負擔比率或將下跌

7月中旬起，樓市氣氛明顯好轉，樓價指數已持續數星期回升，新盤熱賣之餘，二手成交量亦見回升。甚至已有證券行估計，全年樓價可能出現微升。有趣的是，即使樓價真的回升，其中一個官方統計的負擔比率卻可能下跌。

首先要說明的是，官方有兩個較常被引用的供樓負擔比率；一個是政府經濟報告中的「供款與收入比率」，另一個是金管局的「平均供款與入息比率」。兩個名字類似的比率，計算的方法完全不同。

金管局的「平均供款與入息比率」自2014年起，一直在34%至36%之間波動，宏觀而言，可說相當平穩。要留意的是2015底樓價比2014年初上升約14%，但平均供款與入息比率卻幾乎沒有變化。背後的原因很簡單：壓力測試。

平均供款與入息比率是由銀行實際比出的按揭申請，與申請人的入息比較而來。由於所有向銀行申請的按揭都需要通過壓力測試。而在現行壓測的要求下，每宗獲批按揭的供款與入息比率大概在4成多，由於不是每一位申請人都會「借到盡」，平均下來的供款比率便是在3成多的水平。

所以，即使樓價回升，只要壓測的要求不變，新批按揭的平均供款，難以高於現時水平。相反而言，市場卻有新變數，可能令上述供款比率下跌。
近期H按利率回落，已有多家銀行推出H+1.5厘的按揭產品，新批按息比年初大致下跌0.2厘。以平均25年的還款期計，按息下跌0.2厘，大致會令供款佔入息比率下調1%。

計算壓測要以高者為準
值得留意，根據壓力測試的要求，但凡按揭利率涉及兩種或以上計算方法，計算壓力測試時，需要以高者為準。以常見的H按為例，不管是H+1.7抑或 H+1.5厘，如果銀行提供P（大P，即5.25厘）-3.1厘的鎖息機制，計算壓測要以高者為準。換言之，雖然實際上新批按揭利率下調，但並不意味同樣 收入的按揭申請人可以借取較高金額的按揭貸款。供款始終受制，例如月入3萬元，初次置業，無其他債務，供款30年，可借入按揭上限約3,296,544 元；如果按揭利率是H+1.5厘，即約1.74厘，實際供款是11,761元，較H+1.7厘時的12,086元，佔入息比率剛好下跌1%。

按息下調，實際供款比率下跌，對用家來說，可能是數字遊戲；因為樓價回升，準買家可向銀行借取的金額不變，意味上車的難度增加。但在風險管理角度而言，卻代表銀行體系風險，大致上已不會因為樓價上升而增加。

原文刊於經濟日報網站2016年7月27日

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假律師樓的影響

報載律師會發現一家未有註冊的律師行，已報警處理。此類情況涉及的，不僅僅是律師行業，假律師的出現，亦可能影響進行物業買賣的小業主，情況值得留意。

提起騙案，一般人會想起街頭祈福黨或電話行騙「猜猜我是誰」之類；比較起來，在中環商廈租用單位，開假律師樓的，可說是大茶飯。單以樓宇買賣而言， 買賣雙方簽訂買賣合約後，市場一般習慣訂金會交律師樓。如果假律師樓在被發現前，着力推廣「業務」，以本地樓價之高，多收幾宗住宅成交的大訂，已有可觀 「回報」。

在物業成交管理大訂之外，律師行亦掌握客戶大量私人資料，不排除有「創意」的騙徒會藉此謀取其他利益。個案亦說明為何銀行會有指定的律師樓名單處理按揭申請。

一般按揭操作，律師樓在樓宇成交當日(或之前)，收到銀行按揭貸款的支票或直接過賬予律師樓。由於涉及金額巨大，不同的銀行都會有自己的一份律師名 單，內部更會為律師樓作出不同評級，只有評級較高的律師樓，可以處理樓價或貸款額較高的按揭契約。基本的分級標準是：律師樓規模愈大、歷史愈久、過去借契 還契準時，便可獲較高評級，可處理貸款額較高的按揭契約。簡單來說，新晉律師樓要一段時間，才有機會名列銀行的往來律師樓名單，原則上，假律師樓應該難以 透過代客處理買賣，而向銀行騙取按揭貸款。

本地律師行業有專業註冊制度，律師會及時發現有假律師樓，一定程度上說明制度行之有效。不過，騙徒行騙的手法層出不窮，律師會亦不太可能全天候監察市場上是否有假律師出現。市民如果有需要委託律師處理任何事務，但又有懷疑，最好還是向律師會核證一下。

原文刊於信報網站2016年7月26日

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夫婦單名持有物業的策略

傳統上，已婚人士買樓，多數會以二人聯名方式持有物業。但近年多了夫婦因為稅務及按揭原因，置業時選擇單名入市。
陳先生夫婦結婚數年一直租樓，最近二人儲足首期，計劃入市。二人在心儀二手屋苑找到合適單位，討價還價時，同行的律師朋友卻問二人打算簽長命契抑或 單名持有。二人雖然是專業人士，平時較少留意地產新聞，認為夫婦買樓，自然是聯名持有物業；但朋友卻說近年多了夫婦買樓時選擇以單名入市。二人詳問原因， 才恍然大悟；但對於自己應否仿傚，卻仍有猶豫。

夫婦置業 聯名持有做法傳統
2013年港府調整印花稅，將印花稅額上調一倍（坊間稱為「雙倍印花稅」）；只有「未持有本地住宅的永久居民」購入住宅單位，可獲豁免，改以第二標 準稅率（即舊稅率）支付印花稅。如果買家已持有住宅單位，購買一個$600萬物業，印花稅是$36萬；如果未持有物業的永久居民購買，印花稅是$18萬。 如果夫婦二人入市時，只以一人持有物業；另一人他日置業，便可支付較少的印花稅。
在按揭上也有理由促使夫婦以單人持有物業；申請按揭時，如果本身已持有或擔保一個本地物業的按揭，再購買第二個物業時，基本供款不可高於入息四成， 而假設加息3厘的壓力測試下，供款不可高於月入五成。而對未持有或擔保其他按揭的人士，基本供款要求是可高於月入五成，壓測下供款不可高於月入六成。

單名持有 減再置業印花稅支出
假設印花稅及按揭指引不變，他們以一人單名入市，另一人他日置業，未來的確可省下較多印花稅，屆時也較易申請按揭。換上另一個情況，假設陳先生作為 單一業主申請按揭不足以通過壓測，需要陳太作擔保人，則陳太未來單名再入市，雖然可支付較低的印花稅（因為身份非住宅業主），但申請按揭時的壓測標準仍然 較高（因為陳太已是丈夫物業按揭的擔保人）。
計過數後，二人認為理性上宜以單名入市，但情感上卻有所顧慮。此方面香港可能較中國內地更為傳統，話說數年前中國要限制樓市炒風，規定家庭購買第二 套房，稅率較高，按揭優惠較少；結果實施有關規定的城市，離婚數字明顯上升；不是突然多了夫婦情感生變，而是「離婚」後置業，可節省稅務支出，也可取得較 優惠的按揭條件。
可能是「買樓收租置富」的想法深入民心，據了解市場上的確是多了夫婦購買自住物業時，選擇以單名持有單位，為未來「可能購買收租單位」作出準備。對 於陳氏夫婦要決定單名抑聯名入市，外人不容置喙。不過，一如上文提及，除非陳生陳太中，有起碼一位收入夠高，不需另一人擔保已可申請按照，否則，即使身份 只是擔保人，未來申請按揭時，即使可節省印花稅，申請按揭的要求其實與「持有按揭物業」的標準一樣嚴格。是否值得大費周章為未來「可能買樓收租」作部署， 便要他們自行決定了。

原文刊於置業家居2016年7月23日

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發展商看新盤高成數一按

上周某中小型發展商開盤，此盤一反「常態」，賣方未有提供高成數一按，只有樓價三成的備用二按。此發展商對行家高成數一按的評論值得一讀，但主流報章對其言論報道的篇幅甚少，殊為可惜。

翻查各大報章，只有兩份某大學校委會主席認為很少人看的報紙對此有較詳細報道。該位發展商高層對同業為新盤提供高成數按揭的意見，大致上包括幾點： 一、類似的發展商一按，會令買賣雙方兩敗俱傷；二、此類按揭數年後利率較高，如未能轉按至銀行便相當危險；三、此類產品普及化並不健康。

以上觀點基本上坊間不少評論都曾提及，較有新意的是他由現金流角度分析發展商提供高成數按揭的影響。大致的意思是，發展新盤，如果成本為呎價一萬 元，可能向銀行借款6000元，如果以呎價1.2萬元賣樓，還款予銀行，便約有6000元正現金流。如果提供九成一按，發展商賣樓之時只可收回每呎 1200元，反而出現負現金流。

當然，所謂「存在即合理」，既然有(而且有很多)發展商為新盤提供一按，總有其原因。最明顯的當然是為了促銷樓盤，既然銀行的標準按揭成數受限，發 展商便索性自己提供按揭。畢竟，以本地樓價之高昂，有能力動輒拿出樓價四、五成的首期入市的買家，人數恐怕不多。本來發展商二按加銀行一按也是傳統常見的 低首期方案，但二按牽涉銀行一按，整個按揭組合一樣要通過壓力測試，對買家的收入要求甚高。結果就是發展商明知以自己方法提供買家融資，會影響現金流，也 在所不計。

當然，持平而言是，在中小型發展商看來嚴重的負現金流問題，在財力雄厚的大發展商來說，影響可能較少。

對買家來說，向發展商借款買樓，對方現金流是正是負，大概不在考慮之列；但對於此類產品優惠期後利率上升，而且轉按至銀行有一定難度的分析，雖然是老生常談，卻不宜置諸度外；以此途徑入市的買家，宜小心衡量優惠期後供款增加，對自己財政的影響，再作出入市決定。


原文刊於信報網站2016年7月20日

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局長網誌看樓市政策

發展局局長陳茂波周日發表網誌談樓市，傳媒將討論焦點集中在「樓價不算反彈」、「未打算撤辣」兩項；但其實其他內容，例如官方如何看待低成交量，也值得留意。

傳媒將焦點集中在樓價有沒有反彈、政府會不會放寬樓市辣招是意料中事。前者關乎小業主身家、準買家上車難度，可說是全港關心的議題。至於是否撤辣，除了關乎準買家的置業成本，亦關係發展商、物業代理的業務，自然亦是聚焦對象。

上述兩個焦點中，樓價算不算轉勢，政府應不應該撤辣招，不同人都會有不同的判斷；判斷有不同，自然有討論/爭議，此都是議題成為焦點的原因之一。相 對而言，局長提及上半年住宅成交量較去年同期下跌，單純提及數字，沒有判斷好或不好，多或不多，市場便較少討論；但有關數字絕對值得留意。

陳局長提及：「今年上半年（住宅）成交量更進一步收縮，只有約19,900宗，較去年同期少38%，亦較去年下半年少16%。當中一手樓佔整體住宅成交量約27%，繼續處於近年較高的水平。雖然最近三個月的成交宗數回升至每月約4,600宗，但仍較去年同期低約10%。」

未視成交收縮為問題
假設下半年樓市每月平均維持4,600宗成交，全年計，住宅成交量即約47,500宗水平；較大家心目中樓價谷底2003年的73,000宗，或近年成交量低位2013年的52,000宗都低。值得留意，局長對成交量收縮，既未有表示好，也未有表示不好。

某程度上，樓市成交減少，可說是「壓抑樓價上升」此一目標的副產品。不論是收緊按揭、增加不同印花稅，目標都是減少資金流入樓市的規模，成交減少因 此是自然結果。問題在於，壓低樓價，最終目標應該是增加用家的入市機會；將樓市成交壓至近20年低位，究竟有沒有令用家較易置業？

過去數年官方以加稅、減按揭的方式提高入市門檻，結果入市的用家相對實力較高；綜合地產代理的觀察，二手市場放盤已經少，面對外圍市況波動，放盤業 主提供的議價空間也不大。對用家來說，現時面對的情況是：其實樓價只比去年高位略為回調，但市場上可選擇的單位反而較沒有辣招時更少。

當然，情況有可能改變：未來數年新樓供應應會增加，二手業主有實力不減價，新盤發展商要去貨一樣會提供多種優惠。但以陳局長不慍不火的描述成交量收 縮，相信官方完全不認為情況有何問題，考慮減辣的可能甚低，二手成交淡靜（每月成交四千多宗）的情況，可能會成為樓市新常態---持續的日子可能比很多人 預計的更長。

原文刊於經濟日報網站2016年7月13日

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按揭市場競爭激烈 H按又見調節

數月前市傳某銀行推出一個月拆息+1.5厘(H+1.5厘)的按揭計劃，據聞監管機構隨即表明關注，該行亦隨即否認提供如此低的按息。但旋即又傳多家銀行推出類似安排，情況反映按揭市場競爭仍然激烈。

3月一般新造按息大概維持在H+1.7厘水平，以近期一個月拆息約0.25厘計，即按息在1.95厘水平。事實上，H+1.7厘的拆息按揭(H按) 的「市價」，已維持數年不變；但近日已有多家銀行推出H+1.6厘，甚至H+1.5厘的按息組合。雖然部分銀行表明較低的按息只提供大額借款或優質客戶， 但維持數年的「市價」已告打破。

表面上，H按與最優惠利率按揭(P按)一樣，於過去數年均維持不變，但兩者的不變，有本質的分別。P按的利率處於2.15厘不變，原因是金管局曾作 出提示，認為P按利率不宜低於此水平，可說是「他律」的結果。但H+1.7厘的「市價」，卻並非出於同類提示，而是銀行同業「自律」的結果。當市場環境變 化時，此個市價便較易被打破。

按息下跌背景：整體按揭金額減
去年1至5月，新取用按揭金額為1057億元，今年二手成交全面放緩，同期新取用按揭金額跌至641億元水平，即銀行按揭業務大致收縮四成。參考另 外一組數字，今年5月的按揭取用金額是153億元，是今年最高紀錄，但數字其實比去年每一個月的取用金額都低。簡單來說，按揭市場大餅正在縮小。

在整體樓按份額縮減的情況下，部分銀行要維持，甚至增大按揭市場的市佔率，便祭起減息一招。當然，銀行貸款賺的是息差，在整體按揭取用金額下跌之 際，以減息爭取業務，賺取的息差也會下跌。近年銀行按揭業務只算微利生意，因此市場一般估計，目前H+1.5厘的按息水平，應該沒有太多下調的空間，是耶 非耶，有待觀察。

對用家來說，如果未有入市的話，應該不會為了按息下調0.1至0.2厘而決定入市。如果是有按揭未供滿的業主，倒可考慮善用市場按息下調的機會，以 轉按減輕每月供款負擔。尤其是2012至2014年中承造樓按的業主，當年新造按揭中，七至八成均為P按，目前利率應在2.15厘水平，如果本身條件符 合，可考慮轉按至提供H+1.5厘或H+1.6厘按息的銀行，略為節省利息支出，以按揭餘額100萬元計，按息如由2.15厘下調至H+1.5厘(即約 1.75厘)，一年可節省利息支出約4000元。

當然，所謂「條件符合」牽涉眾多因素，包括信貸紀錄是否良好，轉按是否可通過現行壓力測試、購入單位的樓價估值等都會影響轉按申請的批核。以估值為 例，2014年600萬元以下物業按揭成數可達七成，借款420萬元，如果當年以2.15厘，30年還款的條年供樓，3年下來，未償還金額約390萬元； 假設物業估值仍為600萬元不變，除非業主另外準備30萬元現金支付新、舊按的差額，否則仍是難以轉按。

原文刊於信報網站2016年7月12日

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居屋安老按揭

報載按揭證券公司會將安老按揭計劃擴展至未補價的居屋及公屋。乍聽下來，此類單位成交價偏低，申請安老按揭，可獲年金可能較少，吸引力似乎不大，但計算下來，有關安排仍是為年長的資助房屋業主提供多一個尚算不俗的財務選擇。

安老按揭在2011年推出，5年間的申請數字大概千餘宗，反應難說十分理想；安老按揭的適用範圍由私樓擴及資助房屋，潛在的用家多了，資助房屋業主又多了一個善用資產的選擇，無論如何都是好事。

安老按揭的概念是業主將已供滿的物業，抵押予銀行，再領取年金；待業主百年歸老，銀行收回物業轉售，取回貸出的本金及利息；由於與傳統按揭借款人分 期向銀行供款不同，反而是銀行分期向借款人發放年金，所以產品又稱逆按揭。而年金的額度，視乎物業價值、借款人年齡而定。簡單來說，樓價愈高或業主年紀愈 大，領取的年金額度愈高。

之前安老按揭未普及於未補價居屋，應該有兩個原因。其一是居屋未補價，技術上任何涉及業權的處置都要有房委會同意；現時房委會開綠燈，此方面的障礙 已消除。另一個問題是，資助房屋未補價，可說業主只持有部分業權，自然不可能以市值將物業抵押。如果只將物業未補價的價值（即第二市場價）抵押，業主領取 年金的效果自然相對較低。

不過，參考房委會的統計，近半年資助房屋第二市場成交價，大概由100萬至500萬元不等。以一個第二市場估值200萬元的單位，60歲業主單人申 請安老按揭，選擇領取20年期年金計，每月可獲年金4,800元。說多不是很多，但如果已退休的居屋業主希望增加現金應付生活開支，考慮安老按揭，總比等 待討論多時、社會意見兩極的全民退保計劃通過較為實際。

另一方面，安老按揭與其他按揭一樣，業主可以轉按。當樓價上升時，可透過轉按獲取較高的年金；在樓價下跌時年金卻不會減少。如果資助房屋的年長業主本身沒有遺贈物業的對象，安老按揭不失為一個可考慮的理財方案。

原文刊於經濟日報網站2016年7月6日

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銀主盤規模計計數

不論政府及私人的樓價指數，都反映樓價於去年9月回落後，於今年3月左右止跌；但另一方面，市場仍有觀點認為，樓市最困難的情況未出現。例如有分析估計，本地銀主盤將陸續湧現，1、2年間可達逾萬個水平。究竟情況是否如此惡劣？

所謂銀主盤，是指借款人斷供按揭，貸款人收回抵押的物業放售抵債，有關放盤便是銀主盤。要比較一萬宗銀主盤是不是很多，要先有比較的基準。翻查紀 錄，銀主盤放盤的高峰期是──你也許估到了──就是2003年，當年市場累計的銀主盤逾4000個。而目前市場累積的銀主盤放盤約200個，每月新增在數 十宗水平。

如果市場有一萬個銀主盤的話，大概可以說市場環境比2003年沙士時再惡劣一倍。當然，沒有人能鐵口直斷，惡劣市況一定不會出現，但暫時由數據看來，未具備出現上萬銀主盤的情景。

銀行體系難出現大量銀主盤
一般來說，會先出現借款人拖欠供款、再正式斷供，貸款人才會收回抵押物業放售。以金管局每月公報的按揭統計而言，近月按揭供款拖欠90日以上的比 率，維持在0.04%水平(高峰期是2001年中的逾1.4%)。以5月未償還按揭總額10810億元計，即有4.3億元的按揭組合出現拖欠供款3個月以 上情況。但拖欠3個月，又不一定會正式斷供，業主可能是一時出現財政困難拖欠供款，問題解決便會恢復正常供樓。假設一半的拖欠個案最終斷供，便涉及約 2.15億元，以每宗按揭平均300萬元計，即可能有70多宗按揭會斷供，抵押物業成為銀主盤。或者說，拖欠比率要比目前惡化140倍左右，銀行體系便會 出現約一萬宗銀主盤──可能性似乎不大。

當然，作出有關估計者也表明，未來銀主盤主要來源是財務公司。由於銀行按揭有嚴格監管，借款人要通過壓測，官方統計新批按揭的負擔比率大致維持在 35%至36%左右，此方面出現大量拖欠、斷供的可能性不高。但那些向財務公司借取按揭的人士，一方面由於利率較高，另一方面財務公司對處理拖欠個案的態 度較銀行積極，在樓市下跌或失業上升時，便可能出現大量來自財務公司的銀主盤。

市場沒有較具認受性的財務公司按揭規模統計，金管局去年估計財務公司按揭規模大約90億元水平──如果每宗按揭平均貸款額50萬元，大約涉及1.8萬宗按揭。

當然，上述估算涉及很多變數：金管局會不會低估了財務公司的按揭規模、此類公司在樓價下跌時處理拖欠個案的策略，全部都是未知數。對於規模接近100億元的貸款，衍生出一萬宗的銀主盤估計是否過於悲觀，便要由時間判斷了。

原文刊於信報網站2016年7月5日

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