「呼吸Plan」稱呼勿亂用

 

每次新盤開售，只要發展商有安排高成數按揭，不少傳媒都會以「呼吸PLAN」統稱有關的按揭安排。嚴格來說，此稱呼多數時間都是張冠李戴。用錯稱呼的最大問題，是可能誤導買家作出錯誤決定。

發展商按揭不單要求有「呼吸」

追本溯源，「呼吸PLAN」的稱呼源於一家發展商開售新盤時，提供的按揭安排不設審批準則，只要求「申請人有呼吸」即可。此後「呼吸PLAN」的稱呼便廣為人知，慢慢發展至一個地步，只要是新盤由發展商安排的非銀行按揭，便稱之為「呼吸PLAN」，但此稱呼在絕大多數情況下都是用錯的──多數新盤高成數按揭安排，其實列明有一定審批要求，不宜稱為「呼吸PLAN」。

 

有時概念混淆，用錯稱呼也不會有甚麼大不了。例如按揭保險計劃，筆者便不止一次聽到有業主甚至物業代理稱之為「二按」。架構上按保絕對不是第二按揭，但用錯了稱呼，也不會有甚麼後果。

「呼吸PLAN」的稱呼不同的地方在於，由名字到來源，都予人一個「易批易借」的印象（是否易還另議）。但明明多數新盤高成數按揭都列明申請人需要提供入息證明文件、相關財務機構有權拒絕批出按揭。更重要的是，不論貸款獲批與否，買方仍須按正式買賣合約完成交易及繳付全部樓價。

準則不似預期　或被迫撻訂

如果借款人受稱呼誤導，以為可輕易獲批高成數按揭；在申請被拒時才發現申請準則不似預期，被拒批之後又無其他渠道取得資金完成交易，便只好撻訂離場。錯誤的統稱習非成是，可能難以扭轉。但新盤準買家考慮入市，又遇上有人推介發展商有提供「呼吸PLAN」時，宜小心閱讀價單上的相關條文，最好直接向提供按揭的機構了解審批標準，才好作出最後決定。

 原文刊於經濟日報網站2021年9月29日

新盤高成數按揭的轉按須知

近十多年，新盤開售，發展商大多會安排為買家提供高成數按揭，一般按揭成數可達樓價八成至九成。這些新盤高成數按揭，又常見初期還款利率較低，之後利率恢復正常的安排。多數選用此類按揭的業主，都會計劃在優惠期完結時轉按。但轉按的計劃是否可順利執行，視乎多個因素。

此類發展商(及相關財務機構)提供的高成數按揭，受限於利息成本，利率也較銀行按揭為高，但為了吸引買家入市，一般會提供2、3年的優惠期，期內還款利率貼近P按，即約細P減2.5厘，優惠期後按息回升至P至P+1%。

 

如果一位小業主在3年前以此類按揭購入新盤，而優惠期又快完結，供款利率將由2.5厘升至5厘，參考近期新批H按利率只在1.3厘水平，自然大有轉按的動機。如果樓物業是自用，而估值又低於1000萬元，業主宜積極考慮透過按揭保險計劃轉按，成功轉按後，按息可望壓低至H+1.3厘，實際息率不足1.4厘，遠較新盤發展商按揭在優惠期後的5至6厘為低。但如果物業的估值高於1000萬元，按保轉按便是「此路不通」。

以一個3年前成交價1200萬元，按揭成數八成，還款期25年的個案為例。借款960萬元，首3年每月還款43067元，優惠期後，未償還本金約為873.8萬元，每月供款會增至54640元，增幅26.8%。

假設樓價3年來上升5%，現時市值為1260萬元，由於樓價問題，不合資格申按按保，轉按至銀行，貸款上限為630萬元，較既有按揭未償還餘額差距達243.8萬元。除非業主抬錢贖樓，否則難以轉按慳息。

對於曾經以此類高息高成數一按計劃入市的業主，除了抬錢還舊按，其實也有更積極的處理方式。包括：提高儲蓄比例，有餘錢時便提早部分還款，一來可下調未償還按揭餘額，二來也可令往後每月還款金額、利息支出下跌；留意物業估值，待物業「升夠」時安排以標準銀行按揭成數轉按。以上文例子而言，在優惠期過去，再加3年後，按揭餘額會下跌至800萬元水平，如業主再提早償還50萬元，按揭餘額可在3年後跌至750萬元水平。如按揭指引不變，而樓價在期內上升約兩成，才可轉按至較低息的銀行按揭。

而另一個可考慮的安排為賣樓套現，樓齡數年的半新盤，市值有機會略高於數年前的購入價，只要賣盤離場，自然不必面對往後長期按息支出高企的情況。

 原文刊於信報網站2021年9月28日

 

樓市觀望期準買家可做甚麼？

市傳中央出手壓抑樓市，在消息流傳之下，樓市可能會進入一個成交量下跌、樓價橫行的觀望期。在此期間，有意入市的準買家，起碼應該了解清楚，自己在等甚麼、在「等」之外，又有甚麼可以做。

上周由路透社傳出，中央官員要求本地發展商配合港府，協助解決房屋問題。雖然有大型發展商表示未收過此類訊息，但消息一日未被官方正式否認，市場可能寧可信其有。買賣雙方可能都會等待更多資訊以決定後着──市場有可能進入成交膠着的觀望期。問題是，大家應該在等甚麼訊號？

 

需要注意的訊號

訊號之一，應該是新盤開價的取態。如果中央官員曾經向本地發展商方施壓，估計發展商多多少少要作出配合。如果往後新盤開價突然保守，可以解讀為壓市要求確實存在。相反，如果往後新盤仍是加價加推，上述要求便應該是子虛烏有。

更強的訊號應該是港府的十年建屋目標，目前的目標是未來十年建屋43萬伙，其中3成，約12.9萬伙為私樓。如果港府往後大幅增加供應目標，尤其是私樓的供應目標大增，可視為明顯回應中央要求的訊號。相反，如供應目標大致不變，那就代表房屋相對短缺的情況持續。

有關訊號由出現到市場完成解讀，估計要一段時間，在訊號以外，準買家宜在等待時一併考慮／準備以下事項：如果樓價持續調整，是否仍維持置業決定。又如果維持置業決定，宜及早準備入息證明等文件、計算自己可負擔的按揭額；並維持睇樓，了解市場變化，一旦找到心水單位，可即時作出入市決定。

 原文刊於經濟日報網站2021年9月22日

新盤即供付款的按揭時程

 

近年一般樓花新盤的即供付款安排的成交期有愈來愈長的趨勢，有些可長逾1年；但最近有2個新盤反其道而行，樓花成交期只有45天，對於需要申請按揭，特別是高成數按揭的買家，時間上可能較為緊張。

樓花新盤有2大類付款安排：現金／即供及建築期。前者即未交樓已要交付全額樓價，但一般有較大折扣；後者即入伙才支付全額樓價，但折扣較少。如果是樓市老手，可能會記得，多年前香港樓花即供付款的成交期，一般也是45天。即9月1日簽臨約，要在10月15日成交，支付全額樓價。

 

後來由於種種原因，通行多年的樓花45天成交期愈拖愈長，個別項目甚至長逾1年。即供期長短，無所謂是否着數（一般成交期愈長，折扣愈小）。對買家來說，如果非以現金支付樓價，而是要按揭融資，反而要考慮時間是否可以配合。

一般來說，45天成交期是足夠完成申請至取用按揭的整個步驟──前提是買家的入息證明齊全。問題是，現實上不少新盤買家可能是因一時的氣氛認購新盤、平時未有妥善管理入息證明、稅務紀錄。一旦成功揀樓、簽署臨約後，才臨急準備文件、申請按揭。文件不齊全，可能會延誤按揭申請，未能於指定日期完成交易。輕則要向賣方支付罰息、又或要向發展商要求更改賣價較高的建築期安排；重則要撻訂離場，損失訂金。

另外，按揭保險計劃適用於樓價600萬以下樓花項目，可能有部分新盤買家，打算以按保入市，以即供付款購買此價位以下的樓花。但要留意，由於按保牽涉銀行及保險公司，一般審批時程較長，45天成交期，不一定足夠完成申請。有意入市的買家，如果心水項目的樓花成交期較短，便要仔細考慮，要不一早準備所需文件，要不便要考慮選用較長時間的成交付款安排。

 原文刊於經濟日報網站2021年9月15日

前海是香港房屋問題的答案？

國務院公布了「全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案」，將前海合作區擴大8倍。而除了香港政府持續鼓勵港人善用機遇，北上發展之外，深圳市長也表示將推出更多便利港澳居民在前海工作、生活措施。北上置業會不會是香港房屋問題的答案？

繼環珠三角的大灣區概念之後，中央馬不停蹄公布更多具體的區內發展方案。公布「橫琴粵澳深度合作區」不久，便又推出前海方案，把前海合作區範圍一下子擴大8倍。而深圳市長亦隨即表示會推出更多措施方便港澳居民在合作區工作和生活。

 

單看前海合作區的土地，前海合作區總面積由14.92平方公里擴展至120.56平方公里，擴區後前海土地面積約等於八分一個香港。而國務院公布方案後，本地立法會議員已紛紛建議興建鐵路、改善口岸等方便市民往返前海及新界。先不論前海的現代服務業、金融業發展定位在長期來說會不會威脅香港金融中心的地位；如果鄰近香港的前海合作區擴大、內地政府又推出措施鼓勵香港人北上發展甚至居住，可否紓緩香港的房屋土地問題？答案卻未必樂觀。

近幾年深圳樓市有一個奇怪的發展趨勢，雖然商用物業空置率高(新近數字為26.4%，而且前海區空置率更高)，但住宅樓價卻屢創新高。前海個別新盤呎價已逾3萬港元，而且市場仍然看好前海的住宅樓價前景。單論住宅樓價，前海一手樓價甚至較香港大西北略高，考慮到內地的銀行按揭利率幾倍於香港。就算北上港人在深圳打工的收入不輸香港，也難以負擔當地樓價。在此等情況下，就算香港人完全接受在內地生活，前海也未必對香港的住宅問題有很大幫助。

或者有人會說，前海住宅樓價高是現時的情況，如果發展區擴大8倍，住宅供應自然會增加，只要香港有一定數量人士北上發展或居住，便可紓緩香港居住問題。問題在於，當發展區愈來愈大，距香港愈來愈遠時，香港人北上居住或工作，勢將連日常消費也集中在內地。此種以生產/消費力大量外移為代價的房屋問題解決方案，又是否可取？

原文刊於信報網站2021年9月14日

拆息響起上升的訊號？

近月拆息處於近十年新低，與按揭供款相關的1個月拆息不足0.07厘，新批H按利率不足1.4厘。低息環境成為支持樓價高位運行的一大因素，不過，9月7日起金管局的一個行動，可能會輕微推高拆息回升。

金管局在8月底宣布，計劃於9月7日、14日、21日及28日，以及10月5日、12日、19日及26日舉行的八次定期投標中，每次增發50億港元的外滙基金票據。如八次的計劃增發量全部執行，票據發行量將會增加共400億港元。央行在市場買債，會增加貨幣供應，叫放水。央行發行票據，會由市場抽走相應的資金，可理解為收水。

 

2020年初，銀行體系結餘為500億元左右，其時1個月拆息高位逾2厘。香港現時的銀行體系結餘有4,500億元左右，銀行體系資金氾濫，結果是拆息低企，1個月拆息近期低至不足0.07厘，令所以為H按供樓的業主，每月按息支出大減。

如果金管局發行票據順利，理論上會令銀行體系結餘相應下跌，可能調整至4,100億元左右。市場資金減少，如果需求不變，結果就是利息上升。如無意外，我們應該會看到拆息在9月至10月展開一次緩慢而穩定的上升，在升幅方面，由於4,100億元相比於過去仍然是氾濫，潛在的升幅未必太大。

但值得留意的不只是金管局發行票據對拆息的影響，而是背後的原因。現時資金泊駐香港，原因之一是美息也低，而一旦美國收水、加息，香港資金流走的速度可能甚快。金管局先抽走市場部分資金，可能的目的是平順未來資金流走的規模及速度。雖然美國收水的規模、速度仍是未知數，但美元及港元極度低息的時光可能不會維持太久。

當然，暫時沒有人會預期美息、港息會大幅上升，但按息由極低轉至偏低，應該有較高機會發生，樓市向上的動力，亦可能會略為減少。

原文刊於經濟日報網站2021年9月8日

聯儲局覆水難收？

投資市場焦點之一仍是美國聯儲局是否會在年內縮減買債規模(俗稱「收水」)，最終逐步加息。但每次聯儲局鷹派略為展示收水、加息的意向，總會遇到意外阻礙。可能真是應了一句──覆水難收？

早前聯儲局公報7月議息的會議紀錄，顯示多數委員同意經濟如持續好轉，可在年內降低購買資產的速度。而下一次的議息會議是今個月23日，如果真的要削減買債規模，較可能在當天公報。

 

不過，最大的變數之一仍是疫情。7月議息時，美國疫情正好處於低位，加上其他經濟數據表現理想，可能令聯儲局鷹派判斷是收水之時。但7月底，當地新冠肺炎個案持續上升。近期7天平均數是約16萬宗，約為1月上旬高峰期的61%。情況令人懷疑聯儲局是否可按步收水。

 歐美多國開始轉向「與病毒共存」的策略，簡單講即接受新冠肺炎為風土病，不再以完全根除為目標。理論上，如果疫苗有效(無論是防感染或防重症)而且普及率高，此策略有一定的合理性。畢竟，感冒也會死人，總不成為了防感冒就整個社會半停擺。

問題是，撇開疫苗對變種病毒是否有效此個科學問題。大家應該會發現，疫苗的打與不打、口罩的戴與不戴，在美國不只是醫學問題，也是意識形態問題，即使官商谷針，仍有相當比例人口拒絕打針、戴口罩。此情況持續，看來也難達成群體免疫。放在眼前的問題是，對一個高感染率，近期死亡率仍在1%左右的病毒，採取「共存」策略，究竟對經濟有何影響？

如果年底前美國的疫情未見改善。上半年經濟數據一度因疫情放緩而表現強勁，下半年可能難以持續。聯儲局未必可以按步收水；加上疫情不明，美國的加息步伐，應該會比2015年開始的那一次為慢。

上一次「收水」聯儲局在2014年10月停買債，在2015年底才加息，之後加息9次，期間香港最優惠利率只上升一次，幅度為0.125厘。歷史不會完全重複，上一次美息加而港息幾乎不跟，背後有眾多成因。沒有人可保證下次美國加息，港息也和上次一樣幾乎不變。但暫時看來，未來數年，本地最優惠利率較高機會維持於偏低水平。

當然，以上說的「加息」是最優惠利率的變化，至於與一般小業主按揭供款更直接相關的拆息，變化速度可能會快。金管局早前宣布將在9、10月發行400億港元票據，料會令銀行體系資金輕微減少。近月處於極低水平的拆息，料會輕微上升。低息因素對樓市的刺激作用，可能會略為減少。

原文刊於信報網站2021年9月7日

按揭現金回贈須知

近年銀行會向按揭借款人提供現金回贈，但當回贈高於貸款額1%，卻會有一定限制，有時更可能會影響借款額。

情景1：現金回贈不逾貸款額1%

無論按揭成數是多少、都不會影響實際的借款額。

例如樓價800萬元，假如借款人申請的是標準6成按揭，現金回贈1%，按揭借款額便是480萬元，現金回贈為4.8萬元。
比較特別的是按揭保險，無論按揭成數多少，現時一般銀行為按保客戶提供的現金回贈會以6成借款額計算。例如樓價800萬元物業，借款人申請9成按揭保險，借款額為720萬元，現金回贈1%以樓價6成計，回贈額會是4.8萬元。

 

情景2：現金回贈高於貸款額1%

此種情況下，回贈金額＋貸款額不可高於金管局的相關指引，有可能影響借款額。

例如樓價800萬元，標準按揭成數上限是6成，即480萬元。如果借款人申請5成按揭，借400萬元，即使銀行提供貸款額2%即8萬元回贈，由於借款額400萬元＋回贈8萬元是408萬元，不超過6成的限制。因此借款額及回贈都不受影響。

如果按揭成數本身已達指引上下，而現金回贈高於1%，銀行一般實務上的操作，是將借款額由原有上限的按揭額扣除。例如樓價800萬元，借款人申請6成按揭，銀行提供1.5%回贈。由於回贈額高於1%，要計算入借款額內，總額不可高於6成的限制，銀行一般會以（800萬ｘ6成）—7.2萬元，作為貸款額，即472.8萬元作為借款額，回贈為7.2萬元，兩者相加，不逾6成的限制。

如果是按保，假設樓價800萬元，申請9成按揭即借720萬元，銀行提供1.5%現金回贈。現金回贈為800萬元的6成的1.5%，即7.2萬元。720萬元＋7.2萬元超出9成的限制，一般處理手法便是將貸款額根據回贈相應下調至712.8萬元。當然，如果借款人的預算緊張，寧可盡量提高借款額，也可要求銀行將回贈定於1%，在此情況下，便可借720萬元，回贈為6成的1%，即4.8萬元。

 原文刊於經濟日報網站2021年9月1日

置業階梯的概念問題

 

特首出席《施政報告》諮詢會，指從綠置居、居屋到首置上車盤，現時已有完整的置業階梯以切合不同人士的需要及能力。問題是，如果置業階梯已經完整，為何市民在住屋問題上仍是諸多不滿？

表面上，售價由高至低，從私人住宅到綠置居，似乎已對應不同家庭的負擔能力，但此個完整階梯的「寬度」明顯不足。

 

以教育比喻，假設香港人口不變，而由幼稚園、小學、中學至大學，每個學年的學額只有1000個，階梯看來也很「完整」，但卻迴避了學額不足的問題。在1991至2000年，資助房屋年均落成量逾1.8萬個；現時是三個資助房屋計劃，每年加總的供應量不足1萬個。加上私樓供應也不足(官方新目標每年約1.3萬個單位，較近年吸納量逾1.5萬個為少)，自然難以紓緩住屋問題。

其次，置業階梯的說法，隱含了市民應該逐漸向階梯上層移動的價值觀，一定程度上鼓勵了市民以「購置私樓」為終極目標。但環看世界，我們理應知道情況不必如此，新加坡八成人口住在公營房屋，環境也令多數香港人羨慕。

在回歸之初，當港府的長遠目標是大量供應，長期願景是令八成家庭居於自置物業。在預期供應大幅增加，政府又認定置業比例高有助提高市民歸屬感時，言文上鼓勵市民換樓向上流動，可說合情合理。

不過，當前自置物業比率只約51.5%，較2004年高峰54.3%下跌，而中短期也看不到供應可大幅增加時，還開口埋口置業階梯，便顯得甚為奇怪。

說到底，現時房屋政策的最大問題可能不是「置業階梯是否完整」，而是供應根本不足。政府最新的建屋目標平均是按年供應4.3萬伙，討論當中可分多少層級，可說是搔不着癢處。

還是回到基本，討論如何增加住屋土地供應吧！

原文刊於信報網站2021年8月31日 

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