2022年7月29日 星期五

了解加息對壓測的影響

 近期談起加息,較多人討論的是利率上升對借款人還款的影響;但更值得關注的,可能是加息連後的按揭壓力測試,會大幅提高入市門檻。

通過壓測月入下限或因按息上升增加

市場主流意見評估,即使香港最優惠利率開始上升,幅度也不會太高。按息上升至3厘多4厘,應該也不會對近年由銀行取用按揭的業主有太嚴重的影響。以500萬元貸款,30年還款期,以H按現行鎖息上限2.5厘計,月供19,756元。如拆息上升,推高P上升1厘,同等借款,同樣還款期,每月還款會上升至22,452元,升幅14%。如果借款人在按息為2.5厘時,收入剛好通過壓測,借取500萬元,月入應是47,316元,供款佔入息比率41.8%。當按息升至3.5厘時,如收入不變,供款佔入息比率會升至47.5%,負擔似乎不算太高。因為按息上升、每月還款增加而把物業放售的業主,相信更為罕有。



但要留意,供款隨按息上升,對已經借取按揭的買家來說,是「是否捱得住還款增加」的問題。但對有意入市,未借取按揭的買家來說,卻是「可負擔按揭借款減低多少」的問題。以500萬元樓按為例,按息為2.5厘,還款期30年,通過壓測的月入下限是47,316元。如果按息上升至3.5厘,月入便要52,673元才可通過壓測,升幅11.3%。又或者,同樣月入47,316元,在按息為3.5厘的情況下,可借入上限下跌至4,491,541元,下跌了10.2%。

料不觸發大量放盤 但影響市場購買力

簡言之,利率稍為上升,應該不會觸發大量放盤增加;但在壓測的要求下,卻會影響市場購買力:同等收入的買家,可借用的樓按上限下跌。加上近兩年經濟增長欠缺動力,估計更多買家會以較保守、穩健的取態計算自己可負擔的樓債。短期內樓市或會有輕微下調壓力。

不過,加息以外也不是沒有好消息。市傳香港可能會大幅放寬外來人士的入境防疫要求(即所謂對外通關);外匯市場也估計美息明年可望止升回落,今個加息周期可能較為短暫。再加上我們之前提及的「中高收入家庭增長拋離私樓存量」【詳見:移民潮下樓價仍表現穩定? 從高收入家庭增長看剛需】,都是中長線有利樓市的重要因素。

原文刊於經濟日報網站2022年7月27日

2022年7月27日 星期三

還款「先低後高」的新盤按揭風險

再有新盤推出還款期先低後高的按揭安排,因為初期還款比同額度的銀行一按更低,成功吸引市場討論。但萬變不離其宗,此類按揭的優缺點、隱藏的風險也甚為一致。

發展商為新盤買家提供非銀行按揭,由於利息成本關係,全期利息難以貼近銀行利率;但又希望廣開客源。兩難之下,便發展出還款先低(低至貼近銀行同額按揭還款)後高(反映貸款方利息成本)的按揭安排。而要達成初期供款較低的效果,方式不外乎設定初期還款利率較低的優惠期、設定初期免息免供等。此類按揭的共同效果是壓低初期還款至接近同額銀行按揭的水平,但優惠期後恢復正常按息,每期還款便會比同額的銀行按揭高。


 

今次發展商的按揭再成話題,是因為混合多種壓低初期供款的方式,包括把按揭貸款分成三部分:貸款的40%在還款首3年利率為P-2.5,之後為P;貸款的30%在首3年免息免供,第4年才開始還款;貸款的最後30%更是首6年免息免供,第7年才開始還款;後兩者的利率都是P。以300萬元貸款額計,首3年按月還款只是4700多元,是同等額度銀行按揭還款的四成左右。

當然,在優惠期後,如利率不變,每月還款會急升,例如在第7年起,按月還款會升至接近1.7萬元,較正常銀行按揭還款多四成;而全期利息支出會較同額銀行按揭高逾八成。

要選用此類按揭,很多人會與銀行按揭比較息率、不同時間的供款、全期利息支出等。但在此以外,也有其他同樣重要的注意事項,包括:

一、使用相關按揭安排的代價,例如折實價是否較不使用的為高?

二、市場估計按息上升,加息遇上優惠期完結,對供款增加的影響會較銀行一般按揭更為明顯。

三、數年優惠期後,如要轉按,是否有足夠的收入以通過銀行的壓力測試?

四、不少準買家會誤會,列明於價單的付款安排一定批核寬鬆。但現實中,市場不時傳出買家申請此類按揭被拒批的個案。準買家基於任何理由考慮申請此類按揭,宜先向發展商,或相關貸款機構查詢批核所需文件、是否對供款與入息比率有要求,甚至是否名額有限等。以減少因資訊不足,所需按揭申請被拒,而要撻訂離場的風險。

原文刊於信報網站2022年7月26日

2022年7月21日 星期四

按息4厘的沙盤推演

下周美國議息,市場估計今次加息幅度可能達0.75至1厘;而年內餘下的議息會議,美息料會持續上升,幅度可達1厘。至年底美息可達3.7厘水平。如無意外本地最優惠利率會在年底前被推高。究竟對供樓人士有多大影響?

本季最優惠利率或將微升

現時美國聯邦基金利率為1.5至1.75厘,一般估計本月加息0.75厘至1厘,而至年底時,美息可達3.7厘水平。參考上一個加息周期,美息由1.75厘升至2厘時,香港的銀行上調最優惠利率0.125厘,之後美息再升0.25厘,香港P不變,細P與美息最小的差幅為2.875厘。本月美國議息後,美息將突破2厘,加上銀行體系結餘下跌,拆息料會被推高,市場估計本季最優惠利率將微升。


 

當然美息與港元最優惠利率的變化不是綫性關係,但大致上可以說,當兩者息差收窄至3厘左右,P便更易受美息上升帶動。假設今年年底美息升至3.7厘,細P最高可被推至6.7厘左右。以近期的新批H按鎖息約「細P-2.5厘」計,按息可升至4.2厘。

新批按息上升或令入息要求大升

以一筆貸款500萬元,還款期30年,按息H+1.3,鎖息細P-2.5厘的按揭為例,周一計息的話,每月還款18,682元;如拆息及P都被推高,細P真升至6.7厘,此筆貸款轉以鎖息供樓,按息便是4.2厘,每月供款會增至24,451元,上升31%。

由於有壓力測試的要求,用盡借貸能力的借款人在加息前取用500萬元按揭,入息要求下限是47,316元,月供佔月入39.5%。按息真的升至4.2厘而借款人入息不變,每月供款會增至51.7%;似乎仍在可負擔水平。

按息上升未必對近期通過壓測入市的買家有太大影響。但要留意,新批按息上升,會令借入同等樓債的入息要求大升。以上文提及的500萬元樓按為例,在現行按息下,通過壓測的月入需求為47,316元;當按息上升至4.2厘,月入需求會升至56,656元。加息的消息料會令準買家觀望的時間延長、加上入市要求在按息上調後更趨嚴格,下半年的樓市可能持續整固。

 原文刊於經濟日報網站2022年7月20日

2022年7月20日 星期三

解讀內地樓花斷供潮

 內地多個樓花項目的業主發出停供樓宣言,事涉10多個省、約300個屋苑,估計涉及按揭金額逾5000億元人民幣。為什麼內地的樓花盤會出事?香港出現類似問題的風險又高不高?

參考各方報道,多個項目同期爛尾/停工有幾個原因:其一是去年住房城鄉建設部對房地產開發商融資提出的「三條紅線」,即剔除預收款後的資產負債率不超過70%;淨負債率不超過100%;現金短債比不小於1。發展商如果三條紅線都觸碰到了,則不得新增有息負債;如果碰到兩條線,負債年增速不得超過5%;碰到一條線,負債年增速不得超過10%;三條線都未碰到,負債年增速不得超過15%。


 

上述措施令槓桿比率較高、依賴銀行債務融資的發展商資金斷裂;本來,在法律上內地購買樓花與香港一樣,買家借取樓花按揭,款項不是直接交予發展商,而是存放於監管戶口、要按進度發放;理論上那些在樓花階段售出大部分單位的樓盤,應該有足夠資金完成工程。但徒法不足以自行,內地不少爛尾樓苦主也在投訴,負責監管賬戶的銀行,提早向發展商撥放買家所付;當發展商資金鏈「出事」,銀行或監管機構也再無法由監管戶口調撥資金完成工程;其次是近2年各地因抗疫而斷斷續續的封城,令部分樓盤停工。

初步看,300多個樓盤的買家斷供,規模相當嚇人。但多家內地銀行都表示,這些苦主宣稱停止供款的按揭,佔所涉金額最多僅佔其按揭貸款餘額約0.1%。如果停供款的雪球不是滾得太大,對銀行體系應該不會有嚴重影響。但「爛尾樓」成為網上熱話,要假以時日才可恢復內地人民對購買樓花的信心;發展商銷售樓花、回籠資金再投資的操作難如過去順利;加上「住房不炒」的政策,預料內地樓市可能會出現較長時間的調整。

回看香港,單說字面上的法規,對樓花買賣的監管,不見得比內地優勝,例如上文提及購買樓花款項須存入保證人戶口、專門用於樓盤建築費等,其實兩地法規上的要求相當接近。但由政府、監管機構至專業人士對程序的堅持似乎已深入潛意識,香港市場罕聞樓花爛尾;這些對程序的堅持不止是官樣文章,本地樓花出現大規模爛尾的風險仍是極度偏低。

原文刊於信報網站2022年7月19日

2022年7月15日 星期五

解讀中小銀行H按調整鎖息

 

陸續有中小型銀行上調新批H按鎖息上限;究竟為什麼是中小型行先出手?對供樓人士又有何影響?對大市有何啟示作用?

先說明最新的情況:香港流行的按揭計劃是以拆息(Hibor, 簡稱H)為本的H按,今年一般新批H按的利率,大致是一個月拆息+1.3厘,如果計息日是本周一,以當天一個月拆息0.73厘計,供款利率便是2.03厘。多數銀行會為H按設定以最優惠利率(Prime Rate,簡稱P)為準的「鎖息上限」。P由各家銀行自定,現時香港有4個P,分別是5厘,5.25厘,5.375厘及5.5厘,以前兩者為主流,各家銀行會根據自己的P,為H按定下P-的鎖息上限。而在今年6月之前,不管各家銀行的P為何,大部份銀行的H按鎖息,在計算P減後,實際上都在2.5厘。例如P為5厘的銀行,鎖息為P-2.5厘;P為5.25厘的銀行,鎖息為P-2.75厘。而今次是有銀行將新批H按的鎖息,由2.5厘,推高到2.75厘至2.85厘。


 

為什麼是中小行先行?

一般來說,大行吸納存款的規模較大,資金成本較低,中小型行的資金成本較高;當拆息持續上升時,中小行所受的影響亦較大。當拆息上升至高於1.2厘,令近年新取用的H按觸及本來的鎖息上限(2.5厘)時,較依賴同業拆借的銀行,便會承受較大的壓力。個別銀行可能因預期拆息將持續上升,而作出預防式的部署。他們的選項,理論上包括調整銀行的最優惠利率,但此會影響該行所有現時以P定價的產品。而暫時不動P,先調整H按的鎖息,便是較保守穩健的部署。

原有H按客戶受原合約規定   不受影響

那麼,什麼人會受影響?暫時來說是沒有—不是幾家調整鎖息銀行的客戶自然不受影響;就算是幾家調整鎖息銀行的原有H按客戶,鎖息也是受原有合約規定,不會受新批按揭合約影響。假設是稍後由此幾家銀行取用H按的客戶,只要H按的「H+」部份未觸及鎖息,暫時仍會以較低的H+供樓,以周一的拆息+1.3厘計,按息是2.03,鎖息是2.5抑或2.75厘,供款仍是以2.03厘為準。

不過,如果本月美息上調,推高一個月港元拆息,下月鎖息機制便可能發生作用—近幾年取用H按的業主,可能會轉以鎖息供樓—屆時不同高低的鎖息,便會變得有現實意義。

由於港元與美元掛勾,港元與美元有息差,會推動套息活動,銀行體系結餘下跌,最終會推高整體港息。現時個別銀行上調鎖息上限的利率,雖然幅度有限,暫時亦未見其他銀行跟隨,但行動說明,在拆息持續上升後,個別銀行已需要調整按揭優惠,可視為銀行上調最優惠利率的預警訊號。

原文刊於經濟日報網站2022年7月20日

2022年7月13日 星期三

樓市有效需求持續增加

 在移民潮下,樓價未見明顯調整,原因之一可能是本地樓市的有效需求仍在持續增加,較有能力入市的家庭數目增長規模不但遠超於同期的私樓淨增量,而且在疫情之下,仍見持續增長。

雖然官方以「沒有查問市民離境原因」為由,表示沒有正式的移民統計。但由近年人口輕微下跌、中小學學生以至部分行業僱員流失的報告、以至機場淨離境人數,都在印證規模不少的移民潮正在發生;同時,本地樓價並未見明顯的調整,背後原因可能是中高收入家庭數量仍在持續增加。


 

當討論香港樓價時,不少人會以家庭收入中位數與指定標準的單位的樓價比較,通常得出「香港樓價難負擔」的結論。以2022年第一季統計為例,家庭月入中位數是2.83萬元,對比於3月新批按揭平均金額約507萬元計,按當時利率,就算用盡30年還款期,月供也接近17740元,月供佔月入63%,可說難以負擔。問題是,剛好處於家庭月入中位數的住戶,恐怕不是現時入市的主力。但在供應不足的情況下,要計算樓價是否難負擔,其實更應該看有效需求。

考慮近年新批按揭平均貸款額約400萬、500萬元,月入4萬元以上家庭應該才是入市主力。比較2008年金融海嘯以來的數據,由2008年至2021年底,月入4萬元以上家庭,由41.8萬戶增至約94萬戶,淨增加52.2萬戶;而同期香港的私人住宅總存量,只由2008年的約108.6萬間,增加2021年底的123.8萬間,淨增加15.2萬間。

要留意的是,去年疫情影響,但本地高中收入家庭數目仍在持續增加;仍然以月入4萬元家庭為界線,今年首季數目比去年同期增長4.4萬戶;而去年一手落成量才1.4萬戶左右(尚未扣除拆卸量),某程度上反映疫情對中高收入人士的影響較小。

而以上都是香港未完全通關、防疫措施偏緊的情況下的結果。如果防疫措施放寬,經濟向上,估計中高收入家庭數量增幅會進一步加快,樓市的有效需求仍在增加而不是減少。

雖然不是每一個新晉「中高收入家庭」都一定會買樓,但他們卻大致上是支持樓市的主要力量。十多年內,此等家庭數目大增,但淨增加的私人住宅卻有限,解釋了為何樓價易升難跌。即使本屆政府着力增加土地供應,恐怕也難在兩、三年內扭轉新增住宅追不上中高收入家庭增長的情況。

原文刊於信報網站2022年7月13日

2022年7月7日 星期四

從高收入家庭增長看剛需

 不同的統計都反映,移民潮持續,不少人亦認為移民潮下,樓價勢受壓力,但看樓價指數,表現卻極為穩定。究竟原因何在?

移民潮下樓價未有調整的原因
雖然官方沒有移民數據,但看整體人口在近1、2年輕微下跌、英國統計上學年有逾8,500個來自香港的中小學生申請入學;香港機場出入境旅客仍是錄得淨流出。加上各行反業都有報告僱員流失,坊間的感覺就是移民潮持續。


 

不過,在移民潮之下,甚至碰上按息上升,本地樓價都未見明顯調整。究竟原因何在?

一個地產業界提及的原因,是「移民不等於賣樓」;固然不少決定移居他方的港人,會一併將持有的香港物業變賣,套現所得用於在移民所需支出。但另一方面,也不見得每個移民的家庭都會把物業出售。香港的稅率較低,不排除部份家庭會保留香港物業作收租之用,甚至留下物業作為萬一移民水土不服,需要回港生活時的退路。

另一個原因,是有效需求持續上升。雖然去年香港人口下跌,由2019年底的752萬,下跌至去年底的740萬人;但另一方面,如果去看一下統計數據,會發現2022年首季,中高收入家庭的數目仍在持續增長。

中高收入家庭數目續增長
以月入4萬元以上的家庭計,2021年首季數字約92.5萬戶,在2022年,數字升至97萬戶,數字按年上升4.5萬戶。今年港府將按揭保險適用範圍放寬,收入增長的家庭如有置業需要,儲首期的時間也大幅減少,也為樓市帶來更多的支持。

要留意,中高收入家庭增加,是疫情持續、香港仍然半封關的狀況之下的結果。雖然新增長的中高收入家庭不一定會置業,但數據仍顯示較有能力負擔本地樓價的家庭持續增加,而且增幅較每年新增的私樓供應為多。如果情況持續,意味本地樓市的剛需仍然強勁。往後如果香港逐步對外、對內通關,經濟環境改善,中高收入家庭的數字進一步增加,應該會對樓價帶來更大支持。

原文刊於經濟日報網站2022年7月6日

2022年7月6日 星期三

中小型銀行上調H按鎖息的啟示

 上周一家中小型銀行上調H按的鎖息上限,雖然幅度輕微,而且該行的按揭市佔率也不高,對市場影響有限;但行動仍然是響起按息持續上升的訊號,隨着拆息反覆向上,預料最優惠利率將在下半年上升。

該家銀行之前的H按條件與主流睇齊,即H+1.3厘,鎖息為P(該行P為5.375厘)減2.875厘,即2.5厘。調整後,鎖息上限調整至P減2.65厘,即2.725厘。如果拆息持續上升,借款人轉以鎖息計算還款時,在同等借款額、同等年期下,較高的鎖息會導致每月還款微升。


 

坊間討論加息,一般集中在兩個層次:拆息(HIBOR,簡稱H)受美息帶動上升的速度,一個月拆息上升,會對H按業主帶來即時的影響。另一個討論的主題是最優惠利率(Prime Rate,簡稱P;由銀行各自制訂,目前香港有4個P,由低至高為5厘、5.25厘、5.375厘、5.5厘,以前兩者為主流),P的變動,不僅會影響數量相對較少的P按使用者,也會影響H按中,以P為準的鎖息上限。

今次有銀行上調鎖息上限(P減的幅度),影響遠不及H或P上升,因為只有該行的新批按揭客戶受影響,而且只有在H再進一步上升,觸及鎖息機制時,這些借款人才會使用較高的鎖息還款。但如果以香港整個「按息上升步驟」為視角,此行動仍有指標意義。

在拆息、鎖息上限、最優惠利率三者中,對市場變化最敏感的是拆息,美息上升、銀行體系結餘下跌都可能推動拆息上升。相對來說,最穩定的最優惠利率,過去十多年,只上升和下跌各一次,幅度為0.125厘。處於中間的鎖息上限,在拆息上升、銀行利息成本增加,但又未至於上調最優惠利率之時,便最可能率先成為銀行調整的按揭條件。

拆息在過去2個月已反覆上升,市場已在估量P何時跟上。現時個別銀行上調鎖息上限的利率,雖然幅度有限,暫時亦未見其他銀行跟隨,但行動說明,在拆息持續上升後,個別銀行已需要調整按揭優惠,可視為銀行上調最優惠利率的預警訊號。

原文刊於信報網站2022年7月5日

減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...