一客多購面面觀

近月一手市場「一客多購」現象持續，終於引起金管局關注，釐清此類交易申請按揭時的灰色地帶。往後銀行料會劃一以較嚴謹的標準批核此類申請，不過，由於此類交易的買家財力雄厚，加上之前銀行已經普遍從嚴處理申請，估計釐清標準對樓市影響不大，一客多購的現象料會持續。

一客多購流行於一手市場，源於政府去年11月就管理樓市措施「加辣」，劃一住宅印花稅15%，只有未持有物業人士入市，可按舊稅率繳付印花稅（最高為4.25%）。措施原意是壓抑投資者入市；但由於有「漏洞」存在，變相鼓勵投資者大手入市。漏洞之一，是過投資者多以公司名義持有物業，本人名下反而沒持有物業；又或曾經多次入市，但已沽出所有物業，只要在簽署新買賣位約時並未持有物業，此類買家入市，仍可按舊稅率付印花稅。其次，印花稅是以「文件」而非單位數目計算，一名未持有物業人士，以一份合約購買多個單位，仍可按印花稅率4.25%交稅。結果，近月一手成交中，一客多購的現象日益普及，由加辣前佔不足2%，升至近日逾2成。印花稅加辣，反而刺激投資者入市，一般用家入市難度反而上升。

一客多購「漏洞」難修改
由於印花稅以文件徵費涉及稅務原則，上述「漏洞」應該難以修改。但另一方面，由於情況普遍，此類交易亦引發金管局留意。原因在於，現行的按揭指引沒有明言，如果買家一次過以一份合約購買多於一個單位，申請按揭時要如何處理。

此處牽涉的問題是：一次過購入多個單位，如果算是投資，在按揭成數及壓力測試的計算上，都應該以較嚴格的標準計算：自住住宅的按揭成數是5至6成，非自住物業按揭成數劃一為5成（主要收入來自境外則為4成）。在壓力測試方面，如果是未持有物業人士申請按揭，供款入息比例要求為50%以上，加息3厘的壓力測試要求供款為月入60%以下。如果一次購買多個物業並申請按揭算是已持有物業，供款入息比例便要低於40%，加息3厘的壓力測試要求為月入50%以下。

金管局早前回覆傳媒，指經過了解，發現銀行對有關按揭申請都是從嚴處理。換言之，未需金管局出手，銀行之前已用較嚴格標準。

銀行的取態在風險管理上屬好消息：有投資嫌疑的申請都已按較嚴格的投資標準審批。在樓市上則屬中性消息：既不利好亦不利淡；「一客多購」的買家，目標為慳印花稅，只要稅制上仍然有利，仍可吸引他們以此方式入市。在按揭上，此批買家一般較具實力，而且一次過購買多個單位，成交價一般會高於1000萬元，不管是投資或自住，按揭成數上限都是5成。銀行從嚴處理，其實對他們沒有多少影響，如外圍市況不變，一客多購的比例仍會處於偏高水平。

原文刊於經濟日報網站2017年3月29日

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禁止內地客碌卡買樓多面睇

上周地產代理界突然傳出，銀聯指示本地銀行，煞停內地客透過銀聯卡刷卡買港樓。但措施似乎未有影響本地樓市氣氛，於剛過去的周六及周日多個新盤仍獲理想承接。

見微知著，禁止內地客刷卡買香港樓，反映有關情況已達嚴重程度，觸發內地部門反映。雖然在港府推出買家印花稅、雙倍印花稅，又收緊外地收入買家的按揭成數，多方統計都反映內地買家在市場的比重較高峰期有所回落；但明顯內地當局仍然認為情況不容忽視，一紙命令即封閉此走資漏洞。

問題嚴重/走資規模龐大是相對的。據代理統計，2016年內地客佔本地新盤市場13.8%，以去年一手成交註冊金額約420億元，五成首期計，內地客支付的首期不足30億元，以金額看，似乎不算太多，但在人民幣仍然看跌，之前內地人來港「買保險」也被禁的情況下，為防有更多內地人以刷卡買樓為新的走資途徑，倒不如提早禁止。

當然，對有意來港置業的內地人而言，禁止刷卡買樓，還是會有其他途徑調動資金來港，只是手續上較為麻煩。

另外要留意的是，有關措施應該不會對本地樓價有太大影響。目前最影響香港樓市的內地因素，並不是內地人來港置業，而是內地發展商來港買地，直接推高地價，一方面為開售中的新盤創造新的價格指標，另一方面又在買家心中營造「遲買更貴」的心理預期。

新香港人料不受影響
此外也要留意，地產代理統計的「內地人在港置業」比例，其方法是比較每一宗登記，如果買家的姓名是用內地漢語拼音，便視為內地客。但此方法有明顯的不足：以不同途徑取得本地居民身份的內地人，一直會繼續使用內地拼音。換言之，很多被代理統計為內地買家的交易，買家的身份可能已是香港永久居民。

這些新香港人不論是投資或走資，都有需要在香港購置物業，他們大概是不會受到銀聯卡新措施影響的；加上本地購買力近日已被成功動員，以周末及周日的成交看，預料短期內樓市氣氛仍然會維持暢旺。

不過，香港的經濟及樓市，有如單料銅煲，容易被個別利好消息刺激而上升；同樣亦易因個別因素而急速調整；加上目前樓市幾無投機空間，有意追逐樓市升浪的弄潮兒必須留意相關風險。

原文刊於信報網站2017年3月28日

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新盤付款選擇看購買力

近期樓市成交暢旺，早前三個大型新盤同期開售，均開出理想成績，一星期一手成交量逾千伙，之後幾個新盤均加價加推，買家完全無懼於美國加息及港府預言供應增加。樓價升勢可維持多久難以預測，暫時而言，似乎樓市有足夠購買力支持新一輪升浪。

以某九龍區新盤現場所看，大手購買多個單位的分組，有逾二百組買家入票，但籌號未到40，該批單位已消耗一空，意味有逾160組有意動用數千萬元大手入市的買家向隅，據了解此批買家絕大多數為本地客，反映近期氣氛轉旺，已吸引本地較具實力的買家出動。

將軍澳新盤四分三買家無申請二按

在付款安排上，也可以看到近期入市的買家實力。過去一兩年，發展商推盤，往往會以不需入息證明的一按作招徠。但3個大型新盤中，位於將軍澳的完全不設一按，但仍獲理想承接。項目首批出售單位中，約四分三買家選用不連二按的安排。

位於馬鞍山的新盤策略明顯有別，項目不設二按，但有樓價75%至85%貸款，部分只需還息的安排。最終選用5年貸款安排的買家，比用即供付款的多。

馬鞍山新盤買家償付能力高

以折實價1,000萬元單位，借75%貸款即750萬元為例； 首年每月還款 $46,900，第2、3年每月還款 $62,048，第4、5年每月還款$66,682；5年後要一次償還餘額500萬元。相對而言，一般借款額750萬，25年期，利率2.15厘的按揭，月供只是32,340元。換言之，此盤雖然較多買家選擇發展商貸款，但買家的償付能力極高。

至於同期開售，位於九龍的新盤，由於發展商付款安排較多樣化，部分貸款屬備用性質，難以統計有關數字。

以上述幾個新盤的銷情而言，香港樓市購買力充沛無容置疑；加上近期推出的官地均以理想價錢成交，在按息正式上升前，熾熱的氣氛料可持續一段時間，更不排除樓價再創新高。不過，市場當下購買力充沛是一件事，個別買家的償付能力又是一件事。有意入市的準買家，即使認為當下樓市氣氛暢旺，希望順勢入市，事前亦應小心計算自己的負擔能力，再作決定。

原文刊於iMoney2017年3月25日

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泡沫指標 難套用於港樓

樓市氣氛暢旺，連本來看淡後市的業內人士，都紛紛轉為唱好。但在旺市之中，也有盛世危言，指出樓市泡沫問題嚴重，提醒市民小心入市。市場上有看好看淡的分析，是健康表現，但部分「泡沫指標」，參考作用卻成疑。

其中一個指標，是比較平均樓價及家庭入息中位數；指香港的樓價，大概是家庭月入的十多倍，而「國際公認」的泡沫標準是5倍，即香港樓價泡沫程度遠超國際標準。此標準最有說服力的地方是「國際標準」，而且計算方式簡單明確。而最大的問題是，根據此一標準，香港樓價即使在近20年的谷底期，泡沫程度都是高於國際標準。根據美國顧問公司Demographia公布《全球樓價負擔能力調查》，2016年香港樓價入息比率（樓價中位數除以家庭全年入息中位數）為18.1倍。

沙士樓價谷底 仍有泡沫？
根據統計處數字，2016年底，全港家庭入息中位數為$2.5萬，即年收入為$30萬，18.1倍即$543萬；參考代理數字，2016年底，全港住宅實用面積呎價約$10,780；$543萬的單位即大概503呎的單位。國際顧問的數字，大致上沒有問題，但有關統計近年再加入香港，欠缺歷史參考。

我們如用同一方法：503呎單位的樓價及當時的入息中位數比較，會發現香港的樓價入息比率原來一直高企。以樓價最低的2003年為例，第四季家庭月入中位數$1.5萬；代理統計同期實用面積呎價$2,927，503呎單位平均樓價即$147萬，為家庭年收入的8.17倍。如果置業人士一心根據國際標準，待樓市「沒有泡沫」才入市，幾可說等同放棄在香港買樓。

未償還按揭比重 一直高於97年
另一個近期被提出的標準，是未償還按揭餘額相對於生產總值的數字。有分析指，1997年，香港的未償還按揭金額與GDP比率為30.99%；2016年，比率上升至44.94%——港人累計的按揭債務佔GDP比重大幅上升，似乎反映樓市已存在超借的風險。

但問題在於，1997年之後的「每一年」，未償還按揭比重其實都高於1997的紀錄。例如在樓市谷底期的2003年，當年未償還按揭餘額相對於生產總值比率為41.56%。近年最低的紀錄是2007年，數字為33.79%。如果視1997年未償還按揭總額佔GDP比重30%為警號，要求數字回落至30%以下才入市，可說同樣是放棄入市機會。（上述比率在樓價回落時上升的理由很簡單：在高峰期借取的按揭貸款，不會一下子被急速償還；而即使樓價回落，只要有成交，新造按揭金額高於同期還款，未償還金額仍會上升；加上1997年後數年GDP收縮，令未償還按揭佔GDP比率上升）

在此要重申，質疑個別的「泡沫標準」，不表示我們認為樓價完全沒有泡沫。樓價偏高，中等家庭難以負擔是客觀事實。但近年收緊按揭、推出辣招，令市場成交量下跌，一般而言，用銀行按揭入市的，都是較高收入一群，此是評估樓市時，必須考慮的因素。

原文刊於置業家居2017年3月24日

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首置客大手入市 印花稅漏洞難改

去年港府上調印花稅，凡是已持有本地住宅物業人士再入市，印花稅一律以15%計算。結果新措施推出後，市場上多了「首置客大手入市」的現象—最誇張的更以7.6億元一次過購入半山新盤6伙。坊間亦開始有意見要求當局堵塞有關「漏洞」，不過，有關建議恐怕難以實行。

去年提高第二套住宅物業的印花稅至15%，原意應該是以提高交易成本的方式，壓抑樓市需求，但由近日成交看來，效果似乎未能持續。近月部分大額成交更出現「首置客」一份合約購買多個單位方式入市。由於印花稅是以文件而非單位數量計算，首置客以同一合約購買多個單位，仍會以舊稅率計算，上限只是4.25%。以上文提及的7.6億元成交，如是非首置客入市，需支付15%即1.14億元印花稅，以首置客、一份合約方式購買，只需支付3,230萬元，買家慳稅逾8,000萬元。

辣招的兩個「漏洞」
不少人會認為，以上情況是辣招的漏洞。「漏洞」之一，是所謂「首置客」，實質定義是「簽署買賣合約時未持有香港住宅物業的永久居民」；即使一個資深的地產投資者，在市場中有多次買賣紀錄，在簽約時並無持有香港住宅，仍可用舊的印花稅率交稅。「漏洞」之二，是印花稅以文件而非單位數目為準，令投資者以一次購入多個單位方式避稅。

由效果角度看，提高印花稅反而刺激大手成交，的確可說現時措施有漏洞。不過，效果欠佳不表示漏洞易改。印花稅基於文件計算，是行之有效的傳統，似乎難以強制購買多於一個單位的買家，必須以多於一份合約交易。至於有關「首置客」定義，操作上政府應該可以透過土地註冊處紀錄，分辨一個居民過去是否曾經持有物業，再針對過去曾持有物業的人士，收取較「真‧首置客（完全無持有物業紀錄人士）」較高的印花稅。

類似的情況在北京也出現，當地近年樓價持續上升，當局數年前開始收緊第二套房的按揭成數。結果卻出現已置業夫婦離婚再買樓，其中一人便可以「第一套房」資格申請按揭。為杜絕此「漏洞」，結果官方重新定義，任何曾經有借取按揭紀錄的買家，都不可獲得「第一套房按揭」資格，必須多付首期。當地戲稱「真初次置業按揭」為「處女貸」。

收緊定義 將嚴重影響正常換樓市場
以香港物業買賣及按揭紀錄的完善，應該可以輕易辨認出任何曾經置業/借取按揭者。問題在於，此舉將嚴重影響正常換樓市場。加上過去樓市投資者多以公司名義持有物業，本身/子女反而未持有物業，仍可以一份合約購入多個單位方式慳稅，就算真的收緊初次置業定義，對他們的影響反而較小。

其實樓市熾熱的關鍵，仍是源於熱錢充斥、住宅供應不足；在基本因素改變前，「辣招」充其量只會有止咳作用。與其研究加辣/收緊招數，不如集中精力，加快土地供應。

原文刊於經濟日報網站年3月22日

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未償還按揭總額看樓市風險

近日樓市氣氛熾熱，買家似乎無懼利率回升及供應增加，幾個開售的新盤成績均理想。在樓市氣氛向好之時，不少專業分析提出忠告，樓價不會無止境上升，更可能在不久將來調整；其中一個理據是目前未償還按揭金額佔生產總值(GDP)的比率較1997年更高，反映目前樓市風險極高。問題是未償還按揭金額佔GDP比率，未必是一個好用的風險指標。

1997年，香港的未償還按揭金額佔GDP比率為30.99%；2016年的比率上升至44.94%──港人累計的按揭債務佔GDP比重大幅上升，似乎反映樓市已存在超借的風險。但問題在於，1997年之後的「每一年」，該比率其實都高於1997年的紀錄。如果視1997年未償還按揭總額佔GDP比率30%為警號，要求數字回落至30%以下才入市，等同放棄入市機會。

未償還按揭佔GDP比率「偏高」多年
數據有點出乎意料，而原因亦較為複雜。在1997年後，經濟一直反覆，至2005年，香港GDP才高於1997年，此可視為第一階段，期內整體GDP呈收縮趨勢，但在高峰期借取按揭的客戶，不會特別提早還款，但新取用的按揭金額仍大致上升，結果是未償還按揭總額佔GDP比率仍然高企。

第二階段是2005至2008年，經濟恢復較明顯增長，樓市氣氛相對平穩，此幾年的未償還按揭佔GDP比率亦只在反覆，而未見明顯上升。2008年之後，因減息及量寬，樓市氣氛熾熱，按揭需求上升，即使官方推出大量辣招和收緊按揭指引，未償還按揭金額仍是持續上升。

另外，在比較未償還按揭總額佔GDP比率時，亦必須留意當時的利率。以1997年計，年中的按揭利率約8.25厘，年底約10厘，以8.25厘計，當時香港一年的按揭利息支出，約佔GDP的2.6%。2016新造按息約2厘，全港一年按揭利息支出，約佔GDP的0.9%。或者可以說，目前看來1997年的未償還按揭佔GDP比率偏低，原因在於當年利率高企，壓低了借貸需求。

持平而論，未償還按揭金額佔GDP比率愈高，的確可說風險愈高。比率高企，一旦外圍因素有變，信貸收縮時，資產價格亦可能出現較大調整。不過，參考其他數據，例如新批按揭的負擔比率或較低的按揭成數，均顯示目前借款人的償付能力較1997年為高。未來樓市隨利率回升，按揭需求放緩，令數字緩慢下調的可能，也許較「泡沫爆破」，樓價急跌的機率更高。

原文刊於信報網站年3月21日

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加息影響 豈止每月供多啲

如無意外，聯儲局本周議息將上調聯邦基金利率，但本地多家大型銀行已表明，最優惠利率暫時未有上升壓力。香港如暫不加息，料會利好周五開售的幾個大型新盤銷情，不過，利率變化，影響的絕不只是按揭借款人每月多付一點供款。

本地銀行一早打「開口牌」表明最優惠利率暫不跟加，表面原因是香港熱錢仍充裕，加上之前美國減息時，港息未有跟足。除非美息上升，令留駐的熱錢外流，銀行體系結餘大減，否則本地銀行的確沒有太大動機上調最優惠利率。

此外，現時9成以上的新批按揭以拆息為準，銀行上調最優惠利率，未必會影響到拆息，大部分用拆息計算的按揭，貸款利息亦不會上升。但傳統上優惠利率上升，存款利率亦會增加。近年拆息按揭主導按市，現時同步上調最優惠利率及存款利率，銀行的息差反而收窄。此亦可能是現時銀行放慢手腳，表明不急於加息的原因之一。

現階段上調最優惠利率對銀行無好處
但由另一個角度看，近年絕大部分業主的按揭以拆息計算；最優惠利率是否上升，短線而言的確沒有多少影響。換言之，最優惠利率暫時不上升，對樓市其實應該是中性，而非利好消息。較值得關心的反而是，聯儲局上調聯邦基金利率後，港元拆息會否受帶動出現明顯上升。一般而言，聯儲局持續加息，會帶動美元拆息上升，當美元拆息與港元拆息有較高差距時，最終會令港元兌美元交易增加，港元流動性減少，拆息上升。

在關注按揭利率走勢的同時，香港業主更宜留意美息回升的其他影響。聯儲局之中被視為鴿派的官員都表明立場認為適宜加息；加上早前公布的就業數據理想，客觀而言年內美息上升已無甚阻力。美息上升，而其他主要貨幣又似乎欠缺加息空間，自然結果是美滙轉強。而在過去多年，美滙轉強一般都不利港元資產價格。

當然，「今次不同」，雖然市場在年初已預期美息會在年內逐步上升；但在賣地場出現「新變化」後，一眾市場人士紛紛改為看好後市。而由近期二手樓市屢見破頂、本周三個開售新盤入票逾萬張的盛況看來，市場對升市預測似乎頗為受落。在中資高價投地，市場憧憬內地資金再次南下的氣氛下，不排除樓價出現新一輪升浪。不過，參考往績，美滙強已經不利港樓，加上特朗普政府表明會出招吸引美資回流。看好北水南下的買家，亦宜考慮滙市的影響，至於新一輪樓市是北水威力大，抑或美滙影響強，便有待時間觀察了。

原文刊於經濟日報網站2017年3月15日

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30年按揭是否最佳投資工具？

股神畢非德早前接受訪問時說，30年按揭是最佳的投資工具；理由是按揭利率低，即使買家睇錯市，仍有能力還清欠款。但股神的觀點，在香港的環境只對了一半。

先說對的一半，香港一般住宅按揭最長還款年期為30年，按揭利率也是一般人可以取得的大額貸款中，利率最低的一種。如果買家長期看好樓市，30年按揭的確是每月還款偏低，可長期應付的貸款。小業主較易捱過中短期的價格波動，最終在樓市取得較理想的回報。

不過，香港的按揭有一點與美國不一樣，就是香港主流的按揭是浮息按揭，市場上的定息按揭，定息期一般只有1至3年，基本上沒有長期穩定供款的作用。雖然過去10年的按息都在1、2厘的水平徘徊，但當市場按息回升時，按揭利率也會上升。沒有人可以肯定，上世紀九十年代按息逾10厘的情況一定不會出現。一旦利率大幅上升，小業主的償付能力便會大受影響，如果負擔不起急增的供款，即使仍然看好長期樓價，亦難繼續持貨。

相對而言，美國流行的是定息按揭，八成美國供樓人士用15年或30年期的定息按揭供樓。市場利率上升，並不會影響借款人的還款；相反，如果市場利率下跌，借款人卻可透過轉按，進一步降低利息支出。如果在低息期鎖定較長年期的按揭利息，小業主的確較易維持長期看好的策略。因此，畢非德的意見在美國的市場適用，但在香港的情況卻並不如此。

問題是香港是否有可能引入類似美國的定息按揭產品，令香港人也可以善用股神口中的最佳投資工具？答案亦不太樂觀。

對銀行而言，浮息按揭是相對簡單，而且大致上沒有利息風險的產品：其利息成本是存款利率，而存款利率及貸款利率往往同步上升，銀行的息差始終維持穩定；相反，要提供定息按揭產品，銀行便需要有對沖工具抵消利息成本上升的風險；在美國，債券便是銀行鎖定利息成本的工具。在香港，債市不發達，銀行欠缺鎖定利息成本的工具，自然難以推出長年期的定息產品。

簡單而言，股神的說話，聽聽就好，有關意見在香港恐不適用。

原文刊於信報網站2017年3月14日

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9成按揭限制難放寬

樓價破頂上升，400萬以下物業買少見少，意味9成按保名存實亡。坊間又再有建議，放寬9成按保的適用範圍。有關建議立意可能良好，而且市場客觀上的確有此需要，但落實的可能性恐怕不大。

現時未持有香港住宅物業的買家，可透過按揭保險計劃，取得高於標準成數的按揭貸款。400萬元以下物業成數可達9成，400萬至600萬元物業，仍可申請按保，但成數會逐步減至8成。隨著近年樓價持續上升，400萬元以下物業已漸絕跡，9成按保幾乎有等於無。部分有能力負擔供款，但欠缺首期的買家，實際上難以入市，不少聲音建議，將9成按保的適用樓價範圍調高。

客觀上，將9成按保的適用樓價調高，應該不會為貸款銀行及保險公司帶來額外風險。主要原因是8成以上的按保，有嚴格的申請要求，包括：所有申請人須為固定受薪人士、申請時未持有香港住宅物業、供款負擔比率須低於45%、按息加3厘的壓力測試下，供款不可高於月入35%。有關要求大致保證了借款人的收入穩定，而且供款負擔偏低。以借取300萬貸款、30年還款期，利率2.15厘計，月供11,341.97元，而通過壓力測試收入要求為29,783.25元，供款負擔比率為40%。貸款額上升，有關比率亦不會變化。

放寬釋錯誤訊號：認同樓價升浪維持
但考慮到對樓價的刺激作用，以及向市場釋放的訊號，估計當局放寬9成按保適用範圍的機會甚微。說到需要，現時樓價比起過去有首貸、自貸、夾貸等眾多官方置業資助計劃的年代更高，客觀上初次置業人士更需要資助入市。但大概市場中人都明白，港府是不可能在現時樓價高企的情況下，推出任何資助計劃協助市民置業，原因是此舉有如火上加油，政府更可能被指以公帑推高樓價。

放寬9成按保，雖然不必動用公帑，但客觀上會推動更多初次置業人士入市，同樣會進一步推高樓價。更大的問題是，一旦放寬，會向市場釋放錯誤訊號：當局認同樓價升浪維持，唯有放寬9成按揭限制；結果是整個市場，連帶中高價物業的氣氛都被帶動。

基於以上的風險，相信當局放寬9成按揭限制的機會不大。置業人士如真有自住需要，暫時唯有耗用更多時間儲備首期，並期望港府預告的供應增加落實時，可略為壓低樓價。

原文刊於經濟日報網站2017年3月8日

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人口普查按揭數據解讀

上周統計處公布2016年中期人口普查的初步資料，包括部分與樓市有關的數據；其中，需要支付按揭供款的住戶，供款與收入比率中位數為18%。數字公布後，引起網上連番討論，很多人不解為何樓價高企，而供款負擔卻如此低；相對而言，也有人認為負擔偏低，顯示購買力被低估。實情究竟為何？

根據統計處的資料，122萬個擁有自置居所的家庭住戶中，約三分二沒有按揭供款或需要支付借貸還款。需要為自置居所償還按揭的住戶(包括私樓及資助房屋用戶)中，供款中位數為9500元，按揭供款及借貸還款與收入比率中位數為18%。

很多人直覺上認為有關數字偏低：一來是樓價持續上升，官方提及的供款比率已逾六成，似乎與統計處的數據有衝突。事實上，政府官方常掛在口邊的供款負擔比率是以所有家庭入息中位數，以及平均樓價計算而來，並不反映實際借取按揭家庭的供款負擔。根據金管局的數據，近幾年在壓力測試收緊後，按季新批按揭借款人的實際供款負擔只在34%至36%左右。

另外，要留意金管局的數字，牽涉的包括自住及非自住物業，根據現行指引，借款人如果已擁有其他按揭物業，所有按揭供款的上限不可高於月入四成，在壓力測試之後，實際數字大概只有三成多；近幾年按揭利率基本上維持低位，而經濟大致上持續增長，一般置業人士入市後供款負擔比率按年下跌，大概是正常現象。

更重要的是，統計處統計只限「自置居所」的按揭。簡單來說，某人持有兩個物業，一個自住一個收租，兩個物業的按揭只要有一個在近年申請，其按揭供款總數大概只會是月入三成左右；而只計當中的自住按揭的話，比率自然偏低。此應該是統計處統計的按揭供款負擔比金管局數字更低的主要原因。

需要為自置居所供款的業主，供款負擔不重應該是事實，畢竟人口普查中，業主無甚動機要虛報數字。「樂觀」而言，三分二自置居所已供滿按揭，更意味社會以物業資產方式儲蓄巨額財富，上一代已供斷物業的業主，只要願意，仍可透過加按套現，為現金不足的下一代籌措首期。問題是，此種變相跨代供樓，其實等同將風險高度集中，一旦樓市調整，將會為社會帶來加倍的損耗。

原文刊於信報網站2017年3月7日

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人口數據看按揭負擔

不論是差餉物業估價署，抑或是物業代理編制的樓價指數，都再創新高。加上接連幾幅市區地皮由中資發展商投得，而且樓面地價均遠高於市場預期，樓市氣氛再次轉旺。問題是：在樓價已然高位運行多年，上車客年年埋怨樓價高企的情況下，本地購買力是否可再推高樓價？

政府統計處在2016年進行中期人口普查，早前剛公佈簡要結果。以下為與樓市有關的部份：

‧家庭住戶每月收入中位數為港幣25,000元，較十年前上升了45%。
‧有390萬人居於私人永久性房屋，居於公營租住房屋的有213萬人，而居於資助自置居所單位的則有116萬人。

‧在122萬個擁有自置居所的家庭住戶中，約三分之二沒有按揭供款或需要支付借貸還款。需要支付按揭供款或借貸還款的住戶(包括居於私樓及居屋人士)每月付款中位數為9,500元，而按揭供款及借貸還款與收入比率中位數為18%。

‧當中，居於自置私人永久性房屋的住戶每月付款的中位數及相對收入比率的中位數分別為10,500元及19%。
‧至於租住私人住宅單位的住戶，其月租中位數為10,000元，較十年前增加近一倍，而租金相對收入比率的中位數為31%，高於十年前的25%。

單純看自置居所按揭的數字，一般家庭的按揭負擔仍然處於健康狀態。與2011年數據比較，供斷自住物業按揭的家庭仍高達6成。雖然樓價升幅遠高於收入升幅，但香港住戶的每月供款佔收入比率其實有所下跌。以私樓住戶而言，2011年自置居所按揭供款的中位數為8,000元，佔收入比率中位數為20%，而2016年的比率為19%。

當然，自置居所按揭上「健康狀態」有很多原因，包括：財力不足的家庭未能上車，只好租樓，結果是租金佔收入比率遠較10年前為高。

其次，由於按揭指引收緊，新批按揭成數近年減少，按揭供款比率減少，某程度上是以多付首期(亦即買家減少現金儲備)為代價。

要留意的是，有關統計只反映住戶「自置居所」的供款支出。一個家庭如果有非自住的投資物業，有關按揭不會被統計。換言之，一個家庭就算持有3個投資物業，全部有按揭供款，也不會被計入「居所按揭支出」之中。當然，由於近年按揭指引收緊，有多個按揭物業，理論上供款佔月入比率也不會高於4成。

整體數據表示：租金支出高，一旦儲足首期，大批私樓租戶仍有充當誘因入市。而上一代大量已供斷的物業，亦有巨額套現潛力，成為新一代上車客的首期來源。單純問「本地購買力是否有能力再推高樓價」，簡單答案是「可以」。當然，上車客如果要動用上一代的儲蓄(物業加按套現所得)才可入市，便要考慮風險是否過度集中的問題。

原文刊於iMoney 2017年3月4日

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中資發展商進場的影響

繼啟德地皮後，鴨脷洲臨海地皮又是被中資發展商投得，而且成交價創新高。「麵粉價高，麵包也難便宜」之說，又再高唱入雲。但細心思考，中資發展商在本地的角色日重，帶來的影響，其實絕不只是搶高麵粉價。

香港本地華資發展商大概在上世紀七、八十年代逐步抬頭。大量本地幫、少量外資的生態環境近30年一直維持；在回歸之後，中資發展商在近年的角色方逐步拓展。市場上多了參與者，第一個影響自然是搶高地價。以周一截標的港鐵黃竹坑站為例，便有高達14組入標，破港鐵地皮招標紀錄，當中5組為中資。如果大家的成本、期望的回報接近，多了競標者也不一定會令價格急升。但內地發展商在港未建立橋頭堡，本身可能希望以一、兩個項目打響牌頭，甚至不介意壓低利潤；種種心態都可能是他們出價更進取的原因。更不要說本地發展商有多年歷史，部分已由家族第二代打理，可能傾向守成；而內地發展商多數仍由創業第一代話事，心態上一般更為進取，比較願意冒上較高的風險。

內地發展商出價進取
2016年港府賣地以金額計，內地發展商佔3成，看來趨勢會持續。市場上多了幾個出價更勇的內地發展商，本地幫不想靠邊站，其中一個策略便是照跟—結果整體參與者投地的出價都可能更為進取。

第二層的影響，是客源。本地發展商過去進軍內地，完成項目後，也會向香港的買家推介；在內地有一定業務，又在香港有新盤開售的本地幫，同樣也會為香港的項目在內地進行路演。部份中資發展商在內地經營多年，早已建立一定的人脈、客源；比起香港發展商，可能更了解內地買家的口味。雖然港府近年推出多種印花稅，大幅壓低內地人在新盤成交的比例（代理估計由3成壓至1成以下）。但印花稅的威力某程度上可由付款安排沖淡，中資發展商比本地幫仍然有較大可能在旗下新盤引入更多內地買家。

一方面地價在更多競爭下被搶高，另方面過江龍有充分動機引入（外來的）熟客。如果基本因素無大幅惡化，樓價看升的確是合理預期。

本地樓市過去30年似是一個較為穩定的生態系統，中資發展商加入，有如引入新物種。此種情況有幾個可能：其一是新物種未能落地生根，其二是新物種在原有系統中找到自己的定位，與原有物種共存。最後一種可能是新物種佔有並取代本地種的生態位置。結局如何，要更長時間觀察，但新玩家進場，原先大家習以為常的標準可能會被顛覆，此卻是可以預期的。

原文刊於經濟日報網站2017年3月1日

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