環球股災 賣樓離場訊號乍現？

環球股市大跌，少不免對樓市有一定衝擊，有説現時都似97年金融風暴，樓價已經見頂，往後要出現調整，醒目業主賣樓離場的開始？
今次股災的導火線似曾相識，97年由亞洲貨幣貶值引發—上一次是泰銖，今次是主角是人民幣。另一方面，又有分析指，香港私人債務比重(私人債務 /GDP)、樓價負擔比重(平均樓價/中息中位數)均已逾1997年水平，一旦利率回升，已然偏高的債務及樓價更難負擔。有關論點當然有理，不過情况未至 於出現類似97年恐慌性拋售、用家業主離場的條件！
股市大調整後，有說投資者將沽樓去低位溝貨買股，因此會觸發樓價下調。要出現此情況，要處理兩個先決條件：1.股價是否已跌至抵買 (bargain) 地步；2. 業主有賣樓離場的誘因 (incentive)。
「平到抵買」的股市調整
先說股市，恆指由28,000水平跌至21,000水平，跌幅看似巨大。但由2月底博鰲亞洲論壇年會，習近平表明「一帶一路」建設的願景與行動文件 已經制定，觸發北水南下、一帶一路概念，恆指由24,000點水平起動計，股市只下跌一成多。相關概念股，如中國中鐵，由2、3月的6元水平，升至4月高 位11.9元，近日調整至6.6元，比對3月水平仍是上升。在高位看的回落幅度當然是高 (約 44%)，但應對3月的起步價卻仍有溢價。市場認定「一帶一路」是概念潛質股，所以可以理解在大跌市中，仍企穩6元水平；但另一角度，也可以說此類概念股 尚未到抵買水平。什麽叫抵買？一個粗疏又不太專業的講法便是去年(即 2014) ，一帶一路概念炒起前的水平作標準---以中國中鐵計，大概是4元。此批概念股尚未調整至「抵買」水平，說股市下調，會吸引業主賣樓溝貨，筆者有所保留， 因為未達抵買地步。 (話得說回來，之前股市暢旺，部分意見認為股場投資者會獲利套現買樓，亦如筆者論股般欠缺實證支持！)
業主欠賣樓誘因
另一方面，近年按揭監管趨嚴，不但借款人有更強的支付能力(新取用按揭平均供款負擔在35%水平)、多借標準按揭2成以上的高成數按揭，包括二按、 按保的壓測標準更高；而且持有一個以上已按揭單位的業主再借用按揭入市的門檻亦提高，令近年入市業主多為自用，情況都與97年大異。投資者活躍的樓市，在 市場氣氛不景，或會觸發過度借款的投資者收縮投資規模，放盤增加，引發跌浪。但用家為主的市場，卻難出現類似情況—現是用家入市，首期往往達樓價4成，按 揭槓桿不高，相對利息支出有得計，就算樓價下跌2、3成，甚至按息回升，出現租樓平過供樓的情況，用家都不會輕易賣樓，更遑論放棄住房投身股海！
不過，股市由高位回落逾2成多，當然不會對樓市了無影響，負財富效應下，可以預期買家入市的取態會更審慎。一手市場供應增加，但買家觀望，新盤的開價會更貼近二手之餘，預料發展商也會以低首期方案如二按，吸引買家進場。
事實上，近月新盤二按使用數字有上升趨勢—去年中至今年4月，金管局統計每月新批按揭中涉及二按的比例不足200宗，但5、6月已連續兩月升破 200宗，達240、231宗水平。據了解近日多個新盤選用二按付款安排的成交比例達3成，較過去一般約1成，升幅達2倍。情況多少顯示發展商在股災前已 有去貨壓力，不惜成本推出二按吸引買家；除非股市有明顯反彈，財富效應引導購購買力進入樓市，否則新盤以貼市價開盤，配合二按安排搶客的情況不會變。顯而 易見，發展商的開價和爆升的二按使用量，是勢頭所在。

王建成

宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於dbc數碼電台網站2015年8月27日

新盤買家選用二按比例上升

今年2月底，一般住宅按揭成數上限劃一下調至6成或以下，措施提高了入市門檻；但相對而言，較有財力的發展商也因應買家對低首期入市的需求，更積極推出二按產品，近月亦見選用此類二按的數字有上升趨勢。

由去年7月至今年4月，每月新批按揭中，涉及二按的宗數均維持在百餘宗水平，甚為穩定（此批二按，均為銀行同意、已通過壓力測試的正規二按，估計大部分涉 及新盤成交）。但在今年5、6月，數字均升穿200，分別為240宗、231宗。考慮到期內新批按揭數字未見大升，可以了解為選用新盤二按的借款人有上升 趨勢。

新盤買家選用二按的數字上升，可說是意料之內－－2月底金管局收緊一般按揭成數至6成，不計少量適合申請按保等高成數按揭的個案，不是每一個買家都有能力 動用4成首期置業，多個新盤便推出成數2至3成的二按安排，為買家提供較低首期的入市方案。新盤現時一般即供按揭有90日成交，在3月以後推出的新盤，新 批按揭數字大概便會在5、6月之後出現，結果我們便見到選用二按的數字上升。

借款人負擔能力有一定保證
有關情況近月持續，以往新盤買家中，選用二按付款安排的比例一般只有1成多，但據了解，近日幾個有提供二按的新盤中，選用二按付款安排的買家比例一般達3 成。當然，3成的數字有一定水份，一來是部分新盤即使簽約時選用二按付款，但最終因任何理由沒有取用二按的話，會有回贈／樓價扣減的安排，買家簽約時選用 二按計劃，有點「買保險」的成分。其次，部分二按申請會被拒批，申請數與取用數之間會有落差。但由申請數目增加，也大致反映市場對類似產品需求殷切。

由於上述的二按都是有銀行同意，借款人需經過壓力測試才會獲批按揭；如果二按成數高於樓價2成，需要通過的壓測標準亦更為嚴格，標準的6成一按加2成二按，供款佔收入比率會被限制在4成左右。意味即使選用二按的個案增加，借款人的負擔能力也有一定保證。

對監管機構而言，雖然新批／取用二按的數字上升，但借款人應該有足夠的負擔能力，不必太擔心他們過度借款。退一步而言，萬一借款人斷供，物業拍賣，一按銀 行有優先取回貸款的順位，而二按貸款人的資金，原則上不是來自本地銀行；換言之，即使借款人斷供，一按銀行的損失風險也不大。

不過，對借款人來說，此類二按的利率始終較高，選用時必須考慮利息支出的影響。

原文刊於經濟日報網站2015年8月26日

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給樓市好友的留言

近日環球股市下跌，市場估計美息於9月難以上調。反而本地樓市(最少是一手市場)成交仍維持暢旺，幾個大型新盤開售，仍是獲多倍超額認購，股市調整，似乎未見影響樓市氣氛。部分匪夷所思的觀點更認為，內地經濟不景，反而利好香港樓價。

有關「中國經濟增長放緩，反而會利好香港樓價」的論據是，美國經濟於2008年後也欠佳，結果美國以量化寬鬆應對，多印銀紙的結果是資產價格上升。 此派觀點並不否認中國經濟情況欠理想，卻因此認定，中國亦難免以量寬應付經濟問題，而根據數年前中國4萬億元救市的經驗，放寬信貸的結果便是熱錢流入資本 市場，有「關係」取得信貸人士會用以自肥──買樓或買股，香港作為內地資金其中一個排洪目的地，資產價格反會水漲船高。

中式量寬資金將流入港樓市？
以上論點，有美國的量寬經驗作支持，看來充滿「中國特色」；是否附合國情，筆者難以置評。參考過去內地的救市行動，增加信貸規模刺激經濟，但資金大 都進入了資本市場而非實體經濟，情況一直為人詬病。但國家主席習近平掌政以來，明顯想在各方面開拓新局面：國家戰略上是推出「一帶一路」以提振長線經濟發 展，內政上則大力打貪。在此情況下，筆者估計，內地就算再推新一輪量寬，亦不可能任由資金流入樓市或股市炒過不停。因此，未來的量寬會以配合國家戰略，進 行「一帶一路」的投資為主；目前希望中國量寬會刺激本港樓市，似乎有點盲目樂觀。就算部分量寬的資金流向資本市場，筆者認為最先受惠的也會是內地樓市，而 非仍然維持眾多辣招的香港市場。

貨幣戰的力爭下游
除了量寬，另外一些市場人士期待，如果人民幣滙價持續下跌，將刺激內地人轉購港元資產。首先，筆者對於人民幣貶值是否一定利好香港樓價有所保留(過 去10年，市場主流觀點是人民幣升值，利好香港樓價)，同時亦認為人民幣滙價未必會持續向下。早前人民幣滙價調整，一般說法是刺激出口，但人民幣滙價近一 個月貶值4.5%，亞洲鄰國貨幣貶值幅度更大，哈薩克貨幣一度貶近三成。如果中國要以貨幣貶值來支持出口，可說是與鄰國「力爭下游」，你可以貶，人家也可 以貶，很快便會將人民幣貶值對出口的利好作用全面抵銷。
在出口之外，估計中央另有部署：人民幣目前仍是變相與美元掛鈎，美國加息，美元將持續轉強，人民幣滙價兌其他貨幣便會水漲船高，目前先行兌美元貶 值，可以減輕未來的衝擊。長期而言，中國一直推動人民幣國際化，包括推動人民幣成為國際貨幣基金組織(IMF)特別提款權(Special Drawing Right，SDR)一籃子貨幣的一員。人民幣滙率再跌，不利於人民幣建立穩定可信的形象，除非中國推動人民幣國際化的戰略有變，否則滙價長期下跌，將面 對更高的阻力。今天舉措，可算是先發制人的戰略，但未必代表人民幣需要長期貶值。

整體而言，中式量寬可能出現，但不能視為利好本地樓市的因素。認為人民幣貶值，甚至主張中國經濟不妙，反而利好香港樓價的分析，似乎都有點牽強附會，或者有意引導買家漠視經濟警號，仍然魚貫入場。
過去十多年，中國因素對香港經濟大致都是利好，但隨着增長放緩，中國因素對香港的影響料不會再一面向好，中國經濟增長放緩，更可能是香港經濟環境的 一個分水嶺，市場參與者不可不察。不過，質疑好友觀點，不代表全面看淡樓市，稍後有時間，筆者會嘗試再寫一篇「給淡友的留言」，作為補充。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年8月25日

由人民幣滙價看逆周期措施

早前人民幣滙價回落，對本地樓價會有何影響，人言人殊。不過在分析人民幣滙價對香港樓價影響之餘，應該指出，港府及金管局早已推出措施，提高了內地資金參與本地樓市的門檻，即使未來內地經濟出現波動，香港樓市受到的直接衝擊也會減低。

近日人民幣（及多隻亞洲貨幣）滙價回落，如果情況持續，港滙獨強的情況比1997年金融風暴後的情況更甚，當年人民幣堅持不貶值，與港元一起成為亞洲區少 數堅守滙價的貨幣。港元不跌，香港在國際競爭上較區內對手輸蝕，結果便是在港元資產貶值、本地失業率高企。今次人民幣卻是領導市場，滙價調整後，亞洲多國 貨幣跟進，如果情況持續，照說更加不利港元資產價格。但也有分析指出，如果內地人看淡人民幣長期表現，或會引發內地資金購置港元資產避險，是耶非耶，有待 時間觀察；不過回頭來看，港人應該慶幸，港府及金管局措施，對外來資金流入本地樓市早有一定管理，否則本地樓價受外圍因素影響，必然出現大幅波動。

辣招+收緊按揭 國內買家大減
港府在2012年推出的買家印花稅，非本港永久居民購買本地住宅，需支付樓價15%印花稅。其後又調整一般從價印花稅稅率，非本港永久居民購買本地物業需 以新稅率支付印花稅，稅率由樓價1.5%至8.5%不等。以$600萬物業計，單是以上兩稅，已佔樓價21%。按揭方面，金管局針對收入非來自本港人士申 請按揭，在按揭成數上亦有較嚴格限制，例如$1,000萬以上物業，收入來自本地人士申請，按揭成數上限是50%，收入來自香港以外，上限收緊至40%。
多項措施推出的結果，是內地買家市佔率被控制在偏低水平。數年前有關措施推出前，一般估計本地新盤有三成為內地買家購入，現時已調整至一成左右。如果有關 措施未有推出，內地購買力進場一直未受限制，現時我們可能會面對更高的樓價，而一旦內地經濟有變，內地資金對本地樓價取態有變時，本地樓價亦難免更為波 動。

人民幣轉弱 或推高失業率
展望未來，市場對人民幣走勢較悲觀的看法，是人民幣或有需要下調10%以刺激出口。先撇開中國政府會不會開打貨幣戰不談，就算近年內地人來港購置住宅要支 付20%左右的稅項、按揭成數又不及本地人，仍然持續有內地資金流入本地樓市；可以說，對內地部分人士來說，可能存在一些「是否划算」以外，左右他們來港 置業的因素。如果此等因素不改變，人民幣滙價升跌，未必會是影響他們來港置業的最決定性因素，他們或許出於單純的分散投資，或許是其他「你懂的」因素，而 決定來港置業。
樓市以外，值得港人留意，一般估計，人民幣轉弱，對本地旅遊零售業不利，甚至可能略為推高失業率。在滙價之外，如果本地樓市對內地資金始終維持一定吸引力，也許來年我們會見到經濟增長放緩，就業情況輕微惡化，樓價卻仍在高位運行的現象。

原文刊於置業家居2015年8月22日

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跌市訊號預示樓價見頂？

港股及A股高位回落，市場憂慮中國高增長不再，再有言論估計，本地樓價或已見頂。即使單純考慮本地因素，本地亦出現樓價偏高的訊號。不過，見頂訊號出現未必預示樓價回落，讓我們先理解一下左右樓市的內在因素。

訊號一 : 收入對樓價
一般說本地樓價偏高，引用的都是樓價與收入比率。本地居於永久私人物業的家庭今年首季月入中位數為33,400元；土地註冊處統計，7月二手住宅平 均成交價675萬元，即二手樓平均價為私樓家庭收入中位數16.8倍。與上一個高峰期，即1997年比較，本地樓價已上升74%，而同期私樓家庭入息中位 數只上升52%--以樓價收入比率計，現時樓價較1997年中更難負擔。樓價升幅甚於收入卻仍居高不下，一般均指與按息有關---1997年中新造按息平 均是8.25厘，現時卻不足2厘，低息環境令每月供款大幅減少。低息環境支持了高樓價，不少分析估計，一旦港息隨美息上調，業主供款支出大增，將難以支 持，樓價會有下調壓力。

訊號二 : 好意助人入市的資助房屋
另一個訊號是中產資助房屋的出现。上世紀90年代，私樓樓價高企，市場出現一群既難以負擔私樓，又不合資格申請居屋的「夾心階層」，結果政府透過房 協，推出「夾心階層住屋計劃」，為中等收入家庭安排購買資助房屋的機會，當年「夾心階層」的其一中個定義，是月入在6萬元以下家庭。市建局近日為旗下首個 資助房6屋項目軟銷，目標同樣針對中等收入家庭—定義是月入在6萬元，家庭資產在300萬元以下。月入6萬元，已比現時統計中居於私樓家庭的月入中位數高 近8成—此批家庭都難以負擔私樓，要官方資助才可入市，還不是樓價極度偏高的明證？

市場上的逆訊號
以中位數、平均數考慮，統計上中等收入家庭的確難以負擔「一般私樓」的價格，此點無容置疑。但事實上，以真金白銀(以及按揭借貸)入市的家庭角度考 慮，卻可能得出另一個結論---金管局統計，新申請按揭個案，供款佔家庭月入比率只在35%水平。我們在按揭業務的數字亦顯示，典型的客戶約是月入8至9 萬元的家庭，按揭負擔大概是500萬元，供款佔月入大概3成，而且基本上全部是自住用家。

數字的意義是：考慮中位數的話，現時樓市負擔比率較97年更高，但實際申請或取用的按揭個案，現時的負擔比率，或者說借款業主的負擔能力，卻反而是 有史以來最理想的情況---供款佔月入比例偏低，而且絕大部分為自住物業，負債對比家庭收入跟槓杆都是在一個可控範圍。此類業主對樓價上落的敏感程度遠較 投資者為低---他們不大可能因為樓價升跌2、3成，而改變住屋規劃。

如果說97年金融風暴後，因投資者借貸過度，按息上息、租金下跌，投資者止蝕，觸發連環跌價的話；可以說有關情況已被當局的辣招/逆周期措施有效管 理。當然，筆者此言不是說樓價永不下跌，但今天基本因素是，高樓價是由一衆自用買家築成，他們投了相對多的首期、以較穩的真金白銀去支持樓價，樓房對於用 家有實際使用價值，因此樓市的抗跌力應遠較上一個周期為高。似乎真的要頗具驚嚇度的事件出現，樓價才會大跌！下回再談左右樓市的外在因素。

王建成

宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於DBC數碼電台網站2015年8月20日

人民幣貶值的漣漪效應

近日人民幣貶值，坊間一個說法，是內地資金為了減少人民幣貶值的影響，或會增持港元資產，包括房地產。碰巧市場傳出，山頂豪宅創新高成交，買家為內地富豪，更似為有關分析定供實證。

有關說法卻令人想起一個故事：古惑的小朋友和人玩擲毫，規則是「公我贏，字你輸」。由2005年人民幣匯改，匯價反覆上升以來，市場主流意見均認為，港匯弱、人民幣強，本地房地產市場對內地資金因匯價因素有莫大吸引力。影響所及，連政府及金管局亦針對「非本地買家」推出買家印花稅、雙倍印花稅、限制主要收 入非來自香港人士的按揭成數，說穿了，本地樓市大部分「非本地買家」就是內地人，如果此類買家佔市場比重不高，官方亦不必推出種種措施加以調控。

有趣的是，過去主流意見認定人民幣兌港元匯價高，刺激內地買家來港置業。現時人民幣匯價下跌，相反意見(人民幣下跌刺激內地買家來港置業)卻一樣大有市場。

對於人民幣匯價下跌，究竟會不會刺激更多內地資金來港，不如等待更長時間，更多數據出現，再作定論。說不定我們會發現，不管人民幣升升跌跌，也會有相當規 模的內地資金來港置業。而目前在人民幣匯價是否會出現長期下跌都說不定的情況下，斷言匯價對本地樓價有什麼影響，可能為時尚早。

撇開人民幣匯價下跌會不會影響內地資金來港置業的取態，匯價調整背的的漣漪效應卻值得留意。人民幣匯率下跌，其中一個分析是中國政府需要刺激出口，最新的出口數字並不理想，第二季經濟增長7%的統計，外間亦眾多懷疑。較悲觀的意見認為中國高增長年代可能已告結束。

香港經濟環境與內地息息相關，內地經濟增長如放緩，對本地經濟有莫大影響。不管是部分港人高調不歡迎內地遊客也好、內地豪客轉移目標至海外也好，內地人內 港消費的規模似見減退，在人民幣匯價調整前，零售業已估計來年市道難以樂觀。人民幣兌港元下跌，加上內地下調關稅，都可能會令情況進一步惡化。

近年香港一直未找到金融、地產以外的高增值項目；經濟維持增長，失業率偏低，部分原因與內地人來港，撐起旅遊及零售業有關。人民幣匯價回落，究竟是會刺激 資金來港，或且抑制內地人在港置業意願，可能有待時間觀察。但根據一般經濟理論，或者更直接，根據97年金融風暴後，港匯偏高的經驗，都可知道，如果人民 幣匯價進一步回落，將不利香港的經濟增長。不管你是租客抑或業主，似乎都不可忽視相關影響。

原文刊於經濟日報網站2015年8月19日

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人民幣滙價與香港樓價

人民幣匯價近日下跌，部分意見認為，內地資金可能加大投放於香港樓市的比重，並促成新一輪樓價上升。市傳內地富豪以約15億元購入山頂獨立屋，似乎更為此類分析背書。

「人民幣滙價跌，本地樓價將升」的分析，背後的理據是這樣的：假設市場看淡人民幣，持有人民幣資產的人士為減少滙價損失，便可能把部分資金轉為持有 其他貨幣計價的資產，對內地人來說，以港元計價的香港物業，不失為一個方便的選擇，如果更多內地人來港買樓，樓價自然有上升壓力。

人仔升跌均利好香港樓價？
問題在於，過去十多年人民幣滙價上升，內地人購買港樓仿如有折扣，一般分析均認同是本地樓價持續上升的一個主要因素。不但市場中人有此意見，連政府 也推出針對境外買家(多數是內地人)的買家印花稅、雙倍印花稅，以減少外來資金流入對香港樓市的影響。似乎不管人民幣兌港元是強是弱，都會有意見認為有利 本地樓價。
過去10年，內地資金對香港樓價的影響大概不容否認，至於人民幣滙價下跌，是否會促成更多資金南下，有待觀察。單以經濟角度考慮，因為人民幣滙價下 跌，轉購港樓未必化算，不可忽視目前內地人來港買樓，買家印花稅已達樓價15%，可說未見官先打八十。如果人民幣兌港元滙價持續下跌，承造港元按揭的內地 買家，以人民幣計，按揭每月供款都更會增加，更不要說一般估計港息會隨美元上升，內地反而可能減息。當然，內地人來港置業，可以有經濟之外的考慮，但此方 面的具體影響，便難以量化。

留意港滙獨強負面影響
也許，人民幣滙價下跌的影響，更值得香港人留意的，可能不是內地買家對本地物業的取態。在人民幣調整中間價後，亞洲多國貨幣滙價亦見下調，更不用說 日圓早已行先一步大跌。如果人民幣真如中國政府所言，已經完成調整，對本地經濟未必有太大影響；相反，如果人民幣及其他亞洲貨幣滙價輾轉下跌，港元便會成 為區內少數滙價高企的貨幣，情況更會隨美息上升而進一步強化。根據1997年亞洲金融風暴的經驗，滙價鶴立雞群對香港經濟有絕對負面影響，何況人民幣由上 一次的維持滙價，改為向下調整，相關影響更不容忽視。
目前難以估計人民幣滙價調整是否已經完成，對本地樓價的影響可能要更多數據才可作出結論。但對一般小市民來說，最惡劣的情況可能是：樓價受外來資金 追捧，維持高企，但港滙偏強，卻引發經濟收縮。情況會否如此發展，抑或在滙價輕微調整後內地維持增長，一切照舊？也許只有時間會有答案。

原文刊於信報網站2015年8月18日

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車位交投活躍的按揭因素

據報今年車位成交暢旺，上半年車位成交量已近去年9成。過去樓市有「升市豪宅領先，升至村屋、車位，已近盡頭」的說法。今年車位成交急升，是否又預示樓市見頂？

 據統計，今年首七個月本港純車位註冊量超過七千宗，已達到去年全年註冊量約八成六，更已超過2013年全年數字。成交價方便，上半年車位平均成交價已達114萬元，較5年前平均45萬元的成交價，升幅1.53倍，較同期住宅價格升幅(約80%)更高。

不論由成交量及成交價看，車位市場均難說沒有炒風。問題是，車位成交活躍、是否預示整體樓市後勁不繼？ 討論之前，不如先回看車位交投活躍的成因。車位比起單位，無疑有一定的優勢，例如出租車位幾乎沒有損耗、不必裝修，也不擔心租霸。加上近年落成的「豪宅」，雖然動輒上千萬一伙，車位比例卻往往偏低，形成局部地區車位供不應求，租金回報理想的情況，都是投資者鍾情購買車位的原因。此外，過去車位可作為「炒落後」的指標，原因主要是車位交投始終不及住宅單位活躍，投資者除非判斷住宅再無水位，否則一般情況下資金不會轉投車位市場。但在本輪升浪中，資金卻可能因為「無水位」以外的其他原因轉炒車位---例如是按揭因素。

現時收入主要來自香港的人士，購買獨立車位，按揭成數上限是40%；而同樣是本地收入，購置另一套住宅的按揭成數上限是5至6成(視乎樓價)。表面看，買車位的按揭成數(或者說按揭槓桿效果)仍然較低，但如嘗試由小投資者角度考慮，結論可能大異其趣。

現時一般住宅「上車盤」價格已達400萬元，4成首期是160萬元。車位「平均」成交價114萬元，意味仍有一定數量百萬元以下車位成交。以6成首期計，60萬左右已可購買車位投資。對資金不是太豐厚，但希望購置資產保值的小投資者來說，車位便是相當自然的選擇—至於住宅是否有仍有水位，已是無關宏旨。

此外，車位買賣在稅務上尚有一定優勢---對已持有本地住宅的買家來說，買另一單位或車位都要付雙倍印花稅，但車位未來轉售，卻沒有類似住宅單位3年內轉讓要支付額外印花稅(SSD)的規定。不排除部分過去熱衷於短炒住宅的投資者，轉投車位市場，令成交更為活躍。簡單而言，近年車位成交暢旺，部分原因與按揭及稅務有關，作為「炒落後」的指標作用可能已大減。 類似情況一早出現在細價樓市場，過去都說樓市升幅由豪宅帶動，但近數年樓市，細價樓、小單位升幅均領先市場。一般相信與細價樓按揭成升較高、稅費支出較低有關。

2008年以來的樓市升浪，基本不由豪宅帶動，過去成立的市場風向指標，在現時市況下未必有用 不過「無跌市指標作用」不代表現時追價入市仍然安全，特別是車位，在市況一般時，轉手較住宅單位困難，投資者入市前必須考慮相關風險。

原文刊於iMoney 2015年8月15日

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按揭角度再論煥然壹居

早前筆者提到，市建局煥然壹居以市區、近地鐵站、海景上車盤、市價八折的賣點，加上申請條件寬鬆，料申請反應踴躍。在眾多優勢之外，卻有評論擔心，市建局表明不會向買家提供按揭擔保，可能會影響項目反應。不過，有關意見可能屬於過慮。

煥然壹居是市建局第一個資助房屋項目。過去由房委發售的居屋，都會由房委會擔保，買家可向銀行申請樓價95%按揭。由於有房委會擔保，此類高成數按揭更不需按揭保險。雖然早前市建局已表明，不打算為煥然壹居提供按揭擔保，但「沒有擔保」不代表買家就一定要支付4成首期。

現時標準按揭成數限制是6成，估計煥然壹居一房單位折實價在400萬元上下，以4成首期計，首期需160萬元，似乎脫離一般人心目中，幾十萬元首期可購買資助房屋的預算。不過「沒有擔保」與「買家要付標準首期入市」是兩回事。

假設市建局仿傚私人發展商，為項目買家如選用二按，可大幅降低首期支出。當然，二按有二按的問題，作為公營機構，市建局未必有意長期管理一筆二按戶口；此 外，如不涉及補貼，二按按息會在最優惠利率左右，較一般一按高的利率，會對買家財務帶來更大壓力；如涉及補貼，會對市建局財務帶來壓力之餘，還可能被質疑 雙重福利（平息二按及樓價折扣）。

另一個較可能的結果，是按揭保險。過去的資助房屋買家的確不必購買按揭保險便可取得高成數按揭；但按保的設計概念不見得不容於資助房屋。在風險角度而言， 為有折扣率的資助房屋提供按保，與為一般私樓提供按保，對保險公司沒有大分別。在解決一些細節安排後，估計項目買家可透過按保取得高成數按揭。

不過，即使銀行及保險公司為項目提供按保，仍會引申其他問題：例如項目中的大單位（600餘呎），估計部分折實價可達600萬元以上，按現行規定，樓價 600萬元以上物業無從申請按保。由於市建局一早表明，月入6萬以下，資產總值300萬元以下，過去5年未持有本地住宅家庭都合資格申購煥然壹居，即使項 目完全沒有高成數按揭安排，較高入息及有較多資產的家庭，一樣可以應付大單位的4成首期及按揭供款，對銷情影響未必太大。

早前有人問，為甚麼一個資助房屋，要將申請資格放寬至月入6萬、資產上限300萬元。在此算是有了答案：那怕是八折賣樓，非此等財政條件較佳家庭，勢難應付有關首期、按揭月供也。

原文刊於經濟日報網站2015年8月12日

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由無能到廢青的樓市

香港可能是世上最信奉現實主義，只問當下成效，不問是非的城市。但過份強調現實主義，最終損失的還是整體社會。

巴士上的社會縮影
話說筆者周前擠上了滿是放工市民的巴士，在車上，我只能站在八達通感應器的位置，而周邊還站滿了好幾個乘客。車行不久，只聽司機呼籲乘客不要在上層站立，筆者亦感覺巴士行車比平日略見搖晃──這或多或少顯示巴士可能已輕微超載。
待巴士前行多站，約有1至2人下車，而站上有市民示意上車，但司機可能判斷乘客已太多，沒有打開前門讓候車的市民上車。此時一名外籍男子竟由還未關 上的中門進入，司機見狀，要求該人離車，但該男子卻慢慢擠近前門，打算拍卡付車費。但乘客實在太擠，根本是寸步難行，他便遞出八達通，要求靠近司機位置的 乘客協助他拍卡，居然有人接過他的八達通，在機上一拍！
此時司機拒絕開車，並要求男子離開。男子以英語說：「Let’s move, everyone wanna go home(開車啦，咪阻住人返屋企)。」司機不為所動，有趣的是，一開始車上沒有人發聲，可以想像在鬧市中擠滿人的巴士而那種肅静是如何詭秘！
後來在前門處有一位女乘客說：「開車啦，佢都畀左錢咯。」該男子見有人「撐」，便提高聲量要求司機開車。筆者在這時也加入意見，要求男子住口，指責其不當行為，警示將以報警處理。男子最終收口，司機亦妥協，開車前行。
故事背後引伸很多有趣而值得討論的話題。筆者的本行是風險管理，看到司機的反應，當然明白到他的盡職；更想到他在寧可得罪眾乘客，也不讓不合理又激 進的化外之民得逞。個案中開聲游說的女士，還有旁觀事件不發一言的乘客，反映的或是香港人的現實主義心態──係咁架啦，即使眼見此男子違規在先，也不發一 言；有趣的是，不會有人了解，此人的行徑其實已增加行車風險，或者大家想到的，只是早點返屋企罷了！利用群眾心態，強行登車的男子可說是「群眾高手」！
現實主義的樓市
此類現實主義心態在樓市其實也很常見：樓價高企，市民難以負擔已是常態。多年以前，一個物業代理老闆說買不起樓的人都是「無能」；目前一般稱呼那些 渴望買樓而不得的人(尤其是年輕人)為「廢青」。此種扣帽子的背後，便是一種現實主義的體現：認同置業遊戲下優勝劣敗，其實是完全臣服於一種弱肉強食的森 林規則──可以在遊戲中買樓，甚至一開二，二開四的便是「本事」；無力在規範中完成任務的便是失敗者。這些接受及形塑制度現實的人，都有以下特點：
一、強調個人能力，買得起樓的原因是「我好叻」；二、社會上沒有真正利他主義者，一切都是勢利考量；三、所有人和事都是「做 Deal」心態，買賣本質上是零和關係；四、人生處世的重點是自保、自救甚至自義。
當然，他們較少談的是運氣令他們可以在樓價較平時入市，更無視制度公義的問題。此種傾向，其實持續地形塑社會的價值觀。當主流價值信服於弱肉強食的制度，歌頌「叻仔」而賤視「廢青」，人在社會上的價值是一種完全物化。
友人跟我説地產是没有顧客服務的行業！此話怎說？他反問：「你幾時見佢哋做顧客服務調查？」筆者沒回答，心想有沒有例外？
筆者在此聲明，以上所講並非批評，只是指出事實。現實主義固然有其好處，但當情況發展至極端，這種思潮成為指導性方向時，社會將為之付出極高成本。 今時今日，買不起樓難免被人掛上「廢青/廢坑」的標籤；對制度的無力感是可以了解，但也不一定要完全臣服於制度；至少不要像上文巴士故事中的女士一般，看 似在發聲捍衛一己之利，實則是令己身及眾人陷入風險之中。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年8月11日

樓市的政治因素

早前有一位頗受爭議的學者提出，一國兩制「50年不變」的承諾在2047年到期，看似遙遠，但現時新造按揭最長可達30年，在2017年中過後，銀行基於2047年後前景未明，未必願意再提供長年期按揭，影響所及，樓市勢將受累。

有關說法並非完全無理—原則上中央只承諾香港沿用97年前的制度50年不變。2047年後，北京取消一國兩制(或者說一國兩制已完成歷史任務)，也 是100%信守承諾。由法律角度考慮，的確可以說無人可以斷定香港的制度在2047年後仍維持不變。既然無人知道2047年後香港現行制度是否維持，銀行 又如何與客戶訂立跨越2047年的按揭合約？

如果在2017年後，樓按年期慢慢由30年減少，影響的不止是「新造按揭供款每月增加」的問題；而是預示一國兩制在2047年將壽終正寢，引發的信心危機或迫近80年代規模，本地樓市勢將出現大幅動盪。

問題是：2017年會不會有銀行開始將按揭年期上限慢慢縮減？筆者認為可能性不大。原因之一，是數年前已有銀行提供跨越2047年的長年期按揭，只 不過因為與金管局逆周期措施抵觸而被叫停---至少由銀行的角度看，不見得他們認為2047年後按揭合約失效的風險有多大。事實上，在深圳河以北，另一制 之下一樣有按揭，在最極端的情況---中央在某時某刻宣佈一國兩制真的在2047年完結，銀行的按揭合約也可望不受影響；2017年中以後，銀行料如常提 供30年按揭。

雖然筆者不認同2017年會因按揭年期問題，而對樓市出現影響。但筆者卻同意，2017將是一個對香港未來有重大影響的年份。2017年香港將選出新一任特首，其人有沒有能力在中央與港人之間找出平衡點、緩和日見尖銳的政治衝突，勢將左右港人對未來的信心。

早前政改在立法會被否決之後，特首說要今後要將精神集中在民生方面；其後立法會主席曾鈺成卻指出「如果認為不考慮政治問題，便可做好經濟民生， 是不切實際。」曾主席之言值得深思，本地不少人自許為經濟動物，對政治不聞不問，以為經濟民生問題可與政治分開處理。經歷近幾年的政治爭議，可以說此類傳 統定見已脫離現實。政治爭議如持續，將無可避免影響經濟—2017特首選舉的結果，對香港是否可維持一個相對穩定的政治環境，將有決定性作用。

王建成

宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於DBC數碼電台2015年8月6日

不靠「父幹」的置業計劃

有團體統計，2013年，本地大學畢業生入息中位數只為10,860元，考慮通脹因素後，實質購買力比回歸前更不如。回頭再看本地樓價，30年樓齡「上車 盤」、又或中產居屋全開放式單位估計入場費都在400萬左右。此等收入、此等樓價，不靠「父幹」的話，要如何部署置業？

先假設2015年新畢業大學生薪酬毫無寸進，即中位數維持10,860元水平，即年收入約13萬元；表面看，400萬元上車盤樓價是13萬的30.7倍，如果沒有上一代支持，難道真要不吃不喝30年入市？不過，詳細計算下來，情況或不如此悲觀。
首先，置業可利用按揭，以400萬元物業計，只要符合一定條件，仍可申請9成按保入市。在首期之外，加上佣金、律師費、印花稅，需要儲蓄的金額大約是55萬元，與10,860元的入息比較，儲蓄時間大幅減少：不吃不喝的話，只需4年多，便可達成目標。

人工倘年增1成 大學生9年半可儲夠首期
不吃不喝太強人所難，假設總收入的1/3可作為儲蓄，要儲55萬元的時間便是12年半，時間的確有點長。不過，在計算時必須留意，高學歷的年輕人，薪金會 有較大增長空間，假設薪金按年上升10%，10年後同一群人的入息中位數會是25,600多元－－即使年增長只有5%，10年後他們的入息中位數也會有 16,800多元。持續將1/3收入作為儲蓄的話，在每年收入增長10%的情況下，一位在畢業時月入10,860元的畢業生，在9年半之後，可儲蓄55萬 現金－－如果月入增長只有5%，需時則略多於11年。
遺憾的是，即使每年薪金增長達一成，而樓價、按息、壓測要求不變，在採用30年還款期、借款360萬元（未計保費），月入要32,762元以上才可通過壓 測。換言之，即使月入維持較高增長，儲了55萬元作首期，仍然未夠條件購買一個典型的上車盤。如果儲蓄期間樓價上升、按息上調，亦會令入市大計更渺茫。

找到結婚對象一起儲蓄 儲首期時間可減半
不過，如果可以找到經濟條件相近的結婚對象一起儲蓄，不但儲蓄首期的時間可大幅減少一半，償付按揭供款的能力亦可望提高。當然，此處牽涉另一個「雞和雞 蛋」的問題。據說不少人的擇偶條件是對方「是否有物業」。對於剛畢業的年輕人來說，是否可在「沒有物業」的狀態下，找到感情穩定、願意一起為了置業而儲蓄 的另一半，可能會是一個很現實的問題。
一輪計算之後，可以說，即使沒有上一代資助，置業對年輕人也不完全是「Mission Impossible」，但的確需要眾多因素協調才可達成－－樓價不要再升、按息不要大幅上調、收入可持續增長、找到感情穩定可一起儲蓄的伴侶等等。或者 有人會說：如此多要求，根本難以達成，何必委屈自己節約儲錢？答案仍是那一句：樓價不會只升不跌，今日開始儲蓄，未來樓價下跌時，你才有入市的本錢。即使 樓價在未來十年仍持續上升，儲了的錢不足以入市，也一定會有其他用途，先為自己設定目標，為之勞力，總不會全無結果。

原文刊於經濟日報網站2015年8月5日

中產也需資助的樓市

市建局的啟德煥然壹居開始軟銷，以其鄰近港鐵車站、180度海景，入場費估計在400萬元左右，加上申請的入息條件寬鬆，估計會吸引大量合資格人士認購。問題是，為什麼資助房屋的申請標準會如此寬鬆？

據各大傳媒引述市建局，煥然壹居資助房屋單位會以市值8折出售，月入6萬元以下、資產在300萬元以下，以及過去5年未持有本地住宅物業的家庭，均 合資格申請。單計月入6萬元的入息限制，本地有八成家庭月入均在此水平以下。由正面角度看，如果八成家庭為資助房屋福利覆蓋，也未必是壞事；不少港人都羨 慕新加坡人可平價購買政府組屋。

不過，目前的情況只是八成家庭(單計月入)有資格申請一個幾百伙的資助房屋，此個被稱為「中產居屋」的項目，似乎較似一個抽獎遊戲。而由市建局高層 的言辭看來，該局在煥然壹居之後，亦無意興建更多資助房屋。新世紀的中產居屋，似乎有機會與房委會於八十年代發展的「中等入息家庭房屋計劃」美樂花園一 樣，無以為繼。

另一個值得討論的問題是，為什麼「家庭資產300萬元、月入6萬元」的家庭，都被視為需要房屋資助？上世紀九十年代，房協推出購買資格類近的夾屋 (當時的限制是家庭月入6萬元以下、資產上限120萬元)，協助難以負擔私樓，又不合資格申請居屋的人士置業。當年要發明夾屋計劃，某程度反映私樓樓價已 嚴重偏高，連中產家庭都難以負擔，迫得官方要推出專供夾心家庭申請的資助房屋。

由事後孔明的角度來看，當年夾屋的推出，可說是一個樓市警號──連中產階層都難以負擔樓價，購買力可能無以為繼；而在首個夾屋屋苑落成2年後，便爆發了亞洲金融風暴，樓價輾轉下跌7年。
溫故知新，目前值得思考，新一代中產居屋是否也反映樓市出現類似1997年的情況，即購買力漸見乾涸？

問題似乎沒有一個簡單的答案。由悲觀的角度看，目前樓價與入息比率的確已屆歷史高位；一般所說，市區細單位樓價已是家庭入息中位數的14、15倍；樓價仍能在高位運行，一般相信與按息極度偏低有關。不少看淡後市的分析因此估計，一旦利息逐步恢復正常，樓價將出現明顯調整。

不過，由樂觀的角度看，幾年來政府和金管局的種種辣招，將成交量大幅減少。1997年有17萬宗住宅成交，2014年則只有63807宗。更少的成 交，意味實際上樓市由較高收入一群支持，樓價雖然脫離中等家庭負擔能力，但壓力測試、按揭成數限制與信貸資料庫等，卻一定程度上保證了買家都有較強負擔能 力。

換言之，雖然「樓價高企」、中產也需要資助入市的格局與九十年代類似，但真正斥資入市的買家，負擔能力似乎明顯強於上一周期。因此，難以單純因為中 產居屋的推出，而斷定樓價泡沫程度已迫近1997年的高峰。好消息是，在此情況下，即使外圍有什麼風吹草動，樓價亦不虞大跌；壞消息是，有資格入市(那怕 是「上車盤」)的家庭買少見少；那些長年租樓，租金支出高企，居住環境卻惡化的家庭，對社會的怨氣將愈來愈大。

原文刊於信報網站2015年8月4日

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