2014年12月31日 星期三

教師與樓價

有教師團體發表調查,約46%受訪老師表示有經濟壓力,更只有二成受訪老師有置業的計劃。由於教師不合資格申請公屋,有關團體建議政府考慮以利息津貼的方式,減少教師置業時的負擔。

據了解,現時新入職學位教師月入2.4萬元左右,多數直資、津校老師薪金與公務員掛鈎,即使「凍薪」,月入也會每年隨年資(政府的薪級點 Pay Scale)增加,入職5年的學位教師,月入應在3.1萬元左右,入職10年的月入在4萬元左右;教師可說是典型的中產代表。說教師有經濟壓力,差不多等 於說中產人士有經濟壓力一樣──在資本主義社會是永恒現象。

教師薪津與公務員掛鈎,另一方面,教師又沒有類似公務員的房屋津貼,由教師團體/教師工會的角度出發,建議政府以利息津貼協助教師置業,可說順理成章。當然,社會上其他人也可質疑,為什麼政府要在資源有限的情況下,獨厚教師行業,只為他們提供按揭利息津貼。
由更宏觀的角度考慮,問題便不只是「要不要為某行業從業員提供置業資助」;而是此種要求的出現,是否反映樓市風險逐步增加。

以一般學位教師收入,在社會上算是相對理想的一群。在樓市接近周期谷底的階段,教師不需要什麼資助已可較輕鬆的置業;在此時,甚至連教師工會都不好意思要求額外的置業資助。

相反,到教師也需要置業資助才可入市時,便意味一般樓價已上升至中等收入人士亦難以負擔的地步。過去類似的情況是回歸前的夾屋計劃,月入6萬元以下 家庭都合資格申請──月入6萬元大概是1996年私樓家庭月入中位數的2.8倍。當此等收入水平的家庭都認為樓價難以負擔,甚至迫使官方同意向他們提供房 屋資助時,便意味樓價脫離一般人負擔範圍。

當然,行業團體的「天命」是為成員爭取福利,有教師團體要求政府提供按揭利息資助,不代表現時樓價已完全脫離教師的購買力。但當類似的聲音愈來愈多,甚至迫得政府同意向類似中高收入人士提供資助時,便會是一個嚴重的樓市警號。

原文刊於信報網站 2014年12月30日

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2014年12月30日 星期二

2015年樓市展望

2014年即將過去,回顧2013年底、2014年初,絕大部分分析認為樓價在2014年會回落;埋單計數,樓價卻在年內大致上升一成,某程度上印證了「相反理論」。
現時展望2015年,意見似乎未見一面倒,也許意味2015年樓市會是較平穩的一年?展望2015年樓市,有幾個因素值得留意:
供應微升:此處所說的供應,不是指落成量,而是指可作樓花銷售的數量。20092011年,私人住宅動工量是31,900伙,平均一年不足1.1萬伙,新樓數量偏低,是支持樓價高企的一個基本因素。而20122014年,動工量估計有接近5萬伙(具體數字要待1月底官方公布);較前3年的動工量上升56%。此批單位料在2013年起陸續以樓花推出,加上2013年中起,樓花銷售期由20個月延至30個月,都令樓花供應量上升。
上周港府公布長遠房屋策略,目標是未來10年供應48萬個單位,當中19萬為私樓。單以私樓計,即港府目標為未來10年,每年提供1.9萬個私樓住宅。「土地何來?」的問題仍在,但大致看到港府希望維持略高的住宅供應量;而官方多次提及「未來34年,私樓有7.4萬個潛在供應」,即4年內每年平均約有1.85萬伙供應,未來幾年供應偏向充足。
按息低企:聯儲局12月議息,市場焦點是會後聲明刪去了「往後一段合適時間(Considerable Time)維持超低利率」的字眼;但聯儲局主席亦表明未來幾次議息都不太可能加息。嚴格而言,聯儲局的立場,與市場估計2015年下半年才加息一致。換言之,2015年美息可能在下半年回升。雖然會後聲明不再強調長時間維持超低利率,但由於油價回落、美國國債高企,客觀上都制約了加息的幅度。美國能否在未來幾年令美息正常化,例如回到金融海嘯前的水平,仍是未知數。
在港息而言,在聯繫滙率下,也許在明年下半年會跟隨美息略為回升。但由於港息過去未完全跟足美息跌幅,港息的回升速度可能較美息慢,全年的息口升幅料會在1厘以下。需要留意的是,如果通脹仍維持目前約4%水平,加息1厘,3厘左右的按息仍處實質負利率狀態,參考過去經驗,樓價未曾在按息負利率的情況下明顯下調。
人口因素:特首梁振英說香港應該放寬入境政策,吸引更多外來人才。如果明年的施政報告有具體措施或建議,透露吸納外來人才的部署或規模,會對後市有一定影響。
眾所周知,未來1048萬 個住宅供應只是應對現時人口居住需要的目標,政府亦明言要各方配合,才可找到足夠地皮改變用途作住屋發展。簡單來說,就算順利達標,也僅是滿足現時人口需 要。若政府計劃吸納人才的規模較大,未來住屋的需求會長期偏向緊張。綜合各因素,除非明年出現較嚴重的負面因素,否則樓價較大機會在高位運行。

原文刊於置業家居2014年12月27日 

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2014年12月29日 星期一

2015年按息升幅預測



聯儲局在12月議息後,維持利率不變,但修改會後聲明用字。根據往績,聯儲局似在強化市場對明年下半年加息的心理預期。值得留意的是,議息後美股反應正面,似乎已不再視利率回升為負面因素。

聯儲局在過去18次的議息會議會後聲明中,都用上了「一段合適時間(Considerable Time)維持低息」的字眼;但在新一次會後聲明中,有關描述改為會以「耐性(Patient)」處理利率變化。在一般人看來,有關差別似乎不大。不過,官方機構用字,有一定的習慣及含義。外交辭令上,對外國政府言行表示關切、遺憾、不滿、反對、抗議的使用便有層次之分。字眼的改變,意味聯儲局的判斷有變。

會後聲明改用字的啟示
以上一個加息周期為例,在2003年的多次會議,聯儲局提及利率政策,都用了維持一段合適時間(Considerable Time)的字眼。20041月議息的會後聲明,改為對息口政策的改變會有「耐性(Patient)」,到了當年6月,便開始加息,將聯邦基金利率由1厘逐步上調至2006年的5.25厘。

參考2004年的經驗,可以預期,聯儲局的確有意在明年中左右,開始加息;並透過字眼的修改,向市場作出提示。

值得留意的是,美股過去多次因預期美息上升而出現下跌。但在今次聯儲局改變會後聲明的字眼後,美股初步反應良好,某程度上可說恢復正常---當加息是因為經濟穩步增長時,其實是好消息,不再盲目將加息視為壞消息。美股反應正面,某程度上亦減少了美國聯儲局加息的阻力。

當然,大致確定了「利率回升」,下一個問題便是,利率回升的幅度。聯儲局官員的利率最新預期明年底平均息口預期為1.125。如果美國利率走勢一如聯儲局官員預期,即明年美息或上升約1厘。

港息來年升幅料不足一厘
在聯繫匯率下,美息回升,港息亦需要跟隨。當然,不少分析指出,由於在金融海嘯美息回落以來,港息跌幅未有跟足美息,在美息回升初期,港息的升幅有可能略為落後。

在大市角度看,假設來年港息升幅不足一厘,在約4厘的通脹率下,按息低於通脹率,即處於所謂「實質負利率」水平,不足以引起樓價大幅回落。不過,如果市場認為聯儲局有決心將利率正常化,聯邦基金利率可能維持一段較長的上升期,本地樓市買家入市前便可能採取更為觀望的態度。

在個人層面,近幾年入市的買家,借入按揭時應該都已通過壓力測試,除非出現個人問題,否則按揭負擔應處偏低水平。不過,如果小業主在現時低息情況下已覺供款負擔偏高,便有需要詳細檢討財務安排,例如重新分配不同支出的比例,甚至增加儲蓄,以便應付早晚到來的加息周期。

 原文刊於iMoney 2014年12月26日

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2014年12月24日 星期三

拆細單位的無可奈何

港鐵康城6期招標,放寬單位數目上限,即中標發展商日後可選擇興建更多小型單位。在土地有限、地積比不能隨便提高的情況下,減少興建大單位,多建小單位,無疑是短期內增加住屋供應的有效方法。但不論對準買家或港府來說,此一巧招都有一定代價。

同樣是1800呎的樓面,劃分2伙,可以提供2個900呎大單位。劃成400多呎,可提供4伙;300呎的話,便是6伙,極端一點,劃成200呎單位,便 有9伙。近年細價盤升幅高於大市,新盤成交,同屋苑小單位呎價往往高於大單位。如果情況持續,地皮容許拆細單位,同樣樓面可建更多單位,回報較高,發展商 應會樂見其成。

地皮容許拆細單位 發展商樂見其成
對港府而言,拆細單位可在覓地困難的情況下,快速增加住宅單位供應。對準買家,尤其是青年上車客來說,大單位早已超出可負擔範圍,應該會歡迎新盤增加小型單位供應。但提高地皮可建單位上限,雖然可在數年內增加住宅供應,但卻不無代價。

以單身人士或二人家庭而言,購入細單位可說是將貨就價,現時400呎新盤價格大概便要400萬元,以9成按揭計,30年供款計,月供13,578元,通過 壓力測試的入息要求是32,762元,大概便是居於私樓家庭的月入中位數水平-單位再大一點點,可能已超出一般家庭負擔水平。
購入單位後,解決了置業問題。但購入細單位,開放式或一房間隔對單身或新婚二人家庭來說問題不大,但當數年後小業主決定生兒育女時,可能便會發現居住空間 不足。問題表面是個別買家的財力問題,多數人都想居所面積大一點,自由市場之下,負擔不起大單位便只好買小單位,與人無尤。但當新供應偏向小單位時,問題 便是結構性的。

400平方呎或約40平方米單位,差餉物業估價署統計上屬A類住宅,40至69.9平方米的,屬B類住宅。2004年,A、B類新落成住宅分別是2,122伙及18,225伙,佔當年落成量分別為8.2%及70%。

雖然在官方分類上,A、B、C類住宅都屬中小型住宅,但本地一般間隔,B類住宅已可提供2至3房,足供一般3、4人家庭居住,當年的新供應分布,偏重B類住宅,某程度上也可說是一步一步的改善本地人均居住面積偏低的問題。

2013年,A、B類新落成住宅分別是1,423伙及4,688伙,整體落成量已較十年前大幅減少,佔全年落成數的比例是17%及56.8%,A類住宅比重增加而B類減少。

如果政府以多建小單位的方式增加供應,未來A類住宅供應佔新供應比例將進一步上升。至於政府之前多次提及的「提高港人人均居住面積」的政策目標,已再難堅持,可能已和當年的八萬五一樣,沒有提,就不存在了。

拆細單位,未必是最理想的增加供應方法,但準買家為了上車,政府為了短期內增加供應,可能並沒有太多其他選擇。

原文刊於經濟日報網站 2014年12月24日

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2014年12月23日 星期二

「中產家庭」可以負擔多貴物業?

政府及地產代理統計的樓價指數均創新高,希望置業的家庭持續叫苦連天,抱怨樓價高企,難以負擔。究竟本地一個中等入息家庭,可以負擔什麼水平的樓價?大概有什麼選擇?

說回標題,「中產家庭」加了引號,原因對於何謂「中產」或「中等收入」,總會有沒完沒了的爭論。在本港任何一個論壇討論何謂中產,主流意見似乎認 為,月入沒有10萬8萬元,都不算中產。但根據政府統計,不計外傭,2014年第三季家庭入息中位數是2.35萬元;只計有成員「從事經濟活動」家庭(大 致上,全家已退休,便是沒有從事經濟活動)的月入中位數是2.85萬元。不少人認為以上數字包括大量公屋戶,已有公屋照顧居住需要,討論供樓負擔時,應該 只考慮居於私樓住戶(包括業主及租客)的財務情況。2014年第三季,居於私樓家庭月入中位數是3.16萬元,只計當中「從事經濟活動」家庭,月入中位數 是3.67萬元。

以收入3.67萬元為準,假設有關家庭無其他欠款,根據現行的按揭壓力測試,在按息為2.15厘,還款期為30年的條件下,此家庭可負擔的按揭借款 上限為4032773元。至於可負擔樓價上限,便要視乎此家庭有多少現金作首期。如果有170萬元現金可作首期,便可考慮購入570萬元物業,七成按揭借 款約400萬元。如果首期資金不足50萬元,便可考慮以九成按揭,購入約450萬元物業。

參考土地註冊處數據,11月有4848宗住宅買賣(包括一、二手住宅)合約登記,總值348.21億元。平均每宗買賣樓價為718.3萬元。當然, 一手住宅價格較高,如果只計二手,地產代理統計11月有約3400宗二手住宅成交,平均樓價598萬元。可以說,除非「中產家庭」本身有較充足的現金儲 備,否則的確負擔不了平均的樓價。

不過,換一個角度看,以450萬元的樓價為限,市場上的選擇仍然不少。我們參考某大地產代理網站,在港島區有140個左右,叫價450萬元以下的放 盤──當然,絕大部分是單幢樓、樓齡偏高的小單位,但仍不乏2房之選。九龍區有343個,新界區則有多個分區,包括沙田、荃灣、屯門、元朗、天水圍有多於 300個以上的450萬元以下單位放盤,其中不乏「藍籌屋苑」。

以月入3.67萬元,儲蓄率25%計,只需4年半多一點便可達到儲蓄50萬元的目標。似乎不是不可能完成的任務。當然,上述設定的450萬元樓價之 外,尚有很多其他條件。例如物業樓齡太高,可能難以取得30年還款期的安排;又或明年起按息逐步上升而壓測條件不變,可借入的按揭上限便會相應下調。但大 致而言,除非準買家堅持「非市區、非新樓不考慮」的立場,否則中等收入家庭在市場上仍有一定的置業選擇。

原文刊於信報網站2014年12月24日

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2014年12月18日 星期四

換血政策下的樓市博奕

上星期我們提到,梁振英急不及待提示本地青年人要向外發展,同時認為要放寬入境政策,以吸納外來人才。不管其政治動機為何,在樓市層面,放寬入境政策必然增加樓市需求,本地業主又應該如何因應?

首先要留意,不論政府如何鼓勵本地青年向外發展,實際上有能力、會向外發展的人未必會太多。而即使他們向外發展,也不見得會和香港一刀兩斷,特別是財務條 件較佳的一群,恐怕仍會在香港購置物業--鼓勵本地青年外闖,對減少在本地的居住需求,作用未必太大。此外,據說移民顧問接獲本地人有關移民海外的查詢多 了,那些考慮移民的人究竟是怕了青年人抑或共產黨,無從稽考;不過,如果移民潮再起,或會釋放部分二手住宅供應。

放寬入境政策會增加居住需求
另一方面,放寬入境政策,吸納外來人才,卻一定會增加居住需求,問題只是偏向租抑或買。未來入境政策如何改變是未知之數,但政府要鼓勵外來人口來港,在樓市房屋政策上必須作出一定配合。一些在近年推出,針對外來買家的措施,將難以「加辣」,甚至有可能調整。

例如買家印花稅及雙倍印花稅,在現行政策下,只要住宅買家不是香港永久居民,便要支付買家印花稅(樓價15%)及雙倍印花稅(樓價1.5至8.5%),不 設豁免。此類措施的推出,是回應外來購買力影響本地樓價。正常情況下,假設政府認為有需要控制樓價升勢,又判斷外來購買力是推高樓價原因之一,政府便可透 過提高上述印花稅,以增加外來買家買賣成本的方式調控購買力。

樓市措施難加辣
但現時政府有意引入更多外來人才,此類「不合時宜」的措施便可能需要調整。試想像一下,需要引入外來人才的業界翹楚反映,在港購買物業自用的成本太高,阻礙人才來港,呼籲降低外來人才的入市門檻,政府會有何反應?
最低限度是,當政策上要吸引外來人才,而他們需要在本地置業時,政府亦不可能將措施加辣。

對一般小業主來說,未來在部署物業買賣時,亦需要多考慮「吸納外來人才」政策的影響。樓市中不乏只持有一個自住物業的業主,希望捕捉樓市周期,以低買高賣 方式致富。過去有多少業主透過買賣自住物業置富,難以統計,但在政府未見有效開闢土地供應的情況下,放寬人口政策,對樓市會有深遠影響。

以往在市場出售物業,有100個潛在買家,未來人口增加,潛在買家數量便可能是110個。需要留意的是,新增的外來人才之中,多數不會在香港有其他物業, 購買物業應會偏向自住,此類買家會較傾向於長期持有物業。簡單來說,未來一段時間,樓市會偏向賣樓易,買樓難,成為典型的賣家市場(Seller's Market)。對於只持有少量單位的小業主來說,較佳的策略或是長期持貨?

原文刊於經濟日報網站2014年12月17日

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數據看外來購買力

報載稅務局於3至11月,共處理5883宗涉及買家印花稅個案,涉及金額100.3億元。當金額高至百億元時,一般人未必理解其規模,更未必了解數字背後的意義──外來需求可能已適應港府的樓市辣招。

買家印花稅(Buyer’s Stamp Duty,BSD)於2012年12月27日開徵,政策目標是針對外來買家,公司或非香港永久居民購置香港住宅,需付買家印花稅,稅率為15%。2014 年3月至11月,一、二手市場約有5.2萬宗住宅成交註冊,同期有5883宗買賣涉及買家印花稅,即有11%成交由非永久居民或公司購入。

當然,完全由本地永久居民合組的公司購置物業,一樣要支付買家印花稅。難說支付買家印花稅的一定全部是外來購買力。不過,以成立公司購置物業要支付15%的買家印花稅來說,一般情況下永久居民應會選擇以普通聯名方式入市。估計涉及此稅的買家會以非永久居民為主。

值得留意的是,根據現行稅例,涉及買家印花稅的交易,買方亦一定要支付雙倍印花稅。3至11月期內買家印花稅款項100.3億元,以15%稅率及 5883宗交易計,即此類成交總金額668.7億元,每宗交易平均金額1136萬元,逾千萬元交易的雙倍印花稅率由7.5%起。意味上述5883宗交易, 每宗平均印花稅支出為樓價22.5%。一般情況下,按揭成數上限亦只有五成;此類買家購買一個1100萬元的物業,首期連印花稅支出便達797.5萬元。

由於官方一直沒有公開非本地人購買物業的數據(不知是本身沒有收集抑或有收集但沒有公開);新近成交中有11%的非永久居民/公司買家,難與過去數 據比較。但在壓低按揭成數、提高交易成本後,此類買家比重仍高達11%,可能反映外來購買力已適應辣招。當然,如果沒有15%的買家印花稅,可能現時外來 買家佔交易比重會遠高於11%。

值得留意的是,梁振英說要放寬入境政策,以吸納外來人才。外來人才來港也要找地方住,在此政策傾向下,即使外來買家比率逐步回升,買家印花稅亦難以上調,未來幾年外來購買力左右本地樓市的力量可能持續增加。

原文刊於信報網站2014年12月16日

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2014年12月11日 星期四

人口換血與樓市


在佔領運動發生前,我們寫過,不論政改爭議如何完結,都會影響一系列的政府政策,對樓市影響較大的是人口政策-政府可能會放寬引入內地人口,以改變人口結構。在樓市層面,引入外來人口,便代表樓市需求上升,樓價對很多人來說,可能更難負擔。

世界上已發展國家地區都面臨人口老化(Population Ageing)問題,2013年本地人口年齡中位數為42.5歲,香港人口的確有老化趨勢;在出生率低的情況下,引入外來人口有一定理據。政治上,引入較 「聽話」的人口,沖淡反建制人數比例,似乎也合乎政府利益。
估計不到的是,時間似乎會比我們的更快發生,梁振英接受《經濟日報》訪問,便提及鼓勵本地青年向外發展,並考慮放寬入境政策,吸納外來人才。

梁振英不是第一次鼓勵青年人向外闖,年初梁特首便在施政報告內提及一個香港青年加按套現,成功在內地創業的故事,以鼓勵青年人不要將目光集中香港。當然, 那時輿論的批評仍然成立-一般青年連物業都沒有,又如何加按?也許政府明的暗的希望香港青年多向外發展,少點留在香港,便少點「生事」的機會,但具備有關 條件的人,可能不會太多,在樓市層面,意味政府不太可能以鼓勵青年向外闖的方式減少他們在本地的居住需求。政策層面上,在鼓勵香港青年向外發展,與引入外 來人才之間,恐怕後者才是重點。

廣吸各方人才 結果仍會以內地人為主
梁特首明確提及會放寬入境政策,以吸納人才。當然,梁氏沒有說,吸納的外來人才一定是內地人。照說世界各地的人才,都會是香港吸納的目標。但在作出判斷前,不妨先看一下本地大學的情況。

香港幾家大學在部分世界排名上名列前茅,部分原因是香港的大學「國際化」排名較高。國際化的定義,是本地大學的非本地學生比例甚高。當然,隨便找一個大學 生問一下,都會知道,那些「非本地學生」,絕大部分其實都是內地生。多收內地生對提升本地大學排名,有正面作用。不過,恐怕大部分港人不會認為多收同屬一 國的內地生,對真正「國際化」真有甚麼貢獻。

說回廣招外來人才,基於地理、文化等因素,香港對內地人的吸引力先天上對其他國家人才為高,即使港府動機單純,吸納人才的自然結果亦是引入更多國內人。

其實,不管最後引人的人才來自何地,在樓市上的影響主要視乎規模。自2003年推出「輸入內地人才計劃」(專才計劃),至2013年為香港吸納約6.15 萬名各行各業的專才。同年推出的資本投資者者入境計劃,至2014年有約24,000宗獲批,約9成個案為「中國國籍而取得外國永久居民身份人 士」;2006年推出的」優才計劃」至2013年引進逾2,500人。幾個計劃的規模說大不大,說小不小。另外,2008年起,非本地大專生可留港一年找 工作,找到工作便可申請留港;2012年一年,已有逾16,000名的內地生獲批在香港就讀學位或以上課程,政府估計當中一半人會留港。幾個途徑引入的人 口,特徵是較高收入或較高學歷,在香港的居住需求集中在私樓;單計各家大學內地生,一年估計有8,000人畢業後留港,對比於一年不足2萬伙的新供應;可 以預期的結果是有關的人口變化,將直接推動私樓市場需求。

至於單程證每日150人(一年5萬多人),長遠居住需求未知偏向於私樓抑公營房屋,但短期而言,他們的居住需要一樣會推高市場租金。

2003年以來的樓市大升,有眾多因素,但各類外來人口推高置業、租務需求,在當中有一定作用。現時政府認為上述計劃仍不足以吸納人才,有需要放寬。不管 動機如何,政策的效果已寫在牆上---對本地住宅的租、買需求仍會持續上升。本地人在外來競爭者增加後,購置物業的難度必然上升。

原文刊於經濟日報網站2014年12月10日

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2014年12月10日 星期三

加息引導購買力進一步集中細價樓

近2年細價樓升幅跑贏大市,市場主流意見認為與雙倍印花稅及按揭指引有關。有關措施似乎將部分本來集中在豪宅的購買力引導至細價樓,更令當局的辣招 陷入「撤亦難,不撤亦難」的局面。市場預期明年利率將回升,另外一些壓抑樓價措施,亦可能出現類似情況,甚至引導購買力進一步集中在細價樓。

由2010年起,銀行批出按揭時,要為申請人進行壓力測試(Stress Test),現時對未持有未供滿按揭物業申請人的壓測標準,是「現行按息下,按揭供款不可逾月入五成;按息上升3厘,供款不逾月入六成」。有關措施的目標 明確:目前的按息遠低於歷史正常水平,為了確保在按息回升時,按揭供款不會超出借款人的供款負擔,有需要進行壓測。

以30年還款期,按息2.15厘為例,壓測的要求實際上會令借款人在現行按息下,供款被限制在月入41%水平。以600萬元樓價,七成按揭,借款 420萬元為例,還款期30年,按息2.15厘,月供是15841元,而通過壓測的月入要求是38222元,即在現行按息下,供款不多於月入41.5%。

說得再簡單一點:壓測的效果,是在低息期為借款人預設一定的加息緩衝;或者說,措施確保了現時的按揭借款人,具有一定的財政實力。值得留意的是,如果按息一如市場所料,在明年起進入上升周期,在壓力測試的要求下,購買力會愈來愈受壓抑。

今年上半年,二手住宅平均成交價為480萬元,以七成按揭計,借款即336萬元。在30年還款期,按息2.15厘的情況下,月供12673元,通過 壓測的月入要求為25346元,根據統計處資料,全港有47.7%家庭收入高於2.5萬元。大致來說,即有一半家庭可負擔一般二手樓的按揭。

如果按息上升1厘,至3.15厘,一筆336萬元的按揭貸款,30年月供為14439元,通過壓測的收入要求是34117元;而月入高於3.5萬元 的家庭,有40.2%。如果本地家庭入息無大增長,意味在加息1厘的情況下,會有7.5%家庭,即18.2萬戶,原本由「可以負擔336萬元按揭貸款」, 變為不可以負擔。

此情況是否當局樂見,有兩個方向評估。正面而言,利率上升,本來就會令按揭供款增加,可應付按揭供款的家庭數量減少是正常現象。政府/金管局也許樂見按息上升加上壓力測試,令部份準買家暫緩入市,令樓價有機會輕微回落。

不過,由另一角度看,加息1厘,其實按息仍低於通脹,處於按揭負利率階段,樓價未必有太大回落空間。那些月入2.5萬元至3萬元的家庭,未必會放棄入市,或許只會把入市目標價下調,這反而進一步刺激細價樓樓價上升。

換言之,明年按息或許會上升,但如果市場預期加息後勁不繼,購買力仍然決定入市,在壓測之下,部分資金反而會進一步集中在細單位,此類物業的升幅仍有可能持續跑贏大市。

原文刊於信報網站2014年12月9日

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2014年12月9日 星期二

制約加息的因素



美國完成退市,一般估計來年美息將進入加息周期。眾所周知本港樓價在高位徘徊的原因之一是按息一直維持低企;港息如跟隨美息上升至「正常」水平,勢將對本地高企的樓價帶來一定壓力。不過,不論是美息抑或港息回升,都有強大的制約因素。

以美息而言,聯儲局多番明示暗示來年加息,但現時有幾個制約因素存在。其一是2016年美國總統換屆,民主黨如希望繼續掌管白宮,有充分誘因令低息維持、避免加息引發經濟增長放緩的風險。

其次是通脹因素,國際油價持續回落至5年低位,油價低的結果之一是拖低通脹,10月份美國通脹按月持平,按年上升1.7%,數據未完全反映油價回落的影響。傳統上,聯儲局利率政策的主要目標就是控制通脹,過去聯儲局以通脹率2%2.5%作為加息門檻之一,就是擔心持續的低息、量寬會持續通脹失控。但目前看來,通脹十分溫和,油價偏低更預示來年通脹壓力不高。

相反而言,如果在低通脹的情況下加息,引發置業、消費放緩,甚至有一定的通縮危機。當然,聯儲局明示暗示已久,來年如果美國經濟增長維持、尤其是職位增長穩定,聯儲局仍可能按既定規劃加息。但綜合政治及經濟因素,來年甚至2016年大選年美息上升的空間未必太大。

在香港而言,由於聯繫匯率的關係,港息走勢大致上會跟隨美息。因此本地樓市參與者一直關注美國利率政策。不過,自2007年以來,美息累積下調5.25厘,而本地最優惠利率只下調3厘,最優惠利率未有完全跟足美息跌幅。理論上,美息即使在明年上升,本地最優惠利率都有條件暫時不跟隨。

綜合而言,仍然不能排除美息在來年進入加息周期的可能。不過「加息周期開始」,與「息口回到正常/歷史平均水平」之間,有一定的落差。未來的確存在一種可能性:美國雖然可加息,但幅度及寬度不會如20042006年水平。美息可能在低位,例如一厘多的水平橫行一段較長時間。至於本地最優惠利率,初期更可能出現升幅不跟足美息的情況。

當然,上述提及的「港息」,主要指最優惠利率。但近年新批按揭中,有甚高比重以銀行同業拆息計算(H)。現時本地一個月拆息較2007年中,差幅約4.3厘,即港元拆息較最優惠利率更追貼美息走勢。如無意外,美息回升,本地拆息上調的步伐會較最優惠利率為大---過去數年銀行批出大量H+0.7厘左右的貸款,不少按揭借款人現時的供款利率不足一厘。一旦拆息回升較急,他們亦會面對「幅度較高」的加息影響(例如由1厘按息升至1.5厘,一年利息支出會上升一半)。不過,宏觀而言,由於絕大部分H按都有鎖息上限的機制,如果美息回升步伐較慢,即使港元拆息亦步亦趨的回升,對樓價的實際壓力也不大。

原文刊於iMoney 2014年12月6日

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2014年12月4日 星期四

儲蓄14年首期的迷思

有機構發表報告,指香港樓價高企,典型的青年置業人士,要儲蓄14.4年,才可儲足首期入市。報告再次強化一般人有關青年人「上位難、置業難」的印象,但情況其實未必太過悲觀。

智經研究中心以40平方米單位的樓價、25至34歲人士的收入中位數,再以「三成首期」及「每月儲蓄佔月入25%」計算儲首期所需時間。以今年第二季數字 而言,一對25至34歲男女的收入中位數,應為2.7萬元,智經指他們的購買40平方米單位的樓價與收入比為12倍,即計算中的標準樓價為388.8萬 元。首期3成即116.64萬元,以月入2.7萬元的收入,每月儲蓄25%計,便要費時約173個月,或14.4年才可儲足首期。

有關樓價的採樣不算離譜、而月入2.7萬元,其實已稍高於整體家庭入息中位數(2.25萬元)。但值得留意的是,年齡處於25至34歲的人士,一般處於收 入有較高機會增長階段。一對男女25歲時的收入,心水物業的樓價的確可能是年以入的12倍,但隨收入上升,此個比率有機會逐步降低。

十多年來青年收入欠增長?
社會上不少人以現時年輕人的收入與十多年前的數據比較,增幅大幅落後於樓價,產生「年輕人難以負擔樓價」的印象。但此印象其實一半對一半錯。

對的一半,是以新入職場人士的入息中位數計,近十多年來,升幅遠遠落後於樓價。例如20-29歲本港居民的入息中位數計,2001年時處於此年齡組別的 男、女,入息中位數都是1萬元;2013年的處於此年齡組別的男女,入息中位數分別是1.2萬元、1.1萬元,平均12年升幅約15%,遠遠落後於樓價, 似乎也是「年輕人收入欠增長」的證據。

但不要忘記,2001年時20歲的人,在2013年時便是32歲。2013年時,位處30-39歲年齡組別男女的息中位數是1.7萬元、1.5萬元。平均 來說,一個在2001年時收入1萬元的青年,在2013年時收入增長了6成左右。此一升幅仍然落後於樓價,但反映過去十多年,年輕人的收入仍有可觀增長, 而隨收入增長,儲蓄首期購買上車盤的時間會有一定縮減。

當然,即使以入息中位數較高的年齡、性別組合計算(分別為40世代男士的1.91萬元、30世代女士的1.5萬元,共3.41萬元),以儲蓄率25%計, 要儲116.64萬首期,仍需11.4年)。需要重申的是,置業在香港從來不是輕鬆任務。尤其是在熱錢充斥、供應不足的當下,以全港中位數計,上車盤的首 期、供款負擔偏高的情況料會維持一段長時間。

按年齡及性別劃分的就業人士每月就業收入中位數資料見此連結

原文刊於經濟日報網站2014年12月3日

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2014年12月3日 星期三

儲首期要14年?

智經研究中心發表報告指香港樓價高企,典型的青年置業人士,要儲蓄14.4年,才可儲足首期入市,結論引來各方爭議。其實,此類報告的核心關鍵是如何取樣。

不少人應該記得,不同機構都曾比較香港與世界各地的樓價與收入比率(Price to Income Ratio),例如中大早前便得出一個結論:香港一般物業價格相當於中等收入家庭年收入14.19倍。

把智經與中大的報告比較,乍眼看來似乎有所矛盾:香港的樓價與物業首期,大概都等於家庭年收入的14倍?

其實,詳看有關報告,會發現用字是要「儲蓄14.4年」才夠首期;而設定儲蓄比率是收入25%,首期是三成,加上其他計算設定,便會有14.4年的結論。

有關報告採樣是40方米單位的樓價、25至34歲人士的收入中位數,再以「三成首期」及「每月儲蓄佔月入25%」計算。以今年第二季數字而言,一對 25至34歲男女的收入中位數,應為2.7萬元,智經指他們購買40方米單位的樓價與收入比為12倍,即計算中的標準樓價為388.8萬元。首期三成即 116.64萬元,以月入2.7萬元的收入,每月儲蓄25%計,便要費時約173個月,或14.4年才可儲足首期。

當然,有關家庭未必一定要儲足三成首期才可入市。策略上,有關家庭如選用較高成數按揭,便可令儲首期的時間大幅減少,例如以智經的計算,有關家庭儲蓄6年,應有48.6萬元可作首期,選用八成或九成按揭,便可提早入市。

不過,提早入市也有一定問題,如果有關家庭的月入維持在2.7萬元,根據現時壓力測試的要求,在按息2.15厘,還款期30年的條件下,可借用按揭 金額上限為296.689萬元(金額與按揭成數無關);加上48.6萬元的首期,樓價上限便是345萬元左右,會比研究機構設定的標準單位樓價低一成多。 換言之,有關家庭要不是乖乖多儲幾年錢,就只好將貨就價,購買條件較次或價格較便宜的單位。

值得留意的是,智經的採樣──家庭收入2.7萬元,其實已較同期的家庭收入中位數(2.25萬元)稍高;而目標物業價格的設定亦絕不離譜,報告只是 重申證明一些大家都知道的事:統計上中等收入家庭的確難以負擔現時樓價。問題是,情況卻不等於樓價欠缺支持,在熱錢充斥下,香港中高收入家庭,以至外來投 資者的置業投資需求強勁。除非駐留香港的熱錢稍減,否則統計上,中等收入家庭難以應付上車盤樓價此個看似荒謬的情況料會持續。

原文刊於信報網站 2014年12月2日

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2014年11月27日 星期四

居屋買家申請按揭 宜自行壓力測試

新一期居屋即將推出,金管局去年曾對「白居二」的按揭申請作出指引,銀行對有關按揭申請的壓力測試可彈性處理。如無意外,銀行批出新一期居屋按揭申請時,會沿用過去安排,一手居屋按揭申請不需經過壓力測試。在此情況下,居屋買家在申請按揭時,應如何控制自己的供款負擔?

由於一手居屋涉及房委會的擔保,居屋借款人一旦斷供,房委會會收回單位,並會向銀行支付有關欠款。由於幾乎是無風險業務,銀行在批出按揭申請時,壓力測試 可彈性執行;一些在私樓按揭會被拒批的個案,在一手居屋市場卻可能獲批。相對而言,部分居屋買家可能在不知不覺間借取了超出自己負擔能力的按揭貸款。

其實,一般按揭申請壓力測試的設計有其獨特效用。壓力測試的要求,是「現行按息下,供款不逾申請人月入一半;按息上升3厘時,供款不逾申請人月入6成」。此一要求的巧妙之處,是在較長按揭年期下,將借款人在現時按息下的供款比例,限制在4成多水平。

簡單標準:將供款控制於月入4成
以一筆200萬元,還款期25年,按息2.15厘的按揭為例,每月供款為7,543元。按息加3厘,至5.15厘時,供款應為$10,921元,根據「按 息加3厘,供款不逾月入6成」的要求,通過壓力測試的收入要求是18,201元。由於未加息前,實際供款是7,543元,佔月入41.4%。換言之,壓力 測試變相將借款人供款控制在月入4成多的水平。在一手居屋的情況下,由於銀行不一定為按揭申請人進行壓力測試,買家如果在現行按息下,供款負擔已經偏高, 例如接近月入5成,一旦按息上升,供款佔月入比例增加,勢將嚴重影響財務安排。

如果居屋按揭申請人擔心未來加息的影響,一個較簡單的風險管理措施,是自行進行壓力測試,跟足一般按揭的要求,在按息上升3厘的情況下,將供款限制在月入 6成以下。怕計算麻煩的話,直接計算現時按息,將每月供款控制在月入4成以下,也有類似壓測的效果--未來按息上升在3厘以內,供款都不會高於月入6成。

在供款比例之外,買家亦應該留意,在置業後,應留下一定的現金,例如相當於半年的收入的儲備,以應付不時之需。

原文刊於經濟日報網站2014年11月26日

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2014年11月26日 星期三

放寬按保的兩難

近年小單位價格升勢強勁,但升勢持續之下,「細價樓」卻買少見少;以400萬元為細價樓分水嶺,每月成交量只有約二千宗水平。如情況持續,上車客勢需追價購入樓價更高的單位,但受制於按揭保險的規定,首期支出將大幅增加。

金管局及按揭證券公司在2009年10月起收緊按保的適用範圍,多次收緊後,至2013年2月,樓價400萬元以下物業才可申請9成按保,樓價400萬元至450萬元的物業,按揭成數便不足9成。樓價450萬600萬元物業,最高只可申請8成按揭。

以一個400萬元單位為例,買家申請按保,可借足9成,首期40萬元便可上車。如果是樓價440萬元單位,買家申請按保,只可借360萬元(按揭成數約81.8%),即心水單位樓價增加一成,對買家來說,首期支出卻是上升一倍至80萬元。

當然,買家的另一選擇是退而求其次,到較偏遠地區尋找面積較細,條件較差的上車目標,但由數據看來,整體400萬以下單位的供款亦是買少見少。

根據土地註冊處資料,以300萬元為分界,2013年2月,300萬元以下住宅成交佔成交量26%,300萬至500萬元的比率是35%。到了2014年9月,兩個數字變動為18%及38%。

細價盤買少見少
土地註冊處本身沒有「400萬元以下」的分類,假設300萬元至500萬元分組中,有一半為400萬元以下成交,意味去年2月,400萬以下可申請9成按揭的成交,佔總成交43%,或2712宗。而今年9月,數字回落至37%,或2204宗。

簡單來說,即使願意考慮條件較差的單位,市場上此價碼可選擇的單位總量也在持續減少。
要解決上述難題,其中一個可行的方法是調整按保適用範圍:例如400萬至600萬元的物業,也可申請9成按揭保險,上述個案中,樓價440萬元的物 業,首期便是44萬元,較80萬元大幅減少,儲首期變得不太吃力,準買家可以選擇的單位數量亦會大幅增加。而且如此調整不涉及額外公帑,不會出現「為什麼 以公帑資助某類人」的質疑。

放寬按保助上車卻刺激樓價
問題是,當初收緊按保的適用範圍,目的與收緊600萬元以上物業一般按揭成數的措施一致---降低大額物業的按揭成數,萬一樓市波動時,即使此類物 業出現較大調整,也不會影響銀行體系安全。但在樓市氣氛仍然熾熱的當下,一旦放寬按保適用範圍,勢將被市場解讀為減辣,恐刺激樓價進一步上升。

其實,不論是按保也好、600萬元物業可借7成按揭的按揭指引也好,原初目標都是限制高價物業的按揭風險。但當樓價逐步上移,600萬元可能也屬上 車級數時,調整與否便茲事體大---進一步收緊,會影響用家入市部署。要放寬,卻會刺激樓價上升,可能只會令「細價樓」定義進一步上移。

原文刊於信報網站2014年11月26日

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2014年11月24日 星期一

誰負擔不起樓價?

政府公布第三季經濟報告,按揭供款相對入息的比率由56%升至57%,數據再創近年新高。
對樓市悲觀的分析會認為,此水平的按揭供款已難以負擔,外圍環境稍有波動,都會引發樓價大幅調整。但此類結論,可能源於對數據的誤解。

政府經濟報告的標準,是以現價購買45平方米的住宅,以七成按揭、20年還款計出每月供款,再與居於私人住宅住戶入息中位數(第二季時數字是$3.12萬)比較,數字57%,便是指一個處於私宅住戶入息中位數的家庭,如果以上述按揭條件購物業,供款會佔月入57%。

「標準單位」 中等收入家庭難負擔
需要強調,有關數據並不意味新近置業人士的按揭供款佔月入57%。數據只是比較一個統計上中等收入家庭,購買一個「標準單位」時的按揭負擔情況。由於有壓 力測試存在,一個家庭的按揭供款高於月入一半,不可能獲批按揭。因此,經濟報告中的按揭供款相對入息的比率,不應被理解為「很多借了按揭買樓的人負擔能力 有問題」。比較適當的解讀,是「中等收入家庭」也負擔不起一個「標準單位」的按揭。

很多中等收入家庭負擔不起一般私樓絕對是事實。由新一批居屋將白表入息資格上調至$4.6萬(比政府統計的居於私宅中等收入家庭月入高出47%),足以證明「中等收入家庭」在沒有資助下,難以置業;甚至居屋也要較高收入家庭才可負擔。

入市家庭實際入息 高於中位數
由金管局的數據看來,8月份新批按揭的平均供款與入息比率為36%,參考當月新批按揭平均金額為$315萬,年期309個月,估計平均按息為2厘計,即月 供為$13,052,按揭申請人平均收入為$36,256,數字略高於私宅家庭入息中位數。309個月的還款期即25年9個月,時間較政府設定的20年為 長,可能反映樓價高企,部分買家將還款期延長以減少每月支出。但不論如何,實際上平均供款負擔只是36%,數字上看,負擔比重仍算健康。

事實上,在低息環境持續下,物業投資仍維持其吸引力,去年一、二手住宅成交只有5.3萬宗計,而本地月入$4萬以上家庭有64萬戶,只要較高收入的家庭當 中,有一成增加物業投資,便足以消化1年的成交量。此處尚未計算首次置業家庭的自用需要及外來投資需求。參考金管局數據,即使按息在未來數年上升3厘,新 近入市的買家,實際供款負擔仍會在五成左右,未必足以引發恐慌性拋售。

政府計算的按揭供款相對入息的比率高達57%,反映的是社會問題——中等收入家庭不單難以負擔私人住宅,甚至連條件較佳的一手居屋單位都負擔不了。要如何令大量中等收入家庭圓其上車夢,將是未來房屋政策的一大挑戰。

原文刊於置業家居2014年11月22日

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2014年11月19日 星期三

再論按保風險

報載保險業監理處致函兩家有提供按揭保險的私人保險公司,表示關注其業務模式。此種關注由業外人士看來,可能完全摸不著頭腦,但卻有其必要。

參考維基百科,所謂保險,為通過繳納一定的費用,將一個實體潛在損失的風險向一個實體集合的平均轉嫁。通俗地講,保險就是「一人有難,大家平攤」, 是以貨幣形式平攤的社會風險轉嫁機制。近代保險的發展,由海運需求而來:幾世紀前海運是高風險商業活動,可能因天災、海盜等因素,令船主血本無歸。

有了保險,便可在損失出現時作出一定彌補。但保險也有其本身的風險問題,當「有難」的是大多數人時,保險公司的兌保能力便會受到考驗。不過,正常情況下,總不會全部船一起有事,一起索償吧?

說回按揭保險,整個概念是:當借款人斷供時,如銀行收回單位拍賣仍資不抵債,便由保險公司賠償予銀行。有了按保,一方面銀行可提供較高成數按揭,另一方面也不必擔心借款人借款太多,一旦無力償還,銀行出現壞帳的情況。

但此處有一個盲點:與航運、醫療、危疾等保險等不同,上述保險保障的類別,較少機會出現大量投保人同時索償的情況,正常情況下,損失(及由之而來的索償)是分時出現的。

一般情況下,按揭斷供是個人問題,例如失業、收入下跌,索償也是分時出現的。但樓價涉及周期因素,當經濟危機發生,往往會出現整個樓市出現價格下 跌、失業率暴升的情況。例如1997年至2003年,樓價下跌7成,失業率由2%升至8%。此種情況下,便可能會出現大量業主斷供,銀行收回物業資不抵 債,集體向保險公司索償(Collective Claims)的問題。

可以說,按揭保險設計中,有一個本質問題—索償有較大機會集中出現。尤有甚者,此類產品在理論上有第三方風險(Counterparty Risk),即提供保險者本身有可能欠缺賠償能力。更大的問題是,提供保險的公司可接受多少按揭保險合約,視乎有關公司的信貸評級(Credit Rating)。信貸評級的高低,則取決於保險公司的資本規模及財政狀况。

問題的關鍵是時間。當承保時,保險公司實力必定雄厚,其信貸評級亦自然高企,有能力對違約斷供的按揭,向銀行賠償。而一旦經濟危機出現,保險公司出現信貸評級下跌之時,亦可能正處於樓價回落、失業率上升的周期,令第三方風險進一步上升。

據報,現時保監處對私人保險公司的主要關注,是保險公司任由合作銀行自行根據保險公司要求批核按保申請(Delegated Underwriting Authority,DUA);此種安排背後有一定的Moral Hazard,即道德風險---保險批核者本身便是保險的受益人,角色上有潛在的衝突。

基於按保制度有上述風險,當局對保險公司的按保業務多加關注,是合理且負責任的態度。但長遠而言,即使保險公司改取雙軌批核,原則上可避免道德風險 的問題,但按保本身的集體索償風險、第三方兌保風險,仍然存在。當局及社會應該尋找按保之外的其他較低風險的高成數按揭替代方案。


原文刊於信報網站 2014年11月18日

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2014年11月18日 星期二

聯儲局加息龍門搬得有道理



上周美國公報失業率數據,失業率進一步下調至5.8%水平,以美國標準來說,算是偏低,更低於以往聯儲局曾提及的考慮加息門檻。不過,數據公報後,市場對聯儲局能否如期在明年開始加息,有更大的保留。

金融海嘯前,美國失業率大致在5%以下,2009年曾一度觸及10%水平,其後緩慢回落。本來,聯儲局曾提及2個加息門檻,即失業率跌至6.5%及通脹高於2.5%;但在年初失業率逐步改善至接近6.5%後,聯儲局已將條件改為6%,但6%的界線在9月已達標,如果依照原先的指標,似乎只等待通脹率回升,聯儲局便可落實加息(9月通脹率按年升1.7%)。但聯儲局「搬龍門」,表明即使失業率回落至6%以下,甚至通脹率升至2.5%,也不一定立即加息。

一般來說,「搬龍門」有前言不對後語、輸打贏要的意思;但客觀而言,聯儲局的龍門搬得有一定道理。失業率只統計願意找工作而找不到工作的人口,至於那些放棄找工作的人,並不計入失業人口中。

美國就業情況未見全面好轉  利率政策受制
參考另一組數字,金融海嘯前,美國勞動參與率Labor Force Participation Rate,在美國指16歲以上人口裡有工作意願者的比率)在66%以上,上月是62.8%。簡單來說,失業率跌,一大原因是願意就業的人口減少,可以說,現時美國的復甦並不全面。勞動參與率低,也意味就業人口要負擔更重,聯儲局考慮加息前,不得不考慮經濟現實。

也許正是此原因,美國10年期國債孳息率在失業率公布後,不升反跌,某程度上反映市場不預期美息會大升。

回到香港的樓市,市場一個潛藏的負面因素是按息回升。眾所周知,現時按息與歷史平均水平約5厘比較,是嚴重偏低。一旦按息回升至平均水平,借款人供款負擔便會急升。以一筆25年期按揭計,如果在現水平(按息2.15)時,供款佔月入4成的話,當按息上升3厘時,供款會佔月入55%--根據往績,此等程度的加息未必會觸發大量斷供,但供款上升,卻可能進一步壓低成交量。

來年港按息或維持低企
問題是,綜合美國的經濟數據,包括就業情況仍不算理想、通脹數字偏低,實在限制聯儲局的加息空間。部分分析更估計,美國在明年下半年仍難啟動加息。而即使美國加息,在經濟底子未全面改善的情況下,空間亦相當有限。對香港來說,更有大型銀行表明,由於之前美息下調時,港息未有完全跟隨,美息回升之初,港息有條件不完全跟足。

總括而言,來年本地按息有較高機會維持在現時偏低的水平,即使按息上升,幅度亦不會太大。單純考慮利息因素,似乎仍是較為利好樓價。

原文刊於iMoney 2014年11月15日

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2014年11月13日 星期四

向青年置業傾斜的政策考量

佔領行動持續,多個民調反映佔領者以年輕人為主力;不論佔領行動如何完結,似乎都會影響政府未來的青年政策,包括住屋,有關政策的改動,對未來樓市的影響不容忽視。

前特首董建華成立智庫,被認為有意問鼎下屆特首的梁錦松發言是焦點之一,梁氏剖析年青人對建制的不滿,認為是與年青人向上流動的機會不足有關,甚至建議政 府、發展商在置業層面上向年輕人作出一定傾斜。另一邊廂,特首梁振英雖然身在北京出席APEC峰會,但也發表網誌,表明重視年輕人對「有其屋」的訴求。

將年輕人不滿與「買樓難」掛鈎
似乎現時建制一方,一定程度上將年輕人的不滿,與「買樓難」掛勾;並打算以降低年輕人置業難度的方式,減低年輕人的怨氣。如果年輕人的置業困難得以舒緩,是否便可令年輕一代對社會(或者說建制)的不滿降低,我們無從得知。但部分建制中人的解決方法,可能無助於處理問題。
據報,梁錦松建議,可否在私人土地和私人開發項目向年輕人置業傾斜。另一方面,研究香港周邊地區,例如與珠海、深圳合作,利用他們的土地資源,共創雙贏局面。

向深圳謀地 恐難解決問題
我們不知道有關建議是否意味在鄰近城市發展港人住宅,供負擔不了香港樓價的年輕人作為代替居所。在此先不討論技術問題,例如鄰近城市的土地成本其實也不便宜、港人北上置業後往來的交通問題等等;假設有關問題都被解決,恐怕有關處方亦難舒緩年輕人的民怨。
固然,世上的大都市如紐約、倫敦都有樓價高企的問題,美國人負擔不起紐約的樓價,便到新澤西居住好了。但香港的情況獨特-香港實行一國兩制,社會制度與毗 鄰的城市完全不同。在此情況下,「搬往毗鄰城市」帶來的不僅是居民的適應問題---單由經濟角度考慮,負擔不起核心地區樓價,退而求其次,搬到周邊地區, 是「天經地義」的。

現時年輕人的不滿,一定程度上是擔心兩制不保、又或香港愈來愈內地化、香港人的機會被外來人口分去。在此情況下,要香港年輕人在另一制的內地另覓居所,某 程度上反而印證了他們的憂慮----他們在香港的地位真的要被取代,連「居於香港」的簡單願望都難以落實,當他們居於毗鄰城市的「香港新城」時,怨氣真的 會減少嗎?
與其向早已都會化的鄰居謀求土地資源,倒不如理順本地的城市規劃,合理增加土地供應,令香港人可安心在香港居住,似乎才是更合理的房屋土地政策。

原文刊於經濟日報2014年11月12日

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2014年11月12日 星期三

H按再現減息空間?

上周有一家中小型銀行推出首2年拆息+1.68厘的大額借款拆息按揭,較市場現時一般提供的全期H+1.7厘產品,在優惠期內利息了低2點子,惹來 市場憧憬,美息上升尚未有定數之前,本地按揭利率是否仍有下調空間?但暫時而言,估計追隨者未必太多,本地供樓業主不宜對按息下調有太高期望。

數據上,現時按息其實有一定下降條件:現時銀行「水浸」的情況持續,去年11月初,銀行體系結餘維持在1639億元水平,現時卻高達2392億元。結餘高企,不但令拆息維持偏低的0.22厘水平,亦為銀行貸款業務帶來更大壓力。

另一方面,現時銀行提供的最優惠利率按揭(P按)息率已低至金管局建議的下限水平(以大P的5.25厘計,為P減3.1厘,即2.15厘),技術上 減無可減。但在拆息按揭(H按)方面,金管局曾建議的下限水平是H+0.7厘,較現時一般銀行提供的H+1.7厘足有1厘差幅;理論上,銀行下調H按的息 差,不會抵觸金管局指引。

不過,數年前銀行H按利率鬥至H+0.7厘水平,其實算是行內的「慘痛經歷」,在按揭戰之下,贏家即使取得市場佔有率,利潤亦似有若無。難得其後各家銀行痛定思痛,新造H按利率逐步回升至較合理水平。所謂殷鑑不遠,現階段不見得有銀行會打算重啟減息戰。

當然,由H+1.7,到H+1.68,雖然息差只是2點子,每百萬元貸款,一年只是節省200元,幅度不大,但始終是「減息」。但值得留意的是,早 前已有其他提供H+1.7厘按揭的銀行,同時向H按按揭客戶提供存款掛鈎戶口,借款人存款可獲得等同按揭利率的利息,額度是未償還按揭金額的一半。而上周 調整H按利率的銀行,本身並不提供同類產品,在按揭利率牌價一樣的情況下,競爭上較有提供存款掛鈎按揭的銀行不利。

簡單來說,有關銀行微調拆息按揭利率,可視為對H按和存款掛鈎產品的一個被動回應。此種反應未必會觸及其他同業跟風減息。

原文刊於信報網站 2014年11月11日

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2014年11月6日 星期四

跌市放寬按揭可阻樓價下行?

金管局總裁周一在立法會表示,現時難以判斷樓價是否回復熾熱;又指政策清晰,若樓市上行周期持續,當局會繼續推出逆周期措施。如確定下行周期已經形成,則會放寬之前推出的收緊措施。此說惹來好友憧憬,認為官方既不願看見樓價大上大落,現時入市風險有限。

無疑,由港府到金管局,都不願看到樓價大升大跌。金管局推出的「逆周期措施」Countercyclical policy本來就不單單指在旺市收緊信貸---政策的另一面,自然是跌市時將政策鬆綁。同理,港府的需求管理措施,在樓市熾熱時以增加印花稅的方式增加 買賣成本,遏抑置業需求;當樓市炒風不再時,自然有條件撤去部分措施。

問題是,放寬監管不一定代表可刺激市場(不論是成交量或成交價)。1997年至2003年,當時政府、金管局無甚措施遏抑需求或收緊信貸的措施,但當市場認定樓價處於下行周期時,需求本身就會被遏抑,即使官方沒有任何需求管理,置業需求仍是偏低。

跌市放寬信貸 刺激作用有限
原因在於,在本地樓市生態中,有相當一部分的需求出於投資/保值的需要。在樓市處於下行周期時,放寬之前收緊了的措施,又或下調交易成本,對刺激此類需求 不會有明顯效果。甚至是可租可買的用家,當認定樓價低處未算低時,亦會將置業的部署壓後。至於那些真正的「剛性需求」(因種種原因一定要買樓),數量未必 太多,而且在本質上,此類買家根本市旺市淡都會入市,與官方措施的關係不大。

需要重申的是,以上分析並非少看官方措施的效果。但應該明白,官方措施對壓低成交量的效果是較刺激成交量較為明顯的。極端而言,假設自住人士置業按揭成數下調至1成,非自用成交的按揭成數壓至零;又或將印花稅上調至成交價50%,
即使人人看好後市,成交量亦一定會大減。相反而言,即使按揭成數放寬至99%,印花稅減至100元,亦未必可令看淡後市者作出入市決定。

箇中關鍵,是市場預期的跌幅有多大、樓市下行周期有多長。如果市場預期樓價不會出現大幅下跌,只是出現微調,官方放寬措施,例如上調按揭成數、減低各項印花稅等,應該可以改變樓市下行的局面。所以,官方放寬壓市措施,在一定條件下,是可以刺激成交量,從而令跌幅較少的。

問題是,如果樓價只是輕微調整,又怎會觸發官方改變政策方向?

原文刊於經濟日報網站2014年10月5日

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2014年11月5日 星期三

新居屋折扣率背後的難題

港府於2011年復建居屋後,首批2016、17年落成的居屋料將於 年底前推出。由於私樓樓價已較2011年中上升3成,即使大幅提高申請入息資格,居屋仍是難以負擔,據報當局曾計劃將居屋折扣率調升,以助合資格市民置 業,但新消息指折扣率將維持7成水平。折扣率是否調整,背後的問題一堆,不容忽視。

之前的居屋一般以市值7成發售,一旦業主在自由市場以市值轉售,便按折扣率補價予政府。事前傳出當局考慮將折扣率提高,原因自然是樓價高企,如果不 將折扣率調整,便會出現大批申請人有資格申請居屋,但無力支付首期或應付按揭供款的荒謬現象。在此情況下,調整折扣率似乎便是自然的選擇。

如果真的提高折扣率,一般買家應該會表示歡迎。市值400萬元的物業,7折買要支付280萬元,5折只需200萬元,何樂而不為?

不過,高折扣率亦意味他日業主在自由市場出售物業,可獲取的利潤亦相對較少。以上述市值400萬元物業為例,假設4年後升值50%,市值升至600 萬元,業主在自由市場放售,在7折(折扣率為3成)的情況下,需支付180萬元補價;而5折(折扣率5成)的情況下,需支付300萬元補價。或者可以說, 購入折扣率較高的居屋,未來即使樓市上升,業主在自由市場放售時,可獲的利益亦會較少。

但現實中,上述「理論上的不利」在事實中的影響已見減少。居屋除了自由市場,尚有一個不需補價的第二市場,而第二市場近年相當活躍。2014年1至 9月,第二市場有逾1900宗成交,數字已較去年全年為高,部分原因料與政府放寬資格,讓5000名合資格白表買家購買第二市場單位有關。居二市場活躍, 令大量居屋業主選擇在第二市場放盤,某程度上,買賣雙方甚至不大在意折扣率的計算。

以8月香港仔雅濤閣一宗居二成交為例,實用面積422方呎,成交價380萬元,呎價9005元。有關單位折扣率38%,即市值呎價應為14588元,比同區私樓如香港仔中心呎價1.1萬元更高。

買家願意購買居二市場單位,原因可能出於未來亦不打算轉讓,或即使可能轉讓,亦預期第二市場有龐大需求。由於居屋補價一向是房委會的主要財政收入之 一,過去居屋折扣,可視為房委會的潛在儲備---業主在自由市場轉讓時,房委會便可收回現金,而且樓價上升的話,收回的資金亦水漲船高。

在現時居二市場愈來愈活躍的情況下,未來房委會由居屋補價而來的收入卻可能會持續縮減。此亦意味港府如要持續推出更多居屋,將需要投入較過去更多的資金。

原文刊於信報網站 2014年11月4日

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2014年10月30日 星期四

收緊按揭的風險管理效果

金管局下周將向立法會提交財經簡報,部分數據已可在金管局網站看到,數據新意不多;以金融安全角度看,現時銀行按揭業務潛在的系統風險相當有限。此可說是多輪逆周期措施的效用。

根據金管局數據,數項關鍵的按揭數據都極為健康(見附表)。幾項數字中,拖欠比率其實一直偏低,2001年本地按揭拖欠比率處於高峰期的數字,大概相當於美國經濟環境較佳時的數字。拖欠比率低,反映按揭業務風險不高,某程度上解釋了何以本地按揭平均息率會較相宜。

平均按揭成數低 未來負資產規模受限
其他數字方面,9月份負資產按揭宗數是似有若無的1宗。新批按揭平均成數只有56%,較2009年下跌8個百分點;供款與入息比率亦維持在36%水平。意 以上數據表示,現時借取按揭人士,供款負擔不高,對加息有較大的應對能力;而且整體按揭成數低,即使樓價大跌3成,負資產增加的規模有限。

數字似乎十分健康,但同一份報告可能揭示潛伏中的問題。根據金管局將向立法會提交的數字,近幾年按揭貸款佔GDP比重一直維持在46%以下,較數年前只增長2、3個百分點。簡單來說,雖然坊間常說樓市瘋狂,但金管局的逆周期措施相當成功,按揭貸款佔GDP比重未見急增。

換一個角度看,如果金管局未有收緊按揭指引,在人人看好樓市的情況下,新按按揭成數、供款與入息比率維持高企之餘,按揭貸款佔GDP比重可能大增,萬一樓價下跌,將引發更嚴重的系統風險。

正好我們多次提到,近年金管局對按揭風險的認知,由金融體系擴及個人。「按揭貸款佔GDP比重」,可說是體系風險的重要指標,而新批按揭成數,以及供款入 息比率,卻是對體系以至個人都同樣重要的指標。後兩者維持偏低,意味整個金融系統以至個別借款人承受樓價波動的能力都大幅提高。

原文刊於經濟日報網站 2014年10月29日

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2014年10月29日 星期三

佔領漣漪──政府協助置業買民心?

佔領行動持續,參加者以年輕人為主,有分析指出,新一代不滿建制,主要因素是經濟問題──向上流動的機會減少之餘,樓價高得難以負擔,引發青年不滿。我們不知道年輕人不滿建制主因是否全因經濟因素,但建制派有此想法,對樓市的影響不容忽視。

據報民建聯上周會見特首討論來年施政報告時提及,希望以貸款鼓勵青年創業、並建議初次置業人士購買600萬元以下物業時,印花稅可獲減半優惠。此 外,前特首董建華會見傳媒時亦提及,學生的部分不滿源於樓價高企,難以負擔,並呼籲社會予時間政府改善問題。似乎建制派傾向以經濟,特別是樓價高企,解釋 新一代何以不滿。

街上的示威者是否同意上述分析並不重要,重要的是親建制一方有此認知──表面上的政治問題,深層原因是經濟問題。某程度上,此一理解不能說是錯,學 術上,馬克思說下層建築(或經濟建築,Economic structure)決定上層建築(Super structure,包括政治和意識形態);實務上,1967年暴動後,當年港府亦有類似見解,間接推動上世紀七十年代大建公屋。

把政治問題化約為經濟問題,好處是前者不是港府單方面可解決,後者卻可由港府自行其是。如果民建聯和董建華的說法與港府的想法接近,不管佔領行動如何收科,可以預期,港府將在樓市、房屋政策上出現更大調整。不過,調整政策未必就會令樓價下調。

除了民建聯建議減初次置業人士印花稅外,其他類似思路的建議是重推首貸、自貸等資助計劃,協助初次置業人士入市。此類構想的共通優勢,是可較快推 出。但缺點亦明顯:勢將刺激入市需求,有可能進一步刺激細價樓價格上升,屆時政策的真正受惠者,將是放盤業主而不是初次置業人士。

當然,要協助市民置業,更王道的方法是增加住宅供應量。如果供應真的在可見未來大量增加,樓價可望稍為受壓(至於是否可壓至年輕人容易入市,進而怨氣稍減便難以估計)。
不過,此處有一個大前提:政府有能力大幅增加土地供應──透過行政手段,港府的確有能力在短期內加快土地供應,例如港鐵或市建局的項目可加快推出、 申請動工、預售的項目加快批核等。但長遠而言,如何大量增加住宅用地始終是大問題,尤其在今日政府政治能量不足的情況下,但凡改變用途、增加地積比等,都 是知易行難的措施。

持平而言,本屆政府已着力增加土地供應,上周官方數字顯示,未來數年住宅供應量達7.4萬伙,創近年新高。只要持之以恆,供應量可望持續上升。不 過,在此亦要考慮另一變數。7.4萬伙是按「樓花/現樓貨尾、施工中」的數字計算的;但近年建築業人手緊張,住宅施工量增加,是否可按時轉化為現樓,仍有 待觀察。

原文刊於信報網站 2014年10月28日

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2014年10月27日 星期一

業主理財夢 一開二的難題


香港小業主常見的理財夢想,是置業後「一開二,二開四」,最終依靠資產升值致富。
一般來說,執行「一開二,二開四」的策略,單單靠薪金收入增長難以實行(或者說,如果單靠薪金收入增長已可慢慢購入多個物業,在大多數人眼中已屬富有之列)。多數「一開二」,都要依靠樓價升值及按揭理財的技巧進行。

以於2003年購入一個$100萬的單位,原有按揭成數七成為例,同一物業在2006年左右,估值可能已升至$200萬,未償還貸款大約在$65萬左右。 看好後市的業主,如決定將物業加按,以當時一般按揭成數上限七成為例,便可借入$140萬,償還舊按的$65萬,套現$75萬,可作為購置物二個物業的首 期。

購入第二個物業後出租,以租金應付部分供款,便可在按揭供款不大幅增加的情況下,持有多個物業。以下3點值得買家留意:

1. 執行難度及成本上升
以加按方式「一開二」,在過去較易執行。在正面按揭資料未加入信貸資料庫的年代(即2011年之前),只要業主向不同的銀行借入按揭,並維持良好供款紀律;新申請的按揭供款不逾月入一半,不難獲批按揭。

但近年金管局收緊對按揭業務的監管,將正面按揭資料加入信貸資料庫後,按揭申請人有多少按揭未償還,銀行可一目了然。持有多個物業的業主,難再用「自住」 名義向銀行申請按揭。而持有1個或以上未完全償還按揭貸款物業的按揭申請人,按揭供款壓力測試的標準會更嚴格,按揭成數亦會受限。

更不用說,購買第二個住宅物業,要支付雙倍印花稅。簡單來說,技術上業主仍可透過加按套現作購置收租物業首期,但難度、成本大幅增加。

2. 策略只於樓價上升周期有效
其次,有關策略只在樓價上升周期有效。在樓價下跌周期,不論業主本身有沒有興致增加持貨;在樓市下跌時,既有物業估值下跌,即使未成負資產,加按套現的金額亦有限,業主難以透過加按、轉按套現。

3. 執行策略的風險
第三點與第二點是相關連的。一如前文所述,透過按揭「一開二」的策略只在樓市上升周期可行。投資者可能一直順風順水,不斷透過「加按——買樓——收租」的方程式增持物業。一旦樓價、租金下跌,投資者便難以將遊戲持續進行。甚至出現斷供、破產的情況。
值得留意的是,近年按揭指引持續收緊,令市場上只有較具實力投資者留下。從樂觀的角度看,是未來即使經濟收縮,市場上也不會有大量斷供銀主盤出現,進一步 拖低樓價。但從另一角度來說,只有「較具實力者」參與資產增值的遊戲,在某程度上也影響社會流動——中產向上流的機會,的確較以往為低。

原文刊於置業家居 2014年10月25日

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按揭指引對迷你單位的拉動作用




大埔某新盤提供200呎以下單位,被輿論冷嘲熱諷,但綜合包括按揭在內的各種因素,未來此類單位應該會愈來愈多。

推動小單位供應增加的第一個原因自然是樓價高企。過去被視為上車級的二手單位,一般建築面積三百多平方呎,實用面積多在二百呎以上;隨樓價上升,此類上車屋則的成交價約在400萬元水平,以9成按揭,借360萬元,30年還款,按息2.15厘計,月供13,576元,月入要在32,762元以上才可通過壓測此收入水平統計上已高於本地私樓住戶的入息中位數。

發展商如希望維持新盤有少量「上車級」單位供應,唯有將單位面積做得盡量緊緻。只要單位不是位處核心區域,將單位面積控制在200多呎上下,便可以將單位售價壓在300萬,甚至200萬元水平。當然,覬覦此類「上車級」單位的,除了上車用家,也包括大量投資者,即使新盤有小型單位推出,也不代表購入的一定是用家。

發展商推出此類單位的另一個原因是按揭因素;近幾年大單位升幅不及小單位,原因之一是樓價600萬元以上物業按揭成數受限,樓價1000萬元以上物業的只可借樓價5成。文首提及的新盤,發展商一直表明,200呎以下的小單位,供購買比鄰大單位的用家優先認購,如大單位的買家放棄購入小單位,才會供其他買家購買。

由於大、小單位之間的間隔牆並不是結構牆,如果買家一併購入兩個單位,或會將單位打通為自製相連單位使用。即名義上是購入2伙,但在買家立場,其實是購入一個更大的單位。

且看當中一個例子,樓盤其中一個小單位即供價(折實,下同)170萬元,比鄰的大單位是756萬元。如果兩個單位本來就是一個單位,總價926萬元,一般按揭借款上限是500萬元,按揭成數54%,首期支出426萬元。

但現時分開為2個單位,小單位樓價170萬元,可借7成,借119萬元;大單位樓價756萬元,可借6成,即453.6萬元。兩個單位共借572.6萬元,整體按揭成數約62%,首期支出353.4萬元。簡單來說,一併購入比鄰的大、小單位,較購買一個同等樓價的大單位,買家反而略為降低首期。

當然,一個新盤由投地、開則到銷售,需時數年,上述部署未必是發展商精心設計;可能只是歪打正著,屋則本來如此,讓比鄰大單位買家有優先購買權,只是順便。

現行指引下,一個1000萬元的大單位可借500萬元,但2500萬元的比鄰單位,卻可借700萬元。沒有人知道現時的按揭指引會存在多久,但相信發展商會以靈活開則的方法應對,設計更多可打通的相連單位,以方便買家以較低首期入市。
值得思考的是,此類靈活走位的部署,其實對政府、市場計算單位供應量有輕微影響---發展商售出了100個單位,但事實上卻只解決了50個家庭的住屋需要。

原文刊於iMoney 2014年10月25日

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2014年10月23日 星期四

由油價看樓價

近日港人幾乎由經濟動物突然演化成政治動物,朋友聚會都在討論政治,二手樓成交淡靜,連股市成交金額都在低位徘徊,電視上國際新聞的比重亦下跌。在此情況下,一些影響深遠的消息在此間可能被忽視,例如油價。

北海布蘭特原油價格在年中曾高企於114美元水平,9月跌破100美元,本周初報85美元一桶,較年中高位回落25%。油價下跌有2個原因,其一是供應增加,美國開發頁岩油有成,國際能源署(IEA)估計,2017年美國將成最大產油國,美國甚至有出口頁岩油的計劃。
油價下跌第二個原因是需求下跌,較早時,IEA公布最新每月報告,估計全球今年石油日均需求增幅為65萬桶,較原先估計減少25萬桶。IEA同時將2015年預測調低30萬桶,至110萬桶。

油價預示來年環球經濟增長放緩
原油需求增長放緩,在環保人士眼中或是好消息,但經濟上是反映多個主要經濟體欠缺增長動力。另一方面,石油期貨價某程度上可作為通脹指標--未來一段時間,各國難見明顯通脹,甚至有一定的通縮威脅。
回到本地樓價問題,「通脹、低息」是令本地樓價一直維持高企的兩大原因;油價大跌,卻對兩者都有一定影響。

在通脹而言,如果視油價為通脹領先指標,可以預期在多國經濟低增長之下,通脹率將維持低位,甚至出現一定下調。通脹率偏低,對物業投資者而言不算利好消息。當然,香港環境較獨特,中國資金有可能在香港低增長的情況下,仍然推高通脹率;後續發展需要更多時間觀察。

低通脹制約美息上升幅度
息率方面,西方主要經濟體增長欠奉,通脹似有若無,將制約聯儲局加息空間--一來是不需要以加息制伏通脹,二來是擔心加息之後,借貸成本增加,會影響經濟復甦,甚至引來通縮。美國來年即使可加息,幅度可能會相當溫和,有利於支持本地偏高的樓價。
綜合而言,通脹低表示主要國家增長放慢,本身對持有實物資產人士不算特別好消息。但本地經濟的獨特(畸形?)生態下,香港卻可能出現經濟增長放緩,但通脹持續的情況;加上來年利息似乎仍會維持偏低,在欠缺特別壞消息的情況下,樓價走勢可能仍會維持高位橫行。

原文刊於經濟日報網站 2014年10月22日

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2014年10月21日 星期二

低通脹制約美國加息空間

美國時間明日(10月22日)公布9月消費物價指數(CPI);數字對美國息口走勢相當關鍵。8月美國CPI按月下跌0.2%,反映通脹似有若無,嚴重制約聯儲局的加息政策。

年前聯儲局曾提出終止低息政策的門檻,二個指標分別為失業率跌至6.5%(後來下調至6%)或通脹不高於2.5%。前者在4月已跌至6.3%,9月失業率更跌至5.9%。

消費物價指數在8月數字按年升1.7%,按月跌0.2%。某程度上,兩個指標似乎已經無關宏旨,原因是聯儲局早已搬龍門,雖然仍表示會在結束量寬後 一段時間加息,但卻表明要考慮整體因素──用一般人可理解的說法,便是「即使失業率跌至6%以下,通脹在2.5%以上,都不一定加息」。

雖然龍門已搬,但年前聯儲局提出二個門檻,其實有一定意義。當失業率回落,往往反映經濟恢復,不需要再維持低息政策刺激經濟。另一方面,加息亦一直被視為應付通脹上升的有效措施,反過來說,如果通脹不高,加息的誘因也會減少。

現時一般認為,雖然美國失業率下跌,但原因除了工作職位增加外,亦與更多人退出就業主場有關,除了部分人放棄找工,統計上不列入失業人口外,亦與嬰 兒潮(BABY BOOM,即1946至1964年出生率較高的年份)出生世代陸續退休有關。簡單來說,失業率的確是減少了,但未必反映經濟真的好轉。

在通脹方面,官方統計的數字持續偏低,8月按月甚至出現下跌。情況其實有點出乎意料,一般人對量寬的理解便是印銀紙,在正常情況下,印銀紙的結果便是貨幣供應增加,通脹率理應上升。但多次量寬後,通脹仍是似有若無,其實隱含一定問題。

一般來說,溫和的通脹有利經濟增長,低通脹不僅代表「加息需要不高」,聯儲局也要考慮,在此情況下加息(增加所有人的借貸成本),會不會令通脹進一步下跌,甚至出現通縮。
綜合而言,來年美息上升的可能性不容忽視,但受制於低通脹,美息上升的空間卻未必太大。早前有本地大銀行發表報告,指由於美息下調時,港息未有跟足,未來美息先升,港息亦有條件暫時維持不變。

上述見解是否成真有待觀察,但一心等待2015年加息會令樓價回落的人士,或要考慮稍為調整自己的期望值。

原文刊於信報網站 2014年10月21日

2014年10月15日 星期三

私人貸款作首期融資的考慮

金管局自2009年起多次收緊按揭指引,成功令平均按揭貸款額及按揭成數處於偏低水平,加上新批按揭利率偏低,令實際批出按揭,平均供款與入息比率在樓價 屢創新高後,仍維持偏低水平(最新數字為35%)。但另一方面,愈來愈多未能借足所需按揭金額的人士,尋找私人貸款融資,情況值得留意。

以一個樓價1,200萬元的「中價物業」為例,在現行的按揭指引下,買家即使是自用、有充足收入、無其他欠款;按揭成數上限亦只是5成,即可借600萬 元,買家需自備首期600萬元。對不少家庭來說,可能出現「按揭供得起,首期付不出」的尷尬現象。另外一些買家即使手上有足夠現金,但基於理財需要,寧可 維持較高的現金(及其他流動資產)儲備,可能會尋求銀行以外的二按,甚至是以私人貸款作為首期融資的手段。

在理財上,以私貸作為首期融資,沒有對錯之分;但有成本之別。以上述1,200萬元物業為例,如買家借入600萬元按揭外,再借入私人貸款。假設借款人月入7萬元,借入48萬元的私人貸款;首期支出便可減至552萬元。

假設私人貸款月平息0.42厘,實際年利率9.6厘,還款期6年,每月還款約10,016元;連同按揭還款約22,630元;每月還款約不足月入一半,仍是可負擔水平。至於理財上此是否較精明的選擇,便要視乎借款人省下了48萬元的首期,取得的回報是否高於9.6厘。

私貸還款負擔高
由另一個角度看,48萬元的貸款,年利率9.6厘,如果將利率平均化,可視作借款人承擔了214萬元,利率2.15厘的按揭貸款。

當然,同時申請私人貸款及按揭貸款,會影響到壓力測試的計算。此外,要留意,部分金融機構會以「二按」名義提供作用類似的貸款。先不論正規的二按要一按銀 行同意。部分以二按為名的貸款,還款初期可能是供息不供本的,部分更是還息不還本,待貸款到期才一次過償還本金;借款人在申請此類貸款時,需要詳細比較當 中細節。

金管局統計,近年私人貸款增長迅速。2013年本港私人貸款上升過快,達3700億元,佔GDP(本地生產總值)比例為16.3%,遠較2000年的 9.9%為高。私貸增長有眾多原因,部分機構提供的私貸(尤其是稅貸)利率相宜是原因之一;另一方面,按揭指引收緊,不排除部分置業人士以私人貸款作為首 期融資。

在銀行體系而言,金管局似乎已注意到有關趨勢,4項針對銀行私貸業務的指引在4月實行,包括審批客戶申請的供款與入息上限必須具約束力、避免年期過長、銀 行本身應設定整體私貸業務組合的內部總金額上限,以及就本身私貸業務作壓力測試等。此舉限制了銀行的私貸規模,卻可能迫使部分借款人轉向非銀行的金融機構 申請私貸。
雖然以私人貸款支付(部分)樓價,並無對錯之分,但以利息成本的角度計算,私貸成本一般在按揭的幾倍,甚至是十幾倍之多。有意以私貸作部分首期融資的借款人,必須小心衡量利息成本及風險。

 

原文刊於經濟日報網站 2014年10月15日

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2014年10月14日 星期二

經濟增長放緩 樓市添壓

各區靜坐抗爭雖然持續,但市場估計美國不急於加息,本地新盤銷情維持暢旺,個別更大幅調高售價。利率維持低企自然利好樓市,但置業人士不宜把目光完全聚焦在息口走勢;未來經濟增長放緩,是否會對樓市帶來一定壓力,可能值得留意。

我們一向認為評論本地樓價是否過高,入息中位數與「一般樓價」的比率(即所謂樓價與收入比,Price to Income Ratio)無關宏旨,比率過高,代表「很多人負擔不起現時的樓價」,那是社會問題。但在成交量偏低的當下,物業其實由較高收入家庭購買,評估樓價是否欠 缺支持,要留意的是高收入家庭的數據。但近日數字顯示,此類家庭的數量亦見減少。

今年第二季GDP按年收縮0.1%,統計處早前亦公布第二季的綜合住戶統計調查結果;其中全港家庭入息中位數、居於私樓住戶入息中位數均見下跌,分 別報2.25萬元及3.12萬元,跌幅分別為2.2%及2.5%;而月入5萬元以上家庭,無論是家庭數目或佔整體家庭比例,均見下跌。在今年首季,月入5 萬元以上家庭有47.2萬戶,佔整體戶數19.5%。第二季的數字跌至44.5萬戶,比重回落至18.4%。情況如持續,對樓市會有一定壓力。

另一方面,早前港大發表報告,把2014年的經濟增長預測,由3.4%下調至2.2%,較幾家大型銀行的中期預測略低。報告指出,因為美國復蘇較預期為慢,中國經濟放緩,本地服務出口收窄及需求下滑。值得留意的是,有關報告未計及近日佔中事件影響。

近日的抗議活動,對本地消費有一定影響;而據聞內地多個城市已取消或減少訪港旅行團,個別國家亦對香港發出旅遊警示;下一步要留意的是原定月內推出的滬港通會否延遲。較惡劣的情況下,如旅客減少或滬港通延期,港大估計的2.2%增長亦可能不保。

當然,低增長仍然是增長,至現時為止,未有機構估計整體經濟會收縮。在經濟維持低增長,而熱錢仍然充斥,按息仍然偏低的情況下,樓價或難見明顯調 整。不過,在增長放緩的情況下,如果利率輕微上升,本來已需要時間消化的高樓價,高位橫行、不上不落的悶局(對發展商、物業代理及持貨者而言是悶局,對希 望入市的租客來說,卻是租金的持續消耗),料會維持更長時間。

原文刊於信報網站 2014年10月7日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...