2015年7月29日 星期三

購買中產居屋的考量

市建局啟德項目煥然壹居開始軟銷,項目鄰近未來港鐵啟德站,部分單位有海景,水喉還要用銀料焊接,項目會以8折出售,開放式單位樓價有望在300萬元以下,家庭購買入息資格或定在6萬元以下;難得上車機會,估計反應踴躍,但購買此類單位時,有不少地方要考慮。
煥然壹居是市建局首個資助房屋項目,以其質素、用料較現有居屋高級,入息資格又較現有居屋為高,項目在坊間又被稱為「中產居屋」。以客觀條件看,市區樓、 近地鐵站、有海景,300萬元以下上車價。如果項目參考現有居屋,買家更有可能免保費取得高成數按揭,對用家來就更加吸引了。不過,買家除了考慮樓盤本身 的地理位置、景觀、用料,甚至訂價及按揭融資之外,亦值得考慮物業未來的轉讓安排。

宜考慮物業轉讓安排問題
煥然壹居定位為中產居屋,與之相對,是定位為廉價居屋的「綠置居」計劃。理想而言,未來資助房屋會分為廉價的綠置居、一般的居屋、中產居屋,再銜接私樓, 可說是重建了整條「置業階梯」。但理想歸理想,不論是中產居屋抑或綠置居,初步看來是增加了資助房屋的「種類」而不是「整體供應」;煥然壹居及首批綠置 居,分別只提供數百個單位。除非不同階梯的資助房屋規模進一步擴大,否則,未來新類型資助房屋可能面對二手市場狹窄,業主難以轉讓、換樓的問題。
所謂中產居屋,並非首次發明。上世紀80年代房委在屯門的美樂花園為香港唯一一個「中等入息家庭房屋計劃」之下發展的屋苑;而房協在上世紀90年代亦發展 多個「夾心階層住屋計劃」:目標都是為「既不合資格申請居屋,又難以負擔私樓」的中等收入家庭安排購買資助房屋的機會。但不約而同,有關計劃未能成為長期 政策,而購入此類單位的業主,或會面對二手市場不活躍的問題。
以房協的夾屋為例,本身不存在第二市場,二手成交均是已補價單位,全部夾屋8900個單位,近12個月有182宗成交,流通率2%左右;較整體私樓流通率4%低一半。

轉手需補價 估計項目不設第二市場
參考過去中產資助房屋的經驗,有意購入煥然壹居或往後中產居屋單位的準買家,需要考慮:未來項目是否易於轉讓。以市建局最新的說法,未來業主轉手時需補 價,估計項目不設第二市場(供合資格買家以免補價購買)。原因相信與定位較居屋另類,另外劃分一個第二市場難以管理有關。
單位轉手時便要補足地價,即設計上類似夾屋,樓市上升時情況還好,只是成交價中撥部分交還政府。如果樓市下跌,轉手時或要抬錢賣樓。置業人士亦宜留意,是項目會否成為本屆政府的實驗品後,人去令改,未來買賣欠缺參考,同樣會直接影響物業未來的流通率及變現能力。

原文刊於經濟日報網站2015年7月29日

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2015年7月28日 星期二

善意盈盈的融資方案



有時看電視廣告,會覺得世上有很多好心人,你有財務問題,他們會幫你「度掂佢」;他們會提醒你投資機會一瞬即逝,幸好市場上有特快批核的融資渠道,而且不需入息證明,有樓契就可以有錢到手。

筆者覺得沒有必要懷疑以上廣告背後的動機是否良好,或者世上的確有一些一瞬即逝的投資機會,有樓在手的業主也的確可抵押物業,快速取得所需現金。明明有大賺的投資機會,最重要是快速融資,短期利息支出高一點又何妨?所謂「轉一轉手都返曬來」啦。

善意的詮釋

類似的好心建議尚有很多,例如「置業初期開支大,不如先借一個二按,頭兩年低息/免息免供/供息唔供本」等等。表面看來,類似的說法不算有錯,只是此等好心建議,都建基於一個假設---現況不變。

例如不少新盤提供的二按,都有供款假期(Payment Holiday,即初期免供),或初期低息(Teaser Rate)的設計,此類設計的確可減少借款人置業後初期的供款支出,無花無假。另一方面,置業涉及首期、印花稅、律師費,以至裝修、購置家電等大量支出,有方案可以減少初期供款支出,令業主可「回一回氣」,還不是一個貼心的安排?問題是,借款人習慣了初期偏低的供款支出,一旦優惠期完結,又碰上市場按息回升時,供款支出可以大幅增加。以典型的6成一按,2成二按,二按還款期25年,二按利率為最優惠利率(現為5),首2年免息免供計,一旦2年內按息上升2厘,2年後一、二按供款會較置業初期急增93%,未必每位借款人都容易適應。(比較而言,一般一按現行按息2.15厘計,供30年,2年後利息上升2厘,供款只較初期上升28.9%)

不論是標榜快借快還,抑或窩心設計的初期供款減少的各種安排,背後都反映一種「喜歡就好,最緊要快」的心態,但卻欠缺對未來環境可能有變的視野。

好心協助的風險面向

如果經濟下行,借款人又遇上收入下跌,甚至失業,便更難應付急增的供款。或者有人會說,借用較高息的二按,都不會打算長期使用,待樓價上升後,大可透過轉按,提早償還二按,減少利息支出。但以上大計要行得通,仍有幾個先決條件:1.樓價明顯上升;2.收入增加或不變,順利申請轉按;3.幾年後銀行的貸款意欲及新造按揭的條件與現時一樣或更好(例如現時按息P-3%,未來也一樣)。只要幾個條件中有一個不成立,以轉按減少二按利息支出的大計都會落空。

在此要強調,借錢是負債行為,要付上的是個人以及家庭的資源去償還欠款,違約的後果不只是名聲受損,整個生命週期的發展亦可被嚴重阻礙及影響,不論是置業抑或借貸,不應只講「買定離手式」的賭博心態。

不過,見到這麼多好心介紹和窩心設計,筆者便想到一個從猶太拉比聽來的故事。

話說很久以前,那時人人互通有無,共享所得,除了米麥之類主糧,還有餘暇種葡萄作甜品,人人安居樂業。有一天,一位天使到來並對眾人說:「只懂吃葡萄,太單調了,我來教你們製作特飲。」天使帶來羊、獅、豬、猴的血,加入葡萄中,釀成了葡萄飲料。人類 喝過這飲品後,初時會像羊一樣順良;喝多一點,會覺得自己如獅子般強壯;再喝更多,卻會變得蠢鈍如豬;如還要喝下去,便會變得猴子一樣,四處搗亂,不受控制。故事的教訓,或者可由經濟學家海耶克(F.Hayek)的一句說話總結「通往地獄之路,往往由善意鋪成」?

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年7月28日
 


2015年7月27日 星期一

長年期按揭將成絕響?


最近有學者提出一個理論,大意是說,到了2017年,香港的銀行便不會批出30年按揭,本地樓價勢受影響。有關說法甚為有趣,值得研究。

有關理論有兩個主要基礎:其一是本地按揭最長年期為30年;其次為基本法只保證香港原有制度50年不變,1997年主權移交之後的50年,即2047年; 現時無人知道2047年之後香港的制度如何。因此,支持有關理論的人認為,2017年中以後,銀行將難以批出還款期長逾30年的按揭。如果有關分析正確,有兩個 影響,計算上,按揭還款期如果愈來愈短,在借款額、利率不變的情況下,每月供款會愈來愈多,買家更難入市;信心上,如果銀行真的逐年縮減按揭年期,震撼效 果等同80年代初,港英政府不敢批出跨越1997年的合約,不只是樓市,整個經濟也會被受震盪。問題來了:中央政府會希望香港出現類似的信心危機嗎?

50年不變 學者憂2047年成大限
不時有人主張,上海/深圳/前海會代替香港的地位;以城市的GDP計,上海已超超香港,一般估計深圳在年內也會趕過香港。但GDP以外,香港仍有不可代替 的地位,遠一點的例如去年國際直接投資排名全球第二;近一點的例如股市面對波動的能力,都不見得北京會在短期內作出一國兩制有效期只至2047年的重大決 定。
當年英國人要搞清楚1997年之後的主權,北京沒有模糊處理的空間,結果便是收回主權。但現時主權已在手,2047年卻尚遠,不見得北京會在此情況下提早 說明2047年之後的安排。短期內最大可能仍是模糊處理,即任由香港公私單位的合約跨越2047年。事實上,97年之後港府批出的地契年期一般為50年, 一早已有大量地契有效期超過2047年。
至於本地銀行,又會不會因為之後制度可能有變,而不敢批出跨越2047年的按揭合約?其實對銀行來說,「可能的大限」不止於2047年,部分上世紀早期以 99年期批出的官地,土地使用權會在2047年前到期。理論上港府可在到期後收回地皮及建築物,實際上過去到期的物業會以延期及支付地租方式繼續由業主使 用。據了解部分銀行對於只餘較少使用年期的物業,在按揭批核上較為審慎。不過,幾年前某個地契尚餘年期不足20年的新盤(及近年的二手成交),買家申造 30年按揭未見困難。

制度或有變 料不影響合約執行
此外,事實上數年前已有銀行提供40年還款期的按揭合約,只是後來金管局推出逆周期措施,限定按揭年期不可長於30年,有關產品才下架。換言之,早有銀行推出還款期長逾2047年的按揭合約,不見得銀行會擔心2047年之後,合約會出現不能執行的情況。
2017年7月之後,估計不會出現按揭年期愈縮愈短的情況。不過,按揭合約(或其他合約)是否可以在2047年後執行,與一國兩制會不會在2047年之後延續,恐怕是兩回事。
大陸那一制也一樣有按揭,技術上中央一方面可以說一國兩制在2047年完成歷史任務;另一方面承認2047年前在香港法律下訂立的合約,在2047年後繼續有效,兩者不見得有甚麼矛盾。
也許在未來某時某刻,北京需要對2047年之後的安排作出較明確的宣示,但不見得此時刻會在短短數年內來臨。

原文刊於置業家居2015年7月25日

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債仔的賴賬模型



金管局多次收緊按揭及推出壓力測試,理由都是要確保樓市周期轉向時,不會為銀行帶來滅頂之災。且分析一下,借款人(債仔)的賴賬模式,看看在什麼情況下,會為銀行帶來壞賬。

在具體分析前,有一點要留意:銀行按揭是有抵押貸款。此類貸款只會在兩個條件同時出現時,才會令銀行出現壞賬---1.物業資不抵債,即成為負資產;2.債仔斷供。單一情況出現,例如物業成為負資產,但債仔維持正常還款;又或債仔斷供,但物業價值高於未償還貸款餘額;都不會令銀行出現壞賬。

值得留意,在兩個因素中,貸款人更看重的,是債仔斷供的可能性,具體一點,是債仔的還款能力及還款意願。部分原因,是物業是否負資產,很大程度是由大市左右,無從管理。以97年跌市的經驗,當年不論各地區、不同物業的跌幅均相若。但債仔的還款能力及還款意願,卻是可管理的管理得好,即使抵押物業是負資產,銀行也不會有損失。判斷債仔還款能力的,主要是看其收入是否可信、穩定;至於還款意願,便是看債仔的信貸紀錄。

由過去的經驗看,債仔如有實在的住屋需要,即使物業價格下跌,一般來說仍會堅持供樓。舉例,債仔持有一個自住物業,購入價200萬,欠銀行140萬,物業市值跌至100萬,負資產比率140%;又或樓價下跌至50萬,負資產比率180%;對債仔的分別都不大他們的供款不受估值影響;例如按息3厘,尚餘還款期25年,月供都是6,639元。

在債仔角度看,負資產比率高低,對決定是否斷供的影響不大。一般用家是不會單單因為物業成為負資產而斷供的不供樓也要租樓。甚至同類單位租金支出5,000元,也未必觸發債仔斷供---斷供會留下不良紀錄,他日再難透過按揭置業,非不得已,不會是選項。

那什麼情況才是「不得已」?供款大幅高於租金支出,甚至高於借款人可負擔水平時,便是常見的情況。例如上述例子中,按息升至8厘,月供會升至10,806元,假設債仔失業,又或收入下跌,便可能觸發其放棄物業的決定。另一個考慮是負資產的程度,上文提及的個案,負資產額度只是4090萬元,正常債仔較高機會選擇慢慢償還。不過,一旦負資產額度極高,債仔又判斷可見將來樓價都不會回升,令他脫離負資產行列,都會是觸發債仔放棄物業不是與銀行商量「剃頭」減債,就是索性斷供,等銀行收樓,甚至申請破產。

簡單來說,債仔(尤其是用家),即使物業成為負資產,甚至供樓支出略高於租屋支出時,一般都不會觸發斷供。只有在供款大幅高於其負擔能力、供款又高於租金支出時,才較可能引發斷供。

不過,話得說回來,金管局推出的多項逆周期措施中,限制按揭成數、壓力測試分別處理了以上兩個問題。收緊按揭成數,令近年批出的按揭平均成數只有5成多,除非樓價暴跌,否則負資產大量出現的機會不大。而壓力測試下,新批按揭供款與入息比率只為36%,除非債仔收入急跌、就業環境惡化,否則應有能力應付加息帶來的供款增加。可以說,金管局的措施,已大大降低未來經濟環境惡化時,負資產按揭為銀行帶來的壞賬壓力。

原文刊於iMoney 2015年7月25日

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2015年7月23日 星期四

樓市獨大 人的異化

傳媒報導,一個科大的畢業生念書時有了搞航拍業務的概念,本來想在港創業,卻難覓支持,最終返回深圳創業,現時公司成為內地首屈一指的航拍直昇機生產商。外人可能不明白,香港怎會沒錢、沒人去支持類似的實業,但香港人對此會有答案—有更方便快捷的生財門路。
 
在本地,常見的「發達大計」是買樓收租—簡單易執行,不必擔心產品要如何和對手競爭,房子買下來,總有人租用;手持「一疊樓」收租,成為人人羨慕的 成功象徵。幾十年前,情況並不如此,粵語長片時代,收租公是丑角,今時今日角色卻180度轉變成為社會楷模,更有人立志成為收租公。
法國存在主義哲學家歐仁.尤內斯庫(Eugene Ionesco)於1960年編寫過一齣荒誕劇──犀牛。主角有一天起來,發現一個街坊變成犀牛,主角、周圍的人當然吃驚,但日復一日,愈來愈多人變成犀 牛,那便成了「自然現象」;到最後,反而是沒有變成犀牛的人、包括主角,成為眾犀牛投以異樣眼光的對象。
收租公形象由丑角變成成功人士,買不起樓、租樓也愈租愈細、愈搬愈遠的人被形容為「廢青/廢坑」,不就是活生生的犀牛故事?
或者有人會說,崇尚買樓收租,不過是社會風氣改變,不應上綱上線,以類似存在主義討論「異化」、存在本質是焦慮等哲學層次來批評。
或者我們就現實一點討論好了,社會崇尚地產投資,有了看來簡單易行的生財門路,結果便是類似航拍機的實業在香港難以展開。類似的故事已有太多,早前 筆者看到另一個故事,土生土長的香港人搞了家手機遊戲公司,最近要開發一個以香港本土為題的遊戲,諷刺的是要在大陸開發---不是說香港有較大的創作自由 嗎?結果,香港連支持開發本土電子遊戲的空間/能量都不足。
說穿了,不外是資金集中在房地產,願意投放在其他花時間花精神項目的人便相對減少—惡性循環之下,香港便少了一批本來可從事航拍機及遊戲設計、生產 的工作機會—後生仔只好繼續從事金融、地產。產業單一化,樓市股市暢旺時,手持資產的人、為有關資本市場服務的人自然笑逐顏開,市況逆轉時,卻因為欠缺基 本實業,經濟迅速進入寒冬。
另一層的問題是,荒誕劇之中,可以多數人都變成犀牛,反過來令「正常人」變成異類;但現實中不可能全港都是收租業主---總要有人租樓,收租才有利 可圖。邏輯上,當社會推崇「買樓收租」是成功典範時,必然出現多數人是遊戲輸家的局面—而且愈遲進入「遊戲」的玩家,成功機會愈渺茫---沒有父蔭的青年 人,可能要儲蓄十多年,才可儲足首期。此種情況持續,只會為已然火熱的世代之爭,加添更多燃料。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於DBC數碼電台2015年7月23日

2015年7月22日 星期三

加息之外

聯儲局主席仍然在表明或在年內加息;但本地主流意見似乎認定,聯儲局根本沒有條件持續上調利率,對本地樓市影響不會太大。不過,當大家將注意力集在利率走勢時,也許更應關注另一個可以左右樓價的基本因素--滙價。

聯儲局希望在年內加息,原因是認為持續數年的低息環境,本身是應對金融海嘯的非常措施,經濟穩定後本來就應該將利率「正常化」,參考過去多年的利率走勢,所謂「正常」,聯邦基金利率(下稱美息)理應比現時的0至0.25厘高3厘左右。

表面看,美國經濟恢復增長、失業率回落,似是聯儲局調整低息措施的時候。不過,美國經濟增長步伐並不完全樂觀:聯儲局去年一度預測2015年美國經濟增長 5%;但首季增長只有0.2%後,聯儲局已兩度修訂預測--6月時的估計是全年增長1.8%至2%。而6月之後,部分新數據仍不樂觀--6月零售數字下跌 0.3%。再看看就業數據:6月失業率回落,報5.3%,算是為加息營造較好條件;但最新的勞動參與率(Labor Force Participation Rate定義為16歲以上,正在就業或尋找職業的人口比例)為62.6,再創近38年新低。簡單來說,失業率下跌的部分原因,是很多人放棄找工作,被剔出 失業統計之外。綜合而言,現時美國經濟環境不算很差,大可承受一、兩次的利率上調,但加息卻可能令不算理想的經濟增長進一步放慢-現階段根本難以預期美國 可在一、兩年內令利率正常化。

美元轉強 不利於港元資產價格
不過,要強調的是,利率不升,亦不代表樓價會持續向上。近一年以來,在美元停止量寬之時,歐洲、日本卻推行寬鬆政策;結果是美元利率不變的情況下,美元滙價轉強。美滙指數3月曾一度升至100水平,其後回落,近月再由94升至98水平--市場普遍看好美元將維持強勢。
值得留意,本地樓價由2003年起回升,背後一個重大因素是美元在2002年起轉弱,美滙指數由貼近120點,跌至2008年80點以下;2014年之前 數年,指數一直在75至85點之間上落,數字意味美元滙價偏低--以美元(以及與之掛鈎的港元)計價的資產抵買。但2014年9月之後,美滙指數回升,本 周在98點水平徘徊。現時美元之外的主要貨幣似乎都沒有加息的條件,美息輕微上升,原則上也會進一步刺激美元上升。而根據過去經驗,美元轉強,較不利於港 元資產價格。

另一種左右港元資產價格的貨幣是人民幣,人民幣在2005年滙改後持續強勢,客觀上吸引持有人民幣的買家來港買樓。不過,人民幣兌港元過去一年見輕微回 落,而在內地經濟增長放緩的情況下,估計中國政府不會放任人民幣維持強勢影響出口,內地人來港置業的浪潮未必會急遽轉弱,但似乎亦難見持續增長。
總括而言,未來一年半載,利率上升的速度及幅度應該不足以令樓市轉向。但美元轉強,技術上不利樓市維持強勁升勢。

原文刊於經濟日報網站2015年7月22日

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2015年7月21日 星期二

樓按跨越2047年

香港回歸18年,當初「50年不變」的承諾,有效期尚餘32年;有學者提出一個有趣的說法:目前本地物業按揭還款期為30年,到了2017年中,新 造按揭如選用長於30年還款,還款期將超逾2047年「50年不變」的有效期。由於2047年之後情況不明,銀行將不願意批出長年期按揭,結果是直接影響 本地樓價。

以上說法並非全無理據,上世紀七十年代尾、八十年代初,英國政府正正因為1997年後香港(特別是界限街以北)情況不明朗,認為欠缺訂定超過1997年的發展計劃的法律根據,惟有向中方了解對香港前途的意向,展開談判的結果,便是確定1997年整個香港的主權移交。

目前的情況與當年的確有相似的地方:《基本法》規定香港回歸後50年內原有制度不變,但沒有提及2047年之後的安排;原則上,中國政府可以在某時 某刻宣布,一國兩制於2047年完成歷史任務,香港實行內地的一制。驟眼看,港府及本地私人機構既然不知2047年後香港的制度如何,應該不可能定下跨越 2047年的合約;在按揭方面,銀行於2017年便應該不可以定下30年期的還款安排。

不過,以上推論忽視了現實──事實上,已有大量超逾2047年的合約安排。舉例而言,港府在回歸後不久,已向迪士尼樂園批出50年期的土地使用權, 而且迪士尼有另外50年的續約權;事實上,香港於1997年回歸後,新批土地使用年期都是50年,換言之,早已有大量新批土地使用年期超逾2047年。

單單以按揭而言,目前按揭年期30年的上限,某程度上是監管機構的遏市措施,數年前便有某外資銀行提供還款期40年,即跨越2047年的按揭安排,提供的銀行明顯不會認為有關合約於2047年後不能執行,只是監管機構叫停,按揭年期上限才被一致限制在30年。
本文主旨不在討論《基本法》於2047年後是否仍然有效、2047年後一國兩制會不會持續;而是單純指出,不見得2年之後,銀行批出的物業按揭年期會逐年縮減,從而令樓價受壓。

原文刊於信報網站2015年7月21日

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2015年7月15日 星期三

家庭負債創新高 當局再加辣?

金管局在2月底推出逆周期措施,推出措施時有兩個理由,其一是香港住宅市場(尤其是中小型單位)價量齊升,其二是家庭負債佔GDP比率創64%新高。數月下來,樓價升勢維持,成交量略見下跌,而家庭負債比率再創新高,會否觸發新一輪收緊按揭措施?

根據差餉物業估價署數字,5月份私人住宅價格指數為298.4%,較2月上升2.4%,按年升20.6%。雖然樓價持續上升,但成交量略見回落,根據土地 註冊處數字,第二季一、二手住宅買賣合約登記為14,565宗,較首季15,639宗或去年同期的14,888宗均見輕微回落。另一方面,金管局一直強調 的家庭負債比率偏高,在收緊按揭後未見改善,第二季家庭負債佔GDP比率,已升至65.8%。表面看,似有條件再推逆周期措施。

料會觀望一段時間再作決定
當然,現時與2月份情況不同,股市在7月剛出現重大轉向,市場又普遍預期美國即將加息,港府又多次表示未來供應將逐步增加,近日樓市觀望氣氛濃厚,周末 一、二手成交量均見回落。在此背景下,即使樓價及家庭負債比率較首季上升,估計暫時不會觸發金管局推出新一輪逆周期措施。較合理發展,可能是再觀望多一段 時間再作決定。

話說回來,雖然家庭負債比率再創新高,但帶動數字上升的,似乎不是按揭。「家庭負債」包括3部分:住宅樓宇貸款、信用卡墊款及其他私人用途貸款。金管局網 站未公布第二季的按揭、信用卡墊款等數據,但在季報中表明,第二季「按揭貸款穩步上升,然而其他個人貸款升幅明顯加快」。有理由相信進一步推高家庭負債比 率的主要推力,源於信用卡墊款及私人貸款。簡單而言,即使金管局認為家庭負債比率過高帶來更高的系統風險,似乎更應關注信用卡貸款及其他私人貸款的增長─ 眾所周知,上述貸款的利率及拖欠比率均遠較按揭貸款為高,為銀行體系帶來的風險更大。

至於對有意在短期內入市,在壓測下收入僅僅可以負擔心水物業樓價的準買家來說,或者會希望金管局不要再收緊按揭,影響自己的入市計劃。但在現時的市況中,也許市場參與者更應關心外圍經濟有變,會為香港帶來多少影響。如果中國經濟增長放緩,勢必影響本地經濟。

我們以前說過,金管局的壓力測試,不僅加強了本地銀行應對經濟危機的能力,連帶一般小業主,償付能力也較上一周期為高。7月初股市明顯下調,但多數分析認 為難以波及樓市,原因正在於現時的持貨業主實力較強。但展望未來,市場波動的環境似會持續一段時間,如果準買家入息只是僅僅通過壓力測試,似乎要認真考 慮,為了購買心水物業,是否已付上過高的負債。

原文刊於經濟日報網站2015年7月15日

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2015年7月14日 星期二

估值的風險制約

兩星期前,筆者談到買家明明在樓市的大牛市中入市,仍要蝕讓的理由,故事背後其實反映市場生態的轉變。

先分享一段舊聞,數年前,某發展商推出一個港島豪宅盤,標準單位曾創出呎價7萬多元的成交紀錄,較鄰近新盤成交呎價高出近倍;之後有多宗高價成交「撻定」,取消交易離場,發展商指是銀行估價不足所至。
一手物業定價權移位
與一般人了解「買家願買、賣家願賣,就是市價」不同:以往發展商開盤,對於何謂市價,會在買賣雙方之外,另有獨立第三者,亦即估價行對「市價」作出 認證,甚至可以說,過去新盤定價是有一個順位流程(sequential order):先找銀行/估價公司為樓盤估價,發展商參考估價開價,有買家承價,按揭便以成交價格作基礎去批出貸款。
在交易過程中,加入獨立第三者估價,是要認證成交價是否市價;背後的概念仍是風險管理的需要──抵押品的實在價值,直接牽涉銀行按揭貸款的風險。估 值500萬元的物業,就算有買家願意為心頭好,以高價800萬元購入,按揭仍然應該以500萬元估值為準。以往發展商開價前先為樓盤估值,再根據市價開 售,可以說一手物業的實際定價需由銀行/估價公司所核准。
或者有人認為,發展商賣樓,理應有充分的定價權,只要有買家肯出價便成。不過,由於買賣牽涉按揭,作為抵押品的物業,會不會有太高溢價,會絕對影響 銀行體系風險,因此,第三方估價是少不了的風險管理措施。過去如果一手盤賣價高於估值,買家難以申請按揭,更會認定單位售價過高。但近年以上的標準流程似 見改變,發展商往往先行以華麗包裝推出少量特色單位,待單位獲承接,再反過來令估價公司按「既有成交」估價,從而拉高整個項目的呎價。
文首提及的個案,驟眼看是估價機制成功制約發展商的開價。但所謂「人咬狗才是新聞」,事件成為新聞,正正因為類似情況已相當罕見;要不是當年此盤開 價過份進取,甚至引來監管機構注意,也未必會出現估價不足的結局。在此盤之外,近幾年一手開價,特色單位呎價高毗鄰二手七至八成, 或標準單位高三至四成 的,從事風險管理專業的人士,理應關注發展商與銀行怎樣理順如此大幅度的「溢價」。另一方面,新盤的開價流程或已逆轉,新盤定價權移位,發展商先行出售少 量單位,作為整個屋苑定價指標,而令銀行/估價公司追認。
特色或精品單位真身
更有趣的是,近年被包裝為高價特色單位的,於過去往往會被視為「有缺陷」,例如過去頂層單位因較熱、較高的滲水風險,造價一般較頂樓低一層的「鳳凰 層」為低;低層連平台單位,因為有高層高空擲物的風險,造價亦會較高一層的單位為低;單幢樓被視為不夠規模,成交價會較大屋苑低。但在經過包裝、逆轉估價 過程後,上述單位分別變成「天台獨立屋」、「平台特色戶」或「精品豪宅」;不單本身價格提升,更有帶動全個項目售價的作用。
發展商成功為新盤提升價值的背後有兩個問題:第一是宏觀的系統風險──銀行/估價公司普遍以少量特色單位成交價作為整個項目估價的根據,便喪失了估 價制約風險的意義;第二是微觀的個人風險──發展商以超高溢價推售特色單位,在單位一手變二手後,溢價卻往往難以維持。筆者早前引用的例子,大市於9年間 勁升170%,西貢某獨立屋卻要以17%蝕讓,只是冰山一角。
再找來將軍澳一個4年前開售的連平台單位參考。單位建築面積約1000方呎,連百多呎平台,一手成交價954萬元;同期開售,高一層的單位售價為 805萬元;即連平台單位溢價約18.5%。4年後的今日,銀行對連平台單位估值1325萬元,上一層單位估值為1236萬元;分別較購入價上升39%及 54%;同期大市上升約五成,例子中的特色戶市值跑輸大市;與對上一層標準單位的溢價亦減至7%。上述個案中,由於大市勁升,特色單位市值只是升幅不如 人,萬一樓價平穩,甚或回落,購入特色單位業主,便可能需要作出蝕讓,或長期「坐艇」的決定。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年7月14日

2015年7月9日 星期四

按揭估價對樓市的制約作用

年前筆者和友人閒談,朋友住在九龍一個樓齡約10年的連天台單位,實用面積1700平方呎,他考慮將單位以放盤價約8,000萬元放售,但一直乏人問津。

友人的開價邏輯是這樣的:大廈成交不多,對上一宗要上溯至2013年,正好是朋友單位同一坐向的中層標準單位,當時成交價約3,900萬元,他「參 考」一手住宅連天台特色單位與標準單位的差價幾近一倍,便定下8,000萬元的開價。雖然放盤後幾乎無人還價,但友人眼中,明明近2年樓價上升達2成,明 明新盤連天台特色單位較中層單位持續開價高出近倍,自然認為物業奇貨可居,靜待懂得欣賞單位特色的「有識之士」還價。

筆者好奇朋友是否可在合理時間內售出單位,便了解一下行情:雖然近2年樓價上升,但屋苑已有近2年未有成交(部分原因是罕有放盤),對上一宗成交就 是2年前 那個1,700呎單位以近3,900萬成交。再看看銀行估價,發現友人單位最高估值是4,875萬元,與朋友心水價的距離高達八成;再看看低一層不連天台 的單位,估價是4,770萬元。換言之,朋友心目中,單位多了一個天台,價值起碼應較標準單位上調幾成,但在銀行估價中,多了一個天台,單位只「增值」 2.2%(嚴格而言,天台帶來的附加價值是1.2%,因為同一大廈每層估價差幅已有約1%)。
由單位的估值,可以看到估價機制對樓市有一定制約作用(Restraining Effect):並不是有人願買,有人願賣,就是市價。即使朋友找到有識之士,願意以8,000萬元購入單位,由於估價不足,銀行很可能只會按估值及現時 的按揭指引批出按揭—估值4,875萬元單位,自用買家按揭成數上限5成,即只可借2,437.5萬元,買家首期開支達5,562.5萬元。估價機制的存 在,的確制約了樓市,減少出現大量非理性交易出現的機會。

值得思考的是:此種制約似乎只在二手樓市有效。朋友認為單位多了一個天台,價值起碼要上升一倍 —其主觀意願與推售特色單位的發展商如出一轍;分別是,發展商以超高溢價推出特色單位,一般不會有估價不足的問題,但在二手市場,發展商的成功經驗往往卻難以複製。

估價機制的制約作用在一、二手市場表現完全不同,有眾多原因。尤其是過去數年,本地一手市場出現一批內地買家,他們對本地樓價的資訊掌握未必充分、 不習慣在成交前先行為物業估價、甚至不需按揭融資,都削弱了按揭估價機制對一手樓開價的制約作用。此群未必完全了解本地樓市的買家,造就發展商點石成金, 輕易將單幢樓包裝為精品豪宅,將頂層連天台或低層連平台單位包裝為超高溢價的特色戶。

值得市場參與者留意的有兩點:隨港府推出針對非本地買家的辣招,外來買家佔一手市場的比重似見下跌,未來發展商以特色單位創造溢價,再由特色單位帶 動整個樓盤價格的空間會較前減少;其次是在一手市場以較高溢價購入特色單位的買家(不管其是本地或外來人士),將單位轉售時,始終會受制於估價機制,不宜 認定有關單位的溢價在二手市場亦可維持。

原文刊於dbc數碼電台 2015年7月8日

2015年7月8日 星期三

加息下壓力測試的兩難

不時有人計算,按息上升多少,每月供款就會增加多少。但較少人留意到,按息重回升軌,如果現行的壓力測試機制不作變化,將會令大批準買家入市無門。

先回顧金管局推出壓力測試的原因,根據2010年8月13日通告,金管局認為樓價持續攀升、投資氣氛熾熱,「部分是因為目前利率處於低水平……。」因此認 可機構就住宅按揭貸款,「需採納更為保守的批核準則」。其後因應「利率上升的速度和幅度均可能較先前估計為高」,壓測標準進一步收緊。整體而言,壓力測試 推出的主要原因,是因應按息偏低,壓力測試可一定程度上保證,借款人在按息上升後,供款不會為財務帶來太大壓力。

早前聯儲局有高層人士估計,今年美息將上升半厘,明年再升一厘,即未來一年半,美息可能上升1.5厘。假設港息跟隨美息,明年年底較現時上升1.5厘,屆時的新造按息大概便是3.65厘水平,其時的壓力測試標準是否應該相應調整?

按息升而壓測不調整 上車盤按揭難以負擔
如果壓測不調整,一個樓價400萬元的「上車盤」,9成按揭,30年供款計,借款人月入要達42,020元才可通過壓測。據政府統計處資料,今年首季,本 地不足3成家庭收入高於此水平,此水平的收入,在統計上已是高收入家庭。簡單而言,如果按息上升後而壓測不調整,莫說上車客,上車盤按揭連中等收入家庭都 難以負擔。

相反,如果在息口回升後,金管局放寬壓測標準,將很高機會被市場解讀為「減辣」,先不論會不會刺激資金入市,萬一壓測標準調整後樓價持續上升,主事者將蒙受大量指責。當然,如果利率上升後,樓價出現輕微回落,金管局調整壓測的阻礙會較小,兩難的情況可能不會出現。

在港府及金管局推出的眾多辣招中,壓力測試是較為特別的招數--不論是限制按揭成數,抑或是加收印花稅,都不會因為利率調整,而進一步影響買家的入市能 力。但壓力測試加上利率回升,卻會對一眾準買家有疊加的影響--利率微升一厘半後,就只有最高收入3成家庭可負擔上車盤按揭。

在低息期推出壓力測試有其必要,甚至可以說,正是壓力測試的推出,令財力不足的買家難以在低息期超借入市,即使外圍因素惡化,對樓市的衝擊也會相應減少。 在穩定樓市、控制系統風險方面,壓測的推出,應記一功。不過,一般估計利率回升就在眼前,要如何避免加息加上壓測會過度壓抑購買力,可能已是時候早作部 署。

原文刊於經濟日報網站2015年7月8日

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2015年7月7日 星期二

加息下壓力測試的影響

目前申請按揭要通過壓力測試,確保在按息回升時,借款人仍維持一定的償付能力。原則上,本地按息隨美息輕微回升,只要近年借入按揭貸款的業主收入沒 有減少,增加的按揭供款不會對財政有太大影響。不過,對正在部署入市的買家來說,按息上調,加上壓力測試,卻可能令他們置業夢碎。

由港府及金管局推出的樓市調控措施中,可以分為兩大類:第一類是增加非用家的買賣成本,例如數種印花稅;第二類是減少按揭槓桿,例如金管局針對不同 樓價、非自用買家下調按揭成數。壓力測試表面上沒有限制按揭槓桿,只是要求申請人有一定的償付能力,但在效果而言,也一樣有減少按揭金額的作用。

以目前上車盤入場費約400萬元,未持有住宅物業的用家可申請九成按揭360萬元為例。過去銀行一般以按揭供款佔月入不多於一半為批核標準,360 萬元按揭,年利率2.15厘,供款期30年,每月供款13578元,只要月入高於27156元,銀行便很高機會批出按揭。在現行壓力測試下,九成按揭壓力 測試標準是現行按息加3厘,供款不逾月入55%,同樣的按揭條件下,月入要逾35740元,才有機會獲批按揭。

聯儲局高層曾估計,美息今年有機會上調半厘,明年全年將再加1厘。假設港息跟足美息升幅,明年底一般新造按息將升至3.65厘水平,同樣借360萬 元,供款期30年,月供會升至16469元,較現時升21%或2891元。由於有壓力測試,即使按揭借款人以今年月入35740元,僅僅獲批九成按揭,明 年按息上升1.5厘,而月入不變,屆時供款佔月入亦只有46%,以傳統觀點看,屬安全水平。

不過,由另一角度思考,如果按息上升而壓力測試標準沒有放寬,明年的上車客月入要達到什麼條件才可成功借款入市?答案是42020元。根據政府統計 處數據,今年首季只有不足三成家庭每月收入高於此水平。換言之,如果樓價、整體收入及壓力測試標準維持不變,在加息1.5厘後,計算上只有最高收入的三成 家庭可以通過壓測要求,應付一個上車盤的按揭供款。
當然,世界充滿變數,明年下半年未必會出現「只有最高收入的三成家庭可以負擔上車盤按揭」的情況。例如按息升幅不足1.5厘、當局放寬壓力測試標 準、樓價回落,甚至整體香港家庭收入增加等,都可能令上述情況不致出現。不過,在云云變數中,放寬壓測標準可能是較難出現的一個,因為在樓價未見明顯回落 前,放寬壓測將被解讀為減辣,萬一放寬標準後樓價上升,主事者將備受指責。

對收入「只有」3萬多、4萬元,計劃以高成數按揭購入400萬元上車盤的家庭來說,一旦按息回升而壓測要求不變,可能要再度推遲入市大計。

原文刊於信報網站2015年7月7日

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2015年7月6日 星期一

不宜高估加息對樓價壓力



本周國際金融市場風雲變色,希臘會否退出歐元區,又會否帶來新一輪波動,還要拭目以待。撇開希臘債務違約會不會引發國際級金融風暴不談,本地樓市參與者可能較為關心,歐債問題會不會令美國延遲加息,令超低按息環境再維持一段時間?

上述問題,可能連聯儲局主席都沒有肯定答案,加息步伐會不會因為歐債問題而放慢,有待時間觀察。不過,回顧歷史數據,息口只是影響樓價的眾多因素之一,部分意見認為加息會令樓市逆轉,可能是太過高估息口的影響。

20042006年,最優惠利率上升3厘,而當時樓價仍然維持上升,至2005年底,最優惠利率由7厘升至8厘水平,樓價才見受壓微調,但仍在高位運行。(當然,最優惠利率不完全反映按息走勢,包括新造按息會有不同程度的P減水平,甚至有當時新興的拆息按揭等,但整體而言,20042005年,按息及樓價的確呈同步向上的走勢)

由歷史數據可見,單純加息,未必足以扭轉樓價走勢。尤其是在按息本身偏低的時期,息口略為調高,按息仍屬偏低,便不足以改變樓價走勢。以現時新造按息約2厘而言,絕對是偏低水平,而在希臘危機惡化前,聯儲局高官對息口較進取的估計,也只不過是今年加半厘,明年加1厘。就算美息按此幅度順利回升,而港息也完全跟足有關幅度,3厘多的新造按息,以歷史水平看仍是偏低,似不足以扭轉大市。

當然,歷史不會簡單重複,另一個要留意的因素,是樓價所處的水平。現時以馬後炮的觀點分析,2004年樓市剛由谷底回升,本地經濟亦恢復增長,此種條件下,單純按息回升,便不足以令樓價升勢逆轉。相對而言,由2003年至今,樓價升勢已持續十多年,多個樓價負擔指標都指出樓價偏高,在種情況下,加息影響可能較樓價偏低時代為高。

不過,上述觀點(偏高樓價下,加息對樓價影響會較大)其實正正指出一個問題:其他因素不同,加息的影響便不會一樣。而在樓價之外,香港的其他因素亦大有變化,當中部分因素仍然利好樓價,包括溫和的通脹(按年上升3%,相對於2004年底只有0.2%)、低失業率(3.2%,相對於2004年底的6.6%)、銀行存款大幅增加(10.5萬億元,相對於2004年底的3.8萬億元);都表明現時經濟環境遠較上一次利率上升時為佳。單純樓價偏高(相對於入息中位數而言)及利率溫和上升,可能仍不足以引發樓價轉向。

當然,沒有人可以保證尚可的經濟數據不會惡化;就算利率只是輕微上升,的確也會增加供款人士負擔,但綜合而言,市場對加息對樓價的影響的評估,可能較其實際威力為高。

原文刊於iMoney 2015年7月4日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...