印花稅下調 亦難掀炒風

 10月底的《施政報告》調整多項印花稅的稅率及徵收方式，因為近月樓市氣氛偏淡，措施短期內料不會掀起炒風。而考慮到按揭因素，估計未來即使樓市好轉，仍難以出現投資者因為印花稅調整而大規模入市的情況。

10月底調整的印花稅措施有幾項，包括把額外印花稅(SSD)的適用年期由3年縮短至2年；買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD，俗稱雙倍印花稅DSD)的稅率減半，兩者均由15%減至7.5%；為外來人才的置業印花稅實施「先免後徵」。即以各類專才計劃入境人士，購入物業時先暫免徵收買家印花稅和新住宅印花稅，只需按第二印花稅率支付印花稅，若相關人士其後未能成為香港永久性居民才繳付相關稅項。

 

過去十多年，港府推出多項印花稅，目標都是遏抑炒風。當年先推出的額外印花稅，目標是提高炒家轉讓的稅務成本──不論賺蝕，只要住宅物業在購入限期內(現時為2年)放售，都要按市值支付額外印花稅。現時稅率為如物業持有期為6個月或以內，税率為20%；如物業持有期超過6個月但在12個月或以內，税率為15%；如物業持有期超過12個月但在24個月或以內，税率為10%。

而買家印花稅是向非本地永久居民的置業者(包括公司名義買家)徵收，現時稅率為7.5%。

新住宅印花稅即住宅印花稅第一稅率，如果買家不是香港永久性居民，或在香港已擁有住宅物業者，再買第二間住宅物業時，則需要以從價印花稅第一標準稅率計算，現時稅率為7.5%。

近一、兩年樓價調整，放寬印花稅，短期內自然不必擔心炒風再起。而事實上，即使未來外圍因素好轉、樓價回升，只要按揭指引沒有特別放寬，大家應該也不必憂慮炒風再起。雖然現時幾種印花稅的稅率較前減少，但對非本地永久居民買家來說，購買住宅仍要付樓價15%印花稅、對本地永久居民來說，購買第二套住宅仍要付7.5%的稅。如果兩年內售出物業，仍要付賣價10%至20%的稅。正常來說，對投資者入市仍有「阻嚇力」。

此外，要留意金管局的按揭指引未有跟隨印花稅調整而放寬。本地永久居民持有一個未供滿按揭的物業，再為第二套住宅申請按揭時，新購物業的按揭成數上限會較標準下調一成，例如購買1500萬元物業，按揭成數只有六成。而且新舊兩套住宅的總供款佔收入比率需要低於四成，在壓力測試下，計算按息上調2厘時，總供款不可逾月入五成。

以上嚴謹的限制，保證了有多個按揭物業借款人有足夠的還款能力，而且降低了投資者的按揭槓桿。未來只要相關的按揭限制存在，即使市場氣氛好轉，仍然會限制非自住資金進入市場的流量，應該不必擔心炒風再現。

原文刊於信報網站2023年12月19日

新盤優惠比併 「折扣」與「回贈」大不同

 新盤為吸引買家，總有不同的優惠，最常見的包括不同名目的折扣以及回贈。表面看來，兩者分別不大。其實在繳付印花稅的角度上，折扣比起回贈較為實在。

印花稅角度　折扣更實在

新盤開售，會有多個價格，一個是價單上未扣除任何折扣的售價（Price）；另一個是扣除所有折扣後的成交價（Purchase Price）。折扣可以有不同的名目，常見的包括加入發展商旗下客戶專會的會員，甚至指定在某時某日之前購買單位的早鳥優惠等等。例如一個單位，售價是1000萬元，折扣10%，成交價是900萬元，後者亦會是買賣合同上的價格，原則上政府亦會按此合同價徵收印花稅。以一名本地居民，初次置業計，成交價900萬元的新盤，稅率是3.75%，稅額是33.75萬元。

 

如果發展商不是直接提供折扣，而是提供現金回贈，回贈額同樣為10%，表面上，回贈10%及折扣10%是同一回事。但現金回贈並不影響合同價。同樣以售價1000萬元，回贈10%的情況為例，合同價會維持在1000萬元，印花稅會按此價格計算，同樣一名本地居民，初次置業計，稅率是3.75%，稅額是37.5萬元。

按揭方面無大分別

在按揭方面，折扣及現金回贈反而沒有大分別，原則上銀行會以合同價再減去所有發展商回贈作為估值上限。以上文兩個例子來說，估值上限都是900萬元，再由此計算按揭金額。綜合而言，折扣和回贈兩者比較，前者對準買家較為實際。

中介回贈不影響按揭估值

要留意的是，以上我們討論的都是涉及發展商的直接折扣及來自發展商回贈的影響。至於市場上盛行，由物業中介提供的現金回贈，便是另一回事。多數情況下，銀行並不會處理物業中介向一手盤買家提供的現金回贈，此些回贈通常不會影響物業估值。例如上文提及折實價900萬元的新盤單位，如果中介另行提供20萬元的回贈予買家，此筆款項通常不會影響按揭估值。

原文刊於經濟日報網站2023年12月13日

建期為何成新盤買家首選？樓價下跌 建期付款有何風險？

 

天水圍新盤開售，反應熱烈，一天售出300多個單位。首批買家中，98%選用建築期付款，「即供期」變成聊備一格的陪襯。建期付款成為買家首選，有眾多時代原因。而今天選擇建期付款的買家，也應該在財務上作多手準備，以減少日後完成交易時可能出現的問題。

新盤兩大付款安排

香港對未落成住宅物業(樓花)的交易，有完善的監管，過去以樓花方式推出的新盤，一般都有兩大分類的付款安排：

一、建築期付款，即買家支付部分樓價之後，待物業落成才完成交易，如買家需樓按，也是待物業臨近落成前才申請。

二、即供期付款，即在樓花階段已完成交易，買家未入住已經支付全部樓價，買家也可向銀行申請樓花按揭，即未入伙已開始償還樓按。

即供折扣較高 過去曾流行

過去市場有一段時間，即供付款較為流行，原因是同一項目、同一單位，在即供付款下往往有較高折扣，對買家較有吸引力。而近幾年開售的樓花項目，包括文首提及的天水圍新盤，雖然同一單位在即供付款安排下，仍然會較建築期付款有較大折扣，但由於種種原因，令即供付款變得聊備一格。

 

換樓壓測限制 建期可減輕負擔

其中一個主要的原因是按揭壓力測試，對持有一個按揭未供滿物業的換樓客來說，購買樓花要選擇即供的話，新舊按揭總供款不可多於月入四成，壓測之下總還款不可多於月入五成，壓測限制令很多人難以選擇即供。而選用建期付款，不必在新居未落成前應付兩筆住屋支出，顯得較有吸引力。

樓價下跌 建期可借按揭金額將減少

不過，要留意，建期有建期的風險，最明顯的是樓市正處調整期，現時樓價比高位回落約兩成。如果調整期持續，未來新居落成時，估值可能較購入價有一定下調。例如購入價1000萬元的物業，樓價下跌一成的話，估值便會降至900萬元，屆時申請按揭便要以900萬元為準，例如九成按揭便是可借810萬元。買家可能需要在按揭以外，另行籌措現金以完成交易。如果買家沒有能力完成交易，不單會損失訂金(已經支付的樓價)，也有可能在發展商以較低價重新推出單位時，被追收差價。

由於有以上風險，準買家考慮以建期付款購置一手物業時，宜採取較為保定的策略，包括計算一旦樓價在入伙前下跌，不可借足預計的按揭金額時，是否有足夠資金完成交易。如果是換樓客，計劃在新居交樓前賣出舊居套現的話，也要評估如果樓價持續調整，賣出舊居套現所得減少時，會對換樓安排有什麼影響。

最後，在新居未交樓前，選用即供付款的買家宜趁按揭未需還款，盡量增加現金儲備。萬一需要更多現金完成交易時，不致於手足無措。

原文刊於經濟日報網站2023年12月

市場料明年美息減1厘 對香港樓市的3大影響

 2023年樓價先升後回、差餉物業估價署指數至10月跌近4%。樓價調整背景因素是年內港元利率受美元帶動持續高企。展望明年，市場主流觀點似乎傾向來年美國利率調頭回落，下調幅度可達一厘。如果明年美息走勢一如預期，又是否足以推動本地樓價回升？

美息如減1厘
新造按息或跌至3.8厘

現時美國聯邦基金利率為5.25厘至5.5厘，如回落一厘，大概是回到2022年12月的水平，當時港元「細P」為5.625厘，「大P」為5.875厘，分別只較現時低0.25厘。簡單來說，本次美息上升周期，港元利率，尤其是最優惠利率較為滯後，美息即使回落一厘，本地按息的下調幅度料會較小。

 

假設明年美息回落1厘，而港元最優惠利率也相應回落至去年底水平，以現時新批H按利率約為細P減1.75厘、或大P減2厘的市價計，屆時一般新造按息可能由現時4.125厘回落至3.875厘水平。相對於現時A類私人住宅(即實用面積少於40平方米者)的租金回報為3.1厘，按息相對於租金回報仍然較高，似乎不足以刺激投資者買樓收租、租客轉租為買。

未夠刺激成交量復常

總括而言，如果美息轉勢向下，料對樓市氣氛應該會有正面影響，部份猶豫是否入市的準買家，可能因為利率回落，不再擔心按揭供款上升而作出置業決定。不過，如果明年美息下調幅度一如市場估計，只回落一厘，應該未足以刺激樓市成交量由2022、23按年一、二手住宅成交量約4.6萬宗，升至較正常年份，例如2019、20年住宅成交量6萬宗以上的水平。

樓價下調一成
租金回報率可升至3.4厘

當然，租金回報率未必一定要租金增加才會上升，租金不變，而樓價下調，也會推動租金回報率上升。現時一般估計，由於一手餘貨充裕，來年樓價較可能持續調整，主流估計大概是10%。如果樓價下調一成，而租金大致穩定，來年小單位租金回報率可望升至3.4厘左右，如果租金輕微上調5%，那麼小單位租金回報率可望升至3.6厘左右。此預想中的回報率，便會較接近上文計算「美息一下調一厘情況下，新造港元按揭利率」的3.875厘，估計可以刺激部份較樂觀的投資者入市。

以上推演估計港元利率會因為之前沒有跟足美息，所以美息回落時，港息回調步伐也較慢。亦未有計算其他因素，例如如果本地吸引人才人境的各個計劃反應踴躍，可能會令市場出現料想以外的需求。如果港息出乎意料的出現大幅回落、又或樓市需求較預想的更強，也可能令成交量提早反彈，甚至令投資者接受較低的回報，提早入市。

原文刊於經濟日報網站2023年11月29日

「高才通」對樓市作用未展現

 政府最近提出了兩項措施，市場認為將刺激未在香港居住滿七年的高才早日購置房產。事實上近期一二手樓市陸續出現各類專才入市的報導，但較受關注，在去年底才推出的「高才通」計劃，其潛在需求影響可能尚未展現。

港府在10月底發表的施政報告中，提出擴大高端人才入境計劃（高才通）的資格條件，(之前表列的約140家大學畢業，其於過去5年中有並有3年工作經驗；施政報告後表列大學增至184家)，便可取得2年入境簽證。在計劃未放寬申請資格前，反應已極為良好。首10個月共收到超過50,000宗申請，當中約39,000宗獲批。連同其他輸入人才計劃，料可舒緩出生率下跌、長遠人口減少的壓力。

 

首10個月逾5萬宗申請

對樓市更直接影響的措施是調整印花稅徵收標準，包括將從價印花稅(第一標準稅率)及買家印花稅減半。而根據新政策，由各個輸入人才計劃下入境者，在未在香港居住滿七年的情況下，購買自住房產只需支付按從價印花稅的第二標準稅率，上限為房產價格的4.25%。只有此位買家日後未能取得永居身份時，政府才會向他追收買家印花稅(現為樓價7.5%)、從價印花稅第一標準稅率(現時為樓價7.5%)及第二標準稅率的差額。此即「先免後徵」。

待工作穩定　才會釋放購買力

盡管有報導指出市場陸續出現專才入市買樓的個案，但這些個案可能尚未反映「高才通」的影響。一來是計劃在去年底推出，今年初才開始批出入境簽證，估計大部份獲批簽證人士在年中才陸續入境。其次是高才通計劃的設計是取得簽證者可到步才找工作，估計此些新來港專才，大部份尚在物色工作，遑論有3個月的入息證明以申請按揭。

然而，隨著新來港高才找到工作並維持穩定收入，他們的購買力可能逐漸釋放，成為未來房地產市場的新動力。高才通計劃對樓市的影響，可能要在明年才會逐漸展現。

原文刊於經濟日報網站2023年11月22日

你對「負資產」有所不知的5件事

 負資產數目回升，成為了市場熱門話題。不過，對於「負資產」，一般人仍會有不少誤解。以下有關負資產的事實，可以作為了解此個金融現象的基礎：

1. 負資產的定義：有抵押貸款的抵押品市值低於未償還貸款。所以，只要市場上有較高成數的貸款存在，而資產價格不是「只會上升」。在價格調整時，統計上便會出現負資產。過去數年，有一段時間金管局未有錄得住宅負資產，只是因為樓價持續上升。但我們應該要接受，任何資產價格都可能上升、可能下跌。

2. 負資產不代表貸款機構的損失：貸款機構只會在「借款人違約不還款+按揭物業成為負資產」兩者同時出現時，才會出現損失。

 

3. 負資產不代表借款人還款紀錄會惡化：通常觸發借款人違約的原因是收入下跌，而不是樓價下跌。通常借款人違約，會經過「延誤還款」的階段，因此延期還款比率（Delinquency Ratio） 可以視為違約的預警數字。事實上根據金管局最新的統計，「負資產」借款人的延期還款比率只是0.02%，即是現時11,000宗負資產按揭，有不足3宗出現延期還款。

4. 2008年之前，按揭延期還款比率與失業率有明顯關聯連，但之後關連減弱。金管局在1998年中才開始有延期還款比率的統計，而由1999年2月起，至2003年9月，數字都維持在1%以上，高峰為2001年4月的1.43%。同一時間，香港失業率在4%至8.5%之間波動，2003年6月失業率由高峰回落，延期還款比率亦下跌。有趣的是，在2008年2月比率跌至0.1%以下之後，即使失業率在新冠肺炎期間一度升至7.2%，延期還款比率亦從未再升高於0.1%。

5. 負資產不會引發Call loan。不少人會以為，住宅按揭以物業為抵押，抵押品市值下跌，會觸發銀行Call loan。但現實中銀行不會因為抵押品貶值而採取行動。金管局統計的負資產高峰是2003年第三季，負資產宗數是106,697宗，每100宗銀行按揭，有22宗是負資產。當時也沒有銀行集體call loan的現象，原因是，在整體樓價下跌時，要求借款人進行部份還款，只會令潛在的壞帳變成現實，對銀行沒有好處。

負資產或會增加，但不會威脅銀行體系

由於一手住宅存貨累積，估計樓價調整會持續。我們將會看到的負資產數字增加，部份近2年以較高成數按揭入市的用家，他們的物業估值或許已經低於未償還按揭餘額，而上升了的按息又為他們帶來一定的償還壓力。但在現時低失業率，各行各業都欠缺人手、薪金有增長壓力的情況下，不見得斷供違約的個案會大升。

 原文刊於經濟日報網站2023年11月15日

新盤優惠影響按揭估價 送「入伙酒」銀行都要扣減？

 待售新盤數量上升，發展商為免存貨積壓，不時會為餘貨增加優惠。但要留意，不同的優惠會對銀行估價有不同的影響，有時買家可能因為優惠的存在，而令可獲得的按揭金額減少。

發展商要促銷旗下項目，有多種銷售手法，最直接的自然是更改樓價，或提升折扣。此兩種方法都會直接影響買賣合約上的成交價。例如定價(Price)1000萬元的物業，經過不同的折扣後，成交價/售價(Purchase Price)為900萬元。此一成交價便會是買家申請按揭時，可獲估值的上限。

影響買家可獲估值上限

折扣之外，另一個常見的優惠是現金回贈。現金回贈的形式，通常為定價或售價的一個指定百分比，又或是一個指定的金額，甚至是發展商代付印花稅等等。部份情況下，買家可能要符合一定條件，例如在指定日期前完成交易，才可獲得相應的現金回贈。價單中列明的現金回贈，在買家申請按揭，銀行為物業估價時，都需要由成交價中扣除。例如上文提及合約列明成交價900萬元的物業，另外有10萬元的現金回贈，那麼物業的估值上限便會是890萬元。另外，如果新盤價單列明一定條件下買家可獲回贈，而最終買家並未滿足相關條件，沒有獲得發展商的回贈，銀行一般會要求買家作出「沒有取得回贈」的聲明；此種情況下，估值便不需要扣除回贈金額。

 

發展商送「入伙酒一席」
銀行按市值扣減

如果價單中列明其他禮品，無論是買樓送車、送家具抑或管理費，估價時，原則上都要由成交價中扣除。如果優惠有列明價值，一般會直接按此扣減估價。有一些情況，優惠並沒有列明價值，銀行一般會按「市價」扣減估價。過去的例子中，有發展商向買家贈送「入伙酒一席」，未有列明價值。由於優惠列明在價單中，銀行也需要按入伙酒市值，在作出估值時扣減。

不過，對於新盤交樓時連單位提供的電器，雖然有時價值不菲，但只要不在價單中列明，都不會影響按揭估價。

原文刊於經濟日報網站2023年11月1日

新盤延期交樓，買家如何應對

 

某建築工程公司被政府除牌，由於此公司涉及幾個新盤的工程，相關發展商需要在工程期間更換工程公司，程序需時，可能會令項目延期落成。使用不同付款安排的買家，對於新購物業延期交樓，也會有不同的應對方案。

未落成的一手樓花，有兩大主流付款安排：「即供付款」及「建期付款」。前者即是買家在物業未入伙前已支付全部樓價；涉及銀行按揭的話，買家會申請樓花按揭，在新居未入伙前，已開始償還樓按。後者是買家支付一定比例樓價後，待物業落成才完成交易，需要按揭的話，也是到時才申請現樓按揭。

即供買家或有雙重住屋支出

如果樓花物業延期落成，對選用即供付款買家的財務影響較小，因為已取用樓按，已經開始還款。不過，如果他們需為原有居所支付租金或償還樓按，他們便會有較長時間有雙重住屋支出。另外，如果新居延誤交樓，而選用即供付款的新盤買家又按原有計劃售出舊居，可能需要以短租方式解決居住問題。

 

建期付款買家 若估價不足將多付差價

對選用建期付款的買家來說，最大的風險是估價不足。由於他們要待物業臨近交樓才申請按揭，如果樓價在期間下跌，影響到入伙時的估價，買家要完成交易，便需要支付差價。以一個折實價800萬元的樓花物業為例，買家打算申請8成按揭，即借640萬元。如果物業落成時，估值下跌一成至720萬元，8成按揭便只可借576萬元，買家要另行籌措64萬元支付差價。如買家未能籌措資金完成交易，便可能需要撻訂離場。

樓價調整對不同項目的估值會有不同的影響。以近2年樓市表現而言，整體樓價指數回落，但期間售出的新盤，在入伙時估價的表現各異，至目前為止，在過去2年出售，在近期交樓的新入伙盤，只有個別項目出現估價較購入價下跌，未見大規模的估價不足現象。

估價下跌的應對方案

不過，以較穩健的策略考慮，如果樓花買家擔心物業估價下跌，有幾個處理方案：

1. 考慮向發展商申請改用即供付款，但此舉需要發展商同意，而且對於舊居有按揭未供滿的買家來說，要通過壓測有一定難度。

2. 可考慮在樓花期提高儲蓄比率，萬一申請按揭時估價下跌，也有足夠現金完成交易。

3. 如果買家入市時未有打算借用較高成數按揭，當物業入伙估值下跌時，可考慮申請借用較高成數的按揭，例如上文中，購入價800萬元，後來估值720萬元的物業，如維持640萬元的借款額，按揭成數會上調至89%，由於目標借款額不變，在利率、年期一樣的情況下，每月還款也不會增加，不過，借款人會因為借用高成數按揭，而輕微增加了保費等的支出。

 原文刊於經濟日報網站2023年10月26日

負資產宗數料重上1萬宗 銀主盤未必會隨之增加

 金管局將於本月底公報第三季負資產數據，如無意外，數字會回升至破萬宗水平。有外電分析，往後銀主盤也會創新高，甚至影響銀行業績。其實樓價下跌，往往代表負資產數量上升，但不見得銀主盤會線性增加。

負資產佔比料增

外電的分析假設樓價在現水平(也相當於去年底水平)跌10%，會令負資產按揭欠款上升至整體銀行按揭餘額的5%，此部份是相當客觀的估計。去年第四季，負資產約12,000宗，負資產按揭的總值佔銀行按揭餘額3.66%。其後樓價在第一、二季回升，那些按揭未償還餘額本來略高於估值的單位，便因為樓價回升而脫離負資產行列。

現時樓價大致調整至與去年底同一水平，如無意外，月底公布的第三季負資產個案，會回升至逾1萬宗。樓價在現水平再調整一成的話，負資產欠款相對於按揭餘額的總值升至高於5%的現象有高機率出現。

 

銀主盤未必隨之增加

但「負資產」增加，卻不一定導致「銀主盤」按比例增加。2008年金融危機後貨幣供應增加，其後港府引入多種印花稅、金管局推出壓力測試。住宅市場以本地用家為主導，而且他們都有一定的償付能力。與過去樓市投資者參與比例較高的年代不同，投資者在大市轉勢時，一個「止蝕」的決定可能導致多個單位成為銀主盤。但用家除非面臨收入大幅下跌，一般不會因為價格波動而售出自己的居所。

我們將會看到的負資產數字增加，絕大部份是近2年以高成數按揭入市的用家，他們的物業估值或許已經低於未償還按揭餘額，而上升了的按息又為他們帶來一定的償還壓力。但在現時低失業率，各行各業都欠缺人手、薪金有增長壓力的情況下，不見得斷供的個案會大升。初步看來，銀主盤的存量估計會維持在低3位數，對樓市的壓力不大。

銀行損失料僅千多萬元 影響不大

再看負資產潛力損失對銀行的壓力。以外電分析負資產按揭總額將升至佔銀行按揭5%計，大概是920億元。同樣以2022年底為基準，當時此些負資產個案的平均欠款為估值的104%，樓價在此水平再下跌10%的話，整體負資產的平均欠款將升至估值的115%左右。對銀行來說，負資產增加帶來的潛在損失，是「整體負資產總額x違約率x損失嚴重程度(Loss Severity)」套入估算數字，是920億元x違約率x15%。簡單來說，如果樓價下跌10%，而「全部」負資產業主都斷供，銀行業的損失總額是138億元，相對於現時逾1.8萬億元的按揭市場規模，仍是有限數。要強調的是，近年負資產拖欠還款的比率長期低於0.1%，假設此些拖欠還款的個案最終都違約，為銀行業帶來的實際損失便只是1,380萬元。說千多萬元的損失會嚴重影響銀行界，看來是有些過慮。

 原文刊於經濟日報網站2023年10月18日

「免息免供」減換樓壓力 惟需注意額外風險

 新盤按揭優惠層出不窮，部份發展商為旗下樓盤推出不同的按揭優惠以吸引買家，其中包括「初期免息免供」。此類安排無疑有其吸引之處，尤其迎合換樓客的需要。但在目前市況之下，買家選用此類安排，可能需要注意額外的風險。

對有換樓的業主來說，理財上一大難題是未售出舊居，仍有按揭需要償還；如果再購買新居，申請按揭時，可獲的樓按成數會較低，而且計算壓力測試時，新舊按揭的支出要同時計算；對收入只可應付一個物業還款的買家來說，大大增加了換樓的難度。

不必同時還新舊按揭 減換樓壓力

而免息免供的發展商一按，在一定程度上回應了市場的需求。此類安排，指在借款人取用樓按貸款後，在指定期限內不必償還本金及利息。例如借款1000萬元，免息免供期2年，即2年內不必償還樓按，2年之後，仍欠本金1000萬元，按優惠期後的條件計算每月還款。

 

對換樓客來說，先借取發展商免息免供一按，不必同時應付新舊按揭的還款，在售出舊居後，便可以「自用按揭」的條件申請銀行按揭，部署順利執行的話，借款人便不需面對發展商一按利息較高帶來每月還款較多的影響。如果運氣再好一點，例如碰上2年內市場利率回落、樓價回升，換樓客在未來轉按時的利息支出可望大幅減少、而舊居可望以較高的價格售出。

利率、估值波動風險需留意

但此類安排也有明顯的風險：

• 未來利率風險：當免息期結束後，借款人將需要支付利息和本金。如果在免息期結束前，利率上升，那麼借款人每月還款會超出借款人最初預期的能力範圍。尤其是發展商的按揭，大部份不設壓力測試等要求，借款人可能高估了自己的償還能力，如果借款人無法承擔還款金額的增加，可能導致財務壓力和還款困難。
• 新居估值影響轉按：如果新居的估值在免息免供期內下跌，借款人可能出現轉按時難以取得足夠借款額的問題。

要留意的是，會出現新居估值的情況，一般是整體大市都出現調整。對換樓客來說，舊居可能亦難以理想價錢轉讓。較極端的情況，借款人甚至有需要以較長時間同時應付新舊居的按揭還款，當新居按揭的優惠期完結，以較高利率計算還款時，甚至會嚴重影響家庭財政。

綜合來說，借款人如有意利用有「免息免供」安排的按揭計劃入市，宜小心考慮不同情況，包括利率持續上升、一定時間內要應付兩筆樓按還款對家庭財政的影響，才好作出決定。

原文刊於經濟日報網站2023年10月11日

新批按息上調 轉按計計數

 過去幾年，樓按市場中轉按一直活躍，新批按揭申請中，約有三成為轉按貸款。轉按活躍背後的原因是借款人可由轉按獲得不少好處。但時移勢易，轉按對借款人的好處有慢慢減少的趨勢。小業主考慮是否轉按時，宜作出更周詳的考慮。

過去銀行為轉按借款提供諸多優惠，一個背景因素是銀行利息成本低，即使為轉按客提供樓按只有微利，在考慮潛在的交叉銷售機會後，銀行仍願意以優惠條件吸引轉按容戶。在競爭最激烈的時候，小業主轉按，除了新按利率有機會低於原有按揭之外，買家更可獲現金回贈，基本上是有贏無輸的操作。

近一年新批樓按利率上升，包括H按的H+部分及鎖息上限上調。多數個案在轉按時，新按的利率會略高於舊按利率。但由於現金回贈可觀，不少業主仍樂於轉按，因為轉按的現金回贈所得，足以抵消多年的新按和舊按息差，例如原有按揭利率3.3厘，新按利率3.6厘，而現金回贈有貸款額3%，相當於新舊按揭息差的10倍。即使新按利率上升，只要現金回贈吸引，小業主維持「每2年轉按一次」的策略，透過取得回贈抵消利率上升，仍是有利可圖。

 

不過，在銀行陸續上調新造按揭利率、部分亦下調按揭現金回贈後，情況開始發生變化。一來是新批按揭利率加幅較大，單計最近銀行上調按息，幅度已達半厘，如果與2年前批出的按揭比較，現時轉按的話，新按一般會比舊按利率高0.75厘。如果現金回贈只有2%，即使不計算律師費支出，轉按所得回贈亦只可抵消不足3年的新增利息支出。

往後小業主考慮轉按時，一般會面臨新按利率較高的情況。如果單純由利益因素考慮，由於銀行按揭罰息期一般為2年，如果新按現金回贈不足以抵消因為轉按而出現的2年新增利息支出，借款人便完全不值得考慮轉按。

如果轉按的現金回贈足以抵消3、4年的新增利息支出，借款人也要考慮，2年後新批樓按的利率有沒有機會持續上升、現金回贈有沒有機會再下跌？會不會出現今次轉按賺了3年息差，但2年後轉按完全無利可圖，往後長期支付較高按息的局面。當然，此處的判斷涉及眾多主觀因素，可能純粹「靠估」。

當然，轉按活動不會因為新批按息上調而完全消失。例如轉按套現、移除擔保人，以及高息按揭優惠期完結等情況，都會促使借款人轉按。但可以預期，未來整體轉按佔新批樓按申請的比重，有較大機會出現明顯調整。

原文刊於信報網站2023年9月19日

香港加息內地減息 港樓難吸内地買家

 本地樓市氣氛偏淡，市場人士紛紛建議港府撤銷樓市辣招。不過近日香港及內地的按息變化，已經令香港樓市對內地買家的一大吸引力變得蕩然無存，現時即使全面減辣，刺激樓市的作用也會受限。

過去香港因低按息吸引內地買家

在香港引入多種印花稅前，有說個別新盤的成交當中，內地買家的佔比可達2、3成。香港住宅吸引內地買家購買，涉及眾多原因，其中一個是按息。

在2008年美國量化寬鬆之後，2022年聯儲局大幅加息之前，港元按息長年處於偏低水平。以2022年初為例，H按利率低至H+1.3厘，而一個月拆息當時約0.2厘，即按息大約只為1.5厘。去年初，廣州首套房利率由5.5厘起，第二套房利率為5.8厘。兩地按息差距約4厘。

 

兩地息差已減為零　港樓失優勢

而繼去年起美國多次上調利率，掀動港元最優惠利率及拆息上升後，近日本地大型銀行宣佈調整新批H按鎖息上限，市場估計其他中小型行會跟隨；同一時間，內地部份城市卻開始下調新造按息。廣州近日宣佈，首套房利率會下調至LPR(香港人可理解為官訂的利率基準，類似香港的最優惠利率，可升可跌)減0.1厘，即4.1厘。換言之，兩年不到的時間，廣州與香港新造按息的息差，由4厘縮減至零。

過去多年，由於香港推出的多種印花稅，令非本地居民在香港購置住宅，稅費支出達樓價30%，基本杜絕了非本地的置業需求。不過，市場上仍有大量經常往返內地及香港、持有香港永久居留權的人士，在決定要在何地置業時，按息無疑是其中一個考慮因素。過去香港按息低於內地約4厘，加上現金回贈、按揭掛勾高息存款戶口等條件，在香港借款買樓有莫大吸引大，而此個優勢現時基本已失去。

當然，那些中港兩地走的買家，置業時也會考慮物業本身的條件、他們日常生活圈、投資前景等，都會左右他們在何地入市的決定。但當香港的按息相對吸引力下跌時，估計即使樓市辣招逐步撤銷，內地人來港置業的規模也會因此受影響，盛況大不如前。

原文刊於經濟日報網站2023年9月13日

由「認房不認貸」看香港

 

中國內地多個城市為刺激樓市，推出「認房不認貸」的措施。香港與內地的日常用語多有差異，港人乍看「認房不認貸」可能會不明所以。其實香港在按揭方面早有類似的安排。

過去內地為遏抑樓市炒風，內地銀行對首套房和二套房的買家，會有不同的按揭成數及貸款利率。首套房的首期比例一般是二至三成，二套房的首期比例逾四成，貸款利率也較首套房高出1至2厘。今次部分城市實行的「認房不認貸」是指，不論是否曾申辦過房貸，只要住房的買家(包括其家庭成員)在實施措施的城市沒有住宅物業，不論是否已透過按揭貸款購買過住房，都能以「首套房」標準，以較優惠貸款利率借取成數較高的樓按。如果要用香港人熟悉方式總括的話，即是「辣招減辣」。

 

其實，香港人對什麼是「認房不認貸」應該不陌生，畢竟香港一直奉行類似的標準。例如購買樓價1125萬元以下物業申請按揭保險，會要求買家是「首次置業」。但此處首次置業的標準是「現時並未持有香港住宅物業」。換言之，過去曾買賣住宅物業，只要現時名下沒有香港的住宅，仍可算成「首置」。

而在一般按揭方面，只要申請時所有申請人都沒有按揭負擔(包括借貸或擔保)，不管過去曾有多少樓按紀錄，現時名下有多少套住宅，原則上都可按「自住」條件為一個物業申請按揭，獲得較「非自住」物業較高的按揭成數。不過，在利息方面，香港一般銀行對自住或非自住物業的按息便沒有多少區隔。

內地樓市要「減辣」，原因似乎是為了刺激交投。新措施之下，一個人在深圳有樓未供滿，也可走到廣州以首置身份買樓，獲得以首套房標準的按揭成數及貸款利率。但估計此類跨城置業的需求，本來不會太多。此外，一個人在同一個城市購買第二套房，仍不可取得「首套房」標準的按揭，估計措施對內地樓市刺激成交的效果有限。估計如內地房市的淡靜氣氛持續，而政府又希望樓市轉旺，可能需要推出更多刺激措施。

說回香港，近兩年不時有地產業界發出「減辣」的建議，包括撤銷幾種針對投資者的印花稅。但兩地面對的問題並不一樣，香港也不見得樣樣事情緊跟中央。例如近日內地股市下調印花稅，財政司司長卻表示有關措施在香港的作用不大，無意跟隨。對於樓市減辣的建議，港府一直未有鬆動。一來香港的發展商財務情況較為健康，政府沒有刺激樓市的迫切理由。另一方面，港府可能仍然樂見樓價有輕微調整，令樓價較易為上車客負擔。

原文刊於信報網站2023年9月5日

銀主盤一定抵買？

 據報近日銀主盤放盤量增加，加上市場不時出現「銀主盤低價成交」的報導，予人「銀主盤=抵買」的印象。究竟銀主盤成交價是否一定較市價低？購買銀主盤，又有什麼地方要注意？

銀主盤成交價緣何略低於市價？

當按揭借款人未能還款時，提供按揭的銀行收回抵押物業出售抵債，此些由銀行作為賣方的放盤便是銀主盤。原則上銀行會先進行估價，再放售物業。但銀行放售樓按貸款抵押物業，目的是收回債仔未償還的本金及利息，在正常情況下，此些欠款總額會低於物業市價。銀主亦並不會在放售銀主盤時獲利(如違約借款人沒有其他債務，銀主盤成交價扣除拖欠的按揭本、息及成交手續費，餘額都歸借款人，即原業主所有)，銀行沒有特別動機「善價而沽」，因此往往會出現銀主盤成交價略低於市價的情況。

 

若僭建嚴重將無法申請按揭

銀主盤放售有多種途徑，一般交由拍賣行或一般物業代理放盤，形式包括公開拍賣或投標，而在拍賣會或截標之前，有興趣的買家可透過代理要求睇樓。由於銀主盤的樓契本身由銀行持有，因此一般不會有業權問題。但留意，如果物業有嚴重僭建，仍然可能會出現未能申請按揭的問題。

其他注意事項：

• 物業成為銀主盤，業主往往在銀行欠債之外另有其他「街數」。雖然銀主盤成交後，按揭銀行的債務已解決，但不排除其他債主未及更新資料，仍會上門找舊業主討債。
• 此外，如果其他與單位有關的債權人有把債務在土地註冊處登記(即「釘契」，最常見是欠交管理費)，新業主便需要償還有關欠款，才可解除相關登記。
• 銀主盤的成交日期往往由銀行指定，而非買賣雙方議定，買方要留意成交日期會否過短，影響按揭申請。
• 此外，如銀主盤本身有未到期的租約，買方都可能因為購入的是連租約單位，而未能以自住條件申請按揭，按揭成數上限會被限制在樓價5成。

原文刊於經濟日報網站2023年8月23日

新盤低開 成功試底？

 久違的排隊買樓盛況再現市場，油塘新盤一天賣出逾600伙，頂得上6、7月的全月成交量，發展商長實已表明項目1期將推出。暫時看來，長實成功為樓市試底；但由於一手存貨量大，一個新盤銷售成功能否帶動整體成交量回升，仍有待觀察。

去年第四季，受防疫措施影響，一手樓按月成交維持在二、三百宗的低位，今年1、2月一手成交量也不逾1000宗。港府2月底撤銷所有防疫措施，市場憧憬疫後復常，樓市成交量回升，3月成交逾2100宗。4、5月亦維持在逾1000宗水平。但6、7月市場氣氛偏軟，連續兩個月新盤成交量維持於600多宗，整體市場氣氛淡靜。

 

長實油塘新盤以低價開盤，平均呎價為近年市區新低，成功吸引大批準買家，推出626伙，獲逾3萬入票認購。上周六開售，更出現排隊人龍直出商場的盛況。從樂觀的角度看，市場並不欠缺購買力，但在利率及經濟前景不明朗的情況下，準買家期待較高的折扣才願入市。油塘新盤熱賣，算是成功測試出市場承接力，往後新盤開價，有一個較為堅實的參考價，可以避免一手成交長期淡靜、新盤餘貨積累的問題持續。

但由另一角度看，政府統計的現樓貨尾也有1.7萬個，新盤餘貨非一時三刻可以消化，未來一段時間，以初次置業或換樓自住客為目標的一手盤，大概都要維持薄利多銷的策略。

二手市場方面，一手熱賣，二手屋苑成交維持偏淡。10大屋苑在周末成交總數維持單位數。不過，要留意此情況其實與新盤熱銷沒有太直接的關係，過去十多個星期，10大屋苑周末總成交量都維持在單位數。

究其原因，過去十多年在樓市辣招及按揭限制，入市的以用家為主，而且他們都有較強的財政實力。在未有特別需要的情況下，即使預期樓價調整，他們也不願意減價賣樓。只有市場上出現個別業主急讓，才會出現跌幅較明顯的減價盤。

一手市場由於貨源分散在不同業主手上，不會出現大批業主同時減價「清存貨」。現時市況，大概沒有人會預期樓價在短期內會出現明顯上升。下半年值得留意的是，究竟是會有更多業主因為需要賣樓而接受較大議價，抑或較多準買家認為樓價調整得差不多而決定入市？

 

原文刊於信報網站2023年8月15日

負資產是正常現象 更應關注負擔能力

 金管局數據反映第二季負資產個案回落。一般大眾視「負資產增加」為壞消息、相反「負資產減少」為好消息。其實當大家視「樓價可升可跌、偶有調整」為正常現象後，應該接受市場存在少量負資產個案，才是正常現象。

上季負資產數目按季減半

上季負資產數目，錄得3,341宗，按季減少一半，對於當事業主自然是好事，因為有需要運用資產時，靈活度增加。但說到底，數字回落是季內樓價上升數個百位點的結果。如果本季樓價上升數個百位點，負資產數量會再減少，相反，如果樓價調整數個百位點，負資產數目便會「倍升」。

沒有負資產不等於烏托邦

負資產出現是因為樓價市值下跌至低於未償還按揭金額。負資產不單代表資產減值，連帶業主運用資產的選項也會受限——不能加按，甚至想賣樓也要抬錢予銀行付差價。在小業主角度，自然不希望物業因為樓價下跌而成為負資產。問題是如果完全沒有負資產，又是不是理想的烏托邦？

 

過去十年八年，有一段長時間，金管局錄得的負資產個案為「零」，背後的原因是樓價持續上升。當樓價持續上升時，即使有個別銀行職員可取得樓價十成的按揭，在樓價上升期，也一樣不會有負資產。問題是：世上哪會有只升不跌，連輕微波動都沒有的資產？當樓價有升有跌，而市場存在樓按貸款時，負資產便是正常不過的現象。

市場關注負資產，背景因素是擔心經濟惡化、樓價持續下跌、負資產個案大增。此等擔心不是完全沒有道理——任何小問題一旦惡化，都可能帶來嚴重影響。但以香港一年幾萬宗住宅成交的規模而言，除非我們完全不接受樓價會調整，否則樓價調整時出現一千幾百宗的負資產應該被視為正常。或者有人會說，不需要樓價只升不跌，只要限制按揭成數，一樣可以減少負資產。問題在於，當借款人有足夠的負擔能力時，究竟有什麼特別理由要完全避免負資產出現？

借款人負擔能力才是核心問題

以汽車貸款為例，有機構會提供車價100%的貸款，以新車車價折舊之快，理論上汽車貸款有不少負資產。坊間甚少討論汽車負資產，原因之一在於額度較低，借款人負擔得了（大家心態上不會預期買車會升值應該是另一個原因）。回到樓按的問題，比起高成數按揭是否會增加負資產的數目，更核心的問題，其實應該是每一宗樓按的額度是否借款人可負擔的水平。

原文刊於經日報網站2023年8月2日

按揭已放寬 為何反應淡靜?

 7月7日金管局放寬按揭成數、按證公司上調按揭保險適用範圍。放寬的力度不可謂不大。但三個周末下來，一、二手樓市成交量未見受措施影響而明顯增加。究竟原因何在？

回顧2019年10月及2022年2月，港府兩次調整按揭保險適用範圍，其實兩次的即時效果都欠佳。2019年10月的一手成交量約1250宗，當月放寬按揭保險(即「林鄭PLAN」)，之後的11月和12月，一手成交只有700和490宗。
2022年2月，港府再放寬按保(即市場稱呼的「波叔PLAN」)，當月一手成交量只有120宗，當時紀錄創8年新低，之後的3月成交亦只有約150宗，要待4月，一手成交量少回升至四位數。

可見，放寬按揭成數，並不一定帶來即時的刺激作用。2019年碰上社會運動、2022年遇上疫情，都令樓市成交量受壓。回看今年的按揭放寬，措施不限於按揭保險，而是樓價3600萬元以下的住宅物業，標準按揭成數都獲放寬。可是措施遇上美國聯儲局表明將持續加息，一時之間完全抵消了放寬按揭的影響。

 

另外，按揭成數放寬的刺激作用，可能已出現邊際效用遞減的現象。今次放寬按揭成數，不可以說上車客完全沒有受惠──由於樓價1500萬元以下物業都可借七成，而且因為銀行按揭成數上調，買家即使申請九成按保，所需支付的保費亦會較過去減少。但如果只聚焦在「首置客購買上車盤」(上車盤指樓價1000萬元以下物業，每年佔住宅成交宗數八成)，連同按保計算，他們可獲的樓按成數上限其實沒有增加──維持在九成不變。之前兩次放寬按保，上車級的購買力可能已經釋放得七七八八。

至於樓價1000萬元至3600萬元的物業，買家可獲的按揭成數較前增加。但正如本欄早前提及，困擾換樓客的是「未賣舊居，先買新居」的話，按揭成數、壓測都受影響。舉例一名業主舊居未償還按揭400萬元，尚餘年期20年，新居目標價1200萬元，雖然現時標準按揭成數是七成，但由於他舊居未售出，在新措施下，實際按揭成數仍是50%。新居按揭只可借600萬元，25年按揭；加上未賣出舊居，月入需要逾102639元才可通過壓測要求。今次放寬按揭，未有顧及此個現實問題，難以刺激換樓需求浮現。

展望下半年，如果市場普遍判斷美國利率上升周期接近完結，而疫後經濟維持穩定增長，樓市成交量可望回升。但受制於上車級買家受惠於樓按放寬的程度有限，而換樓客的困難其實未獲處理，整體來說，放寬樓按成數的刺激作用，可能會較2019及2022年的兩次放寬按保為低。

 原文刊於信報網站2023年7月24日

下半年按息走勢推演︰P息跟加、新批按息或升至4厘

 6月份美國暫停加息，但聯儲局預告下半年美息仍有半厘上升空間。由於近日港元拆息高企，銀行按揭息差收窄。香港可能出現「美息加多少，最優惠利率跟加多少」的局面。無論是有樓在供的小業主，抑或打算入市的準買家，都要留意有關影響。

港元最優惠利率料跟足美息上調

美國聯邦基金利率由2022年3月進入上升周期，在過去一年多的時間中，當美息上升時，香港最優惠利率往往不加，即使跟加，加幅往往也不及美息。結果一年多下來，美息已上升5厘，而港元最優惠利率僅上升0.75厘。

但另一方面，反映市場資金供求的拆息近日卻抽升，全線維持在5厘以上，與樓按相關的一個月拆息，本周二報4.92厘。大致上，拆息可視為銀行（尤其是中小型銀行）的資金成本，近日的H按條件，一般為H+1.3厘，鎖息為大P減2.5厘，即3.5厘。理論上銀行提供按揭，是在做蝕本生意。此所以市場估計，如果美息在年內再上升，本地最優惠利率有跟足上調的壓力。

 

新批按息年内將升至4厘

以現時新批H按的鎖息利率3.5厘計，如果年內美息上升半厘，而港元最優惠利率跟加，新批按息會升至4厘。以500萬元貸款，還款期30年計，供款會由每月22,452元，升至23,871元。通過壓力測試的要求，會由47,316元，升至49,963元。表面看來升幅不大，但「按息仍在上升」的事實，可能令部份有意入市的準買家維持觀望態度。

息口回落吸引買樓　或要等2025年

根據聯儲局「點陣圖」(即聯儲局委員對未來美息走勢意見的圖像化結果)，聯儲局一方面估計今年美息仍有半厘的上升空間，但同時預期明年美息將由高位下調1厘，之後美息會持續走低，「中長期」目標是2.5厘。

值得留意的是，由於過去一年多，美息上升5厘，而港元拆息大致跟足，而最優惠利率只上升0.75厘。美息在明年回落的話，料會出現港元拆息跟隨下調，但最優惠利率慢減的情況。假設一個月拆息由現時4.9厘水平在年內再上升半厘至5.4厘，明年跟隨美息回落至4.4厘。而最優惠利率在年內上升半厘後，明年未有跟足美息回落，只回調半厘，明年的新造樓按利率仍會在3.5厘水平，之後可望跟隨美息緩慢下跌。按息要回落至吸引資金進入樓市的時間，可能要在2025年或以後了。

原文刊於經濟日報網站2023年7月5日

活化換樓市場 關鍵不在按揭成數

財爺再放風，表示考慮微調按揭措施，希望協助到自住的換樓客。透過協助業主細屋換大屋，長遠而言有利於活化二手市場，令上車客也受益。問題在於，妨礙換樓活動的，未必是按揭成數。

二手樓成交量未及預期

今年首5個月，土地註冊處有5,300宗一手住宅成交登記，同期二手住宅成交登記為15,733宗。兩個數字，分別比去年同期上升53.6%及2.5%。一手樓市表現看來較好，只是因為去年疫情影響之下，基數較低，以每月平均成交量計，其實只輕微高於1,000宗，以此速度賣樓，新盤存貨仍會積壓。但更大問題是二手市場，市場期待的疫後成交量回升未見出現。

「減辣」或更利於投資 而非自住

成交量不似預期，業界有聲音建議「減辣」，聚焦在下調/取消過去針對炒家的各種印花稅，表面的理據是「現時已沒有人炒樓」。由可能的效果角度考慮，取消各類「辣稅」對刺激成交應該有一定作用、被壓抑的投資需求會重返市場。但此建議與港府多年以來、不鼓勵投資的目標相衝突。普羅市民亦可能對此類降低投資者入市成本的托市措施有所保留（投資者入市比例增加、自住用家入市機會便減少）。

首置按揭成數已很高　再放寬邊際效果減

減辣稅之外，另有建議放寬按揭。「放寬按揭」可以有多種可能，包括提高按揭成數、上調按揭保險計劃的適用範圍等。此是很直觀的建議——準買家儲首期的時間短了，入市門檻下降，成交量應該會增加。

 

問題在於，現時未持有住宅物業的人士購買1000萬元以下物業，已經可申請9成按揭保險，再提高按保的成數，邊際刺激效果大減。如果是放寬按保的適用範圍，令購買更高樓價的換樓買家也可申請按保，表面上有刺激作用，但在現行計算供款與入息比率的方式下，其實很多買家根本難以「先買新居、再賣舊居」此個較傳統的換樓策略。

在現行的按揭指引下，「先買新居再賣舊居」，而舊居仍有按揭未償還，為新居申請按揭時「供款與收入比率」、「壓力測試」都要把新、舊居揭揭供款要同時計算。

不更改以上較嚴格的要求，即使提高按保適用樓價，小業主仍然會因為壓測要計算新舊按揭還款，而難以「先買後賣」方式換樓。理論上，換樓客可以採用「先賣舊居，再買新居」的策略，但先賣後買往往涉及多次搬遷，而租賃市場上亦較少放盤業主願意接受短期租約，令「自賣後買」的策略也是難以實行。換樓活動減少，二手成交停滯，本來計劃在二手市場尋覓新居的上車客亦會欠缺選擇。

針對換樓客放寬壓測 有助活化市場

不過，如果有方法微調按揭指引，對確信有計劃換樓的業主，提供有條件放寬的壓測要求。例如要簽署聲明，新居為自用，並承諾在指定期限內售出舊居，新申請按揭時，壓力測試可以只計新按揭的供款。

當然，如果換樓客未能在承諾期甫出售舊居是否需要面對罰則、萬一樓價調整，令本來計劃賣樓的業主因為負資產而無法賣樓等情況要如何處理，仍有從長計議的需要。不過，如果以上問題都可被處理，應該有利於協助活化二手市場成交、不單換樓客的居住環境有改善、他們成功換樓，舊居又會在市場放售，增加上車客的選擇。

原文刊於經濟日報網站2023年6月28日

美息年內或再上調 按息於下半年仍有上升壓力

 美國聯儲局6月會議決定暫停加息，但儲局委員預計到2023年底，美息仍將上升0.5厘。近日香港銀行同業拆息全面上升，若美息在年內再次上升，香港的最優惠利率很可能隨之上升。

新造按揭或升至3.8厘

美國聯邦基金利率由2022年3月進入上升周期，在過去一年多的時間中，當美息上升時，香港最優惠利率往往不加，即使跟加，加幅往往也不及美息。結果一年多下來，美息已上升5厘，而港元最優惠利率僅上升0.75厘。

 

然而，港元拆息在周初全面突破5厘水平，與銀行按揭相關的一個月拆息與最優惠利率差距進一步收窄，情況代表銀行按揭業務息差縮小。除非有大量熱錢湧入，否則拆息在短期內難見明顯回落。在拆息持續高企的情況下，如下半年美息再上調，可能出現「最優惠利率跟足美息上升」的情況，估計新造按揭利率可能從現在的3.5厘上升至3.8厘水平。

美息明年或回落 惟本地按息料橫行

根據聯儲局「點陣圖」，今年美息在上升0.5厘之後，明年可能從高位下調1厘。但由於過去一年本地最優惠利率升幅大幅落後於美息，明年（甚至後年）即使美息回落，港元最優惠利率下跌的速度也可能較慢，按揭利率明年較大機率在3.5厘水平橫行。

總結而言，年內美息可能見頂，在拆息高企的情況下，新造港元按息年內料會輕微上升。現時聯儲局估計明年美息有約1厘的下調空間，但由於美息上升期最優惠利率升幅大幅落後，幾可肯定縱使明年美息下調，港元最優惠利率下跌的空間亦有限。置業人士在考慮購買物業時，應充分了解相關風險，並根據個人財務狀況和市場趨勢作出理性判斷。

原文刊於經濟日報網站2023年6月21日

 

 

「高才通」對樓市支持浮現

 港府去年底推出高端人才通行證計劃（高才通計劃），反應理想，近月香港住宅租金上升，有指便是高才通計劃開始發揮威力。至於計劃能否為樓市帶來長期、穩定的需求，仍有待觀察。

租金月升幅5年來最高

中原地產統計，5月份住宅租金指數按月上升1.4%，按月升幅為2018年8月以來最高。該行的報告指近期開始出現專才租樓的情況。此一市況發展，與官方的數據吻合。高才通計劃在去年底推出，計劃的特色之一，是獲批准的申請人，可以在未找到香港工作前，入境香港並逗留24個月。而過去其他不同名目的人才入境計劃，會要求申請人先獲本地公司聘請，才申請入境簽證。

租賃市場先受惠 間接有利樓價

根據官方資料，計劃推出以來，每個月都有數千宗新申請，至4月底，累積有2.7萬個申請，約1.7萬個獲批，當中1萬人已領取入境簽證，約5,000人已來港。由於他們仍不是香港永久居民，加上在香港未有持續的入息證明以申請按揭，一般估計絕大部份透過計劃入境的專才，都不會以買樓來解決居住需要，先受惠的主要是租賃市場。

 

假設未來每個月都持續有數千個新增的租賃需求，對住宅租金（尤其是中、高價物業），無疑會有強勁支持。租金上升、租賃回報增加，間接有利於樓價。至於此些專才未來會不會落地生根，在取得永久居留身份後在港置業，便只有時間可以證明。

能有效補充勞動力 惟長期效果待觀察

高才通計劃有三類人合資格申請，即：A.申請前一年全年收入達港幣250萬元或以上」、B.世界百強大學畢業生，過去5年內有至少3年工作經驗；或C.畢業5年內的世界百強大學畢業生，工作經驗不足3年（最後一類有名額限制）。

以首4個月的數據看，高才通的反應堪稱理想。在移民潮加上出生率下跌的大環境下，不失為補充中高端工作人口的有效方法。但也要留意此種成功可能有一定的時代因素。據港府的公開資料，高才通的大部份申請人都有中國背景。高才通計劃受歡迎，可能與內地近一年經濟增長放緩、年輕人失業率上升有關。不排除部份申請人是因為在內地較難找到理想工作，才嘗試在香港找機會。未來如國內恢復較強勁的增長，又或香港喪失相對於內地的吸引力，此類計劃受歡迎的程度，便可能會大打折扣。

原文刊於經濟日報網站2023年6月14日

放寬按揭若刺激樓價向上 或抵銷政策效果

 財政司司長在立法會會議上提及，會考慮為自住買家進一步放寬按揭成數。究竟在現時市況下，按揭成數應否進一步放寬？有什麼可以放寬？放寬之後又會有什麼可能後果？

財政司司長對於放寬按揭成數的說法，多少有點令人意外。原因之一，是之前地產業界集中建議放寬各類印花稅等「辣招」，少有人建議放寬樓按成數。而市場人士建議放寬辣招，部份原因可能因為他們認為現時市要影響買家（尤其是投資者）入市的，主要是各類印花稅。按揭成數的限制反而不是大問題。

放寬可支持樓市

近日樓市表現牛皮，在3月單月一手成交創2年多新高後，4、5月的一手成交量都只在1000宗水平徘徊；二手樓市的5月成交量更明顯下跌。此情況下，如落實放寬按揭成數，除了協助有需要的用家入市，客觀上也有為樓市帶來支持的作用。

 

兩個放寬方向及其效果

自2019及2022年兩次放寬按揭保險的適用範圍之後，1,000萬元以下物業的按揭保險成數可達9成，1,000萬元以上物業按揭成數可達8成(貸款額上限960萬元)。如果在此基礎上考慮放寬，有兩個可能的方向：

1. 更高樓價的物業，都可以申請按揭保險，取得較高成數的按揭。
2. 現行的按揭保險，按揭成數進一步上調。

問題在於，一般自住買家初次置業的樓價，應該集中在1000萬元以下物業。如果把按保的適用範圍放寬，最受惠的會以換樓客，而非上車客為主。

如果是在現時按保適用範圍再提高按揭成數，例如90%上調至95%。理論上減少準買家儲蓄首期的時間。但由9成提高至9成半，實際上的幫助效果未必太大。

若刺激樓價上升　或抵銷放寬效果

在個別準買家角度考慮，在現水平上再提高按揭成數，表面上可以減少儲蓄首期的時間。但也要留意，措施或會刺激需求，例如被市場解讀為利好消息，樓價因而上升，可能會完全抵銷增加按揭成數、縮短儲蓄首期時間的效果。

原文刊於經濟日報網站2023年6月7日

「釘契」如何影響樓按

 某屋苑單位被揭裝修時拆除了部份結構牆，引來管理公司、業主組織關注。一般來說，如住宅大廈單位有僭建、不合規的改建，都有可能被官方「釘契」。被釘契的物業，會因為按揭原因，而難以買賣。

僭建可被釘契

釘契(Encumbrances)，指物業的業主因為欠債、或牽涉法律訴訟、或單位涉及業權糾紛又或違反建築物條例時，相關的債主、政府機構都可向土地註冊處申請，就有關問題進行登記。當其他人為單位進行物業查冊的時候，便會被顯示出來。

 

以違反建築物條件來說，當屋宇署發現建築物有僭建，便會向業主發出清拆令或還原令，相關指令會在土地註冊處登記，亦即坊間說的「釘契」。其他人在查冊中通常會出現「BUILDING AUTHORITY UNDER S. 24(1) OF THE BUILDINGS ORDINANCE」，或者有關危險建築物「BUILDING AUTHORITY UNDER 26 OF THE BUILDINGS ORDINANCE」字眼，行內稱S24、S26。當業主遵行清拆令或還原令，屋宇署滿意後，便可撤銷登記，俗稱「解釘」。

情況嚴重者難獲批按揭

法律上並沒有說被釘契的物業不可買賣，但相關事項被登記在土地註冊處。原意是提醒物業的潛在買家，物業可能涉及糾紛，新買家可能要承擔潛在的法律責任。而在按揭方面，銀行一般不會為有法律訴訟或業權糾紛的釘契的物業提供按揭。如果涉及輕微的僭建，仍有機會有銀行批出按揭；但如果情況嚴重，按揭被批的機會便較低。不過，對於仍有按揭未償還，而物業接獲清拆令或還原令、物業被釘契的單位，銀行一般不會主動採取行動。

銀行對於被釘契的物業，是否提供按揭，自然有一定程序要遵守。但不是說只要物業沒有被釘契，銀行就會對建築物的狀態完全放任不管。一般來說，如果按揭物業是單棟式舊樓、沒有電梯的唐樓；尤其物業處於「劏房」集中區，銀行都有較高機會要求在批出按揭前，進行現場視察。如果發現建築物僭建情況嚴重，銀行都有可能拒批按揭申請。

原文刊於經濟日報網站2023年5月31日

樓價調整 曾借發展商一按難甩身

 近年來，香港樓市的波動經歷了多次調整，讓不少發展商一按的買家面臨不小的財務壓力。那些在樓價高峰期借入發展商按揭的買家，更宜及早籌謀，以減少優惠期完結，需要長期支付高息按揭帶來的財務影響。

按息升至P+1% 還款額暴增

發展商提供的優惠期一般為三年，優惠期內利率貼近銀行按息，到了優惠期完結後，按息便會反映發展商的融資成本，利率一般會升至最優惠利率(P)至P+1%。

在優惠期後，如果碰上市場利率上升，借款人便會面臨按揭還款暴增的情況。以借款額800萬元、25年還款、優惠期首3年按息最優惠利率(P)-2.5%為例，每月供款為35,889元。然而，優惠期完結後，若碰上最優惠利率上升至P+1%，現時每月供款會增至約54,137元，還款較優惠期上升逾50%。

 

樓價下跌 轉按至銀行變難

過去多年，由於香港樓市長期處於上升軌道，不少業主會忽視高息一按在優惠期後難以轉按的問題：只要物業估值上升、在發展商按揭優惠期完結後，業主可以輕鬆以「標準按揭成數」轉按至銀行。又或更簡單的，把已升值的物業放售，不必長期負擔高息。事實上根據中原地產的統計，2016至2019年涉及發展商一按的一手成交有5,175宗，其中7成都已解除原有按揭，多數是轉按至銀行，少量是二手轉讓。

但近3年樓價調整，根據差餉物業估價處指數，3月份本地住宅樓價較3年前下跌8%，較2019年中高峰下跌約12%。那些曾借入發展商一按的小業主，如果要轉按至銀行，需要大量現金償還新舊按的差價，難度大幅增加。如果把單位放售，成交價又往往低於購入價。

應重新安排財務減少負擔

這些業主應重新審視自己的財務安排，以減少高息樓按所帶來的負擔。業主可以制定減少消費、增加儲蓄的計劃，或者選擇部分提早還款方式，以減少長遠影響。而對於未入市的準買家來說，更應參考近幾年的樓價走勢，不宜認定樓價只升不跌，以為借入高息按揭可在優惠期後輕易抽身而退。

原文刊於經濟日報網站2023年5月24日

按揭回贈創新高 轉按慳息注意事項

 按揭市場競爭激烈，銀行為吸引按揭客戶，開始提供高達貸款額2.6%的現金回贈，創下有紀錄以來的新高。對於部分按揭借款人來說，他們可能會考慮以「轉按」方式來取得銀行的現金回贈，以抵消利率上升的影響；然而，考慮轉按時，也有不少要留意的地方。

大概在20年前左右，香港的銀行開始為按揭借款人提供現金回贈，即在取用樓按時，銀行會向借款人提供貸款額一定比率的現金。去年，現金回贈大概在2%水平徘徊，但近日有銀行提供高達2.6%的現金回贈，數字創新高。在市場利率上升的大環境下，如果業主透過轉按，取得現金回贈，一定程度上可抵消加息的影響。但要實行此操作，有不少地方要留意：

 

首先，金管局規定，如果現金回贈高於貸款額的1%，整筆回贈金額必須計算為按揭成數的一部分。例如一個市值1000萬元的物業，申請五成按揭，借款額為500萬元，銀行提供2%回贈，理論上回贈額為10萬元。但500萬元本金+10萬元回贈，計算上總按揭成數會是510萬/1000萬=51%，超出金管局對1000萬元住宅，非按保下，成數上限50%的限制。銀行一般處理方式是將借款額下調至490萬元，回贈10萬元，以附合指引。

其次，目前市面上宣稱2.6%的回贈僅適用於按揭保險借款人。多數銀行計算按揭保險回贈時，不會計算保險公司擔保的部分，而是會以非保險公司搶保部分計算。以1000萬元物業，按保借八成為例，「非按保部分」為500萬元，回贈金額為會以500萬元為基數計算，而非以800萬元為基數。即實際回贈金額為10萬元，而非16萬元。要留意的是，部分銀行對涉及按保現金回贈的計算，會另有標準，申請按揭時，請向銀行職員查詢該行的具體計算方式。

第三，轉至新按揭時，H+的利率和P減的鎖息上限可能會比原有按揭高。例如如果新按揭的封頂利率高於舊按揭，借款人將需要多付利息。在申請轉按時，借款人需要計算回贈金額，以確定回贈金額是否足以抵消多付的利息。

最後，業主申請轉按時，需要留意物業的估值和新按揭的成數。由於樓價調整，可能會導致物業估值下降，進而影響借款人能夠借得足夠的金額償還舊有按揭。因此，借款人需要物業的最新估值對按揭金額的影響。

原則上，按揭回贈可以對抗市場利率上升的影響，但借款人需要注意上述情況，並仔細計算回贈金額。更重要的是，在申請轉按時，借款人應該仔細評估自己的財務狀況，避免借取高於自己負擔能力的債務。

原文刊於信報網站2023年5月16日

銀主盤成交增加 或預示樓市轉旺

近日市場上銀主盤的成交量上升。有指情況反映市場上的購買力下跌，或是樓市轉弱的訊號。嚴格而言，銀主盤的放盤量是否持續增加，會是更好的樓市轉弱訊號。一時一刻的成交量上升，反而可能預示樓市轉旺。

按揭是以物業作為抵押品的貸款，當債務人(業主)無力還款時，銀主(即債權人，可以是銀行或財務公司)收回抵押物業在市場放售抵債時，此類放盤便叫銀主盤。

 

要以銀主盤的數字判斷樓市走勢，應該有幾個標準：

一、積存量：一如破產及失業，無論經濟如何強勁，市場上總會有人破產、失業，但數字的高低，大致上可作為評估市況的參考。破產個案及失業率有官方統計，銀主盤存量只可參考業界人士的統計。

翻查報道，2003年高峰期，銀主放盤的積存量達5000至6000個。2019年低位時，銀主盤存量只有80個；去年高位為230個，近期數字為略高於200個。整體上，現時銀主盤的存量很難說是偏高。

二、消耗量VS新增量：銀主盤的存量，會在新增銀主盤增加速度快於銀主盤成交時上升；相反，當銀主盤成交量高於新增量時下跌。當銀主盤持續增加，而市場消化不及時，銀主可能需要進一步調整價格，此會是一個明顯的利淡訊號。但只要銀主盤的存量不算偏高、而消耗速度大致高於新增量時，應該不會對樓市帶來壓外壓力。

以樓市「強勁、轉差、轉好、平穩」為籠統的分界：

樓市強勁時，銀主盤存量極低、新增量極少，少量出現的銀主盤被快速消化。

當經濟轉差，市場對樓市前景悲觀時。新增銀主盤增加，但承接量低，令銀主盤存量增加。

當經濟開始走出谷底時，我們應該會看到，新增銀主盤量減少，但看好後市的人士開始尋找「筍盤」，令銀主盤成交量上升。

而當市況平穩時，銀主盤可能有一定積存量，而新增數字及消耗量可能平穩，新增的銀主盤需要稍長時間才會被消化。

簡單來說，銀主盤的「成交量」上升，本身不足以作為樓市轉差的訊號。在樓市由差轉好時，應該也會出現銀主盤成交量的現象。近日市場報道的銀主盤「存量」下跌，反映成交量高於新增量，整體上可能是樓市轉好的訊號。當然，單月的數字不足以看到趨勢，但如果我們在未來數個月，看到銀主盤的成交增加、存量下跌，可能便是反映市場開始好轉的訊號。

原文刊於信報網站2023年5月8日

銀行角度看負資產 還款紀律比個案宗數更重要

金管局剛公佈2023年首季的負資產統計，因今年樓價回升，負資產的數字較前季大減。有趣的是，本地整體銀行樓按債仔的還款紀錄堪稱全球最佳，而其中負資產借款人的表現，又比整體數字略佳。

受惠於首季樓價回升，負資產住宅按揭貸款宗數由2022年第4季末的12,164宗，減少至2023年第1季末的6,379宗。不少人看負資產現象，主要由借款人角度出發，評估負資產出現時，對借款人有什麼影響。宏觀一點的，會留意負資產的整體數目，再仔細一點的，會看資不抵債的程度。但較罕有由貸款機構角度出發，評估負資產現象。

銀行更關心還款紀律

負資產的整體數目、個別按揭貸款資不抵債的程度等等當然重要，但由貸款人的角度看，可能更關心借款人的還款紀律。畢竟樓價有升有跌，一時半刻在統計上出現一定數字的負資產，並不會令貸款機構出現損失。只有在樓價下跌，物業估值低於未償還本金餘額，而且借款人違約、不再還款時，貸款機構才可能出現損失。

 

即使樓按的抵價物業，估值大大低於未償還金額，只要借款人準時還款，銀行可收回的本金、利息，便跟物業不是負資產時，一模一樣。

港人拖欠率低

香港借款人的還款紀律一向良好，近二十多年來，按揭拖欠90日以上的比率，長期維持在0.1%以下，最差的紀錄為2001年4月的1.43%，最新數字為0.06%，而最新一季負資產按揭的90日以上拖欠比率為0.04%，略佳於整體銀行樓按表現。對比一下，美國最新90日以上按揭拖欠比率為1.2%，近幾年的高位是2020年8月，一度觸及4.3%。

極低的拖欠比率，原因可能在於華人「有土斯有財」的文化，也可能是近年銀行批核的按揭，都要通過壓力測試，借款人的償付能力有一定保障。而去年樓價雖然受疫情影響，下跌約15%，但同期失業率也持續下跌，最新只有3.1%，接近全民就業，個別借款人即使失業，也不難在短期內重回就業市場，樓按拖欠比率自然可保持極低水平。

樓按仍屬低風險

展望未來，在經濟復常後，即使樓價可能因為種種原因而升升跌跌，但在就業市場穩定的情況下，樓按拖欠比率、嚴重拖欠之後引起的壞帳率，預料都不會大幅偏離現時水平。在貸款機構眼中，樓按仍是標準的低風險業務。

原文刊於經濟日報網站2023年5月3日

自僱者、斜槓族申請按揭攻略

 近年不少人成為自由打工族，他們在申請按揭時，與公司老闆一樣，分類屬自僱人士；需要提交的文件、可獲最高的按揭成數都與有固定入息的僱員有所不同。

自僱者最多可獲批8成按揭

在按揭成數方面，有固定收入的打工仔，透過按揭保險，最高可獲9成按揭。而自僱人士按揭成數最多為8成。如果自僱人士的收入不穩定，又或欠缺充足的入息證明，獲批的按揭成數亦可能會低於8成。

自由身無交稅  銀行月結單+專業證書作審批

如果自僱人士未有成立公司，而是以自由身接工作、獲得報酬。一般情況下，銀行會要求此類按揭申請人提供6個月的銀行月結單、2年稅單作入息證明。如果申請人沒有稅單，個別銀行可接受銀行同結單加上其他證明，例如以教授音樂為業，最好可準備相關專業證書，再加上月結單，作為審批的根據。

如果按揭申請人是中小企老闆，除了銀行月結單及稅單，銀行一般會要求提供審計報告Audit Report或財務報表Financial Statements，作為入息證明。如果公司是單一股東，便會以公司一年營利除以12，作為按揭申請人的月入。如果公司有多名股東，而按揭申請人股權只佔一定比例，例如60%，其年收入便是公司營利的6成，再由此計算按揭還款比例、壓力測試等是否合符要求。

自立公司盈虧影響審批結果

另外，部份自僱人士可能在自己的公司任職，並且由公司支薪。一般情況下，如果在支取薪金後，公司仍有盈利，銀行可100%計算薪金收入。相反，如果自己成立公司，再出糧予自己，而之後公司處於蝕本營運狀態，銀行便可能以收入證明不可信為由，拒批樓按。

最後，不少情況下，公司一些債務可能會由股東作擔保。原則上，如果此類債務的擔保沒有在信貸資料庫登記，便不會計算成樓按申請人的債務負擔，不會影響到按揭壓力測試的計算。

 原文刊於經濟日報網站2023年4月26日

新樓負資產 業主困局不宜誇大

 個別新盤開價較去年下跌，有指選用即供付款的買家，即使不必面對按揭估價不足的風險，但物業估值下跌，也可能會成為負資產。此評論並非無的放矢。問題是香港人對「負資產」充滿慘痛回憶，可能會高估了物業成為負資產引起的問題。

香港人印象中的負資產現象，伴隨1997年至2003年持續數年的經濟不景、失業率高企。如果當時小業主在樓價高位購入市值500萬元的物業，一直持有物業數年，樓價大概下跌至200萬元，而仍欠銀行300萬元。不管是賣樓，抑或轉按，都要準備大筆現金，償還原有樓債。如果未能轉按，即使2000年後市場新批按息跌至P減1厘，借款人仍要根據在1997年簽下的按揭條件，以P+2厘供樓。加上當年按揭指引較寬鬆、按揭資料也不會登記在信貸資料庫中，令少部分投資者可以用一份收入，借入多筆樓按，進一步放大了過度借貸帶來的問題。正是以上的慘痛經驗，令香港社會對「負資產」深惡痛絕。

 

 

無論購買的是否新盤，如果購入單位、取用按揭後，未償還按揭餘額低於物業市值，物業便是負資產。以去年樓價大約下跌15%計，去年以即供期購入樓花單位的業主，如果按揭成數達九成，技術上他們的物業很高機會已成為負資產。在心理上，應該沒有人希望購入的資產價格下跌，但在實際上，過去負資產引伸的問題，在現時都大幅減弱。

以失業率為例，1997年失業率低至2.1%，而2003年曾高達8.5%。樓價下跌、供樓利率不減而就業環境惡化，是令部分欠缺現金儲備家庭難以支持的原因。而過去一年樓價雖然調整，但整體上失業率在改善，打工仔的收入未見明顯減少。

在近年執行嚴謹的按揭指引下，正常借款人不會出現過度借款的問題。雖然港元按息隨美元上升，但由加息周期開始至今，港元按息大約只上升1.8%。而在過去十多年由銀行體系取用正規按揭的絕大部分買家，都需要通過按揭壓力測試，在就業相對穩定的大環境下，應該不會出現大量借款人因為收入下跌，而難以應付供樓支出的情況出現。

當然，負資產對借款人始終有一定的負面影響，包括轉按或賣樓，都需要另外準備現金以償還原有按揭。如果物業購入未滿3年，在償還舊按之外，尚要準備額外印花稅的支出。對於那些有需要出售物業的負資產業主，物業成為負資產，的確會增加多一重難度。

原文刊於信報網站2023年4月25日

新批按揭年期接近極限 樓價升幅料受壓

金管局公布2月住宅按揭統計，其中新批按揭平均還款期創新高，長達28年。按揭還款期越來越長，可能亦預示樓價急升的現象難以重現。

過去二十多年，樓價反覆上升，升幅遠高於同期的薪金增長。業主不至於為按揭還款壓垮，背後有兩大原因，其一是按息大致偏低，部份時間甚至出現負利率。其次是本地新批樓按年期越來越長，借款人以攤長還款的方式，應對樓價及按揭借款上升。

過去20年還款期不斷延長

回歸前後，香港一般銀行提供最長25年的按揭。1999年底，新批按揭平均還款期為194個月，2008年金融海嘯年底時是251個月。至2012年，金管局提出指引，銀行最長的住宅按揭年期被限制在30年，同年底的新批按揭平均還款期是300個月，之後升勢持續但升幅收窄，至今年2月，數字達336個月。

 

主因：借款人需攤長還款過壓測

過去對於樓按平均年期拉長的現象，有兩個解釋，其一是因為低息，新批按揭甚至一度出現實質負利率的情況，此種環境下，拉長還款期對借款人有利。第二個解釋便是借款申請人需要攤長還款以通過壓力測試。

上述第一個說法在去年美息進入加息周期後，解釋能力已經大減。以現時新批按息與約3.3厘，本地通脹率約2.4厘計，按揭實質利率約0.9厘，雖然仍屬低息環境，但比2011年，通脹率為5.3厘，而名義按息約1厘的環境已不可同日而語，借款人沒有明顯的誘因拖長還款期。

而第二個說法似乎是樓按還款期越來越長的合理解釋，整體上樓價升幅高於薪金，買樓的買家要通過按揭壓測，只好把還款年期便越拉越長。要留意的是，現時新批樓按平均28年的數字，已經沒有多少再拉長的空間：市場上總有部份按揭申請，因為人齡、樓齡等因素，銀行不會批出最長的30年還款。

新批樓按年期已近極限 料樓價不會急升

過去樓價長升長有，支撐的「動力」包括低息、收入增長及借款人攤長還款期。當中攤長還款，已經接近極限。除非樓按年期30年的限制延長，又或按息大跌，否則以同等的收入，本地樓按申請人難以再用「進一步拖長還款期」的方式取得更高額的樓按。

宏觀而言，現時已接近極限的新批樓按還款期，顯示支持樓價長升的一個因素減弱，加上預期按息難以大幅下調，未來樓價升幅料將受限。

原文刊於經濟日報網站2023年4月11日

新盤減價與按揭估價

 某新盤二期開售，因開價較一期有明顯折讓，引來一期買家的投訴。有關的投訴未必合理，但卻提示了準買家，購買樓花物業，總有一些難以避免的風險。

事源某新盤二期近日開售，呎價較去年開售的第一期有約一成折讓，引來部分一期買家申訴，認為發展商開價不合理；他們亦擔心二期的開價會影響一期業主申請按揭時的估價，影響按揭借款額。

 

香港是自由市場，明買明賣，發展商按市場調整項目售價，是正常市場操作，總不成要求發展商寫包單，保證同一項目的呎價一定愈開愈高。尤其是項目一期在去年中推出，正值樓價下調。發展商推出新期數，樓價調整幅度也只是與市場相若。

樓花項目的買家，尤其那些選用建築期付款安排的買家，在作出入市決定時，理應了解當市場價格下調，為物業申請按揭時，有可能出現估價不足的風險。以一個2022年成交價600萬元，2024年交樓的單位為例，如物業落成前樓價下調，申請按揭時單位估值只有550萬元，未來申請按揭，便會以550萬元的估值計算按揭成數。例如六成按揭便可借330萬元。假設買家當初付出成交價一成，即60萬元的訂金，借取330萬元按揭，仍需另外準備210萬元以完成交易。

要留意的是，以上例子是假設銀行就物業的估值出現明顯調整。由於現時相關項目仍有一年樓花期，遠遠未到建築期買家申請按揭的時間。而參考2022年的樓市，雖然全年樓價下跌約15%，我們卻未見銀行在年底時，對年初簽約的單位，出現大規模估價不足的案例；加上今年以來，樓價有較明顯的反彈，如走勢持續，明年買家申請按揭時，可能不會出現估價不足的問題。雖然項目二期的買家入市價較低，但除了心情，未必會對一期買家帶來實際的影響。

如果一期的業主真的擔心，也有兩個應對方案。其一是與發展商討論，提早成交，即在樓花階段申請按揭上會。此舉可減低萬一樓價回頭下跌，令日後申請按揭時，出現估價不足的風險。但此方案未必適用於樓換樓，而舊居仍有按揭未供滿的業主；因為如有兩筆按揭，壓力測試的要求會較為嚴格。而即使買家現時未有按揭負擔，原有居所也可能有租金支出，同時應付新居舊居的租金、按揭供款，可能較為吃力。

另一個可以考慮的方案，是考慮在物業落成時，為單位申請高成數按揭。以上文例子為例，萬一原價600萬元的物業，在明年申請按揭時，最高估值只有550萬元，如申請九成按揭，最高可借495萬元，加上之前付出的首期，需要另外籌措完成交易的差額便是45萬元，由於有一年時間準備，應該也不算是不可能的任務。

原文刊於信報網站2023年4月4日

「先住後付」如何影響新屋按揭申請

 發展商推出新盤都有不同的優惠，其中「先住後付」是甚為實際的一種；不過，選用此種優惠，對未來的按揭申請也會有不少影響。

說起「實際」，不少人可能會認為，折實價相宜便最實際。但在用家，尤其是換樓業主的角度來說，受限於申請按揭時的供款負擔要求，售價相宜有時也無福消受。小業主本身的自住樓仍有按揭在身，為新居申請按揭時，新居的按揭成數會受限、供款與收入比率的要求也較嚴格。個別新盤提供的「先住後付」安排，買家在購入單位，支付少量訂金、待物業落成即可入住，可以在指定的「佔用期」滿後，才完成交易。

 

新居按揭申請注意事項

對換樓買家來說，以上安排令他們有充足時間出售舊居，再為新居申請按揭，解決了換樓客難以通過按揭壓力測試的難題。不過，此類安排在新居按揭申請上最少有兩個地方要留意。

• 估價差價

其一是估價問題，先住後付本質上類似於樓花的建築期付款—以雙方約定的價格，在未來指定日子成交，買家需要申請按揭的話，也是在完成交易一段短時間申請。如果由簽署買賣合約至申請按揭中間，樓價出現較大調整，便可能出現按揭估價不足的問題，買家要完成交易，便要另行籌措資金應付差價。

• 優惠扣除

另一個問題是「先住後付」作為優惠，其優惠價值需要在申請按揭，進行估價時由樓價扣除。例如部份提供先住後付的新盤，買家由於未完成交易已入住，需要向發展商支付「佔用許可費」例如是樓價的5至10%。如果此等費用在完成交易時，賣方會發還予買方，那麼不論樓價升跌，此等費用都需要在按揭估價中扣除。例如單位帳面成交價是1000萬元，佔用許可費100萬元，完成交易時全額發還。在買家申請按揭時，即使樓價上升，物業的估值仍會是900萬，再按此計算按揭金額。

• 稅務安排

最後要留意稅務安排。假設持有舊居及購買新居的業主是同一人，在簽約購買新居時，從價印花稅仍會以第一標準稅率，即15%計算。不管新居先住後付的時間有多長，買家都需要在一年內出售舊居，才可申請新居印花稅退稅(退回第一標準稅率及第二標準稅率的差額)。

原文刊於經濟日報網站2023年3月29日

利率料橫行 對樓市影響中性化

 聯儲局在3月議息會議上加息0.25厘，議息點陣圖顯示，美息接近見頂，本地樓市的一個隱憂亦會消退。但另一方面，美息在現水平大幅回落的空間不大，置業人士不宜期待2008至2022年的超低息環境重現。

去年港元拆息跟隨美息上升，是本地樓市調整的一大原因。2022年，銀行樓按利率由年初的1厘多，上升至年底3厘多的水平，而且去年底時，美息走勢仍不明朗。低息環境改變，而加息盡頭又難以估計，是大量樓市準買家轉趨觀望，成交萎縮的原因之一。

 

超低息環境難重現

今年首季市場對美息走勢的預期仍然反覆，2月以前，市場傾向認為美國通脹將受控，美息上調幅度收窄，其後聯儲局卻一度「放鷹」，暗示會持續加息。直到矽谷銀行出事，市場再度預期美息接近見頂。本周聯儲局把聯邦基金利率上調0.25厘，現為4.75厘至5厘。由於點陣圖顯示與會官員預期今年美息在5.1厘見頂，反映美息或上調多一次，幅度只有0.25厘。

對香港樓市來說，以上應算是正面消息——市場不怕個別因素輕微變化，最怕的是前景不明。3月份一手成交暢旺，部分原因可能是本地樓市參與者預期利率不明朗因素消退有關。

不過要留意的是，「不再加息」也不算是特別利好的消息。回顧2008年以來樓市的反覆上升，一個主要原因是極低利率的環境長期持續。按揭利率長期維持在2厘以下，低於一般住宅的租金回報，自然帶來龐大的自置物業及投資需求。

買樓收租不划算 樓價不上不落

而極低利率的環境無疑已經在2022年完結，可見將來，各大央行似乎也會極力避免無限量寬的貨幣政策。聯儲局本周的會後聲明表示今年內不會減息，而未來就算美息回落，預期也難以重現過去的零息政策。在聯繫滙率下，未來幾年香港按息或在3厘左右徘徊。

先不論辣招遏抑投資的效果，樓按借款成本在3厘左右，一般住宅租金回報率只有2厘多，定期存款又提供穩定3、4厘的回報，已令不少投資者打消買樓收租的念頭。展望未來，本地樓價可能有幾年進入不上不下的穩定期。

原文刊於置業家居2023年3月24日

評估後市勿只着眼於按息

 聯儲局會不會持續加息、他們對利率走勢的預期在本周分曉。利率走勢對樓市自然有重大影響，但卻不是唯一的主導因素。

現時市場普遍估計，聯儲局會在本周加息四分一厘，而港元最優惠利率較大可能維持不變。以上發展如果成真，預料會被本地市場解讀為──加息周期已經或將會見頂。未來加息導致按揭還款增加是「有限數」。消息料會刺激本周開售的幾個新盤成交。如果小機率事件──暫停加息成真，不管會後聲明如何，可以預期一、二手樓市成交量、成交價都會出現較明顯上升。

 

市場一般由幾層不同的參與者組成，直接從事交易的市場中人、活躍的投資者、一般人(自住用家)。在房地產市場，前者為發展商、物業銷售人員；中間一層傳統上是投資者，但因為印花稅、按揭限制等因素，此層較十多年前已經大為萎縮。前兩者會是較留意市場變化的人，而一般自住買家，平時可能並不會留意太多經濟消息，心態上仍會以為利率持續上升，不利樓市。他們可能要等待更明確的訊號，才會改變固有的認知。

所以，雖然市場中人可能已預期利率見頂，但仍要等待夠多的一般人的認知轉變，我們才會看到樓市明顯轉勢。聯儲局的決定，正正是此類足夠明顯的訊號，因此本周的議息結果，對本地樓市的發展，自然十分重要。

但要留意的是，就算聯儲局「放鴿」，一般人的認知也只會由「利率持續上升」轉變為「利率不再上升」，未必足以推動更多自住用家作出入市決定。

宏觀而言，聯儲局放慢加息，原因在於美國個別銀行出現問題，不管的話，問題會蔓延。先不論停止加息甚至再量寬是否可解決問題。今次銀行出現，很大程度上是美息長期歸零，再突然在一年內大幅加息的結果。經過此教訓，預期美國聯儲局再推極低息政策的可能性偏低。估計較大可能性是美息(及港息)會在窄幅度橫行一段較長時間──過去極度低息刺激樓市的情況較不可能重現。

其次，可能因為手上存貨較多，近期開售的新盤，定價上都較為保守，一般較同區半新盤仍有折讓。年初市場估計今年可推出新盤較往年多1萬伙，就算新盤銷情維持暢旺，市場也需要時間消化，將制約一手樓價升幅。此情此景，除非利率因素有更激烈的變化，否則對樓價的刺激作用未必太大。

原文刊於信報網站2023年3月21日

高才通對樓市刺激效尚待證明

港府新推出的高端人才通行證計劃剛2個月，已接獲逾1.4萬宗申請，批出逾9,600宗。如果全年走勢維持，可望直接推動本地住屋需求。但此計劃中長線是否可為樓市帶來穩定支持，仍有待觀察。

近幾年香港移民外地的情況增加，單計人口淨移出，2021、22兩年間已有8.7萬人。人口減少，對樓市是不利因素。而高端人才通行證計劃（高才通）似乎是政府對人口問題的答案。

高才通之下，有三類人合資格申請，包括前一年年薪250萬人士、在全球百強大學畢業、之前5年有3年工作經驗人士；或之前5年在全球百強大學畢業，但未有3年工作經驗人士（第三類申請有名額限制）。

 

若取永居身份  可望帶動置業需求

計劃推出2個月，已接獲1.4萬宗申請，批出逾9,600宗；如全年走勢持續，每年可望為香港補充5、6萬名專才。宏觀而言，可補充香港的勞動人口。微觀而言，由於非永久居民在香港購買住宅要支付30%的印花稅，此些專才即使來港也不會立即購買物業，但如他們決定長期在香港發展，應該會立即刺激香港住宅的租賃需求；長線而言，待他們取得永居身份，可望帶動置業需求。

但要留意的是，2個月的數據未必反映長期的走勢：合資格申請人可能集中在計劃新推出推出的時間申請。尤其是第三類申請人，因為名額有限、先到先得，可能會在計劃推出初期申請。換言之，未來「高才通」是否可長期維持每月7000宗的申請規模，有待觀察。

其次，因為申請的成本不高，不排除有部分合資格專才只是嘗試申請，把計劃視為人生規劃中的一個備案，未必單單因為申請獲批便作出來港工作的決定。

高才通開局好　實際成效有待觀察

值得留意的是，過去類似的計劃一般要求申請人已獲香港公司聘請，再向入境處申請工作簽證；高才通並未要求申請人先獲本地公司聘任，可以先行來港再找工作。現階段大家看到批核的比率高，可能因為資格簡單明瞭，但此些專才是否可在香港找到合適的工作、是否願意承擔較高的住屋支出，此些都有待時間證明。

總結而高，高才通有一個良好的開局，令市場看到了一個新的住屋需求來源。但計劃是否會為香港房地產市場提供穩定的需求，現時仍是言之尚早。

 原文刊於經濟日報網站2023年3月15日

SVB事件的漣漪效應

 兩星期前，美國聯儲局仍就利率政策發放鷹派言論。但上周矽谷銀行(Silicon Valley Bank，SVB)出事後，市場對聯儲局的加息預期全面降溫；對3月的加息預期，由半厘下調至四分一厘，全年利率峰頂的預期大降，甚至估計年底美息將轉向下跌。美國一家銀行出事，可能引發支持本地樓市的漣漪效應。

無庸諱言，去年美息帶動港元拆息上升，是觸發本地樓價調整、成交量回落的一個主要原因。踏入2023年，因為美國通脹數據穩定，市場一度預期美國加息步伐將放緩。但3月初聯儲局持續放鷹，認為美國就業數據強勁，需要持續加息。令市場一度調高美息上升的預期。

 

不過，SVB等銀行出事，似乎表示美國的銀行體系有其弱點，未必可再承受更高的利率。要避免更多銀行出現類似SVB的問題，聯儲局勢必要放慢加息步伐，甚至有需要提早減息。現時市場的估計，由現時至7月，有4次議息會議，聯邦基金利率可能上調三次，估計0.75厘，而年底前美息可能開始下調。

回看香港，港息方面，由於現時銀行體系結餘只有700多億港元，估計美息上升的話，港元最優惠利率跟隨上調的幅度會較過去為高。例如現時至7月，美息如上升0.75厘，估計港元最優惠利率或上調0.5厘。此幅度不算太高，料利率微升不會影響正在復甦的樓市。反而是市場開始預期利率在年底轉向下調，可能會推動在觀望的準買家提早作出入市決定，如市場沒有太多壞消息，料今年的住宅成交量可望回升至正常，即一手成交全年可達1.5萬宗，二手約4.5萬宗的水平。而樓價方面，受限於發展商手上存貨較多，即使市場氣氛改善，亦未必有太大的上升空間。

原文刊於信報網站2023年3月14日

印花稅調整 業主甩名成本降

 政府在新一年的《財政預算案》調整了印花稅的稅階，令「首次置業」人士購買「上車級」住宅時的印花稅支出大減。措施雖然未必會即時刺激大量用家入市。但中長線而言，預料會增加投資者入市的比例。

以上說法聽起來有點奇怪，政府調整印花稅階，應該只有「首次置業人士」受惠，又如何會刺激投資需求？原因在於「首次置業」的定義，官方對首次買家的定義是在「現時未持有本地住宅物業」人士，如果他們同時是香港永久居民，購買本地住宅物業時，便按「第二稅階」支付印花稅。在新稅階下，首置人士購買600萬元以下物業，較之前節省起碼25%的稅金支出。

傳統上，多數夫婦入市，會以「長命契」方式聯名持有物業。直至2013年，港府引入雙倍印花稅(在2016年「加辣」，稅率統一為樓價15%)，令業主再購買住宅物業時，需要支付較高的印花稅，市場習慣才開始轉變，多數初次置業的夫婦會以單名購買物業，以留下一個「首置」名額，待未來入市時，可節省印花稅支出。

 

而對於早年以聯名購入自住物業、計劃購買第二層物業投資的夫婦來說，市場亦發展出新的慳稅策略，以轉讓業權方式，由一方收購另一方的業權，令伴侶不再持有物業。無業權的一方購買另一套物業時，便可用「第二稅階」付稅，節省大批支出。

以夫婦二人聯名持有一個樓價600萬元物業為例，太太將自己持有的一半業權(市值300萬元)轉讓予丈夫；由於是直系家屬之間的轉讓，會以第二稅階計稅。在稅階調整前，丈夫應繳稅為樓價1.5%，即4.5萬元。稅階調整後，應付稅費降至100元。完成交易後，太太便非業主，購買另一個物業，只需以「第二稅階」(最高稅率為樓價4.25%)支付印花稅。此程序坊間習慣上稱為「甩名」。相對於「甩名」之前，有樓在身的業主購買第二套物業，需付樓價15%稅金。

因此，是次政府調整印花稅階，受惠的除了是真正的首置用家，也包括可以將業權轉讓予家人的「第二次首置」人士。在市場氣氛正在改善的當下，預計會刺激一定數量的聯名業主，以「甩名」方式取得首置身份，購買家庭第二套物業投資。

現實中「甩名」的手續並不麻煩，較大的阻力來於按揭，以上文為例，如果夫婦二人聯名持有一個物業，而物業尚有未償還的按揭債務，在轉名至一人持有物業時，便需要償還原有的按揭。單名業主要再申請按揭，仍然需要通過按揭壓力測試的申請。如果單名的業主收入不足以通過壓測，一般銀行都可以接受夫婦以一方名義持有物業，第二人作擔保人的方式申請按揭；當擔保人以首置身份再入市時，雖然可以節省印花稅，但按揭擔保人的身份會影響他購買其他物業時的按揭成數及壓測要求。由於有按揭方面的限制，預期「甩名」成交會增加，但規模有限，不會刺激樓價明顯上升。

原文刊於信報網站2023年3月7日

新樓買家不宜完全依賴「財務計劃作業備考」(下)

 上星期本欄提到，新盤準買家在考慮是否申請由發展商安排的新盤按揭時，除了參考新推出的「財務計劃作業備考」，也有不少地方需要留意。本周我們嘗試列出一些選用新盤非銀行按揭時的注意事項。

先重溫一下，銷監局新推出的要求，包括發展商向買家提供一份就財務計劃的獨立「資料文件」。其實，現時新盤非銀行提供的財務計劃都要在價單中列出，「資料文件」只是就字體格式另有要求、另外要求發展商口頭提醒，準買家如有疑問，應向貸款機構直接查詢。

 

「資料文件」有助於準買家更清楚閱讀財務安排，但不能保證準買家在閱讀之後就了解財務安排隱藏的風險。就算準買家向貸款機構查詢，一般人亦未必有相關知識提出適切的關鍵問題。

對準買家來說，其實有幾個問題是較為關鍵的：

一、貸款機構的審批標準，例如對供款與負擔比率(每月按揭還款相對於收入比例)的具體要求；又或者更直接，如購買某個單位，申請指定財務安排，需要的最低收入標準是多少？

二、對於「入息」的計算標準，例如年尾花紅、佣金等是否當作收入？自僱人士的入息計算標準又如何計算？

三、供款與入息比率中，「每月還款」的計算是以優惠期內，抑或優惠期後的利率為準？是否會計算其他債務的還款？

四、貸款機構需要申請人提供什麼入息證明？

五、信貸評級是否對貸款申請有所影響？

其次，準買家宜要求貸款機構提供一份「本金利息清還表」，假設按揭貸款獲批，列明在當前利率下，優惠期內及優惠期後，每期還款中償還本金、利息的金額、每期還款後的未償還按揭本金餘額等。我們亦建議準買家，要求貸款機構計算，當市場利率上升時，每期還款中的本金、利息變化。

一般新盤的非銀行按揭，都設有初期還款較低的優惠。準買家手持本金利息清還表，可預算在按揭優惠期完結後，未來每期還款是多少、屆時如果要申請轉按，原有按揭尚有多少未償還本金等。

最後，準買家也要留意，如果選用「建築期」付款，而付款安排涉及發展商財務安排，當物業落成期間，如遇上樓市調整，即使入息、審批等都沒有問題，也可能出現按揭估價不足的風險。當估價不足時，買家可獲的樓按成數不變但額度減少，便需要另行籌措資金，以完成交易。

原文刊於信報網站2023年2月28日

政府調整自置買家印花稅稅階 料對樓市未有太大刺激作用

 

財政司司長公布新一份預算案，政府未有放寬樓市辣招，但調整了自置買家的印花稅稅階。整體而言，此取態可說在方向上正確，但對樓市應該不會有太大刺激作用。

不助長買樓投資 鼓勵置業自住

在財政預算案公布前，本地地產發展商、物業代理都要求港府全面取消樓市「辣招」（一般指買家印花稅、從價印花稅第一稅率及額外印花稅），或至少有一定程度「減辣」。此等要求的理據是近兩年樓價回落、成交量縮減、投資需求疲弱，「辣招」已經不合時宜。但樓價去年調整幅度只約15%，對中等收入家庭來說，要購買所謂「上車盤」，不論儲首期、抑或應付每月按揭供款，壓力仍大。撤回多種針對投資需求的印花稅，會予人政府「不容樓價下調」的錯覺。

 

現時政府沒有「減辣」，但調整從價印花稅第二稅率的稅階，令首次置業*的用家可節省印花稅支出。會向市場發放「政府不助長買樓投資，但鼓勵市民置業自住」的信息，可說是方向正確。

慳稅數萬元 難改入市決定

不過，有關措施應該不會刺激大量準買家入市。新印花稅階之下，自住用家購買樓價高於$200萬、低於$1,000萬的物業，所需支付的印花稅都會減少。而樓價愈平，新稅階下可節省的幅度愈大。不過，實際節省的額度不算高，以$450萬物業為例，原有稅率為3%，新稅階下為1.5%，稅額減少一半，但實際的金額只為$6.75萬。

下調自住買家的印花稅率，對本來有意入市的買家來說，會輕微節省「儲首期+印花稅」所需的時間。但應該不會有太多買家因為一次過節省區區數萬元，而改變是否入市的決定。

比較一下，同為$450萬的物業，假設買家借六成按揭，以現時部銀行提供約2%的現金回贈計，按揭借款人已可取得$5.4萬回贈。而且按揭現金回贈可以重複取得，只要原按揭罰息期（一般為2年）完結、樓價沒有大調整、借款人維持良好的信貸紀錄、通過壓力測試，業主便可透過轉按取得新的回贈。我們過去很少聽到有買家因為「按揭回贈」而作出買樓的決定；估計今從價印花稅稅階的調整，也不會刺激大量用家決定入市。

註：*首次置業是市場及官方文件的用語，嚴格來說，購置物業時未持有本地住宅物業的永久居民，都會以第二標準稅率支付印花稅。

 原文刊於置業家居2023年2月25日

人工智能AI對負資產有什麼好建議？

 CHATGPT成為環球熱話，有人開始利用AI提高工作效率，有人開始擔心AI冒起會威脅人類—開始時是部份工種被取代，往後甚至可能出現AI反過來控制人類的情況。在按揭層面，例如當物芋金成為負資產時，AI又會有什麼建議？

對負資產的建議大致準確
試用CHATGPT一段時間，此類AI相對於傳統搜尋引擎的優勢，是可以用人類語言提問，由AI整合完整的答案。不過現時較明顯的問題是：AI有時會一本正經地胡說八道，即提供一些明顯為錯的答案，尤其以中文提問時情況較為嚴重，可能與其參考的中文資料相對於英文資料較為有限有關。但對於負資產，AI提出的建議算是合格，相當準確，略有不足的是「不夠本地化」。即部份建議可能在特定國家有用，但在香港的情況便不一定。

以下為CHATGPT對「對負資產業主有什麼好建議」的回答︰

• 如果自用的自置物業成為負資產，意味著該物業的市值低於房主欠銀行的按揭貸款金額，這種情況通常被稱為「負資產」或「負債房產」。如果您是這樣的業主，以下是一些可能有幫助的建議︰
• 尋求專業意見︰首先，您可以咨詢財務顧問或律師，以獲取專業建議。他們可以幫助您了解可能的後果，並提供有關您可以采取的行動的建議。
• 與銀行交涉︰與銀行溝通，嘗試達成協議以降低貸款利率、延長還款期限或重組貸款等方式來緩解您的財務壓力。有時銀行可能會同意將您的房產以低於市值的價格出售，並允許您不必支付剩餘的貸款金額。
• 減少開支︰嘗試減少生活開支，盡可能節省每一筆開支，並尋求額外的收入來源來彌補財務缺口。
• 準備出售房產︰如果您無法承受按揭貸款和日常生活費用的負擔，那麽出售房產可能是最好的選擇。雖然這可能會導致您的損失，但可能是避免未來更大損失的最佳方法。
• 無論採取哪種方法，重要的是採取行動，盡早尋求幫助，以避免負債不斷累積。

有經驗的香港業主會發現，AI不太「在地化」，例如「銀行可能會同意將您的房產以低於市值的價格出售，並允許您不必支付剩餘的貸款金額。」的建議在香港並沒有可行性。

AI會認錯並修正答案
其次，AI也和普通人一樣，會把「負資產」與「供款壓力增加」混為一談。其建議會涉及延長還款期、減少開支等建議。有意思的是，當筆者指出AI回答的錯誤時，它會表示歉意，並對答案修正（同意負資產本身不會增加還款壓力，但仍建議有壓力的業主採取其建議來面對負資產問題。）

整體而言，用AI協助日常工作，例如草擬電郵，甚至查問特定領域的資料，無疑可大大提高工作效率。但如果針對一些不同地域會有重大差異的領域，求問於AI時便要十分小心了。

原文刊於經濟日報網站2023年2月22日

新樓買家不宜完全依賴「財務計劃作業備考」(上)

 一手住宅物業銷售監管局上周發出「作業備考」，要求發展商或指定財務公司就一手項目的財務計劃提供更多資料。目前有關「備考」只屬建議性質；而準買家即使詳閱有關資料，也不一定可避開「借不到列明於價單貸款安排」的結果。

多年以來，不同的發展商都有為新盤買家提供有別於銀行的財務安排，一般是借貸成數較銀行為高的按揭。準買家可能被類似的財務安排吸引，而作出入市決定。過去曾出現個別買家因不同原因最終未能成功取用貸款而需要取消交易、損失訂金的案例，但未引起廣泛注意。直至去年一家發展商旗下項目，大量買家未能向指定財務公司取得原定的貸款，才引起市場留意。

銷監局新推出的「作業備考」，要求新盤賣方向準買家提供「資料文件」，詳細說明新盤財務計劃的內容。另外提供一份「給準買家的提醒」(下稱「提醒」)，針對新盤的財務安排，提出一些準買家在簽署買賣合約前需注意的事項。

不過，要留意的有幾點：備考僅為建議性質，即使賣方不按其行事，也不會違法。不過，「提醒」算是一個好開始，即使個別新盤的發展商未有提供，準買家可以此為基礎，在作出置業決定前，細加考慮。

 

「提醒」對準買家有一些很有用的建議，例如細閱價單、不要輕信有關貸款的口頭承諾、直接向指定的貸款機構查詢申請資格；以及如以「建築期(Stage Payment)」計劃入市，要留意物業估價對借款額的潛在影響、留意貸款條件對未來供款安排的影響等。新盤準買家如願意細閱，已可避開不少置業陷阱。

持平而言，「提醒」中有部分建議，在執行時有一定難度。例如「賣方或其指定財務公司，以書面形式確認根據財務計劃可取得的貸款額及相關條款前，切勿貿然簽訂臨時買賣合約」。

新盤按揭其實涉及一個三方關係：準買家與發展商簽訂買賣合約是一回事，準買家作為按揭申請人，向指定財務機構申請樓宇按揭，又是另一回事。如果發展商(或其關連財務公司)為新盤提供按揭，並作出「無條件批核」的承諾，當買家未能取用貸款，以致未能完成交易時，買家自然可向賣方追究。但不少新盤按揭安排，往往由第三方貸款機構提供，他們往往有一定的審批要求，例如按揭每月還款不可高於月入一定比例。部分機構對借款人的還款與入息要求、以至壓力測試更會完全跟隨金管局的標準。

或者有人會問：如果由貸款機構直接在現場提供批核服務是否可能？那些按揭申請即被拒批的準買家，知道自己不會取得貸款，便不會簽署買賣合約了。

問題在於，按揭審批的標準流程遠較私人貸款複雜。貸款機構往往要求較充分的證明文件、也會查證申請人有沒有其他債務。一般銀行處理按揭申請，最快也要數天的時間。而在新盤銷售節奏較快的日子，一個新項目可以在一天內有數百宗的成交，要求貸款機構在即日作出批核決定，在人力物力上都不大可行。

對準買家來說，要避免因為未能成功取用貸款而需要取消交易的風險，除了參考「給準買家的提醒」外，究竟有什麼地方要留意？下星期再談。

 原文刊於信報網站2023年2月21日

樓市辣招未是放寬時

 財政司司長將於下星期公布新一份《財政預算案》，而近期一些市場聲音呼籲政府撤回部分遏抑樓價措施，即所謂「減辣」，原因是去年樓價下調15%，但審視各種數據，現時「減辣」未必是明智的選擇。

 所謂「辣招」，較狹窄的定義是2010年11月起，政府推出的幾種印花稅；較廣闊的定義包括金管局在2009年10月起開始的收緊按揭指引。背景是2008年之後利率長期偏低，引發資金流入樓市，政府要推出不同印花稅壓抑投資需求；而金管局也推出「逆周期」措施控制按揭風險。

 

樓價在去年下跌15%，單獨地看，此跌幅不算小；以現時新發展區10年樓齡二手兩房單位成交價約600萬元，15%已是90萬元，大約是居於私人住宅家庭月入中位數的23倍。由「保障中等收入家庭資產」的角度看，似乎有一定理由支持政府作出「減辣」的決定。

不過，要留意15%下調幅度的背景，是長年上升的樓價。以金管局收緊按揭的2009年10月為基準，當時樓價指數為131.7，居於私人住宅家庭月入中位數為2.5萬元。去年最新數字，兩者分別升至332.5，及3.91萬元，升幅分別為152.5%及56.4%。

不單止樓價遠高於遏抑措施推出時的水平，而且樓價與家庭收入的差距反而比「辣招」推出時更闊。對於收入處於中等水平，而又有意置業的家庭來說，置業難度在十多年來持續上升。如果政府有意協助市民置業，現階段非「減辣」理想時機。此外，高樓價對香港吸引外來人才也有不利影響。當外地人才面臨負擔過高的住房費用時，他們很可能會選擇在其他地方工作。

最後，在放寬防疫措施後，香港的樓價已見穩定，二手樓價指數較去年底有輕微回升。如今年加息周期告終，樓價可望出現更強的反彈。除非樓價持續下跌，否則現時不應放寬遏抑措施。

原文刊於信報網站2023年2月14日

負資產非樓市準確指標

 早前金管局發報2022年底的負資產統計，量數達12,164宗，比前季的533宗急升21.8倍。沒有業主會希望物業成為負資產，但由大市的角度看，負資產增減，未必是良好的判斷後市指標。更值得留意的相關數據，其實是銀主盤數量。

所謂負資產，指物業資不抵債，即物業估值低於按揭未償還餘額。去年負資產數字急增，原因是按揭保險計劃下的按揭成數上限可達9成，部份銀行又會為員工提供9成或以上的員工按揭計劃。此些新批的高成數按揭，在首1、2年償還的本金有限，而去年樓價又下跌逾15%，結果統計上負資產數目便會大增。

 

負資產不一定帶來直接影響
早前我們討論過，對業主來說，物業成為負資產代表資產貶值，但在日常理財上，並不會帶來直接的影響。而對大市來說，負資產增加因為反映樓價下跌，不免會成為報章頭條，但也不會對市場帶來直接的衝擊。部份人的回憶中，上世紀末、本世紀初負資產大量出現時，眾多負擔不了樓債的業主斷供按揭，銀行收樓變賣，市場上放盤大增，而正好市場欠缺購買力，樓價被反覆推低。

以上都是發生過的歷史，但要留意，真正推低樓價的，不是負資產，而是銀主盤。單純負資產，物業不會變為銀主盤。要業主斷供，銀行收回單位，才會變成銀主盤。銀主盤對大市的影響有兩方面：其一是直接增加二手市場供應；其二是銀主盤多多少少會被標籤，買家會期望以比正常放盤較低的價格成交。

上一季負資產數量增加，但據報導，銀主放盤並沒有明顯上升，去年10月銀主盤數量大概200個，今年1月數字約為260個。比起一個月幾千宗的二手成交，此程度的銀主盤量應該不會為市場帶來太多負面影響。另一方面，銀主盤的數量亦未必會有太多增加的空間。

逾期數字沒惡化  銀主盤難增加
首先，一般來說，財務有問題的樓按借款人，會先出現延期還款，拖延一段時間，才會正式斷供。而香港銀行按揭的延期還款比例極低，12月延期3個月以上的還款比例為0.06%，而在失業率持續回落的情況下，預期延期還款的數字不會惡化。

其次，在政府放寬防疫、中港通關、市場對加息預期降溫的情況下，預期樓價在今年將可回穩。樓價止跌，負資產數量會減少、少部份因個人財務問題而變得難以應付供樓的業主，可以選擇在二手市場放盤。簡言之，市場欠缺銀主盤增加的因素。

沒有人會希望看到負資產大增，但負資產是樓市的滯後指標，反映去年加息、疫情的負面因素。真正影響供求的銀主盤數量未有大升、宏觀利好因素增加的大環境下，不宜因為負資產數量增加而看淡後市。

原文刊於經濟日報網站2023年2月8日

拆息回落未必長久

 近日港元拆息急回，一個月拆息上周五回調至2.41厘，較年初下調達180點子。一般人的理解下，拆息回落，反映資金充裕、借貸成本下跌，應該有利於樓市。但要留意，近日港元美元拆息息差擴闊，可能為新一輪套息活動積聚能量，港元拆息偏低的現象未必持久。

要談近日拆息為何回落，先要討論之前為何上升。港元拆息由去年隨美國進入加息周期上升，美國聯邦基金利率去年一共上調4.25厘。而港元一個月拆息由2022年初低於0.2厘，升至年底一度高於5厘，12月平均為4.77厘。港元拆息升幅略高於美息同期升幅。

 

在聯繫滙率下，港息跟美息走向是「自然現象」。如果港息明顯低於美息，便會觸發市場套息活動，即投資者借港元買美元，賺取息差。但由去年底起，市場開始預期美國加息周期即將見頂，港元利率包括拆息、定期存款等均告回落。

不過，要留意近日港元拆息回落的幅度似乎過急。一個月至一年的港元拆息，全面低於同期的美元SOFR。去年初一個月SOFR大致由零起步，上升至去年底4.3厘，而近日也未因市場預期美息上升周期完結而回落，反而上升至4.6厘水平。以上周五計，一個月港元拆息為2.41厘，一個月SOFR為4.57厘，息差達216點子。

上述港美息差擴闊的情況出現，理論上有很多可能性，例如資金流入香港，推低了港元拆息，但銀行體系結餘近日只是穩定於958億元水平，未見上升，反而較年初微跌數億元，不似有大量資金流入。

如果無特別利好因素支持資金留駐香港，港美息差擴大，可能觸發新一輪套息交易，此舉會令投資者沽港元買美元，如令港元觸及弱方兌換保證，金管局便要承接港元，並引發銀行體系結餘進一步下跌，直至市場找到下一個平衡點：或者美元SOFR因其他理由回落，或者港元拆息回升。而在達成平衡前，銀行體系結餘回落可能先引發資產市場波動。

要留意的是，雖然近日拆息回落，但暫時對絕大多數供樓人士來說，未帶來實際好處。近幾年新批H按的「H+」仍普遍高於「P-」的封頂位，H按借款人大多以P-的鎖息供樓，簡單而言，多數小業主未有因拆息回落而令每月按揭還款減少。在大市方面，即使有通關等消息刺激，樓市整體成交量也仍在相對偏低水平。在此種市場氣氛未見好轉的環境下，如上述套息交易增加、港滙轉弱、銀行體系結餘下跌的場景出現，可能會令地產市場再被觀望氣氛濃罩。

原文刊於信報網站2023年2月7日

樓價下調15%的影響

 

差餉物業估價署及中原的樓價指數，大致上都反映去年樓價下調約15%。對小業主來說，樓價下跌代表資產貶值，當然不是好消息。但除此以外，樓價下跌究竟對小業主有什麼實際影響。

1.減少套現金額

資產價格下跌，最直接的影響是在轉讓時可套現金額減少。不過，如果小業主一時三刻未有賣樓計劃，那麼樓價波動暫時便只有帳面意義。如果小業主正好在樓市調整期準備換樓，假設持有的物業與打算購買的物業跌幅相若，平買平賣，實際的影響也不大。

 

2.負資產物業須準備償債金

另一個在樓市調整期較多被提及的影響是負資產。以樓價1000萬元，借9成按揭，即900萬元，30年還款期，平均年利率約2.5厘，一年下來會償還本金約20萬元，未償還本金餘880萬元。如果樓價跌幅是15%，物業市值跌至850萬元，物業會是輕微負資產。如果小業主以市價賣樓，售樓所得不足以還樓按，需要額外準備資金償債。以上述例子而言，便是要額外準備30萬元。

不過，如果負資產的業主暫時沒有賣樓計劃，那麼樓價波動令物業一時成為負資產，尤其是涉及銀行的正規高成數按揭，借款人應該都通過壓力測試，除非收入大減，對日常財務其實也沒有影響。

3.寬鬆按揭變借款風暴

真正有影響的，是那些標榜批核寬鬆，而按息先低後高的按揭安排。部份買家透過此類樓按計劃入市，可能只看到還款初期的利率優惠，未有考慮優惠期後的負擔問題；又或者對按揭優惠期後利率偏高的問題，只一廂情願的以「到時轉按」作為答案。但當優惠期完結，碰上類似去年市場利率上升、樓價下跌的逆境，對借款人便可謂形成完美風暴。

以樓價1,500萬元，一個按揭成數9成，年期25年，首2年免息免供，之後利率為”細P”(現為5.625厘)的樓按為例。2年期間，未有還本，仍欠1,350萬元。如優惠期在去年底完結，現時每月還款額會是87,292元。

由於樓價下跌，原值1,500萬元的物業，現時市值1,275萬元。小業主可考慮以按揭保險轉按，以獲得較低息的銀行按揭，但1,275萬元的物業，按保的借款額上限是960萬元﹛成數約75%﹜。相較於原有按揭尚欠1,350萬元，借款人要順利轉按，需要有390萬元現金填補新、舊按揭的差額。

「先低後高」按息影響最大

此類設有優惠期的按揭，多數審批較為寬鬆、不需壓力測試，在利率優惠期後，每月還款佔借款人收入可能偏高。萬一物業因樓價調整成為負資產；借款人如手上欠缺資金，便難以透過賣樓或轉按減債。曾經借取此些按息「先低後高」，又審批寬鬆的借款人，才是真受樓價調整影響最大的一群人。

原文刊於經濟日報網站2023年2月1日

樓市起動？且待聯儲局開會結果

 新春假期完結，但市場走勢仍未明朗。究竟今年樓市會不會否極泰來，可能要待本周美國議息會議後、本地新盤開盤的反應，才會有較明確的啟示。

雖然近日市場氣氛因香港與內地免檢疫通關有明顯改善。有指成交量未見好轉與農曆新年樓市氣氛例淡有關。但過年例淡之說並不一定成立，例如2021年農曆正月在2月，當年1月和2月新盤成交分別逾1400和1200宗，而當年每月一手平均亦不過1420宗，可見條件配合時，發展商不會因為過年而減慢推盤。

 

今年1月成交量大概只有500宗，比去年底未見明顯回升，表面原因是未有大型新盤推出。而未有發展商推盤，原因應該是大家判斷購買力仍在觀望。其中一個大家等待的，大概是本周美國議息的結果及會後聲明。

現時市場普遍預期，本周美國聯邦基金利率會上調0.25厘，較不明朗的是，會議後聯儲局是否發放較為偏鴿的訊號。另一方面，近日本地拆息較去年12月明顯回落，12月一個月拆息一度升穿5厘，而本周初已回落至2.77厘。拆息下跌，反映本地資金大致上供應充裕。如果本周美息只上調0.25厘，並在3月再上調0.25厘後穩定下來，按近日拆息的表現，香港的最優惠利率有條件維持在現水平不變。對年內按息，筆者較為樂觀，估計新批樓按利率有機會維持在3.5厘左右。

如果本周聯儲局發放較為偏鴿的訊號，那麼過去一年籠罩在香港樓市的一大負面因素大致消除。配合通關、抗疫復常等消息，如無意外可刺激香港樓市成交量回升。不過，今年新盤供應充裕，即使氣氛好轉，也未必可推動樓價有明顯上升。當然，如果聯儲局本周加息幅度超出市場預期，又或在會後發放偏鷹的訊號，本地樓市的觀望氣氛便可能維持較長時間。

對個別買家來說，如「旺市未旺價」的情況持續一段時間，應是不錯的環境。一方面是新盤供應增加，買家的選擇較多。而樓價如果因為供應多維持平穩，買家也可免於追價之苦。

要留意的是，一如定期存款利率，樓按市場存在一定的差異。理論上拆息回落，會刺激銀行承造更多按揭業務；但不同銀行開出的按揭優惠各有不同，包括按息、回贈、罰息期、其他優惠等，準買家在入市前，已先了解自己對樓按的需要，才作出精明選擇。

原文刊於信報網站2023年1月31日