2022年12月28日 星期三

2022按揭市場回顧

 年近歲晚,又到了回顧與前瞻的時間。今年因美國進入加息周期,速度與幅度為近幾十年罕見,連帶香港的按揭市場都出現多個重大變化。

(1)實際按息上升

今年美國聯邦基金利率上升4.25厘,香港的利率亦受帶動,其中一個月港元拆息升幅甚於美息,由年初的0.15厘,升至近日一度高於5厘。而最優惠利率(P)亦受帶動,但升幅遠低於拆息;多家銀行的P在年內上升0.625厘。

由於H按都設有封頂利率,如果借款人在去年取用H按,平均還款利率會由年初的不足1.5厘,升至近日的3.125厘。

 


另一方面,多家銀行亦調整新造按揭的利率,例如今年初,P為「大P(年初為5.25厘,現為5.875厘)」的銀行,H按封頂利率一般為P-2.5厘;現時有部分銀行已調整至P-2.25厘,進一步推高新造按揭的利率,12月加息後,不同銀行新造H按利率現時介乎3.125厘至3.625厘不等。

(2)壓力測試要求放寬

金管局在2010年引入按揭壓力測試要求,樓按申請人除了要符合供款不逾月入一半的基本要求外,在計算按息上升2厘時,還款不可高於月入六成。其後在2013年,要求收緊至按息上升3厘時,還款不可高於月入六成。壓測背後的理據,是低息期可能刺激貸款需求,一旦利率「正常化」,會令借款人的還款壓力大增。壓測可以在一定程度上保證,借款人不會過度借貸。

因應今年利率回升,金管局亦調整壓測要求,恢復至「按息上升2厘時,還款不可高於月入六成」。此舉在一定程度上抵銷了加息持續推高申請人入息要求的影響。

(3)新造按息差異化

過去銀行為一、二手物業提供按揭,貸款條件基本上沒有差異。但今年起,部分銀行為一、二手物業提供的按揭條件出現變化:一手樓的按揭條件較二手樓有較高優惠,利率略低。此外,多家銀行提供「綠色按揭」,為合資格環保住宅(多數是新樓或新入伙樓宇)提供較多的優惠(多數為較高的回贈)。

此外,過去多家銀行為H按提供的「封頂利率」,一般等同於同一銀行的P按利率。令H按用家「有贏無輸」。但近日部分銀行H按的封頂利率會較P按利率為高,令新造H按的利率略高於同一銀行的P按利率,影響所及,新批按揭申請中,P按比例由9月份的1.3%上升至10月份的9.1%。

展望明年,預期港息在上半年會跟隨美息,有輕微上升空間。而不同銀行的按揭產品差距擴大,按揭申請人在選擇樓按產品前,「貨比三家」將是最基本的策略。

原文刊於置業家居2022年12月24日

2022年12月15日 星期四

還款上升但借款能力不變的按揭場景

本周美國議息,主流意見估計美息上調半厘,港元最優惠利率可能跟加0.25厘。再看遠一點,明年首季美國可能再加息一次,然後加息期可望告終,香港的按息可能在3.5厘見頂。以「借款能力」計,可說香港人的按揭借款能力沒有減少,但借款人的還款壓力卻已上升。

於11月初,筆者曾在本欄估計,本地按息可能在明年初升至3.5厘,而美國通脹有降溫跡象;明年美息上升周期可望告終。現時看來,本地按息甚有機會在3.5厘左右見頂。


 

按息3.5厘是個有趣的數字,正面地看,2022年初,美國加息周期尚未展開前,一個月港元拆息低見0.2厘,以近2年一般H按條件,按息為H加1.3厘,封頂位為P減2.5厘(P為細P,上半年為5厘)。以未放寬壓測前的標準計,會要求按揭申請人每月還款在「封頂位加3厘」,即按息在5.5厘的情況下,每月還款不逾月入六成。

近期拆息上升,H按都改以封頂位計息,現時市場估計,本月及明年1、2月美國議息後,H按的封頂位會升至3.5厘左右。由於今年金管局放寬了壓測的計算標準。在現時要求下,如H按封頂位升至3.5厘,壓測會假設按息加2厘時,每月還款不逾月入之成。H按3.5厘的利率加2厘,正好是5.5厘。由此角度看,可以說在月入不變的前提下,一般香港樓按申請人的按揭借款能力完全沒有改變。2022年初月入1萬元,可借樓按上限約105.6萬元;加息(以及放寬壓測標準)後,數字完全沒有變化。

不過,申請按揭的借款能力不變,不代表按揭還款的壓力不變。2022年初,壓測的計算標準是按息5.5厘時,月供不逾月入六成;但當時的實際按息是1.5厘左右,比起現時預期明年初按息升至3.5厘,按息實際上在一年內上升2厘左右。

雖然說比起上世紀八、九十年代按息高逾10厘的情況,按息3.5厘難言「高息」;但按息由維持10年的極低水平回升,市場需要一個適應的過程。近月一、二手成交淡靜,除了疫情的影響,無疑亦與按息持續上升有關。以每100萬元樓按,還款期30年計,按息在1.5厘時,月供3451元;如按息升至3.5厘,每月還款會升至4490元,升幅達三成,預料會令不少準買家轉為觀望。

要留意的是,暫時看來,如果按息一如預期在明年初見頂,樓市有可能在明年初轉向;中國防疫措施放寬、香港與內地可望在明年初恢復正常通關、持續3年的新冠疫情對經濟的影響減退,如有較強的訊號令市場預期美息見頂,樓市的氣氛可望逐步改善。

原文刊於信報網站2022年12月6日

2022年12月8日 星期四

稅貸影響樓按 準買家借貸前有咩要注意?

 又到了銀行推廣稅貸的季節,雖然今年市場利率上升,按揭利率也水漲船高,但多家銀行仍推出實際年利率低於2厘的稅貸,利率較按息更低。對利率敏感的借款人,可能已在籌劃如何善用稅貸。但部署借取稅貸時,也有不少地方要留意。

準買家 — 不可以稅貸作首期

部份有意入市的準買家,可能會考慮借取低息稅貸作首期。但要留意,借取銀行按揭時,銀行會查問樓按申請人的首期來源,如果申請人在按揭前有取用稅貸,紀錄在信貸資料庫內一覽無遺。此借款紀錄,會在兩方面影響樓按申請:首先,申請人要證明首期並非來自借款,銀行戶口存款在扣除稅貸借款後,餘額要高於新購物業首期,才有機會獲批按揭。
其次,稅貸一如其他債務,還款會影響供款與入息比率的計算,在現行按息下,所有債務還款不可高於月入5成;按息上調2厘的情況下,所有債務還款不可高於月入6成。稅貸的利率低、年期短,每月還款佔月入比重較高,可能嚴重擠壓可借取的樓按額度。


 

不過,如果是取用樓按後申請稅貸,便不會影響按揭申請。

樓按業主 — 可考慮利用稅貸賺息差

現時市場上的一個怪現象---不少銀行提供的稅貸利率,較同一銀行提供的定期存款利率為低;例如多家銀行的稅貸「最佳」利率實際年利率低於2厘,而現時普遍的一年定期存款利率已在4厘以上,個別銀行達5厘。理論上,除非銀行倒閉,借稅貸存定期,可說是必賺的操作。但要留意,定期存款在到期前不可取用,而稅貸要按月償還本息,對於手頭資金較緊張的人士來說,借稅貸存定期可能會有一定操作困難。

不過,對於按揭有存款掛勾戶口(通稱Mortgage Link)的人士來說,如果有關戶額度未滿,大可考慮借稅貸,資金存入戶口,賺取等同樓按利率的利息,現時約在3厘水平,每月稅貸還款便由戶口扣數,也可穩定賺取息差,也不影響日常的資金安排。

當然,以上操作是否有利可圖,要看借款人實際取得的稅貸利率而定。銀行宣傳中提及的都是特選客戶可獲的利率,如果借款人實際上取得的利率較高,借稅貸存銀行可賺的息差便會大打折扣。

原文刊於經濟日報網站2022年12月7日

減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...