2018年10月31日 星期三

轉按非易事 發展商按揭風險你要知

過去幾年,我們不時提及,如果新盤買家選用發展商安排的按揭入市,要留意在優惠期完成時,一旦遇上市場按息上升,每月還款急增,出現供款震盪的影響。不少業主可能期望樓價上升,他們可以轉按至銀行慳息,但實際個案顯示,即使是樓價有一定升幅,小業主仍難以轉按;以每年數千宗的發展商一、二按計,系統風險更是不容忽視。

陳小姐在2016年初購入九龍區一個新盤單位,折實價930萬元,選用發展商提供的二按,二按成數3成,首2年的利率為最優惠利率(P,購入時為5厘,現時為5.125厘)減2厘,其後為P。今年初,二按優惠期完結,陳小姐才發現,根本難將按揭組合轉至銀行,未來幾年可能要維持以較高按息供樓。

  陳小姐購入一手單位按揭情況

貸款額 利率、年期 初期每月供款 近期每月供款
一按 500萬元 全期P-2.75%,30年 約19,800元 約19,200元
二按 279萬元 首2年P-2%,
其後P#,25年
約13,000元 約16,000元
(P,最優惠利率,現為5.125厘)

升勢不及預期 轉按要抬錢逾2百萬

供樓2年多後,上述物業一按尚欠470萬,二按尚欠260萬元。物業較購入時估值上升,銀行估價約1,000萬元,但銀行按揭上限只有500萬元,而一、二按未償還金額達730萬元,除非另行籌措230萬元現金,否則根本不可轉按至銀行。


由於陳小姐選用的是一按+二按的組合,當年已經要通過壓力測試;即使是二按優惠期完結,按揭總供款大概只佔現時月入的4成,財務壓力不大。問題是未能轉按至銀行,而二按現時每月1.6萬元的還款中,有1萬元為還息,令整體利息支出持續偏高。

過去幾年,每年約有1,900至2,800宗新批銀行一按涉及二按,絕大部分為新盤買賣。以2017年為例,一手住宅按揭有16,256宗;同年有2,764宗二按,即大約17%的一手一按涉及二按。單純由發展商提供的一按,並無正式統計,假設發展商一按使用量為二按一半,去年以發展商按揭入市的買家,便有約4,000宗。

發展商按揭的相關風險
不少以發展商按揭入市的買家,即使明白優惠期完結後,利息會大幅上升,其實仍是低估此類產品的相關風險:
1.樓價下跌。在上述個案中,單位新近估值是較購入時上升的。近期市場氣氛轉淡,樓價有下調跡象。如果樓價轉勢下調,即使幅度溫和,也會進一步增加借用發展商按揭業主的轉按難度。
2.利率回升。近日最優惠利率回升,也會進一步增加此類業主的利息支出。選用一+二按組合的業主,由於整體貸款中,較大部分為低息的銀行一按,利息支出增幅相對溫和。如果借用的是整筆發展商一按,優惠期後利率一般會上調至P至P+1厘,業主所受的影響會更大。
3.經濟下行。近日中美貿易戰影響下,市場已憂慮來年失業率可能回升、市民收入下跌。形勢發展亦會進一步增加轉按至銀行的難度,甚至是業主不欲持續以高息供樓,打算賣樓時,亦會因經濟轉差而難以理想價錢成交。
新盤買家可能會寄望於樓價持續上升,令他們可以在數年後轉按至銀行。但上述例子說明,他們可能對樓價升幅過於樂觀,低估了轉按的難度。在市場欠缺按揭產品可以協助他們轉按的情況下,曾經借入發展商按揭,優惠又陸續完結的業主,暫時只好調整一下財務安排,力求加快償還二按,一來降低利息支出,二來增加未來轉按的機會。

原文刊於經濟日報網站2018年10月31日

2018年10月30日 星期二

P按會戰勝歸來?

經過8月份銀行上調新造按揭利率、9月上調最優惠利率後,按市出現新形勢,傳統上主導市場的最優惠利率按揭(P按),或有機會挑戰拆息按揭(H按),重新成為按市主流產品。

過去幾年,H按在多數時間主導市場,新批按揭中,往往逾9成採用H按。原因在於,H按提供以最優惠利率為準的鎖息機制,而鎖息過去一般等同P按的最佳利率,而每月供款,更是以H+及P-兩個計算方法中的低者為準。在此情況下,自然是多數用家選用H按。

而在8月調整按息後,多家銀行將P按及H按的按息重新定位,H按仍有以P為準的鎖息,但鎖息一般比起P按利率卻會略高。例如H按開出H+1.3厘的條件,而鎖息為P-2.9厘;而同一銀行的P按,利率為P-3厘。由於近日一個月拆息大致在1.6厘左右,借款人選用H按,實際上會以鎖息供樓,而按息會比P按高0.1厘。

H按鎖息上調 利率略遜P按
正是多家銀行都有類似的安排,近日新申請按揭個案中,選用P按的比例似見回升。如果主要銀行都維持上述P按及H按的利率設計,估計P按有機會逐步擠走H按的市佔率,重新成為主流按市產品。當然,過程充滿變數,如果成行為吸引客戶,又再增加H按的優惠,結局便將完全改變。

作為用家,未必會關心新取用按揭中的H按及P按比例;最大的關心,應該是「現時申請,究竟H按較抵抑或P按較抵」。其中一個考慮是,現時H按的利率雖然略高於P按,但長遠而言,會不會出現拆息大幅回落,令H按按息反而較低的情況?

現時一般新造H按利率約為H+1.3厘,10月16日一個月拆息約為1.57厘,即供款利率為2.87厘,而多家P為5.375厘的銀行,為H按開出的鎖息上限為P-2.9厘,即2.475厘,實際以供款以2.475厘計算;而P按條件為P-3厘,即2.375厘。要H按的利率低於P按,一個月拆息要回落約0.5厘,至1厘水平,而最優惠利率不變,屆時才會出現H按利率較P按低的情況。

按揭申請人在P按及H按之間考慮時,不妨問自己:拆息是否有大幅回落的空間?

原文刊於經濟日報網站2018年10月17日

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夫婦置業 單名入市有原因

傳統上,直系親屬如夫婦買樓,多數會以聯名的方式持有物業;但近年出於稅務及按揭原因,愈來愈多家庭在置業時選擇以單人持有物業。不過,具體至由家庭中哪一位上會,也涉及眾多考慮。

近年當局多次出招後,夫婦二人置業,如以傳統方式聯名持有單位,往後他們如另行購買單位收租,第二個單位便需支付樓價15%印花稅;如果他們的自住單位按揭未供滿,第二個按揭住宅的貸款成數亦會被調低一成、供款與入息比率及壓力測試的要求亦會更嚴格。


因此,近年新入市的家庭,多會選擇由一人單名持有物業、單一業主申請按揭。問題是,如果一早立志未來可能買第二個物業收租,目前入市時,又應該以哪一位家人名義自行上會?
假設夫婦二人現時購置自住單位,當中有一位的個人收入足以通過壓力測試、另一位則不足。在此情況下選擇較簡單,以收入「夠計」的一位作為業主、並申請按揭即可。未來二人可視情況,再由收入較低的一位購置第二個物業。

假設夫婦二人的收入,都不足以通過壓測;仍然可以由其中一人單名作業主,並由另一人作為按揭擔保人。作為擔保人的一方,未來置業時,雖然按揭成數、壓力測試等會受限,但起碼印花稅支出可以用舊稅率(最高為樓價4.25%)計算,而毋須以新稅率(15%)支付印花稅。

此外,假如作為業主的一方,日後收入上升、按揭餘額又隨持續供款而下跌。未來有機會以轉按撇除配偶的按揭擔保人身份,屆時購置第二個單位,不單印花稅支出較低,而且按揭上所受限制也可減少。

原文刊於信報網站2018年10月30日


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2018年10月29日 星期一

消失的10萬宗成交

近幾年樓價屢創新高,但比起上一個高峰期,二手住宅成交量大概少了10萬宗。為何旺價與旺市的程度完全不同,對後市又有何啟示?

住宅市場由一、二手市場組成。一手住宅成交量,主要由當年發展商的供應量左右,過去20年,大致上維持在萬多至2萬宗水平。反而二手成交量的上落,更有助於檢視市場的變化。在香港上一個樓市高峰期的1997年,全年約有13.4萬宗二手住宅成交;2015年之後,每年二手成交量均不足4萬宗,較上一高峰期幾乎少了10萬宗成交。在樓價屢創新高的情況下,為何成交量大不如前?

原因之一自然是政府陸續加徵印花稅,本來香港的物業買賣印花稅,稅率是成交價的0.75%至4.25%。在2012年港府開徵額外印花稅之後,2013年又加收買家印花稅、其後又上調從價印花稅率。以一名非本地永久居民現時入市購買住宅為例,整體印花稅支出為樓價30%;3年內轉讓,最少再支付賣價10%稅費。稅率大幅上調,令持有多個物業的投資者稅務成本急增。


用家主導 外圍惡化樓價亦難大跌
由2009年起,香港金管局陸續收緊按揭指引,包括限制按揭成數、按揭申請人需通過壓力測試等等。在1997年,一名投資者可以用一份收入,分別向多家銀行就多個物業申請按揭,而在2011年後,此漏洞被完全堵住。

現時一名有一個未完成供款按揭自住物業人士,如計劃購買第二個物業投資,第二個物業的按揭成數只有40至50%;而且他兩筆按揭貸款的每月還款,不可多於月入40%,假設利率上升3厘,其總供款不可高於月入50%。措施令投資者的槓桿嚴重受限。反過來說,近9年借入按揭的客戶,絕大多數都是用家,而且有較高的償付能力。

綜合印花稅及按揭收緊的影響,令市場成交大幅放緩。一年的一、二手成交,大致在5.5萬宗水平。如果說市場內投資者絕迹,可能有所誇大,但近年樓市由用家主導,大概是客觀描述。

一個用家主導,而且借用按揭入市者都有一定償付能力的市場;與過去投資者主導、按揭監管寬鬆的市場,在樓市調整時,表現將會有完全不一樣。即使外圍因素惡化,類似上一個高峰期市場出現大量割價成交的情況,也應該不會出現。

原文刊於置業家居2018年10月27日


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2018年10月28日 星期日

P按王者歸來?

過去幾年,H按與P按的使用比例非常懸殊,9成新批按揭都是H按。但近日情況出現變化,選用P按的借款人有增加跡象。為何如此?去片睇睇!


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2018年10月24日 星期三

調整市下 估價更為重要

近期樓價波動,市場上放盤的業主願意接受的議價幅度亦較過去旺市時高。對於有置業需要的人,可能是合適的入市時機,然而置業涉及程序繁多,需要及早準備。

樓市波動,對買家來說,其中一個風險是簽署買賣合約後,才發現物業估價不足,未獲銀行批出足額按揭。如果物業估價較購入價低,或其他原因未獲批足額按揭,而買家手頭資金又不足以彌補差價,便可能被迫撻訂離場,白白損失訂金及佣金。

以一個成交價800萬元的單位為例,如果估足價,在現行按揭指引下,按揭成數上限為6成,貸款額可達480萬元,買家首期支出為320萬元。如果估價不足,例如估值只有700萬元,按揭成數同樣是6成,貸款額上限便會下跌至420萬元,意味買家要準備380萬元首期以完成交易,較估足價的情況增加60萬元。如果買家無法籌措足夠資金完,便可能需要取消交易,撻訂離場,損失訂金及雙邊代理佣金。


留意估價時效
要避免出現估價不足,影響財務預算的情況,準買家可以考慮在簽署買賣合約前,透過銀行或按揭代理先行為心儀物業估價。不過,進行估價後再交易,亦不意味正式申請按揭時,估價一定無問題。原因之一,估價有一定時效,如果買家購買的物業涉及較長成交期,例如3個月以上,仍然可能會出現成交時估價不足的情況。選用長成交期的買家,為減少撻訂風險,宜預留更多的備用資金,以便一旦出現估價不足時,仍可完成交易。

值得留意的是,上述估價多數為銀行單純參考市價作出,只有參考作用。申請按揭時,需要正式的估價。有些時候,銀行會因為物業本身的情況而拒批按揭,準買家亦宜了解物業本身是否涉及其他問題。例如有關單位欠交管理費、有僭建物、現有業主涉及債務訴訟等,單位都可能被釘契。較嚴重的釘契情況,銀行都不會為有關物業提供按揭。準買家在簽署買賣合約前,宜先為物業進行查冊,可以提早發現相關問題,避免簽署買賣合約後,才發現難獲銀行提供按揭的情況出現。

原文刊於經濟日報網站2018年10月24日

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由26萬宗居屋申請說起

新居屋上星期截止申請,房屋署統計接獲26.5萬份申請,超額58.8倍。數字其實可作多方面解讀。

為何反應熱烈?
今期居屋反應熱烈的主要原因是,政府改變了新居屋的定價標準。同一批居屋本來在年初接受申請,當時的申請數字是15.2萬宗;後來政府決定改變居屋定價標準,由過去與私樓樓價掛鈎再打折;改為考慮買家負擔能力。直接的效果是原本平均為市價七折的售價,下調至市價五二折,價格大減。

政策更改後,今年居屋的銷售程序壓後,年初已入紙的申請仍然有效,而且接受新申請,結果便是出現逾26萬宗申請,大概59人爭一個單位的現象。要留意的是,與一手私樓一個家庭可用不同組合入票不同,居屋申請基本上沒有水份,一定程度上,可視此批申請者為有實際置業需要人士。


「中籤率」低的影響
今年新居屋只有4400多伙,如果日後政府落實公私營房屋比例調整至7:3。每年4.8萬個建屋目標中,大概有要3.3萬個公屋,假設三分一撥為各類出售物業(居屋、首置上車或綠置居等),而每年申請數量維持26萬份左右,運氣平平的話,申請人需要等待十多年,才可透過資助房屋計劃,達成置業目標。

當然,申請居屋平均要等多久涉及眾多因素,運氣只是其一;每年居屋供應多少,又是另一個關鍵。房委會的數字顯示,未來5個財年中,有4個的公營房屋落成量嚴重滯後於目標(2.8萬伙),有3年短缺約1萬伙,而2022/23年短缺約1.4萬伙。未來幾年就算把部分私樓地皮改劃興建公營房屋,供應仍然不足。上述的平均等候中籤時間,可能會變得更長。如果部分申請人真有置業需要,而抽籤多年仍然落空,估計部分買家會回流至舊居屋的第二市場,甚至再考慮私樓。

事實上,以今年居屋白表申請資格,二人家庭月入上限6萬元,資產限制196萬元計。申請者當中月入較高的家庭,其實也有能力負擔私樓。至於在今期居屋完成揀樓後,會否真的出現購買力回流至私人市場的現象,便要留待時間證明了。

原文刊於信報網站2018年10月22日

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2018年10月21日 星期日

調整公私營房屋比例的影響

施政報告建議將未來公私營房屋比例,由現時的6:4,變成7:3。如果建議落實,對未來私樓樓價會有何影響?


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2018年10月16日 星期二

轉按旺場的啟示

據金管局統計,8月新批轉按宗數達4788宗,按月上升41%,創近8年新高;轉按更佔所有新批按揭逾四成。如無意外,轉按活躍的情況在可見將來仍會持續。

上一次轉按如此活躍,要數2010年,當時單月新批轉按數字曾逾5000宗。2010年轉按活躍的理由,主要是部分銀行當年推出低至H+0.7厘的按揭優惠,當時實際按息不足1厘,而之前主流的P按,實際按息約2.15厘。在轉按可節省逾1厘按息的情況下,自然刺激大量轉按活動。


今年8月的轉按活動,卻不可以用「慳息」解釋,2、3年前批出,已過罰息期的按揭,當時按息大約是2.15厘水平。8月多家銀行上調新批按揭利率0.1厘,令新批按揭利率上升至約2.25厘水平;但部分銀行可接受當月入紙的申請,以舊有條件批出,此批業主成功轉按,利率其實沒有改變。不過,不少已過罰息期,對轉按處於「可轉可不轉」的業主,可能會為了賺取現金回贈,在轉按後利率持平的情況下,加快決定,結果令單月新批數字大幅上升。

如無意外,部分銀行未及在8月處理的申請可能會反映在9月數據中,估計9月轉按數字仍然可觀。而10月之後,對近2、3年取用按揭的業主來說,由於新批按揭利率一般比原有按揭利率高0.1厘,業主考慮的因素增多,數字可能回落。

二手成交縮 轉按業務更見重要
近年二手成交量受制於官方辣招而大幅縮減,以上次轉按高峰期的2010年為例,當年二手私樓成交登記逾11萬宗,2017年只有4萬宗,今年首9個月約3.3萬宗。銀行按揭業務源於一、二手新買賣及轉按。一手買賣受限於供應,一年大概萬多宗,二手成交量萎縮,銀行要爭取按揭業績,惟有向轉按市場打主意。

近日樓市調整,二手成交量又創新低,二手新買賣按揭難以拓展。在競爭之下,銀行難免要維持轉按對業主的吸引力,轉按的各種優惠,包括按息及回贈只好維持。大局如此,未來轉按比重自然難以下跌。

原文刊於信報網站2018年10月16日

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2018年10月15日 星期一

以退為進的按揭策略


9月底多家銀行上調最優惠利率,香港正式告別極度低息年代。在利率向上的周期,傳統智慧是減債應對。但在現時流行的按揭產品影響下,適度加債可能是更佳的策略。

假設按息為2厘,貸款額100萬,一年的利息支出大約是2萬元(因為每月供款,息隨本減,實際利息支出會略低)。同樣條件下,如果按息升至3厘,一年利息支出便升至約3萬元。在息口上升時要減少利息支出,過去惟有減債,例如進行部份還款,將未償還按揭金額減少,利息支出便可相應回落。

不過,近年按揭市場競爭激烈,按揭存款掛勾戶口幾乎成為了市場標準安排,在此機制下,透過轉按取得更多銀行回贈,以進為退,反而成為慳息的有效手法。

同樣以貸款額100萬元為例,貸款利率由2厘升至3厘。如果業主轉按時,其他條件(包括物業估價、申請人收入)附合要求,同時將借款額加大至200萬元,表面看,一年利息支出會升至6萬元。不過,如果按揭計劃有掛勾的存款戶口,借款人借入200萬元後,100萬用以償還舊按,100萬存入戶口,便可取得等同借款利率的存款利率,一年利息收入約為3萬元(實際數字會略低,因為此類產品一般會限制可取得較高存息的上限為未償還按揭本金的一半,隨每月還款,欠款下跌,可取得的存款利息亦會略為減少)

一來一回,借款多了,利息淨支出反而與借款較少時的情況一樣,不足3萬元。而轉按可獲現金回贈,以一般回贈為貸款額1.7%計,借200萬元的回贈為3.4萬元,相當於逾一年的利息支出。達成了「借得多慳得多」的目標。

必須強調,此一操作有一定限制,例如物業估值300萬元,標準按揭貸款上限便只有180萬元。而要提高借款額,個人收入也要附合要求。此外,大部分銀行有提供按揭存款掛勾戶口,但個別銀行的計劃下,存款利息不會派予存戶,而是用作扣減貸款本金,此種情況下,慳息效果會較不明顯。部署轉按時,便要細心比較了。

原文刊於iMoney 2018年10月13日


減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...