2015年5月28日 星期四

比埋首期都唔肯上車?

近來新盤開售,傳媒會專門發掘年輕買家的置業故事,當中不少年輕買家由父母資助入市,即網上說的「成功靠父幹」。在上車盤動輒四百萬元起跳的今日,不少渴望上車的年輕人會慨嘆為何自己沒有一個富爸爸,但「一樣米養百樣人」,即使有一個富爸爸,也未必就有乖乖入市的兒子。

話說筆者認識一位朋友,眼看樓價持續上升,擔心兒子儲蓄首期吃力,主動向兒子提出資助其置業首期。但朋友完全想不到,建議卻被兒子斷然拒絕。如果你 認為兒子拒絕父親資助入市的理由是「有骨氣、買樓要自食其力」之類,或者你未明今天多元社會下的年青人。原來兒子認為,現時的樓市是一個有樓階級壓迫無樓 階級的不義結構;他不願參與其中作幫兇。
老父向筆者大吐苦水,在他的立場來說,提出資助建議,兒子不領情就算了,還被批評是制度元凶;作為收租多年的投資者,他更完全不明白為何兒子「有瓷器唔做,寧作缸瓦」的心態!

要不要買樓,在很多人眼中是財務問題;但原來在今時今日,也有人會視之為道德問題。朋友兒子的情況可能較為極端,但也不是單一個案,網上便有青年為 主的組織表明「拒當樓奴」,在他們眼中,置業不只在財務上不智,某程度上更涉及道德問題。對於已入市,甚至持有單位收租的業主來說,應該對上述觀點不以為 然,甚至認為「拒當樓奴」云云,只是酸葡萄心態。由樓市角度考慮,持類似立場的人恐怕少之又少,在本地應該是瀕危物種,對大市不會有任何影響。不過,他們 的意見不見得全無道理。

筆者一邊聽朋友吐苦水,一邊想起了法國經濟學家Thomas Piketty的著作「廿一世紀資本論」;資本家追求資本的收益,在自由經濟下似是天經地道,但資本的收益持續高於國民生產值,結果便必然是財富集中在少 部份人手上。在香港,有樓(資本的一種)與無樓的生活差天共地,亦可引伸Piketty的觀點---無買樓而去租樓,幾年下來,租金愈來愈高,要付同樣的 租值,便要愈搬愈遠,或愈住愈細。有樓者的得就是無樓者的失,劏房日趨嚴重正是上述情況的佐證。

制度如此,朋友的想法大概是「If you can't beat them,  join them」,至於友人的兒子,如果是出於仔細考慮,而決定不從俗,筆者會認為他縱然如老父說他只是缸瓦,但也必定是「藏有寶貝在心內的缸瓦」。畢竟,人生 的成就,除了當收租佬,還有其他N種可能性。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於dbc數碼電台網站

2015年5月27日 星期三

連月儲三千都做不到 談何買樓

上星期青年事務委員會主席劉鳴煒向年輕人建議,月儲3,000元作為置業首期。可能劉鳴煒被視為富二代,無論發言是否公允,他人都傾向戴上有色眼鏡看待;他有關儲蓄置業的建議,似被青年及輿論一面倒揶揄。但細看內容,其實有關建議可算持平。

批評有關言論者,多數論點是「月儲3,000也難以買樓」,論據是劉氏家族企業推出的最小型單位,叫價也達700多萬元,4成首期280萬元,要儲足77 年。此類批評不見得公允。沒有理由將初次置業目標定於700多萬元的物業。當然,哪怕是現時「上車級」的物業,樓價一般亦達400萬元,堅持以4成首期入 市的話,月儲3,000元也要44年才可儲足首期(一般來說,批評者不會提及,市場上有按保等高成數按揭產品,首期最少只需1成即可入市)。

但回顧劉氏的言論,他其實不是說「月儲3,000就可/一定可入市」;他是說「連3,000你也不儲蓄的話,未來樓市有甚麼變化,你也難入市。」前句中, 月儲3,000是「充分條件」(有了a,就一定有b);每月儲3,000,你在未來某時某刻就可入市。但明明他說的不是充分條件,而是「必要條件」(沒有 a,就沒有b;但有a不一定有b),連某個金額的儲蓄都做不到,未來就難以入市。

沒有人知道下一次調整在何時
批評有關建議的人,會將條件凝固在當下:以當下每月收入15,000元,儲蓄3,000元,去應付當前的樓價及首期,情況當然不樂觀。以上車級物業400 萬元樓價計,即使首期解決了,月入1.5萬元,以最優惠的按揭條件計,可以通過壓力測試的借款上限亦只有1,648,272元(大概是400萬樓價的 41%);即使負擔得起首期,也應付不了供樓。

問題的核心在於,樓價、收入都不是定數。對年輕人來說,正常的情況下,可預期收入隨年資、經驗,甚至透過進修而穩定上升。現時月儲3,000,下年可能月 儲4,000。同樣地,樓價亦不可能永遠在高位運行,近30年來,本地樓價亦有多次大型調整。沒有人知道下一次調整是近在咫尺,抑或尚有遙遠距離。不過, 如果單單以現時的樓價與現時的收入比較,自己認定永遠不能置業。那麼,即使未來樓價出現明顯調整,那也與你無干,你連支付跌市後的首期資金都沒有準備,談 何入市?

退一步而言,即使你咬緊牙關、努力儲蓄,由22歲儲錢儲至40歲,樓價仍未見似樣調整,那筆儲蓄亦會累積一定數目,無論是創業或投資,都可作為啟動的基 金;在此意義下,有儲蓄,還是會比沒有儲蓄好得多。劉先生的言論本身其實甚為公允,問題只是他被視為富二代,無論言論內容為何,都會被放在放大鏡下挑骨頭 罷了。

原文刊於經濟日報網站2015年5月27日

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2015年5月26日 星期二

細價樓領先或持續

2008年金融海嘯後,藉量寬及低息之助,本地樓價展開新一輪升勢。升浪之中一個有趣現象是,小單位細價樓的升幅較為明顯。即使早前細價樓按揭成數上限被削,細價樓銷情暢旺的現象估計仍會持續。

由2009年起,差餉物業估價署統計的樓價指數均錄得按年上升。有趣的是,按面積劃分的各類住宅按年變幅(以A至E類住宅按面積劃分,A類為40方 米以下單位,B、C類面積由43至100方米,D、E類為100方米以上單位)。2009年,樓價擺脫2008年金融海嘯的影響回升,是年各類住宅的升幅 十分接近,「跑出」的是70至100方米的C類中型單位。

不過,由2010年起,形勢改變,代表小型單位的A類住宅樓價指數年年跑贏大市,尤其是近3年的走勢,更出現面積愈細,升幅愈大的情況;與過去豪宅(往往亦是大單位)升幅領先的局面大異其趣。

近年樓市走勢出現如此「反常」情況,一般認為與官方措施有關;2009年10月,金管局推出首輪逆周期措施,開始收緊按揭成數。其後措施多次強化, 於2010至2015年初,出現細價樓(600萬元以下物業)可借七成,600萬元以上物業按揭成數逐步縮減的現象。細價樓本來已是一眾上車客的入市目 標;加上按揭槓桿較高,吸引投資者選購,結果形成購買力集中在細價樓的局面。

2月底金管局進一步收緊按揭,出乎市場預料的是,把600萬以下物業的基本按揭成數由七成下調至六成。新措施之下,對投資者來說,細價樓的按揭槓桿已告下跌。新措施表面看來是針對細價樓,但基於兩個基本因素,細價樓銷情暢旺的局面較難改變。

原因之一是,600萬元以下物業的按揭槓桿優勢只是收窄,並非完全失去優勢;仔細計算,在現行措施下,700萬元元以下物業按揭成數為六成;700萬至1000萬元按揭成數為六成,上限500萬元;1000萬以上物業按揭成數五成。細價樓仍然有較高的按揭成數。

原因之二是,細價樓對絕大部分上車客來說是唯一選擇(一般初次置業人士難以負擔600萬元以上中高價物業);小單位較易出租的特性,亦吸引投資者購買力。兩個基本因素不變,細價樓銷情較暢旺的基本趨勢亦難動搖。

要強調的是,說「細價樓領先局面可能持續」,不是寫包單此類單位一定勁升,但在外圍因素未見惡化前,細價樓的吸引力似乎仍較中高價物業為高。

原文刊於信報網站2015年5月26日

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暫別按揭關連優惠



近年按揭市場競爭激烈,銀行為爭取客戶,除了提供「標準」的貸款額1%現金回贈外,亦會提供種種關連優惠;隨上周金管局約見銀行表達關注,此類關連優惠將暫別市場。不過,推動銀行提供優惠的基本因素不變,關連優惠或會消失一時,但難保他日不以其他方式重現。

金管局數年前為曾發出指引,銀行如為按揭客戶提供現金回贈,不可高於貸款額1%。而近年個別積極爭取按揭業務的銀行,除了提供「標準」的1%現金回贈外,亦有提供其他關連優惠,例如同時申請信用卡,可獲一定的免簽帳額、開設存款戶口,有超市禮券/飛行里數,甚至是直接獲得一定現金的迎新優惠等,在上周之前,此類優惠最高可達按揭貸款金額的0.6%。當然,如果客戶沒有申請按揭,而是單純申請信用卡或存款戶口,基本上不可能獲得有關優惠。

銀行要大費周章向客戶提供優惠,有一定苦衷。貸款是典型的通用(Generic)物品;甲銀行與乙銀行的錢是一樣的(對比一下手機,即使規格一樣,單是黑色同白色,市價都可以不同);要爭取客戶,唯有在價格上競爭,不想/不可鬥利率低,就唯有提供優惠。1%現金回贈已見頂,就唯有以其他名目提供優惠吸引客戶。

在銀行角度而言,他們面臨一個並不好玩的博奕遊戲:現時一個按揭申請人平均會向4家銀行申請按揭;最終勝出的當然只有一家銀行。銀行面對的「遊戲」是這樣的:以貸款額300萬元為例,現時淨息收入約每年1.7%(5.1萬元),保守估計,批核按揭的成本是1,500元、現金回贈是3萬元。如果不提供任何優惠,而同業提供0.1%額外回贈搶去生意,銀行幾乎是必然出現每宗按揭申請1500元的淨消耗。不想出現上述淨消耗,銀行唯有提高額外回贈,以博取客戶青睞。(此類消耗的規模極大,2014年取用按揭宗數69,610宗,銀行平均批會成本1500元,如果每宗按揭有4家銀行競爭計算。單是批會成本,2014年銀行界已消耗4.2億元。)

值得留意,「成功爭取」客戶選用,也不代表銀行往後就穩賺息差---現時新造樓按罰息期短至2年,2年後只要樓價不跌,客戶又有充分誘因轉按以賺取現金回贈及優惠成功爭奪客戶的銀行,獲得的只是短期的蠅頭小利。

現時金管局叫停,在客戶角度可能不是好消息;但由銀行角度看,避免了優惠競爭進一步白熱化,銀行其實應該樂見有關發展。

問題是,以行政措施叫停額外優惠,促使(或者說「迫使」)銀行提供優惠的基本因素其實沒有變化:銀行水浸,大量資金泊駐銀行、種種辣招令按揭取用金額下降;相對而言,按揭貸款壞帳風險低、額度大,銀行容易「跑數」等等,基本因素全部沒有改變。銀行要避免處理按揭申請的成本消耗,以不同名目向借款人提供額外優惠的誘因卻仍然存在;未來銀行界會否發明其他名目的優惠來爭取按揭客戶,值得拭目以待。

原文刊於iMoney2015年5月23日

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按揭優惠的博奕

市傳上周金管局向銀行重申,表明關注銀行為按揭客戶提供過高的額外優惠。
一般估計銀行不會與金管局對着幹,此類優惠會暫時消失。但一方面銀行在按揭利率上已鬥無可鬥,另一方面卻有現實需要爭奪按揭市場;誘因不止,此類變相的價格戰或遲或早會再出現。
按息動不得 勢再現另類價格戰
現時H按佔新造按揭的約八成,一般新造H按低至H+1.7%。金管局於2010年3月發出參考息率為「H+0.7%」,H按利率技術上有下調空間,但經過 數年前H按利率低見H+0.65厘的慘痛經驗,銀行界好不容易才將新造H按利率上調至現時較合理的水平。銀行非不得已,亦不會調整按息。按息不能動或不想 動,而現金回贈上限同樣於數年前被金管局規限在貸款額1%水平,要爭取客戶,銀行便轉為推出不同名目的額外優惠。例如申請按揭,同時申請信用卡,可獲一定 的免簽帳額、開設存款戶口,有超市禮券或飛行里數,甚至是直接獲得一定的現金迎新優惠等,在上周之前,此類優惠最高可達按揭貸款金額的0.6%。
拆息可視為銀行(尤其是小型銀行)的利息成本;在基本現金回贈1%、額外優惠0.6%的情況下,按揭首年的利息收入已基本泡湯。第二年看來有正常的利息收 入了--但現時一般罰息期為2年,只要樓價不跌,借款人已有充足動機再部署轉按(以便再取新優惠)。兩年下來,最終提供按揭銀行帳面只賺到貸款額1.7% 的利息。在利息成本外,銀行亦有其他成本,單是批核一宗按揭申請,最保守估計,銀行成本亦高達$1,500--不要忘記,申請人往往同時向多家銀行申請按 揭。最終「成功」獲選的銀行賺取蠅頭小利,而其他落選銀行的批會成本卻全被消耗。以2014年取用按揭宗數69,610宗,銀行平均批會成 本$1,500,如果每宗按揭有4家銀行競爭計算。單是批會成本,2014年銀行界已消耗$4.2億。
為減淨消耗 寧提高回贈吸客
銀行要大費周章,爭奪雞肋一般的按揭業務,有眾多原因:銀行水浸,大量資金泊駐銀行、重重逆周期措施令按揭取用金額下降;相對而言,按揭貸款額度較大,壞帳風險低,銀行容易「跑數」都是明顯的原因。但在資金因素外,亦有其他因素迫使銀行不得不進行價格競爭。
現時一個按揭申請人平均會向4家銀行申請按揭;最終勝出的當然只有一家銀行。銀行面對的博奕遊戲是這樣的:以貸款額$300萬為例,淨息收入是每年 1.7%(即約$5.1萬),批核按揭的成本是$1,500、現金回贈是$3萬。如果不提供任何優惠,而同業提供0.1%額外回贈搶去生意,銀行幾乎是必 然出現每宗按揭申請$1,500的淨消耗。不想出現上述淨消耗,惟有提高額外回贈,以博取客戶青睞。
如果未能令按揭申請人減少向不同銀行申請按揭,銀行要避免處理按揭申請的成本消耗,以不同名目向借款人提供額外優惠的誘因卻仍然存在。

原文刊於置業家居 2015年5月23日

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2015年5月20日 星期三

叫停按揭價格戰的啟示

市傳上周金管局向銀行重申,表明關注銀行為按揭客戶提供過高的額外優惠。一般估計銀行不會與金管局對着幹,此類優惠會暫時消失。但很少人想過一個問題:為了早被市場形容為雞肋的按揭業務,為何銀行會大費周章進行價格戰?
按揭戰非自近一、兩年始,與數年前幾近「割喉式」的價格戰比較,最近被叫停的額外優惠,只是小巫見大巫。數年前業界將按揭利率步步推低,最低位時,新造按 息牌價可低至拆息(Hibor)加0.65厘,個別優質客戶更獲批H+0.5厘的按息,現金回贈可達1%。其後金管局提示,加上某大行高調表示不再提供H 按,新造按息才回升至現時H按的H+1.7%、P按的P(5.25%)-3.1%水平。

銀行搶按揭 優惠層出不同
問題是,促使銀行作價格競爭的因素不改,明刀明槍的減息不再,不同名目的優惠卻愈演愈烈。由於金管局曾作出指引,按揭現金回贈不可高於貸款額1%,銀行一 方面要以優惠吸引客人,一方面又不願牴觸指引。結果便是以交叉銷售方式推出不同的優惠─同時申請信用卡,可獲一定的免簽帳額、開設存款戶口,有超市禮券或 飛行里數,甚至是直接獲得一定現金的迎新優惠等,在上周之前,此類優惠最高可達按揭貸款金額的0.6%。
要知道現時H按利率低至H+1.7%,拆息可視為銀行(尤其是小型銀行)的利息成本;在基本現金回贈1%、額外優惠0.6%的情況下,按揭首年的利息收入 已基本泡湯。第二年看來有正常的利息收入了─但現時一般罰息期2年,只要樓價不跌,借款人已有充足動機再部署轉按(以便再取新優惠)。兩年下來,最終提供 按揭銀行帳面只賺到貸款額1.7%的利息,但別忘了按揭批核有其成本,實際數字要再打折扣。更有甚者,一般業主申請按揭時都會貨比三家;最終「成功」獲選 的銀行賺取蠅頭小利,而其他落選銀行的批會成本卻全被消耗。以2014年取用按揭宗數69,610宗,銀行平均批會成本1,500元,每宗按 揭有4家銀行競爭計算。單是批會成本,2014年銀行界已消耗4.2億元。
銀行要大費周章,爭奪雞肋一般的按揭業務,有眾多原因:銀行水浸,大量資金泊駐銀行、重重逆周期措施令按揭取用金額下降;相對而言,按揭貸款額度較大,銀 行容易「跑數」都是明顯的原因。但在資金因素外,亦有其他因素迫得銀行不得不進行價格競爭─值得留意,部分因素某程度上可人為避免。
按揭一如其他貸款,通用性(Generic)極高;A銀行的錢與B銀行的都一樣。互換性低的產品,如手機,有時可在品牌形象、產品設計處下功夫,避免直接 價格競爭;但貸款卻幾乎只有「利率」、「優惠」可比拼;利率既因種種理由而不變,「優惠」便成了競爭者主要的角逐項目─原則上,不同銀行的按揭通用性高是 無可避免的。

避免成本消耗 銀行提供額外優惠誘因仍在
其次是風險低,香港按揭壞帳的比率極低,在當前平均按揭成數只有5成多的情況下,除非樓價下跌逾半、又出現嚴重失業率,否則銀行按揭業務難以出現壞帳-壞帳的風險低,回報(銀行扣除各種成本的淨利息收入)自然也低。
最後,Conversion Rate(轉化比率,指由按揭申請形取用的比率)低是銀行競相提供優惠的另一原因。現時一個按揭申請人平均會向4家銀行申請按揭;最終勝出的當然只有一家 銀行。銀行面對的博奕遊戲是這樣的:以貸款額300萬元為例,淨息收入是每年1.7%(約5.1萬元),批核按揭的成本是1,500元、現金回贈是3萬 元。如果不提供任何優惠,而同業提供0.1%額外回贈搶去生意,銀行幾乎是必然出現每宗按揭申請1,500元的淨消耗。不想出現上述淨消耗,惟有提高額外 回贈,以博取客戶青睞。
在各種促使銀行提供優惠,爭奪按揭業務的因素中,惟有轉化比率一項有人為改變的可能。如果不提高銀行按揭業務整體的轉化比率(更直接一點:令按揭申請人減 少向不同銀行申請按揭的次數),銀行要避免處理按揭申請的成本消耗,以不同名目向借款人提供額外優惠的誘因卻仍然存在。

原文刊於經濟日報網站2015年5月20日

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2015年5月19日 星期二

孫立勳先生當選為香港總商會理事


孫立勳先生當選為香港總商理事

宏亞集團董事總經理孫立勳先生,榮獲香港總商會員推選為該會理事

孫先生
生於香港,從事金融服務多年,擁有豐富的內地與國際營商經驗。孫先生活躍於總商會活動逾十年,專注於服務商界,特別關注中小企---香港成功基礎之一的發展。作為金融業市場的先鋒,孫先生相信以「尋求創新」為原則,將可進一步提升香港競爭力。

孫立勳先生現任香港服務業聯盟主席、總商會中國委員會成員,曾任總商會金融及財資服務委員會主席。孫先生亦為重慶農村商業銀行及瑞穗證券亞洲有限公司獨立董事,並於20062011年出任香港美國商會董事及司庫。

孫立勳先生對獲選表示榮幸,將善用其經驗,竭力為總商會會員服務。


Mr. Leland Sun Elected to the HKGCC General Committee

Mr. Leland Sun, Managing Director and Founder of Pan Asian Mortgage Company Limited, has been elected to the General Committee of Hong Kong General Chamber of Commerce (HKGCC).

Born in Hong Kong, Mr. Sun is an experienced financial services professional with longstanding business experience internationally and in the Mainland. Mr. Sun has been an active Member of HKGCC for more than 10 years and is dedicated to serving Hong Kong business interests and has been a strong advocate of small and medium enterprises – the foundation of Hong Kong’s success.  As a financial markets pioneer, Mr. Sun believes that “Striving for Innovation” will continue to enhance Hong Kong’s competitiveness.   Mr. Sun is currently the Chairman of the Coalition of Service Industries and a Member of the China Committee, as well as a Past Chairperson of the Financial Services Committee at the HKGCC.  He also serves as an independent director of Chongqing Rural Commercial Bank and Mizuho Securities Asia.  Previously, he served as Board of Governor and Treasurer at the American Chamber of Commerce in Hong Kong from 2006 to 2011. 

Mr. Sun is honored and privileged to have been elected to the General Committee and will draw from all areas of his accumulated experience to serve the members of HKGCC.


壓測保障銀行與小業主

近年按揭市場一個較明顯的變化,是金管局引入壓力測試的概念。以往銀行批核按揭,大致上只要按揭供款低於月入五成,便認為申請人有能力應付供款。市 場習慣已久,加上壓測標準推出後曾收緊,不熟悉貸款批核標準的借款人會認為壓測計算麻煩,不明所以。不過,壓測的管理面向不單只是銀行,實際市民的風險意 識亦被提高。
壓測風險面向
過去本地銀行以「供款負擔比率(Debt Income Ratio, DTI)低於月入五成」為授信標準,好處是簡單易明;壞處是欠缺利率敏感度。
一筆貸款年息2厘時還款佔月入五成;在利率上升至5厘、8厘時,供款比率卻會暴增,如果借款人入息沒有大幅增加,上升的按揭供款將嚴重影響借款人財 務。現時壓力測試對沒有物業、購買住宅自用的買家,要求是「按息上升3厘,供款不逾月入六成」;以100萬元貸款,按息2.15厘,還款期30年計,通過 壓測的要求是月入9105元。而實際上每月供款是3772元,佔月入的41.4%。壓力測試將DTI上限由過去的五成,壓低至四成左右(具體視乎還款期及 利率而定);簡單來說,降低了借款人過度借貸的風險。
除了要進行「現行按息加3厘」的計算外,壓力測試尚有其他具體而有效的限制:例如按揭如有分段利率,計算「現行按息」時以高者為準;按揭融資(包括 一按加二按或按揭保險等),如果借款成數高於一般按揭限制二成以上,壓測標準更為嚴格等,效果都是限制借款人過度借款,避免出現低息時尚可應付,息口回升 時被增加供款壓迫至透不過氣的情況出現。
銀行肯借 不代表放心去借
回顧1998年一批夾屋樓花入伙,由於遇上樓價調整,估值不足,買家難以申請按揭。當時房協便推出二按協助買家完成交易。當時的授信原則是一、二按 總供款低於月入一半便可批出。二按首5年更是免息免供,甚為優惠。正因為沒壓測的要求,部分供款負擔比率處於邊緣位置的按揭申請亦順利獲批。
5年後,即2003年,此批二按開始供款,5年來最優惠利率雖然下跌了,照理說一、二按總供款會較當初申請計算時更低。不過,由1998至2003 年,樓價再輾轉回落近半;加上2003年失業高企,部分人即使保住飯碗,收入仍是下跌,個別業主在此情況下,仍然捱不過而被迫斷供。以上是一個典型故事, 教訓是「即使銀行肯借,也不代表債仔就不假思索去借」。
壓測的預見力
回到壓力測試的議題,從表面看,壓力測試的設計初衷是對應利率回升的風險,筆者亦認為機制同樣有助於應對其他危機。以上文提及的夾屋二按為例,如果 當時有壓力測試,業主一、二按供款的上限便會低於月入五成。一批處於負擔能力邊緣的業主便不會借二按,日後即使是失業率大升,小業主被迫斷供,規模也會較 少。
具體計算一下,在現行壓力測試下,假設利率不升不跌,借款人的月入即使下跌17%,供款負擔仍會在月入五成的「安全範圍內」。
對於某些人來說,按揭壓力測試的出現,是阻止市民置業發達。不過,由房協二按的故事,甚至是上一樓市周期中,跌市之下出現的「家破人亡」個案,都說 明過去沿用的授信標準有所不足。現屆金管局推出的種種措施,不單保障了銀行,也保證已在供款的小業主,對未來任何風吹草動帶來的衝擊,都有一定的抵禦能 力。筆者認為,這是一種極負責任的態度去處理公共政策。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年5月19日

2015年5月14日 星期四

負資產與壞賬的關係

金管局多次收緊按揭及推出壓力測試,理由都是要確保樓市周期轉向時,不會為銀行帶來滅頂之災。筆者今次嘗試分析一下,借款人(債仔) 有可能出現賴賬的模式,看看在什麼情況下,會為銀行帶來壞賬。

在具體分析前,有一點要留意:銀行按揭是有抵押貸款。此類貸款只會在兩個條件同時出現時,才會令銀行出現壞賬 :
1.物業資不抵債,即成為負資產;2.債仔斷供。
單一情況出現,例如物業成為負資產,但供款正常;又或出現斷供,不過物業價值高於未償還貸款餘額;都不會令銀行出現壞賬。
值得留意,在兩個因素中,貸款人(銀行) 更看重的,是斷供的可能性,具體一點,是每筆按揭的還款能力及還款意願。原因是物業是否負資產,很大程度是由大市左右,難以全面管理。以97年跌市的經 驗,當年不論各地區、不同物業的跌幅均相若。但每筆貸款的還款能力及還款意願,卻是可管理得好。換句話說,即使物業是負資產,一如過住,銀行也不會有損 失。

投資者與用家的行為差異
由過去的經驗看,投資者斷供的可能性較自住用家為大。對前者來說,物業成為負資產(Negative Equity)之外,如果物業租金回報率低於貸款利率,便出現負利差(Negative Carry) 的現象,例如物業租金回報率4%,按揭利率5%時,此種情況下,投資項目已成雞肋,投資者已有充足誘因斬纜-不是主動賣樓,償還按揭差額離場(此情況下銀 行不會有損失);就是要求銀行為貸款「剃頭」削債,甚或主動斷供,被動地等待破產(兩種情況下銀行都會有損失)。相對而言,後者有實在的住屋需要,用家的 考慮會不一樣。
舉例,用家持有一個自住物業,購入價200萬,欠銀行140萬,物業市值跌至100萬,負資產比率140%;又或樓價下跌至50萬,負資產比率180%;對有使用價值的用家而言-他們的供款應不受估值影響;例如按息3厘,尚餘還款期25年,月供都是6,639元。
在用家角度看,負資產比率高低,並不是斷供的決定-不供樓也要租樓。甚至同類單位租金支出只是5,000元,也未必觸發用家斷供-斷供會留下不良紀錄,他日再難透過按揭置業,非不得已,不會是用家選項。

真正壞賬的誘發點是失業惡化
真正會觸發用家斷供的因素,是現金流的情況。最壞情況自然是按息帶動供款上升,而收入卻下跌,甚至是一段時間完全沒有收入(例如失業);情勢所迫之 下,債仔便可能作不定期的部份供款,甚至出現拖欠還款。至於供款上升,但收入有改善;又或收入減少,但供款(因減息)回落兩種情況,會否令債仔斷供,便要 視乎收入與供款增減的比例。
在金管局推出的多項逆周期措施中,限制按揭成數、壓力測試分別處理了以上兩個問題。收緊按揭成數,令近年批出的按揭平均成數只有5成多,除非樓價暴 跌,否則負資產大量出現的機會不大。而壓力測試下,新批按揭供款與入息比率只為36%,除非債仔收入急跌、就業環境惡化,否則應有能力應付加息帶來的供款 增加。可以說,金管局的措施,一定程度上降低未來經濟下行時,負資產按揭為銀行帶來的壞賬壓力。
因此,負資產會為銀行體系帶來怎樣的壞賬,決定性是就業情況-用家類別的債仔斷供風險極低,除非是用家失業,又或收入大減,否則他們仍會堅持供樓。至於如何計算投資者斷供的風險,避免帶來壞賬,便取決於專注做投資者按揭銀行的授信取態、管理能力和風險管理措施了。


王建成
宏亞按揭證券營運總裁


原文刊於dbc數碼電台網站

2015年5月13日 星期三

按揭貸款增長恐虎頭蛇尾

首季按揭取用金額達665.78億元,按年上升86%。如果第二至四季按揭取用金額按比例增加,全年按揭取用金額將達3,900億水平,不過,此情況發生的機會不大。相反,下半年成交減少,連帶按揭取用金額回落的風險不容忽視。 去年首季按揭取用金額為371.84億元,全年為2138.31億元;如果第二、三、四季亦維持與首季一樣的升幅,全年按揭取用金額將突破3,900億元水平,突破2010年3,242億元的歷史紀錄。不過,事情很少會如此線性發展。

首季數據未完全反映二月出招的影響
首先要留意的是,首季按揭取用金額上升,未完全反映2月底金管局進一步收緊按揭的影響。其實甚至可以說,正是去年下半年按揭取用金額升幅擴大,才促使金管 局在2月出招。由2012年12月至2014年8月,每月按揭取用數字均在200億元以下。但去年9月以來,除15年2月外,各月的按揭取用金額都突破 200億元水平。簡單來說,去年樓市大概在下半年轉旺(原因可能與官方修訂雙倍印花稅的退稅安排,被市場理解為「減辣」,又或各國再量寬有關)。由趨勢發 展的角度分析,即使成交持續暢旺,2015年按揭每月取用金額大概只會維持每月200億左右,下半年取用金額難再出現按年上升8成的盛況。
更大的問題是,2月份金管局收緊按揭指引,有關影響未完全浮現;初步反應看,購買力轉向一手,二手成交量見放緩;但一手中涉及樓花,選用建築期付款的買家會在物業入伙後才取用按揭,短期效果反而會令按揭取用金額回落。
最後是加息陰影,雖然美國經濟數據陰晴不定,但主流意見,美息會在年內上調,分歧只是加息的幅度。下半年美息一旦回升,可能會令準買家的入市態度更為猶豫。


按市如轉靜 用家或受惠
對用家來說,未必太關心按揭取用金額是多是少。但按揭取用金額的增減,一定程度上會影響銀行按揭的優惠。綜合各方因素,在收緊按揭後,今年按揭取用金額只能維持平穩,甚至稍為回落的機會較高。在市場資金仍然充裕的情況下,已見部分銀行以不同名目增加按揭優惠。
由於現時P按利率已觸及金管局底線,銀行又不願在H按利率上直接競爭、1%按揭現金回贈同樣亦已見頂;部分銀行便向按揭客戶提供交叉優惠,例如取用按揭, 又同時開立其他戶口,可獲一定回贈等。情況反映部分銀行趁市旺積極爭取市佔率,對下半年按揭取用金額(數字與成交量高度相關)並非完全樂觀。
在用家角度而言,或可預期年內新做按揭仍然優惠,甚至出現是美息輕微上調,本地銀行仍維持最優惠利率不變的情況。



原文刊於經濟日報網站2015年5月13日

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2015年5月12日 星期二

資助房屋折扣率問題

房委會資助房屋小組上周開會討論「綠表置居先導計劃」(下稱綠置居),初步傾向以市值六折定價,但此折扣率需要進一步調整的機會甚大。

所謂綠置居,是政府最新推出的資助自置居所計劃,把正在興建的新公屋以較低價出售,讓原公屋居民獲得置業機會,並騰出更多單位給輪候家庭。在價格定位上,此類單位定價應該低於居屋;據了解,房委會在推出資助房屋時,有一條定價方程式:

以資助房屋價格應定於綠表資格4人家庭收入上限(現為25250元),現行利率(2.25厘)及20年期供款計,在供款佔月入四成的情況下,應可負 擔推出項目中一半以上的單位(或者說中間定價的單位供款,應為4人家庭月入四成)。以資助房屋按揭成數95%計,在以上條件下,綠置居折實價的中位數約 205.3萬元;按揭額約195萬元,月供1.01萬元,剛好為4人綠表家庭入息上限25250元的四成。

205.3萬元折實價,如折扣為六折,單位市值應為342萬元。綠置居初步選址為蘇屋邨及安達臣道。現時未知單位面積,參考蘇屋邨鄰近一個樓齡8年 物業,實用面積460方呎單位,成交價約520萬元;另一個樓齡24年屋苑,實用面積410方呎,成交價425萬元。換算下來,綠置居參考樓價20年左右 的同區屋苑,折扣率恐怕要定於五成水平。

以上計算,衍生多個問題;其中一個較大的問題是,把資助房屋與同區私人物業掛鈎,再計算折扣率及定價,是否已不合時宜?如果私樓價格持續上升而緣表家庭入息大致不變,是否要把折扣率進一步下調至四折或三折?

更大的問題是,由於合資格在第二市場以未補地價方式購買資助房屋的家庭數目龐大;近期不同地區已出現大量第二市場成交價創新高或未補地價下的呎價直 迫同區私樓的個案,例如某區400方呎私樓價格400萬元,同區的資助房屋當年折扣率六成,單位在第二市場成交,「應該」值240萬元,但現實中卻不乏成 交價達300萬元,甚至350萬元的個案。

算術上的不合理,對買賣雙方卻是理性決定。對買家來,雖然有資格申請一手資助房屋,但建屋量少,希望渺茫;在第二市場卻仍可購買成交價略低於私樓的 二手單位;加上合資格在第二市場接貨家庭眾多,未來亦不必太擔心轉手問題。對放盤業主來說,在自由市場放盤,即使找到買家以400萬元接貨,向房委會補地 價也要支付200萬元;倒不如在第二市場放盤來得化算。

2014年居屋第二市場成交量達2798宗,按年上升逾三成,較私樓成交量升幅更大。簡單來說,近年政府活化第二市場的措施,令未補地價的資助房屋 業主傾向在第二市場放盤。開售時折實價205.3萬元的單位,不管折扣率是六折或四折,此個單位較大可能會在第二市場成交──房委會或政府難以透過補地價 方式收回資金。

既然如此,為什麼不可以更簡單合理的方法去計算定價?例如列出資助房屋的發展成本,再額外加一定的溢價,作為房委會提供公屋福利的補貼?

原文刊於信報網站2015年5月12日

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2015年5月6日 星期三

強積金助置業?未必是好時候


樓價高企但按息偏低,不少置業人士面對的問題是有能力供樓,但欠缺首期。早前積金局新任高層曾表示,將研究強積金作置業首期的可能性。我們不知道研究何時有結果,但現時應該不是落實有關建議的好時候。

強積金在2000年底實行,如果當年新入職場開始供強積金,十多年下來,應該已累積數十萬元。如果夫婦二人情況相若,強積金戶口金額可能已達100萬元。 假設條例容許,將部分金額作為自置物業首期,應該可直接減輕一部分夾心階層(那些既不合資格申請資助房屋,又覺私樓樓價難以負擔的家庭)的首期融資問題。 由打工仔的角度看,用強積金作首期,調撥資金的靈活性也比現時一定要在65歲後才可取得強積金為高。問題是,雖然以強積金作置業首期有一定優點,但現時推 出,卻未必是好時候。

原因之一是措施可能與政府的政策方向衝突:政府高層一直對市民耳提面命,樓價高企,入市要留意風險。過去數年港府推出多項印花稅、金管局收緊按揭指引,作 用都是減少流入樓市的資金規模。不論容許市民以強積金作首期或供樓,結果都是引導更多資金進入樓市,在大方向上似與港府的樓市政策背道而馳。

措施將對高樓價火上加油
「初次置業人士難以負擔現時樓價」是客觀事實;其中一種對應的方式,是以不同措施協助他們入市。以往的首貸、自貸、新近出場的白居二、甚至強積金供樓都是此一思維下的手段。

但此類措施都有同一個問題:在樓價處於周期高位時以不同的方式協助市民置業,等同火上加油,會進一步刺激樓價上升。更嚴重的問題是,一旦外圍因素逆轉,樓 價轉勢下跌時,即使有不同措施協助用家入市,亦不足以扭轉樓價跌勢;但之前「受惠」於各種措施入市的小業主,卻會蒙受重大損失,甚至批評措施引誘他們入 市。出於好意的協助市民入市措施,最終卻會換來諸多批評。

此外,以強積金供樓亦有其原則問題。在香港,一般有置業的中產家庭,自置物業佔資產組合比例一般較高。強積金將資金投資於不同的基金,原則上有協助市民分 散風險的作用。如果容許市民將強積金用於供樓,便等同鼓勵市民將財富集中於樓市。一旦樓價下跌,挪用強積金供樓的市民,便會蒙受更高的損失。

強積金用於供樓的構想,絕非一無是處;但其較佳的推出時間,應該是樓價轉向之後,屆時此類措施協助市民置業的作用不但更大,受惠買家入市更可望成為穩定樓價力量。考慮到樓市周期及政府的施政目標,此類措施現時卻未必是推行的適當時候。

原文刊於經濟日報網站2015年5月6日

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2015年5月5日 星期二

負資產衍生的壞賬



上星期筆者提到,拖欠最差時在2001年時,市場約有73億元按揭貸款被拖欠(遲會)3個月以上,計及當年整體負資產比率23%,當中17億元可能是負資產,即使全部斷供,但卻不代表銀行會有17億元壞帳,原因何在?

很簡單,抵押品市值雖然低於貸款餘額,卻仍有其價值。例如物業市值100萬元,按揭未償還餘額200萬元,負資產比率是200%,但銀行收回物業拍賣,損失是只是100萬元,佔未償還按揭餘額50%

當然,說2001年遲會的73億元中,負資產個案比例等同於整體(23%)會是一個較為樂觀的估計。一般而言,遲會時間愈長,壞帳的機率愈高,例如2001年中,拖欠6個月以上的比率為0.94%(即約49億元),大概可以說,每3宗遲會3個月以上個案,2宗有極高機會斷供,而有關抵押物業是負資產的機會,變為壞賬的機會亦較大。

換算下來,假設遲會6個月以上的49億元中,全部是負資產個案,負資產比率為200%,銀行的潛在損失會是24.5億元,佔當時按揭未償還餘額0.47%。不過,拖欠6個月,仍然只是「極高機會斷供」,當中某類負資產業主,在經濟條件改善,仍會恢復還款,免於被銀行收樓。理由何在,稍後再談。

180%負資產 vs 140% 負資產

前文提及,要「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況同時出現,貸款人才會出現損失,要強調的是,後者在風險管理上更為重要。一來是前者主要受大市影響,無從管理,而後者是可以透過信貸審批,盡量避免的。當初物業市值200萬元,銀行貸款9成按揭180萬元,即使之後物業市值跌至100(負資產比率為180%),只要債仔繼續供樓,銀行是零損失。相反,當初物業市值200萬,銀行貸款7成按揭140萬元,之後物業市值跌至100(負資產比率為140%),如果債仔斷供,銀行仍是有40萬元損失。可見按揭組合會否成為壞帳,令銀行出現損失,重點在於債仔是否斷供。至於債仔會不會斷供,取決於其還款意願及還款能力。

近年經濟好轉,拖欠比率輾轉回落,近四年的拖欠比率是0.01%至0.03%左右。以20152月未償還住宅按揭總額9,980億元,拖欠比率0.03%計,拖欠3個月以上按揭總值約3億元至於銀行潛藏的損失風險,有興趣的朋友可以自行計算。

整體而言,香港借款人還款紀錄良好的一群---即使物業成為負資產,他們仍會堅持供款。宏亞按揭證券公司在2002年在香港曾推出140%負資產按揭,即物業市值100萬元,貸款總額可達140萬元,產品利率低於最優惠利率,協助當年「被綁」的負資產業主轉按,我們對於負資產的業主經驗是,還款紀律良好;港人此種供款紀律值得表揚,本地按息低企,原因除了市場資金充裕外,亦與港人有借有還,整體上信貸紀錄良好有關。

潛在損失按時遞減

上文提到,在貸款人角度,即使「負資產」、「債仔斷供」同時出現,實質損失幅度(Loss Severity)亦不會是100%。原因是抵押品多少有其價值。另外要留意,由第一期還款起,未償還按揭餘額便在逐步減少,在銀行而言,按揭有「風險遞減」的特性因物業成為負資產、業主又斷供帶來損失的風險及預期的損失幅度,都在逐步減少之中。

評估負資產按揭可能為銀行帶來的壞賬數字,除了要掌握負資產及拖欠的數字,在按揭組合中投資者的比例更為重要;此將決定由遲會發展成壞賬的可能性。在用家角度看,縱然物業成為負資產、自己又因失業而被迫遲會,卻仍有住屋需要,很多時寧採「有拖無欠」的策略。相反,投資者面對物業成為負資產,卻會計算「斬纜」的得失,或走上破產之路來撇賬。

兩種客户群有差天共地的償債行為,銀行態度自然是更歡迎用家。投資者與用家的不同策略,亦解釋了為什麼金管局會針對投資者定出的種種措施。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站 2015年5月5日




2015年5月4日 星期一

按揭指引收緊 利好一手成交

市場估計,4月一手住宅銷售可達2,500伙,創一手銷售條例實施以來新高。一手銷售理想,背後有眾多原因,當中亦包括按揭因素,在辣招不變的情況下,一手旺、二手相對淡靜的情況可能持續一段時間。

4月份幾個大型新盤推出反應均理想,背後原因眾多,包括發展商開售貼近市價、新盤提供二按有效壓低首期成本等有關。新盤提供二按,一直以來都是發展商推銷樓盤的正常安排,單單是發展商有安排二按,不足以解釋4月一手成交特別暢旺。
新盤成交量上升,背後的原因可能與2月份金管局收緊按揭指引,令二手樓,特別是細價樓的相對吸引力下跌有關。

對於近年細價樓升幅較大的原因,市場一般分析認為與600萬元以下物業一般按揭成數較高(今年3月之前可按7)及印花稅較低有關。除了上車用家大都集中細價樓,按揭槓桿上的優勢亦吸引長線投資集中購買細價樓。需求集 中的結果便是此類物業的升幅較大。2月底按揭指引收緊,600萬元以下物業一般按揭成數下調至6成,對投資者而言,購買細價樓的按揭槓桿減少;此時一手市場出現開價貼近二手、同時又有低首期的付款安排,吸引力便自然增加。

在用家角度而言,如果一手盤單位折實價低於600萬元,除了發展商二按,買家仍可考慮申請按揭保險,以低首期入市。如果新盤單位折實價高於600萬元,新盤提供二按(一般可達樓價2)的優勢便較二手市場價格類近的單位更為明顯。

如無意外,在按揭指引不變的情況下,能提供二按的一手盤不論對投資者或用家而言,在按揭槓桿或低首期入市安排上,都有二手欠缺的吸引力。當然,說一手旺、二手靜是相對於過去一段時間一、二手成交量而言。以數字計,總存量逾百萬伙的二手單位,按月成交量當然會高於一年推盤量不足2萬伙的一手市場。但以34月的二手成交,各約3000伙上下而言,代表二手成交量相對不足,少量高價成交,谷高平均呎價,甚至一些屋苑呎價出現按月雙位數升幅的情況,可能會成為「新常態」。

另外亦值得留意購買一手樓作換樓用途業主的取態。以4月份將軍澳熱賣的新盤為例,逾千六伙均為大單位,撇開已持有一個或以上單位的投資者不計,估計入市者會以換樓客為主,根據現時印花稅條例,此類本來持有一個單位自用的買家,購買新單位時仍需付雙倍印象,新物業簽訂樓契(即新居近入伙)6個月內出售原持有物業,可申請退回一半印花稅。此類作價6001000萬,購買力以換樓客成主的新盤,在入伙前後會不會引發二手大量放盤,進而影響二手市場生態,亦值得市場留意。

原文刊於iMoney 2015年5月2日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...