應該進一步收緊非住宅按揭嗎?

政府加推兩大樓市辣招(新增買家印花稅BSD及加強額外印花稅SSD)之後，投資者炒無可炒，資金流往的非住宅物業市場，近期更受投資者追捧。連金管局總裁陳德霖亦表示，如果非住宅類物業的交投過於熾熱而為銀行帶來風險，局方將有收緊行動。

我們曾說過，金管局由2009年起多次收緊住宅按揭指引，目的在於減低銀行體系風險。大致上，一系列的行動是成功的，以新批住宅按揭平均按揭成數而言，最新數字不逾55%，意味現時住宅平均按揭成數偏低，即使樓價出現較大跌幅或借款人斷供，銀行壞帳風險亦不太大。

辣招引導資金轉炒非住宅物業

由於金管局收緊住宅按揭指引，加上BSD及SSD不適用於非住宅物業，市場出現轉炒工商舖及車位的趨勢。為了減少銀行體系的風險，金管局如將住宅物業按揭指引的適用範圍擴展至非住宅物業，似乎十分合理。

根據差餉物業估價署數字，從2002、2003年起，各類物業的價格均觸底回升，而住宅指數的升幅已經是最低的分類(見圖)。驟眼看，非住宅物業的熾熱程度似乎較住宅更高，更有需要加強監管。但我們對於當局將收緊按揭指引的範圍擴至非住宅物業則有所保留。

理論上，住宅及工商舖都是不動產，有一定的同質性。刺激住宅樓價上升的基本因素，如資金氾濫、利率低企等，同樣利好工商舖物業價格。一如陳德霖所言，現時按息偏低，一旦回升，借款人供款支出勢將急增。不論物業是住宅或工廈、寫字樓、舖位，只要涉及按揭貸款，未來按息回升，供款支出都會增加。

按揭成數一早受限  銀行風險偏低

但現時非住宅物業的按揭成數上限只是樓價5成，除非工商舖樓價暴跌5成以上，否則也不會影響銀行體系。在此種情況下，「保護銀行體系」並不是進一步收緊非住宅物業按揭的理據。

中國神話中，相傳古時洪水滔天，最初由鯀治水，鯀採用阻塞的方式治水，效果欠佳；鯀的兒子禹接手，改用疏導的方式治水後才成功。現時香港一樣「水滿」為患，BSD、SSD、收緊按揭等措施，有如以阻塞方式治水—阻止更多熱錢流入住宅市場。當然今時不同往日，當年鯀阻水失敗，或許今日港府會成功。但對於住宅物業市場來說，非住宅物業市場有如一個有疏導排洪作用的人工湖，吸收部分熱錢，可有效地減低住宅市場的熱錢規模。

雖然香港此一小池塘規模有限，橫流的熱錢規模則以千億元計，非住宅物業市場疏導熱錢的效果可能有限。但非住宅物業樓價一來與民生日用沒有直接相關，二來為銀行體系帶來的風險一早已受限制，我們認為當局不應再在現行的按揭成數方面，作出更多的限制。

原文刊於iMoney 2012年12月1日