2014年7月31日 星期四

新取用按揭額料回升 逆周期措施將持續

金管局公布6月份按揭統計,一如市場預期,新取用按揭金額回升。如無意外,全年新取用按揭金額將回升至1,900億至2,000億元水平,打破三連跌的局面。按揭取用金額回升,反映樓市氣氛改善。但也代表種種辣招、逆周期措施會維持更長時間。

一般認為今輪樓市升浪由2007、08年金融海嘯後,環球央行量化寬鬆引起。熱錢流入,2007年最優惠利率逐步下調,至年底跌至5/5.25厘水平;銀 行同業拆息跌幅更大,至2009年中一個月拆息低見0.1厘水平。利率低企,令貸款置業需求上升,2007年金融海嘯後,新取用按揭金額持續上升至 2010年。

2010年後按揭取用金額回落,主因是官方由2009年起逐步推出各種遏市措施。至2013年為止,按揭取用金額已連跌3年,2013年按揭取用金額不足2010年的一半。

全年取用金額料回升 終止連跌3年
不過,今年樓市氣氛好轉,上半年新取用金額已達935億元,如無意外,全年取用金額可回升至1,900億至2,000億元水平,終止連跌3年的紀錄。在經 濟增長、失業率、按息都未有大變的情況下,樓市成交價、量回升,可能與眾多辣招都壓不下樓價,之前採觀望態度的用家入市有關。

按市好轉,對貸款機構來說自然是好消息,但對監管機構來說,新取用按揭回升、代表未償還按揭總額增幅反彈,意味逆周期措施有需要持續---按揭成數的限制 將維持。由於逆周期措施主要針對600萬元以上中價樓,政策因素或會令資金持續流向細價樓,此類物業跑贏大市的情況會持續多一段時間。

置業人士另一個關心的焦點,可能是新取用按揭金額回升,會不會影響下半年新批按揭的優惠及息口?理論上,需求上升,價格(反映在貸款便是利息)有上升的條 件。但近期港匯偏強,港元貸存比率(Loan to Deposit Ratio)仍維持8成多的水平,資金仍然充裕,貸款利率似乎沒有多少上調的空間。

原文刊於經濟日報網站 2014年7月30日

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2014年7月30日 星期三

細價樓跑贏大市的政策因素



差餉物業估價署發布5月份住宅價格指數創新高,並指主要受A類住宅(小型單位)帶動。或者有人會問,為什麼出了眾多辣招,樓價,特別是細價樓的樓價還是再創新高。樓價高企有眾多因素左右,但細價樓跑贏大市,辣招可能有一定推動作用。

其實在官方去年加辣之後,根據官方統計,整體樓價指數只曾調整1%,市場統計的調整幅度較大,亦只有5%。整體而言,辣招最多只是一度遏止樓價上升,未能令樓價回落。真正受影響的是成交量;二手成交量由20112012年的逾7萬宗,下跌至去年4萬宗、今年上半年2萬宗的水平。

新稅措施無礙細價樓 

官方數據中,整體樓價指數於5月份輕微高於去年高位;但細看分類,其實BE(涵蓋所有431平方呎以上單位)的價格指數其實仍較去年高位略低,唯有431平方呎以下單位,價格指數高於去年高位,並帶動整體指數創新高。略嫌滯後的官方數據與近日湧現的各區細單位成交價創新高情況吻合,如無意外,我們稍後會看到指數再創新高。

小型單位(一般情況下也是細價樓)的表現跑贏大市,部分原因正是眾多官方措施支持。三種新增/調整的印花稅,整體目標都是增加買賣成本,以此壓抑需求,但初次置業人士(嚴格來說是「未持有本地住宅的香港永久居民」)購買物業的印花稅其實沒有增加,一般所說的3D辣招自然壓抑不了他們的需求,而此類買家集中購買的,正正是小型單位。

尤有甚者,額外印花稅(SSD)規定購有不足三年的單位,轉讓時需額外支付售價/估值10-20%的印花稅。此稅原意應該是遏止短期炒賣,結果也十分成功,但某程度上只是令投資者行為改變,由短線炒賣,變成長期收租。投資者持貨模式改變,間接令市場上的放盤減少,少量放盤變得奇貨可居。

按揭方面,600萬元以上物業的按揭成數受限;相對而言,600萬元以下物業,仍可借足7成按揭,用家更可透過按揭保險,申造樓價89成的按揭,細價樓基本上未受金管局收緊按揭的影響。

買細價樓按揭更輕易

以往一個看好後市,打算購入一個1000萬元單位投資的買家,在現有印花稅及按揭指引的影響下,便可能將決定改為購入3個三百多萬元的單位收租。假設投資者本身已有一個物業,購入一個1000萬元單位,單是雙倍印花稅便需支付成交價7.5%,即75萬元。相反,購入3333萬元單位,每個印花稅都只是3%,總額約30萬元。  按揭方面,1000萬元單位,不管銀行是否接納購作自用,按揭成數上限5成,首期500萬元。分開購入3個三百多萬元單位,如非自住,原則上按揭成數上限都是5成,但如果當中一兩個物業獲銀行接受為自用,按揭成數更可能升至7成,令首期開支下跌。

在負利率環境下,官方辣招其實難以壓低樓價;提高高價物業印花稅、限制高價物業按揭成數的結果,就是將部分購買力引向細價樓市場,細價樓在此等環境下,跑贏大市便是順理成章的結果。

原文刊於 iMoney 2014年 07月 12日

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山頂的士車資與樓價

某電視台新聞探討山頂「黑的」濫收車資問題。由山頂前往中環,市區的士按錶收費75元左右;但因遊客多、的士巴士纜車運力不足,晚上下山人潮往往要候車逾一小時。結果引來「黑的」問題。政府應對黑的的手法與樓市如出一轍,頗有治標不治本的感覺。

所謂黑的,指不按錶收費的的士;隨旅客數字上升,山頂候車時間惡化,黑的數年前往中環索價百元,現時已急升至300元水平。黑的自然是違法活動,警 方不時加以打擊,例如以警員假扮乘客放蛇。但利之所至,黑的似乎禁之不絕。有的士業團體便建議,對黑的要多加打擊,而罰則亦應該提高,以收阻嚇作用。

有關思維其實極為接近現時的遏抑樓市措施---有人炒樓,便對之打擊,加收各種各樣的稅費,令炒家炒無可炒。但由樓市的經驗可見,打退了炒家,但供應不足的根本問題未解決,樓價仍然高企。

難以治本 唯有治標
在山頂的交通問題上也是一樣,天天企一隊警察在山頂,再加強罰則,的確可以杜絕黑的。但打擊了黑的,山頂遊客排長龍的盛況仍然持續。真正有效打擊黑 的的措施,應該是加強公共交通,多開幾班巴士,長龍自然消散,黑的需求亦會減少。同理,樓市的投機活動,最大背景因素是供應不足,要減少炒家,最王道的方 式是增加供應。

在未能治本之前,先行以辣招治標亦無可厚非。但令人擔心的是,在未來一兩年供應仍然偏緊,而人口增長持續,偏偏治標的效果有限,而辣招副作用已開始 浮現。例如細價樓持續跑贏大市,不少意見便認為是遏市的副作用---印花稅及按揭限制令中高價物業買賣成本上升,按揭槓桿下跌,間接引導資金流入細價樓市場。

有趣的是,增加山頂巴士與增加住宅供應,可能都有一定困難。前文提及的士業團體,建議打擊黑的,但卻沒有建議增加巴士班次,考慮或多或少涉及行業利益。

住宅增加供應也有類似的問題—增建新市鎮、增加建屋密度,都引起理由不同的抵制。在治本措施難以發揮的情況下,治標措施維有繼續維持---但除非外圍環境有變,否則山頂大排長龍、樓價高企難下的局面將維持一段長時間。

原文刊於信報網站 2014年7月29日

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2014年7月28日 星期一

減肥與逆周期

金管局總裁陳德霖談及,一旦樓價下跌,現時推出的逆周期措施都會一一放寬:有關發言引來市場無限遐想,有指此立場等同表示當局不會無視樓價大幅回落,未來樓價跌幅有限云云。但此認知完全誤會逆周期的概念。

所謂逆周期措施(Countercyclical policy)所指的是反經濟周期而行的措施,簡單來說,在經濟下行時作出刺激、在經濟過熱時令市況冷卻,都是逆周期措施。

逆周期措施 難扭轉周期
認為官方推出逆周期措施便會令價格平穩的想法,一般都高估了官方措施的作用,而低估了周期本身的威力。其實陳德霖說得很清楚,逆周期措施本身難以扭轉周期(令樓價由升變跌)。

2009年金管局開始收緊按揭指引,現時金管局表示「措施有效」,指的也是控制了未償還按揭貸款的增長、將平均按揭成數控制在五成多,置業人士及銀行體系應對經濟下行的能力上升。至於大眾最關注的樓價,幾年下來,仍是節節上升。

在官方立場,逆周期措施是必須的行動——總不能坐看經濟過冷過熱而不作為。但客觀而言,逆周期措施效果有限。既然現實數據說明,官方逆周期措施阻不了樓價上升,最多只是令升幅放緩。我們又有何理據,認為跌市後收回現時的按揭限制,可以令樓價跌得較少?
一旦樓價下跌趨勢已成,屆時置業、按揭貸款需求疲弱,那時的逆周期措施便應該是刺激置業及貸款需求。但現時陳德霖說的,只是一旦確認樓市回落,會收回現有的按揭措施,而不是新推刺激需求的措施;此情況下,認為收回措施有助樓價止跌,便屬過度期待。

措施非推不可 惟效果有限
試想像,一個體重超標人士,體重持續上升,逆周期措施便是限制飲食。但萬一他患上厭食症,體重暴跌時,撤回種種飲食限制,會有助於他的體重跌幅放緩嗎?那 時需要的措施,可能是強迫灌食,可惜灌食容易,而官方卻不能強迫人借錢買樓。現時貸款買樓吸引,是因為利率極低。而樓價回落如果是由加息引發,屆時借貸需 求自然放緩,逼人買樓也迫不來。
情況套在政府推出的印花稅上也一樣適用。近年新推的多種印花稅,可說是冷卻樓市的逆周期措施。但當樓價出現明顯跌幅時,政府自然可以撤去種種辣招,但那時也只是撤去旺市時的冷卻措施,而不是在淡市時推出刺激措施。

說到底,持續幾年的樓價上升,有內內外外的原因,包括資金成本下跌、供應長期不足等,該些因素的影響力遠高於官方措施。未來樓價轉向,應該亦是此等基本因素改變,例如按揭實質利率由負變正。當基本因素轉化至不利樓價時,恐怕真的推出刺激措施,作用也不會太大。

原文刊於置業家居2014年7月26日

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2014年7月24日 星期四

細價樓熾熱 升市近尾聲?

近期樓市由細價樓帶動,有說細價樓有如仙股,出現升浪時,往往代表升市已近尾聲。究竟此一民間智慧,是否適用於現時的樓市?

財政司司長曾俊華、行政會議召集人林煥光分別評論樓市,言論都涉及細價樓。前者指細價樓熾熱,後者更以仙股比喻細價樓,認為近期細價樓急升,有如股市升浪的水尾,建議用家小心。但兩位都沒有提到,細價樓急升的其中一個原因,正是官方措施。

當然,政府推出種種遏市措施,初衷絕不是要哄抬細價樓。但坊間不少分析已指出,官方推出幾種印花稅、限制中高價物業按揭成數,結果是提高了中高價物業的入市門檻。仍然看好後市的資金在入市時便自然流向入市門檻較低的細價樓,造成現時上車盤熾熱的局面。

官方措施對於細價樓升浪有沒有推波助瀾的效果,可能人言人殊,但高官比喻「細價樓有如仙股」,卻值得仔細玩味。參考1997年前的升市,樓市的確有「豪宅 先升、細價樓追上」的現象。行內(馬後炮式)的說法是,「當年炒到大西北,反映升浪已屆尾聲」。此說法背後的理論是:豪宅、大屋苑有如股市中的藍籌股,是 升市的火車頭;當此類物業被炒至水位無多時,資金便轉炒二、三線樓。因此當條件欠佳的物業亦被炒高時,往往代表炒過龍,其後價格可能回歸正常。

細價樓已持續領先數年
近年的樓市升浪,由2008年第四季初開始,參考差餉物業估價署數據,當年大致反映細價樓的A類物業(實用面積40平方米以下)與大致反映豪宅價格的E類 物業(實用面積160平方米以上)都在第四季觸底回升。有趣的是,由2009年起,每年A類住宅物業的升幅其實都高於E類,甚至整體住宅。

由附表一可見,細價樓連續五年跑贏大市;部分原因可能與2009年金管局已開始逐步收緊中上價物業按揭成數有關。當中2012年A類住宅升幅拋離E類,後 者在2013年甚至出現下調,估計是受2012年底開徵的買家印花稅、2013年初的雙倍印花稅有關。整體而言,2009年以來的樓市升浪有一個特色:一 開始已經是細價樓主導。



換言之,現時的市況與97年前,先升豪宅、細單位跟上的情況明顯不同。(1996年,E類住宅價格升幅49%,A類住宅升24.6%;1997年,E類住宅升幅11.5%,A類升17.2%,某程度上當年反映在泡沫爆破前,A類住宅有「追落後」的情況。)


官方新增印花稅、收緊按揭等一系列措施,對推動細價樓升幅作用可能難以量化;但說細價樓升幅較高反映升市尾聲,卻與今次升市的客觀數據不符。說到底,官方措施可能已影響樓市生態,令傳統跌市警號作用減少。

原文刊於經濟日報網站2014年7月23日

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2014年7月21日 星期一

逆周期措施的未來

樓市升溫,金管局卻預告,如果未來樓市下行,將放寬現有的按揭措施。現有的按揭限制,推出本意是控制樓市上升周期的按揭風險,當樓市下行時,放寬有關措施便是順理成章的事。不過,正如樓市上升時,措施難以扭轉升勢;如果未來樓市下行,放寬措施亦難令樓價止跌。

金管局自2009年以來,多次收緊按揭,包括限制中高價物業按揭成數、推出壓力測試等。金管局總裁陳德霖指出,現有的按揭措施有效,因為按揭槓桿、供款與收入比率均受限,未償還按揭貸款增幅放緩;置業人士及銀行承受樓價下跌衝擊的能力增強。

當然,他亦表明,逆周期措施本身難以扭轉周期(令樓價由升變跌);持平而言,金管局推出種種措施後,樓價仍然上升,屬非戰之罪。

值得留意的是,陳總裁亦表明,未來樓市下行,便會放寬有關措施。坊間有分析指出,金管局的措施及政府的辣招,都會在外圍因素改變,樓市下行時放寬,效果將會限制樓價跌幅,令整體市況較為平穩。

上述分析屬良好意願,但未必成真。金管局於2009年以來推出的措施,雖然籠統稱為逆周期措施,但當中一部分,本質上不單單是逆周期而行,而是改善系統漏洞,恐怕是在樓市大跌時,也難以收回的。此類措施包括壓力測試、正面信貸資料庫等,相信無論樓價如何下跌,都難以撤回。

真正可以調整的是,限制按揭成數,例如金管局判斷樓市下行時,便可放寬600萬元以上物業的按揭成數限制。問題是,此類放寬對穩定樓價的效用將相當有限。

一般資產泡沫,都在信貸寬鬆,銀行極為樂意貸出資金的情況下醞釀。低息資金有如香甜美食,引人暴飲暴食,限制按揭成數,等同限制食量,會有一定效果。樓市下行如由按息回升觸發,屆時借錢買樓的吸引力便會大減。

在此情況下,有如暴食者成為厭食者,放寬按揭限制,等於向厭食者提供大量食物,效果會較為有限──你不能迫人借錢買樓,正如不能向厭食者灌食。那時放寬按揭指引,亦難以產生鼓勵市民借款買樓的效果。

當然,以上是按揭逆周期措施的先天限制,即升市時收緊按揭,會有遏抑升勢的效果;但跌市時放寬按揭限制,雖然合乎逆周期的概念,但對竭止跌勢未必有太大作用。

原文刊於信報網站 2014年7月19日

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2014年7月17日 星期四

永恆的誤會——按揭成數與風險

有報導指近年300萬元以下住宅的平均按揭成數接近8成,較整體平均的約55%為高,報導指,按揭槓桿高,風險也高。此是常見的觀點,但卻值得商榷。

所謂風險,指可能出現的損害;風險管理,就是在可能的損害出現前的應對措施。
且看以下例子,再判斷何者風險較高。

甲、乙、丙三人,月入都是10萬元,都有流動現金500萬元。
甲購置樓價960萬元物業,按揭成數5成,借款額480萬元,支付首期480萬元;
乙購置樓價600萬元物業,按揭成數5成,借款額300萬元,支付首期300萬元;
丙購置樓價600萬元物業,按揭成數8成,借款額480萬元,支付首期120萬元。

一般人應該會同意,乙的入市方案,風險會較甲低。甲、乙的按揭成數明明一樣,但乙的按揭貸款額較低,可見風險管理的關鍵是樓價,更具體的說法是按揭額相對於收入比率,而不是按揭成數。

風險管理關鍵:控制貸款與收入比率
更有意思的是甲與丙的比較,兩者的借款額一樣,丙的按揭成數甚至較高,但多數人應該同意,丙的入市方案較為穩健--留下較多現金應付未來需要。

至於乙與丙二人,購置物業的樓價一樣,而按揭成數不同,何者風險較高,便未必容易達成共識。乙的借款額低,每月供款支出亦低,未來按息上升所受影響亦較 少,但代價是傍身的資金減少;而丙的情況正正相反:借貸額較高,但留下的現金亦較高。由貸款人的角度看,丙的借款額較高,但整體樓按負債比(按揭金額相對 於年收入)只是4倍,算是健康水平。

當然,如果一定要爭論,上述三個方案之外,也存在第四個甚至更多的方案,例如將首期限制在120萬元,但購置價格更低的物業,例如300萬元,按揭成數6 成;便可以同時保留更多資金,也可將按揭成數降低。但代價自然是犧牲物業質素,而且此種策略予人較保守的感覺,原因正正在於貸款額低,而不是按揭成數低。

「負資產風險」主要針對貸款人
比較過不同的個案後,我們再回頭看坊間所說的「高成數按揭風險較高」是什麼意思。坊間常說:「按揭成數高,風險亦高」一般指在低首期、高按揭成數的情況 下,一旦樓價回落,物業便成為負資產。此說法無錯,但「負資產風險」主要是針對貸款人,而不是借款人的風險。對貸款人來說,貸款抵押資不抵債,一旦借款人 斷供,貸款人便會蒙受損失。但對借款人來說,物業成為負資產,假設其他條件(如按息)不變,日常財政其實不會有任何改變。
我們並不是主張任何情況下都應該用高成數、低首期的策略入市,但上述案例提醒大家,按揭風險管理的重點,是控制借款總額相對於收入,處於一個合理水平;成數不是關鍵,在一些情況下,高成數按揭反而是控制風險的相宜措施。

原文刊於經濟日報網站 2014年7月16日

2014年7月15日 星期二

放寬中價物業按揭成數助買家上車?

都說近日樓價回升由細價樓帶動,除了一批上車客眼見樓價長期居高不下,決定追價入市外,亦與政策因素使投資者集中購入細價樓有關。細價樓樓價升幅過高,情況並不健康。要應對現時局面,有人建議調整現時的按揭指引,但實際未必可行。

政府與金管局的種種措施,推出數年未有令樓價回落,當初相信高官言論,暫緩入市的市民,在租樓數年後,眼見租金年年升,樓價未見跌,可能已喪失耐 性,決定入市。此外,在官方推出多種措施後,購買中高價物業的成本大增,包括首期支出偏高,仍然看好後市的投資者轉而購入細價樓。上車需求及投資需求集中 在細價樓,結果就是目前的市況:樓市由細價樓或上車盤帶動回升。

此種情況無疑是不健康的。以元朗一個樓齡約10年的屋苑為例,2房單位入場費360萬元左右。假設申造九成按揭,借324萬元,選用最長還款期30 年,按息2.15厘,月供為12220元;加上壓力測試,月入需29486元以上,按揭才可順利獲批,月入數目相當於首季全港家庭月入中位數2.3萬元的 1.28倍,或居於私樓家庭月入中位數3.13萬元的94%。簡單來說,對上車用家來說,此是一個難以負擔的樓價水平。當然,現實是部分上車盤其實是由投 資者吸納。上述數字反映的是「上車客難以負擔小型單位樓價」,但不代表「購買小型單位的買家負擔很重」。

針對投資需求集中在小型單位,有意見認為可放寬600萬元以上物業按揭成數限制,引導部分資金由上車盤轉向中價樓。此種想法似乎有一定道理:如果中價樓按揭成數放寬,吸納部分資金,細價樓的升勢可望放緩。

平心而論,單純為了銀行體系風險管理,有壓力測試及正面按揭信貸資料庫,已在一定程度上保證了借款人的償還能力。在此之外再限制中價物業按揭成數,保護措施的確有點架床疊屋。可以說,現時放寬中價樓按揭成數限制,應該不會為銀行體系帶來太大風險。
但此想法有一個大問題:放寬部分逆周期措施,將會被市場解讀為「減辣」,可能刺激整體成交量、成交價上升。

早前政府把雙倍印花稅的退稅安排改動,由原先「簽署買賣合約時未持有本地住宅物業」改為「簽署樓契時未持有本地住宅物業」可按舊稅率繳稅,簽樓契時持有住宅物業者,在6個月後售出舊居,亦可申請退回差額。

客觀而論,有關改動合情合理,特別是方便購買樓花物業的用家,不必無端支付較高費用;坊間亦無甚評論認為改動算是減辣。但整體效果是樓花成交量大升、整體市場氣氛由平靜轉向活躍。

現時如果改動按揭指引,也會有類似的風險:被市場理解為減辣,刺激樓價進一步上升。為了避免改動被市場誤讀,估計當局改動中價物業按揭限制的機會微乎其微;若要改動,可能真的要待樓價出現明顯下調。

原文刊於信報網站2014年7月12日

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2014年7月10日 星期四

按揭風險管理的意外效果

官方統計的小型單位樓價指數在5月份再創新高,私人統計較貼市的指數亦有機挑戰去年高位。情況引發市場猜度,官方會不會再出招壓市。值得留意的是,壓市有時會出現得不償失的副作用。

在推出多種印花稅、按揭指引收緊下,樓市成交量較高峰期大幅減少,但整體成交價較去年高位只是一度微調約5%,而且似乎已接近收復失地。特別是細價樓,差餉物業估價署統計的甲類住宅物業指數於5月份創有紀錄以來新高,與近日市場傳出多宗小型單位成交創新高的情況脗合。

刺激購買力追捧細價樓
細價樓跑贏大市,部分原因正正與官方的壓市措施有關:官方措施令高價物業按揭成數受限、買賣成本大增,結果便是購買力集中於細價樓,此類物業的成交價反飇高;結果可能與官方的政策目標剛剛相反-----本來想令樓價穩定,反而刺激細價樓成交價創新高。

另一類型的出招副作用,是表面上的目標達到了,卻可能引發/助長了更深層的問題。以按揭而言,種種招數、指引;包括限制按揭成數、壓力測試等,目標應該是減少銀行體系風險。
以「減少按揭業務對銀行體系的潛在風險」而言,現時的情況可說空前成功。近年新取用按揭金額較2010年高峰期下跌近半、新批按揭平均成數只有55%、按 揭申請人的供款負擔只有35%、近年新批按揭全部通過壓力測試等等,都說明即使樓價大幅下跌,都不會對銀行體系有嚴重影響。

銀行開拓更高風險業務
另一方面,從銀行的角度考慮,銀行體系現金結餘高企,總要為資金找出路。銀行總不能坐待新批按揭貸款下跌而不作為。問題正是:近年其中一些資金出路,風險可能比按揭貸款高得多。

銀行的資金出路,包括廣開私貸、稅貸。此類針對本地的貸款,由於沒有抵押,本質上風險較按揭高,但參考歷史數據,風險如何,仍是有數得計。但另外一些近年銀行着力開拓的業務,風險水平卻可能難以衡量。例如近日開始多人談論的內地相關貸款。

2008年本地銀行的內地相關貸款不足1萬億元,2014年首季已逾2.87萬億元,數字較按揭未償還貸款的9千多億元多出近2倍。涉及內地的貸款急升,有眾多原因,包括回報較理想、兩地經貿往來持續增加、內地一度收緊銀根,迫使內地企業向外借款等。

本地銀行已展示出他們有能力度過本地樓市低迷、通街負資產的危機。但嚴格而言,本地銀行應對涉及內地貸款風險的能力卻是未受考驗的。涉及內地的可能壞帳有 兩種可能:第一是正常出現的個別借款人無力還債的小規模、小範圍違約,按常理判斷,出現個別壞帳,對本地銀行的影響不大。另一種可能情況是內地出現硬着 陸,借款企業的償還能力普遍下跌,在較壞情況時出現大量壞帳。本地銀行是否有能力應對,仍是未知之數。

原文刊於經濟日報網站 2014年7月9日

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2014年7月7日 星期一

樓市升溫 宜再加辣?

樓市氣氛好轉,一手市場數個大型新盤銷情理想,二手屋苑,特別是細價樓亦出現久違的破頂價。本周港匯又現強勢,可能反映資金持續流入。樓價指數可能在短期內再創新高。坊間更有分析指樓價上升,可能再引發政府出招,但現時是否真有再出招的空間,可能言之尚早。

表面看,政府有充分的出招理由及誘因。參考中原領先指數,自去年2月底港府推出雙倍印花稅、金管局調高按揭壓力測試標準後;樓價輾轉回落約5%;但整體上,樓市交投量雖然下跌,樓價只是在高位微調。

而在5月份港府微調雙倍印花稅後,樓市氣氛明顯好轉,成交量及成交價均見回升,現時樓價只比去年2、3月高位低2%;由於統計有一定滯後,估計未來幾星期指數可能再挑戰去年高位。

理論上,既然港府認為去年初的樓價偏高,有需要出招打壓;現時樓價再度接近去年高位,政府如任由樓價升破高位,豈不是代表辣招無用?

另一方面,香港行政立法關係欠佳,港府施政困難,但「遏抑樓價」卻較少爭議,甚至可為港府換來些許掌聲。在理在情,如樓價再展升浪,極有可能引發港府再出辣招。

再收緊按揭 用家受影響
但現時未必是出招的理想時機,去年加辣推出雙倍印花稅,結果只是凍結了成交量,樓價只是微調。過去認為樓價太高,難以入市的人,入市難度未見絲毫減少。而且將現有印花稅、按揭措施加辣,亦不見得有理想效果。

舉例而言,政府當然可再增加印花稅,但在利息成本仍低的情況下將印花稅調升,具體效果只會令成交量回落;在現時遊資流入的情況下,對壓低樓價的作用有限。按揭方面,監管機構自然可進一步收緊按揭成數、甚至提高壓測標準。

但將壓測再收緊,只會令有需要購置物業自住者更難上會。而且以現時實際批出的按揭申請,借款人每月供款只佔月入約35%的情況計,加上一般估計美國未來2年加息幅度不足3厘,似乎難以找到再收緊壓測的理據。

在按揭成數方面,現時只有400萬元以下物業可申請9成按保,600萬元以下物業正常按揭成數7成。在多個大屋苑小型單位樓價逼近400萬元的今日,按揭成數再收緊,恐怕更會直接減少用家入市機會。

事實上,不論是三種印花稅抑或收緊按揭,都有如治標的止痛藥;並不能治本之餘,進一步增加藥量更可能有其他後遺症。例如收緊按揭之後,銀行要為資金找出路;而部分「資金出路」,風險可能比按揭貸款更高。

政府近2年已增加土地供應,至今成交量亦因之前的調控招數而受壓。即使樓價因種種因素上升,只要成交量維持在偏低水平,風險仍然可控。港府不宜單單因為樓價再創新高而推出更辣的招數。

原文刊於信報網站2014年7月5日

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2014年7月3日 星期四

英國收緊按揭背後的考量

環球量寬之下,多國均出現資產價格急升的問題;為減少樓市升溫帶來的風險,其中一個着力點便是收緊按揭。英倫銀行便將收緊當地按揭貸款規定。值得留意的是有關措施的思路。

英國金融政策委員會(FPC)表示,按揭貸款者需證明,即使加按息3厘亦有能力還款。此外,樓按申請者的貸款與收入比率不得超過4.5倍。兩項措施中,前 者思路一如香港金管局:現時的按揭利率處於極度偏低水平,以現行按息計算按揭負擔有較大風險。未來按息一旦回升至正常水平,借款人的負擔便會大幅上升,因 此,有需要設定機制,保證借款人在按息回升後,仍有能力還款。

有意思的是,金管局及英倫銀行都以「按息加3厘」作為衡量標準;分別是金管局的按揭指引是硬性規定按息加3厘的情況下,供款不得超逾借款人月入6成。

以貸款額及收入比率為風險指標
英倫銀行另一個收緊按揭的措施,是樓按申請者的貸款與收入比率不得超過4.5倍。以貸款額及借款人收入比率作為風險管理的標準,便是我們一向提倡的樓按負 債率(Mortgage Debt Leverage, MDL)。本地銀行過去習慣以供款負擔比率作為控制風險的指標,一般視「供款不逾月入5成」作為安全界綫。

但供款負擔比率的明顯問題:在低息期時,可能會嚴重低估未來加息時的影響。
近年金管局引入壓力測試,可視為對傳統供款負擔比率在低息期風險管理作用不足的一種彌補措施。

相對而言,MDL則完全不受按息波動影響,可避免借款人在低息期借用過高款項,在按息回升時無力償還的問題;而且計算上相對簡單,對欠缺按揭知識的人士,如初次置業者,計算亦較為簡單(只需考慮按揭貸款總額與年收入的比率,不必理會按揭年期、利息等變數)。
對英國物業買家來說,以MDL作為風險管理工具有另一好處:當地的按揭產品較為多樣化,有浮息按揭、2至5年或更長的定息按揭、部分浮息按揭又設鎖息上限等。同一按揭金額之下,不同產品的供款負資擔比率都有不同,劃一的MDL對一般人來說更易掌握。

按息升3厘的預測
MDL的比率如何才算安全,並無放諸四海的標準。以英國標準4.5倍來說,在香港未必適用。例如近月按揭申請,平均借款額約300萬元,以4.5倍MDL 計,即月薪要5.6萬元。而現實中,近月按揭申請人申報的月入平均只約3.4萬元。近月本港新批按揭的平均MDL,約7.3倍,在英國標準來說可能是相對 偏高。

英國按揭的風險管理指標如何,對購買香港住宅的買家參考作用未必太大;值得留意的是,英國推出有關措施背後的考量。美國結束量寬,的確可能會刺激市場利率 回升。英倫銀行與香港金管局不約而同定下的「按息升3厘」標準,一定程度暗示有關機構估計未來一段時間利率的上升幅度,此點應該置業人士入市時需要考慮 的。

原文刊於經濟日報網站 2014年7月2日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...