樓花按揭不可轉按的附加風險

 香港的樓花買賣制度完善，每年一手市場中約九成單位推出時尚未落成。在按揭方面，配合樓花買賣的是衡平法按揭(Equitable Mortgage，行內簡稱EM)，同樣行之有效。但有一些時候，順利取得EM，也會有意想不到的問題出現。

按揭是以物業業權作抵押的貸款。有趣的是尚未落成的物業(即樓花)也可作抵押，在此種情況下，貸款機構取得的是衡平法下的權益，待物業落成，借貸雙方會另行以法定押記(Legal Charge)取代衡平法按揭。不論樓花的落成時間提早或延誤，一般也不會有大問題。但最近卻有個案顯示，樓花延遲落成，可能會令部分業主大失預算。

 

某新盤在2年前開售，樓花期2年，當時發展商有向買家提供首2年利率較低(P-)、優惠期後利率增至P+的即供一按。當時多位業主選用此安排入市，並順利借取一按，並在樓花期內持續供樓。此批小業主的如意算盤，是在樓花期內以接近銀行P按利率的EM一按供樓，待優惠期完結，便順便轉按至銀行，避免支付優惠期後相對較高的一按利息。

如果一切順利，以上計劃在執行上本來沒有大問題。但最終物業延遲落成，未能準時交樓。由於未取得滿意紙，物業仍是樓花。對一按借款人來說，最大的問題是樓花期內，買家所有的也是衡平法下的權益，尚未正式取得物業業權。直接的結果就是選用有關一按的業主，不能在物業落成前轉按，而原有一按的優惠期已過，自然便要捱貴息。個別例子，借取480萬元的一按，在首2年優惠期月供約2.2萬元，優惠期後，月供會升至3.6萬元。

物業延遲落成並非小業主的問題，但他們卻要承擔後果。在按揭上，即使因項目延遲落成，令借款人未能按原有構想轉按，小業主也無從向發展商或指定財務公司要求賠償。

在上述例子中，由於物業工程延遲的情況並不嚴重，估計借入發展商一按的小業主，多捱一、兩個月貴息已可順利收樓、再部署轉按至銀行。但要留意的是，樓花延遲交樓並不罕見，個別情況可延遲多個月，如果發展商有合理理由(最常見為惡劣天氣)、獲認可人士同意，是可以延遲交樓而毋須向買家作出補償。對於選購樓花，並考慮先用發展商即供一按，日後再部署轉按的準買家來說，宜考慮相關風險再作出按揭選擇。

 

原文刊於信報網站2022年4月26日

香港人樓按負擔有無惡化？

提起香港樓市，有沒有泡沫是一個永恒論題。主張沒有泡沫的，認為每宗樓按貸款規模受限、市場上大量已完成供款的業主，即使利率上升也沒有大影響。相反，支持泡沫論的會主張，未償還樓按規模增長過快，一旦加息，資金可能很快由樓市流走，樓市失去重大支持。究竟那一方面的論據較為合理？

早前統計處公報2021年人口普查數據，其中居於自置物業而尚有按揭負擔的比例較2016年的統計微跌。數字反映在量寬措施、低利率環境持續的情況下，未見更多香港家庭的樓債有所增加。

 

2016年中期人口普查中期統計，全港家庭數目250.9萬戶，約121.7萬個家庭擁有自置居所物業，當中約65.7%，即79.9萬沒有按揭負擔。自置而仍有按揭負擔的為41.8萬戶，比率為34.3%。

到了2021年，全港家庭數目增至267.4萬戶，約129.8萬個家庭擁有自置居所物業，當中約66.1%，即85.8萬沒有按揭負擔。自置而仍有按揭負擔的為44萬戶，比率為33.9%。整體「有樓而無樓債」的家庭比例微升，反映整體上大部分業主仍是無債一身輕，此可視為樓市一個穩定因素。

但另一方面，參考金管局統計的未償還樓按餘額，2021年底數字為17,364億元；數字較2016年底的11,186億元上升55%。增幅不但遠高於同期經濟增長（4.4%），也高於同期的所有貨幣的存款增長（約29%）。數據的確也易引起樓債增長過快的疑慮。尤其加息同期開始，令人憂慮一旦加息，樓按成本上升，流入樓市的資金減少，會觸發樓價調整。

由宏觀的角度看，市場上的未償還樓債在低息期快速增長，可說是自然現象。有平錢借，自然更多人會借錢入市；參考人口普查的話，雖然未見更多人借錢入市，但每位入市者的平均借款上升。另外，亦不排除相當比例有樓債在身的業主在低息環境下加按，令整體未償還樓按規模增加。

參考金融海嘯前數年的數字，本地一個月拆息曾由2004年的0.1%升至2007年9月的逾5%，期間銀行體系內未償還按揭餘額一直在5,200億至5,400億元之間波動。如果今年起拆息受美息拖動而上升，不排除出現類似情況：即新增樓按規模減少，較多借款人因控制利息支出而減債，情況可能會為樓價帶來調整壓力。

原文刊於經濟日報網站2022年4月19日

延期供本的注意事項

比較不同按揭產品時，大家總喜歡問「抵唔抵」，在按揭條件上，的確有一些因素對借款人是有明顯好壞之分的，但亦有一些中性條件稱不上好壞，只有適合或不適合。但要留意，部分「中性」安排，使用不當，也會為借款人帶來不利的後果。

可以容易判別抵唔抵的因素，例如利率，利率愈高對借款人愈不利；又如罰息期，對借款人來說短罰息期比長罰息期較有彈性。但亦有一些因素是無明顯好壞之分的，例如還款期的長短，對借款人便沒有絕對的利或不利。又例如「延期供本」，是近年不少新盤按揭引入的條件，本身其實也是中性的還款安排，是否合用，視乎借款人需要及情況而定。

 

延期還本，即供息不供本，即在指定期內，借款人按議定好的利率，按時向貸款人還款，只支付利息，而不償還本金。例如貸款額800萬元，利率2.5厘，還款期25年，一般按揭以息隨本減計算，月供約35,889元；首月供款中，利息佔約19,223元，本金佔16,667元；如利率不變，3年後隨每月還本，未償還按揭餘額會減少至728萬元。如果是同貸款額、同利率的供息不供本貸款，每月便只供利息19,223元，而未償還按揭本金會一直維持在800萬元。

由例子可見，供息不供本的計劃，特性明顯：每月供款減少一大筆，但所欠本金卻分毫不減。此種安排對借款人來說不一定有利也不一定不利。例如投資者以類似安排借入按揭完成交易，3年額外印花稅期內的持貨成本便大大減輕。如果借款人借入按揭後，按揭利率長期低於通脹，即貸款的實質利率為負，此類安排在原則上對借款人便更為有利。

雖然說延期供本對借款人無所謂一定有利或不利，好處是期內每月現金支出較少，代價是本金不會隨時間下跌。但安排本身有其他風險：此類安排多數是由新盤發展商透過財務公司安排一／二按。在考慮是否採用此類計劃時，除了「供息不供本」的特點，也要考慮此類產品按息較高、成數都較高。如果數年之內樓價不升反跌，而借款人所欠本金未有減少，日後便可能面對難以轉按，要長時間應付較高按息的問題了。

 原文刊於經濟日報網站2022年4月13日

外資大行評估樓市的盲點

 部分外資大行大吹樓市淡風、估計樓價於今明兩年有較明顯跌幅，但本地代理行卻傾向樓市已見底。哪一方的預測較準，要時間判斷。惟今次「地頭蟲」可能較「過江龍」更接地氣──不是說樓價仍有大升空間，本地需求仍在，樓價難望大跌。

外資大行看淡後市的主要理由之一是利率，美息在年內料持續上升，勢將推高本地按息；而聯儲局縮表，亦可能引發泊駐香港的資金外流；加上近2年本地人口有淨流出，似乎在印證移民潮重現，理論上會削弱樓市需求。如果再看第一季樓價下調約4%、一、二手成交量凍結，似乎看淡後市不無道理。

 

不過，要留意第一季樓市成交凍結，似乎更應歸因於第五波疫情──政府收緊社交距離限制，令物業買賣難以進行。而在持續谷針、再加上引入新冠口服藥，新冠疫情對市民健康帶來的威脅大減，在正常情況下、防疫措施放寬後，即使第六波疫情來襲，也毋須再大規模收緊社交距離。現時主流意見估計今明兩年美息會持續上升，一般認為港元拆息會跟隨，而最優惠利率可能會類似上一個加息周期，即上升空間有限。在此情況下，「加息」對香港樓按借款人的影響其實很有限。

至於移民潮，無疑近2年有較多香港家庭選擇移居海外，此會減少本地對住宅的需求。但人口淨流出的另一原因，恐怕是因為防疫封關之下，各類來自內地的移民難以移居來港，而此情況不會長期維持。在正常通關後，來自內地的移民很快會補上外移的人力缺口、持續帶來住屋需要。

放寬按保效果或被低估

外資大行的評估似乎較集中於宏觀因素，可能較忽視本地的微觀情況，例如2月放寬按揭保險，預料會刺激本地的換樓成交，為樓價1000萬元以上物業帶來持續的支持，預期此價格的物業成交價量會輕微上升；反而是樓價1000萬元以下物業，可能因為樓換樓業主放盤，二手供應增加，成交量可能上升，但成交價有一定壓力。

當然，第一季幾乎沒有全新項目推出市場，如果發展商要追業績，短期內同期有多個新盤應市，一手樓價難以出現過去屢創新高、帶動二手樓價的情況。但短期供應被消化後，預期全年樓價仍是平穩居多，較去年底應該不會有大於8%的波幅。

最後，以上評估基本假設香港會逐步放寬防疫措施，而且第六波疫情萬一來襲，也不會如2和3月般進入半封城狀態。如果假設不成立，故事便可能向另一方向發展。

原文刊於信報網站2022年4月12日

加息周期樓按優化策略

 美國正式進入加息周期，雖然港元最優惠利率尚未上升，但拆息走勢免不了受美息帶動。在過去的低息期，按息甚至一度低於通脹，借款人毋須投放太多心力整理債務。但在加息期，放任不理已經不是理想的取態，借款人應該更主動地優化按揭債務。

過去數年，雖然按息長期偏低，但也有相當比例的小業主會以較積極的態度改善自己的按揭債務。例如4、5年前新批H按利率一般在H+1.7厘，2、3年前大概是H+1.3厘。不少借款人便會透過轉按令按息(及每月還款)下跌，順勢可透過轉按賺取回贈，抵消部分按息支出。

 

不過，近2年新批H按的利率大致維持在H+1.3厘水平，對大部分H按借款人來說，轉按並沒有慳息效果。惟即使新舊按揭的利率一樣，現時轉按，借款人仍可取得約借款額1.3%的現金回贈，在加息周期下，即使轉按後利率不變，仍可透過回贈抵消部分按息，值得考慮。而對於那些非H按借款人來說(例如以發展商按揭入市的買家)，如果條件適合，更應積極轉按至銀行H按。另一個可考慮的安排是定息按揭，雖然新批定息按揭的利率輕微高於H按利率(現時新批10年定息利率為2.2厘)，但長遠可免受浮息按揭利率持續上升的影響。

如果因為種種原因未能轉按，而借款人手上有一定閒置資金，亦可考慮為按揭進行部分還款，令未償還按揭金額減少，從而使未來利息支出下跌。不過，要留意貸款銀行對部分還款的要求，一般要在罰息期完成後才可進行，多數銀行要求部分還款是整數，例如5萬元起，而且可能涉及一定的行政費用。

當然，以上提及的策略，都視乎借款人本身的財政狀況。將現有按揭轉按至其他銀行，需要通過壓力測試。如果借款人在取得現有樓按後收入減少、轉按便未必是一個可行的選項；同理，要考慮提早還款是否有利，先決條件是借款人有一定閒置資金。

如果轉按及部分提早還款都難以實行，借款人亦可考慮與現有按揭銀行商討，調整按揭條件。一般而言，要下調按揭利率的難度較高；但如果現有按揭利率較市場新批按息為高、借款人過去還款紀錄良好，仍值得嘗試與銀行商討減息。如果減息的要求未獲銀行接受，借款人亦可嘗試要求銀行延長還款期，此策略會令每月供款減少，但全期利息支出增加，適合供款負擔已經較高，不希望加息後每月還款上升的借款人；相反，如果借款人的供款負擔不大，但希望減少未來利息支出，可與銀行商討，縮短還款期，令每月供款增加，避免未來按息上升，全期利息大幅增加。

要留意的是，不論延長或縮短還款期，都有一定要求，例如延長還款期要視乎借款人的年齡及樓齡，兩者與還款期相加都不可高於銀行的內部規定；如果是縮短還款期，由於會令每月還款增加，銀行會再審視借款人的入息是否符合供款與入息比例要求等。

原文刊於信報網站2022年4月5日

按揭預批須知

過去2、3年，銀行按揭生意應接不暇，按揭預先批核的服務可說名存實亡，但近月新買賣個案因疫情放緩，多家銀行再推出預先核服務以鎖定目標客戶。究竟此類服務有何賣點？又適合甚麼類型的客戶？

所謂預先批核，是指準買家在簽署買賣合約前，先行找銀行，根據申請人的入息、信貸紀錄、打算購入單位的價格，作出按揭批核。銀行會提出有限制條件的批核結果：包括按揭額上限、還款年期及利率等。原意是方便準買家入市，減少簽署買賣合約後，因不獲銀行提供按揭而撻訂的風險。尤其是入息證明不齊全、又或入息不固定的準買家，便可透過預批服務放心入市。

 

但後來不少獲預先批核的買家，在獲得批核結果、簽約買樓後，卻會再次格價，尋找提供更低按息的銀行借款完成交易。結果提供預批的銀行往往白忙一場，最終大部分銀行都索性停止提供預批業務。

但近期可能因為疫情關係、買賣兩閒，多家銀行先後再推出按揭預批申請，以求廣開客源。準買家申請預批，除了買賣合約外，所需文件與正式申請無異，包括身份證明文件、入息證明文件等，也需授權銀行查閱個人信貸資料。銀行通常也會要求買家提供打算購買物業的地址。

銀行一般需時2星期完成批核（如果涉及按保，預批時間會略長），並知會申請人有限制條件的批核結果，有效期一般為一個月。期內申請人在限制條件內購置物業，銀行便根據預批結果提供按揭。暫時多家提供預批的銀行，都不設手續費。

成交回升或令預批再陷名存實亡

對借款人來說，預批有一個小問題：在樓市暢旺之時，看到心儀單位再申請預批，往往會出現銀行批出預批結果時，單位已被他人購入。但現時成交相對淡靜，出現類似情況的機會大減。準買家如對獲批按揭未有十足把握，可考慮善用預批服務。

但要留意，銀行主觀上希望以預批服務鎖定客戶，但客觀上難以避免準買家四處價格。如果疫情放緩後，成交量回升，銀行要處理大批正式按揭申請，可能又會令預批按揭重新回到名存實亡的狀況。

原文刊於經濟日報網站2022年3月30日