內地新盤不歡迎按揭客的原因

香港新盤開售，發展商安排高成數按揭幾乎已是指定動作；有趣的是，國內一手市場卻出現新盤開售，不太歡迎按揭客戶的現象。情況由側面反映，中港兩地樓市雖然都被質疑「過熱」，但面對的問題其實大有不同。

據內地傳媒報導，某位準買家有意購置新盤，在售樓處參觀時，職員一聽到準買家需要申請按揭，卻不太願意搭理。而且此類情況絕非單一個案，民間甚至對此現象編出「順口溜」：全款的往裡走，按揭的不要堵門口。形容售樓處職員對全款支付及按揭客戶的態度完全不同；個別新盤為證明買家有財力，更要求買家進入售樓處前，先放下幾十萬元訂金。

香港人可能難以了解上述現象：照說按揭與否，完全是買家的問題；對發展商來說，只要在成交日收到足額樓價即可。加上近年香港發展商為新盤買家安排高成數按揭融資已成慣例，更難以理解內地市場拒絕按揭買家的原因。

另外，也不要以為發展商可以「揀客」，買家連全額付款都願意，反映內地樓市需求強勁、發展商唔憂賣。據了解，出現上述情況原因是內地銀行對按揭甚至物業發展貸款的批核都因種種原因而收緊。發展商因此都希望資金較快回籠，而現金全額支付(加上短成交期)的資金回籠速度最快；發展商亦擔心萬一買家以按揭入市而銀行拒批、批得少時，買家會撻訂，費時失事。

整體而言，表面看來，發展商可以揀客，又不需安排融資，看來購買力強勁。但內地輿論一般認為，銀行收緊貸款，其實反映當地樓價有一定調整壓力。

兩相對照，本地發展商對於要買家全現金入市，可能是想也不敢想——只有二按沒有一按也會因市場壓力而急急補飛，遑論可以揀客、拒絕按揭客戶。但要看到的是，香港也有本身的問題。本地發展商雖然財雄勢大，大有財力為新盤買家提供融資，但全期利率始終較高，新買家在享受幾年利率優惠後，未來需面對「如何減債」的問題。即使不介意長期支付較高按息，新盤準買家要小心，避免因為付款安排免壓測的「優惠」，而借入超負荷的債務。

原文刊於經濟日報網站 2017年8月30日

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樓市辣招的「下有對策」

近幾年港府和金管局的樓市措施層出不窮，但似乎未能把樓價壓下；部分原因是「上有政策、下有對策」，現時入市，甚至是尚未入市的首置買家，在入市時都會考慮預先部署，以便未來購置第二套物業。

眾所周知，當局為遏抑投資需求，已推出多重辣招，例如已持有一個住宅物業，再購買第二套物業時，需付15%印花稅；在按揭上，如果已有其他按揭負擔，再申請按揭時，按揭成數會受限、而計算供款與入息比率及壓力測試的標準也會較為嚴格。不過，不少人會在初次置業時便先行為未來買樓投資作好部署，例如夫婦購置自置物業，也會選擇單人名義入市，令辣招效果大打折扣。

陳生和陳太均為30出頭，二人月入分別為4萬和3萬元，近日計劃於二手市場購置自置物業。二人完全了解現行的辣招，已有共識入市時由單人持有物業，以免未來購買第二個物業時，要付15%印花稅。問題是，二人計劃購買的單位作價800萬元，六成按揭貸款額是480萬元，在現行利率2.25厘，30年還款期的條件下，每月供款雖然只是18348元，但要通過壓力測試，月入卻需要44177元；換言之，不論是陳生或陳太，單人收入都不足以通過壓測，需要一方作按揭擔保。但考慮到「未來申請按揭」的需求，現時究竟應該以誰人名義入市，二人卻各有考慮。

家庭自置物業 單名業主普遍化
類似的情況十分普遍，近年不少家庭入市，為免日後再置業時要支付較高印花稅，都會選擇單名置業。二人難以決定的是，現時應該由丈夫名義購買，再由太太作擔保人；抑或反過來，由太太作業主，先生作擔保人。表面看，兩個方案的效果應該一樣：結果都是其中一人單名當業主及申請按揭，另一人作為擔保人。未來作為非業主的一方，再入市的話，便適用舊印花稅率；以再購置400萬元物業為例，印花稅便只是2.25%而非15%。

陳先生的想法是自己當業主，太太作擔保，因為他的收入較高，未來薪金增加的速度可能較太太高，未來只要自己一人可以應付，便可透過轉按移除太太作為按揭擔保人的身份，太太再入市便可用較寬鬆的標準申請按揭。

陳太的想法卻相反，二人打算生兒育女，800萬元的入市目標，尚可選擇3房戶；而自己未來可能要當全職媽媽。未來要再置業投資的話，目前倒不如用自己的名義入市，丈夫作擔保。二人現時月入7萬元，而按揭供款只是1.8萬元，倒不如用幾年時間儲蓄，未來透過部分還款減債再撇除丈夫擔保人的身份。之後丈夫以較高的月入去考慮購買物業反而有更多選擇。

坦白而言，二人的想法都有一定道理，以「方便未來再置業」的角度考慮，難以判斷哪一個策略較為高明；二人的儲蓄紀律、生育的規劃都會影響評估結果。不過，單由個案可見，「置業至富」的想法在香港根深柢固，置業人士的對應策略，亦在一定程度上抵消了辣招的效果。

原文刊於信報網站2017年8月29日

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轉按與否的利率計算

近2、3年樓價升幅強勁，而新造按揭利率下調，不少供款已過罰息期的業主都會心思思考慮轉按。但近期按揭市場的調整，雖然新造按息較2、3年前下調，卻令部分符合條件轉按的業主心大心細。

表面看，現時新批拆息按揭（H按）利率約H+1.4厘，而2年前一般新批按揭利率為H+1.7厘；新舊按揭有0.3厘息差，加上轉按可獲銀行現金回贈；轉按有錢落袋之餘，只要維持還款年期及借款金額不變，每月供款更會輕微減少，而供款中的還本比例卻會回升。如果其中條件符合（例如可通過壓力測試），似乎沒有多少理由不積極轉按。

令一眾供樓業主心大心細的，原因是鎖息（CAP RATE）。多家銀行在6、7月將新造H按的利率輕微上調，由5、6月最低的H+1.28，上調至現時H+1.4厘；同時也將H按鎖息上限輕微上升，以最優惠利率為5厘（細P）的多家銀行為例，便將鎖息位由過去的P-2.85厘，上調至P-2.75厘。

部分銀行縱鎖息上升 轉按仍較有利
對小業主而言，如成功轉按，以H計的按息的確會下調約0.3厘，但以P計鎖息位卻會由原有按揭的2.15厘，上升至2.25厘。部分業主因而擔心，萬一未來熱錢流走，拆息上升，屆時供款轉以CAP RATE計算，轉按反而可能令每月供款增加，擔心得不償失。

有以上顧慮的業主，可說充分考慮了不同計息標準之下，借款人還款可能增加的風險。不過，現時轉按，已可實際節省0.3%的利息；而未來可能發生的較壞情況是，只是潛在增加0.1%的利息支出，轉按的贏面仍然較大。更重要的是，直至目前為止，並不是全部銀行都已上調CAP RATE，現時仍有多家銀行為新造H按提供2.15厘的鎖息。

其次要考慮的是一般轉按借款額起碼有1%的現金回贈（如果借款成數低於指引，一般現金回贈比率會更高）。舉一個極簡單的例子：現行貸款$100萬，利率2.2厘，年期20年；每月供款$5,154。轉按後利率2.3厘，年期不變，供款上升至$5,202，每月多還$48；但保守計算現金回贈已達$1萬，即使再扣除計算律師費支出，仍足以抵銷多年增加的供款。只要借款人維持良好信貸紀錄，在預期入息可維持、未來再轉按的難度不會太高的情況下，即使新造H按的鎖息輕微上升，似乎仍是轉按較為有利。

原文刊於置業家居2017年8月26日

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擔保人都要揀

申請按揭時如借款人收入未能通過壓力測試，銀行一般會要求增加擔保人。但擔保人對借款人的申請除了正面作用外，有時也會有負面作用。如何選擇擔保人，其實甚有講究。

在貸款機構及按揭申請人的角度來看，最理想的擔保人是有一定收入、無其他按揭負擔、無或少其他債務。收入的影響簡單易明，加入擔保人就是為了通過供款與收入比率的要求，擔保人當然需要有穩定、可證的收入。

無按揭負擔指擔保人本身在香港沒有按揭物業或擔保其他按揭。原因是對本身沒有按揭負擔的借款人來說，有按揭負擔的擔保人會在三個層面產生負面影響：一.令按揭成數較標準下調一成；二.令按揭申請的供款與收入比率及壓力測試改以較嚴格標準進行；三.如果借款人需申請按揭保險，保費會較高。

即使按揭擔保人本身無按揭負擔，但有其他債務，一樣會影響按揭的批核；原因是計算供款與入息比率時，擔保人的債務亦會納入計算；有時區區數萬元的私人貸款，已會影響按揭批核。

舉例而言，陳先生月入3萬元，要申請350萬元的按揭，以現行利率2.25厘，還款期30年計，月入需要32,212元才可通過壓測。陳先生找來月入1萬元的妹妹作擔保人，以為已可通過壓測。但原來妹妹早前借入貸款，每月需償還5,500元，會完全抵銷加擔保的作用，一樣令申請被拒。

當然，當按揭擔保人是有義務無權利的事；現實中要找親友擔保按揭有一定困難，申請人未必有太多選擇，但至少應了解加入不同條件擔保人對按揭申請的影響。

原文刊於經濟日報網站2017年8月23日

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高位賣樓不如高位轉按

不知道你身邊有沒有一些業主朋友，眼看物業價格上升，卻認定現價不合理；有意高位出售自住物業，鎖定利潤，待樓價回落至「合理水平」再入市？以上想法其實有極高風險。與其冒險賣樓，不如考慮較低風險的方案，善用資產升值。

說賣樓是冒險，包括「看錯市」的風險：你可能也有一些朋友，早在幾年前已認定樓價過高，一早執行「高位獲利」的策略；但幾年下來，樓價卻輾轉上升，賣樓業主不單難再入市，反而因租樓支出增加令現金儲備下跌。

「賣樓套現」更有另一層風險：對不少業主來說，物業是其最主要的資產，將物業「高賣低買」的策略，其實與成副身家賭一鋪沒有大分別。估中市了，平白多了一大筆資金，估錯了，卻是身家大減。

其實要善用樓價升值的機會，尚有其他低風險策略，例如善用按揭。
近年樓價升幅強勁，加上利率偏低，供樓業主每期供款的還本比例較高；幾年下來，資產價格上升而未償還按揭金額下跌的結果，會為業主提供一定的加按套現空間。

參考差餉物業估價署樓價指數，現時樓價比2014年中上升約34%。以3年前購入一個400萬物業，當時借取七成按揭，25年還款，平均利率2厘為例。現時物業市值應在536萬元左右，而按揭本金大概尚餘253萬元，尚餘還款期22年。

物業根據現行六成按揭指引，上述物業轉按可借321萬元，扣除舊按餘額，可套現達68萬元。轉按的現金回贈足可抵消律師費等開支，而現時新造按揭利率平均為H+1.4厘，亦較3年前一般按揭利率H+1.7厘為低。

套現所得，正好視為低成本的資金，作其他投資用途。要強調的是，以上策略絕非「必贏」，而且套現的資金有一定成本；但保留自住物業，避免了孤注一擲卻看錯市的風險。

原文刊於信報網站2017年8月22日

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境外收入人士申請按揭須知

過去數年按揭指引持續收緊，無按揭負擔人士購置700萬元以下物業的標準按揭成數上限是6成，1000萬元以上物業的按揭成數上限是5成。有按揭負擔者按揭成數上限減一成，如果按揭申請人的主要收入來自香港境外，有關按揭成數會又再減一成。而在有關限制之外，境外收入人士申請按揭時，也有其他地方要留意。

申請人如以「供款與入息比率」為基礎申請按揭，本身未在香港持有或擔保物業按揭，而主要收入又來自境外。按揭成數有以下限制：

‧      如樓價為700萬元以下，按揭成數上限為5成

‧    如樓價為700萬元至1000萬，按揭成數上限為5成，貸款額不得高於400萬元；

‧    如樓價為1000萬元以上，按揭成數上限為4成。

如果有關人士主要收入來自香港境外，而且在香港已有其他按揭負擔，可獲批的按揭成數上限按以上標準各降一成；例如購買1000萬元以上物業，按揭成數便只有3成。

海外收入人士申請按揭時，所需的入息證明文件與一般本地收入人士類同，一般而言，銀行會要求申請人提供當地政府發出的稅務文件、僱主發出的糧單、任職證明、銀行戶口往來紀錄等。如果借款人任職於政府機構，又或知名的公司，入息證明較易被信納；相反，如果是在境外從事自僱業務，收入會較難核實。

值得留意，有關海外收入人士的按揭成數限制並非鐵板一塊，如果申請人與香港有緊密聯繫，例如被本地僱主派駐海外工作、或父母子女在港定居等；如獲銀行信納，申請便可不受相關限制影響。

如果申請人的主要收入來自境外，但入息證明又因種種原因不為銀行信納，原則上可考慮以「資產水平」為基礎申請按揭—銀行會視乎申請人的淨資產(資產估值扣除債務)水平，決定是否批出按揭；不過，以資產水平為基礎申請住宅按揭，按揭成數會有更大限制：如果申請人在港未持有或擔保其他按揭物業，按揭成數上限是4成；相反，如果申請人在港已持有或擔保其他按揭物業，按揭成數上限會是3成。

最後要注意的是，如果「資產」位於境外，例如是海外物業，或外地的股票、外匯，在計算資產值時，也可能會出現估值打折的問題。

原文刊於iMoney 2017年8月19日

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銀主盤與樓市

市場不時傳出銀主盤拍賣的消息，傳媒發掘之下，更發現部分銀主盤有「多按」紀錄；部分意見視銀主盤個案增加為樓市泡沫訊號，但兩者其實無必然關係。

所謂銀主盤，指的是借款人未能償債，貸款方根據貸款合約將抵押品出售抵債。銀主盤的賣家，不限於銀行，近期便有多宗財產公司拍賣的個案。有指銀行批出按揭，有較嚴格的指引，例如借款人的供款與入息需符合一定比率，現時借款人亦難以在銀行一按之外加借二按；整體而言借款人難以借入高於自己負擔能力的樓債。相對而言，財務公司審批較寬鬆，成為不少業主加按套現的選擇，但其按息偏高，借款人被樓債壓倒的風險亦較高。

理論上，最佳情況是每一個業主都不會借入超出自己負擔能力的債務，物業(尤其是唯一的自住物業)不會淪為銀主盤。在此標準下，銀主盤個案增加，自然不是好消息。不過，除非社會禁絕按揭業務，否則總有機會出現借款人無力償債，銀主賣樓抵債的個案。

不管樓市高低 都可能出現銀主盤
事實上，不管樓市高高低低，都可能出現銀主盤---經濟危機出現時，債仔收入下跌，無力供樓，銀主收樓拍賣抵債，加上「銀主盤」的標籤，成交價可能較正常放盤低，此種情況下銀主盤增加，甚至可能進一步推低樓價。

而在在經濟擴張階段，資金追逐資產，一般人收入擴張，一樣會有銀主盤：總有些業主會因種種理由將物業加按套現—向銀行借款受制於按揭指引的話，部分業主便會轉向批核寬鬆、按息較高的財務公司；當他們發現供款吃力時，如果樓價正好上升，可以加按借新債還舊債，債務便可能越滾越大—當最終無力還款時，市場便又多一個銀主盤。

既然樓價升、樓價跌都會有銀主盤，又如何可以說銀主盤增加是泡沫訊號？香港的私樓、居屋數量達160萬戶，每月雙位數的銀主盤，與其說是泡沫訊號，倒不如說是小數理財不善的個案始終難以避免。

原文刊於經濟日報網站2017年8月16日

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還款能力及還款意願

有些置業人士在入市前，喜歡把自己的收入概況、有意購買的物業叫價等資料放上討論區，詢問其他網友自己按揭獲批的機會。先不論一般網友的意見有多少參考作用，置業人士宜先了解，貸款的批核，銀行其實是在判斷申請人的還款能力及還款意願；在某程度上，判斷不是完全客觀的一回事，就算是不同的銀行職員，對同一個案，批或不批，結果都可能完全不同。

當然，按揭批核有一定的客觀標準，例如說月入2萬元的申請人，由於收入限制，沒有其他聯名借款人或擔保人的話，怎麼計算也不能以「供款與入息比率」的方法借取250萬元的按揭貸款。不過，一般會把問題放上討論區的，也不是詢問此類有標準答案的問題，反而會問林林總總的另類疑問。較常見的例如「收入不穩定」、「有收入但無報稅」、「曾經有拖欠紀錄」等。似乎問完之後，有網友說自己也是類似情況又可獲銀行批出按揭，詢問人便會增加入市信心。

上述較多人疑慮的問題，其實難有客觀答案。原因不單是每宗個案情況各有不同，更在於信貸審核難免有一定的主觀判斷，不同人不同時候的決定都可能有所不同。

站在按揭審批部門的角度，他們決定是否批出貸款申請，要處理兩大問題：其一是申請人有沒有能力償還按揭；其次是申請人有沒有意願償還按揭。壓力測試等標準看似客觀處理「有沒有能力還款」的問題，但前提是先要解決「收入證明是否可信」，但很多時此卻是沒有一致標準的。齊全的入息證明，例如有齊稅單、僱主證明文件、銀行戶口紀錄，大致上便可視為可信的入息證明。但只有部分文件證明的話，是否信納，便視乎審批部門的經驗及觀點。
在還款能力之外，涉及更多主觀判斷的是還款意願。信貸評級高、無拖欠紀錄，反映借款人過去還款意願較高。但曾經有拖欠個案，甚至是錢債訴訟，可能會反映申請人的還款意願有問題；即使申請人收入高、還款負擔低，貸款人卻仍有拖欠還款的可能。此些邊緣個案的批或不批、如何批，便不太可能有標準答案。

不過，「沒有標準答案」對按揭申請人而言，不一定是壞事。情況代表A銀行不批，B、C或D銀行仍有可能批出按揭。如果情況不是太極端，申請總有被接納的可能。

原文刊於信報網站2017年8月15日

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樓市預警訊號或失靈

報紙的地產版近日每多奇聞，例如一日之間公屋戶呎價兩創新高、又例如投資者已進化至購買一批單車車位分租。此類樓市非主流物業成交紀錄，換個角度看可說是反應樓市「鑊氣」甚盛，但在相對低成交量的今日，類似的瘋狂個案又未必足夠成為樓市預警訊號。

故老相傳，傳統上樓市升勢一般由豪宅帶動、升浪漸漸推動港島樓、九龍樓上升；到了此類領頭物業價格偏高，投資者便轉向「落後」的物業類別。而到了村屋、居屋也爆升，反映樓市已屆瘋狂階段，買家認定樓價必升，買不起豪宅也要買間村屋「保值」，但此情況也代表要入市的資金已近耗盡，升市無以為繼，升浪往往將近完結。樓市上一個高峰期是1997年，當年樓市大跌前，也曾出現偏僻村屋高價成交的情況。

回到文首提及的公屋及「單車位」成交，創新高的公屋交易，呎價雖然已高於同區私樓，但賣公屋是回歸後特區政府的新政，情況難與97年直接對比。但投資者購入單車位收租，放在1997年，卻屬於「可行但聞所未聞」的投資途徑。如果樓市升浪由「豪宅>市區大單位>新界上車盤>車位」的漸進變化反映升勢開始乏力，那麼連單車位也引來投資者青睞，表面看來，似乎是一個更大的警號。

新近非主流物業高價成交 不可用傳統觀點解釋
問題是，新近出現的非主流物業高價成交，似乎不可用傳統觀點解釋：1997年M3貨幣供應2.9萬億元，整體物業註冊20萬宗，金額8,680億元；2017年M3貨幣供應約13萬億元，上半年物業註冊不足4.8萬宗，金額3,731億元。

貨幣供應增加近3.5倍，而物業成交金額不及當年，實在難以證立資金無以為繼的觀點。
對非主流物業高價成交較合理的解釋，似乎是重重限制下，二手樓流轉量偏低，氾濫的資金欲買無從，最終連單車位也成為入市目標。某程度上，「非主流物業成交價創新高」的現象已失去對樓市的警示作用。

原文刊於經濟日報網站2017年8月9日

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按揭部分還款多面睇

阿爺教落，供樓開頭好辛苦，過得幾年如果加人工，儲落一筆錢，償還部分樓債，他日供款自然更輕鬆。上一代的供樓智慧完全正確，但時移世易，今時今日，部分還款未必是最好的理財策略。

任何時候償還部分按揭欠款，如還款期及利率不變，往後每期供款會減少，日後供款自然較為輕鬆。在按揭利率高企的時代，壓抑其他開支、儲蓄一定資金部分還款便是不少人實踐的按揭理財策略。經驗故老相傳，目前不少供樓業主儲夠一筆錢，往往也會進行部分還款。

問題是，在低息環境下，部分還款未必是理想的策略。資金的任何運用，都有其機會成本。在按息偏高之時(例如1997年10月金融風暴後，新造按息一度高逾10厘)，如果儲下的資金沒有其他特別用途，甚至較穩健、低風險投資項目的預期回報也低於按揭利率；在此種情況下，儲蓄每到一定金額即為按揭進行部分還款絕對是最佳決定。

不過，目前按息低企，先不論部分在2010年前後取用的按揭貸款，利率可能仍在1厘左右。近幾年的新取用樓按，利率一般只在2厘左右，在此種環境下，提早還款雖然一樣可以減少日後的供款支出，但其機會成本卻偏高，例如同一筆資金，購買公用股可獲的派息往往已高於按息支出。

另一方面，近月通脹率約在1.9厘，而新取用按揭利率約1.84厘，技術上是實質負利率，在此種情況下，理論上拖長還款對借款人更有利，不必急於提早還款。

當然，理論歸理論，對某些人來說，即使利率再低，提早還款可能仍會是較佳選擇：例如有錢在手便「身痕」，總按不住瘋狂消費的欲求、又或投資往績欠佳，買什麼跌什麼的話，那麼部分償還按揭欠款，仍不失為保守穩健的理財方案。

原文刊於信報網站2017年8月8日

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數萬元債務對按揭都有影響？

香港樓價高，每宗按揭貸款的平均金額亦高，6月份新批按揭平均按揭金額便高達384萬元。需要借取按揭的業主，不少在申請前都會自己計算能否通過壓力測試，不過，他們未必為意，數百萬元的按揭申請，有時會因為區區幾萬元的債務而受阻。

對於無按揭負擔人士（或僅有一個按揭物業的轉按申請人）而言，如果物業價值在1000萬元以下，可由銀行取得的按揭成數上限是6成（貸款額不可高於500萬元）。而「供款與入息比率」上限為50%，壓力測試下，假設利率上升3厘，「供款與入息上限」不可逾60%。不少按揭申請人可能會自行計算一般按揭條件下的供款，再與入息比較，如果不超出限制，便認為按揭申請必批。

一般人計算供款負擔時的一個盲點，是忽略小額債務對供款負擔的影響；按揭金額動輒數百萬元，申請人可能完全不為意區區數萬元的其他貸款可能會影響按揭申請。

銀行計算「供款與入息比率」時，「供款」指的不單單是按揭的每月還款，同時亦包括其他債務的還款。不少人自行計算時忽略計算小額債務，原因可能是按揭金額大，而其他債務金額小，直覺上認為後者無甚影響。

私人貸款、稅貸、消費貸款的還款期遠較按揭為短，總額低的未償還貸款，每月還款金額數千元，其實已可大幅削減按揭可批核金額。

例如一位無按揭負擔申請人，月入4萬元，如本身無任何其他債務，在利率2.25厘，還款期30年的情況下，可通過壓力測試借入的按揭金額上限約為434.6萬元。
同一條件的申請人，如有一筆數萬元的稅貸，尚餘還款期數只有半年，每月還款6000元，可通過壓力測試，借入的按揭金額上限會大幅下跌至約325.9萬元。

要精確計算其他債務負擔對按揭申請的影響，置業人士可咨詢業內人士，避免小額貸款阻滯按揭申請。

 原文刊於經濟日報網站2017年8月2日

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財務公司按揭比重評估

討論樓市是否有泡沫時，認為沒有泡沫一方的一個主要論點，是銀行新批按揭有嚴格監管，金管局統計新批按揭平均按揭成數只有五成，供款負擔只有34%。但有反方意見認為，上述統計只包括銀行數據，未能反映財務公司按揭對市場的潛在影響。究竟財務公司提供的按揭，比重有多大？

客觀而言，對於財務公司按揭的規模，難有準確的數字──此等公司不受金管局監管，除非是上市公司，否則亦毋須公開財政報告；結果對於整體財務公司的按揭規模，只能人言人殊，一些人認為銀行按揭成數受限，審批嚴格，一定會促使借款人轉向財務機構；相反意見認為在重重稅務限制下，根本不會有很多投資者借高息按揭入市。

坊間有分析指出，2009年以來，金管局統計的銀行按揭取用金額一直穩定，幾無增長，與期內樓價上升一倍的情況並不配合；估計是財務公司借貸填補了銀行按揭「本來應有」的增長。有關分析認為情況嚴重──財務公司提供的按揭不止是規模大，而且利率高、又欠缺壓力測試之類的風險管理，一旦外圍因素轉差，借款人承受不了高息還款，可能引發大量斷供、銀主盤湧現，最終加大樓價跌幅。

近10年升市 只由較少資金推動
有關分析似乎言之成理，但有一個嚴重的盲點：2009年以來，樓價雖然有累積一倍的升幅，但每年樓市的成交金額，其實十分穩定。我們先看一下上一個成交期樓市瀕臨瘋狂的盛況。1996年，全年物業交易註冊金額為4746億元，1997年是8680億元，升幅83%，反映大量資金進入樓市。1996年銀行住宅按揭取用金額為1630億元，1997年為2563億元，升幅為57%。

要留意1996和1997年有大量確認人交易，一個住宅可以在正式成交前轉讓多次，但只有最終買家有可能申請並取用按揭，故按揭取用金額升幅不及同期成交金額升幅。

而2009年至2016年，物業交易註冊金額最高的是2010年的6900億元、2012年的6500億元。而近2014至2016年，總成交金額都在5300億至5500億元水平，數字只較2009年約5200億元略高。簡單來說，上一個高峰期，我們的確看到資金大舉流入樓市，推高樓價。但2008年金融海嘯後的年份，資金其實被限制進入樓市，整體成交金額未有明顯上升──自然地，近年的按揭取用金額亦較為穩定。那麼樓價上升是什麼一回事？

其實，只要細看成交宗數，2009年物業成交13.4萬宗，2014年物業成交8.1萬宗，2015年是7.6萬宗，2016年是7.3萬宗。接近的成交金額，但成交宗數卻愈來愈少，每宗成交價自然較高。此解釋了為何銀行按揭取用金額未見大升，但樓價卻上升一倍的現象。

簡單而言，在「正常情況」下，熾熱的樓市應該出現成交價和成交量齊升的現象。但近年辣招眾多，成交量被壓低，流入樓市的資金未見大幅上升，卻足以推高樓價。而樓市成交額及銀行按揭取用金額的比例，近年亦大致維持，認為財務公司按揭大幅取代銀行按揭的觀點，仍欠實質數據支持。

原文刊於信報網站2017年8月1日

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