居屋買家申請按揭 宜自行壓力測試

新一期居屋即將推出，金管局去年曾對「白居二」的按揭申請作出指引，銀行對有關按揭申請的壓力測試可彈性處理。如無意外，銀行批出新一期居屋按揭申請時，會沿用過去安排，一手居屋按揭申請不需經過壓力測試。在此情況下，居屋買家在申請按揭時，應如何控制自己的供款負擔？

由於一手居屋涉及房委會的擔保，居屋借款人一旦斷供，房委會會收回單位，並會向銀行支付有關欠款。由於幾乎是無風險業務，銀行在批出按揭申請時，壓力測試 可彈性執行；一些在私樓按揭會被拒批的個案，在一手居屋市場卻可能獲批。相對而言，部分居屋買家可能在不知不覺間借取了超出自己負擔能力的按揭貸款。

其實，一般按揭申請壓力測試的設計有其獨特效用。壓力測試的要求，是「現行按息下，供款不逾申請人月入一半；按息上升3厘時，供款不逾申請人月入6成」。此一要求的巧妙之處，是在較長按揭年期下，將借款人在現時按息下的供款比例，限制在4成多水平。

簡單標準：將供款控制於月入4成
以一筆200萬元，還款期25年，按息2.15厘的按揭為例，每月供款為7,543元。按息加3厘，至5.15厘時，供款應為$10,921元，根據「按 息加3厘，供款不逾月入6成」的要求，通過壓力測試的收入要求是18,201元。由於未加息前，實際供款是7,543元，佔月入41.4%。換言之，壓力 測試變相將借款人供款控制在月入4成多的水平。在一手居屋的情況下，由於銀行不一定為按揭申請人進行壓力測試，買家如果在現行按息下，供款負擔已經偏高， 例如接近月入5成，一旦按息上升，供款佔月入比例增加，勢將嚴重影響財務安排。

如果居屋按揭申請人擔心未來加息的影響，一個較簡單的風險管理措施，是自行進行壓力測試，跟足一般按揭的要求，在按息上升3厘的情況下，將供款限制在月入 6成以下。怕計算麻煩的話，直接計算現時按息，將每月供款控制在月入4成以下，也有類似壓測的效果--未來按息上升在3厘以內，供款都不會高於月入6成。

在供款比例之外，買家亦應該留意，在置業後，應留下一定的現金，例如相當於半年的收入的儲備，以應付不時之需。

原文刊於經濟日報網站2014年11月26日

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放寬按保的兩難

近年小單位價格升勢強勁，但升勢持續之下，「細價樓」卻買少見少；以400萬元為細價樓分水嶺，每月成交量只有約二千宗水平。如情況持續，上車客勢需追價購入樓價更高的單位，但受制於按揭保險的規定，首期支出將大幅增加。

金管局及按揭證券公司在2009年10月起收緊按保的適用範圍，多次收緊後，至2013年2月，樓價400萬元以下物業才可申請9成按保，樓價400萬元至450萬元的物業，按揭成數便不足9成。樓價450萬600萬元物業，最高只可申請8成按揭。

以一個400萬元單位為例，買家申請按保，可借足9成，首期40萬元便可上車。如果是樓價440萬元單位，買家申請按保，只可借360萬元(按揭成數約81.8%)，即心水單位樓價增加一成，對買家來說，首期支出卻是上升一倍至80萬元。

當然，買家的另一選擇是退而求其次，到較偏遠地區尋找面積較細，條件較差的上車目標，但由數據看來，整體400萬以下單位的供款亦是買少見少。

根據土地註冊處資料，以300萬元為分界，2013年2月，300萬元以下住宅成交佔成交量26%，300萬至500萬元的比率是35%。到了2014年9月，兩個數字變動為18%及38%。

細價盤買少見少
土地註冊處本身沒有「400萬元以下」的分類，假設300萬元至500萬元分組中，有一半為400萬元以下成交，意味去年2月，400萬以下可申請9成按揭的成交，佔總成交43%，或2712宗。而今年9月，數字回落至37%，或2204宗。

簡單來說，即使願意考慮條件較差的單位，市場上此價碼可選擇的單位總量也在持續減少。
要解決上述難題，其中一個可行的方法是調整按保適用範圍：例如400萬至600萬元的物業，也可申請9成按揭保險，上述個案中，樓價440萬元的物 業，首期便是44萬元，較80萬元大幅減少，儲首期變得不太吃力，準買家可以選擇的單位數量亦會大幅增加。而且如此調整不涉及額外公帑，不會出現「為什麼 以公帑資助某類人」的質疑。

放寬按保助上車卻刺激樓價
問題是，當初收緊按保的適用範圍，目的與收緊600萬元以上物業一般按揭成數的措施一致---降低大額物業的按揭成數，萬一樓市波動時，即使此類物 業出現較大調整，也不會影響銀行體系安全。但在樓市氣氛仍然熾熱的當下，一旦放寬按保適用範圍，勢將被市場解讀為減辣，恐刺激樓價進一步上升。

其實，不論是按保也好、600萬元物業可借7成按揭的按揭指引也好，原初目標都是限制高價物業的按揭風險。但當樓價逐步上移，600萬元可能也屬上 車級數時，調整與否便茲事體大---進一步收緊，會影響用家入市部署。要放寬，卻會刺激樓價上升，可能只會令「細價樓」定義進一步上移。

原文刊於信報網站2014年11月26日

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誰負擔不起樓價？

政府公布第三季經濟報告，按揭供款相對入息的比率由56%升至57%，數據再創近年新高。
對樓市悲觀的分析會認為，此水平的按揭供款已難以負擔，外圍環境稍有波動，都會引發樓價大幅調整。但此類結論，可能源於對數據的誤解。

政府經濟報告的標準，是以現價購買45平方米的住宅，以七成按揭、20年還款計出每月供款，再與居於私人住宅住戶入息中位數（第二季時數字是$3.12萬）比較，數字57%，便是指一個處於私宅住戶入息中位數的家庭，如果以上述按揭條件購物業，供款會佔月入57%。

「標準單位」 中等收入家庭難負擔
需要強調，有關數據並不意味新近置業人士的按揭供款佔月入57%。數據只是比較一個統計上中等收入家庭，購買一個「標準單位」時的按揭負擔情況。由於有壓 力測試存在，一個家庭的按揭供款高於月入一半，不可能獲批按揭。因此，經濟報告中的按揭供款相對入息的比率，不應被理解為「很多借了按揭買樓的人負擔能力 有問題」。比較適當的解讀，是「中等收入家庭」也負擔不起一個「標準單位」的按揭。

很多中等收入家庭負擔不起一般私樓絕對是事實。由新一批居屋將白表入息資格上調至$4.6萬（比政府統計的居於私宅中等收入家庭月入高出47%），足以證明「中等收入家庭」在沒有資助下，難以置業；甚至居屋也要較高收入家庭才可負擔。

入市家庭實際入息 高於中位數
由金管局的數據看來，8月份新批按揭的平均供款與入息比率為36%，參考當月新批按揭平均金額為$315萬，年期309個月，估計平均按息為2厘計，即月 供為$13,052，按揭申請人平均收入為$36,256，數字略高於私宅家庭入息中位數。309個月的還款期即25年9個月，時間較政府設定的20年為 長，可能反映樓價高企，部分買家將還款期延長以減少每月支出。但不論如何，實際上平均供款負擔只是36%，數字上看，負擔比重仍算健康。

事實上，在低息環境持續下，物業投資仍維持其吸引力，去年一、二手住宅成交只有5.3萬宗計，而本地月入$4萬以上家庭有64萬戶，只要較高收入的家庭當 中，有一成增加物業投資，便足以消化1年的成交量。此處尚未計算首次置業家庭的自用需要及外來投資需求。參考金管局數據，即使按息在未來數年上升3厘，新 近入市的買家，實際供款負擔仍會在五成左右，未必足以引發恐慌性拋售。

政府計算的按揭供款相對入息的比率高達57%，反映的是社會問題——中等收入家庭不單難以負擔私人住宅，甚至連條件較佳的一手居屋單位都負擔不了。要如何令大量中等收入家庭圓其上車夢，將是未來房屋政策的一大挑戰。
原文刊於置業家居2014年11月22日

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再論按保風險

報載保險業監理處致函兩家有提供按揭保險的私人保險公司，表示關注其業務模式。此種關注由業外人士看來，可能完全摸不著頭腦，但卻有其必要。

參考維基百科，所謂保險，為通過繳納一定的費用，將一個實體潛在損失的風險向一個實體集合的平均轉嫁。通俗地講，保險就是「一人有難，大家平攤」， 是以貨幣形式平攤的社會風險轉嫁機制。近代保險的發展，由海運需求而來：幾世紀前海運是高風險商業活動，可能因天災、海盜等因素，令船主血本無歸。

有了保險，便可在損失出現時作出一定彌補。但保險也有其本身的風險問題，當「有難」的是大多數人時，保險公司的兌保能力便會受到考驗。不過，正常情況下，總不會全部船一起有事，一起索償吧？

說回按揭保險，整個概念是：當借款人斷供時，如銀行收回單位拍賣仍資不抵債，便由保險公司賠償予銀行。有了按保，一方面銀行可提供較高成數按揭，另一方面也不必擔心借款人借款太多，一旦無力償還，銀行出現壞帳的情況。

但此處有一個盲點：與航運、醫療、危疾等保險等不同，上述保險保障的類別，較少機會出現大量投保人同時索償的情況，正常情況下，損失(及由之而來的索償)是分時出現的。

一般情況下，按揭斷供是個人問題，例如失業、收入下跌，索償也是分時出現的。但樓價涉及周期因素，當經濟危機發生，往往會出現整個樓市出現價格下 跌、失業率暴升的情況。例如1997年至2003年，樓價下跌7成，失業率由2%升至8%。此種情況下，便可能會出現大量業主斷供，銀行收回物業資不抵 債，集體向保險公司索償(Collective Claims)的問題。

可以說，按揭保險設計中，有一個本質問題—索償有較大機會集中出現。尤有甚者，此類產品在理論上有第三方風險（Counterparty Risk），即提供保險者本身有可能欠缺賠償能力。更大的問題是，提供保險的公司可接受多少按揭保險合約，視乎有關公司的信貸評級（Credit Rating）。信貸評級的高低，則取決於保險公司的資本規模及財政狀况。

問題的關鍵是時間。當承保時，保險公司實力必定雄厚，其信貸評級亦自然高企，有能力對違約斷供的按揭，向銀行賠償。而一旦經濟危機出現，保險公司出現信貸評級下跌之時，亦可能正處於樓價回落、失業率上升的周期，令第三方風險進一步上升。

據報，現時保監處對私人保險公司的主要關注，是保險公司任由合作銀行自行根據保險公司要求批核按保申請(Delegated Underwriting Authority，DUA)；此種安排背後有一定的Moral Hazard，即道德風險---保險批核者本身便是保險的受益人，角色上有潛在的衝突。

基於按保制度有上述風險，當局對保險公司的按保業務多加關注，是合理且負責任的態度。但長遠而言，即使保險公司改取雙軌批核，原則上可避免道德風險 的問題，但按保本身的集體索償風險、第三方兌保風險，仍然存在。當局及社會應該尋找按保之外的其他較低風險的高成數按揭替代方案。


原文刊於信報網站 2014年11月18日

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聯儲局加息龍門搬得有道理

上周美國公報失業率數據，失業率進一步下調至5.8%水平，以美國標準來說，算是偏低，更低於以往聯儲局曾提及的考慮加息門檻。不過，數據公報後，市場對聯儲局能否如期在明年開始加息，有更大的保留。

金融海嘯前，美國失業率大致在5%以下，2009年曾一度觸及10%水平，其後緩慢回落。本來，聯儲局曾提及2個加息門檻，即失業率跌至6.5%及通脹高於2.5%；但在年初失業率逐步改善至接近6.5%後，聯儲局已將條件改為6%，但6%的界線在9月已達標，如果依照原先的指標，似乎只等待通脹率回升，聯儲局便可落實加息(9月通脹率按年升1.7%)。但聯儲局「搬龍門」，表明即使失業率回落至6%以下，甚至通脹率升至2.5%，也不一定立即加息。

一般來說，「搬龍門」有前言不對後語、輸打贏要的意思；但客觀而言，聯儲局的龍門搬得有一定道理。失業率只統計願意找工作而找不到工作的人口，至於那些放棄找工作的人，並不計入失業人口中。

美國就業情況未見全面好轉  利率政策受制

參考另一組數字，金融海嘯前，美國勞動參與率（Labor Force Participation Rate，在美國指16歲以上人口裡有工作意願者的比率）在66%以上，上月是62.8%。簡單來說，失業率跌，一大原因是願意就業的人口減少，可以說，現時美國的復甦並不全面。勞動參與率低，也意味就業人口要負擔更重，聯儲局考慮加息前，不得不考慮經濟現實。

也許正是此原因，美國10年期國債孳息率在失業率公布後，不升反跌，某程度上反映市場不預期美息會大升。

回到香港的樓市，市場一個潛藏的負面因素是按息回升。眾所周知，現時按息與歷史平均水平約5厘比較，是嚴重偏低。一旦按息回升至平均水平，借款人供款負擔便會急升。以一筆25年期按揭計，如果在現水平(按息2.15厘)時，供款佔月入4成的話，當按息上升3厘時，供款會佔月入55%--根據往績，此等程度的加息未必會觸發大量斷供，但供款上升，卻可能進一步壓低成交量。

來年港按息或維持低企

問題是，綜合美國的經濟數據，包括就業情況仍不算理想、通脹數字偏低，實在限制聯儲局的加息空間。部分分析更估計，美國在明年下半年仍難啟動加息。而即使美國加息，在經濟底子未全面改善的情況下，空間亦相當有限。對香港來說，更有大型銀行表明，由於之前美息下調時，港息未有完全跟隨，美息回升之初，港息有條件不完全跟足。

總括而言，來年本地按息有較高機會維持在現時偏低的水平，即使按息上升，幅度亦不會太大。單純考慮利息因素，似乎仍是較為利好樓價。

原文刊於iMoney 2014年11月15日

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向青年置業傾斜的政策考量

佔領行動持續，多個民調反映佔領者以年輕人為主力；不論佔領行動如何完結，似乎都會影響政府未來的青年政策，包括住屋，有關政策的改動，對未來樓市的影響不容忽視。

前特首董建華成立智庫，被認為有意問鼎下屆特首的梁錦松發言是焦點之一，梁氏剖析年青人對建制的不滿，認為是與年青人向上流動的機會不足有關，甚至建議政 府、發展商在置業層面上向年輕人作出一定傾斜。另一邊廂，特首梁振英雖然身在北京出席APEC峰會，但也發表網誌，表明重視年輕人對「有其屋」的訴求。

將年輕人不滿與「買樓難」掛鈎
似乎現時建制一方，一定程度上將年輕人的不滿，與「買樓難」掛勾；並打算以降低年輕人置業難度的方式，減低年輕人的怨氣。如果年輕人的置業困難得以舒緩，是否便可令年輕一代對社會（或者說建制）的不滿降低，我們無從得知。但部分建制中人的解決方法，可能無助於處理問題。
據報，梁錦松建議，可否在私人土地和私人開發項目向年輕人置業傾斜。另一方面，研究香港周邊地區，例如與珠海、深圳合作，利用他們的土地資源，共創雙贏局面。

向深圳謀地 恐難解決問題
我們不知道有關建議是否意味在鄰近城市發展港人住宅，供負擔不了香港樓價的年輕人作為代替居所。在此先不討論技術問題，例如鄰近城市的土地成本其實也不便宜、港人北上置業後往來的交通問題等等；假設有關問題都被解決，恐怕有關處方亦難舒緩年輕人的民怨。
固然，世上的大都市如紐約、倫敦都有樓價高企的問題，美國人負擔不起紐約的樓價，便到新澤西居住好了。但香港的情況獨特-香港實行一國兩制，社會制度與毗 鄰的城市完全不同。在此情況下，「搬往毗鄰城市」帶來的不僅是居民的適應問題---單由經濟角度考慮，負擔不起核心地區樓價，退而求其次，搬到周邊地區， 是「天經地義」的。

現時年輕人的不滿，一定程度上是擔心兩制不保、又或香港愈來愈內地化、香港人的機會被外來人口分去。在此情況下，要香港年輕人在另一制的內地另覓居所，某 程度上反而印證了他們的憂慮----他們在香港的地位真的要被取代，連「居於香港」的簡單願望都難以落實，當他們居於毗鄰城市的「香港新城」時，怨氣真的 會減少嗎？
與其向早已都會化的鄰居謀求土地資源，倒不如理順本地的城市規劃，合理增加土地供應，令香港人可安心在香港居住，似乎才是更合理的房屋土地政策。

原文刊於經濟日報2014年11月12日

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H按再現減息空間？

上周有一家中小型銀行推出首2年拆息+1.68厘的大額借款拆息按揭，較市場現時一般提供的全期H+1.7厘產品，在優惠期內利息了低2點子，惹來 市場憧憬，美息上升尚未有定數之前，本地按揭利率是否仍有下調空間？但暫時而言，估計追隨者未必太多，本地供樓業主不宜對按息下調有太高期望。

數據上，現時按息其實有一定下降條件：現時銀行「水浸」的情況持續，去年11月初，銀行體系結餘維持在1639億元水平，現時卻高達2392億元。結餘高企，不但令拆息維持偏低的0.22厘水平，亦為銀行貸款業務帶來更大壓力。

另一方面，現時銀行提供的最優惠利率按揭(P按)息率已低至金管局建議的下限水平(以大P的5.25厘計，為P減3.1厘，即2.15厘)，技術上 減無可減。但在拆息按揭(H按)方面，金管局曾建議的下限水平是H+0.7厘，較現時一般銀行提供的H+1.7厘足有1厘差幅；理論上，銀行下調H按的息 差，不會抵觸金管局指引。

不過，數年前銀行H按利率鬥至H+0.7厘水平，其實算是行內的「慘痛經歷」，在按揭戰之下，贏家即使取得市場佔有率，利潤亦似有若無。難得其後各家銀行痛定思痛，新造H按利率逐步回升至較合理水平。所謂殷鑑不遠，現階段不見得有銀行會打算重啟減息戰。

當然，由H+1.7，到H+1.68，雖然息差只是2點子，每百萬元貸款，一年只是節省200元，幅度不大，但始終是「減息」。但值得留意的是，早 前已有其他提供H+1.7厘按揭的銀行，同時向H按按揭客戶提供存款掛鈎戶口，借款人存款可獲得等同按揭利率的利息，額度是未償還按揭金額的一半。而上周 調整H按利率的銀行，本身並不提供同類產品，在按揭利率牌價一樣的情況下，競爭上較有提供存款掛鈎按揭的銀行不利。

簡單來說，有關銀行微調拆息按揭利率，可視為對H按和存款掛鈎產品的一個被動回應。此種反應未必會觸及其他同業跟風減息。

原文刊於信報網站 2014年11月11日

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跌市放寬按揭可阻樓價下行？

金管局總裁周一在立法會表示，現時難以判斷樓價是否回復熾熱；又指政策清晰，若樓市上行周期持續，當局會繼續推出逆周期措施。如確定下行周期已經形成，則會放寬之前推出的收緊措施。此說惹來好友憧憬，認為官方既不願看見樓價大上大落，現時入市風險有限。

無疑，由港府到金管局，都不願看到樓價大升大跌。金管局推出的「逆周期措施」Countercyclical policy本來就不單單指在旺市收緊信貸---政策的另一面，自然是跌市時將政策鬆綁。同理，港府的需求管理措施，在樓市熾熱時以增加印花稅的方式增加 買賣成本，遏抑置業需求；當樓市炒風不再時，自然有條件撤去部分措施。

問題是，放寬監管不一定代表可刺激市場（不論是成交量或成交價）。1997年至2003年，當時政府、金管局無甚措施遏抑需求或收緊信貸的措施，但當市場認定樓價處於下行周期時，需求本身就會被遏抑，即使官方沒有任何需求管理，置業需求仍是偏低。

跌市放寬信貸 刺激作用有限
原因在於，在本地樓市生態中，有相當一部分的需求出於投資/保值的需要。在樓市處於下行周期時，放寬之前收緊了的措施，又或下調交易成本，對刺激此類需求 不會有明顯效果。甚至是可租可買的用家，當認定樓價低處未算低時，亦會將置業的部署壓後。至於那些真正的「剛性需求」（因種種原因一定要買樓），數量未必 太多，而且在本質上，此類買家根本市旺市淡都會入市，與官方措施的關係不大。

需要重申的是，以上分析並非少看官方措施的效果。但應該明白，官方措施對壓低成交量的效果是較刺激成交量較為明顯的。極端而言，假設自住人士置業按揭成數下調至1成，非自用成交的按揭成數壓至零；又或將印花稅上調至成交價50%,
即使人人看好後市，成交量亦一定會大減。相反而言，即使按揭成數放寬至99%，印花稅減至100元，亦未必可令看淡後市者作出入市決定。

箇中關鍵，是市場預期的跌幅有多大、樓市下行周期有多長。如果市場預期樓價不會出現大幅下跌，只是出現微調，官方放寬措施，例如上調按揭成數、減低各項印花稅等，應該可以改變樓市下行的局面。所以，官方放寬壓市措施，在一定條件下，是可以刺激成交量，從而令跌幅較少的。

問題是，如果樓價只是輕微調整，又怎會觸發官方改變政策方向？

原文刊於經濟日報網站2014年10月5日

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新居屋折扣率背後的難題

港府於2011年復建居屋後，首批2016、17年落成的居屋料將於 年底前推出。由於私樓樓價已較2011年中上升3成，即使大幅提高申請入息資格，居屋仍是難以負擔，據報當局曾計劃將居屋折扣率調升，以助合資格市民置 業，但新消息指折扣率將維持7成水平。折扣率是否調整，背後的問題一堆，不容忽視。

之前的居屋一般以市值7成發售，一旦業主在自由市場以市值轉售，便按折扣率補價予政府。事前傳出當局考慮將折扣率提高，原因自然是樓價高企，如果不 將折扣率調整，便會出現大批申請人有資格申請居屋，但無力支付首期或應付按揭供款的荒謬現象。在此情況下，調整折扣率似乎便是自然的選擇。

如果真的提高折扣率，一般買家應該會表示歡迎。市值400萬元的物業，7折買要支付280萬元，5折只需200萬元，何樂而不為?

不過，高折扣率亦意味他日業主在自由市場出售物業，可獲取的利潤亦相對較少。以上述市值400萬元物業為例，假設4年後升值50%，市值升至600 萬元，業主在自由市場放售，在7折(折扣率為3成)的情況下，需支付180萬元補價；而5折(折扣率5成)的情況下，需支付300萬元補價。或者可以說， 購入折扣率較高的居屋，未來即使樓市上升，業主在自由市場放售時，可獲的利益亦會較少。

但現實中，上述「理論上的不利」在事實中的影響已見減少。居屋除了自由市場，尚有一個不需補價的第二市場，而第二市場近年相當活躍。2014年1至 9月，第二市場有逾1900宗成交，數字已較去年全年為高，部分原因料與政府放寬資格，讓5000名合資格白表買家購買第二市場單位有關。居二市場活躍， 令大量居屋業主選擇在第二市場放盤，某程度上，買賣雙方甚至不大在意折扣率的計算。

以8月香港仔雅濤閣一宗居二成交為例，實用面積422方呎，成交價380萬元，呎價9005元。有關單位折扣率38%，即市值呎價應為14588元，比同區私樓如香港仔中心呎價1.1萬元更高。

買家願意購買居二市場單位，原因可能出於未來亦不打算轉讓，或即使可能轉讓，亦預期第二市場有龐大需求。由於居屋補價一向是房委會的主要財政收入之 一，過去居屋折扣，可視為房委會的潛在儲備---業主在自由市場轉讓時，房委會便可收回現金，而且樓價上升的話，收回的資金亦水漲船高。

在現時居二市場愈來愈活躍的情況下，未來房委會由居屋補價而來的收入卻可能會持續縮減。此亦意味港府如要持續推出更多居屋，將需要投入較過去更多的資金。

原文刊於信報網站 2014年11月4日

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