新做按息上調後的轉按取捨

近幾年轉按的業主，在考慮轉按時大部分都不會有甚麼疑慮——在一段長時間，轉按幾乎是一面倒利好小業主。但隨著銀行上調新做按揭利率，情況開始出現變化，轉按對小業主來說不再面面俱贏，需要有所取捨。 

過去幾年，業主轉按，除了數千元的律師費、新增2年的按揭罰息期外，基本上在其他層面都會獲得好處：按息維持甚至是略低、獲得現金回贈、銀行提供高息存款戶口等。較理想的例子，一次轉按幾乎可抵銷一整年的利息支出。轉按好處明顯，轉按的比重亦持續高企，在5、6月份，每三宗新批按揭，大概就有一宗是轉按。

不過，8月份銀行普遍上調新做按揭利率，令轉按好處一面倒的情況改變，現時小業主申請轉按，在獲得好處時，也變得有明顯的代價。取捨之間，需要一定的計算。 現時一般新做按揭的條件約為H+1.4厘，鎖息上限P（大P，現為5.25厘）減3厘；回贈約貸款額1.7%。對比而言，一份2年前提取，剛過罰息期的按揭，利率大概會是H+1.6厘，鎖息上限大P-3.1厘。表面上，轉按後以H計的利率會下調0.2厘，但參考近日一個月拆息處於1.4厘水平，轉按與否，實際上都會改以鎖息供樓，原有按揭是2.15厘，新按卻是2.25厘。過去轉按可以順便慳息，至少是維持利率不變，現時轉按，業主卻普遍面對按息上調的問題。

轉按回贈可抵多年新增供款 

簡單計算的話，以每100萬元樓按貸款，25年還款期計，利率2.15厘，月供是4,312元；利率是2.25厘的話，月供是4,362元，每月供款增加50元。如果考慮回贈17,000元，扣除數千元律師費，回贈額足以抵銷約240個月增加的供款。如轉按後一供到尾，理論上轉按回贈所得不足以抵銷因按息上升帶來的供款上升。相反，如果未來轉按條件不變，業主再轉按，便可再透過回贈抵銷增加的供款，計算上仍是轉按較為有利。

 當然，可能有人會指出，兩年、甚至更長時間後的變化，其實充滿變數。以按揭貸款現金回贈為例，其實也是近十多年的新事物。無人可保證小業主未來轉按，一樣可獲銀行提供現金回贈。為了回贈而支付較高利息，始終有一定風險。

有關意見不可說錯，人生在世每一個決定都有風險。具體至轉按，只要辣招維持，新買賣宗數維持現水平，則銀行似乎仍難免以種種優惠爭取按揭客戶。展望未來，按揭優惠，包括轉按的優惠或會減少，但不太可能全面消失。

原文刊於經濟日報網站2018年8月29日

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總統出聲，能否煞停加息？

美國總統特朗普再次批評聯儲局加息步伐，明言不希望利率持續上升。總統出聲，聯儲局會否調整加息步伐？

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不轉按的理由

近年轉按活動持續活躍，原因不外乎借款人可透過轉按，獲得種種好處。一般而言，在按息未見大升，樓價卻累積不少升幅的情況下，除非業主收入減少，否則轉按難度應該不高。但世事無絕對，就算樓價上升，收入不變，也有業主想轉按而轉不了。

陳先生於3年前入市，購入一個500萬元的單位，當時以六成按揭，借取300萬元入市。按揭條件是H+1.7%，鎖息P-3.1%(P為大P，即5.25%)。目前按揭未償還餘額約270萬元，物業估值約600萬元。

陳先生計算過，目前轉按不套現，借取270萬元的話，按揭成數只是45%，在估值上沒有問題。而新做按揭利率可達H+1.3%，鎖息P-3%；表面上，用拆息計按息會有所下跌，但因一個月拆息處1.4厘水平，實際上會轉用P減的鎖息供樓。轉按的話，現時按息會由2.15厘，升至2.25厘，每月供款會由10992元，增至11126元；不過，銀行可以提供貸款額1.7%現金回贈，扣除律師費，仍袋4萬元，似乎仍是轉按較有利。不過，考慮自己的情況後，他仍是決定一動不如一靜。

為怕家人再作擔保
陳先生過去3年收入輕微上升，還款紀錄良好，也沒有其他外債；令他決定不轉按的原因是「難以啟齒」。原來3年前入市時，陳先生因本身收入未能通過壓力測試要求，需要加上未置業又有穩定收入的妹妹作擔保人，才成功申請按揭。

3年來自己雖然收入增加，但計算過後，陳先生發現申請轉按的話，單靠自己的收入仍然不足以通過壓測。3年來按揭供款全由陳先生自已支付，未曾要求妹妹支付一分一毫；但妹妹身為按揭擔保人，如她自己置業，可獲的按揭成數會減少，壓力測試的要求也會更嚴格。

陳先生難以預計妹妹在一、兩年來置業的可能性。但如果自己現時轉按，勢必需要妹妹繼續成為擔保人。以新按揭罰息期2年計，妹妹就算自己有入市需要，未來2年也難移除擔保人的身份。為免影響妹妹可能的置業計劃，陳先生暫時唯有擱置自己的轉按計劃。

陳先生的個案應該不屬罕見，如果他不希望妹妹長期被擔保人的身份影響財務安排。主動一點，可以考慮另外尋找擔保人；其次可考慮增加部分還款，又或轉按時考慮以較長時間還款，都可令轉按時所需入息下跌，有助提早移除擔保人。

原文刊於信報網站2018年8月28日

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總統出聲 聯儲局會否減慢加息？

美國總統特朗普再次批評聯儲局，指出後者持續加息令他不悅；如果聯儲局繼續加息，他也會不停發聲批評。香港人對美國政治爭拗未必有興趣，不過言行出位的「侵侵」不希望加息，究竟會不會令美息升勢放緩，卻是值得討論的話題。

說起來，特朗普總統對聯儲局的批評可謂十分有趣。兩年前他參選之時，曾發言批評當時的聯儲局主席耶倫，長期維持低息環境，是討好奧巴馬政府。現時侵侵貴為總統，卻明刀明槍要求自己提名的聯儲局主席鮑威爾不要加息。當然，熱衷打破傳統的侵侵總統，大概不怕被批評雙重標準、打倒昨日的我。

一般指出，特朗普希望維持低息，有政治、經濟上的原因。11月中期選舉，眾議院全部席位及參議院1/3席位會改選。如果利率維持偏低，美國人可以較低成本借錢，社會氣氛有利執政共和黨選情。經濟上美元已經偏強，不利美國出口，總統自然不希望加息令美元更強。

經濟數據支持美國加息

問題是，其他經濟數據，包括通脹、失業率等，都支持聯儲局加息。雖然美國總統權力足以左右環球局勢，但體制上聯儲局卻獨立於行政部門，總統無從下令加減利率。聯儲局單是為了客觀經濟需求，9月都應該繼續加息。另一方面，如果總統一批評便改變立場，日後聯儲局權威將大受影響。侵侵近日的發言，反過來更令聯儲局不可能改變9月加息步伐。

不過，要留意的是：管制槍械、限制移民等議題，正反雙方都會有勢均力敵的支持者。但美國由政府到人民均債務高企，不會有多少人「喜迎利率上升」；與特朗普結怨已久的傳媒會在原則上批評總統不應干預聯儲局，但整體上民意料會支持總統壓抑加息的立場。

行事出格的特朗普，不怕得罪主流傳媒，將新聞界定位為「人民公敵」；恐怕也沒有什麼可阻止他由不同平台拉動民意炮轟聯儲局。總的來說，今年聯儲局維持美息上升的步伐暫難改變，但明年是否可按步加息，在特朗普治下，卻仍有不少變數。

說回香港樓市，在近日銀行結餘減少的情況下，美息再升，港息已沒有多少條件不跟加。按息上升，至少在情緒、氣氛上會左右大市；問題是近10年入市的業主防守力強，放盤補貨大都要支付3成辣稅，市場上難見放盤潮。市場缺盤局面不變的話，就算美國加息步伐不變，港息又全面跟隨，樓價仍難見重大調整。

原文刊於置業家居2018年8月25日

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銀行體系結餘下跌 影響樓價？

銀行體系結餘跌穿1000億元，坊間開始討論熱錢會否大規模流走。而一旦走資持續，又會不會推動拆息急升，進而影響樓價？

有關擔心理論上不是杞人憂天，近年樓價急升，除了供應量偏低外，亦與市場資金充裕，利息成本低有關。按揭利率維低，原因是銀行利息成本便宜；而利息成本低的原因是銀行體系結餘偏高。如果銀行結餘持續減少，代表拆息有上升壓力，一旦拆息大幅扯升，不單影響供樓業主的支出，銀行的放貸意欲亦可能下跌，最終為樓市帶來重大壓力。問題是，現時的情況算不算是走資？

一個要考慮的因素，是拆息與銀行體系結餘在某程度上互為因果。一方面是結餘高企，而資金出路又少，令拆息維持偏低。另一方面，港元拆息過低(尤其是低於美息)，又會推動資金外流，令結餘減少。近日的銀行體系結餘下跌，主要原因似乎就是港元拆息較美元拆息為低(三個月港元拆息約1.9厘，而三個月美元拆息約2.3厘)，港元與美元掛勾，港息較美息為低，自然吸引部份資金外流，但此情況與其說是走資，不如說是正常套息活動。

情況不似走資

事實上，現時港元拆息較美元拆息為低，而銀行體系結餘仍然充裕，反映部分資金不介意蝕息而泊駐香港。此情況與一般說走資有很大不同，真正「走資」，往往是資金對一地的環境有嚴重的負面預期。此種情況發生時，任你大幅上調貨幣利率，例如最近的阿根廷，資金也會持續流走。

當然，走資是資金失控式逃亡，套息活動下，資金也會縵慢流走。主要的分別，是後者在結餘下跌至一定程度，推高拆息時，資金便極可能停止外流。如果參考近日美元拆息，港美息差略為收窄，理論上便不會有套息活動。

如果現時銀行體系結餘下跌，原因是套息而非走資的判斷正確，便代表往後拆息大升的空間其實相當有限。一旦港元利率輕微上升，資金流走的速度料會明顯減少。

原文刊於經濟日報網站 2018年8月22日

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轉按不會有「尾班車」

隨着各家銀行陸續上調按息，新做按揭利率已由早前的2.15厘，上升至2.25厘水平。以往業主轉按，可以同時達到慳息和賺取回贈的雙重優惠。在按息上調後，業主日後轉按雖然少了慳息的效果，更有意見指轉按吸引力下跌，已成「尾班車」。

近日多家銀行上調新做按息，反映極度低息環境改變的大趨勢。銀行按息微升，應該不會對大市有明顯影響，尤其是此前取用按揭的業主，供款負擔更是完全不變。另一方面，銀行上調按息，轉按優惠雖然減少，但對轉按數量的影響預料有限，而「尾班車」的說法更不太可能成真。

當然，美元轉強、聯儲局改變低息政策的情況下，香港銀行體系結餘料會慢慢回落。過去在銀行體系資金充裕的情況下，業主轉按，不但可輕微節省利息支出，更可獲銀行提供現金回贈。在轉按有多重實質好處的情況下，不少業主更養成罰息期一過即轉按的習慣。

目前形勢有變，對打算轉按的小業主來說，雖然新批按息可能較原有按揭利率有輕微上升，但回贈仍然豐厚，計算下來，仍是轉按有着數。以400萬元貸款額為例，假設新舊按息息差為0.2厘，2年的額外利息支出只是1.6萬元左右；但現金回贈卻逾7萬元，即使扣除律師費，轉按仍是有明顯着數。

展望未來，如果銀行資金泛濫的格局改變，未來新批按揭的優惠將逐步減少。在短線來說，是新批按息慢慢上調。當銀行體系結餘進一步減少，預料日後銀行提供的其他按揭優惠，例如現金回贈料將有所調整，轉按對業主的吸引力的確有可能持續下降。

不過，即使優惠減少，只要轉按所得高於付出的成本，定期轉按對小業主仍是有吸引力；而對於那些計劃透過轉按移除擔保人的業主來說，輕微息差更加不會影響他們的轉按計劃。

而評估未來轉按個案的規模，除了由借款人角度計算是否有利；也應該由貸款人角度考慮是否有動機藉轉按優惠吸引新客戶。對銀行來說，有條件申請轉按的，一般是較優質的客戶，而且已經有往績證明其還款紀律。在新買賣宗數不多的大環境下，銀行仍然有誘因為轉按業主提供優惠。整體上，轉按的規模可能慢慢減少，但不會有所謂「尾班車」出現。

原文刊於信報網站2018年8月21日

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貿易戰與樓市

中美貿易戰正酣，不少準買家可能會為此而心大心細，怕兩大經濟巨人玩大了，自己高位接貨又遇上環球經濟收縮，便大事不好了。不過，「經濟蕭條」只是貿易戰的可能結果之一。

首先，不如想像一下，貿易戰可能的結果。較不可能的是有一方全面獲勝。即是類似二戰大戰，軸心國向盟國無條件投降，負方完全接受勝方開出的全部條件---例如中國完全接受美國的條件，放棄產業升級、降低關稅、承認並就盜取外國技術賠償、完全開放外資進入(包括外資在華業務可當大股東、開放互聯網)、人民幣自由浮動等等。此情況更甚於晚清喪權辱國的條約，今日中美國力對比之下，北京亦不太可能完全對美屈服。

較可能的發展中，最惡劣的情況應該是中美互不相讓，全面向對方出口開貨開徵關稅，甚至引發進一步的互相制裁。此情況下，對中、港經濟都會有較大的負面影響。但中央政府如走到此步，勢必需要安排對沖措施，加快一帶一路規劃、增加貨幣供應、調整人民幣匯率以開拓美國以外市場，都可能是應對手段。當中部分措施如一帶一路，影響可能要較長時間觀察。但增加貨幣供應卻對經濟有即時刺激，如果極小量資金流入香港樓市，都會支持樓價高位運行。

另一個較可能的結果，應該是雙方各取所需，各有讓步(並各自宣佈勝利)後，生意繼續。例如在美國壓力下，中國加快開放市場，在此劇本下，貿易戰對本地經濟便只會有短暫影響。(某程度上，中國加快開放更可以是好消息)

整體而言，中美關係不像上世紀80年代的日美關係，日本受美國保護，在經濟上不得不向美國大幅讓步。中國在安全上無求於美國，而經濟潛力遠較當年日本為高。就算中美因貿易戰鬧翻，對中國較大影響應該是增長放緩而非全面衰退。因此，貿易戰的進展值得留意，但不宜完全以悲觀角度看待。

人生在世，任何行動都有風險，在置業而言，高位入市有長期坐艇的風險。但持續觀望的話，一樣有價格進一步上升的風險。此處的關鍵考慮，應該是萬一衰退來臨，自己的儲備可應付多久、失業的話，再找回工作的收入下調幅度等。以上兩點，應該都比宏觀的貿易戰結果更易計算。

原文刊於經濟日報網站2018年8月8日

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