親屬轉名成交

傳統上，直系親屬買樓，多數會以聯名的方式持有物業；但近年出於稅務及按揭原因，越來越多家庭在置業時選擇以單人持有物業；甚至是原來多人聯名持有物業的家庭，亦會以轉讓方式將單位改以一人持有。

過去一般家庭置業，多用聯權共有（Joint Tenancy）（俗稱「長命契」）持有業權，特色是一名業主去世，其他聯名業主自動繼承業權，方便家庭成員不必為物業繼承問題訂立遺囑，傳統上是多名親人入市持有物業的主流方法。

但近年當局多次出招，令傳統開始改變。例如夫婦二人置業，聯名持有單位，往後他們如另行購買單位收租，第二個單位便需支付樓價15%印花稅；如果他們的自住單位按揭未供滿，第二個按揭住宅的貸款成數亦會被調低一成、供款與入息比率及壓力測試的要求亦會更嚴格。

因此，近年新入市的家庭，多會選擇由一人單名持有物業、單一業主申請按揭。而過去以聯名方式持有物業的家庭，如有意再購買單位，往往亦會先行以家屬轉讓方式，將物業改以一人持有。據了解，近期更有業主先將原來以聯權擁有的物業，先改為分權擁有，再行轉讓，以進一步節省稅費支出。

6月份土地註冊處二手成交登記約3,990宗，而根據稅務局資料，同月有465宗近親轉讓個案。換言之，10宗「二手成交」中，便有一宗其實是家庭內部轉讓。

如業主計劃以內部轉讓方式慳稅，在按揭方面也有地方需要留意。原有的物業未供滿按揭，家屬轉讓時也需償還貸款；如轉名交易需要按揭融資，較理想的情況是轉名後單名業主收入已可通過壓力測試。如此，除名的另一人便再無按揭負擔，再入市借取按揭時，貸款成數、壓力測試的標準都會較寬鬆。

較不理想的情況，是除名後單名業主收入未能通過壓力測試，仍需被除名的原業主作擔保，此時除名業主再入市雖然可付較低的印花稅，但按揭成數及供款負擔比率亦會受較大限制。即使二人互相擔保對方物業按揭，可獲得的總貸款額亦會較二人單名不需擔保、各自借貸為低。

原文刊於iMoney2017年7月29日

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樓價升多少可甩新盤二按？

多數新盤都有提供特別按揭安排，方便首期資金不足的買家入市；而且發展商提供的財務安排，雖然全期利率會比銀行按揭高，但往往設有前期低息，又或免息免供的優惠。一般的建議，都是先以低首期入市，數年後待樓價上升，轉向銀行借取按揭，以節省利息。但在計算上，樓價需要上升多少，未來才可以銀行一按取代發展商的財務安排呢？

陳先生(化名)2年前購入一個新盤單位，購入價約700萬元，當時借入樓價6成的銀行一按，及樓價2成的發展商二按，金額分別為420萬元及140萬元。其中二按首2年為免息免供，優惠期後供款利率為P(現為5厘)。

2年時間將過，陳先生不希望支付相對較高的二按利息。加上近2年樓價升值，便尋求轉按慳息。2年下來，物業的一按持續正常還款，目前未償還貸款額為390萬元；二按未曾償還，未償還本金為140萬元；即按揭欠款共530萬元。

「無痛轉按」樓價需升5成？

陳先生的物業最新估價840萬元，他無其他按揭負擔，在現行指引下，銀行按揭的最高金額為500萬元。換言之，如以轉按償還原有的一按+二按組合，他需要支付約30萬元的差額。換一個角度來說，如果陳先生需要借足530萬元，以達成不需支付按揭差額的無痛轉按，現時物業的估值要達1,060萬元，較購入價上升51%。

當然，不同項目的按揭安排千差萬別，上述例子僅有參考作用。另一方面，以陳先生的例子，他轉按需要支付的差額僅是30萬元，扣除現金回贈，實際支出更低，之後全筆按揭都是銀行的一按，難度應該不算高。

但必須留意，例子中轉按成本不高的主要原因是近2年樓價上升，如果樓價橫行，甚或下跌，要成功轉按便需支付更高的差價。

原文刊於信報網站2017年7月25日

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利率仍難加 港低息環境持續

2017年初，市場預期港元利率將逐步隨美元回升，本地供樓業主的每月供款將增加，可能冷卻樓市。但半年多下來，本地最優惠利率未見上升，拆息曾經波動，但比年初卻有所下調。加上聯儲局加息步伐可能放緩，香港低息環境可能會多持續一段日子。

近年新批按揭中，逾九成以拆息為準，去年7月中，一個月拆息約0.24厘；今年年初卻一度升逾0.7厘；而在近一個月大致在0.42至0.46水平徘徊。總的來說，年中的H按供款利息較年初反而有所回落。

美加息步伐減慢 熱錢留駐本港
在美息方面，年初市場本來估計美息在年內會上升3至4次，在年內加息2次後，對加息本來採鷹派立場的聯儲局主席耶倫，卻在國會聽證會中表示未來利率正常化，加息空間也有限。近日市場估計美息在12月上調的機會只有40%。耶倫由鷹轉鴿，一般認為與美國經濟增長放緩、通脹回落有關。在6月美國加息，香港銀行未有追隨的情況下，本地多家大銀行高層已表示，如下半年美息只加一次，香港的銀行仍有條件維持最優惠利率不變。而最新的發展，卻是美息上升的可能減少、而未來為支持美國經濟增長，聯儲局加息的空間都可能受限。

美息加得慢，一方面是本地最優惠利率維持現水平的時間延長；另一方面，港元、美元的息差擴大的速度減少，熱錢留駐的情況持續，代表港元拆息暫時難見升浪。

部分內評法銀行回調H按利率
在最優惠利率及拆息以外，銀行按揭利率的息差似乎亦沒有多上調空間。去年一般新造按揭約H+1.5厘，下半年起因各種原因，新批按息逐步下調，至今年初已見H+1.28厘。5月份按揭新指引出爐，採用「內評法」的銀行需為按揭業務預留更多資本；由於成本上升，6月份多家採用內評法的銀行將新批按息上調至H+1.4水平。

不過，部分並非採用內評法的銀行，成本未見上升，按息仍維持在H+1.3厘水平。據報部分上調按息的銀行，已開始下調按息，避免息口欠缺競爭力。

綜合而言，未來一段時間，美息上升的速度可能較之前預期慢、幅度可望較小，港元最優惠利率及拆息上升的壓力亦不大。而在市場競爭之下，新批按揭利率同樣欠缺上升動力。港息在一、兩年內料會維持偏低。對供樓業主來說，此應該是好消息。另一方面，左右樓價的從來不止於利率升跌單一因素，置業人士亦不宜因為預期按息偏低而忽視其他影響。

原文刊於置業家居2017年7月22日

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美滙弱或再刺激本地樓價

自2009年以來，港府及金管局多次出招，都未能遏止樓價上升，背後原因眾多。其中供應緊張情況在近幾年有舒緩跡象，未來數年新屋供應可望恢復至正常水平，但美滙走勢轉弱，卻可能刺激港元資產價格上升。

港元與美元掛勾，香港樓價的起落，很大程度上受美滙走勢左右。1997年初至2002年美滙指數由92點水平升至120點水平，香港期內樓價大跌；美滙由2002年起輾轉下跌，2006至2014年大致在70至90點水平運行，匯價平令港元資產價格高企。2014年後市場估計美國經濟好轉，聯儲局可望持續加息，令利率正常化；美滙指數亦於2015年初回升至95水平、2016年一度突破100點，期間本地樓市正好出現近年較明顯的回落：2015年9月至2016年第二季，樓價下跌約10至15%。

但近月美國經濟增長、通脹均放緩，聯儲局主席耶倫於美國國會聽證會中又表明未來美息增長空間有限，市場開始預期美元轉弱。事實上，3月以後，美滙指數已由100點水平下跌至目前約95水平。如果聯儲局一如市場預期，進一步放慢加息步伐，美滙指數可能進一步轉弱—而參考往績，此情況下港元資產恐怕易升難跌。背後的理由是匯價低水，在持有其他強勢貨幣的投資者來說，港元資產顯得更有吸引力。

重稅或削滙價刺激作用
當然，左右樓價非只單一因素。2003年以來樓價回升，除了匯價因素，本地新樓供應緊張亦是重大原因，而近年土地供應開始回升，未來數年住宅供應料回升至接近2萬伙，較過去十年平均萬多伙大幅增加。

此外，近年港府大幅提高非本地買家的入市成本，外來買家購置本地住宅，現時需支付高達樓價3成的印花稅，而在按揭上亦受較多限制，單純匯價因素，刺激外來資金入市的作用料會比之前為低。至於匯價偏軟及增加供應兩股相反力量的作用下，樓價會有何表現，便只能等待時間證明了。

 原文刊於經濟日報網站2017年7月19日

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提高貸款額可慳息？

正常而言，如果利率和還款年期都一樣，借款額愈高，利息支出亦愈高。但世事無常，香港已發展到利率一樣，較高借款額，實際利息支出反而更低的局面。計算下來，有關方法可說頭頭是道，但也隱藏一定風險。

傳統的按揭計劃，如利率為2.25厘，年期25年，借100萬元，月供約4361元，首年利息支出約22190元；如借款額為200萬元，利率和年期不變，每月供款及利息支出自然多一倍。

「借更多慳息更多」的方法其實很簡單──目前多數銀行都有提供存款掛鈎按揭，為按揭借款人提供等同按揭利息的存款利息，可獲此利率的存款額度一般為未償還貸款額的一半。而且此類存款掛鈎戶口的按息和回贈，基本上等同傳統的按揭計劃。此類按揭產品的出現，便是「借得多、慳得多」的關鍵。

舉例，如果一名借款人本來只需要借款100萬元按揭貸款，但卻借入200萬元；在提取貸款後，立時將其中100萬元存入戶口，此筆存款便可獲等同按揭利率的存款利息；存款利息收入及借款的利息支出相抵消，實際利息支出等同借入100萬元。另一方面，由於借貸額多了一倍，按揭現金回贈卻平白多了一倍，效果等同節省按息。

舉一個極度簡化的情況為例：借100萬元，利率2厘，現金回贈1厘，扣除回贈，2年內的實際利息支出約為3萬元；如借200萬元，利率2厘，現金回贈1厘，借款後存100萬元回戶口，2年期的實際利息支出約2萬元。

理論上，有關操作沒有增加借款人的風險，例如利率上升，供款利率上升，但存款利率也上升，提高借款額並不會令實際供款利息增加。不過，提高了借款額，手上平白多了一筆現金，會不會甘於2厘的存款利率又是另一個問題。如果借款人把資金用於其他預期回報較高的項目，卻投資失利，便會得不償失。

最後，以上操作有一定難度，借款人需要同時具備多個條件，包括：貸款成數需要符合按揭指引規定、加大借款額仍然可能通過壓力測試等，並非人人都可輕易實行。

原文刊於信報網站2017年7月17日

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首置上車盤的戰略作用

為舒解港人置業難的困境，港府之前推出過「港人港地」，但原來「僅限港人購買」絕不表示樓價便宜。舊措施成效不彰，新任特首的林鄭月娥，表示會考慮推出「首置上車盤」，而且表明售價會考慮買家的負擔能力，不一定與市值掛勾。究竟「首置上車盤」能否遏抑樓價，有待觀察，但政策的推出，可能另有深意。

現行的居屋政策，推出目的就是協助既不符合資格輪候公屋，又難以負擔私樓的家庭置業。但居屋的售價會參考同區私樓市值，當私樓價格持續上升時，居屋不但未能竭止私樓樓價，價格反而水漲船高。

首置上車盤推出，如果改為與買家負擔能力定價，而不與市值掛勾，理論上較有可能壓抑私樓樓價。（當然，「售價與負擔能力掛勾」等於政府向買家提供鉅額補貼，在資源有限的情況下，如何分配有關優惠，又是另一個爭議性話題）

部分質疑「港人上車盤」的分析認為，如果土地供應未能增加，在現有的「私樓-居屋-公屋」三層架構上，再增加一層「首置上車盤」，亦不過是架床疊屋，多建一座「港人上車盤」，同時少起一座居屋/公屋，住屋供應緊張的情況其實完全沒有改善。

不過，值得留意的是，林鄭已表明，推動首置上車盤時，會避免「Rob Peter to pay Paul（拆東牆補西牆）」；不會為了推出港人上車盤，而減少其他類型住屋供應。意味新一屆政府可能以推動新類型房屋發展為由，增加土地供應。如此，則港人上車盤除了增加一類資助房屋外，亦會有更大的戰略作用：透過推出新措施，加強政府爭取各方支持，加快開拓土地的效果。

如果在既有的私樓、居屋、公屋供應外，政府能開發更多土地，發展港人上車盤，而且可以持之以恆、每年推出一定規模的單位。那麼整個局面又會完全不同—因為整體供應的確較現水平有明顯增加。

換言之，如果一年都是平均供應3萬個單位，巧立名目增加一類「港人上車盤」，對解決香港住屋問題的作用恐怕不大。但如果巧立名目可以增加政府開發土地時的談判籌碼，令住屋供應增加，「首置上車盤」對樓市便會有另一層影響。

原文刊於經濟日報網站2017年7月12日

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按揭指引對新盤投資客影響

金管局於5月時修訂按揭指引，下調有按揭負擔人士再申請按揭的成數上限。在新措施下，有其他按揭負擔的借款人再申請按揭時，成數會較標準低一成。較少人提及的是，新措施對購入新盤的投資者未來按揭部署，亦有重大影響。

在現行指引下，無按揭負擔人士申請按揭，樓價1000萬元以下物業，按揭成數上限為六成，貸款額不可高於500萬元；樓價1000萬元或以上物業，按揭成數上限為五成。
有按揭負擔者(包括作為其他按揭的借款人或擔保人)，如新按揭物業樓價為1000萬元以下，按揭成數上限五成，貸款額不可高於400萬元；樓價1000萬元或以上物業，按揭成數上限為四成。

措施的原意，自然是提高非自住買家的首期支出，減少其按揭槓桿；在降低銀行風險的同時，亦減少進入樓市資金的規模。但較少人留意的是，措施對有按揭負擔(例如持有多個尚未供滿的物業)的新盤買家來說，會有與別不同的影響。

目前不少新盤，發展商都會提供高成數按揭，更會提供2、3年的優惠期，期內供款利率較低；優惠期後按息回升。一般的建議都是，借款人宜在優惠期完時轉按至銀行，以節省利息支出。

在5月新例之前，有其他按揭負擔，不會影響申請新按揭的成數，例如借款人有兩個按揭物業，打算為其中一個市值600萬元的物業申請轉按，按揭成數上限便是360萬元(當然，借款人需通過壓力測試，兩個物業的按揭總供款，不可逾月入四成，現行按息加3厘，供款不可逾月入五成)。

在新例之後，如借款人持有兩個按揭物業，打算為其中一個市值600萬元的物業申請轉按，按揭成數上限便是300萬元，較之前少了60萬元。
近年以發展商按揭購買新盤的買家，如其人有多於一個按揭仍未供滿，他日轉按時，如現時按揭指引不變，樓價不升不跌，借款人可以取得的轉按金額會較新例前減少。例如新樓購入價600萬元，向發展商取得八成，即480萬元按揭，利率首3年為P-2.85厘，其後為P(現為5厘)，年期25年，3年後大概尚欠435萬元本金。如樓價及指引都不變，借款人仍持有其他按揭物業，屆時市值600萬元的物業，最多只可取得300萬元的按揭貸款，買家如轉按，需要另行籌措135萬元的差額，較舊例多60萬元。

例子說明，在新按揭指引下，以發展商高成數按揭入市的投資者，轉按難度有所增加。如在發展商按揭優惠期後未能轉按至銀行，小業主便需長時間支付較高利息。

原文刊於信報網站2017年7月11日

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連租約單位按揭須知

在二手住宅市場，有時會出現「連租約單位」出售的情況。購買此類單位時，在按揭申請上有不少要注意的地方。

所謂連租約單位，即單位正在出租，業主將單位及租約一併轉讓。購入此類單位後，新買家便承接了原業主在租約上的權利(例如按租約收租)及責任(例如維修，如果合約指明的話)。

要留意的是，現時的按揭指引，對於「非自用物業」的限制會較「自用物業」為高；而「連租約單位」的交易，一般會被視為「非自用物業」。

以按揭成數而言，沒有其他按揭負擔(指非其他按揭借款人或擔保人)的按揭申請人，為自用住宅物業申請按揭，樓價1000萬元以下的物業按揭成數上限是60%，貸款額上限500萬元，樓價1000萬元以上的按揭成數上限為5成。而同類按揭申請人為非自用住宅物業申請按揭，成數上限劃一為5成。

對有按揭負擔人士來說，為自用住宅物業申請按揭(情況可能是銀行接受申請人持有多於一個自住物業，又或者申請人原先的按揭負擔是為家人物業按揭作擔保)，樓價1000萬元以下的物業按揭成數上限是50%，貸款額上限400萬元，樓價1000萬元以上的按揭成數上限為4成。而同類按揭申請人為非自用住宅物業申請按揭，成數上限劃一為4成。

同樣地，自用物業的供款與入息上限及壓力測試標準都較非自用物業寬鬆：前者的基本供款與入息比率上限是50%，假設利率上升3厘，供款與入息比率上限是60%。而非自用物業的的基本供款與入息比率要求則會收緊至40%，假設利率上升3厘，供款不可高於月入50%。

如果用家購買連租約單位，目的在租約期後收回單位自用，仍然可以透過一定步驟，讓銀行信納自住用途。例如要求租客簽訂退租同意書，表明將在租期完結或指定日期後退租，便較易說服銀行購置有關物業是作自住用途。

要留意的是，如果原有租約的租期較長，例如尚有1年，即使租客承諾1年後不續約，銀行仍難以接受買家購買單位是作自住用途。相反，如果現有租約期較短，例如只3個月，而租客又願意簽訂退租同意書，銀行便較可能採納申請人購買物業為自用，可以用較寬鬆的條件批核按揭及計算壓力測試。

原文刊於iMoney2017年7月8日

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