2022年1月26日 星期三

漸進式按揭DIY

 特首一句「會研究在資助房屋引入漸進式按揭」,引起市場討論。我們曾提及,在私人市場,除非賣方提供利息補貼,否則難以達成「先為樓價一半承造按揭,餘額之後再供」的效果。不過,按揭借款人其實有多個方式自製「漸進供款」的效果,而且大部分情況下,都可減少按揭的全期利息支出。

過去,其實有銀行提供「漸進式還款」的樓按安排,即以傳統息隨本減的方式還款之外,借貸雙方約定借款人的還款按年以一定方式(例如每年增加2%)上調。此種還款方式是假定借款人的收入可按年增長,在利率不變的情況下,增加的還款都用於償還本金,如果會令還款期縮減,變相減少了全期利息支出。


 

此種方式近年因種種原因不再流行,但借款人其實可以在罰息期後,按自己的財務情況,定期作出部分還款,例如尚欠銀行600萬元,進行部分還款10萬元之後,便只欠銀行590萬元。借款人在部分還款之後,可以選擇餘額按既有年期還款(每月還款會減少,年期不減),也可選擇餘額按既有還款額度償還(每月還款額不變,還款期縮減)。兩者都可達到「增加還款」的效果,而且可節省全期利息支出。但要留意,銀行對部分還款有一定的限制,例如還款有一定額度下限。

另一個較進取的方式是轉按,例如原本欠銀行600萬元,尚餘年期25年,透過轉按至另一銀行,維持貸款額為600萬元,如果利率一樣,借款人又選用較短的還款年期,便可達成每月還款增加,而全期利息支出減少的效果,而且轉按所得的現金回贈,在抵消轉按律師費後,可望仍有一定剩餘,可視為額外的好處。當然,此部署要多個條件配合、包括物業的估值、壓縮還款期後,借款人收入是否可通過壓測等。

最後,如果現有按揭本身有存款掛鈎戶口(Mortgage-Link),借款人也可將閒置資金存入戶口,賺取與按揭利率相同的較高利息,抵消部分按揭利息開支,此種安排雖然沒有「增加還款、減少利息」的要素,但由於存款可自由提取,在理財上反而是更有彈性的方案。

原文刊於信報網站2022年1月25日

2022年1月20日 星期四

借錢做首期? 按揭申請分分鐘被拒批

 「置業難」對不同的人有不同的意思,有些人是只有足夠資金作首期、但應付不了按揭。有些人則是相反,有足夠收入應付按揭還款,卻沒有足夠的首期;部分較高收入,不介意外付利息的準買家,可能會想到以借貸解決首期問題,但要留意,如果首期是以借貸取得,可能引發銀行拒批樓按申請。

在現行的按揭指引下,樓價1,000萬元以上住宅的銀行按揭成數上限只有5成。以一個樓價1,200萬元的「中價物業」為例,買家即使是自用、有充足收入、無其他欠款;按揭成數上限亦只是5成,即可借600萬元,買家需自備首期600萬元。對不少家庭來說,可能出現「按揭供得起,首期付不出」的尷尬現象。

 


由於市場資金充裕,私人貸款(尤其是稅貸)的利率相宜,部分首期不足,但收入可觀的準買家可能會打算借取私貸,充當(部分的)首期。但要留意,銀行的按揭申請表一般會要求申請人申明首期來源,可接受的包括「儲蓄」、「投資所得」、「家人贈送」等。但「借貸」卻不是可接受的來源。由於申請按揭時,申請人需要同意銀行查閱信貸報告,正規的貸款基本上一覽無遺。銀行如發現按揭申請人在近期有大額借款,很可能會拒批按揭。

不實陳述或需負上刑責

當然,部分人可能有迴避的方案,令銀行便難以發現按揭申請人首期來自借貸。但要留意,嚴格而言,向銀行申請貸款時作出不實陳述,一旦被發現,銀行有權以借款人違約為由,作出Call loan,借款人甚至可能負上刑事責任。

另外要說明的是,樓按申請人可能本身有其他借款,只要不是用於充作首期的話,並不會直接引發銀行拒批。但要留意任何債務的還款,均會直接影響按揭供款與入息比率及壓力測試的計算、令可借入的按揭金額減少。對於收入僅僅可通過樓按壓力測試的準買家來說,較穩妥的處理方式,是在申請樓按前,先行償還其他債務,以減少對樓按壓力測試的影響。

原文刊於經濟日報網站2022年1月19日

2022年1月18日 星期二

貸款人角度看漸進式按揭

 

特首提出資助房屋可參考新世界發展的建議,推出漸進式按揭,令買家在置業後首10年的按揭負擔減半。較多人討論在借款人角度看,類似建議有何利弊,但較少人談及銀行又會如何看待類似產品?

先說明一下,由於漸進式按揭目前沒有詳情。此處只討論最簡單可能的模式,買家購買單位,借入足額的按揭,當中一半以正常方式還款,另一半延遲還本,即只供利息,並且由賣方補貼利息。此安排便可達到買方/借款人首10年按揭還款減輕一半的目標(當然,此個極簡方案有大量衍生問題,例如補貼利息的方式?有沒有上限,如市場利息上升,補貼是否自動增加等)。


 

先撇開利息變化的處理問題,可能有人會問,漸進式按揭令銀行收回本金的時間減慢,銀行會不會有什麼疑慮。的確,由貸款人角度看,類似的安排,代表貸款中,有一半會以傳統息隨本減方式,本金逐步攤還減少。而另一半貸款,首10年只收利息,本金要在10年後才償還。

銀行貸款目的是賺取息差,因此在理論上,即使本金延期償還,只要收足利息,問題並不大。一定程度上,由於有部分本金較遲償還,在銀行體系「水浸」的情況下,更減輕了年年「跑數」的壓力。

不過,在風險管理角度看,貸款本金償還速度減慢,會輕微增加銀行風險。在正常情況下,本金逐步攤還,借款人出現資不抵債,物業成為負資產的風險會逐步下跌。而類似於漸進式按揭的(部分)延遲還本安排,的確會令此風險攤銷的時間放長。

惟過去一手居屋都有房委會的擔保,換言之,在借款人違約,銀行貸款出現損失時,可向房委會索償。如果未來的資助房屋也維持此種架構,理論上延期還本的安排便完全不會增加銀行的風險。估計在「協助政府解決房屋問題」的主旋律下,銀行不會介意提供此類既不會減少利息收入,又不會增加風險的樓按產品。

要留意是所謂等價交易,上述的風險不是憑空消失,只是由銀行轉往賣方,在資助房屋市場仍有可能出現,但在私人市場可能難以複製。

 原文刊於信報網站2022年1月18日

2022年1月13日 星期四

月入6萬都需要資助置業?

 房委早前公布最新居屋2022計劃,供應近9,000伙新居屋單位,當中白表申請家庭的入息上限為6.6萬元。統計上8成多的家庭收入都低於6萬元,此等家庭除了碰運氣申請資助房屋,其實在二手私人市場也有不少選擇。

在供應少、需求多的基本因素推動下,樓價近年都在高位運行。結果連統計上的中、高收入家庭,都普遍有「置業難」的抱怨。政府可能因為難以在短期內增加供應,便以放寬資助房屋的申請入息資格回應問題,新一期居屋,白表二人家庭的入息上限會達6.6萬元。


 

月入6.6萬元,在香港不算低收入,據統計處數字,全港只有19%家庭月入高於6萬元。樓價持續上升,結果此類中高收入家庭亦可成為資助房屋計劃的受惠者。表面看,未持有物業而合乎資格的中高收入家庭是多了一個獲得房屋福利,以較相宜價格購買資助房屋的機會。但由於需求強勁,近年每年居屋申請數字高達20萬至30萬,對比於1年9,000伙的供應,可說杯水車薪。名義上的合資格家庭,能否透過計劃入市,相當靠運氣。

二手私人市場亦有不少選擇

其實,月入6萬元,如在私人市場置業,以30年還款期計,考慮到壓力測試,大概可負擔630萬元的按揭額(以H按一般鎖息的「當前利率」2.5厘計,月供25,052元,實際上一般新造H按利率暫時仍是,每月供款會在2.2萬元左右);若申造九成按揭,足以購買樓價700萬元的物業,在新界鐵路沿綫、兩房單位其實不乏選擇,此類較高收入的白表家庭除了依靠運氣申請居屋,也可考慮在私人市場物色心水單位,未必需要官方資助入市。

 原文刊於經濟日報網站2022年1月12日

2022年1月12日 星期三

漸進式按揭問題在公帑運用

特首林鄭月娥受訪時透露有意在資助出售房屋(居屋及綠置居)引入漸進式按揭。當執行機構房委會都表示尚待了解計劃的詳情,市場已在討論有關計劃的可能模式、是否着數等。但除了有無着數,更大的問題也許是公帑的運用是否得宜。

有關的訪問,對漸進式按揭只有一句簡單的形容:「買家只須承造單位樓價一半的按揭,餘下的一半樓價按揭,買家可於成交後10年內,一次過或漸進式分階段承造」。目前公眾並不知道特首構想中的漸進式按揭內容,而且由房委會的初步反應看,似乎連此個執行機構也尚未展開相關討論。


 

技術上有不同的方法可以達成特首描述的目標,包括房委會賣樓時先收樓價的一半,買方為此一半業權申請按揭,餘下一半10年後才收取(應該是按原賣價),到時再申請此一半樓價的按揭。另一個可能的方法是樓價全額交易,借足額樓按(一手居屋便是折實價的90%至95%),但一半樓按首10年暫不還本,而利息由賣方補貼,同樣可達成首10年買方每月還款減半的效果。

不同的方案會有不同的問題,而以上兩種(或其他可行的方式),都會令房委會的現金收入大減(或者少收了樓價、或者要付出利息補貼)。而房委會可提供廉租公屋、興建不同類型的公營房屋,都有賴於出售居屋的收入。如果為一手居屋引入更多由房委會埋單的按揭優惠,最終房委會入不敷支,反而會令房委會的建屋能力下跌,要維持的話,只好要由政府補貼。

另一層問題是,居屋本身已是福利,買家可享用一定的折扣購買單位。在此之上再加上10年按息補貼,是否有雙重福利的問題?尤其是現行的居屋銷售制度,並非不受合資格買家歡迎,每次出售居屋都超額多倍申請。在未能有效增加供應前,增加優惠,正常的結果就是引來更多人申請、獲揀樓的機會更低、只有少數幸運兒受惠,此又是否政府希望見到的結果?

「一半按揭10年不用還款」聽來對買方很美好,但銀行總不會做蝕本生意,那一半樓按的10年利息支出,總要有人支付。如果最終是以公帑埋單,為什麼不把相關資金用於造地起樓?對壓抑樓價,直接增加供應,應該有更明顯的效果。

 原文刊於信報網站2022年1月11日

2022年1月6日 星期四

信用卡Min Pay 對申請樓按有何影響?

 樓價高企,不少年輕人有「再努力儲蓄都難籌措首期」的抱怨;甚至索性放棄儲蓄置業,寧增加消費。此種態度如果演化為先使未來錢,未來一旦人生規劃有變、計劃買樓,有可能令置業的難度大幅提高。

我們處理的個案,不乏三十出頭,收入不俗的;他們申請按揭本來沒大問題。但往往是早年一些消費性貸款,令他們難以通過壓力測試。其中一些個案,是按揭申請人曾以信用卡簽帳,有較大筆欠款,多年來以最低還款額(Min Pay)的方式還款。


 

5萬卡數可致借少35萬

以信用卡未償還欠款5萬,利率30厘計,最低還款額可低至數百元,不少按揭申請人可能會以為,幾百元的每月還款不會對按揭申請有大影響。但申請按揭時,貸款機構計算申請人的每月債務負擔,並不會以最低還款額為準。市場一般以信用卡結欠的3%至5%計算借款人的每月還款。以上文提及的5萬元結欠為例,在貸款機構眼中,每月債務負擔是1,500元至2,500元。聽起來似乎也不多,但其影響其實甚大。

以一個月入40,000元的申請人為例,如果沒有其他債務,在現行一般H按鎖息2.5厘,還款30年的條件下,可通過壓測借取的樓按額度約422萬元。如果他有一筆5萬元的信用卡欠款,一直以最低還款額的方式還款,銀行計算每月債務負擔為2,000元,那他的可借取按按額度會跌至約387萬元。即為了5萬元的欠款,少借了35萬元。

要留意,並不是凡有信用卡欠款都會按以上方式計算需負擔的每月還款。如果借款人不是以Min Pay方式還款,而是每月還清信用卡欠款,銀行計算壓測時,便可不計其信用卡結欠。另一個更簡單的應對既有信用卡結欠的方式,是直接清還舊債,都有助於按揭申請。

由於信用卡利率高逾30厘,最低還款機制每月償還本金比例偏低,還款多年,欠款總額亦只會微跌;會影響未來其他借款申請。有意置業者宜先減輕此類利率偏高的債務,以便順利申請按揭。

原文刊於經濟日報網站2022年1月5日

2022年1月5日 星期三

280方呎的理想居

 港府剛為新批地皮的住宅設下面積限制,發展商日後不可興建面積低於280方呎的單位。新措施應該可以杜絕一手樓愈起愈細的問題,但解決問題也有其代價──每年1.3萬個的住宅私樓供應目標,達成的難度料會上升。

近幾年不少新盤提供面積200方呎上下的小單位,「迷你」已不足以形容,市場稱此等單位為納米樓。發展商興建此類單位,某程度上可說是回應市場需求,不是指買家喜歡小單位,而是樓價高,要控制銷售單位總價令買家可負擔,便惟有壓縮單位面積──只要樓價處於可申請按揭保險的範圍,便不愁銷情。至於面積小至百餘方呎,空間只與私家車位相若的住宅是否適宜長期居住,便不在考慮之列。


 

港府現時修改賣地條件,日後新落成的單位自然不會再小於280方呎。參考一些樓齡40年左右的大型屋苑設計,實用面積280方呎也可間成2房單位,對比於近年小至百餘方呎的新單位,情況也算有所改善,勉強可應付小家庭的居住需要。但此改善有其代價,即未來新屋落成量可能下跌。

運房局去年初統計,在2016至2020年,本港有3249個納米樓單位落成,這類單位面積小於215方呎,佔整體落成量3.7%。在每年可售地皮、可建總樓面未見明顯增加之前,限制單位面積下限至280方呎,結果便自然是可建成單位總量下跌。由於納米樓佔新供應的總量不高,此方面的影響未必太明顯。

為新樓單位面積設下限,也引起另一話題,措施對近年已落成的納米單位會不會有負面影響?理論上,如果整體新盤供應充足,應該會較少買家選擇購買已落成的納米樓。但未來10年,私樓落成量目標每年平均僅為1.3萬伙,相對於近年平均約1.7萬個的新盤成交量,供應仍是不足。在此情況下,似乎280方呎的理想居樓價也不會便宜,百餘方呎的現存納米盤,在總價上仍有優勢,總會吸引部分買家入市。

至於市傳個別銀行檢視納米盤按揭,相信在有價有市、申請人收入也合乎壓測條件的情況下,只會是個別銀行的取態,整體上現存納米樓申請按揭仍沒有明顯障礙。

 原文刊於信報網站2022年1月4日

減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...