2020年4月29日 星期三

【按揭一分鐘】避免成為負資產的建議有無用?

「負資產」三個字,香港人聞之心驚,不少人會「教路」,如果不想成為負資產,應該如何處理?很多建議是「你不要借高成數按揭,物業便不會成為負資產了」此是絕對正確,但絕對無用的建議。點解?去片睇睇 │


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2020年4月28日 星期二

少量負資產,勿大驚小怪

「負資產增加」應該是本周樓市熱門話題,香港社會對「負資產」三個字充滿不快回憶,每次數字上升都引來市場關注。但由另一個角度考慮,過去有幾年持續出現的「零負資產」紀錄,其實反映另一些問題。或許香港人要接受,少量負資產個案,才是正常現象。

金管局本周將公報第一季負資產數字,執筆時報告尚未公布,但如無意外,數字會較前一季明顯上升。

負資產出現是因為樓價市值下跌至低於未償還按揭金額。負資產不單代表資產減值,連帶業主運用資產的選項也會受限──不能加按,甚至看淡後市想賣樓,也要抬錢予銀行付差價。在小業主角度,自然不希望物業因為樓價下跌而成為負資產。問題是如果完全沒有負資產,又是不是理想的烏托邦?

過去幾年,有一段長時間,金管局錄得的負資產個案為「零」,背後的原因是樓價持續上升。當樓價持續上升時,即使有個別銀行職員可取得樓價十成的按揭,在樓價上升期,也一樣不會有負資產。問題是:世上會有只升不跌,連輕微波動都沒有的資產嗎?當樓價有升有跌,而市場存在樓按貸款時,負資產其實不是正常不過的現象嗎?


市場關注負資產,背景因素是擔心經濟惡化、樓價持續下跌、負資產個案大增。此等擔心不是完全沒有道理──任何小問題一旦惡化,都可能帶來嚴重影響。但以香港一年幾萬宗住宅成交的規模而言,除非我們完全不接受樓價會調整,否則樓價調整時出現一千幾百宗的負資產應該被視為正常。

或者有人會說,不需要樓價只升不跌,只要限制按揭成數,一樣可以減少負資產。問題在於,當借款人有足夠的負擔能力時,究竟有什麼特別理由要完全避免負資產出現?

以汽車貸款為例,有機構會提供車價100%的貸款,以新車車價折舊之快,理論上汽車貸款有不少負資產。坊間甚少討論汽車負資產,原因之一在於額度較低,借款人負擔得了(大家心態上不會預期買車會升值應該是另一個原因)。回到樓按的問題,比起高成數按揭是否會增加負資產的數目,更核心的問題,其實應該是每一宗樓按的額度是否借款人可負擔的水平。

原文刊於信報網站,2020年4月27日

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2020年4月27日 星期一

多付首期與增加儲備的取捨

第一季的負資產數字將於下周揭曉,如無意外,個案將按季顯著增加。每次負資產宗數上升,就會有人善意提醒:要避免物業成為負資產,最好避免借入高成數按揭。此種忠告,可說是「正確卻無用」典型。

討論為何上述忠告正確卻無用前,先考慮一個處境題:
假設你去年以高成數按揭購買自住物業,你計算過,只要樓價比現水平再跌5%,物業便會成為負資產。問題來了:如果你現時有數十萬元的儲備,你會不會為了降低物業成為負資產的機會,而進行部分還款?


負資產不影響日常財政
開估:雖然沒有放諸四海皆準的答案,但對多數業主來說,恐怕不會在現時經濟前景不明的情況下,選擇減少現金儲備,只是換來「降低物業成為負資產的機會」。因為在面對不明朗前景時,有點現錢傍身總是較為穩妥。畢竟,就算樓價下跌,物業真的成為負資產,其實對日常財政沒有直接影響,利率不變的話,每月供款額還是一樣。相反,萬一因為大環境而一時失業/收入下跌,足夠的現金儲備卻是挺過難關的重要條件。

那值得思考的是:為甚麼大家會認為,在置業時,又應該為了「減少日後成為負資產的風險」,而避免借取高成數按揭?此建議不是等同於建議買家多付首期、減少現金儲備?

保留現金應付經濟逆境
說「避免物業成為負資產,最好避免借入高成數按揭」是正確,因為在算術層面,的確是按揭成數愈低,成為負資產的機會也愈低。說此忠告無用,因為要遵循此類建議,不但有一定代價——多付首期;而且會帶來更嚴重的風險——減低了經濟環境波動時自己的應對能力。
要減少首期支出,亦即要上調按揭成數,亦代表樓價下跌時,物業成為負資產的機會增加。物業成為負資產,對業主來說的確不是好事,因為情況代表他(暫時)失去了利用物業融資的選項——不止沒有加按套現的空間,賣樓還要抬錢還樓債。但除此以外,只要借款人準時供樓,一般便不會有其他附帶的不良後果。

當然,對準買家來說,「最理想」的情況是,在完成置業計劃時,既不必以高成數按揭入市、又可保留一定的現金儲備。此亦不是不可能的任務——只要把目標樓價下調,就可以兩者兼得——代價是住得遠一點、面積小一點。在現實情況下,大家總要一個取捨。而在借款人收入足以應付按揭還款的前提下,通常是略為減少首期支出,增加現金儲備較為合理。

原文刊於置業家居2020年4月25日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...