誘因減少 轉按數字或回落

今年按揭市場取用數字理想，除了一手成交暢旺外，轉按活躍亦是原因之一。但展望未來，在拆息高企的情況下，轉按的誘因可能下跌。

近年轉按活躍，2015年全年新批轉按貸款有567億元，去年數字升至742億，2017年至10月份，新批轉按數字已逾1,000億元；可見轉按日趨普遍。轉按的理由，不外乎以下幾項：

‧慳息—銀行競爭激烈，新造樓按的利率下跌，例如2、3年前一般新造H按利率為H+1.7厘。而2017年中新造按揭利率一般為H+1.3厘，業主可藉轉按節省利息。

‧套現—近年樓價反覆上升，持有物業市值上升，業主可透過轉按/加按，增加借款額、套取現金作其他用途。

‧獲取現金回贈---銀行會為新按揭客戶提供現金回贈，金額可達借款額1%至1.7%；不少業主本身即使無套現等需要，亦因此養成定期轉按的習慣。

‧調整借款人/擔保人組合---部分借款人入市時可能需要家人提供擔保才可通過壓力測試。但作為擔保人，日後自已申請按揭時卻會因而受影響。不少業主如收入改善，都會透過轉按，順便移除擔保人。

在種種理由中，傳統上以慳息及套現為最為常見。現時市場多數意見估計，來年樓價會持續上升，如預測準確，意味來年一般業主轉按套現的空間仍會增加。不過，在慳息上卻可能是另一回事。

表面上，現時新造按揭一般利率為H+1.3，2年前一般按揭條件為H+1.7、2年罰息期。業主過了罰息期，如條件配合，轉按表面上會節省0.4厘息差。不過，由於拆息高企，近日一個月拆息企於1.1厘水平—不管是H+1.3，抑或H+1.7，多數H按都會轉用鎖息供樓，以「大P」為例，即P-3.1厘—利率都是2.15厘。

簡單而言，近2年轉按，借款人不單可節省利息支出、更可賺取現金回贈。但在拆息高企的情況下，部分業主可能只會賺取到現金回贈，但每月實際供款利率及利息支出都不會下跌。

當然，來年拆息走勢難料，可能過年後資金需求回落，拆息回順，又會令轉按慳息效果恢復明顯。不過，短期而言，轉按少了一個誘因，可能會令未來數月的新批轉按數字回落。

原文刊於iMoney 2017年12月23日

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再論負資產風險

有發展商為年輕買家提供10年低息高成數一按；首期不足10%可入市。看似名額有限，但總算是準買家的一個選項；計劃見報之時，又有學者提示準買家，選用類似安排，樓價跌一成即成負資產。此類忠告，可說是：正確但無用。

回到樓市，取用按揭的成數愈高，成為負資產的風險愈大，此是100%正確的觀點。理論上此風險是可以完全避免的--不借用按揭，以手上儲蓄現金支付全額樓價，便完全不會有負資產的風險了--樓價即使下跌至一文不值，有關物業亦不是「負資產」，因為負資產的定義是債務高於資產價值。問題是，對多數人來說，此個方法的可行性偏低--多數人沒有足夠資金先支付全額樓價。

準時還款 銀行一般不會有行動
更大的問題是，當有人提出：借用較高成數按揭，成為負資產的風險較大時。大家有沒有想過，其實物業成為負資產，具體會對借款人有甚麼影響？
物業成為負資產當然有負面影響，例如說，一個負資產物業，一般情況下較難加按套現、萬一突然需要現金周轉時，賣樓不但不會增加現金，反而要立即清理債務；此都是負資產的壞處。但根據上一個樓市周期的經驗，樓價下跌，只要借款人準時還款，貸款機構一般不會因物業成為負資產而有特別行動，其實負資產不會為業主帶來更多負面影響。

按揭成數非關鍵留意可承受借貸金額
多數人置業都要透過按揭融資，在樓價高企的當下，要入市，選用較高成數的按揭安排可能難以避免。真正需要管理的風險，是債務的金額是否自己有能力償還。一個月入$8萬的人，購入一個$400萬物業，按揭成數九成，借$360萬，其實風險並不高--他應該有能力應付每月供款，即使利率上升，對其財務影響亦有限。
相反，同一個人購入$1,600萬的物業，按揭成數五成，借款$800萬，由於成數低，較低機會成為負資產，但風險其實變得略高-整體上供款負擔佔月入比率較大。
例子說明，討論風險時，按揭成數往往不是關鍵，更應留意的是借貸金額是否自己可以承受。

原文刊於置業家居2017年12月23日

前高官入市的訊號

前高官卸任不久，被揭發購入豪宅。由於身處官場時，其人曾多番提示市民入市有風險，事件引來不少評論揶揄。平心而論，有關前官員的行為其實不值苛責，但事件反映的市場意義，或許更值得樓市參與者留意。

首先，作為政府高官，不管他自己的立場、觀點為何，根本不可能，亦不應該與政府唱反調。作為財金高官，任何時候提醒市民入市小心（不管是樓市、股市）都是應有之義；不太可能會有高官鼓勵市民放膽買樓買股。更何況近年政府要控制樓市，官員提示市民留意風險，完全合情合理。

當然，如果官員一方面向市民明示暗示市場有風險，自己卻大手入市，那在政治倫理上大有可議之處。但現時我們看到的，是前高官在脫離官場後，方才入市，原則上有關行為並沒有違反什麼倫理標準。某程度上，更可以說，有關人士當官時有所犧牲，明明想入市/有需要入市，也因為官方身份而忍手。有關的情況，總比主管教育的官員一方面大手改革這、改革那，一面把子女都送去國際學校更容易為市民理解。

事件折射的市場訊息反而值得我們進一步深思：前高官應該對香港的財金環境有充分了解。他退任後入市，固然可能是個人或家庭需要，而沒有太多資產升值的考慮。不過，將心比心，如果他掌握的數據會令人預期樓價會大幅下跌，在情在理，恐怕都不會在退任不久便斥資置業，至少，繼續租樓住不會引來多方諷刺。

合理的推測，政府高層掌握的數據至少不會對「樓價大跌」的預測有強勁支持。當然，此不是什麼驚天大發現：雖然樓價高企，但對明年樓市走勢的預測，仍是估計上升的較多；而作為少數意見的負面預測，即使估計樓價下跌，幅度也只有10%。

在無「黑天鵝」出現的前提下，往後樓價似乎都是平穩傾向看好。前高官在負擔能力範圍內入市，又有什麼好值得質疑？

原文刊於經濟日報網站2017年12月20日

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樓價與購買力脫節嗎？

歲晚時節，又是估樓價走勢的時間。估計來年樓價走向的專家意見，一面倒估計來年樓價上升，會否反高潮，有待時間證明。在云云專家中，少數持相反意見的，主要立論是目前樓價與購買力已經脫節。究竟樓價有沒有與購買力脫節？

討論之前，請先想像一個虛擬的情況：假設明年香港全港只有一個物業供應，位於山頂，實用面積1萬方呎，最終以呎價10萬元，樓價10億元成交，買家是富豪榜中人。你說此時樓價有沒有與購買力脫節？

如果一本通書睇到老，以全港家庭收入中位數去衡量，香港的「平均樓價」10億元，樓價不止離地，簡直高到上火星。但在上述的虛擬交易中，買家的供款負擔佔收入比率可能極度偏低，那麼樓價究竟有沒有與購買力脫節？

上述虛擬例子的作用之一，是要說明大家在說「購買力」之時，用字一樣，但不同評論者所指其實大有不同。結果一方主張樓價已經與購買力脫節，另一方卻認為現時購買力遠遠未被耗盡。

認為樓價與購買力脫節的一方，會搬出中等收入家庭(或者是中產收入人士/大學畢業生等)的收入，已經難以應付一個「上車盤」的首期/每月供款。很大程度上，此是事實，而且因為近年樓價升幅高於薪金升幅，計算上樓價是愈來愈與「購買力」脫節。

而認為購買力未被耗盡的一方，會指出由於成交量下跌，實際上入市的買家是較高收入的一群，加上買家大都通過壓力測試，實際上供款負擔不大(此方面又有人口普查的數據佐證：2016年樓價比2011年高，但需要為住所供樓的家庭，供款佔收入比率反而微跌)。

那麼，樓價與購買力是否可以長期脫節？那便要看你說的是哪一種「購買力」。如果說是「一般家庭」，某程度上樓價是可能更長時間與一般家庭收入脫節；因為支撐樓價的，其實是另一意義下的購買力。

原文刊於信報網站2017年12月19日

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按揭申請被拒批的原因(一)

個個申請按揭，唔通個個都借到按揭咩？銀行總唔會單單申請都照批，一般而言，究竟按揭申請被拒批的原因為何？

為何息升樓價不跌？

如無意外，本周聯儲局將上調聯邦基金利率0.25厘，而本地銀行最優惠利率暫時仍維持不變。展望明年，市場估計聯儲局將再加息2至3次，而香港最優惠利率將展開上升步伐。不少人直覺認為利率上升將利淡樓市，但有趣的是，市場上卻普遍估計樓價在2018年仍會持續上升。

一般認為，利率上升，每月供款增加，因此不利樓價。但現實中，9成以上新批按揭是H按，而拆息在過去一年反覆上升。大家其實已目睹了「樓價、按息同步上升」的現象。不宜認定利率上升一定不利樓價。

之前我們提及，來年按息上升，由於預期幅度溫和，由於過去幾年入市的業主都需要經過壓力測試，加上近年一般打工仔收入增加，輕微增加的樓按供款對正在供樓的業主影響不大。利率上升有即時影響的反而是未入市的準買家，如果壓力測試的標準不變，同等收入的準買家，在加息後可借入的樓按貸款會略為減少。在升市之中，入市的預算卻收緊，代表可選擇的物業越來越少。

理論上，加息的確會令一些原本有條件入市的買家，變成無法入市；又或令有意入市的買家可借入的按揭減少，正常而言，加息應該會減少資金流入樓市。不過，要留意的是，近年的樓市在重重辣招下，每年成交量其實比過去大幅減少，意味只需較少資金已可推動樓價上升。

2016年一手住宅成交量約17,000宗，二手約40,000；總成交金額4,299億元。2017年至12月初，一手住宅成交量約17,000宗，二手約41,000宗；總成交金額5,024億元。

而某家銀行調查，估計市場上有逾37萬人有置業需求，比起按年6萬宗左右的成交量，需求可算十分強勁。即使按息上升，令部分人計數後打退堂鼓，仍是大把人等入市，溫和上升的利率，對樓價的制約作用料較為有限。

原文刊於經濟日報網站2017年12月13日

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按揭申請被拒的常見原因

大文豪托爾斯泰有言：幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸。在按揭申請上也有類似的情況──順利取得按揭申請的，大都是正正常常的個案；反而被拒批的個案，理由各有不同。而在不同之中，又可綜合幾種不同的大類。

一般來說，按揭申請被拒批的原因不外「人」或「樓」出現問題。所謂「人的問題」，最常見是一般人也較先想到的是收入不足。撇開以資產水平為準申請按揭的個案不計，申請按揭時，供款與月入需合符一定要求(包括符合壓力測試的要求)，收入不足便是一個常見的按揭申請被拒批的原因。

除了收入不足，較常見的按揭拒批原因是收入證明不足。多數買家在入市前，多多少少會進行計算，了解自己的收入可負擔多少按揭貸款。問題在於，要有良好證明，銀行才可視為收入。一些工種可能收入豐厚，但欠缺證明，例如無交稅、無公司聘用紀錄等，銀行都可能不採納為可信收入。

而即使收入充足、又有良好證明，也不代表銀行一定批會。最常見的情況是按揭申請人的信貸紀錄不良，例如過去常有逾期還款，甚至欠債不還的紀錄，都會影響按揭批核。
而即使借款申請人本身情況正常，如果作為抵押物業的「樓」本身有問題，也可能會影響按揭批核。常見的物業問題包括樓契不全、物業因欠債、僭建等原因被釘契，甚至是曾發生凶案等，都會影響按揭申請。

如果是「人」的問題令按揭申請被拒，一般處理方式是增加擔保人，又或以更長時間整理收入紀錄，令銀行信納借款人上報的收入。萬一是樓的問題，便要細看問題所在，看看有沒有解決的方法，例如物業因僭建被釘契，便可根據官方要求，拆除僭建，令有關部門「降釘」，以便申請按揭。

原文刊於信報網站2017年12月12日

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美國減稅對香港拆息影響

近年香港樓價持續上升，公認的原因之一是2008年以來，香港一直維持低息環境。市場本來預期，即使美國利率逐步正常化，但香港在資金充裕的情況下，銀行同業拆息仍會維持偏低，連帶最優惠利率亦未必跟足美息上升。但美國早前意外地通過減稅方案，或會令情勢有所改變。

美國自2015年起多次上調聯邦基金利率，港元與美元掛勾，理論上港元的利率應該跟隨。不過，一來美國在2008年之後減息，香港最優惠利率未有跟足；二來香港銀行體系結余資金充裕；本地的最優惠利率至今未有上調。

市場預期今個月聯儲局會再加息一次，但普遍意見認為港息在資金充裕的情況下，銀行暫時仍不會上調利率。但值得留意的是，來年美息進一步上調，港息跟隨的可能性越來越大。

　　近日一個改變的因素，是美國國會通過特朗普的稅改方案。美國企業在海外賺取的現金，回流美國的稅率大幅降低。香港向來是美國企業存放資金的基地之一，美國資金在稅改之後，或多或少會回流美國。本地銀行體系結余下降，拆息上調的幅度或會加大，可能連帶推動最優惠利率上升。

　　當然，即使香港完全緊貼美息往後的升幅，由於美息上調的空間不大，相對於歷史平均水平，港息仍是處於偏低水平。但由「極低」變成「偏低」，刺激資金流入樓市的因素一定程度上仍是有所減弱；這是評估2018年樓市時，不宜忽略的因素。

原文刊於中金在線 2017年12月11日

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定息按揭興起？

近日拆息上升，部分以H按供樓的業主，供款因而增加；另一部分業主，則會因拆息上升，而改以最優惠利率為準的「鎖息」供樓。在拆息上調，展望最優惠利率早晚跟隨的情況下，又再有銀行推出「定息按揭」，究竟此類產品會否乘勢而起？

討論定息按揭之前，先講一下近日拆息上升，對不同供樓業主的影響。如果按揭是最優惠利率按揭（P按），由於不同銀行的P本身未有變動，以P按供樓的業主自然不受影響。至於以拆息按揭（H按）供樓的業主，其實供款也不一定隨拆息上升而增加。

如果借款人是在近2年取用H按，一般條件會是H+1.3厘至H+1.5厘。近日一個月拆息升穿1厘，以H+1.3厘為例，利率應該便是2.3厘。但絕大多數H按都會有以P為準的鎖息，例如P為5.25厘的銀行，H按鎖息為多為P-3.1厘，即2.15厘。對以此條件借取H按的業主來說，拆息高於0.85厘之後，供款利率暫時會鎖定於2.15厘，拆息進一步上升，短期而言對他們沒有影響。

另一批6、7年前取用H按的業主，當年H按利率一度低至H+0.6至0.7厘，近日拆息上升，他們的供樓利率亦會隨步而上（當然，比較下來，上調之後的利率，仍是較現時新造按息為低）。

雖然拆息上升不一定令H按供款增加，但情況仍然提醒市民，利率正在逐步正常化。美息上調，本地最優惠利率也遲早跟隨。在此環境下，標榜供款固定的定息按揭，便有一定吸引力。

目前本地有少數銀行提供定息按揭」，共通點是定息期較短，例如只有一年，而定息期後，利率又會轉回以H為準。如此設計，本質上其實未能發揮供款長期穩定的優點。但個別銀行「首年定息」的利率，由於比一般H按為低，可說是另類折扣，而不管拆息或最優惠利率上升多少，至少一年內供款仍然不變，對借款人有一定吸引力。

傳統上，香港的按揭均以浮息為主，定息按揭只佔較少比重。近年定息按揭比重最高的2016年1月，定息按揭佔新批按揭比重亦只有7.9%，2017年10月的數字只為2.3%。在近日市場更關心利率上升的氣氛下，新批按揭中定息按揭的比率可能增加。不過，由於定息期始終較短，與傳統P按、H按的差異不大，可見將來定息按揭似乎仍難成為市場主流。

原文刊於經濟日報網站2017年12月6日

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拆息上升暫時影響微

上周一個月拆息升穿1厘水平，創9年多新高，有形容指是供樓噩耗。其實拆息按揭利率在過去一年多以來反覆上升，而近日的升勢雖然較快，反而對供樓業主是較小。

世人對完整數字有一很奇怪的執念，例如新聞標題會報「杜指升穿24000點」，但不會報「杜指升穿24271」，彷彿前者的意義比較重大。

說回拆息，一個月拆息升穿1厘看似較有意義，所以廣受報道及討論，但對相當一部分供樓業主來說，最近拆息上升對供款增加的影響反而較小。

近年香港新批按揭中，約九成以拆息為基準，當中絕大部分根據一個月拆息加上一定的息差計算每月供款。例如今年6月1日一個月拆息為0.35458厘，如按揭合約定明利率為H+1.4厘，又在當日計息，按息便是1.75458厘。一個月後，拆息升至0.46502，按息便增至1.86502厘。

H按供款未必增加
不過，12月1日一個月拆息升至1.04982，上述按揭供樓利率卻不是2.44982厘。原因是多數拆息按揭都會以最優惠利率為準的鎖息上限。對最優惠利率為5.25厘(俗稱大P)的銀行來說，年初的H按鎖息一般為P-3.1，即2.15厘。例子中，H按的實際按息，是計算H+1.4及P-3.1，以低者為準。

在一個月拆息升至0.75厘後，上述按揭的供款利率便是2.15厘。拆息由0.75厘至升穿1厘，暫時對借款人其實沒有影響。

當然，最優惠利率不是固定不變的，理論上，如拆息長期高企，遲早會推動最優惠利率上升。但對實際供款未有增加的業主來說，近日拆息上升，在財務上的影響暫時是零。
而放遠一點看，美國現時「利率正常化」的目標，都只是2、3年加息1.5厘左右，絕對低息的環境將過去，但相對低息的情況似乎會持續；供樓業主可能會因加息而嗔兩句，但似乎未到「供樓噩耗」的境地。

原文刊於信報網站2017年12月5日

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按揭一分鐘(11)轉按的理由

除了新購置物業外，轉按亦是不少業主申請按揭的原因。但好地地，為咩要轉按呢？其實轉按有幾個常見的理由。 --------------------------------------------------------------------------------------------- 按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。 按計劃有限公司：www.panasian.com.hk FB: fb.com/pamortgage 按揭熱線:(852) 2167 1369 Whatsapp/Wechat: (852) 5596 6181

樓價升 供款負擔比率居然下降？

統計處最新公布的2016年中期人口統計，結果顯示私樓每月按揭供款及借貸還款中位數為1.05萬元，按揭還款與收入比率的中位數為19%，較2011年的數字更有輕微改善。為何樓價上升，供款負擔反而下跌？

可能與近年「靠父幹置業」的討論熾熱有關，有關人口統計報告的報導，焦點多集中提及年輕業主的數據：去年全港共有約250.9萬個家庭住戶，當中約121.7萬（約48.5%）屬自置物業業主。其中8234伙的個人業主屬於25歲以下，估計此批業主大部分均是由家庭資助入市。

在年輕業主的統計之外，另一個可留意的數據是居所按揭供款佔入息的中位數：去年需要為居所償還按揭的私樓住戶有29.7萬戶，每月供款的中位數是10,500元，而按揭供款佔收入比率中位數為19%，而2011年數字為20%。

將數據反推，反映現時需要為居所償還按揭的住戶，每月平均收入約5.5萬元。數字較去年中「居於私樓住戶入息中位數」的35,000元為高。

人口普查數據反映，供樓業主的按揭負擔在5年來有所改善。情況與於高官經常引用政府經濟報告「按揭供款相對入息比率」大異其趣，根據經濟報告，2011年中為按揭供款相對入息比率47%，去年中為56%，今年9月為68%。

將兩個官方數據比較，不但有大幅差距，更有趣的是，人口普查數字反映，供樓業主的平均按揭負擔在5年內有輕微減少；而經濟報告卻說供款相對入息比率越來越高。

表示上的矛盾其實有很簡單的原因。人口普查問的是為自己居所供樓業主的實際負擔。雖然香港的住宅算是易於流通，但過去幾年在重重辣招下，整體買賣數字減少(2016年一、二手私樓成交約5.7萬宗，上一個高峰期的1997年為16.7萬宗)。成交少了，意味大部分業主其實在早年樓價較低時入市，除非主動加按，否則在按息維持偏低的情況下，供款不會上升，如果業主收入按年增加，統計出來的供款負擔中位數更會輕微下跌。

而經濟報告的數字出於估算，標準是以居於私樓家庭收入，以市價、現行利率、7成按揭、20年還款為條件，購入市區45平方米單位而來。在物業市值升幅遠高於薪金升幅的情況下，即使利率不升，數字亦會顯示樓價越來越難負擔。

雖然表面上兩組數字都是在討論供款負擔，但意義絕對不同。以人口普查的數據而言，大致表示供樓業主的實際負擔偏低。而經濟報告的數據卻是反映中等收入家庭如果過去沒有買樓，要追價入市的難度越來越大。

原文刊於iMoney2017年12月4日

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