新批按息上調 暫時影響有限

拆息持續回落之際，滙豐卻上調新批按揭利率。根據過去經驗，大型銀行調整貸款利率，中小型行往往會跟隨。新批按息可能全面上調，但對樓市料不會有明顯影響。

滙豐是次是月內第二次上調新按揭利率，貸款額600萬元以下，按息由月前的H+1.3厘，上調至H+1.5厘，現金回贈也調整至貸款額0.2%。銀行上調貸款利率的原因眾多，但大行行動往往有帶頭作用，其他銀行跟隨的可能性甚高，往後市場的新批按揭利率有機會全面上調。

坊間對於銀行上調新批按息，以及最優惠利率/拆息上升，有時會統稱為加息，甚至會以利率上調、與租金回報率等數據比較，以計算「加息」對樓市的影響。

但兩種加息，對市場的影響力大有不同。新批按揭利率上調，以H按而言，說的是H+X厘的X上升。而市場利率上升，說的是H(或者最優惠利率，P)本身上調。

新批按息上調，受影響的只是新取用按揭的客戶，按2019年的數據，一年大概有8.3萬宗的新取用按揭，估計2020年的新取用按揭宗數約6至7萬宗，此就是新批按息上調，可能受影響的貸款宗數上限。

由於近日拆息大幅回落，一個月拆息由4月初的1.86厘，下調至近日的0.44厘，下調幅度達1.4厘。暫時完全抵消了新批按揭利率上升0.2厘的影響。

現存的按揭賬戶約有55萬元，相關借款人的供款利率不會受銀行上調新批按揭利率影響，卻會受惠於拆息下調，每月還款減少。如果要比喻，拆息上落是大氣候、銀行新批按揭調整是小氣候。現時減息大氣候可能持續至少兩年，上調新批按息的小氣候暫時難以左右樓市大局。

當然，大局是大局，個別情況是個別情況。如果小業主碰巧在近期換樓，比較一下新舊按揭的話，仍是會發現同一借款額之下，新批的利率較高。至於0.2厘的息差會不會打消業主的換樓大計，便是每一個小業主的個別考慮了。

原文刊於信報網站2020年6月30日

------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫700多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp: (852) 5596 6181

【按揭一分鐘】兩種「甩名」下篇 移除擔保人

上星期我們提及有人會以賣樓予直系親屬方式「甩名」--移除業主身份再入市，以避繳高稅率印花稅。而坊間另一種「甩名」，是以轉按方式，移除按揭原有的擔保人身份，方便親友自己入市時申請按揭。究竟點解要咁麻煩？去片睇睇。

公司轉名入市 講緣份也講資格

有團體調查指出，每年以公司轉讓股權方式買賣物業的個案逾3,000宗。由於股權轉讓的印花稅只是交易價的0.2%，大幅低於正常物業買賣的印花稅，有指公司轉名已成炒樓漏洞，問題是，要以公司轉名方式買樓慳稅，不但要講因緣，更要講資格。

所謂公司轉名方式買賣物業，通常指一家空殼公司持有一個物業，轉讓時，賣方不是賣樓，而是將公司的股權轉讓。名義上物業的業主沒有變，都是同一家公司，變動的是股東。此類股權交易，印花稅是交易價的0.2%，遠低於物業買賣的印花稅（未持有物業永久居民入市，上限為樓價4.25%。非本地永久居民入市，印花稅為30%）。

有否着數　仍要計數

表面看，以公司轉名方式買樓，會節省大量稅費。但實行之前，首先要講緣份：你要先找到用公司名義轉名方式放售物業的賣方。近幾年用公司名買樓，先要支付樓價30%的印花稅，以此方式入市的是市場上的少數。現時市場上以公司轉名方式放盤的，多是早年以公司名義入市的業主。過去以個人或公司名義入市，入市時印花稅沒有分別，轉讓時印花稅較低，但因律師費用較高，按揭上也有其他限制，一般是高價物業才會有買家以公司名入市。上車級數的物業，此類個案便較為罕見。現時為了節省印花稅而尋找此類放盤，是否遇上，便要講緣份。

其次要講資格，公司轉權轉讓，技術上不是物業買賣，買方不可就此交易申請按揭。一般的處理方式，是買方以現金交易，完成股權轉讓。新股東新需要的話再申請按揭。換言之，要以此種方式入市，先決條件是有足夠現金完成交易。

最後也要留意，公司轉名節省印花稅，前提是此類放盤的價格與一般放盤一樣。問題在於以公司轉讓方式放盤的業主，也清楚知道在現時稅制下，自己放盤在稅務上的優勢，叫價即使較一般放盤高仍有賣點，自然會調節放盤價，買方是否有着數，其實還要詳細計算。

原文刊於經濟日報網站2020年6月24日

------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫700多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp: (852) 5596 6181