免壓測按揭的風險管理

政府放寬按揭保險適用範圍，同時維持多付保費，可免壓力測試的安排。對借款人來說，以同等收入免壓測可借取更高的樓按金額、購買樓價較高的物業。但是次放寬，正好遇上加息周期，借款人如用免壓測的按保入市，宜小心評估風險。

金管局在十多年前引入按揭壓力測試，在銀行沿用多年的「供款負擔比率佔月入50%」之外，增加多一個計算供款負擔的標準。壓測推出時，官方理由是銀行按息處於極低水平，為免按息回升至正常時，借款人的供款負擔突然增大，所以引入壓力測試，現時的壓測標準，是在現行按息下，計算加息3厘之後，每月供款不逾月入六成。如果以H按借款，壓測的現行利率會以鎖息計算，壓測實際上會令初期還款處於月入四成左右。換言之，壓測可在一定程度上，確保按息上升時，借款人仍有較強的還款能力。

 

壓測一直被銀行嚴格執行，現時只有3類情況，借取銀行按揭時，可免壓力測試；其一是購買有房委會擔保的資助房屋、其次是選用定息按揭計劃、其三是以按揭保險入市，而且借款人多付額外保費。

對以定息按揭借款而免壓測，對借款人來說，不會承受「供款隨按息上升」的風險。原因是定息按揭提供起碼10年的定息期，期內還款固定，不受市場利率上升影響。

不過，對房委會擔保的資助房屋按揭、多付保費的按揭保險來說，免壓測對借款人來說，在原則上卻不是理想安排。對貸款機構來說，有第三方擔保/提供保險，因借款人斷供出現壞賬的風險已被處理。但對借款人來說，因為免壓測而借入更高的樓按，在加息期便要面對按揭供款上升、供款佔收入比率較高、欠缺緩衝的問題。

有意入市，而收入不足通過壓測的準買家，可能會考慮免壓測的按保入市，一來按揭成數較高，二來在同等收入下，可借取的樓按金額上限也較大。加息期剛開始，雖然今年港元最優惠利率未必隨美息上升，但借款人也宜小心計算，如果按息持續上升1、2厘的情況下，每月按揭還款增加，會對自己的財務情況有何影響，才好作出入市決定。

 原文刊於信報網站2022年3月30日

選用定息按揭要考慮的因素

 美息正式進入上升期，聯儲局主席明言不排除5月直接加息半厘。本地的拆息亦開始上揚。利率開始上升，定息按揭的相對吸引力變得更為明顯，究竟選用定息按揭時有甚麼地方要留意？

現時定息按揭根據定息年期而有不同利率：定息10年，利率為2.1厘；定息15年，利率為2.25厘：定息20年，利率為2.4厘。要留意，「定息期」與「還款期」為兩個不同的概念。借款人大可申請一筆還款期為25年的按揭，而選用10年定息，定息期完結後，借款人可繼續選擇定息按揭或浮息按揭計劃。

 

以10年期定息為例，現時為2.1厘，3月美國加息後，聯儲局主席明示5月可能加息半厘。由於美國最新通脹率達7.9%，按聯儲局以加息控制通脹的傳統，市場估計美息會持續上升，而根據過去紀錄，港元拆息大致上會跟隨美息走勢。

現時新批H按利率約1.6厘，較10年期定息低0.5厘左右。如果美息在5月上調半厘，而港元拆息跟隨、加息期再持續2年，現時選用定息按揭，理論上長綫有慳息效果。當然，由於H按有鎖息機制，只要最優惠利率不變，當拆息持續上升至按息觸及「鎖息」時，有關按揭的利率便會暫時鎖定在當初銀行與借款人議定的鎖息水平。近2年一般新批H按的鎖息大概是P（5%）減2.5%，即仍然較10至20年的定息為高。

定息按揭優惠j較少

由於加息期只是剛開始，估計上升周期會維持3年以上，單純考慮利率因素，置業人士如選用定息，對比於近年流行的H按，似乎有較大贏面。

不過，考慮定息按揭時，有幾點要留意，新批定息按揭的利率會根據市場按息而改變，例如去年中的新批10年期定息按揭利率是1.99厘，今年1月底上調為2.1厘，此利率的有效時間限定在3月底前申請、5月底前取用。在美息（及港元拆息）上調後，估計按證也會上調新批定息按揭的利率。

其次，定息按揭一般不設現金回贈或高息掛鈎戶口，而罰息期亦達3年，較現時浮息按揭主流的2年為長。借款人選用前，宜先行衡量以上特點。

 原文刊於經濟日報網站2022年3月23日

香港按息趨勢預測

 美國聯儲局上周上調聯邦基金利率0.25厘，市場預料年內美息有1.5厘的上調空間。港元與美元掛鈎，但本地按息預料不會跟足美息升勢，對多數小業主來說，可能多升不足1厘便止步。

本地按息有兩個主流計價標準，即拆息及最優惠利率。回看2015至2019年美息上升周期，港元拆息對美息變化較為敏感，大致上跟隨美息上升。估計今年拆息也會跟美息上升。以1個月拆息為例，去年底約0.16厘，上周五已升至0.29厘。

 

回看2015年至2019年的美息上升周期，雖然一個月港元拆息有較大波動，但走勢上跟隨美息，由2015年中約0.25厘，升至2019年中約2.5厘。如無意外，今次美息上升，港元拆息應該會出現類似的變化──中間或有波動，但趨勢上無可避免跟隨美息回升。由於近年九成以上的新批住宅按揭都以拆息計價(即H按)，可說大部分供樓業主的每月供款支出已經上升，而且趨勢持續。

不過，本地絕大部分的H按，都設有以最優惠利率為準的鎖息上限，例如現時新批H按，一般利率為H+1.4厘，鎖息為P(5厘)減2.5厘。如果1個月拆息升至高於1.1厘，而P不變，以H+1.4厘借取H按的按揭借款人，其按揭利率便會(暫時)鎖定於2.5厘水平。往後拆息再升，只要最優惠利率不變，都不會影響借款人。而上次美國加息周期，港元最優惠利率在美息上升8次之後，才在2018年9月才輕微上調0.125厘。

歷史不會簡單重複，但上一次美息上升、港元拆息跟隨而最優惠利率不變的主要條件──銀行體系結餘高企，今時仍然存在。在2015年美息開始上升前，本地銀行體系結餘逾4000億港元，至2018年銀行體系結餘跌近700億元，本地銀行才上調最優惠利率。

近日銀行體系結餘維持在3370億元水平，資金仍是供應充足。本地銀行大有條件維持最優惠利率不變。簡言之，今年美息縱使仍有6次上升空間、期間港元拆息或會跟隨，但對大部分小業主來說，大概美息再上升3、4次，約0.75厘至1厘之後，供款利率便暫時見頂。可能要待美國持續加息，銀行體系更多資金流走，港元最優惠利率才有上升空間，而時間點可能是明年。

原文刊於信報網站2022年3月22日

放寬按保 後生仔女未受惠？

 最近按揭保險放寬，但好多人認為，放寬1,000萬元以上物業可按8成或9成，只有高職厚薪人士受惠，似乎對後生仔女置業上車無太大幫助。但宏觀來看，放寬按保令換樓鏈重新連接，長遠有利於上車客。

單看今次按保的放寬範圍，主要是1,000萬元以下物業最高可借9成；1,000萬元以上最高可借8成，貸款額上限960萬元（所以樓價至1,920萬元住宅，都可獲高於5成的按揭）。就以借款額960萬元為例，不計壓力測試，要通過供款佔入息不逾5成的限制，以利率2.5厘，還款期30年計，月入大概要在7.6萬元以上，才符合條件。似乎多數年輕上車客都不在此收入範圍。

 

但計算不宜太表面。過去上車難，部分原因是1,000萬元以上物業不可申請按保，首期支出較高，換樓難度大，令不少持有小單位自用的業主打消換樓念頭。例如一位業主，本身持有樓價800萬元物業，即使有需要換樓，但如欠缺首期，可能會便推遲換樓計劃，此類業主不換樓，結果便是市場上放售的上車盤更為短缺。

在按保放寬後，上述業主的換樓計劃變得較易執行。可以預期在「正常情況」下，1,000萬元以下二手樓放盤會增加，即使上車需求不減，供應增加也會令上車客入市難度減少，至少選擇可望增加。

刺激換樓鏈　上車客可受惠

所以今次的按保放寬，就算你不是月入逾7.6萬元的較高薪一族，但由於放寬的範圍較廣，仍可望重新連接換樓鏈，二手市場可望轉趨活躍，令上車客受惠。

當然，今次的放寬按保，正好遇上第五波新冠肺炎疫情、俄烏戰爭及美息進入上升周期，現時市況絕不正常。理論上會刺激成交量的效果，可能要待較後時間才見到了。

 

原文刊於經濟日報網站2022年3月16日

滯脹與樓價

 俄烏戰爭持續，市場估計能源和糧食價格會被推高，令物價指數高企。但另一方面，本地疫情持續，政府也估計今年經濟增長放緩、失業率反彈，香港可能出現滯脹(Stagflation)，此情況下，樓價會何去何從？

所謂滯脹，指高通脹及經濟停滯同時出現。通脹可以源於寬鬆貨幣政策，也可以是原材料供應緊張推動。俄烏戰事，令西方制裁俄國，包括減少入口俄國天然氣、石油，令油價上揚。而俄烏都是主要糧食出口國，戰事一時三刻停不了，勢令烏克蘭農夫錯過春耕時間，如無意外，今年的能源和糧食價格會持續高企，即高通脹的環境會持續。

另一方面，香港去年經濟增長6.4%，今年財政司司長估計增長為2%至3.5%，雖然仍有增長，但預期失業率會因疫情持續而上升，初步符合滯脹的定義。

 

一般來說，高通脹是有利資產價格，而經濟低增長、高失業率、市民收入增長放緩，卻是不利資產價格。如果滯脹持續，對樓價又會有什麼影響？

在滯脹期，居民實際收入下跌，衝擊房地產的需求。原材料價格上升亦可能影響發展商對新建住房的投資，在供給和需求雙重下滑的因素影響下，樓市成交料會放緩。

在價格方面，關鍵卻是按揭的實際利率。在高通脹背景下，央行以加息的貨幣手段去抑制通脹。高利率會增加以按揭槓桿入市的成本，削減置業人士的負擔能力。不過，如果通脹率高於名義貸款利率，那麼實際貸款利率(名義利率減通
脹率)便會處低位，甚至為負數。實質為負的借貸成本，卻反過來會催使仍有能力入市的居民選擇購買資產投資保值，對抗通脹。

因此，未來一段時間，利率走勢可能成為樓價是否可以企穩的關鍵；如果按息升幅較高，實際利率達1厘、2厘，而失業率又同步惡化時，樓價可能有較明顯的調整；相反，如果港元按息的升幅低，實際利率接近零，甚至為負數時，會對樓價有較強勁的支持，甚至仍會出現輕微升幅。

要留意的是，滯脹期樓價有機會上升，此個「上升」可以只是名義增長，即可能會出現通脹率升5%，樓價升3%此類實際上資產價格升幅低於通脹的結果。至於具體的結果，便要看滯脹持續多久、通脹及失業率的變化了。

 原文刊於信報網站2022年3月17日

 

適用範圍雖放寬 注意新按保有限制

 按揭保險適用範圍放寬，市場估計在疫情受控後，新按保將為樓市帶來支持。但對打算申請新按保（市場稱為「波叔Plan」）的置業人士來說，宜留意新按保有不少限制。

新按保之下，1,000萬元以下樓價按揭成數上限增至9成，1,200萬元以下樓價按揭成數上限為8成，1,200萬元至1,920萬元按揭成數上限5至8成，貸款上限960萬元。1,000萬元以上住宅成交料受惠，但措施也有不少限制：

1. 不接受樓花申請

樓價600萬元以上樓花物業，都不合資格申請按保。如果準買家打算買成交價600萬以上的一手樓，又希望以按保入市，只可考慮建築期付款安排。當然同一新盤單位，建築期付款計劃的售價會略高於即供樓花價。

 

2. 先買後賣視同持有物業

一般評論認為新按放寬可刺激換樓市場，但要留意，如果換樓客是「先買新居，再賣舊居」即新居成交時，舊居仍未成交。此情況下，因為申請新居按揭時仍持有另一物業，會被視為非首置，按揭成數上限是8成而非9成。同樣地，如果申請按揭時，借款人有其他住宅按揭負擔，新申請按保的成數上限都是8成。

3. 非固定受薪人士按揭上限8成

近年不少人創業，即使收入可觀，而且有十足可信證明，仍然不附資料申請9成按揭；因為新按保有限制，只有固定收入受薪人士可申請9成按揭。非固定收入、自僱人士透過按保申請按揭的按揭成數上限只是8成。

4. 轉按不可套現

除了新買賣之外，業主可用按保轉按，過去幾年以發展商一、二按入市的買家，可透過新按保轉按慳息，但要留意，按保轉按，只有樓價600萬元以下物業（即原有按保計劃）可套現。樓價600萬元以上的林鄭Plan、波叔Plan，都不可轉按套現。

原文刊於經濟日報網站2022年3月9日 

如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181).

除笨有精的租金扣稅安排

 市場討論《財政預算案》對樓市的影響，集中在放寬按揭保險，其實新建議的租金扣稅安排，對樓市亦會有深遠影響。

在預算案中，財政司司長提出租金扣稅安排，租客如果本身未持有物業，而租約有打釐印，有關的租金支出可以用來扣稅，扣除上限為10萬元；措施的概念及扣除額度都類似於推出多年的居所貸款利息安排。即未來不論是租客或業主，居住支出都可扣稅。而且在理論上，似乎租金扣稅安排有較多的優勢，居所貸款利息扣稅期是20個課稅年度，而租金扣稅似乎未有提及年期上限。

 

由政府的收入角度考慮，財政司司長估計推出租金扣稅，會令庫房每年損失33億元。但估計措施的連鎖效應有機會令政府收入增加；過去不少業主為免支付物業稅，可能不會為出租物業打釐印，而稅務局亦未必有人手查核多少個住宅
有出租而沒打釐印、沒交物業稅。

在新措施下，提供十足誘因令租客主動申報租住物業詳情，有樓收租的業主亦勢難隱瞞。政府在租金扣稅上的收入損失，可望在租約釐印及物業稅收回相當比例。

租金扣稅措施預計由2022/23財年生效，亦即是租客最快要到2023年報稅時通知稅局。估計過去一批未有打釐印的租約，租客會要求業主補打釐印或從新簽立租約。

在更宏觀的角度來說，過去政府只為供樓業主提供利息扣稅，一定程度上是偏幫業主、鼓勵市民置業。現時向自住業主及租客提供大致上一視同仁的扣稅優惠，理論上可在住宅供應大幅提升前，略為減少市民的入市誘因。

 原文刊於信報網站2022年3月8日

 

 

放寬按保的另類受惠者

 財政司司長在預算案中突擊放寬按保適用範圍，樓價1,920萬元以下住宅，都可透過按保取得較高成數按揭。在明顯受惠的換樓客之外，其實也有另一群人會受惠於是次放寬。

在放寬按保之前，按保的適用範圍只至樓價1,000萬元以下住宅。放寬之後，樓價1,000萬元以下可借足9成，1,200萬元以下可借足8成；1,200萬至1,920萬可借5成至8成，貸款額上限960萬元。措施除了明顯有利於購買1,000萬元以上住宅的買家外，另一個受惠群組是近幾年以發展商高成數按揭購入樓價1,000萬元以上單位的業主。

 

過去按保不適用於樓價1,000萬元以上住宅，銀行標準按揭成數只有5成。不少發展商為吸引買家，會提供高成數按揭付款安排，常見的條款是首數年按息較低，接近銀行的P按利率，優惠期後按息回升至P或P+1%。透過此類安排入市的業主，在按揭優惠期後會面臨「轉按至銀行/留下繼續付貴息」的選擇。

例如以發展商八成按揭購買1,500萬元的單位，即借1,200萬元，2、3年後按揭餘額仍達1,100萬元，如樓價不變，銀行按揭只有750萬元。如欠缺現金支付轉按的差額，借款人便只好長期捱貴息。

要成功轉按需其他條件配合

但在新按保之下，樓價1,920萬元以下物業都可申請按保，此類幾年以發展商高成數按揭入市的業主，可考慮透過按保轉按，減少利息支出。當然，考慮到樓價1,200萬至1,920萬的按揭金額上限為960萬元，樓價愈高，按揭成數愈低，大概，實際受惠於新按保，增加轉按機會的應該以1,600萬元以下物業為主。

此外，要成功轉按，也要其他條件配合。發展商按揭的一個特點，是批核一般較為寬鬆，業主可能在2、3年前成功借入發展商按揭，現時要申請按保，卻未必獲批。

另一個影響按保是否獲批的因素是還款紀錄。就算發展商指定財務公司不是信貸資料庫成員，在申請按揭時，銀行也會要求申請人提供既有按揭的還款紀錄。如果業主在過去曾有拖延欠款的紀錄，都可能影響轉按的申請。

原文刊於經濟日報網站2022年3月2日

換樓鏈重啟的樓市

 新公報的預算案，突然放寬按揭保險的適用範圍。在新措施之下，1000萬元至1920萬元的住宅，都適用於按保，可申請較高成數的按揭。預計措施有利於1000萬元以上物業成交，一度幾乎中斷的換樓鏈重新連接，對有意上車、換樓的置業人士應屬好消息。

在今次放寬按揭保險之前，官方的按揭措施令1000萬元以上的按揭成數受限，直接間接阻礙置業人士換樓，市值800萬元的單位，過去透過按保可借樓價九成按揭，市值1000萬元的單位，最高可借八成，但高於1000萬元的單位，自用按揭成數上限五成。樓按成數限制，令樓價1000萬元上下，出現人為的超高門檻。此一限制，令住在2房單位的業主難以購買3房單位，他們自住的單位便不會在市場上放售。換樓鏈斷裂，增加市民換樓以至上車的難度。限制亦令部分購買力轉向有為1000萬元以上物業提供高成數按揭的一手盤。

 

在新措施之下，1000萬元以下單位可借九成，1200萬元單位可借八成，而直至1920萬元的住宅，買家仍可借用按保入市，而按揭成數上限隨樓價由1200萬元的八成、逐步下調至1920萬元的五成。過去樓價跳一級，按揭成數減三成的情況不再。在正常情況下，料可刺激換樓交投，2房單位業主換購3房單位的難度大減，小單位的放盤量料會增加，購買力亦不會因按揭因素集中於1000萬元以下單位，中小單位樓價可能有輕微調整壓力，上車客在今年應該有較多選擇，有助改善整體市民的居住環境。

另一類受惠的是，過去幾年以發展商高成數按揭購入一手單位的買家，此類按揭大多設有數年的低息優惠，利率貼近銀行P按；但2、3年的優惠期後，按息會升至P至P+1%。由於過去1000萬元以上物業的按揭成數上限只是五成，用發展商一按入市的業主，在優惠期後其實難以轉按。例如以發展商八成按揭購買1500萬元的單位，即借1200萬元，2、3年後按揭餘額仍達1100萬元，如樓價不變，銀行按揭只有750萬元。如欠缺現金支付轉按的差額，借款人便只好長期捱貴息(P至P+1%)。

現時的新措施下，1000萬元至1920萬元的住宅，都可利用按保轉按，成數由五成至八成，對過去曾以發展商按揭入市購買一手單位的業主來說，新措施為他們提供了一個條件較寬鬆的轉按機會。

當然，新措施有利換樓是一回事，整體上其他內外不利因素主導之下，樓價在今年因為效寬按保而上升的可能性，應該是微乎其微了。

原文刊於信報網站2022年3月1日