進行物業買賣的時候，物業代理一般會為買家進行查冊，基本目的是確認業主身份，及物業業權有沒有爭拗(涉及物業的任何爭拗，訴訟方都可以將爭議註在契內，即俗稱「釘契」)。而土地註冊資料中，如果物業有按揭未供滿，在查冊時亦可發現。
查冊時，如果物業已按予銀行，一般會有幾種登記，最常見的是顯示ALL MONIES或ALL MONEYS，而不會顯示按揭金額。此一來是方便業主未來加按時，不必再訂新的按揭契。另外值得留意的是，以聯名方式持有物業，萬一其中一個業主於按揭銀行欠了其他債務，其他聯名業主亦會自動承擔有關款項。如果物業涉及二按，查冊時便會看到兩筆按揭押記的紀錄。
另一類在查冊時會看到的按揭註冊是 FIXED AMOUNT，多數是居屋按揭才會出現。由於一手居屋涉及房委會擔保，為免業主加按，會一早固定貸款上限。
另一個較常見的是FURTHER CHARGE再進行押記，一般見於加按。最後一種是DISCHARGE OF MORTGAGE /RELEASE，按揭解除，即業主曾經借入按揭，但已償還全部金額，有關按揭押記已解除。
2008年金融海嘯後，資產價格由暴跌轉為暴升，說穿了都是貨幣現象：主要經濟大國增加貨幣供應。貨幣增加的速度遠較增加房屋供應的速度為快，加上貨幣增加令利率下跌，最終導致商品價格上升。
2011年下半年樓市成交回落，原因除了官方的遏抑樓市措施外，亦與美國QE3遲遲未見蹤影、本地銀行找到新的資金出路及本地按揭競爭放緩有關。簡單來說：在去年中，市場預期不會有大量熱錢充斥，利率上升，銀行收緊信貸的情況下，樓市在去年下半年便失去上升動力。
相反訊號 不宜忽視
現時的情況卻向相反方向發展：美國表明維持低息至2014年，中國有放寬信貸的訊號（包括上周六下調存款準備金率），都表明量化寬鬆持續，加上多家銀行下調新造按揭利率，如果沒有其他意外，上述因素足以扭轉本地樓價向下調的走勢。
但我們認為現階段不宜盲目樂觀，市場上一些相反訊號亦不宜忽視：筆者說的是發展商的新近發債成本轉變。
根據公開的報道，去年年初，大型發展商籌集的大額度銀團貸款，年利率不足1厘。下半年由於本地銀行發掘出貸款予國內企業的資金出路，銀行對銀團貸款並不積極，發展商開始以發債作為融資渠道，而今年年初，發展商發債的息率，已逾5厘，較去年同期上升400點子。
一般來說，大財團向銀行借款，利率當然較一般小市民借款為低；但住宅按揭貸款則是例外。原因之一，是按揭貸款為有抵押貸款，即使小業主經濟出問題，銀行也 可收回物業，損失的風險有得預。其次是按揭貸款風險分散，$100億的按揭，可能有成千上萬個小業主，他們同時出現資金問題一齊走數的風險甚低。但一個發 展商借入$100億的銀團貸款，只要有關發展商資金周轉有問題，便會嚴重影響銀行貸款資產的質素。
未來利率升速或急促
利息成本上升，不單發生在發展商身上，也出現在小業主身上。但有意思的是，發展商借款與小業主借款的利息升幅並不一致。去年年初，發展商銀團貸款與一般小 市民按揭貸款，幾乎沒有息差；但現時一般按揭利率為2.2厘左右，而發展商發債的利息成本已達5厘。兩者息差擴闊，可能隱含市場未有注意的信息。
或許多家發展商以接近5厘的利息成本發債，其原因是估計未來利率上升速度會較一般人預期為快，故寧可現時以較高的利率發債。另一個較樂觀的解釋，他們決定 發債時，聯儲局尚未公布量寬維持至2014年。新一輪熱錢湧入，將會令稍後發展商公布的利息成本（不論是銀團貸款或發債）下跌。
如果未來一季，我們看到發展商利息成本持續上升，將表示大財團看利息走勢，不是太樂觀。利息成本上升，亦會迫使發展商加快賣樓步伐。相反，如果今年再出現大額度的發展商銀團貸款，或發行債券，而利息明顯下跌，將確認低息環境持續一段時間，樓市可能出現新一輪瘋漲。
原文刊於置業家居 2012年2月25日
市傳兩家大型銀行調低拆息按揭（H按）利率，大額的按揭（500萬元以上），按息可低至H+1.8厘。對樓市較樂觀的意見便認為，銀行有需要爭取更多按揭生意或銀行水浸，令按息下調，會刺激樓市成交量回升。
勿憧憬按息會續減
其中一些分析認為，國內有放寬信貸的跡象，將刺激本地按息下跌。其大致立論是：去年香港新造按息上升，原因之一是國內收緊信貸，大批國內企業轉向香 港銀行借貸，利率可達7至8厘。由於突然多了境外貸款需求，而且利率遠較當時香港的按揭貸款為高；最終令部分銀行業務重點轉向貸款予國內企業，本地按揭市 場競爭放緩，令按息回升。
順著同一思路，如果國內放寬信貸，國內企業較易在內地取得貸款，便不會跨境向香港銀行借款。本地銀行少了國內企業的貸款需求，總要為存款找出路，最 終會令按息下跌。表面看，有關分析合情合理；但我們認為，圖像仍未完整，考慮其他因素後，不宜對「按息將持續下跌」抱太大期望。
內地放水剎那刺激
首先是現時大額定期存款利率，一年期利率約1.35厘，與H+1.8厘的按息，只有約80點子的息差。經過過去數年，H按利率偏低，銀行有「搶了生 意，在利息成本上升後通通蝕本」的經驗，我們認為銀行不會再主動大幅減息。觀察到被傳減息的銀行，按揭牌價利率不變，估計「H+1.8%」此類優惠，只會 向優質客戶提供而不會普遍化。
另外值得留意的是，對於內地是否真的放寬信貸，仍有待觀察；利好的消息是上周六人民銀行下調存款準備金率，此是極為明顯的放水信號；而據報道，早前 國內部分銀行下調樓按利率；利淡的消息是2月首2周，四大行的新增人民幣貸款僅300多億；1月份時, 4大行貸款總額3200億元， 整體銀貸7600億元；遠比預期的1萬億元為低。國內銀行有類似香港銀行「年初拼業績」的傳統，但由現有數據來看，「放寬信貸」，暫時仍是只聞樓梯響，未 見人下來。上周人行下調存款準備金率後，銀行會否放寬貸款，值得留意。
發展商利息成本增 加快推盤增供應
另外一個與利率有關，而較少人留意的是發展商的利息成本。去年初，一線的大發展商，大致可以「不足1厘」的條件，取得銀團貸款，作物業發展之用。下 半年起難以透過本地銀行大額融資，多家發展商以發行債券的方式集資，金額由數億港元至數十億港元不等，年期約為5至10年；去年下半年時，此類債券的利率 是4厘左右。而今年1月底、2月初，同類公司的同類債券，利率已逼近5厘。（見表） 以400點子的升幅在過去 12個月內發生，市場是怎樣去解讀？
5厘可視為現階段發展商融資的利息成本，以香港發展物業的暴利，5厘不算高息。但與去年初的一厘多利息成本比較，持貨成本無可避免高了許多。此意味，由於利息成本上升，今年發展商賣樓的步伐將會加快，一手供應會增加。
另一個值得留意的是發展商以相對高息發行較長年期債券，是否他們判斷，利率有機會較市場估計更早回升？抑或估計在2014年聯儲局結束量寬後，利率上升幅度會超出想像？
「控制通脹」一向是美國聯儲局的核心任務之一，上周五美國公布一月份消費物價指數，按年上升2.9%，升幅低於市場預期的3%，但已是去年9月以來 升幅最快的一個月。在現時商品價格偏高，而且中東仍有戰爭風險的情況下，通脹率仍有急升的可能，最終甚至迫使聯儲局提早在2014年之前結束低息政策；而 一旦結束低息政策，聯儲局更有可能迅速將聯邦基金利率由偏低調整至偏高。我們認為，物業發展商或憂慮未來利率急升，而提早作出融資部署，以接近5厘的利率 發債。
無論如何，發展商以偏高息口發債，都不是一個利好樓市的訊號：發展商可能會加速賣樓、市場利率回升速度亦可能較大家預期為高。對樓市後向，現階段仍不是一面倒樂觀的時候。
原文刊於經濟日報網站2012年2月22日
去年下半年起，隨銀行逐步上調新造拆息按揭(H按)的利率，新造拆息按揭利率高於最優惠利率按揭計劃(P按)，新批按揭中H按比率按月下跌。最新跌至不足雙位數字, 但近日銀行在按揭息口上的競爭，開始蔓延至H按，傳聞部分銀行的H按利率，按息較P按計劃為低，情況如持續，H按使用比率或再回升。
銀行下調H按利率，有背景因素，原因之一是現階段銀行需要在價格上調整，以爭取市場。但P按的利率，已沒有下調空間：最優惠利率本身受制於聯繫匯率影響，沒有下調空間。而P減的溢價，在跌至P減3厘時，已觸及金管局過去的溫馨提示。反而H按利率經過一輪調整，現時有下調空間(早前一般H按牌價是H+2.2厘，過去金管局提示H按訂價不應過低的水平是H+0.7厘)。
結果，我們便看到H按下調。我們預期，P按在P減3的水平，已沒有太大下調空間。銀行如果仍然要進行價格戰，最終只會調整H按利率，如趨勢持續，選用H按的比例或會回升。而整體上，新造按揭利率下調，雖然幅度不大，估計未來再减空間亦不大, 但卻會進一步刺激市場氣氛。
原文刊於晴報 2012年2月21日
銀行在批出按揭條件，而借款人又接受之後，雙方會簽訂「按揭契」，費用一般由借款人負責。如果借款人選擇的律師，正好在銀行律師名單吻合， 借貸雙方便可由同一律師代表，簽訂按揭契。相反，如借款人的律師不在銀行名單上，按揭契便需要由分別代表銀行及借款人的各自律師處理，兩份律師費都由借款人支付。
由於現時的物業買賣律師費，多數以「套餐」方式推出，即律師樓收取的費用，已包括「買賣合約、樓契、按揭契」。即使買家另外找銀行名單上的律師處理按揭契，仍需支付一筆費用。
此外，由於部分按揭貸款會有附帶條款，牽涉更多工序，為求更有效率，銀行傾向較熟悉處理流程之律師樓；此種情況下，先諮詢銀行可接受的律師名單，再從中選擇，會是較理想的方案。
原文刊於信報網站 2012年2月19日
農曆新年過後，樓市成交有回升跡象，不單部分屋苑的睇樓量、成交量好轉，個別屋苑成交價亦見回升。除了近年的所謂「小陽春」效應外，相信亦與銀行按息下調有關。
樓市小陽春乍現
去年下半年樓市回軟，涉及多個因素，包括金管局進一步收緊按揭指引，令樓價600萬以上物業難以借足7成按揭；其次是銀行逐步上調按息，由年初拆息 盛行的H+0.7%（當時按息不足1厘），逐步上調至新造按息的2.5厘左右。按揭槓桿收緊，加上新造按息上升，令市場氣氛轉淡，成交量按月下跌。
相對而言，新春過後，新造按息有下調現象，其中兩家大銀行及一些中小型銀行，新造按息下調至2.3厘水平。銀行下調按息，有眾多原因，其中之一是「季節性因素」，即習慣性的於每年年初傾向放寬信貸，減少下半年的跑數壓力。其次料與美國宣佈維持低息政策有關。
雖然利率實際調整的幅度不大，但卻予市場「銀行願意借錢」的預期，加上港股回升，利好地產市場氣氛，各區的二手成交量亦由低位反彈。
熱錢留港 樓按息率升勢或緩
過去我們提到，準買家不宜為了按揭利率數十點子的利率上落而作出入市決定；但對於市場中參與者而言，即使是5點子的利率下調，也總是理解成好消息。而現時按息微調與新春假期完結的時機可說完美配合。
在銀行的角度來說，自然希望賺取較高的息差，去年下半年新造按息上升，但活期存款利率未見明顯變化，仍是接近零息水平。持平來說，銀行賺取逾二百點 子的息差，雖說不上「和味」，但總不算雞肋。在美國維持低利率至2014年的情況下，預期熱錢會留駐香港，銀行上調按息的步伐或會放緩。
變數猶在 宜謹慎
現時值得觀察的是下半年按息會不會再有變化。我們認為，去年下半年本地銀行有上調按息的條件，原因之一是國內收緊信貸，不少國內企業轉向香港的銀行 借款。本地銀行資金多了出路，自然不屑於收取那時不足一厘的按揭利率，結果便是按揭利率輾轉上升。換言之，如果今年國內信貸趨緊，國內企業對本地銀行資金 仍有大量需求，銀行不愁資金沒有出路，下半年按息可能恢復緩慢回升。
相反，如果國內因任何原因，信貸趨向寬鬆，國內企業容易在內地取得貸款，來港借款的需求減少，本地銀行少了資金出路，本地按揭利息反而仍有下調空間。
上星期國內公布2012年一月銀行體系貸款數字，市場估計一月國內貸款約8000億元人民幣水平，較去年12月上升，但較去年同期數字回落，暫時來說，未見明顯的信貸放寬或收緊的趨勢，但發展值得留意。
原文刊於經濟日報網站 2012年2月15日
一月份美國聯儲局開會議息，一如市場預期的是維持聯邦基金利率不變。超出市場預期的是聯儲局表明，現行低息環境將維持至2014年下半年，較會前多數人預期的2013年更長。
美國維持低息，原因之一，應該是要維持經濟動力，令失業率下降的勢頭持續；原因之二，恐怕是為了應對歐洲債務危機持續惡化。對香港的樓市來說，美息再維持在超低水平接近3年，或會令現時市況拉鋸的局面持續。
2011年下半年樓市見頂回軟，背後有眾多因素，原因包括官方增加土地供應、特別印花稅令炒家絕跡、金管局限制樓按成數、銀行上調新造樓按利率等。
表面看來，聯儲局維持低息政策，是利好樓市的因素。但各種正負因素是互動的，全面地看，低息環境或會令官方遏抑樓市措施持續；整體而言，現時成交淡靜、買賣兩閒的局面或會延續。
現時樓市的特色，是特別印花稅推出後，市場上幾乎已沒有短線投資者，二手市場的放盤中，絕大部分均為自住用家或長線投資者。美息維持超低，代表過去幾年入市的業主，仍會維持以超低息供樓，持貨成本低企，甚至仍是「供平過租」，加上樓按限制，換大單位要動用大量現金，除非價格極為理想，否則業主不會賣樓。
簡單來說，利率持續偏低，令業主持貨成本低企，更不願減價。雖然官方不願承認，但無疑「價格」是各種遏抑樓市措施的一大參考指標。除非有更多非政策的負面的因素出現，否則樓價在超低息環境難以大幅下調。而樓價沒有明顯調整，遏抑樓市措施料會持續。
另一方面來說，「超低息環境」在2008年底開始，持續至今，現時再延長3年，但息口已低無可低，情況只是「利好因素維持」，而不是「新增利好因素」，利率維持偏低，亦不會為樓市增添動力。
總結來說，超低息環境持續，或會令樓價下調的速度放緩，亦令多種遏抑樓市的政策持續。特別印花稅繼續存在及按揭指引持續偏緊，令看好後市的投資者亦不會貿然入市；看淡後市的持貨者亦因持貨成本低而不願割價賣樓，結果就是買賣兩閒的拉鋸局面持續。
撇開對大市的影響不談，仍然持貨的業主，應該好好享受延長3年的歡樂時光，畢竟，如此長期的低息環境實屬罕有；即使未能趁機獲利，亦因善用低息環境，持盈保泰。
樓市在去年下半年回軟，背後有多個原因，其中之一是2011年第四季時，多家銀行開始上調新造按息；個別銀行以最優惠利率為準的按揭計劃，新造按息在去年底曾達2.7厘水平，與2011年初拆息按揭利率不足一厘比較，由於基數低，按揭利率可說「大幅上升」。
踏入2012年，一月初業界策略各異，有的銀行仍然持續上調按息，但亦有個別銀行下調按息，未見明顯的整體趨勢。
但在1月底美國聯儲局宣佈維持低息至2014年後，趨勢開始明朗化，多家銀行略為下調新造按息，現時以最優惠利率為準的新造按息，牌價低見2.25厘水平，回贈金額亦見上調。反映低息環境下，資金氾濫，促使銀行下調按息。
筆者預期年內新造按息只會在小範圍內上落，談不上會特別利好或利淡樓市；我們亦不建議準買家為了數十點子的按息上落而作出入市決定。但銀行下調新造按息，是一個「銀行放水」的訊號，如果外圍因素未見急遽惡化，整體上樓價有望企穩。
原文刊於晴報 2012年2月14日
當然，按揭是有抵押貸款，對貸款機構來說，抵押品高於未償還貸款當然是最理想的情況。但不表示一旦抵押品價值低於未償還貸款總額，銀行便會「call loan」。原因之一，是香港整體上的按揭貸款拖欠比率極度偏低，即使物業資不抵債，借款人仍準時供款，銀行其實沒有損失。
其次，「call loan」的行為，在市況不理想時，甚至對銀行亦屬不利。2003年時，香港樓價比1997年時下跌約7成，絕大部分在1996至2002年購入而涉及按揭的物業都成為「負資產」，但只要業主準時供款，銀行不會因為物業資不抵債而「call loan」。因為收回物業拍賣，一定不足以彌補差價，業主一旦破產，銀行的「潛在損失」便變成「實際損失」。所以，即使是樓市不景，大量物業成為負資產，銀行亦不會輕易「call loan」。
原文刊於信報網站 2012年2月12日
近日網上輿論討論焦點，環繞中港矛盾：不論是「雙非嬰兒」數量激增，到上萬人反對粵港自駕遊，反映的都是香港社會潛藏一種恐懼：擔心利益受損或「原有生活」受影響的恐懼。
事實上，以中國體積的巨大，加上回歸後中港往來日益頻繁，香港難以避免出現種種改變。問題只是有關改變是否過急、又或，有關改變是否有認真評估其「社群及文化」改變（socio-cultural impact）。
「自由行」＋「匯改」 催生內地買家
在樓市方面，在2003年自由行推出，及2005年人民幣匯改之後；內地人來港手續遠較過去簡單；加上人民幣兌港元匯價上升，開始吸引大量國內人來港置業。一些物業代理甚至估計，一手物業市場有3至4成買家為國內人。
事實上，由附圖可見，2005年匯改之後，人民幣匯價與香港物業樓價有正關連。
我們曾經提到，如果趨勢持續，香港在樓市發展上可能變得像倫敦:：大部分物業由外地投資者持有，市民要不向外地業主付租，要不就索性遷出倫敦，住在 城郊，每天花費大量交通時間上下班。而值得留意的是：倫敦可以發展周邊去應付核心區的變異，香港樓市卻沒法仿傚，畢竟香港的邊界以北正是中國南方的另一核 心—深圳，因此邊緣化後的無殼族香港人，有可能要連根拔地遷去中國南方更遙遠的邊垂，此中的社會成本及文化適應上將會產生巨大問題。
港府遏樓市措施 考慮不周全
近兩年官方推出多項壓抑樓市措施，目標明顯在於調控樓價，我們認為出發點正確，卻沒有考慮上文提及的環境巨變。
在過去，壓低樓價之後，受惠的是本地某一些人，受損的也是本地另一些人，中長線來說，損益或可均等。但現時市場上的變數是有大量外來參與者，這情況下，官方便需要考慮：政策推出後，會不會出現某一些本地人受損，卻令非本地人成為主要受惠者的情況。
值得思考的是：近年官方以特別印花稅及按揭指引壓抑樓價於一時。但按過去經驗，香港人不傾向於跌市時入市。我們擔心，即使以人為措施推低樓價，最終 受惠的亦不是未上車的普通香港人。樓價平了，香港資產對國內人的吸引力更大，最終可能令房地產生態進一步改變：吸引更多內地人在港置業，最終出現「資產轉 移」：相當比例的物業，由非本地人持有。而更高比例的本地人，需要向非港人業主租樓。
簡單來說，如果香港是一個較封閉的市場，樓價回落，至少對本地有意入市的準買家來說，是好消息。但香港樓市早已不是一個封閉市場，我們有大中華的潛 在需求，在此種背景下，即使人為壓市成功，也不過是令非港人以更相宜的價格入市：以較狹隘的香港本位角度看：那倒不如不壓市，以較高的價格將資產賣予非港 人。
遏樓價是為了誰？
我們不是認為港府壓抑樓市的方向不對，而是擔心措施設想不周----在中港往來日益頻繁的今日，港府任何施政，都應考慮中國因素。我們指的不是顧慮「阿爺」面色；而是施政的對象應考慮香港人利益。
香港自開埠以來便是自由港，我們難以拒絕某一些資金來港投資置業。但在樓市來說，打壓樓價的同時，官方宜考慮：是否樓價壓了下去，更易入市的是否就是本地人？極端而言，我們認為官方甚至應該考慮：是否在部分地皮的賣地條件中加入：物業落成後僅限本港居民購買的條款。
原文刊於經濟日報網站 2012年2月8日
財政司司長上周三宣讀預算案，對樓市的著墨不多，反而有多項稅務措施惠及中產人士。對一般置業人士來說，較大的優惠無疑是9成業主免繳差餉，及居所貸款利息免稅的扣除期，由10個年度延至15個年度。
在過去供樓利息扣稅，每名納稅人只可扣除10年，扣除額度每個財政年度10萬元。由於近年利率偏低，一般家庭申請供樓扣稅，難以用盡10萬元的免稅額(以2010年初平均按息不足1厘來說，未償還按揭貸款要逾千萬元，才可用盡扣稅額)；筆者曾經建議，業主不妨考慮等按息回升，一年按息支出接近10萬元時才動用供樓扣稅。
現時政府將供樓扣稅的年期，由10年延至15年，其實以覆蓋一般20年期按揭計劃下的大部分時間，加上按息回升，以現時約2.5厘的新造按息計，400萬元的按揭貸款，首年按息支出已接近10萬元。現時一眾供樓業主或可不必費盡心思，去計算要不要動用有關優惠，現時較務實的安排似乎是「如果居所有按息支出，就申請扣稅」。
原文刊於 晴報 2012年2月7日
今日(2012年2月1日)財政司司長曾俊華將宣讀任內最後一份財政預算；事前官方已放風，今 份預算案將不會再大派現金，加上政府即將換屆，留守政府的心態，預算案估計在各方面都會是四平八穩，無甚驚喜。我們認為，與其討論今屆政府的末代預算案， 不如討論一下近年政府的理財特色：制訂預算時過於保守，變相令政府以「欠缺資源」為由，推諉長線規劃的責任。
料盈餘達數百億
筆者執筆時，未有預算案的詳細數據。但一般預期，年度財政盈餘會再度叫人「喜出望外」，可能達數百億元之鉅。對比一下，財政司司長去年估計的年度綜 合盈餘，是39億元。類似的情況在過去多年已重複出現（見附表），政府訂立預算案時，估計收入從緊，開支從寬，年年開出大致平穩，或有赤字的預算，結果一 年後，卻如常發現收入超出預期，出現鉅額盈餘，最後以各種方式，如派錢、退稅了事。
表面看，年年有餘自然比入不敷出為好，預算時告訴市民會有赤字，最終卻有錢剩，這似是一個不錯的「印象管理」 （impression Management）。但我們認為問題在於情況不斷重複出現，令人懷疑官方制訂預算案另有動機：由於不希望／欠動力規劃長遠政策，為免盈餘過多，予人口 實，索性以「量入為出」作擋箭牌，年年低估收入，再以欠缺資金為由，拖延推出具魄力的長期政策。
本港政策項目欠長遠規劃
試想想現時香港的情況，不論是醫療、房屋、教育、人口、環保以及養老，各個需要大量支出的政策項目，都長遠規劃欠奉。以醫療為例：究竟香港可承受多 少非本地人在港產子？以房屋為例，在未來十年平均要建多少公屋，要平整多少土地？以教育為例，要不要再增加大學入學率？那些雙非父母的子女，未來有多少會 來港就學？在人口政策上，人力資源的造就有否配合經濟更新及發展，通通都欠缺長線規劃。長線政策規劃要有效，除了處理需求，便是考慮手上有多少資源。政府 年年提出平衡預算，便成為規避長期規劃的一個借口---政府手上欠缺資源作長期規劃。
對於下一任政府，筆者希望在製作年度預算案時，會有更長遠的部署去好好分配香港得來不易的財政盈餘----基本法規定的「量入為出」，以現時「出納 員」式的預算操作，根本將政府應有的長期政策功力「廢武功」。其實，只要錢是用得對，相信香港人以及中央不介意出現一、兩年的赤字預算；有關資源大可投放 於可長期提升香港競爭力，或改善社會的項目，例如上文提及的教育及醫療。以香港現有的財政儲備規模，即使出現幾年赤字預算，港府亦不必舉債，不會影響長線 財政狀況。
港府「找藉口」拒投入資源
港府過去拒絕在長線項目上投入資源，其中一個理由是部分收入，如賣地，屬非經常性收入，不能預期年年都有鉅額地價收益。此觀點的結果是，港府傾向於 低估賣地收入。我們也許可以同意：賣地不算非經常收入的觀點。但同意此觀點不代表要忍受港府對長遠規劃欠缺承担。香港不應依賴賣地此種非經常收入，政府便 應該想方法開拓其他經常性收入。
梁錦松當財政司司長的年代，曾建議推出銷售稅（Sales and Good Tax），以開拓政府經常收入。但由於多種原因，在醞釀階段已夭折。（反對原因包括銷售稅有累退性，加重低下層負擔、影響零售業等等）
開徵奢侈稅值得考慮
但銷售稅行不通，下屆政府大可考慮其他建議。我們認為澳洲會計師公會的建議---開徵奢侈稅值得考慮。現時在港購買奢侈品的主力是內地來客，而國內 對奢侈品的稅率高達30%以上。開徵數個百分點的奢侈稅，不會趕走內地客；更不會影響本地低下階層的生活，長期來說，卻可增加政府穩定收入。
新一屆政府在7月上任，如能在心態上改變「年年鉅額盈餘，每每派糖了事」的心態，再適度開拓經常性收入，讓財政政策能輔助行政政官施政，方可為未來的長線規劃營造良好基礎。
原文刊於經濟日報網站 2012年2月1日
2月底港府撤銷辣稅、金管局放寬按揭成數及暫停按揭壓力測試的要求後，市場氣氛急速改善，3月一手市場更創下2013年一手住宅新例實施以來的新高成交紀錄。不過，不少人對撤辣存在不少誤會，可能會嚴重影響他們的財政部署。 香港政府及金管局是在2月28日同一天公布撤辣措施，但要留意，兩者...
