2020年12月31日 星期四

2021年的轉按考慮

在數年前,香港的小業主曾培養出「定期轉按」的習慣,為的是賺取轉按時銀行提供的現金回贈。在2020年初,因多數銀行上調新批按揭的利率、同時削減轉按的現金回贈,轉按的規模一度縮減。但展望2021年,銀行策略改變,轉按數字可望回升。

由數年前銀行積極爭取客戶轉按、到今年初削減轉按優惠,至年底又再局部恢復。其實都是銀行因應資金流向的自然調整。在2008年金融危機後,各國量寬令香港熱錢充斥,貸存比率下跌(例如2016年港元貸存比率跌至75%),增加了銀行搶佔貸款市場的壓力。反映在按揭市場,便是優惠持續增加。到了銀行體系結餘回落、貸存比率上升(2019年中升至90%),銀行爭奪貸款的壓力減弱,按揭優惠便減少。近一年貸存比率由高位回落,銀行的按揭優惠便又再慢慢增加。


 

今年初,部分銀行不再為轉按客戶提供現金回贈,加上新批按揭利率較過去2、3年的高,轉按對借款人而言是無利可圖。而近月隨資金流入,個別銀行開始為大額轉按客戶提供貸款額0.8%至1%的回贈,新批按揭利率(至少在H+的部分)亦貼近過去一兩年的水平。對於原有按揭已過罰息期的業主,作出轉按決定前,又應該如何考慮?

需計算以封頂利率還款風險

最簡單的情況,是新批按揭利率較原有按揭為低,而回贈又較轉按手續費為高,自然應該轉按。主要的策略問題在於對後市的判斷,例如借款人認為資金會持續流入,等多幾個月的按揭優惠會更吸引,或可觀望多一段時間。

另一種情況,是新批按揭的利率略高於舊有按揭(例如原本是H+1.2%,現時新批按揭是H+1.3%),但轉按現金回贈有0.8%。如果幾年後資金充裕的大環境持續,借款人仍可透過再轉按以回贈抵銷增加了的按息。但相反,如果往後資金流走,轉按優惠減少,借款人便會長期付出較多的利息。

較複雜的情況是,新批H按中,「H+」部分較原有按揭為低或持平、轉按又有回贈,但封頂的「P-」部分較原有按揭為高。此種情況下,借款人轉按,便不是「包贏」。如後市拆息上升,H按借款人轉用封頂的「P-」計息,轉按的供款利率便會較不轉按為高。

由於美國低息政策起碼會維持一兩年,本地熱錢充斥的環境一時三刻不會改變。現時轉按,如果新按H+的部分較舊按為低,借款人的確即時受惠。但要留意,長綫來說,無人可保證資金氾濫的情況長期持續,考慮轉按時,也要計算萬一改以封頂利率還款的風險。

 原文刊於經濟日報網站2020年12月30日

 

 

2020年12月30日 星期三

按市回顧及前瞻

2020年受新冠肺炎疫情影響,本地經濟明顯收縮,但同期樓價只是橫行。樓價拒跌,其中兩個主要原因都與按揭有關。而展望明年,這些支持樓價的按揭因素仍然存在。

樓價不落,有眾多原因,包括新樓供應不足,而且在未來幾年有惡化趨勢。而在之外,2020年按市有兩大因素亦為樓市帶來重大支持,其一是拆息走勢;其二是2019年放寬按揭保險的持續影響。

香港九成以上的新批按揭都是以拆息為準。而今年拆息走勢大幅回落,直接令業主的每月供款減少,成為一大利好樓市的因素。在今年年初,一個月拆息處於2厘以上,其後因資金流入,銀行體系結餘升穿歷史紀錄至4570億元,市場資金充裕,拆息大幅回落。6月一個月拆息跌穿0.5厘,11月一度跌至0.1厘水平,至12月略為反彈,亦只維持略高於0.2厘。拆息大跌,令一眾小業主的每月供款減少。 



展望未來,由於美國的低息政策及量寬措施可望在未來一兩年持續,香港的極低息環境亦可望維持。

另一個支持樓市的重大因素是2019年底放寬的按揭保險計劃,令樓價600萬至1000萬元以下物業,按揭成數上限由五至六成,上調至八至九成。結果,今年按保的取用數字急升。單計按證公司的數據,1至11月有16857宗按保取用的紀錄,較2019年同期的7505宗,上升1.25倍。而在今年取用按保的個案中,85%來自二手市場。數據一定程度上解釋了為何今年的二手成交創出近5年新高。

在樓價未有大幅調整的情況下,估計當局未必會進一步放寬按揭指引、按保的適用範圍。但單單是現行的措施,已足夠支持二手樓市的成交量,展望未來,似乎亦不見有回頭收緊的空間。

展望來年,在按息偏低的大環境下,如果疫情因疫苗普及受控,樓價有可能出現小幅度反彈。

 

原文刊於信報網站2020年12月29日

2020年12月28日 星期一

2021年按揭市場前瞻

 

2020年將逝,今年對多數人來說,可能都不是愉快的一年。展望未來,在樓市及按揭市場,都充滿變數。但如果幾個重大因素沒有太大的意外發展,估計明年按市會是鬆中有緊的一年。

在作出預測前,先說明一下幾個重大因素的基本假設:美國的低息政策在明年持續、肺炎疫情在年中左右因疫苗普及而逐步受控、美國新政府上台,中美緊張關係略見紓緩。

資金湧港續推低拆息

在以上假設下,估計明年本地資金充裕情況持續,本港拆息維持偏低,一方面是整體上港息跟隨美息走勢,另一方面是中美關係看來難以全面改善,大量國內企業仍會以香港為主要集資基地,吸引大量資金留駐香港。與供樓相關的一個月拆息,較高機會維持在目前的極低水平。對仍要供樓的業主來說,拆息低企,每月支出減少,應該是好消息。

銀行放貸取態鬆中有緊

在資金充裕的情況下,存款增加,正常情況下,銀行會採取較積極的放貸態度,此方面的發展近日已見端倪,個別銀行已下調新批H按的利率、增加按揭的現金回贈。


 

但明年的疫情的發展仍會左右銀行取態。較樂觀的估計,隨疫苗普及,新冠肺炎疫情會在明年受控,但受打擊一年的行業,復甦需時,就業市場的改善也需要時間。在新批按揭利率下調、回贈增加的同時,估計銀行的審批態度不會明顯放寬。簡單來說,是「鬆中有緊,揀客來做」。經濟條件較佳、職業穩定、信貸紀錄良好的按揭申請人,可望獲得較今年較佳的樓按優惠。但條件較不理想的申請人,可能會面對更審慎的批核要求。

按揭指引難放寬

最後,年中前實體經濟未見明顯改善、但資金充斥市場,估計樓價會在窄幅波動。此情況下,不論是按揭成數抑或壓力測試要求,都難放寬。

對於已在供樓的小業主,可比較明年新批按揭與自己原有按揭的條件,如果新批按息較原有按揭為低,可考慮部署轉按減低,但前提是維持良好的還款紀錄、準備齊全的入息證明。對於準買家來說,入市時宜採較保守的態度,例如計算壓測後可借$500萬,也不妨「打個九折」,以$450萬為借用樓按目標。又或最起碼準備擔保人,以減少樓按被拒批的風險。

原文刊於置業家居2020年12月25日

 

2020年12月24日 星期四

以公司轉名方式買賣物業可慳稅?

香港人投資物業的心態永不止息,在地產討論區,一個常見的主題是「如何多買一間樓」。最近便看到有網友提問「用公司名再買樓是否可慳稅」。問題簡單,但答案可以很複雜。

首先要分清「用公司名義買樓」和「購買持有物業空殼公司」的分別。在現時的制度下,如果先成立一家公司,再以公司名義購買物業,便需支付樓價15%的從價印花稅及樓價15%的買家印花稅,單是付稅,已是樓價的30%。比起有樓在手的永久居民再入市的印花稅總支出為樓價15%,何況在按揭上,以公司名義置業,會被銀行視為非自住用途,按揭成數會較自住物業低一成,通過壓力測試的標準也更嚴格。成立新公司買樓,絕不划算。


 

理論上可慳稅 實際操作成效低

坊間說的「公司名買樓可慳稅」,說的其實是「購買持有物業空殼公司」,由於技術上購買的是公司而不是物業,因此不需支付買家印花稅或物業買賣的從價印花稅,只需支付股權轉讓的印花稅。以一家公司持有一個2,500萬元的物業,轉讓100%的股權為例,印花稅率便只是0.2%,即5萬元。比較之下,一名未持有物業的香港永久居民以一般物業轉讓方式購買一個樓價2,500萬元的單位,從價印花稅率是4.25%,稅費逾106萬元;如果是一名已持有物業的香港永久居民購買同一單位,稅率是15%,稅費為375萬元。理論上,如果置業人士以購買持有物業空殼公司方式入市,的確可以節省稅費支出。

但以上理論,在實際操作上會大打節扣。主要原因是賣方(持有物業的公司的股東)也知道以上資訊,賣方深明以公司轉讓方式放盤的優勢,正常而言業主自會提高叫價,一來一回,賣家未必可在稅務上佔多少便宜。

另一方面,由於公司股權轉讓技術上不是買賣物業,交易中買方難以取得按揭,要以現金購買股權,之後新股東才可申請按揭。此類交易對買家的財力有更高要求,單純抱持「希望慳稅」的方式,在市場上專門尋找以公司轉名方式的放盤,一般小投資者可能會大失所望。

原文刊於經濟日報網站2020年12月24日

 

2020年12月22日 星期二

放寬按揭的考慮

 

有團體進行民意調查,指不少市民支持政府放寬樓宇按揭,以助年輕人更容易上車。不少人出於良好意願,認為放寬樓按可助市民,特別是年輕人減低置業難度。但萬一樓按放寬,並不見得市民就較易入市。

調查中的所謂放寬有兩層意思;其一放寬按揭成數,特別是樓價1000萬元以上的樓按成數;其二是撤銷壓力測試。

第一點在初看有點不合理,年輕初次置業的買家,絕大部分考慮的都是上車盤,罕有首次置業便以樓價千萬元以上物業為目標。放寬千萬元以上物業按揭成數,對年輕買家似乎沒有幫助,但此類建議其實有一定的合理性。


 

近年二手成交維持在每年4萬多宗,比2007年逾10萬宗大幅減少。原因之一可能是樓價千萬元以上住宅的按揭成數受限,換樓難度增加,市場放盤減少。在此角度考慮,放寬千萬元以上住宅物業按揭成數,可能有助二手市場的上車級放盤增加,上車客有更多的選擇。

至於撤銷按揭壓力測試,假設意思是恢復至傳統的「供款與入息比率不逾五成」要求,可令按揭申請人用於供樓的入息上限由四成多上調至五成,在同等收入的情況下,可借取金額較大的樓按。以一個月入4萬元,無其他樓按或債務負擔的人士為例,假設利率為2.5厘,還款期30年,在現行壓測要求下,樓按金額最高約422萬元;如撤銷壓測,只要求每月供款不逾收入五成,可借取樓按上限會升至約506萬元,上升約兩成。

同等收入可借取更多款項,似乎有助買家入市。但所謂牽一髮而動全身,有時推想政策影響不宜過於直線思維。放寬或撤銷壓測,如令更多資金流入樓市,在住宅供應未有增加前,只會令樓價上升。最終合資格增加了借款額,但心宜單位的樓價可能已進一步上升。

或者有人會認為,只要限制「免壓測」人士的資格便好,例如現時持有物業或有按揭負擔的人再申請按揭需要通過壓測,而無樓、無債的人申請按揭可免壓測。但此類微調仍然解決不了「會有更多資金湧入市場」的問題。更大的問題是,有樓有債的業主,仍可利用無樓無債的子女代為入市,最終放寬壓測,對年輕上車用家是利(可減少儲蓄時間提早入市)或是害(樓價因更多資金入市而上升),恐怕提議者也沒有把握。

 原文刊於信報網站2020年12月22日

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2020年12月17日 星期四

新盤高息按揭的逃生門

 

過去數年,不少香港的發展商也推出自家的高成數按揭以推銷新盤。此類計劃的共通點,是供款初期利率比較便宜,但在優惠期後,利率往往會上升至P至P+的水平。如果借款人不想長期捱高息的話,又有甚麼應變招數呢?

轉按慳息操作有兩個難題

一般情況下,透過發展商高息高成數按揭入市的業主,最初可能都打算在優惠期後以轉按慳息。但實際的問題有2個:

1. 由於當初借取的是高成數按揭,而銀行轉案的成數受限制,如果購入的單位樓價未有明顯的升幅,會為轉按帶來一定的困難。

2. 另一個限制是,當初業主借取發展商按揭,原因往往是未能夠通過壓力測試向銀行借取一般按揭。如果購入單位後數年,借款人的財務狀況沒有明顯改善的話,也是一樣難以轉按。


 

但市場上其實有一定的方案,可供這類透過高息高成數按揭入市的業主,以較寬鬆的條件轉按。如果借款人持有的單位市值在1,000萬元以下,可透過按揭保險計劃,向銀行借取按揭成數高達八至九成的按揭,以償還原有的發展商按揭。由於現時的按保計劃容許借款人在支付略高保費的前提下,豁免進行壓力測試(但仍需符合基本的供款與入息比率要求),此會是兼顧可獲高成數按揭,以及較寬鬆入息要求的轉揭方案。當然,較大的限制是物業的市值,如高於1,000萬元,便此路不通。

還款紀錄仍會影響轉按申請

如果借款人本身有足夠的現金儲備用作償還新舊按揭的差額,不需要借用高成數按揭,而只希望新按揭利率下降,但又由於種種原因,擔心未能通過壓測,可考慮申請定息按揭計劃。10年定息利率為1.99厘,只是略高於現時的浮息H按,申請的入息要求是符合基本的供款與入息比率,而不需通過壓力測試。

要留意的是,上述的方案雖然在入息要求上較為寬鬆,但銀行批核時,一樣會考慮借款人過去的還款紀錄。如果借取發展商按揭後,有拖欠紀錄,將嚴重影響轉按的申請。

原文刊於經濟日報網站2020年12月17日

2020年12月15日 星期二

兩種「有產者」 按揭大不同

 

本地房屋問題持續多年,有學者建議重推租者置其屋計劃,令公屋租戶變業主,認為可減緩社會上「有產者」及「無產者」的距離,購買公屋的住戶更可透過資產升值獲得財富增長。但要留意,雖然名義上大家都是有產者,但資助房屋的本質,在財務上彈性卻是始終不及私樓。


 

住宅物業除了有居住、出租等功能,作為有價資產,也可供業主用作抵押套現。資助房屋在完成補價後,原則上便是私樓,理財彈性上也與私樓一樣。但如果是以折扣價購入的居屋或租置計劃下的公屋,在未完成補價的情況下,業主要加按的話,需先向房署申請,而可接受的加按理由如下:

一、籌措醫藥費;

二、家庭成員教育經費;

三、殮葬費;

四、業主因離婚或分居需向配偶付還樓價或支付贍養費;

五、業主因生意出現財政困難,難以應付開支。

換言之,加按套現用於投資,便不是一個可接受的理由。此外,由於未補價的資助房屋加按,新增的借款是不涉及房委會擔保的,因此銀行批出貸款時,需要進行壓力測試。矛盾的是,如果業主因為財政困難需要加按套現,本身便較難通過壓力測試。

另一個矛盾點在於貸款額度:一般銀行其實對於低額度的按揭貸款興趣缺缺,例如借款額在100萬元以下,已較難找到願意承按的銀行。但如果額度較大,又返回壓力測試較難通過的問題。

說回租置計劃(及各類建議中的改良版),在不增加供應的情況下,一批租戶變業主(而且事前事後居所無變),究竟算不算紓緩了房屋問題實在難說。而就算透過重推租置計劃,令一批公屋租戶變成「有產者」,他們的理財彈性相對於私樓業主,仍是有所欠缺。假設日後政府真的重推租置計劃,公屋業主在決定是否「晉身業主」時,也應該考慮此方面的限制。

 原文刊於信報網站2020年12月15日

2020年12月10日 星期四

買村屋 按揭注意事項你要知

 

除了傳統的私樓,不少買家在置業時,也會考慮新界的村屋。但在按揭方面,購買村屋有不少地方要留意。

新界村屋分很多種,以買賣的普及程度排序,包括丁屋、舊屋地的祖堂屋、農地上牌照屋等。市場上說的村屋,一般指「新界小型屋宇政策」下,容許男性原居民(即「丁」)興建自用的屋宇,即丁屋。丁屋有其建設局標準,即3層高,建築面積每層700呎,是市場上交易最常見的村屋類型。原居民興建丁屋後,如要轉讓,便需向政府補地價。原則上,完成補地價後的丁屋便可自由買賣。 



不過,即使已完成補價手續,不同銀行對丁屋按揭都有不同的取態。部分銀行不會為丁屋提供按揭,部分銀行對丁屋按揭的處理卻類同一般私樓。

銀行對丁屋按揭取態不同

按揭成數方面,丁屋的標準按揭成數等同私樓,即樓價1000萬元以下,按揭成數上限6成,貸款額不逾500萬元,樓價1000萬元以上為5成。在按揭保險方面,樓價1000萬元以下的丁屋也可申請按保,但按揭成數上限只有80%至85%,較一般私樓的上限9成為低。

丁屋之外,部分銀行也承接祖、堂屋的按揭,但此類物業就不可申請按揭保險。而「牌照屋」,一般是農地上的小屋,有指定用途,部分可以住人,但理論上是不可單獨轉讓,而是連同土地一併交易,較少銀行承接此類交易的按揭。

二手市場交投疏估值更波動

按揭息率方式,村屋按揭差異較大,視乎村屋的樓齡、類型、地點、設施及交通網絡等多個因素,而業主在購入時,除了查明業權外,亦須清楚地權的情況,這些都影響銀行是否受理村屋按揭。較特別的情況是路權,如果出入村屋的通道只有一條,而且通道為其他人擁有的,個別銀行在批核時,可能會採取更為保守的態度。

近年市場熱話之一是建築物僭建,一般情況下,銀行對於有僭建物的村屋,按揭審批會有較大保留。較寬鬆的銀行亦會在貸出的金額中,扣減僭建物的清拆或重置費用。最後,買家都需要留意估值問題,若有關地區的村屋二手市場交投量比較稀疏,估值會頗為波動。

 原文刊於經濟日報網站2020年12月9日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...