2019年8月29日 星期四

成交價低於估價的啟示

報載某屋苑新近的成交中,出現6成單位成交價低於銀行估價的跡象。究竟這情況有何啟示?成交價低於估價,又會對按揭申請有甚麼影響?

討論前先簡單說明估價在按揭上的作用以及機制。按揭是以物業作為抵押的貸款,萬一借款人無力償還,貸款者便可收回抵押品變賣,以抵償欠款。因此,抵押品的價值,對貸款者考慮是否提供貸款、提供多少貸款十分重要。


香港住宅的估值,多數是參考「市價」,即附近質素接近物業的新近成交價。銀行的網上估價,多數是因銀行自己按成交價以程式推算。但正式的按揭申請,估值多由獨立的測量師/估價行進行。銀行使用估價行的估價服務是要付費的—而有趣的是,當估價行作出的書面估價,銀行採用時便要付費。此種常見的操作,令估價偏離銀行的需要時,銀行便不會採用,估價行也就沒有收入。

當升市時,買家願意高追,成交價往往比早前同類單位的作價更高。此種市況下,往往會出現估價也較進取,估價向上更新較快的現象。因為不更新的話,銀行職員往往會找另外的估價行。某物業成交價500萬元,如果A估價行估值是480萬元,B估價行是500萬元的話,銀行職員一般會引用B行的報告。外間看到的,便是估價在「追認」新高成交價。

相反,在樓價調整時,成交價即使較估價低,並不會影響銀行的按揭批核:估價600萬元的單位,成交價590萬元,按揭成數6成,借354萬元,完全沒有問題。換言之,在樓價調整時,估價行沒有多少誘因加快更新估價,往往會出現較多成交低於估價的現象。

至於出現多宗二手成交價低於估價,是否一定代表樓價走入調整期?那卻不一定,近期內外因素轉差,看淡後市的業主放盤多了議價空間是自然現象。但樓價是否有更大、更長期的調整,卻要看更多因素。多了二手成交價低於估價,充其量只可說是多了一個進入調整的訊號。

原文刊於經濟日報網站2019年8月28日

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2019年8月28日 星期三

按揭層面的「阿媽係女人」

所謂「阿媽係女人」,通常指內容100%正確,但對行事決策無作用的陳述。在按揭層面,也不乏此類意見,最常見的是,每次討論高成數按揭,總有人會提醒──選用高成數按揭,小心變負資產。

只要樓價不是只升不跌的話,按揭成數愈高,物業成為負資產的可能性也愈大。此是最簡單的算術,假設完成交易後樓價即跌,當初用90%按揭,樓價跌一成已是負資產;如果按揭成數只有50%,樓價便要跌五成才是負資產。因此「選用高成數按揭,易變負資產」是完全正確──可惜也沒有什麼用的陳述。


一方面,以上陳述有意無意之間,忽略了「高成數按揭」=「低首期」的事實。一個買家支付了較低的首期入市,多數情況下,意味他保留了較多的現金儲備,在經濟前景不明的情況下,也代表多了一分應對的本錢。

另一方面,「高成數按揭較易變負資產」也沒有說明:物業成為負資產又如何的問題。如果按息不變,你欠銀行100萬元,那管物業市值是110萬元(不是負資產),抑或90萬元(是負資產),供款都是一樣的。主要的變化是,在你要變賣物業,或銀行收回貸款(Call Loan)時,由於物業資不抵債,借款人需要「抬錢」才可賣樓或償還全部貸款。

不過,在銀行按揭監管較寬鬆、樓價較高位大跌七成之時,銀行都未有大規模Call Loan。在監管日趨完善的今日,擔心樓價下跌,物業變成負資產、銀行會主動Call Loan,似乎有點過慮。

對買家來說,比起「物業是否容易變成負資產」;「這個貸款額是否我可以安全負擔」,才是更值得留意的風險管理問題。

原文刊於信報網站2019年8月27日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...