新盤一按二按比較

 新盤熱賣，對於成交價在1,000萬元以下的單位，估計有需要高成數按揭的買家，多會申請按揭保險。而購買1,000萬元以上物業，又需要高成數按揭的買家，估計會考慮價單上列明，由發展商提供的一、二按。究竟申請新盤一、二按之間有甚麼區別，買家又應該如何揀選？

先說新盤二按，全稱是第二按揭。指的是一個物業已經抵押予貸款機構，業主再以同一物業抵押，取得第二筆貸款。原則上，抵押物業予銀行取得按揭，借款人在未得銀行同意前，是不可以把物業再抵押予其他機構的，否則提供一按的銀行可視此為違約，要求借款人全部償還欠款。現時大家在新盤看到的二按，都列明需要獲得一按銀行同意，再由指定財務機構提供，一般二按的成數是樓價20%至30%，而且會列明一按＋二按的總貸款成數不逾指定水平，例如80%。

 

 二按限制多較「麻煩」

對借款人來說，二按「麻煩」之處是由於涉及銀行一按，整個「一按＋二按」的組合，要通過壓力測試。以一按為H按，利率H+1.3厘，鎖息「大P」（現為5.25厘）減2.75厘；二按首2年利率「大P」減2.75厘，之後P為例；如果借款人無其他按揭負擔，便要求他在一按利率為2.5厘、二按利率為5.25厘時，每月總供款不逾月入一半。在一按利率為5.5厘、二按利率為8.25厘時，每月供款不逾月入6成，才可通過壓測。

而二按，相對於整筆向非銀行機構的好處，是銀行低息一按佔比較重，就算二按優惠期後按息較高，平均下來，整個銀行一按＋財務二按的利率不會太高。

在二按之外，另一種高成數按揭方案便是整筆按揭，例如樓價8成的貸款都由發展商指定財務機構提供。相對於二按，「方便」之處是不涉銀行，往往不設壓測（但仍可能有一定的供款與負擔比例要求），批核標準較寬。較為寬鬆的批核標準，可能會令部分收入不足以通過壓測的買家，寧可選擇與銀行無關，未必需要通過壓測，而整筆貸款由發展商關連機構提供的一按。

但缺點是非銀行按揭，利率一般較高，常見的在P至P+1水平，即利率在5至6厘左右；通常在供款初期的2、3年有低息優惠。在優惠期後，如碰上最優惠利率上升，每月供款可能較優惠期一下子上升幾成，加上之前沒有壓測，負擔比率可能較高，對借款人財務帶來較大影響。

原文刊於經濟日報2021年11月24日

家庭資助買樓是否好事？

 某新盤開售，一對成功揀樓的新婚人士表明，首期由女方父親支付；也有機構調查，近10年67%的首置家庭都有家庭資助入市，金額平均逾180萬元。究竟大量上車客需要家庭財政支援才可入市是否好事？

一如世上眾多事情，同一件事由不同的視角觀察，可以得出完全不同的結論。大比例的首置上車客不能單由自己儲蓄，而是需要家庭資助才可入市，由較負面的角度看，似乎在印證樓價過高、需要多於一代人的財力，買家才可達成置業目標。

 

據有關調查，有家庭支援入市個案，家庭平均資助金額逾180萬元。以調查上車客平均年紀31歲計，估計家長也在50開外，離退休不遠。將大量現金用於支援子女置業，可能會影響退休後的財務情況。如果資助金額佔家庭儲備的比重較大，也有風險過於集中於特定資產的問題。

不過，由較正面的角度看，現實中較大比例的上車客有家庭資助，代表市場上各種比較樓價(或按揭額)與家庭收入的統計，在得出「負擔太重」的結論時，可能對現實欠缺了解。當我們比較一對新婚夫婦的收入、他們要購置的物業價格(又或家庭收入中位數，相對於一般上車物業價格)時，可能會輕易得出樓價難以負擔、價格偏離家庭負擔能力、甚至樓市有泡沫之類的結論。

惟現實是香港經濟由上世紀七、八十年代起飛，不少家庭都累積一定財富。此類家庭資助子女入市，事實上會大幅減少置業者的實際負擔。此類資助的普遍存在，可能是近十幾年樓價長期跑贏薪金升幅的一個主要原因。

當然，以上討論的是「家庭有能力，而且願意資助子女入市」的個案。對於那些家庭無力或不願資助，又有意置業的準買家來說，便是另一個故事──沒有家庭資助，可能真的要花近10年，才可儲足首期。對他們來說，香港樓價難以負擔，仍是一個不得不接受的現實。

原文刊於信報網站2021年11月23日

加息真係不利樓市？

 每次提到加息，多數人都會認為不利樓價。但對上一次加息周期，港樓其實升足3成多。為甚麼一般人的印象或感覺，與現實有如此巨大差距？

一般人有「加息不利樓市」的感覺，可能的原因是按揭產品是浮息為主，一旦利率上調，絕大多數供樓業主的每月還款增加，加上壓力測試的要求，理論上會令有效需求減少。問題在於，加息的背景，通常的原因一在通脹，二在經濟過熱，而兩者其實都利好資產價格。

 

尤其是在通脹率高於名義按息的時候，按揭利率處於實質負利率，理論上借款買樓更為划算。而在經濟增長的情況下，置業人士亦不會介意多付利息。當然，不是說加息就一定利好資產價格，如果按息遠高於通脹率，又或經濟增長欠奉、但利率反而上升的情況下，對樓市便應該會有較明顯的負面影響。

港行聯繫滙率難主導利率政策

由於香港實行與美元掛鈎的聯繫滙率政策，利率政策不由香港主導，理論上及實際上，都發生過經濟下行時，港息被迫隨美息上升的情況，例如在1997年至2000年，香港經歷金融風暴，理想的利率政策應該是減息，但當年最優惠利率卻反而一度上升，之後也維持偏高水平，至2000年才隨美息回落。

現時要判斷利率上升對樓價的影響，除了「幅度」之外，起碼也要考慮通脹及經濟增長的因素。最利好樓市的情況，是美息上升溫和，港息上調後，按息仍低於通脹，而且本地經濟因通關等維持強勁，那麼加息便不會為樓價帶來太大壓力。

相反，如果美國因當地經濟增長強勁而持續加息、而本地通脹因收水而放緩、經濟增長反彈後又因欠缺新動力而回落，樓價便可能與利率走勢反向而行。

原文刊於經濟日報網站2021年 11月17日

加息陰霾下看樓市

 美國通脹高企，市場正評估明年美息上升的空間，根據上次加息周期的經驗，雖然本地最優惠利率在美息上升時幾乎聞風不動，但與小業主供樓相關的一個月拆息，當時卻大致跟隨美息走勢。不過，按息上升，卻未必對樓價有太大壓力，值得擔心的其實是利率以外的因素。

回看2015年至2019年的美息上升周期，期間一個月港元拆息亦反覆上升，升幅一度高於美息，但期內香港樓價與按息同步上升，累積升幅三成多，反而是美息及拆息在2019年中回落，本地樓價卻偏軟，情況與一般人的印象相反。

 

樓價在2015至2019年上升，完全不受按息上升影響，原因之一是所謂「加息」，由於拆息極度偏低，加上有鎖息機制的存在，而鎖息上限因最優惠利率在整個加息周期只上升0.125厘而維持在2厘多的水平。按息實際只上升1厘左右，加上整體上經濟在增長、供應仍然不足，對樓價自然欠缺壓力。

美息在2019年中回落、正好遇上香港的社會事件及之後的環球疫情，拆息隨美息回落，也阻不了樓價下行。只是整體上本地住宅供不應求的情況持續，樓價的跌幅有限。

展望明年，市場主流意見預期美息上調。如無意外，港元拆息在趨勢上亦會跟隨，但難以預期2015年至2019年按息及樓價同向上升的情況會簡單重複。

一方面，估計本地最優惠利率反應同樣會較為遲緩，拆息就算大升，在一段較長時間下，按息都會因鎖息機制而限制在2.5厘以下。另一方面，今次的加息壓力主要源於通脹，名義按息減去通脹率後，仍然偏低，甚至有機會出現實際負利率，理論上利好樓價。

不過，另一方面，2015至2019年的經濟增長是否再現，卻是未知數。樂觀地看，如果明年初可恢復與內地大規模通關，應該會對經濟有重大刺激作用，從而利好樓價。但環球疫情持續，香港與大陸通關，與其他「與病毒共存」國家的交流、人員往來就相對受限，長遠甚至可能影響香港在中外貿易中的中間人地位。如果經濟增長動力欠奉，樓市亦自然難以樂觀。

 

原文刊於信報網站2021年11月16日

美國倘加息 港P及H會點走？

 美國通脹持續，市場估計美國將在明年進入加息周期，有分析指上次美國加息，香港的利息幾乎完全沒變。但要留意，幾乎不變的「港息」是指最優惠利率；與一般小業主供樓更相關的拆息，在趨勢上更緊貼美息。

上一次美國加息周期由2015年12月開始，至2019年中結束，聯邦基金利率上升2.25厘，期間本地最優惠利率（P）只在2018年9月，美息上升2厘後，才上調0.125厘。美息在18年底再升0.25厘，最優惠利率也沒有再跟。在19年美息下跌3次之後，香港最優惠利率打回原形，再下調0.125厘。之後美息歸零，P也沒有變化。

最優惠利率在美息上升周期的前半段都聞風不動，但相對而言，與香港業主供樓更相關的1個月拆息，趨勢卻較為貼近美息，由15年平均約0.23厘，升至16年底約0.7厘，17年底升至1.2厘，18年底至2.3厘，19年中更一度升至2.9厘，極端升幅甚至超逾美息。當然，以上是把最高位與最低位比較，以平均數計，1個月拆息的平均升幅大約1.9厘，略低於期內美息升幅。

如果即將到來的美國加息周期，美息上調幅度類似上次，估計香港最優惠利率及拆息的變化也會接近於2015年至2019年──最優惠利率初期維持不變，但拆息會較貼近美息升幅。

加息未必影響樓價

近幾年，9成以上的新批按揭為H按，以拆息定價，如果拆息由低位回升，意味多數按揭借款人的每月還款會明顯上升。當然，由於有鎖息機制的存在，拆息升至一定水平，如最優惠利率不變，還款利率也會鎖定於一定水平。例如今年初取用的H按，一般按息條件為H＋1.3厘，鎖息上限P（5厘）減2.5厘，現時的供款利率約1.37厘。如果往後拆息及最優惠利率的走勢類似15年至19年，即拆息升而最優惠利率在加息周期之初維持不變，在最優惠利率上升前，每月還款利率都不會高於2.5厘。

不少人直觀認為加息會令樓價下跌，但由宏觀角度看，利率上升，對樓價未必有太大影響。以上次美息上升為例，由2015年至2019年，本地樓價錄得逾三成升幅。

原文刊於經濟日報網站2021年11月10日

香港按息前瞻

市場估計，在通脹壓力下，美國或加快進入加息周期。在聯滙制度下，港息難免跟隨美息上升，但參考上次加息周期的經驗，情況未必會對樓價帶來明顯壓力。

上一次美息上升，始於2015年末，聯邦基金利率由0至0.25厘，經多次上升，至2018年升至2.25至2.5厘，至2019年中才告下調，2020年初因疫情而急降至現時0至0.25厘水平。在上次美息上升周期，港元最優惠利率在2018年9月，美息由零升至1.75厘後，才輕微上升0.125厘，「細P」及「大P」分別報5.125厘及5..375厘，其後美息再升2次，本地最優惠利率也沒有變化，而在2019年底，港元最優惠利率又隨美息回落。

 

雖然港元最優惠利率在上一個加息周期表現穩定，但較為敏感的拆息，其實趨勢大致上跟隨美息，但幅度較小。美息上升前，港元1個月拆息長期維持在0.23厘水平，在2019年平均值約1.88厘，高峰期更一度高達2.98厘。大致上來說，當時在本地游資充裕的情況下，美元利息在加息期上升2.25厘，港元1個月拆息在同期上升約1.6厘。

巧合地，現時香港資金充裕的程度與2015年底接近，銀行體系結餘都在4100億元左右，但現時資金需要似乎較疲弱，1個月拆息低於0.07厘。估計美國如加息，香港可能出現類似上次加息周期的反應──拆息趨勢大致跟隨美息，但如資金未大規模流走，拆息上升幅度上會少於美息，而最優惠利率反應亦可能較慢，要待美息累積一定升幅後，才會上調。

樓市方面，上一次拆息上升周期(2015年底至2019年中)，雖然H按借款人的每月供款也因應拆息上升而增加，但二手樓價的表現甚為平穩，樓價在2016年初可能受氣氛影響而見約一成的調整，但在次季已重拾升勢，至2019年中才見頂，累積升幅反比美息回升前上升逾35%。

一般估計，將來到的加息周期，美息上升空間可能與上次接近，如果市場預期與現實接近，估計加息亦不會對香港樓市帶來太大負面影響。

原文刊於信報網站2021年11月9日

是時候考慮用定息按揭？

 按證公司上周公布，由本周一起，定息按揭試驗計劃正式恒常化。在市場預期美息上升、加上市場開始留意到定息按揭免壓測的「優點」，估計此產品的市佔率在稍後有機上升。

顧名思義，定息按揭是指在指定期限內，按揭利率固定，每月還款金額亦固定。而本地盛行的P按或H按，在都是屬於浮息按揭，當拆息或最優惠利率變動時，每月的供款亦會隨之變化。定息按揭供款較為穩定的代價，便是新批利率一般會比同期的浮息按揭為高。以現時新批H按為例，利率約在1.4厘左右，而定息期10年的定息按揭，利率為1.99厘。在市場預期利率下行，又或長期偏低時，自然較少人會考慮定息按揭。

 

現時市場估計美國利率將在明年正常化，理論上只要美國加息2次，而本地拆息又跟足，現時的H按利率，便會高於10年期定息。現時按證公司表示，現行的定息利率會維持至明年1月。部分在此段時間置業或轉按，又估計美息會持續上升的業主，可能會轉為考慮定息按揭，以及早鎖定未來供款。另外，由於定息按揭不需壓測，估計部分在浮息計劃下未能通過壓測的按揭申請人，會轉為考慮定息按揭。

按證現時開出的定息按揭利率，為定息10年，利率1.99厘，15年為2.09厘，20年為2.19厘。要留意的是，往後的定息利率，理論上會在浮息上調後上調。例如說如果拆息在明年1月前明顯上升，之後新訂定的定息利率，應該會相應上調。

定息期不等於還款期

此外，定息期不等於還款期，借款人大可選用30年還款期+10年定息期的組合。每月供款會按30年還款，利率1.99厘計算，每100萬元借款，月供3,451元。10年定息期後，利率再按當時的定息利率計算，或現時商定的浮息利率（現為2.35厘）計算。

如果借款人「睇錯市」，本地拆息一直維持極度偏低，選用定息按揭的還款額便會較浮息按揭為高。此種情況下，借款人未來仍可透過轉按，向其他銀利申請浮息按揭。不過要留意，現行定息按揭的罰息期為3年，首3年提前還款，罰息分別為還款額的3%、2%、1%，罰息期會較浮息按揭市場主流的2年略長。

原文刊於經濟日報網站2021年11月3日

定息按揭市佔率可望上升

 按揭證券公司公布，定息按揭計劃由今年11月1日起由試驗性質轉為恒常計劃。由於市場估計美國加息在即，加上定息按揭有一個較少人提及的「優勢」，估計此產品往後的市佔率有機會出現明顯增加。

定息按揭計劃於2020至21年度《財政預算案》中提出，試行一年半以來，批出約4億元貸款額，比起一年約3000億元的住宅按揭取用金額，可說似有若無；金管局每月統計的新批按揭中，定息按揭的佔比便長期處於0%的水平。

 

定息按揭在過去不太受市場歡迎，原因在於近2年拆息長期偏低，當新批H按利率處於1.4厘水平時，10年期定息1.99厘的定息按揭便乏人問津。但現時市場普遍預期美息將進入上升周期，參考2015至2018年的往績，雖然期間港元最優惠利率幾乎完全不變，港元拆息走勢卻大致跟隨美息。如明年美息回升，本地拆息極度偏低的情況便可能結束，而定息按揭的吸引力將增加。

尤其是現時計劃下的定息年利率將繼續維持有效至2022年1月底，10年期定息年利率為1.99%；15年期定息年利率為2.09%；20年期定息年利率為2.19%。

如美息在明年上升，如在未來數月鎖定以上定息供樓，在較長年期平均利率低於H按的機會甚高。

另一方面，定息按揭有一個較少人提及的「優勢」，由於利率固定，金管局容許定息按揭毋須進行加息壓力測試。相對於拆息按揭要以鎖息上限(現時一般為2.5厘)+3厘進行壓測，對無按揭負擔的申請人，要求供款不逾月入六成。申請定息按揭，如選用10年定息期，只要求按息為1.99厘時，每月供款不逾月入五成即可。

留意定息期與還款期是兩回事，以25年還款期，月入4萬元計，現時H按約1.4厘，鎖息2.5厘，可借約390.8萬元，月供15448元。如用25年還款，定息10年，由於沒有壓測，最高可借約472.4萬元，月供2萬元。或者反過來，要借390.8萬元，選用25年還款，10年定息期，月供16545元，月入需求約為33090元。對於希望「借到盡」的業主來說，定息按揭算是一種優勢。

在市場預期美息回升、定息按揭又不設壓測的情況下，估計定息按揭產品的吸引力會上升，市場佔有率可望略為回升。

原文刊於信報網站11月2日