,上周五,一個月同業拆息報2.01厘。由於市場上的拆息按揭(H按),都設有以最優惠利率為準的鎖息機制。近期拆息上升,多數H按已觸及鎖息位,每月供款不會因拆息處於高位而增加。不過,要留意鎖息也可以有不同條件,供樓業主宜留意自己按揭的具體條文。

近年新批的H按,鎖息機制一般為「細P-2.85厘」或「大P-3.1厘」,換算下來,都是2.15厘。H按一般以一個月拆息定價,例如H+1.5厘。假設按揭計息日的一個月拆息為2厘,那麼利率應該是3.5厘,但由於有鎖息機制,事實上借款人會轉以2.15厘供樓。又或者說,一個H+1.5厘,鎖息上限(CAP)大P-3.1厘的按揭計劃,當計息日的一個月拆息高於0.65厘時,便會轉以鎖息供樓。近月拆息雖然反覆上升,但供樓業主的供款利率一直維持在2.15厘水平,可能會對拆息上升了無感覺。

不過,要留意「細P-2.85厘」或「大P-3.1厘」的鎖息上限,是近幾年才出現的條件。十年八年前,有一批按揭,以低至H+0.65厘至H+0.7厘水平的利率批出,但當年的鎖息上限卻會定在細P-2.5厘水平。以近日一個月拆息約2厘計,H+0.65厘是2.65厘,會轉以鎖息即2.5厘供樓。換言之,此批早年取得極優惠按揭,長年以偏低利率供樓的業主,近期的供款利率反而會較近幾年新取用H按的業主為高。

在此先撇開不同時期H按鎖息高低有別的問題。在供樓業主的角度,可能會想,有鎖息機制在,根本不必太擔心拆息上升。問題在於,拆息一定程度上反映了銀行的資金成本,拆息如持續高企,銀行的最優惠利率便需相應上調。市場一般預期,美國聯儲局於9月和12月議息會議上調聯邦基金利率,而香港銀行將需要跟加。事實上,如未來2、3個月拆息一直高企,亦不排除香港最優惠利率先行上調的可能性。

原文刊於信報網站2018年7月3日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...