2022年5月27日 星期五

用轉按回贈抵銷按息上升影響是否可行?

 市場估計今年按息上升,所討論的應對方案包括轉用定息按揭、提早減債等。另有聲音建議,供樓業主大可以不變應萬變,維持過去幾年的理財方案—定時轉按,以轉按回贈抵銷按息上升帶來的影響。究竟此方式是否可行?

所謂以轉按應對加息,背景是按揭的罰息期一般為2年,而罰息期後轉按,借款人一般可獲新承按銀行提供現金回贈,現時額度一般為借款額1.3至1.4%。扣除轉按所需的數千元的律師費,借款人會因轉按而取得可觀的現金。如持之以恒的轉按,持續取得回贈收入,可抵銷一定利息支出。


 

以原有樓按餘額400萬元為例,如轉按貸款額等同未償還餘額,以1.3%回贈計,回贈可達5.2萬元,假設律師費6,000元,轉按「收入」可達4.6萬元,以2年轉按一次計,平均而言,轉按一次,大致可抵銷2年內按息上升0.5厘的影響。

不過要留意,要執行上述計劃,有眾多地方要留意:

1. 物業估值有否改變?如果估值下跌,業主轉按時便可能令可借取的金額上限減少?

2. 借款人收入有否下跌、信貸紀錄有否惡化?如果收入下跌,便可能不足以在轉按時通過壓力測試;又或收入沒有下跌,但信貸記錄轉差,都可能影響轉按申請是否獲批。

3. 銀行的新批按揭條件-以上計算,假設了新舊按揭的按息條件一樣,例如舊按是H+1.3%,新轉按銀行提供一樣,甚至更低的息口,那當然值得轉按。不過,隨市場利率上升,銀行會否收窄新批按揭的條件,卻是未知數。如果新批按揭(包括轉按)按息較舊有按揭為高,例如舊按是H+1.3%,新按是H+1.5%,又或新按仍是H+1.3%,不過鎖息上限下調,是否值得為了回贈而轉按,便要詳加計算。甚至更簡單的情景:銀行因種種理由下調樓按回贈,都會影響轉按是否有着數的計算。

4. 最後,要留意,銀行為樓按客戶提供現金回贈,幅度一定程度上與貸款額掛鈎,樓按餘額隨每月還款減少,未來轉按時,銀行提供的回贈亦會下調。就算其他條件符合,隨樓按餘額下跌,轉按時借款人可獲的現金回贈亦會減少。

未來的情況難料,日後樓按借款人是否可透過持續的轉按,以回贈抵銷利息支出,要時間驗證。但借款人宜留意,要順利執行轉按計劃,先決條件是良好的還款紀錄。如果現有按揭未有準期還款,除了影響信貸評級,也會影響未來轉按的申請。

原文刊於經濟日報網站2022年5月25日

2022年5月26日 星期四

新盤按揭面目全非 買家如何應對?

再有新盤出現按揭問題,買家因價單上的按揭安排吸引而決定入市,後來即使原有按揭不再存在,買家無從取得按揭融資,卻仍然需要按合約完成交易。新盤的按揭風險,究竟可以如何避免?

事源某新盤開售時,價單上有提供九成按揭的付款安排;但其後發展商將新盤業權轉讓予合作夥伴。新合作夥伴不再為買家提供九成按揭,轉為安排另一財務公司提供八成按揭,在成數以外,其他條件也與本來列於價單上的有異。


 

雖然價單上的高成數按揭安排已經改變,本來打算借取九成按揭完成交易的買家無從取得九成按揭。但由於原發展商陳述的按揭條件並不構成邀約,也不是買賣合約的一部分,即使有關按揭安排不再存在,買家仍然要在合約上列明的成交日期、成交價完成交易。

類似的問題過去其實也曾出現,但規模不及今次大,一般都是新盤提及某些按揭安排,但有個別買家因種種理由,最終不獲批按揭。今次的問題引起較大關注,原因之一是牽涉眾多買家。而且整個按揭安排改頭換面,尤其是買家基本上無法按原本預期取得九成按揭,卻仍然需要按合約完成交易,予人一個買賣雙方簽署不平等合約的印象。

雖然類似「整個原先由發展商列明的按揭條件不再存在」的情況在過去較為罕見,但難保他日不會再出現。釜底抽薪的解決方案,自然是由一手住宅銷售條例上着手,改變此種「發展商陳述有變,但買家仍需完成交易」的情況。惟條例修訂需時良久,買家在現行條例之下,有意透過價單上描述的按揭安排入市時,宜有基本的認知及兩手準備。

基本的認知是價單上陳述的按揭安排並非賣方承諾,而且基本上會註冊,貸款機構有權改變按揭條款、拒絕批出按揭,而買方仍然有責任完成交易。

兩手準備是買家宜要求物業代理或發展商,提供貸款機構的資料及聯絡方法,再打聽一下,有關機構過去批核按揭的往跡,例如是否有過大規模拒批的紀錄、基本的批核要求等,以評估自己按揭申請獲批的可能性。

更理想的情況是買家在發展商陳述的按揭之外,另外準備PLAN B,例如萬一按揭申請被拒批時,有可動用的資金支付首期、又或願意成為按揭擔保人的直系親屬等。以便價單列明的按揭安排出現阻滯、買家需要向其他機構申請按揭時,也會有較大的獲批機會。

原文刊於信報網站2022年5月24日

2022年5月20日 星期五

按息每上升1厘 樓價應有多少調整?

 

過去十多年,低息環境被視為樓價持續上升的重要原因。如今按息望升,不少人會預期樓價會轉勢,甚至計算出「按息每升1厘,樓價應下調多少」的結論。不過,樓價非由單一因素左右,類似計算未必有太大參考作用。

要計算按息升幅與樓價跌幅關係,一個常見的方法,是比較同等借款額(或者同等樓價、同等按揭成數),同等還款期在不同按息下的還款;計算利率較高時還款的增幅,再逆推借款額(或樓價)要下調多少,每月供款才回到較低息時水平。 


 

以每100萬元樓按借款,30年還款期,按息1.5厘計,月供3,451元;按息上升1厘至2.5厘時,月供增至3,951元;如要每月供款回落至之前水平,借款要回落12.6%至87.4萬元水平。

樓價升跌牽涉眾多因素

以上計算十分客觀,但未必準確。遠的不說,2015年底至2019年,一個月拆息隨美息上升,由0.2厘一度升至逾2.6厘,即使考慮當時最優惠利率幾乎不變,但實際按息仍升逾1厘,但同期樓價卻是反覆上升,未出現「應有」的跌幅。究其原因,樓價升跌涉及眾多因素,當其他利好樓市的因素發揮主導作用時,按息上升帶來的負面壓力也就變得不明顯。

不過要留意的是,現時除了短期供應不足外,市場似乎充斥較多不利樓市的因素,包括經濟增長放緩、人口減少、港匯偏軟、新一屆政府看來會加大力度增加房屋供應等,都不利於樓價。較可能出現的有利於樓價的變化,只有疫情改善、香港恢復對內外通關—但病毒變種、政府的防疫策略都充滿變數。在市場負面因素主導的大環境下,加上按息上調,樓價可能會出現一定調整壓力。

原文刊於經濟日報網站2022年5月18日

2022年5月18日 星期三

由銀行體系結餘看P何時上升

 聯儲局逐步上調美息,聯邦基金利率短時間內已上升0.75厘,往後幾次議息會議,市場都預期會加息半厘。今次的加息周期,可能是數十年內速度最快、幅度最大的一次。部分分析估計,港元利率上升的速度可能會較上一周期為快。是耶非耶,仍要看資金流向。

上一次美國在2015年底結束零息政策,聯邦基金利率用了3年半左右的時間,上升了2.25厘。今年聯儲局已加息0.75厘,年內尚有5次議息會議,市場估計年底尚有2厘的上升空間。即今年美息的上升速度,會遠高於上次整個加息周期(2015至2019年)。由於油價、糧價因為戰爭高企、中國清零措施影響環球貨物供應,通脹可能惡化,聯儲局如堅持以控制通脹為目標,可能難以改變加息政策。


 

不少分析都提及,香港的港元拆息在大方向上會跟隨美息走勢。包括上一次加息周期,港元拆息大致跟隨美息上升。本月美息上調半厘後,1年期拆息上升約0.4厘,但與港人供樓相關的1個月拆息未見上升,港息仍低於同期美息。不過,上周市場開始出現套息活動,金管局開始承接港元沽盤,本周銀行體系結餘預料將回落,在聯滙制度下,預期拆息仍是會跟隨美息上升。

另一個影響港人供樓的利率是各家銀行的最優惠利率,由於近年絕大多數H按設有與最優惠利率掛鈎的鎖息機制。部分業主會有「就算拆息升,最優惠利率不升,影響便不大」的認知。上次美國加息周期在2015年底開始,港元最優惠利率要在2018年9月,美息上升2厘、1個月拆息升至約2.2厘;銀行體系結餘由2015年底的3900多億元,下跌至2018年中的1000多億元的情況下,最優惠利率才微升0.125厘。

歷史不會簡單重複,美息今年上升得快,大概沒有人會預期港元最優惠利率可像上次般長期巍然不動。但最優惠利率與1個月拆息約2.8厘息差、銀行體系結餘跌至1000億元以下,大概仍可作為最優惠利率可上升的參考。

現時1個月拆息(約0.2厘),與最優惠利率有4.8厘的息差,理論上,拆息再升2厘左右,便較可能帶動最優惠利率上升,參考議息時間表,觸發點可能是今年底、明年初。

另一個參考指標是銀行體系結餘,上周五的結餘約3350億元,上一個加息周期,資金流走較快時,每月結餘下跌速度由100億元至500億元左右,視乎港美息差而定。如果資金流走速度快,短短幾個月也足以令結餘回落至觸發銀行上調最優惠利率的水平。

原文刊於信報網站2022年5月17日

2022年5月13日 星期五

拆息上升壓力增 入市宜謹慎

 美息在上周上調半厘後,一個月港元拆息不升反跌,但在聯滙機制下,港美息差擴闊,會令資金流出香港。由於聯儲局一早表明,6月將加息半厘,港元拆息將有更大上升壓力,一般業主供款利率可能明顯上升。現時的情況,似是火山在累積爆發壓力,將爆未爆,最終可能導致更大威力的爆發。

港元拆息不變僅暫時現象

由於港元與美元掛勾,美息上升而港息不變時,理論上會吸引投資者轉為持有美元,以賺取較高的利息。上周美國聯儲局加息半厘,港元拆息大致穩定,而與港人供樓相關的一個月拆息更是不升反跌,由上周初的0.19899厘,微跌至本周二的0.18375。美息升而港元拆息偏軟,原因自是本地銀行體系資金仍然充裕。銀行體系結餘在近月維持在3,370億元水平,幾乎不變。但此不變估計只是暫時現象,美息如在下月再升半厘,港美息差進一步拉開,最終料會吸引更多投資者轉持美元,最終令港元拆息抽升。


 

假設6月美國議息前後,一個月港元拆息上升0.5厘,以近年新批的H按計,供樓利率便會由現時約1.5厘,升至2厘水平。以每百萬元樓按,還款期30年計,每月供款會由3,451元,升至3,696元,升幅7.1%。換成供款佔收入比率,如果加息前借款人每月還款佔月入4成,按息上升半厘而收入不變,還款比率會升至月入42.8%左右。如果利率在此後再上升半厘,月供會升至3,951元,供款與入息比率會進一步上升至45.8%左右。

按息上升1厘供款比率仍可負擔

初步看,雖然以升幅計,按息由1.5厘升至2.5厘的幅度甚大,但壓力測試令借款人取得樓按貸款時,供樓比率被控制在4成左右,由借款人每月還款角度看,按息上升1厘,每月供款比率應該仍在可負擔水平。

過去多次利息上升,都未對樓價帶來太大壓力,例如2015至2019年,樓價隨按息反覆上升。但今次美息的上升幅度及速度料是近40年罕見,預計一個月拆息上揚後,最優惠利率在今年底或明年初也會進入上升期,而且幅度應該會高於上次加息周期僅加0.125厘的水平。對供樓人士或準買家來說,宜採取較為保守的理財方案,避免以「計到最盡」的態度入市。

 原文刊於經濟日報網站2022年5月11日

2022年5月6日 星期五

定息按揭「抵唔抵」的2個關鍵

5月新申請定息按揭利率上調,10年期定息利率2.45厘,貼近多家銀行新批H按的「鎖息上限」;對擔心按息上升,一度考慮轉用定息按揭的置業人士來說,定息按揭的「抵用窗口」看來已經過去。

所謂定息按揭的「抵用窗口」,即浮息應升未升,定息利率只是略高於浮息按揭的時間。如果估計浮息按揭利率會持續上升,轉用定息按揭對借款人明顯較有利。而在浮息開始上升時,借款人難以判斷加息幅度、加息期持續時間,但新批定息按揭利率也開始上揚,要決定是否轉用定息按揭,便會有較複雜的考慮。


 

本地9成多的新批按揭為H按,而絕大部分H按有與最優惠利率(P)掛鈎的鎖息機制,現時一般為「『細P』-2.5%」或「『大P』-2.75%」,即都是2.5厘。而上一次美國加息周期,在美國持續加息2厘後,本地最優惠利率才上升0.125厘。如果歷史完全重複,香港H按用家,很可能在拆息在現水平跟隨美息上升1厘後,因鎖息機制,而令H按供款利率在2.5厘至2.625厘止步。由於近日新批定息按揭利率已上調至2.45厘,似乎定息按揭鎖定利息上限的作用有限。

考慮1:P會不會有更大升幅

但此處要再考慮2個因素,首先是「鎖定」利率的鎖有多固定?定息按揭的利率,在鎖息期內是完全不變的。而H按的「鎖息」, 是錨定最優惠利率,如果最優惠利率上升,H按的鎖息也會上升。而市場目前估計,美息年內升幅可達3厘,比上一次加息周期的2.25厘為高,不排除香港最優惠利率及H按的鎖息有比上一個加息期更高的升幅,那時H按的鎖息也會水漲船高。

考慮2:新批H按鎖息會否調整

其次要考慮,在加息環境下,未來新批H按的條件亦可能有變動。大家習慣了幾年的「『細P』-2.5%」或「『大P』-2.75%」鎖息水平,亦可能因為市場利率上升而改變。新批H按可能出現「『細P』-2%」或「『細P』-1.5%」的情況。屆時新取用按揭的借款人,對於應該要用H按抑或定息按揭,便會有完全不同的計算。

原文刊於經濟日報網站2022年5月4日

減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...