身在海外可如何申請按揭?

疫情之下，香港仍然處於半封關狀態，在海外的港人即使有需要回港，也可能因為未能預訂檢疫酒店而未能成行。如果港人正好有需要處理按揭申請，但因種種原因未能回港，究竟可以如何處理按揭申請？

陳先生去年成功入票購買新樓，選用建築期付款計劃，並打算在物業落成前申請按揭。物業今年底入伙，算起來應該要在8、9月申請按揭；但陳先生年初被公司派駐海外，即使有假期，也因未能預訂檢疫酒店而難以在近期回港。現時放在他面前的問題是：究竟可以如何申請按揭？

 

現時有部份銀行可接受按揭申請人以電郵方式，又或以授權書（power of attorney）授權代表去申請按揭。但問題是，銀行即使批出按揭，也會要求與借款人面簽按揭信。由於陳先生是單位業主，也必須是借款人；就算銀行可接受網上申請按揭/獲授權代表申請，陳先生如果因檢疫理由未能回港，仍是難以取用按揭。但幸好有例外情況，個別銀行可以接受本身已是銀行客戶的按揭申請人在海外以授權方式申請按揭，亦不要求客戶面簽按揭文件。

在陳先生的例子中，由於他曾在某銀行開立一般戶口，此家銀行亦接受他授權家人及律師處理按揭申請，在初步接觸下，獲悉有關銀行可接受身在海外的客戶以授權方式申請按揭，他總算放下心頭大石。但要留意，以上的經驗不是人人可參考：並不是每一家銀行都有類似的安排。對於有需要在短期內處理按揭申請的人士來說，較穩妥的處理方式仍是預留時間在港，以處理相關申請。

 

原文刊於經濟日報網站2022年6月29日

香港應對加息的緩衝

 近日拆息持續上升，市場也預期今明兩年利率會持續走高。但暫時市場未見恐慌，背後原因可能與香港在有意無意間，為加息準備了多重緩衝有關。

66%自置家庭無樓按負擔

根據2021年的人口普查，88.5萬戶居於自置物業的家庭，已無樓按負擔；居於自置物業，住所仍有樓債的共44萬戶；兩者比例是66%：34%。在樓債問題上，正常來說市民沒有誘因向調查員提供虛假資料，數據反映，即使按息上升，居於自置物業中的家庭，只會有34%受直接影響。

 

要留意，人口普查的數據未有反映投資者的樓按負擔。但估計本地有50多萬宗的銀行樓按，扣除自住用家，投資者持有非自住物業又要供樓的數量也不是太高。即使按息上升，對多數業主仍是沒有直接影響。

壓力測試

再看有樓按負擔的家庭，絕大多數近年取用，牽涉銀行的樓按，都要通過壓力測試；只有一個物業按揭，在計算壓測後，每月樓按還款會被限制在月入四成多；多於一個物業按揭，每月供樓按揭還款會被限制在月入三成多；在收入不變的情況下，有充足的緩衝應對一定程度的加息。

鎖息上限

H按佔近年新批銀行樓按比例逾九成，絕大多數H按設有以最優惠利率(P)為準的鎖息上限；雖然市場預期在拆息持續上升後，P也會被推高。但整體而言，P的升幅勢將落後於H。而在一大段時間內，大部分H按的實際升幅也會因為P升幅較慢、幅度較少，令每月還款的升幅受限。

整體上，就算美息在年內再升1、2厘、推高港元拆息，對大多數本地業主的影響，也會因多重緩衝而衝擊大減。

不過，要留意的有兩點：

一、市場上有一定規模的非銀行按揭存在，而且大部分都不設壓測；有借取此類樓按的業主，在利率(尤其是最優惠利率)上升時，蒙受較大的影響。

二、以上討論的是「加息對供樓人士的影響」，而不是「加息對樓價的影響」。樓價指數受實際成交價影響，如果在一段時間內，因為加息令放盤業主、持觀望態度的準買家增多，仍然可能令樓價指數出現較明顯的調整。

原文刊於信報網站2022年6月28日

定額按揭應對加息？

 市場預期浮息按揭利率上升，但定息按揭卻因種種原因而極少人採用。其實市場上尚有一種按揭產品，可以固定每月按息支出。此產品較少銀行主動宣傳，但如條件配合，的確可免每月供款受市場按息帶動的影響。

定額按揭每月還款固定
說的是定額按揭。現時市場主流的H按及P按，都是「定年期」按揭；即還款期是固定的，當利率變動時，還款期不變而每月還款金額、還款中的本、息比率改變。而定額按揭的概念，是每期還款固定，當利率變動時，剩餘還款年期隨之變動---加息時，要償還的期數拉長、減息時縮短，而每月還款金額不變(當然，加息環境下，每月供款不變而年期拉長，每期還款中償還本金的比例會下跌)。有提供定額按揭的銀行，一般可以H按、有P為準的鎖息上限、也有回贈及按息掛勾的存款戶口，優惠等同一般定年期H按。

 

理論上，此類產品可在一定程度上抵銷按息上升，為借款人帶來每月按揭還款增加的影響。不過，此產品有不少限制，也不是每一家銀行都有提供。就算產品在理論上可供借款人選用，銀行職員也不會主動推薦。

按揭年期或不可無限延長
主要原因是此類產品有一個較大的限制：加息時，按揭年期不可無限拉長。現時金管局容許的按揭最長還款年期是30年，假如一位借款人選用定額還款，初時選用30年還款期，取用借款當月按息上升，由於按揭年期不可長於30年，結果下月還款還是會上升。另外，不同銀行對樓齡+按揭年期，以及借款人年齡+按揭年期都有一定限制。較年長的借款人，或抵押物業樓齡較高的個案，都可能會令定額按揭的年期在加息時無法再延長，最終每月還款額還是要隨按息上升而增加。而為免在利率上升時，因種種因素無法拉長還款期，部分有提供定額按揭的銀行，會先為借款人設定一個較短的還款期選擇，令利率上升時，預留一點延長還款期的空間。

可能就是因為以上「定額按揭」未必完全定額的特性，解釋起來相當麻煩，而一開始不借盡30年，又會要求借款人有較高的收入以通過壓力測試，大部銀行都不會主動向客人介紹此類產品。

要強調的是，定額按揭比起常見的定年期按揭，在加息時是完全沒有慳息效果，反而因為還款期拉長，全期利息支出會較高。但以上缺點換來的是，在利率上升幅度有限的情況下，每月還款固定。如果置業人士正好有「每月還款固定」的需求，而本身可以接受一開始較短的還款年期，可考慮向銀行了解相關條件。

原文刊於經濟日報網站2022年6月22日

銀行體系結餘與按息

 上周美國聯儲局加息0.75厘，本地市場焦點之一是金管局兩日內承接港元沽盤，總額達348億元，有人憂慮，如果美國持續加息，以每星期幾百億元的流失速度，銀行體系結餘很快「清零」，港息可能會急升，甚至會影響聯繫滙率。究竟實際情況是否如此？

銀行體系結餘是指銀行存於金管局的儲備結餘，以及各銀行之間的交易結算餘額；數字增加時反映資金流入港元體系，數字下跌時反映資金流出。結餘數字近幾年處於幾千億元的水平，代表市場有大量閒置資金(所以反映資金供求的拆息，處於偏低水平)；但在聯滙機制下，就算結餘處於幾億元，也屬正常；簡單講，銀行體系結餘就算「清零」，也不會影響聯繫滙率。

 

在2008年金融海嘯之前，銀行體系結餘長期在數十億元水平，當時的拆息並不特別偏高；極端例子是2003年中，銀行體系結餘只得數億元，而1個月拆息也只是1厘多。大致上，結餘愈高，拆息愈低，但兩者並沒有線性關係，例如2019年底至2020年初，當時銀行體系有500億、600億元，遠高於2003年；但1個月拆息卻在2厘多水平，遠高於2003年中。

結餘減少，反映資金流出港元體系，流動性減少，「價格」(資金的價格即利率)便會上升。但要留意，現時看來資金流出港元體系的主要原因是套息，因為港元利息低於美元，投資者轉為持有美元。但當結餘減少，港元利率回升至貼近美息時，套息的誘因便會減少、銀行體系結餘下跌的速度便會放慢。當然，問題是沒有人可準確計算港美息差要收窄至什麼水平，銀行體系結餘跌幅才會放慢。

不過，結餘減少不影響聯滙制度，卻可能影響最優惠利率(Prime Rate，簡稱P)，上一個加息周期，美息上升2.25厘，P只上升了0.125厘。由於多數H按都有與P掛鈎的鎖息安排，上一次P只是微升，制約了本地實際按息的升幅。如果本次加息周期情況類似，P的加幅亦可能較有限。坊間一個流行的觀點是銀行體系結餘要跌至1000億元以下，P才有上升的壓力。此觀點的基礎是2018年，當美國多次加息、本地銀行結餘跌穿1000億元以後不久，本地銀行便隨美息上升而輕微提高最優惠利率。

要留意的是，今年美息已累升1.5厘，聯儲局放出的聲氣，年內美息尚有約1.7厘的上升空間，明年加息也會持續。今次加息周期的美息上升幅度遠大於上一次，如無意外，今年底起，最優惠利率會開始上升，而且幅度會較上次為大，供樓人士對此宜有心理及財政準備。

原文刊於信報網站2022年6月21日

加息環境下 呼吸Plan風險大增

 市場傳出多宗數年前以「呼吸Plan」入市，最近卻蝕讓離場的個案，隨下半年港元最優惠利率上升，估計類似個案會更頻繁出現。

優惠期後有機會捱貴息

所謂「呼吸Plan」，指發展商為新盤買家提供審批寬鬆的高成數按揭，名稱意思是「申請人會呼吸便會獲批貸款」，以協助無法由銀行取得所需樓按的買家入市。在按息上，由於發展商的利息成本較銀行為高，不可能提供類似銀行的全期低息按揭，但又要以按揭安排協助新盤銷售；折衷方式便是為呼吸Plan設計初期供款優惠，一般是首數年利率貼近銀行按息，例如P-2%或更低，優惠期結束後，按息才恢復至P或P+。

 

此類按揭的初期還款被壓低，但優惠期後每月還款會急增。以一筆借款額800萬元，還款期25年，首3年按息P-2.5厘，優惠期後按息為P（現為5厘）的按揭為例。首3年每月還款為35,889元，優惠期後，每月還款為45,534元，升幅約27%。如果優惠期內借款人供款與入息率為50%，優惠期後比重會一下子上升至63%。

借款人選用此類按揭安排，部份原因是當初難以由銀行取得按揭，例如收入不足以通過壓力測試。除非借款人在數年優惠期內財務情況大幅改善，否則他們在呼吸Plan的優惠期後，仍難以透過轉按慳息，可能要有長期捱貴息的心理及財政準備。

樓價偏軟時或慘蝕離場

如果樓市處於上升周期，以上問題會自然消失：借款人真的無力應付相對高息的還款，直接把物業出售便好—在升市時，甚至有機會獲利離場。但過去幾年樓價只有窄幅上落，加上部分新盤開售時有一定溢價；三數年後，同一項目卻有大量單位同時走出額外印花稅的「轉讓高稅期」；樓價偏軟，真的捱不了高息還款的業主便只好蝕讓離場。

隨美國持續加息、一般估計下半年港元最優惠利率有機會被帶動上升。上文計算的優惠期後供款上升的衝擊，可望進一步擴大，加上樓價難見明顯突破，往後因為呼吸Plan優惠期完結，最終要蝕讓離場的個案可能會有所增加。

在宏觀層面，此類個案佔市場比重有限，料不會對大市有實質影響。但在個人層面，如果借款人曾以呼吸Plan入市，宜及早部署減債、又或善用按揭保險等低息高成數安排轉按，以減少相對高息的呼吸Plan為個人財政帶來長遠影響。

原文刊於經濟日報網站2022年6月15日

 

 

定息按揭的悖論

香港按揭市場以浮息按揭為絕對主導，在市場預期利率向上時，理論上由浮息按揭轉為定息按揭，對借款人較為有利。但現實中，面臨加息，香港轉用定息按揭的借款人卻是絕無僅有，甚至可以預期，美息及港元拆息如持續向上，香港小業主轉用定息按揭的心理障礙會更大。

本來，展望浮動利率上升，定息按揭應該會爭取到一定的市佔率；「浮息上升，市場轉用定息疑慮更大」可說是定息按揭的悖論。悖論成真的原因之一是新批定息按揭的利率，都會比同期新批的浮息按揭利率為高。以6月新批定息按揭為例，10年定息期為2.7厘，20年定息更達3厘；比起年初，10年期定息利率只為1.99厘，半年下來，10年定息期新批按揭利率上升0.71厘。

 

相對而言，本地新批H按的利率，年初至今大致維持在H+1.4厘，而同期的一個月拆息，只由0.15厘升至0.27厘，半年下來，浮息按揭利率只升0.12厘。年初10年定息按揭比浮息按揭利率高0.44厘，但隨着美息上升預期升溫，新批10年期定息按揭利率比新批浮息按揭利率高出1.03厘。

對大部分以H按供樓的借款人來說，即使一個月拆息持續上升，只要最優惠利率未上調，按息也會暫時鎖定，近幾年的H按鎖息上限一般是2.5厘──比新批定息按揭利率低0.2厘。以上情況部分解釋為何市場明明預期浮息會上升，但定息按揭產品卻未見市場受落的原因，此處尚未計算定息按揭不設回贈、無按息掛鈎存款戶口、罰息期較長的缺點。

單單討論利率，定息按揭對借款人來說，可視為一種保險，在付出利息較高的代價，換來利率不會變化的保障。但近半年此代價是反覆增加。一位借款人只有在理性上預期拆息及最優惠利率都會大幅上升，並維持一段較長時間時，才有足夠理由考慮定息按揭。而理論上選用定息按揭的最佳時間是加息周期的初段，即定息按揭略高於浮息按揭的利率，很快會因浮息上升而被抵消。

展望未來，估計往後新批定息按揭的利率也會隨美息而上調，定息按揭比同期新批浮息按揭利率為高的現象難以改變，除非市場預期利率長期居高不下；否則，定息按揭的使用比率也會處於似有若無的水平。

原文刊於信報網站2022年6月14日

親屬轉讓與樓市

近年的二手住宅成交中，「親屬轉讓」始終佔一定比例。反映市場的潛在投資需求強勁，小業主甚至不惜先付出印花稅，以部署未來入市。

親屬轉讓可助恢復首置買家身份

據代理統計，每月幾千宗的二手成交中，約有數百宗為近親轉讓。近親的定義是夫婦、父母子女、兄弟姊妹。根據現行印花稅條例，直系親屬之間的物業轉讓，仍需要繳交印花稅，而稅率為第二標準稅率（或俗稱舊稅率），即市值1.5%至4.25%；以一個市值600萬元物業為例，如由夫婦A、B持有，轉名予A；視為A購入半份物業，印花稅為（600萬元x3%÷2），即9萬元。

 

說直系親屬轉讓與投資需求有關，是因為業主將物業業權轉讓予直系親屬後，如本身再無持有其他香港住宅物業，日後購置第二個物業時，可少繳印花稅、多借按揭貸款，即市場俗稱的「甩名」。以上文的B為例，如果他是香港永久居民，原先持有的物業是其唯一香港物業，轉名予配偶之後；B再購買另一個住宅物業，印花稅率便按第一標準計，即1.5%至4.25%，以600萬元樓價計，為3%，即18萬元。相對而言，如果在舊物業不轉名的情況下購買第二個住宅，樓價600萬元，印花稅為15%，即90萬元，比轉名後再入市高得多。

按揭因素令親屬轉讓交易有限制

理論上，一位投資者可不斷購入單位，再轉讓予直系親屬，不斷恢復「首置買家」的身份，以節省印花稅支出。不過，頻繁的轉移業權，稅局可視此類交易中「出名」買家為「代表他人行事」，可能會追收兩次交易少收的印花稅。

其次，按揭因素亦為此類交易加上限制。假設買家A以「首置」身份購入單位，再轉讓予直系家人B；如果他本身的收入不足以通過壓測，需要B作擔保，而B又有按揭負擔，A的按揭申請，按揭成數便需要扣減一成。其次，理論上A在購入物業後3年內轉讓予家人B，雖然不必支付額外印花稅，但如涉及按揭，在罰息期（一般之為2年）內轉名，仍需支付罰息。如果B需要以按揭融資購買A的物業，也一樣要再申請按揭、通過壓測。多多少少算是限制了投資者利用「直系親屬轉名避稅」的漏洞。

原文刊於經濟日報網站2022年6月8日

人口與樓價

上周稅務局發出報稅表，數量較前一年度下跌；同時，統計數據顯示淨離境人數上升、本地勞動人口下跌。傳統上民間智慧相信香港地少人多、樓市可長升長有。當統計顯示人口開始下跌時，傳統智慧是否仍然有效？

稅務局上周發出今年度的247萬份報稅表，數量較前一年度的262萬份下跌5.7%。另外，統計處資料顯示，2022年第一季勞動人口為379.9萬人，較2019年高峰的399.4萬人，下跌約4.9%；入境處數據也反映，今年首季香港有14.2萬人口淨流出。先不論人口下跌的原因，但人口減少已是不爭的事實。人口外流，加上官方銳意增加住宅供應，對樓市又會有何影響？

 

教育界對學齡人口減少有時會有較正面的反應：建議多年的小班教學，終於有實現的可能。同樣樂觀的態度如應用在樓市，部分人可能會說：香港人終於有望不必捱貴樓；人口減少，居住環境可望改善。但部分人也擔心，香港的出生率已經夠低，如果人口外移的趨勢持續，樓價欠缺支持，可能出現急遽調整，負財富效應甚至會影響其他經濟環節。

我們認為，暫時的情況未需要對樓價太悲觀。繳稅的人數可能下跌，但去年稅收仍創新高。人口數字下跌，但香港銀行體系的存款卻甚為穩定，至少顯示香港在經濟上仍有吸引力。在按揭方面，銀行未償還按揭總額仍見穩定上升，今年4月按年上升9%，宏觀而言，未見人口減少有太大的影響。

另外，疫情之下，單程證*及各種專才入境計劃**來港的人數在近2年下跌(其中，單程證持有人入境人數，在2019年為3.6萬人；2020年為1.01萬人；2021年為1.79萬人)。可以預期，在正常通關後，數字會明顯回升、一定程度上可填補人口外流的空缺。雖然中國的出生率也減少，政府要千方百計鼓勵國人生育，但對比於小小的特區，中國應該仍有大量人口有興趣移居至此；加上過去10年整體住屋供應不足，香港即使在未來數年大幅增加住宅土地供應，也只算追回過去的欠賬，大量居住環境欠佳的市民，仍渴望改善居住環境，供不應求的情況一時難以扭轉。人口外移一時增加，未必反映為樓價下跌。

當然，展望未來，人口外移是否會持續、規模會否擴大，外移的家庭中又有多少會保留香港的物業，通通都會為樓市需求帶來影響。此方面的長期變化，仍需更多時間觀察。

原文刊於信報網站2022年6月7日

售後租回與按揭申請

 為了樓換樓時申請按揭不會影響新居的按揭成數、同時又減少換樓時多次搬遷的麻煩，市場發展出「售後租回」的操作。此種安排會方便賣樓業主申請新居按揭，但同時可能影響揭貨買家的按揭安排。

先賣後買 VS 售後租回

為了遏抑投資需求，當局推出種種辣招。在按揭方面，一位本身已有按負擔的借款人，再申請按揭時會受到不少限制，包括按揭成數減一成，新舊居按揭總供款不可逾月入4成、按息升3厘的壓測之下，月供不逾月入5成等。要減少此類影響，最簡單的方法是「先賣後買」，只要購入新居的成交日期較售出舊居為遲，為新居申請按揭時，舊居的按揭負擔便可不計，也不影響新居的按揭成數。但此方式有一個缺點：新居如需裝修，換樓客便可能要在遷出舊居、搬入新居前，先找臨時居所，平添一次搬屋的麻煩。

 

樓換樓業主其中一個應對按揭限制的的處理方式是「售後租回」，即售出舊居的同時，與新業主簽訂租約，租用單位一段時間。對只持有一個按揭物業的賣家來說，此舉的好處是售出舊居後恢復「首置」身份，有利於為新居按揭的申請。租回舊居，可解決新居入伙前的居住需要。

但「售後租回」的安排，卻會影響買方的按揭申請，尤其是涉及按揭保險時，更需留意。原因在於，一個物業有租約，銀行及按保公司便會視為「非自住」，按揭成數上限會減一成，而供款入息比率、壓力測試的要求亦會收緊。最不幸的情況下，如果銀行拒批按揭，買方又無足夠現金完成交易，便可能需要取消交易，損失訂金。

為應對以上問題，市場一個習慣是「售後租回」的雙方不為租約打釐印。在官方紀錄上租約不存在，銀行及按保公司審批按揭時便無從發現單位有租約。但要留意，無打釐印的租約，在出現爭議時，對業主及租客雙方都欠缺保障。而對買方來說，明明有租約而在申請按揭時隱瞞，嚴格而言算是行使虛假文書。是否值得為了予人方便而鋌而走險，買家便要自行衡量了。

原文刊於經濟日報網站2022年6月2日

 

 

加息不似預期 樓價看漲？

市場對全年美國加息幅度的預期較之前略為收窄，雖然6、7月美息料仍會按步上調共1厘，但市場開始討論美息年內升幅可能不似預期。壓在香港樓市的一個不明朗因素如果消失，本地樓價是否會重拾升軌？

市場一般估計，6、7月美國兩次議息，聯邦基金利率在每次議息都上升0.5厘。8月無議息會議，而市場暫時對9月的加息步伐意見分歧，美國銀行預估，如果美國經濟惡化或通脹降溫，聯儲局在6、7月加息共1厘後，可能暫停加息步伐。

 

如果美銀的估計正確，聯邦基金利率可望在1.75厘至2厘見頂；對港元利率而言，較可能的結果會是，1個月港元拆息在「方向」上可能跟隨美息，尤其是近期銀行體系結餘點為下跌後，現時約在0.2厘水平的1個月拆息，多多少少會向上調整；而最優惠利率可望維持不變。當然，前提是美息真的再加1厘便暫時止步。

在上述情景下，多數以H按供樓的小業主，每月供款會略為增加，但連H按的鎖息機制都未必會被觸動；加息對樓市的負面影響相當有限。如果市場確定港息上調空間不大，不明朗因素消失，對樓價會帶來支持。

不過，要留意息口走向只是影響樓價的其中一個因素。新一屆(一如過去兩屆)政府看來會銳意增加住屋供應、而本地勞動人口減少，情況都可能影響住宅的供求。在香港的小氣候之外，中國經濟的大氣候同樣值得留意，在美國加息之時，中國卻在減息，早前人行下調5年期貸款市場報價利率0.15厘。配合其他增加流動性的措施、上海在6月起恢復正常生產，都有利支持中國經濟，間接對香港有利。

不論是減息，抑或「十萬人經濟會議」，起因都是經濟增長放緩，如無意外，今年中國經濟增長會是改革開放以來最低的一年。一場大會能否推動中國經濟再進入高速增長軌道，仍有待觀察。畢竟，除了中國，似乎再沒有主要的國家在堅持抗疫，在外圍的「躺平抗疫」的情況下，中國內地及香港堅持清零就相當於半封關，難以想像在商貿未全面復常前，如何推動經濟增長。

原文刊於信報網站2022年5月31日