金管局的 to be or not to be?

《經濟日報》資深地產評論員唐榮日前提到，金管局面對新一輪環球量寬，要進一步管理日後利率回升的體系風險，有可能出動撒手鐧－－修訂按揭參考利率，即在不調整最優惠利率的情況下，調整P減的幅度，令按息上升。
我們估計金管局亦在考慮有關措施，事實上在9月14日金管局公布收緊按揭指引後，該局副總裁阮國恒便曾指出，不排除日後再採取任何行政手段，包括修訂參考利率、收緊按揭成數等招數以控制風險。但要說的是，調整按揭參考利率牽動極大，金管局先要處理一些根本性問題。
上調參考按息 旨在控槓桿
如果金管局出動上調參考按息此一「絕招」，而且上調的幅度足夠，的確有其效用。從風險管理的角度來看，新造按息上調，要通過壓力測試的難度便上升； 或者說，當按息上調時，要有更高的收入，才可借入同等的貸款。以按息由2.2厘上調至3.2厘、按揭年期25年為例，借入200萬元，所需的月入下限會 由$17,346，上調至$19,387，升幅11.8%。
換一個角度看，月入5萬元家庭，申造25年按揭，在現行的壓力測試下，最多可借入約556.6萬元的按揭貸款。如按息上調1厘，最多可借入的貸款會下調至503.1萬元，減幅9.6%。上調參考按息的確可令置業人士減少借款，有減低槓桿的作用。
或惹準買家不滿
當然，說得上是撒手鐧，當然不可輕易動用。而且，一旦上調按揭參考利率，不單意味置業人士的支出上升。由於金管局不可能調整那些已批出的按揭利率，人為地干預，令新置業人士的利息支出高於已入市的業主，可能會掀起準買家的不滿。
準買家是小散戶，只要金管局推出措施時，有合理的配套，反對聲音相信難以聚合。例如上調的參考利率只適用於持有1個以上未供滿物業的人士、公司持有 物業所申造的按揭等，上車客不在此限，便可大幅減少反對聲音。但是，上調新造按息，一般人會認為是對銀行的利益輸送，銀行業界本身亦可能會有不同的意見。
恐致市場競爭不平衡
如果金管局只調整參考按息，銀行的存款利率維持不變，表面看來，似會令銀行賺取的息差擴闊，令人懷疑有關措施是對銀行進行利益輸送。事實上，金管局 劃一上調按揭參考利率，等同抹去大銀行的定價優勢。現時大中小型銀行的新造按息都在2.15厘水平，看似一樣。但大銀行有存款規模的優勢，大行賺取的息差 遠較中小型行為高，仍可以略低的按息去吸引顧客；可以說，是大行以偏低的定價，壓縮依賴拆息市場的中小型行活動空間。
一旦新造按息上升1厘，大行賺取的息差仍然比中小型行為高（大家的息差都擴闊1厘），但中小型行的按揭業務會由雞肋級，恢復至「小點」級，營運環境大幅改善，此舉或會受中小型銀行歡迎，但料會引來大銀行非議。
突顯聯滙死穴
此外，要杜絕「上調按息為利益輸送」的批評，最直接的方法是同步上調存款及貸款利率。但此方案卻難以實行。新近的港元貸存比率為83.6%（銀行體 系中每100元存款，貸出了83.6元）；同步上調存款及按揭貸款利率，意味銀行的息差收窄，銀行不會輕易就範。而將港元存款及貸款利率都上調，與加息無 異。在聯繫滙率制度下，與美元掛鈎而不依循美元的利率走向，等同宣布聯繫滙率已死，更可能吸引規模龐大的套息活動，引來更大的問題。
綜合而言，我們認為「上調參考按息」似乎有用。但實際推出的難度極高，金管局要推出此一絕招，除了計算措施對銀行體系的影響外，更大的考慮，可能在於政治層面。新一屆政府已經焦頭爛額，當局可能傾向避免推出一些牽動部分人利益，卻引起更多爭議的措施。


原文刊於經濟日報網站 2012年9月26日

按揭年期上限減至30年的影響

早前金管局公布新按揭指引，與過去多次收緊按揭不同，金管局是次並沒有根據樓價而再下調按揭成數，主要措施都是針對投資者或境外收入人士。除了將最長按揭年期劃一至30年，新措施基本上對上車及樓換樓人士都沒有影響。

市場上有意見認為，現實中極少批出按揭的供款期長於30年以上，措施對按揭申請人影響不大。但我們認為，將按揭年期上限劃一至30年，其實是預防措施，目的在於避免日後太多借款人採用超長年期按揭。

借款人選用長年期按揭，當然可以將每月供款減低；但市場上愈來愈多借款人選擇延長還款期，以通過壓力測試。簡單來說，若20年還款期不足以通過壓力測試的話，便延長至30年，如果還有問題，再將還款期延長至40年。一旦按息回升，此類「借到盡」的借款人可能難以承擔。

金管局現時將按揭年期上限劃一至30年，可以避免此類「借到盡」的情況繼續惡化，可算是相當合理的措施。對於那些在現時低息環境下，需選用30年還款期才可勉強通過壓力測試的置業人士，更應該重新檢討自己的債務負擔能力。

原文刊於晴報 2012年9月25日

金管局措施 不以樓價論成敗

 上周五（14日）美國聯儲局推出QE3，當日港股急升逾500點，市場憧憬熱錢流入，低息持續利好樓市，地產股成為升市火車頭。同日股市收市後，金管局即宣布連串收緊按揭的指引。措施公布後，周六、日的一、二手成交仍然暢旺，部分意見認為金管局的措施「作用不大」。
其實置業人士不妨細想，金管局推出措施的目標，從來都是旨在控制銀行風險。「遏抑成交」，甚至「壓低樓價」一向也不是金管局的政策目標。想當日次按危機爆 發，美國政府為了避免銀行倒閉令金融體系崩潰而出手，代價最終由美國納稅人承擔。香港多家大型銀行基地都在海外，萬一出事，銀行所在地的政府應否、有沒有 財力相救都是大問題。要避免問題出現，惟有加強風險管理。
就以上周金管局公布將按揭最長還款期劃一至30年為例，市場上不少意見認為在現實中，申造30年以上按揭的個案極少，指引似公關手段居多，對市況不會有負面影響。這便是典型的捉錯用神，因為措施目標在於管理風險，不存在壓低成交量。
限制按揭年期 屬預防措施
在新指引發出之前，提供長年期按揭的以大銀行為主，容易令借款人放鬆警剔。加上在現時按息低企、樓價愈來愈高的情況下，最終將誘使更多借款人拖長按揭還款 期，令每月供款下跌至可負擔水平。當利率回升，而樓價又回落時，此類長年期按揭的拖欠風險便會急升。40年按揭亦令進場門檻降低，讓「邊緣人士」都能入 場，為了限制此等風險，在問題未惡化前，只許市場提供年期不逾30年的按揭，實為理所當然。
另外兩個我們認為極之合理的措施，是限制主要收入非來自本港之人士的按揭成數，以及收緊「第二套房」按揭申請人的壓力測試上限。自由行實施後，內地人來港 遠較過去方便，加上人民幣滙價在05年後輾轉上升，國內買家開始成為本地樓市的生力軍，亦令本地樓價與經濟的同步率下跌——樓價的升幅開始偏離本地市場的 負擔能力。
非本地居民於樓市中愈趨活躍，一般人看到的是「本地人難買樓」，但其實亦埋藏了風險問題。外地買家如果收入非以港元為主，便會有滙率風險，一旦港元升值， 他們償還按揭的能力便下跌。更嚴重的是，非本地人取用按揭，一旦出現拖欠，銀行要索償，便牽涉了不同司法管轄區的問題，困難遠較向本地人申索為高。單純以 風險管理的角度看，金管局亦早應管制此類按揭貸款。
限制非本地收入按揭成數 值得支持
至於收緊「第二套房」按揭申請人的供款負擔比率至40%，此措施一方面可照顧自住用家及樓換樓人士的需要，亦處理了投資者有較高拖欠還款的風險問題。
面對QE3，利息持續低企，資金仍然充裕，金管局收緊銀行按揭指引，部分投資者可能考慮採用較高息的按揭產品，滿足物業投資的槓桿需要。此類產品的共通點 是「現金式」的二按，即不涉及按揭保險，按息較標準按揭的為高，可以達十多厘水平，借款人宜詳細計算一旦按息回升時，自己的可償還能力。由於不涉及體系風 險，金管局應該不會監管此類產品，至於個人投資的風險，只好由個人自理了。

原文刊於置業家居 2012年9月22日

減息戰的牽頭作用

市面上有銀行為「特選客戶」提供首三年定息2.05厘按揭計劃，技術上較金管局對最優惠利率按揭所訂按息不應低於2.1厘的指引為低。但業界普遍預期不會有其他銀行跟隨。

 

個別銀行下調按息，是因為今年上半年，新取用按揭金額只有820億元，較去年同期的1,481億明顯下跌。銀行要在萎縮中市場爭奪市佔率，惟有在回贈、按息上作突破。但本港的按揭市場，四家大型銀行市佔率已達六成。過去的經驗表明，只有大行調整按息，業界才會跟隨，個別中小型行減息難引起同業仿傚。

 

我們估計，因是次有銀行下調按息，而引發全面減息戰機會不大，甚至可能會引來金管局的關注，令有關銀行迅速回調按息至指引水平。但對借款人來說，如碰巧此段時間入市，或可將按揭利息支出減至最低。

原文刊於晴報 2012年9月18日

金管局撥亂反正

金管局推出新的按揭指引，我們認為措施適時，而且彌補了過去指引的不足。

首先值得一讚的是金管局對時機的掌握；過去金管局多次出招，都與政府宣佈遏抑樓價措施當日推出；未必能適時對應外圍金融環境的變化，更予市民一個錯覺，以為金管局推出的措施，目標也是「遏抑樓市」。

但事實上，金管局作為監管機構，措施的重點是維持銀行體系穩定。個別市民以為金管局行動是要遏抑樓市，甚至以「樓價是否持續上升」作為評論措施有沒有效的 標準，完全是捉錯用神。除此之外，金管局今次是主動 (pro-active) 推出措施，而非單單港式管冶文化的被動式(reactive) 的行動，這的而且確需要勇氣去面對當下的難題，讃！

措施目的在風險管理 不在遏抑樓價

今次金管局掌握的時機極佳，美國聯儲局在香港時間周五凌晨推出QE3，金管局未有等待政府出招，便有即時回應。如果金管局的回應稍為延遲，周六、日的樓市必然出現「盲搶」局面；非理性亢奮等行為仍然會出現，當局已盡其職份。

我們認為金管局是次反應快捷，一定程度上減緩了小投資者因QE3「利好消息」而加碼借貸入市的勢頭；避免了日後樓價一旦回落，銀行體系面對過高的風險。

另外要盛讚的是，是次的措施，可說「撥亂反正」。其中一個指引，是限制銀行的按揭年期最長只可達30年。有評論認為，30年以上還款期的按揭，由於全期按息偏高，一向少人使用；所以金管局收緊指引，對樓價沒有影響。

但現實中，提供40年按揭的銀行，都是按揭市佔率較高的大行。此等銀行提供40年按揭，部分原因是以長年期還款，協助收入較緊張的借款人通過壓力測試，拉 低買家的入場門檻。此種以拖長還款令每月供款下跌，好通過壓力測試的技倆，在資金持續氾濫，樓價高企的情況下，只會日趨普遍。

監管機構現時劃一限制按揭年期，可以有效避免邊緣買家借入未來負擔不了的樓按，可說是防患於未然。

限制年期 收緊壓測 屬撥亂反正

另一個撥亂反正的措施，是限制收入非以港元為主的申請人的按揭成數，我們認為可以略為減少外地買家(主要是國內買家)來港購置房地產的規模。外來買家借入 港元按揭，購置本地資產，對銀行體系有極大潛在風險，包括匯率風險(如港元升值，會影響有關人士的償還能力)；也包括借款人一旦走數，本地銀行難以追討的 風險。

至於限制申請第二套房按揭的借款人，樓按供款要低於月入的40%，或在壓力測試(現行利率加2厘)時，供款不逾月入50%。此措施一方面有照顧自住用家及樓換樓人士的需求，設有豁免。

另一方面，收緊壓力測試要求的方向完全正確。因此，我們認為金管局仍有可能以收緊包括第一套房按揭在內的壓力測試要求---當按息上升2厘時，供款不逾月 入50%。原因在於現時的極低息環境不會永遠存在，未來(也許是2015年後)按息必升，但不見得一般家庭收入會有明顯增長，為了減少體系風險，不如一早 收緊壓力測試要求，減少借款人多借的風險。

由於金管局的目標集中於「減少體系風險」，一方面，不宜以「遏抑樓價」為政策目標；另一方面，亦不應對與體系風險無關的事情有太大干預。在金管局進一步收緊按揭指引後，估計部分投資者會透過發展商或財務公司的二按，獲得較大的槓桿效果。

不論是發展商抑或財務公司的二按，共通點是利率較標準按揭為高；我們認為利率因素對於投資者已有一定的風險提示作用。只要有關二按的資金不是出於本地銀行體系，即使出現拖欠亦不影響銀行，基於自由市場原則，金管局便不宜，亦不應多管。

原文刊於信報網站 2012年9月18日

金管局收緊按揭 值得「Like」

美國聯儲局在香港時間周五凌晨推出QE3，等同未來一段時間進行無限制量化寬鬆，金管局隨即宣布推出新的按揭指引，我們認為措施適時，值得讚揚。
金管局推出措施後，評論十之有九，都在評估措施是否可遏抑樓市，包括成交價、成交量是否會因此下跌；此完全是捉錯用神。我們過去已多次指出，作為監 管機構，金管局的核心使命是控制銀行體系的風險。金管局總裁在宣布按揭指引時，提到措施的目標亦是避免銀行體系風險，並沒有提及措施目標是要令樓價下跌。
措施目的在管理風險 不在遏抑樓價
以風險管理的角度看，我們認為，上周五公布的措施適時，而且彌補了過去指引時的不足。新一輪措施有幾個重點，包括針對已持有一個或以上未供滿物業的按揭申請人，其次是進一步限制非本地收入申請人的按揭成數，最後是將按揭年期劃一收緊至30年。
第一個重點，並未影響到一般置業作自住用途的上車客及換樓人士；過去金管局每次收緊按揭指引，按揭證券公司亦必於同日宣布收緊按揭保險的成數。但值 得留意的是，是次金管局指引開宗明義是針對持有多於一個物業的投資者，所以新指引基本上對用家沒有影響。而按揭證券公司亦沒有調整按揭保險計劃，購置樓價 600萬元以下物業的用家，仍可申請9成按揭。
但有關措施卻可望遏抑物業投資的需求，從而降低銀行風險。措施中，將供款負擔比率及壓力測試的要求收緊，絕對是合宜之舉。我們認為金管局有可能再收 緊，包括第一套房按揭在內的壓力測試要求，當按息上升2厘時，供款不逾月入50%。原因在於現時的極低息環境不會永遠存在，未來（也許是2015年後）按 息必升，但不見得一般家庭收入會有明顯增長，為了減少體系風險，不如一早收緊壓力測試要求，減少借款人多借的風險。
至於限制收入非以港元為主的申請人的按揭成數，我們認為可以略為減少外地買家（主要是國內買家）來港購置房地產的規模。外來買家借入港元按揭，購置 本地資產，對銀行體系有極大潛在風險，包括滙率風險（如港元升值，會影響有關人士的償還能力）；也包括借款人一旦走數，本地銀行難以追討的風險。
限制按揭年期是拆彈行動
措施的另一個重點是劃一將按揭年期上限縮減至30年，更可說是徹首徹尾的拆彈行動，減低了置業人士以拖長供款期以增加按揭借款的可能性。銀行提供 40年按揭，部分原因是以長年期還款，協助收入較緊張的借款人通過壓力測試，拉低買家的入場門檻。一旦按息回升，此類借款人便難以再拖長按揭年期還款，完 全沒有緩衝的空間。金管局限制按揭年期，可以有效避免未來按息回升時，對按揭借款者及銀行體系的衝擊。
上述措施，原則上都是針對銀行體系的風險管理。不少人可能以為銀行風險與小市民不相干。其實香港的銀行體系有獨特問題，金管局的風險管理措施有絕對需要。
2008年金融海嘯，美、英政府為免銀行體系崩潰，都要以公帑支持銀行業，那些都是在有關主權國本身註冊的銀行，政府以公帑資助，也說得過去。香港 的主要銀行，卻大多是以其他主權國為基地，如果這些銀行出事，香港政府是否應該出手相助，會是一個重大政治問題。與其他日事後頭痛，不如一早推出措施，減 少未來出事的風險。因此，金管局在外圍風高浪急之際，進一步收緊按揭指引，可說是金管局恰如其分的措施。

原文刊於經濟日報網站 2012年9月17日

政府宜提供中產租住房

梁振英政府近日推出多項房屋措施，主題都是圍繞增加供應，到目前為止，評價最好的似乎是工廈改建出租住宅的政策。評論認為措施會刺激大量租盤出現，不但可舒緩劏房問題，甚至能有效壓抑租金升幅。

不少港人居於市區劏房，生活環境並不理想；個別違反消防條例的劏房，更對住戶生命帶來潛在威脅。政府推出新措施，回應市場對市區小型單位的龐大需求，可望舒緩劏房問題，對現時居於劏房的一眾住戶，自然喜出望外。

工廈改建住宅出租政策，另一備受好評的原因是規模大，而且潛在供應充足，更提供足夠誘因，吸引業主改建。官方數據指市面上有700幢工廈可作改建；工廈面 積大，保守估計每幢改建工廈可提供逾100個小型單位，潛在供應量已是7萬個。加上政府開出改變用途免補地價的優惠條件，應該可吸引一批工廈業主申請改 建。而大量工廈鄰近市區鐵路車站，出入方便，對有需要租住市區迷你單位的租客來說，亦有足夠賣點。

我們同意有關建議用意雖好，但措施未必會令私樓住宅租金下調。當首批工廈改建的出租單位應市時，無疑會吸引一批原劏房戶租用，鄰近的劏房市值租金或會下 調。但劏房與主流屋苑所針對的，畢竟是兩個市場，現時租住劏房的，以低收入家庭，或入息不高的年輕人為主；而主流屋苑租盤的住客，則以小家庭居多。劏房租 值下跌，不代表主流屋苑租金回落。

工廈改住宅 難配合小家庭需要

工廠區由於欠缺社區配套(如學校、街市等)，單身上班族或可接受，卻未必能滿足一般小家庭的住屋需求。工廈改建住宅，效用可能只局限於改善劏房戶的居住環境。

對於那些欠缺首期、「被迫租樓」的小家庭，要面對的是另一問題：業主強勢，可在租約期滿後大輻加租，租客不就範便得另覓居所，可謂廢時失事，這不是單靠工 廈改建住宅可解決的。事實上，現時租客欠缺的，是一個「長期租樓」的實際選擇，只靠私人市場供應，恐怕不能解決有關問題。

我們建議，政府可考慮推出升級版公屋，或者中產租住房，給那些符合收入及資產限制的家庭申請租住。重點是官方宜與租戶訂下較長年期(如5年)的租約，承諾 租期內不加租，令小市民有一個「長期租樓」的選擇，不必過著2年一搬，像遊牧民族一樣的生活；亦不用為了避開年年上脹的租金，而被迫提早置業，過早負上龐 大的按揭債務。由於「長年期租約」、「受限制的租金」，都不是私人市場會提供的，只好訴諸於公營。

政府宜考慮中產租住房 提供長期租樓選擇

配合中產租住房，在目前的低息環境下，我們更建議官方可考慮將中產租住房證券化，即推出專門的REITS，回報率可設定在2厘多的水平，供小投資者認購， 令他們可分享較固定的回報，實行藏富於民。在此情況下，小投資者有固定、低風險的回報，小租戶對未來數年的租金開支亦有較佳的預算。至於私人市場，特別是 小型單位的租金，或可因租盤供應增加而受壓，最終亦可望遏抑樓價的升幅；下星期我們會嘗試闡述中產租住房的較完整概念。


原文刊於信報網站2012年9月15日

再論工廈改建住宅出租

官方推出梁十招，以增加供應為政策主軸，回應目前樓價高的問題。市場普 遍認為，梁十招屬雷聲大雨點小，最近兩個新界盤以天價開售而銷情理想，似乎預示了「招數無效」。唯一較多好評的，是將工廈改住宅出租這一招，多個評論認 為，由於廠廈改建出租單位免補地價，或吸引一批業主申請，令租盤在短時間內急增，甚或可拉低私人住宅租金。
很久以前我們在本欄提過，樓價高企、又與租金互相追逐，加上政府已「修訂」租務管制條例多時，租客每隔一兩年就要面對「加租或迫遷」的問題。我們認 為，在增加公、私營住宅供應之外，官方宜考慮提供港人一個「長期租樓」的選擇。只要每年有幾千伙公營、可供長期租住的單位供應市場，不單滿足社會對小型單 位的租賃需求，紓緩劏房問題，也可遏抑高昂的租金，令市民有多一個「長期租樓」的選項，不必為了避開每隔一兩年被加租的困擾，最終被迫入市。
工廈鄰近鐵路交通方便
當時我們提議撥出部分新地皮作「中產租住房」，向不合資格申請公屋的中產家庭，提供一個租樓的選擇。官方將工廈改建為住宅出租的建議，比起中產租住 房似乎更為快捷有效。畢竟由土地平整至單位落成出租，動輒4、5年時間；而市區有大量現存工廈，改建為住宅應可大大縮短單位供應由平整至落成所需的時間。
不少分析指出，對租客來說，工廈有不少「優勢」。由於工廈鄰近鐵路，交通方便；而此等物業本身的缺點是欠缺配套，例如鄰近地區可能欠缺學校、社區設 施等，對希望遷出老家、住近上班地點的年輕人來說，也不算是大問題。站在業主的角度，在香港去工業化之後，不少工廠已變為貨倉等的次商業用途，若將工廈變 身出租住宅，租值可望翻兩番，此措施對雙方可謂雙贏。如果供應充足，本港整體住宅租值亦可望回落。
工廈轉住宅 租金未受限
但我們對於「工廈改住宅」會拉低私樓租值的觀點有一定保留。以「政策目標」來說，政府推出有關措施，應該是要取締危險而且違反建築物條例、消防條例的劏房；而不是要「拉低租金」。因此，官方相信不會限制工廈轉私樓的租金上限，及沒有限制未來加租的幅度。
對持有工廈的業主來說，改建為住宅出租，由於免補地價，應該十分吸引。在業主來說，這始終是一盤生意；沒有誘因將單位租金定得太相宜。如果工廈改住 宅的進度、規模不如理想，供不應求時；租期屆滿，業主亦同樣會上調租金。對現時居於劏房的租客來說，唯一好處是可望遷往建築結構較完善的地方。此類單位對 市場的影響，亦僅僅在於令現時劏房的租金回報下跌，相信回報回調到約8至10厘時止步，對大市的影響不會太大。
有助改善劏房住戶環境
我們仍要指出，工廈改建住宅出租，劏房住戶居住環境可改善；用意雖好，但只可視為整體房策的「治標」措施。5至10年後，第一批出租單位的租客成家立室時，如果市場上仍然沒有足夠的公私營住宅可供購買，他們仍是難以置業，怨氣仍有機會大爆發。
因此，我們認為，「公營中產租住房」的概念仍然值得政府考慮。與廠廈改建單位出租的最大分別，在於前者的租金升幅是可控的，不會出現數年間租金大升3、4成的現象，而且官方可提供較長年期的租約，當市場中有一定數量的單位租金升幅受控，才可令整體私宅租金升幅放緩。

原文刊於經濟日報網站 2012年9月12日

業主與借款人

申請按揭時，如借款人未能通過壓力測試，銀行可能會要求增加聯名借款人。聯名借款人在按揭申請中的角色、責任與借款人相同，令借款人「總收入」上升，有利通過壓力測試。多數銀行會要求聯名借款人與按揭物業的業主有親屬關係，但並不需要一定是業主。
相對來說，如業主多於一人，申請按揭時，全部業主均需為借款人。不論物業是夫婦二人以長命契方式持有，或是數名朋友以分權共有方式擁有。簡單來說，按揭借款人的數目可以多於業主的數目，但卻不可以少於此數。
有關規定是出於風險管理的考慮：增加借款人，便減少日後斷供成為壞帳的風險；業主必須是借款人，則代表業主全部知悉、同意按揭條件，避免出現爭拗。

原文刊於晴報 2012年9月11日

違規行為下的市場謬誤

金融市場早前熱門話題之一，是匯豐、渣打兩家國際級銀行被美國監管機構指控涉及洗錢活動。由有關銀行以至市場的反應，可看出不少有趣現象。

據報導，在美國開出罰款額後，其中一家涉案銀行高層認為，金額不高，支持付款了事；但另一派意見卻認為，銀行涉足有關業務未有違規，主張不認罪、拒付罰款，甚至上訴於司法機構。

事件背後，有陰謀論者認為，兩家銀行都是英資行，美國此舉，是要打擊倫敦，令紐約穩坐國際金融中心一哥寶座。我們自然難以證明上述陰謀論是否成立，但如果 有關銀行亦認同事件是美國監管機構的陰謀，那除了討論應否繳付罰款外，亦應認真考慮該否撤出美國市場---因為如指控是出於美國利益或政治上的需要，此等 騷擾將會陸續有來。

違規不應只論罸額或收益比重

撇開陰謀論不談，我們認為事件的啟示，仍然在於風險管理。一般銀行內部，都會有充足的風管機制，如何批出貸款、每類貸款該佔整體業務的比重等，都有相對成 熟的制度。簡單來說，系統風險是相對可控的。不可控的是眾多鋌而走險的違規(包括違反監管機構的法例及銀行內部合規守則)行為。

在兩家銀行「出事」後，股價隨罰款額大幅波動---如傳聞中罰款額高時，股價會急跌；如流傳的罰款相對輕微時，股價便會急彈。明顯地，市場在意的，是罰款對盈利的影響，幾乎沒有考慮事件有否影響銀行誠信。

市場只留意盈利，如果違規交易可以令部門，甚至全家銀行的業績明顯改善，對於管理層來說，會是一個致命誘惑。為了一時之利，甚至可以不理銀行商譽。極端而言，如果從事違規業務所得高於罰款所失，銀行管理層「合理」的對應便有可能是著力開拓違規業務。

銀行出事 社會承擔

不少人，尤其是自由經濟主義者可能認為，以上問題都只是銀行內部事宜，沒有什麼大不了。在香港的按揭市場，亦不乏類似的觀點：「監管當局不必限制銀行的按 揭成數，銀行批出多少按揭，是銀行的事，風險由銀行承擔，官方不宜多加設限。」但事實由2008年至今，英、美兩國動用國家財政儲備挽救多家銀行，已說明 銀行出問題，不單是財金體系的事，其代價亦會由社會來承擔。

現代金融體系以銀行業為核心，2008年金融海嘯後，英美要以國家力量支持出事的投資銀行，是因為它們「大到不能倒(Too Big to Fail)」。推出眾多複雜衍生產品，導致金融危機的是它們，但銀行所在的主權國政府不但難以施予懲罰，反而要以公帑支持，避免它們倒閉。

要避免再出現類似2008年金融海嘯後，政府出資支持「肇事者」的荒謬局面，當局實在有需要維持必要的監管。如果一般人對銀行涉嫌違規交易的「關注」，能 夠由「事件對股價的影響」，轉移至討論「事件是否合規、對銀行誠信及事件對整個社會以致國際層面的負面影響」，也許能令銀行業重回正軌。


原文刊於信報網站 2012年9月8日

由「洗黑錢指控」談起

早前金融市場的焦點之一，是美國監管機構指匯豐（00005）及渣打（02888）涉及洗黑錢；兩家銀行的股價受消息影響而波動，有趣的是，市場對洗錢指控的反應似乎也反映了現代人的價值觀。
罰得少便是利好股息消息
當日市場傳出，涉嫌洗錢的規模遠高於最初估計時，有關銀行的股價大幅下跌。後來再傳出可用罰款來解決問題且數目也不高時，有關銀行股價即時反彈，持貨股民額手稱慶！
一切看來順理成章，銀行如被罰款，是壞消息，對股價不利；如被大額罰款，更是特大壞消息。相反，如果罰款比預期低，而銀行又負擔得來，已算是好消 息，股價自然回升。極端一點，如果洗黑錢所得，高於罰款，其他因素不變，股價更有理由上升。在資本市場的遊戲規則下，一切似乎都是如此理所當然。
但我們認為並不應以此標準看待銀行業。銀行最基本的業務是收取客人的存款，支付存戶利息，再將存款貸出，賺取息差，而監管當局為免存貸失衡，在借貸 作業上要銀行付上資本（用以保障存戶因其他客户借貸違約而損失其所有存款及銀行於此仍可有效運作），即所謂 Capital Adequacy Ratio（CAR），銀行需為每 $100借貸，預留約 $8-$10 資本作備用 ；要客戶放心將錢存放在銀行，首重信譽，而存貸比率以外，亦有 CAR去衡量銀行的穩健。信譽的建立，除了有足夠現金應付存戶提款外，銀行亦不會從事有損聲譽的事，即信譽風險（Reputation Risk）。
對於升斗市民來說，傳統智慧要選往來銀行，當然要找家信譽良好的。
銀行短視 以信譽作賭注
但近幾年的情況明顯有變，在2008年雷曼出事前，大部分銀行都向經驗不足或上了年紀的散戶推銷高風險的迷債產品，似乎未有顧及此舉對信譽的影響。那種「搵快錢」的價值，在部分銀行家心目中，已高於「保持信譽」的價值。
銀行有如此的選擇，當然與大環境有關。銀行業除了傳統的貸款業務，近年亦著力發展Fee-based Income，例如向客戶推銷基金、保險等。但在2008年金融海嘯後，兩類業務都大幅萎縮。歐美債務危機發生後，經濟增長放緩甚至倒退，市場欠缺貸款需 求，而在迷債一役後，銀行的非貸款業務亦大不如前。當銀行管理層需要漂亮業績，好向股東交代時，便轉而發展不需存款支持，僅需協助「客戶」調動資金便可穩 收手續費的「業務」，例如對來歷不明的資金作調動，便只有隻眼開地向收入考量。此等業務既沒有遞增成本，又沒有資本性成本，更具有規模效益，對要交數的銀 行主管的而且確充滿了誘惑。
在全球化的今天，由大股東至小投資者，都會將手持銀行股票的回報與環球同業比較，當一家銀行從事灰色、甚至違反監管指引的業務，於未見其弊，先見其利下，便會為同業帶來跟風的壓力，至於此類生意帶來的信譽風險，只好暫時放在一旁。
不單是銀行本身，整個社會大眾的價值觀也在改變。大家關心的，是「銀行支付罰款，會對盈利有多大影響」，反而沒有多少人問「銀行洗黑錢有違道德嗎？」的問題。
市場不問是非
當然，世界不是那麼黑白分明，有陰謀論就認為，美國是透過指控兩家英資大行，企圖打擊倫敦，以鞏固紐約金融中心的地位。也有人認為，伊朗被制裁，不 過是美國霸權主導下的結果，銀行與伊朗有業務往來，本質上不算是不道德交易。以上論點都有一定的合理性；問題仍然是，為什麼市場/社會在討論有關消息時， 總是一面倒以「對盈利有沒有影響」為重點？
極端一點，如果從事非法業務所得，遠高於支付罰款所失，銀行是否就可放心從事非法業務？
孔子說：「富與貴，是人之所欲也，不以其道得之，不處也」。在現今「市場」眼中，有關道理可真的不合時宜？

原文刊於經濟日報網站 2012年9月5日

兩星期供款壓力測試須知

不少銀行提供「兩星期供款」按揭計劃，借款人每兩星期還款一次，還款額約為每月供款計劃的一半；由於一年有52個星期，選用兩星期還款，一年供款26次，供款相對地較多，償還本金速度也加快，令全期利息支出減少。

不 同銀行進行壓力測試時，有不同的標準。例如一筆按揭，選擇每月供款時月供是$10,000，選用兩星期供款，每兩星期供款約$5,000，但一年供款26 次。部分銀行計算借款人每月平均供款是否超出壓力測試的要求時，會將「26期供款/12」。以上述個案為例，「每月供款」約$10,833。另外，也有銀行是直接將「兩星期供款金額×2」，「每月供款」便是$10,000。以此為準的銀行，借款人較易通過壓力測試。

但不論是用甚麼標準，選用兩星期供款計劃的借款人，每年有兩個月要供款三次，該兩個月的供款佔收入比便會急升，故較適合有額外儲蓄習慣的業主。

原文刊於晴報 2012年9月4日

人口政策對長遠房屋規劃的影響

特首梁振英在本周四推出十招壓市，招數圍繞增加供應，雖然短期內可應市的單位不多(事實上亦不可能 多)，但在政策方向上，政府是走出了正確的一步。但大家要留意，政府沒有提及「長期」供應，迴避的原因，可能是怕一旦討論長期供應，便涉及「長期需求」的 問題，而背後又牽涉更敏感的人口政策。

早前我們提到，不論是評估後市發展，或是官方制訂房屋土地政策，都應考慮外來購買力，特別是國內買家的影響。「內地人」在各方面對本地的影響愈來愈大，我們甚至認為，房屋問題--很大程度是與港府人口政策有關。

梁振英在競選特首時，一直表現出關注本地人住屋問題，曾說公屋每年供應量應達3萬個；他上任後，不待10月施政報告，便於7月中公布興建青年宿舍、批准白表買家購買未補價居屋等。有關措施或有治標作用，但要治本，似乎仍欠長遠規劃。

我們認同劏房、「棺材房」等問題嚴重，政府財力可做到的，應盡力改善市民住屋條件；上述措施無疑可緩解迫在眉睫的問題。港府只要找到合適用地，加大公屋、居屋或青年宿舍的供應量應不難。

住屋需求取決於未來人口組成

但作長遠規劃，要考慮的不只是「當下」的財力是否足夠，還要估量「未來」對住屋方面的需求---掌握需求量，才可定下長期的供應量，最終涉及的是政府的人口政策及規劃。

例如說，每天150個持單程證來港的人士，當中有多少會合資格/有需要居於公屋中？父母是國內居民，在港出生的數萬名初生嬰孩，他們是香港永久居民，當中 有多少會來港居住？又有多少人合資格申請公屋？政府如對此方面的資料茫無頭緒，亦難以確定究竟一年要建多少個公屋單位，才可達成「3年上樓」的政策目標。

未來人口政策或有大變化

一般人的印象，可能以為梁振英擅長於房屋土地政策，其政綱第一章就在討論人口問題。梁振英未上任前，亦已叫停2013年私立醫院雙非嬰配額，試圖令我們相 信他對人口政策及此對香港未來的規劃有一定的概念。此外，梁氏委任了林奮強入行政會議，一般人對林的印象是「地產分析員」，但他在年初接受傳媒訪問時曾提 到，香港經濟增長在過去十多年跑輸新加坡，其中一個原因是新加坡著力吸納較有競爭力的移民，新加坡新移民中有75%具大學學位，而同期香港的只有8%持有 大學學位。低技術移民比重太高，令香港人均產值下跌。林氏進入行會後接受傳媒訪問，也曾提及本地住屋問題，涉及長期人口政策。

梁特首將人口政策放在政綱之首，新委任的行會成員中，又有人曾表明香港的經濟、房屋問題涉及人口政策，是否預示新政府會在人口政策上有較大動作，值得我們留意。樂觀地想，如果港府有辦法提升新來港人口的競爭力，未來整個房屋市場的局面或會完全不同。

事實上，如果新來港人口以單程證為主的情況不變，而港府又與現時一樣，沒有審批權；未來新增人口可能較需要大量公屋。相反，如果新政府有方法改變日後來港人口的組成，香港的經濟或可注入新動力，而新的住屋需求可能不是公屋而是較多的私樓。

原文刊於信報網站 2012年9月1日