2015年12月30日 星期三

2015年按市回顧

2015年將過去,今年按揭市場有幾個重大變化,而且影響勢將持續至2016甚至更遠。
如果要選2015年最重要的按揭新聞,2月底金管局再度收緊按揭應會上榜。自2009年起,金管局已多度收緊按揭成數,由最初限制2000萬以上物 業按揭成數至5成,逐步收緊至1000萬以上物業只可借5成。但「上車級」物業的按揭成數上限,在2015年2月底之前,一直維持在7成水平。直至2月 27日,金管局再度收緊按揭成數,將700萬元以下物業按揭成數劃一至6成。雖然,有關限制對有需要以高成數按揭入市的用家仍留有後路,用家購買400萬 元以下物業,仍可透過按揭保險,取得最高可達樓價9成的按揭貸款。但有關限制正式宣告本地標準按揭成數7成的年代告終。

金管局收緊按揭成數 避免樓市過熱
收緊按揭成數,市場一般理解為透過控制按揭槓桿,避免樓市過熱,值得留意的是,在收緊按揭成數後,今年的新取用按揭數字未見減少。2014年全年按揭取用金額為2,138億元,今年1至10月的數字已達2,153億元,全年數字料在2,400億水平。
另一方面,如果以樓價計,今年樓價先升後回,全年樓價仍有輕微升幅。不論以按揭取用數字持續增長,抑或樓價未見明顯回落計,相信遠遠未達金管局收招的觸發點。除非樓市見明顯調整,否則「標準按揭成數6成上限」的緊箍咒料會持續一段時間。

金管局收緊按揭成數及同時收緊第二套物業的壓測要求,亦間接導致發展商推出高成數的一按應對。不管是由銀行取得一按(包括按揭保險)抑或分別由銀 行、財務公司取得一、二按組合,申請人都需要通過壓力測試,而且二按利率較高、或整體按揭成數高出標準2成,都會提高了通過壓測的難度。
因應市場對高成數按揭的需要,多家發展商先後透過關聯財務公司,推出整筆一按;大部分此類產品在供款初期會有優惠,利率貼近銀行按揭水平,部分發展商更表明,申請不需審批。

發展商推新盤一按服務 
發展商新盤一按的推出,一定程度上滿足了買家對低首期入市的需求,而且在理論上沒有增加銀行體系的風險。但此類產品的長期影響可能比金管局收緊按揭 成數更大。一般新盤一按的優惠期由2年至4年不等,優惠期後,利率會升至P-1至P+1的水平。客觀上在2、3年後,市場會出現大量一手業主的轉按需求; 如果樓價在此段時間內未有大升,而按揭指引又未見放寬,此批透過發展商一按入市的買家,將面對轉按困難,對於大市有何影響,仍有待觀察。

原文刊於經濟日報網站2015年12月30日

2015年12月29日 星期二

定息按揭的種種

美國於本月加息後,一般估計港息或遲或早將回升;市場上有分析指出,浮息按揭利率趨升,估計選用定息按揭的比重會增加。此一估計在方向上大概正確,但目前本地定息按揭產品,其實未必可以回應借款人對供款穩定的需求。

過去多年,本地按揭的主流產品,不論是最優惠利率為準(P按),抑或拆息為準(H按),最優惠利率或拆息本身都是浮動的。原則上,按揭還款會因市場利率波動而有所起落。P按或H按的市場佔有率因時而異,但兩者合計的比重卻甚為穩定,新批按揭中,絕大多數均為浮息按揭。

過去2年,「美國將加息,港息將跟隨」的概念已深入民心。部分銀行因應借款人對穩定供款的需求,開始推出定息按揭產品──在定息期內,還款利率固定,便不必擔心最優惠利率或拆息上升帶動供款增加。

事實上,由結果看,市場對定息按揭的需求似乎正在增加,定息按揭佔新批按揭的比重於過去一年「暴增」──由2014年10月的0,升至今年10月的3.8%。對於以上的升幅,固然可視為趨勢,部分意見便認為,定息按揭佔新批按揭比重在來年將持續上升。

不過,在表象之外,值得留意的有兩點:其一是有關統計涉及部分銀行特別針對個別新盤,推出利率更為優惠的定息產品,供款初期的利率,比市場上的拆息 按揭利率略低,之後轉回傳統P-或H+的利率計算方式;與其說買家是為了供款穩定選用定息按揭,不如說是為了開始供款初期的利率優惠。

其次,如果不計算針對新盤,供款初期略為優惠的定息產品;目前銀行提供的定息按揭,較長的定息期亦只有3年,定息期滿,便轉用浮息計算供款。其中的矛盾是,選用定息按揭,都是希望長期供款穩定,但偏偏本地的相關產品,定息期卻短,無法提供長期供款穩定的效果。

問題在於,銀行要提供定息產品,必先確保有低風險、利息成本長期固定的資金來源,一般來說就是長年期的國債。香港由於政府財政較穩定,罕有發行長期政府債券,銀行難以控制長年期的利息成本,自然難以提供定息期長的按揭。

來年不論港息是否追隨美息上升,只要銀行持續推出初期利率吸引的定息按揭,統計上選用定息按揭的比重仍會增加。但結構所限,此類產品對長期穩定供款的作用未必太大。

原文刊於信報網站2015年12月29日

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2015年12月28日 星期一

如何應對樓花估價不足?

市場主流意見看淡後市,部分分析估計來年樓價或下跌一至兩成。對正在供樓的用家來說,比起樓價升跌,應該更為關心息口走勢。但對於近一年購入樓花, 選用建築期付款的買家,可能已在擔心他日上會估價不足的問題。技術上,此類買家可以轉用即供期付款,減少他日估價不足的風險,但執行上要滿足一定條件。

購買樓花項目又選用建築期付款,好處是物業臨近入伙才開始供樓,避免同時支付新舊居所的住屋開支;風險是臨近入伙才申請按揭,如果遇上樓價調整,可能出現估價不足,買家需要準備更多現金完成交易。

樓價下滑 或需抬錢上會
以一個成交價$800萬物業為例,現行按揭指引下,一般按揭成數上限為六成,如果估足價,即可借$480萬。如果樓價下跌一成,影響估價,成交價$800萬的物業,估值便是$720萬,可按$432萬,即買家要額外準備$48萬現金以完成交易。

如果買家擔心估價不足的問題,可考慮與發展商諮詢,更改付款計劃的可行性,例如建築期付款,改為即供付款,或提前交易。提早成交的話,銀行以現價為 物業估值,便消除了樓花期長,上會時可能估價不足的問題。對發展商來說,提前交易代表資金較早回籠,一般都會配合買家,部分新盤對提前交易的買家,更設現 金回贈的安排,變相扣減樓價。

通過壓力測試 改即供付款
但要提前交易/上會,要先滿足一定條件,其中一個問題是通過壓力測試。不同的買家有不同的理由選用建期付款,其中一個理由,可能是舊居按揭未供滿,如新居選用即供付款,要同時承擔兩筆按揭,根本難以通過壓力測試。

現時一般銀行對於樓換樓按揭申請的處理各異,如申請人能提供賣出舊居的臨時買賣合約,只要舊居的成交期在新居按揭的取用後一定時限內,部分銀行會接受此為換樓安排,批核新居樓按,進行壓力測試時,可以撇除舊居的供款不予計算。

但以上部署有一個小問題,如果新居的樓花期較長,即使成功售出舊居並為新居申請按揭,買家可能要另行尋覓臨時居所,仍是會有一定的住屋開支。

至於近期購入新盤的買家,會再多一個應對方案。近月部分新盤的發展商有為項目提供一按,而且表明估價跟足成交價,沒有估價不足的問題。當然,此類安 排有其代價:發展商一按的全期利息會較銀行按揭為高。對於此類買家,一個忠告是未來幾年,保持良好的信貸紀錄,可以增加未來數年轉按慳息的成功機會。

原文刊於置業家居2015年12月25日

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2015年12月23日 星期三

負資產的統計問題

美國零息時代結束,港息或遲早跟加,令主流意見看淡樓市。更有分析憂慮,樓價回落,尤其是近期多家發展商為旗下新盤推出不同類型的高成數一按,將導致負資產數字急增。但現時市場的新發展,可能會令部分負資產個案未被統計。

負資產即資不抵債,物業的價格較以其為抵押品取得的貸款未償還金額更低時,便是負資產。樓價下跌,原則上資不抵債的情況會增加;問題在於,近期市場的新發展,可能令統計數據未能完全反映有關趨勢。

市場討論負資產數目時,一般以金管局的統計作準。金管局在2002年起每季公布負資產的統計,2002年首季負資產數目有6.75萬宗,高峰期為 2003年第二季錄得的10.6萬宗。2008年金融海嘯令負資產數字攀升,由次季不足1,000宗,急升至第四季的1.1萬宗水平。其後各國央行以減 息、量寬救市,樓價回升,負資產宗數又輾轉下降,今年第三季,金管局統計的數字為0。金管局的數字由銀行而來,統計只牽涉銀行提供的一按,及銀行知悉並同 意的二按。近期由發展商指定財務公司提供的一按,由於整筆貸款都不牽涉銀行,理論上不會被納入金管局的負資產統計中。

過去買家借取發展商二按,需要一按銀行同意,「一+二」的按揭組合是否負資產,銀行亦可以計算,因此過去金管局搜集銀行資料公布的負資產統計,甚有代表性。當然,官方統計會有一定的遺漏,例如未經銀行同意的二按,銀行無從統計。

由發展商為新盤買家提供二按,由於需要銀行同意,如果「一+二按」的組合成為負資產,也會反映在金管局的報告中。不過,買家申請發展商的二按不單要 銀行同意,「一+二按」的組合,也要通過壓力測試;由於二按利率較高,要通過壓測有一定難度。發展商為「方便買家」,近期索性自行安排關連財務公司提供整 筆一按。

發展商提供一按物業 負資產統計不會反映
發展商提供一按,由於不涉銀行,可以沒有壓力測試,部分發展商的一按更明言「包批」,即不需入息證明,又或表明入息證明只供存檔之用;至12月中, 市場上有31個新盤提供不同類型的一按。某個新盤在10月底推出8成半一按的付款安排,至12月初,賣出的50伙中,有43個買家選用有關付款方式。但整 體借用發展商一按的數字難以統計,部分原因是此類一按有時列明是「備用」,即買家只是有需要時可以申請。有時不申請,或申請了沒有取用會有回贈。

問題是,由於發展商一按不涉銀行,借入此類一按的買家,物業日後是否負資產,也不會在官方統計中反映。而在金管局的統計之外,不論官方民間,似乎都 沒有其他途徑就此作出統計。簡單而言,未來樓價如真的出現明顯下調,那些借取發展商高成數一按的買家,可能物業已成負資產,但官方統計的負資產數字仍然維 持平穩的情況。

原文刊於經濟日報網站2015年12月23日

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2015年12月22日 星期二

為地主頭按找併圖

美國加息後,市場仍然在預測樓市將跌,有說會出現五至十個百分點的跌幅、有些估計跌二至三成。筆者不是先知,沒有預言的能耐,只能把市場片面、零碎和殘缺的資訊作整理,嘗試做一點歸納和分析。今次講的是近半年熱爆的發展商一按,筆者簡稱為地主頭按。
今年一手樓市的新特色是,多家發展商透過旗下財務公司,為新盤買家提供整筆高成數一按。先前說過對於發展商而言,提供一按是以密集資本換取延後的利潤,當中涉及的不是價值判斷「應不應」的考量,而是操作上「得唔得」的問題。今次將了解這個作業對市場的影響。
細節中的魔鬼
我們早前統計31個有提供此類一按的樓盤,其中涉及13家發展商共31個樓盤,至12月初,這些樓盤共售出2539個單位,其中1113宗成交(約44%),買家選用包括發展商高成數一按的付款安排。以平均樓價600萬元、八成按揭計算,涉及大約53億元貸款!
不過,最終會有多少買家真的取用這類按揭,會存在一定變數,例如上述1113宗成交中,部分可以選擇發展商提供的二按;買家最後可能會取用,也可能 不會取用有關備用一按。這裏的分别是,若然這些買家全部選用二按,銀行仍會分得約40億按揭貸款,餘下則為發展商的的二按。關鍵問題是地主頭按的渗透率 (penetration rate)有多少?
細看幾個標榜一按「包批」的樓盤,選用此等融資安排的比例較高,某新盤建築期付款涉及此類安排,10月至12月初售出975伙,當中583宗成交, 即近六成買家選用地主頭按。另一個大型發展商推出的新盤雖然也有提供七成一按,但沒有包批承諾,615宗成交中,只有77宗,即12.5%買家選用有關安 排。
筆者估計,那些選用發展商「包批」按揭的買家,最終取用地主頭按的比例亦偏高,10個選用有關付款安排的,6個可能最終正式提取有關按揭。原因是當這類物業入伙時,銀行估值可能有變,此等按揭卻提供買價上會的保證,買家較大機會到時選用唯一可行按揭完成交易。
發展商推出此類付款安排,貸款額既不受市價下跌影響,又不需入息證明,目標當然是散貨。因此不少人認為,高成數一按的出現,是對後市信心不足的表 現。但故事可由另一方向解讀:發展商其實對收回借款有一定信心,以其貸款金額規模之大,似乎不太擔心貸款壞賬,原因可能在於發展商也不預期樓價會大跌。這 點跟唱淡的樓市專家有明顯不同的取向!大家須知在資本主導的市場,意見沒有什麽價值、誰投入真金白銀才是較可靠。
甩骹式下跌和減辣的負回饋
目前兩家大型地產代理都看淡來年市況,認為一手樓價將普遍低於同區二手。根據1997至2003年的經驗,情況的確是一手帶領二手樓價向下。但加入 地主頭按的因素,筆者認為有關歷史未必會完全重現。發展商高成數一按為新盤帶來新的賣點,除非連此個賣點也吸引不了買家,否則一手樓未必需要競相減價。
過去沒有地主頭按的年代,買家選用建築期付款,潛存的風險便是因樓價下跌,令估價不足而買家難以借取足額的樓按;財力不足的買家便只好撻訂離場,發 展商收回一批單位,在市況轉差下只好減價去貨,同時在傳媒報道下,更擴大樓市跌勢,連鎖效應不可忽視;筆者稱之為「甩骹式下跌」 (dislocation)。今天的地主頭按,删減了估價不足的問題,無論買家在什麽時間成交,譬如是90日成交抑或300日成交,都不必擔心樓價下跌的 問題。換言之,地主頭按減低了樓價下跌時,一手樓估價不足,撻訂個案放大跌幅的風險。如果這是計算之內的設計,設計者真是高人也!
另外,以上述約1000宗涉及地主頭按的交易計,已估計涉及約60億元,目前一個月銀行按揭取用金額都不足200億元,一眾發展商已成為按市的新勢 力。一般估算,如地主頭按規模達120億元一年,已佔銀行一年按揭比重約6%。此種新按揭品種,其實已静俏俏將風險由銀行移走,直接降低了體系的風險。
地主頭按的出現,是要應對金管局限制按揭成數的逆周期措施(簡稱辣招),可以理解為發展商的自我減辣行俓。但這個應對方法亦成功地令銀行少做了按揭 生意;更正確的說法:少了向邊缘借款人敘造按揭。辣招的推行就是要銀行迴避那群邊缘借款人,而吊詭的是發展商推出,用以應付辣招的手段,卻反而成全了辣招 的目標。大家可看到此中吊詭性的減辣負回饋關係?將來只要統計這類按揭的數目,就能在壞賬上量化辣招的功勞!

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年12月22日

2015年12月21日 星期一

減辣的語言藝術



官方數據,樓價終於出現輕微回落。記者問行政長官,會否將調整已推出的樓市辣招。特首表明不減辣;大有一往無前的氣勢。或者有人會擔心,特首金口一開,明年如外圍環境轉差,辣招不撤可能會令樓價失控下跌;但其實不必過慮。

來年香港如跟隨美國加息、美元又帶動港元升值、中國增長又放緩、本地新屋供應又增加的話,樓價可能會出現明顯調整;在旺市時推出的辣招如果在淡市時維持,可能會令樓價跌幅擴大。在維持政策彈性的角度考慮,政府未必需要一早斷言不撤招。特首說「政府無責任確保樓價只升不跌,故不會撤銷雙辣招。」聽來斬釘截鐵。但要明白,辣招的撤與不撤之間,是有很大空間的。

梁的用字是「不會撤銷雙辣招」。現時市場上一般說辣招都指「額外印花稅(SSD)」,即3(初推出時為2)內轉售住宅,按賣價徵收1020%稅費、「買家印花稅(BSD)」即非本地永久居民購置住宅,加收15%稅費、及調整稅率後俗稱的「雙倍印花稅(DSD)」的從價印花稅,即除了本地未持有住宅的永久居民外,購買本地住宅,稅費由$1004.25%,上調至最低1.5%至最高8.5%(換樓的話可申請退稅一半)。三種印花稅合稱三辣招,效果在於大大增加特定人士的買賣成本,

三招推出的時間分別是201010月的額外印花稅、201210月推出的買家印花稅(同時上調額外印花稅稅率及徵收年期),及20132月上調從價印花稅率。一般說雙辣招的話,應該指SSDBSD;換言之,如果政府將DSD的稅率下調回20132月以前水平,特首不算食言。另外,特首說的是不會撤銷雙辣招,但不是說一定不會調整,例如將SSD的稅率及適用年期下調至2010年原始版本的水平,也不算食言。

另外,市場說起辣招,經常會將政府推出的三辣招及金管局推出的「逆周期」措施混為一談。一來金管局是官方機構,二來金管局往往與政府公布辣招的同日推出逆周期措施,三來逆周期措施對遏止樓價上升的貢獻,絕對不下於三辣招。

雖然說逆周期措施的初衷,應該是控制銀行的風險;但不管是下調主要收入來自境外買家的按揭成數、申請按揭時的壓力測試、抑或限制非自住物業、第二套按揭物業的按揭成數等,金管局都成功將整體按揭槓桿比率下調;持有多於一個按揭物業、購買600萬元以上物業人士所受影響更大,結果是投資及換樓需求都受一定影響,其遏抑樓價的威力不下於三種印花稅。

但嚴格來說,政府的三辣招及金管局的逆周期措施仍然是截然不同的兩回事;更重要的是,金管局如果因應市場變化,判定風險下跌,略為放寬按揭指引,亦完全不違反特首有關「不會撤銷雙辣招」的承諾。

換言之,即使出現較惡劣的經濟狀況,樓價下跌,當局在不撤招的情況下,仍然可以透過調整其他措施,對需求作出微調。


原文刊於iMoney 2015年12月19日

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2015年12月17日 星期四

中港關係的戲劇效果

香港歌手許志安早前參加內地歌唱比賽節目時,以張學友經典金曲《怎麼捨得你》參賽,擔任評審的內地搖滾歌手崔健直言聽不懂,又質疑在二十一世紀讓年 輕觀眾聽一首二十多年前廣東老歌有何寓意。今天,香港的藝人要在大中國賺人民幣,少不免要顧及當地的口味,但粉墨登場時要看人家面色則是頗新近發展。故事 是否折射今日「大中國、小香港」關係,有待探討。
崔健對許志安的評語,是罕見的不客氣。一來似乎直指內地人(至少是廣東以北的內地人)不會欣賞粵語歌;二來似乎暗示香港樂壇「食老本」,唱來唱去都是20年以上的舊歌,一派過時的自我感覺良好!

難聽的説話,講得再好也是很難以入耳
筆者的一位港人心理冶療專業朋友就有以下反應:崔健運用的語言技巧是「遺失的行動者」( lost of performative )。運用這個語言技巧時,講者將個人信念放諸四海之内應用,企圖使聆聽的一方接受這種「贈送」的真理。日常典型的講法就如 - 每人每天需飲八杯水。遺失的行動者取巧的就是它繞過我們理性分析的過濾機制,從而删除接收到其他的可能。據說這種講法,大部份衍生於既得利益者宣講的背 景。其實要回應崔健,我們應該問:
為什麽二十一世紀不可唱老歌?
是不是除了香港,人人都可唱老歌?如果是,誰說的?
用廣東話唱老歌,為什麼不能代表香港?
本來,這個流行音樂節目只是娛樂事件一則,裏面的言說可視為消費行為,不必太認真,但在如斯寬鬆的娱樂氛圍下,崔健卻追問著那嚴肅的意義、價值。效 果上就如棟篤笑,在大堆雜亂鬆散的述說中,插上嚴肅對白,從而製造出衝突式笑話。當然崔健看來不是要製造笑位,只是荒謬得像棟篤笑的無中生有!友人戲言 說:「荒謬的高潮就是在這個消費行為中,本身也是消費内容的崔健卻在指點同場的另一消費內容!」
執筆時,電視播放著美國總統參選人的消息,有指共和黨員特朗普言論出位,要美國政府禁止中東籍人仕入境美國國土,以防恐襲。報導又提及特朗普的支持 者大部份都是低收入、低學歷、保守和封閉意識形態的族群,心想好一個遺失的行動者的活生生例子。再看看特朗普的蒼白的臉容,真是吃不消這種擺出來的自信, 一幅老子有錢的架子;對於這種土豪式無禮和無理的言說,港人自不陌生。

血濃於水的歷史意義
以上講的包括節目中所說都是難聽說話,全都是剪不斷,理還亂的糾纏。對於今天中港之間的疏離沒有丁點幫忙。
筆者週五參加了中大「崇基載道」的公開座談,席上講者邢增福教授提及香港在不同時間於中國的政冶、經濟和社會上有極密切投入和參與。不論是國父孫中山在港的活動、經改之中香港付出的人力、資本及經驗,天然災害後港人踴躍捐輸,都在在顯示小香港對大中國有不附比例的貢獻。
筆者的個人經驗,幾十年前毛語錄還高掛關口的年代和母親回到內地,即日來回,也常見「去時汗流浹背,回程涼風透心」的情況。原因是其時內地物資短 缺,回鄉時人人都盡量多穿衫褲,見到鄉親便把報關時「自用」的衣物都留下。以上不管是香港對中國的宏觀貢獻,抑或個人的微觀經驗,都顯示兩地有一份血濃於 水的感情,根本不可能分割。儘管今時今日隨中國經濟增長,香港的貢獻己大不如前,但歷史上港人的角色是清楚可見,香港的中國人實不必妄自菲薄。
末了,有說節目展現的是剪接效果,即是看到的矛盾是人為制造的戲劇效果。如是者,但願中港間的矛盾製造者能高抬貴手,放過港人吧!


王建成
宏亞按揭證券營運總裁


原文刊於DBC數碼電台網站2015年12月17日

2015年12月16日 星期三

發展商一按使用比例

今年一手市場一個有趣現象,是發展商(以關連財務公司)提供一、二按的情況明顯增加。發展商借款予買家買樓,尤其是按揭成數較高的一按,牽涉較高成本,目的自然是方便去貨。究竟實際上借取發展商一按的買家會有多少,對後市又會不會有甚麼潛在影響?
過去罕有少數發展商為旗下新盤提供一按。不過,隨金管局多番收緊按揭,1,000萬元以上物業一般按揭成數只有5成,買家需要準備大筆首期方可入市。發展商便陸續變招,以吸引買家。
本來,最簡單是沿用過去多年的老方法,即銀行提供一按,發展商提供二按,買家便可以低首期購入一手單位。問題在於,由於二按在優惠期後的利息一般較 高,在現行壓力測試要求下,買家同時借入二按,便需要有更高的收入。一、二按組合的批核難度高,發展商便索性推出一按,當整筆按揭都不涉及銀行時,原則上 便不需進行壓力測試。更有發展商聲稱,其一按一定批出,即市場上所謂包批按揭。而部分發展商提供的「備用一按」會列出一定的批核條件,並無承諾包批,但條 件仍較銀行批會為鬆,算是為買家融資提供一度安全網,可稱為「包底」按揭。
此類發展商一按,在宣傳上自然是先聲奪人,在實際上,有提供此類融資安排的新盤,買家使用發展商一按的比例亦不低。我們計算了一下,至12月初為 止,市場上共有31個新盤提供種類不同的一按;今年以來,它們共售出了約2,500個單位,當中約1,100宗,選用的付款安排涉及發展商一按,佔 44%。
不過,上述數字會有一定變化;例如個別新盤,買家最終不取用發展商一按,會有現金回贈,此類新盤實際取用發展商一按的宗數會比統計降低。相反,也有 個別新盤,選用多個不同付款安排,買家都有權申請備用一按,此類情況會令最終選用發展商一按的數字上升。但整體上,可以說在提供發展商一按的新盤中,有近 4成買家選用涉及此類按揭的付款計劃,比例不算低。
不同發展商的一按,成數由7成至9成不等,一般在供樓首2、3年有利息優惠,優惠期後P至P-1%不等。整體上,全期利率較銀行一按高2至3厘,較大的問題是,當利率優惠完結,又碰上加息的話,供款可能出現大幅上升。
以上統計不能反映買家為什麼選用發展商一按,也不能反映有關買家未來的部署。但估計會以以下兩類人士為主:
其一是真正有需要入市,但首期不足的用家。此類人因發展商一按可壓低首期而入市。雖然利息支出較高,但用家因利息較高而放棄自住單位的機會不大。如 果選用發展商一按的以用家為主,對大市未必有太大影響。對此批用家來說,較關注是未來如何部署轉按,問題在於,如果屆時按揭指引未見放寬,銀行按揭成數受 限,他們轉按便需要一批資金償還發展商按揭及銀行新批按揭的差額。
第二種是投資者,他們可能仍因較高的按揭槓桿吸引而入市,加上供款優惠期。單位入伙後便出租,抵銷部分供款支出,並在優惠期後,視乎市況決定獲利套 現/止蝕,抑或繼續持貨,市況欠佳的話,他們較用家有較大機會放售單位;如果決定繼續持貨,他們應該也會尋求轉按以降低利息支出,面對的問題便類似於用 家,即有沒有足夠現金用於支付按揭差額。
簡單來說,發展商包批、包底一按的出現,回應了市場對低首期入市的需求,但受制於利率成本,發展商也不太可能推出全期利率貼近銀行的貸款。對選用類似產品的買家來說,如果不希望長期以較高利息供樓,便要在2、3年的優惠內好好部署,例如進行額外儲蓄,以便未來轉按了。

原文刊於經濟日報網站2015年12月16日

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2015年12月15日 星期二

樓市調整看估價制度

官方及業界的數據均顯示樓價回落,受惠於按揭壓力測試,近年入貨或轉按業主的負擔能力遠較上一周期為高,加上市場以用家主導,樓價應該不會出現像1997年般滾雪球式下跌的局面。但此處有一個盲點,即使絕大多數業主的供樓負擔不成問題,較大幅度的下調仍是有機會出現。
無容置疑,於2010年金管局要求銀行為按揭申請進行壓力測試、收緊第二套按揭住宅的壓測標準後,類似上一個樓市周期大量投資者過度借貸的情況已不 存在。市場以用家為主,上一次大跌市大量物業被拋售減債的情況應該不會出現。一句話:絕大多數業主持貨能力強,自住用家持貨意願高,欠缺在市況疲弱下平售 單位的誘因。
少量低價成交足以拖低樓價指數
問題在於,要樓價出現較大調整,並不需要有大量物業減價──只要回想一下今年二手市場的表現就可發現:近年的樓價上升,其實欠缺大量成交支持。個別 屋苑年中出現少量創新高成交,在統計上便令整體樓價上調(所謂「乾升」)。同理,目前市場氣氛觀望,加上經濟有放緩跡象,只要極少量的業主因任何原因要賣 樓套現,在現水平有需要急讓單位,便需要減價求售。在現階段普遍看淡後市的情況下,減價幾個百分點吸引力不足,可以預期各區陸續出現「乾跌」的現象──少 量成交,成交價明顯較高位有所調整。
出現少量成交帶動整體樓價波動,有兩方面因素:其一是壓力測試及眾多辣招,不單大幅提升投資者的買賣成本,也對用家的按揭槓桿有嚴重影響,市場上財政條件略為不足的都難以入市,整體買賣少了,樓價走勢自然只由少量成交帶動;另一個因素是市場的估價制度。
估價機制「造就」大市波動
銀行要批出一宗按揭申請,除了要看申請人的償還能力,也要看抵押物業的估值。大致上,本地住宅的估值主要參考新近成交,此點在原則上完全合理──經 濟學上,所謂合理價,不就是市價嗎?類似單位的新近成交自然是估價最佳坐標。但此個最合理的標準,也容易造就傻瓜接火棒的遊戲──任何人不管是出於「購買 心頭好」、被市場氣氛蒙蔽而以高價購入單位,此個成交價便成為新的估價坐標。
情況其實不一定不可改變,例如在估價時,適當參考回報率,已可能減少少量成交挾高整體估價的情況──不管是九十年代或近10年的升市,樓價升幅都遠 高於同期租金升幅。銀行批核按揭必須先行估價,如果估價的權重中,適當加強租金回報的參考,或可減少專業估價追逐少量新高成交的局面,長遠而言,甚至可令 樓價的波幅收窄。

原文刊於信報網站2015年12月15日

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2015年12月9日 星期三

加息的壓力

如無意外,美息將在本月上升。對於港息或遲或早需跟隨美息上調,市場應無異議。問題在於,加息對樓價的影響是大是小。
一些認為加息影響不大的觀點認為,近年申請按揭均需通過壓力測試,實際新獲批按揭客戶的負擔比率大概在35%水平,即使來年加息1厘,只要借款人的 入息不變,屆時供款增加,供款佔入息比重大概仍在4成水平。根據「傳統」標準,供款佔入息比重低於5成視為「安全」計,輕微加息不足以引發業主出現恐慌拋 售。
部分業主更表示,按揭供款只佔月入少部分,加息即使令每月供款增加一千幾百,亦不會令他們將物業平價轉讓。在每個人的微觀層次,當然不排除部分買家 在財政上已為加息作好充分準備,利率正常化不會改變他們的持貨策略。但在宏觀角度而言,加息始終會增加供款負擔,甚至將部分購買力擠出市場。
壓測標準 加息令買家貸款上限減少
問題在於,壓力測試大致上壓低了借款人的負擔比率,也意味限制了進入樓市的購買力。而當市場按息上升,而壓測標準不變時,亦代表有多更準買家借取按揭貸款的上限被調低。
以樓按貸款300萬元,按揭還款期30年為例,按息2.15厘, 月供為11,315元;在現行壓力測試要求下,申請人每月收入要達27,302元才可通過壓測。如市場按息升至3.15厘,同樣條件的按揭貸款,月供升至12,892元,通過壓測的要求升至30,462元。
換言之,那些月入27,302元至30,461元之間人士,在加息1厘後,會由原本可通過壓測,變成不可通過;簡單來說,無論加息幅度如何,總會令影響部份購買力,他們或許是退而求其次,考慮較平價的單位,或許是索性暫緩入市,謀定而後動。
原則上,不管有沒有壓力測試,只要是加息,都會出現類似的排擠效應:未入市的準買家,可負擔的按揭貸款上限會因加息而下調。當市場上的購買力減少時,樓價調整的壓力自然增加。
美元獨強 港元資產將受壓
另外,必須留意加息的其他副作用。美元加息,歐元卻是負利率加量化寬鬆,日圓及人民幣看來也會維持寬鬆供應的狀態,投資者十之有九看好美滙前景,而 根據往績,美元獨強,與之掛鈎的港元資產都會受壓。來年本地樓價面臨一定壓力,應是無容置疑的事,問題只是,調整幅度會有多少。

原文刊於經濟日報網站2015年12月9日

2015年12月8日 星期二

樓價預測的複合等同

某家銀行調查,有一半被訪者估計未來2年樓價將回落。此等民調可提供宏觀方向,但很難與被訪者深入討論他們判斷樓價走向的前因後果。友人早前進行了一個「小型樓市民意調查」,頗有意思的正好摻雜着有樓、無樓被訪者的不同想法。

大型民意調查的價值也許在於規模和其代表性。畢竟那些「民調」是有規有矩的科學。不過,不管問卷如何設計,亦難避免被訪者會將客觀評估及主觀意願混 淆;例如估計樓價將回落,究竟是「估計樓價回落」,抑或是「希望樓價回落」,已經難以判斷。更不排除部分人只是隨眾,將社會主流意見當成自己的答案(凱恩 斯提過的「選美理論」,叫大眾估計誰是選美冠軍,眾人往往會估計他人的意見作為自己的意見)。

說回「民調」,朋友最近在其公司內進行了一場樓市民調。現場人數共25人。
問題一:本人是否持有物業?
沒有:17人(68%);有:8人(32%)。
問題二:如為業主,物業是否有按揭?
全部8名業主都有按揭(100%)。
問題三:是否「希望」樓價下調?
表示希望:18人( 72% );業主7人,非業主11人-轉問題四。
表示不希望:5人(20%),全為非業主。
難講:2人(8%);業主1人,非業主1人。
問題四:如果樓價下跌前提是「經濟差」是否仍希望樓價下跌?
總人數為18人(72%)
仍然希望樓價下跌:12人(67%);16%為業主,84%為非業主。
不再希望樓價下跌:6人(33%);84%為業主,16%為非業主。

業主的同理心、無殼族的「感鈍」
不少人直覺認為,有樓在手的業主都不會希望樓價下跌;相反;無樓在手的可能會較期望樓價下跌。但民調結果相反,8名業主中的7人(87.5%)表示希望樓價下跌。而17名非業主中,只有11名(64.7%)有同一希望。
詳問原因,業主大都表示希望樓價下跌,可能與他們都只是手持一個自住單位有關:樓價上升,對自住用家未有太多好處;反而樓價太高,已衍生不少社會問題,業主認為樓價下調希望情況會健康一點。
至於非業主類人士,部分居於家人持有的物業,表明樓價升跌對自己無大影響,也有人認定樓價大跌也難以購入單位,對樓價己是「感覺遲鈍」,故未有什麽期望!
8名業主中,全部有按揭在供。問起其中一位,如果「樓價下跌」,是否擔心物業成為負資產。此位業主表示,物業早年購入,目前按揭未償還餘額不足估值 二成,不擔心樓價會跌至負資產地步;反而樓價下跌二、三成的話,有意願多購買一個物業收租。其他有按揭在供的業主則表示,預計樓價下跌幅度不大,不太擔心 物業成為負資產,反而多多少少均認同,樓價不可能無止境上升,寧可出現一定調整,避免爆煲帶來其他負面影響。
上述調查的啟示是:表面上,業主是樓市升浪的受惠者,應該歡迎樓價上升。不過,被訪業主大概均為用家,持有一個物業自用,升值暫時只是紙上富貴。他 們考慮到高樓價帶來的其他副作用,如物價高企、薪金被擠走等,「受益程度」大打折扣,反而對無殼族有一定同理心,寧可樓價下跌。
然而,筆者估計,如果被訪者中有投資者,答案可能與目前看到的很不一樣。

複合等同(complex equivalent)的效應
民調簡單提問「是否希望樓價下跌」,答案較易建構「只有樓價下跌,其他因素不變」的框架中。世事環環緊扣,不會單單樓價跌而其他因素不變,當把樓價下跌的一個複合因素提出:如果樓價跌的同時,經濟轉差呢?
結果,原先18個希望樓價下跌的被訪者中,考慮經濟會同時轉差時,有6人改變立場,改為「那便不再希望樓價下跌」。這裏的演繹是:此三分一人或許對 目前的工作崗位有一定的危機感,另外維持立場的三分二人,則可簡單理解工作在經濟差下不感到有威脅,對將來維持收入有一定自信。如把這數字作線性投射,即 約100萬的工作人口是意識到樓跌的風險,因此樓跌、經濟差將無可避免地收縮購買力,即今天專家掛在口的所謂剛性需求會變!

以不同複合等同作場境提問,得到肯定不同的回應,如樓價下跌、利息升,經濟仍是可以,失業率仍在全民就業範圍?又或樓價下跌方式是「3年跌兩成」, 是否仍希望樓價下跌?目前的專家測市,就是以這種複合等同法去作出水晶球式的預言,而答案很多時是已決定的,又或是取決於什麽觀/聽眾!
當然,上述調查並不嚴謹,一定沒有學術價值,但對於掌握市場上業主或未來準買家的心態可能有一定參考作用。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年12月8日


2015年12月2日 星期三

由煥然壹居看資助房屋定價問題

市建局第一個(有可能也是最後一個)資助房屋煥然壹居,由僅限家庭申請,到怕被質疑歧視改為接受單身人士申請;之後由被指明益高收入單身人,要將資格修訂,看似單一機構荒腔走板,其實背後與現行資助房屋的定價原則有莫大關係。

早前由前特首董建華牽頭的團結香港基金發表首份研究報告,建議本地應推出可租可買的新型資助房屋,合資格居民租住後,未來可按原初的折扣價完成補 價,購入單位。建議由於涉及重大改動,加上看來會對受助人有大量補貼(主要是鎖定折扣價),似乎由官方到民間的反應均不甚正面。但基金的建議可能是源於一 個明顯的問題:現行資助房屋的定價機制。

不論是煥然壹居、房委的居屋或房協當年的夾屋,都有同一個定價原則:參考同區私人房屋價格再打折,一手買家他日要在自由市場轉售便需按轉讓時的市價及原初的折扣率補價。此機制一個明顯問題是公營房屋價格受私樓帶動,平抑私樓價格的作用反而不大。

由於資助房屋市值參考私樓,只是開售時定下折扣率。對於房委會的居屋來說,由於合資格申請家庭入息有限,折扣少的話,合資格申請家庭根本付不起首期及供款。變通方式便是增大折扣率,再加上房委會為按揭擔保,讓買家可以申請高達95%按揭。

可能由於煥然壹居最初定位為高級資助房屋,也可能出於市建局與政府對補價金額的安排,項目的折扣率只有2成,即單位會以8折出售,未來業主轉讓時需 按市值向政府支付2成補價。據報項目最平單位的折實價亦在360萬左右,左計右計,買家月入低於3萬元,根本不可能負擔物業的按揭。結果購買資格便唯有定 於「月入6萬元、家庭資產300萬元」的水平。至於是否接受單身人士申請、申請資格改來改去,便是另一層問題了。

煥然壹居的故事其實反映居屋等資助房屋定價機制的問題:價格跟隨私樓,如果折扣不足,中、低收入家庭亦負擔不起,唯有將申請資格放寬,結果是類似煥然壹居的情況,月入6萬元,幾乎高於私樓家庭月入中位數的一倍,卻仍有資格申請資助房屋。

折扣率較高,中間收入家庭較易負擔,但在第二市場日益擴大的情況下,料會有大批單位持續在第二市場轉讓,政府事實上收不回當初的折扣價。煥然壹居申請資格改來改去背後,更大的問題其實是折射現行的資助房屋定價機制可能已有檢討需要。

原文刊於經濟日報網站2015年12月2日

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2015年12月1日 星期二

問題不是加息

一般估計,聯儲局將於本月開始逐步上調聯邦基金利率;雖然樓市中人特別緊張利率走勢,但如無意外,2015、16年美息上升的空間相當有限,而且在美息上升初期,港息有暫不跟隨的條件。單是按息回升,不足以左右樓市走向。但在利率外,其他因素的確有惡化趨勢,值得留意。

由於之前美息下調時,港息有多次不跟足,加上目前銀行體系資金充裕,理論上美息上調時,只要未觸發資金大規模流走,港息可以暫不跟隨美息回升。至於 中長線而言,除非美國經濟有更明顯的改善,否則美息「正常化」(例如回升至4、5厘水平)的步伐,可能需時甚久。本地樓價的確處於偏高水平,但緩慢的加息 步伐,意味本港有時間消化高樓價。

目前一般估計連同12月加息,美息於2016年底前的上升幅度大概在一厘以下。假設本地銀行在來年底前加息半厘,以每100萬元貸款,25年還款期 計,每月供款會由4311元升至4562元,升幅5.8%,對未入市買家的置業意欲或有一定影響,但在近年壓力測試執行嚴格的環境下,應該不足以引發正在 供樓的業主賣樓減債。

美元轉強更值得關注
美息(及連帶的港息)上升,可能不足以引發樓價大跌,但加息的副作用卻不容忽視。目前市場看淡人民幣,日本和歐洲仍在量化寬鬆;在其他國家增加貨幣 供應之時,美元卻開始加息,結果在未來一段時間可能呈一家獨強的現象。而根據往績,美元偏強時,港元資產價格都會偏軟。美滙指數在1997、98年由 100左右升至2002年貼近120水平,此段時間正是本地樓價輾轉下跌期。至2002年後美滙轉弱,本地樓價亦於2003年起展開升浪至今。

今年年初,市場憧憬美息上升,美滙指數一度上試100,但加息期望落空,指數又回落至94、96水平。近月市場認定美息將於12月真的開始回升,指 數又試上衝100。正路計,如果其他主要貨幣勢弱,美元將持續轉強,根據往績,會對本地樓價帶來一定壓力。比起加息,美元(及港元)轉強,可能是更值得樓 市參與者注意的變化。


原文刊於信報網站2015年12月1日

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2015年11月30日 星期一

定息按揭普及需優化



市場認定按息將逐步回升,本地按揭市場向來以浮息按揭為主,在利率趨升的大環境下,意味大多數按揭借款人每月供款將上升。另一方面,雖然近月定息按揭的比重見上升,不過,除非定息按揭有更明顯的優化,否則仍難以成為主流。

9月份新批按揭有6154宗,當中仍以拆息按揭為主,佔82%;以最優惠利率為準的佔11.8%;定息按揭佔3.9%。定息按揭的絕對比重看似微不足道,但與一年前的比重----0%比較,已見明顯上升。

定息按揭比重增加,有多個可能性,宏觀因素是市場估計美息將上升,不論是最優惠利率或拆息,遲早均會跟隨美息上升;定息按揭可固定供款不變,對追求穩健的借款人有一定吸引力。微觀因素是有個別銀行推出為期3年以下的定息按揭計劃,部分計劃的首年利率較一般浮息按揭為低,對吸引借款人選用定息按揭有一定作用。問題是,受制於產品結構,估計定息按揭的比重難見更大幅度的增長。

一般情況下,同一時期新做浮息按揭的利率會較定息按揭為低,但兩者的分別只是對不同財務需求的回應,難言絕對優劣---當下按息略高,便是未來供款穩定的代價。究竟要長期穩定抑或眼前低息,便是不同人的喜好問題。以美國為例,10年期定息按揭便一直是市場熱門產品之一,借款人在10年期內,都可以鎖定按息。(如果期內利率下調,借款人仍可透過轉按方式減省利息支出)

問題在於,現時香港幾家提供定息按揭的銀行,定息期都只是3年;定息期後,或者轉為浮息按揭,或者再按當時市場情況另行安排新的定息期。簡單來說,在本地選用定息按揭,一樣要付出「按息略高於浮息按揭」的代價,但換來利率固定的時間卻相對甚短,供款長期穩定的好處並不明顯。

原則上,貸款機構提供定息按揭與浮息按揭時,利息風險的處理完全不同。浮息按揭利率可升可跌,對借款人來說會有供款跟隨利率增減的問題;但對貸款機構來說,卻是沒有什麼利率風險的不管是P-H+,或加或減的息差是固定的,不管最優惠利率或拆息升跌,只要最優惠利率或拆息大致與存款利率同步升跌,貸款機構都穩賺息差。至於定息按揭,貸款機會一般會以同年期的定息債券作對沖。在香港而言,由於長年期的港元債券市場並不完善,銀行因此難以提供較長年期的定息按揭。而定息按揭定息期偏短,正正完全抵銷此類產品的賣點。

當然,外在因素所限,銀行難以推出年期更長的定息按揭,但除此以外,相信此類產品仍有一定的改良空間。例如存款掛勾戶口,早年僅限P按戶口提供,近兩年已普及至H按戶口;如銀行希望推廣定息按揭產品,將存款掛勾戶口適用範圍拓展至定息按揭的可能性不容抹殺。


原文刊於iMoney 2015年11月28日

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2016年港息難大升

如無意外,美國聯儲局會在下月開始加息,美國聯邦基金利率持續數年貼近零息的歷史將告終。原則上港息走勢跟隨美息,部分分析認為,一旦本地按息上升,將為樓價帶來沉重壓力。加息對按揭借款人來說不是好消息,不過,認定美息開始上升對樓市不利,推論卻流於粗疏。

第一層的問題是,加息並不總是利淡樓市。2004年港息隨美息上升,但同期樓價維持上升。當然,按息與樓價的關係複雜,2004年時樓價剛由谷底回升,與現時樓價處於高位不可同日而語。如果認定現市況加息不利樓價,似乎便要問息口「如何加?加幅多少?」

加息影響消費 首次僅0.25厘
由於早前數據顯示美國就業情況有明顯改善,算是消除了加息的一大障礙,現時市場主流意見是聯儲局將於12月開始加息,幅度一如以往,大概為0.25 厘。但受制於經濟及政治因素,在12月加息之後,來年美息上升的空間卻未必太大。經濟方面的制約因素是通脹,10月美國消費者物業指數按年升幅只是 0.2%,9月份是負0.2%,通脹似有若無,加息如果影響消費,可能導致問題更大的通縮。政治上,來年美國大選,為免影響選舉,聯儲局未必願意大手加 息。事實上利率期貨市場顯示,至2016年底,美息或只會較現時上升0.75厘左右。

最後是港息跟隨美息的步伐。原則上,港元與美元掛鈎,利率的大方向上,港息需要跟隨美息,不太可能出現美息加、港息減的情況,否則會引來大規模兌 換,衝擊港元體系。但大方向一致,也不表示每次美息調整港息都十足照跟。2008年以來,美國累積減息共10次,減幅5.25厘,而香港沒有完全跟隨,累 計減息8次,減幅共3厘,美國減幅較香港多出2.25厘。單純以港息過去未有跟足美息下調來說,美息回升初期,港息是有條件暫不跟隨的。

美息回升初期 港可不跟隨
綜合而言,美息在2016年底前,加幅相對有限,潛在加幅大概在1厘以下,而港息亦有條件不完全跟隨。在近幾年申請按揭都要進行壓力測試,借款有較強償付能力的今天,加息半厘的影響將相對有限。

當然,樓市不是完全由利率單一因素決定,新盤供應、經濟環境等都會左右樓價。客觀而言,在中國經濟增長看似放緩、新盤供應有望增加的今天,樓價有一 定下調壓力,此情況下,輕微加息都可能放大樓價調整的幅度,但在用家為主的市場,除非經濟明確惡化,否則樓價大跌的空間似乎不會太大。

原文刊於置業家居2015年11月28日

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2015年11月25日 星期三

樓市會因新盤入伙出現更大跌幅?

偶然看到一個意見,指近日新盤吸引大批買家入市,已經消耗大量購買力。而現時從價印花稅退稅的安排,可能在新盤入伙前後,引發大量新盤買家將舊居放盤,帶動大市出現更大跌幅。此說言之成理,但真正影響未必太大。

有關分析的立論大致是:如果買家僅持有一個單位,購買新盤作換樓之用,買家在購置新盤時,已需付雙倍印花稅(以600萬元樓價計,便是6%,即36 萬元)。買家如在新盤單位簽署樓契(大致是入伙前)後半年內,售出舊居,便可向稅局申請退回一半已付的從價印花稅。因此新盤對二手樓市的影響,不僅限於開 售時消耗購買力,更在於入伙時,會有相當一部分業主需要在有限時間內,將舊居放售,為二手市場帶來更大壓力。

以上觀點並非完全無理。與過去從價印花稅沒有調高的時代比較,當時業主多購買一個單位,不必支付雙倍的印花稅,也沒有退稅,自然亦沒有售出舊居的額 外誘因。現時單純以計算而言,換樓業主在新盤入伙後半年內出售舊居的可能性的確較之前為高,加上退稅要有其時限,新盤入伙之後半年內,理論上有可能在二手 市場引發業主集中放售舊居。由於時間有限,業主基本上難採惜售策略,結果是二手市場可能出現大批有減價壓力的放盤。

但有關推論有幾個問題,其一是從價印花稅可退回的稅款其實不算太高,新盤成交價600萬,從價印花稅新稅率是6%,出售原本持有的唯一單位,退回一 半只是3%。同理,2,000萬元樓價,稅率是7.5%,退稅是3.75%。加上稅款是已出之物,除非業主看淡後市,否則未必會為了收回新居成交價3、 4%的退稅,而將舊居大幅減價出售。

其次是退稅資格問題,持有一個住宅,購買另一個住宅,新居成交後可申請退稅。但買家本來持有多於兩個或以上住宅,按新稅率支付的從價印花稅不設退 稅;不持有其他住宅的買家,本身按舊稅率支付從價印花稅,更是無稅可退、無樓需要出售。換言之,有資格申請退稅的買家,比例未必太高,因為退稅需要而出售 舊居的壓力有限。

最後是按揭因素,如果借款人對同時承擔新、舊物業供款感吃力,不管是否有退稅,一樣有壓力出售舊居。但現時壓力測試的要求,如果申請人本身持有其他 按揭物業,申請新居按揭時,新、舊按揭的總供款不可逾月入4成,加息3厘,供款不可逾月入5成,計算下來,實際上新舊按揭總供款大概只能佔月入3成多。此 水平的供款負擔似乎不算難以承受。除非經濟轉差,借款人收入減少,否則因新居入伙而劈價放售舊居的業主恐怕不會太多。

原文刊於經濟日報網站2015年11月25日
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2015年11月24日 星期二

不對稱平衡下的無欲則剛

上星期足球場上港中大戰,已多年未見港人如此關心一場球賽,球場內外發生的種種,正好令我們重新肯定香港價值。
港中大戰,事關兩隊以小組第二名出線世界盃的機會,更兼之前香港部分球迷在其他賽事「噓國歌」,惹來內地輿論不滿。兩地矛盾升溫,球賽進行時,港中 球迷被絕對分隔,連廁所都要分開,嚴格程度有如南非當年種族隔離;警隊更是動員1200人面對6000球迷以維持秩序,是相當保險的做法。
主辦方及警方採取「如臨大敵」的態度是應有之舉,但事前問一問香港人,大概99%都不認為會發生暴力事件。奏起義勇軍進行曲時,本地球迷噓者有之、 舉「BOO」牌者有之,坐而不立、立而背對球場者有之,同樣地也有本地球迷起立同唱國歌。立場不同,表達方式各異,但並無衝突發生,說到底,香港還是講理 的社會,因為意見不同而訴諸暴力應不是香港人的慣常做法。
求和只為保尊嚴
回顧事前帶點火藥味的氛圍,除了冰凍三尺的中港矛盾,導火線是內地足協的一份宣傳,以「有層次」來形容港隊成員膚色兼具黑白黃。帶點種族歧視語調之 餘,似乎也諷刺香港要靠入籍球員,非靠自身本事。早在分組結果公報時,中國球壇已歡呼同組無強隊,以魚腩來形容同組的香港、不丹和馬爾代夫等,認為一定可 出線12強。今場對賽前,中方球員一早表明戰勝香港「毫無懸念」,內地有球評更表示要顧念情誼,不要令香港輸得太難看,大概意思是難聽的說話要講得客氣 點!
香港隊有齊各色人等是事實,球員以外,領隊Kim Sir是南韓人、體能教練是日本人;華人球員中不乏入籍的內地人,但白人球員如麥基(Jaimes McKee),其實10歲已移民香港,在港人眼中早已是不折不扣的港人。球隊不同種族齊備,這就是香港社會的多元性縮影。以筆者從事多年的銀行業而言,本 地人以外,主管級仍多歐美裔白人、風險管理部門亦不乏印巴裔人,也有南韓、日本及星馬的同事。因此,說香港人近年排外的風氣升溫,這明顯與筆者幾十年的一 手經驗不符,因此恕難認同。
說中港足球是強弱關係,相信沒有港人不同意:港隊國際排名落後,中國隊鄭智一人身價大概超過港隊總和,實力差別是客觀事實。就球賽本身而言,0比0 打和之後,中國球迷一早失望離場,香港球迷卻是歡天喜地在場內歡呼、打氣和流連。對於內地球迷來說相信是十分疑惑,兩隊賽和的結局是大有可能「雙雙出局」 的雙輸,為何港人如此欣喜?
筆者認為,足球運動在香港只是升斗市民的次選娛樂,而今次賽事卻吸引了大部分非球迷的參與,社會之所以份外關注港中大戰,可能就是一種對當下自身處 境的適切回應。其實,由始至終香港上上下下都認定要進軍世界盃是一份「非份之想」,面對强弱懸殊的分野,和波便幾是港人集體理想。這是一個尊嚴重塑的晚 上,縱然球場外的現實全無改變,大家仍是樂此不疲,讓良好的感覺再坐一會。
有容仍大 無欲則剛
球賽完了,但帶來的反思空間無限。筆者對中港足球有這樣的理解:
在一標準場地上,縱然有强弱對比,只要在公平、自由的多元氛圍內,雙方仍可以用各自的認知去詮釋比賽的戰術和演繹自身的價值。
强弱的分野是一種不對稱關係,在球賽內這會表現在體能、技術和資源上,更關鍵的是局中人的取態和心態。取態是指辦事人的預見力和執行力,若然兩者出 現落差,這多少反映基礎上的雕琢有所不足。心態指的是辦事人的視野涵蓋,貧乏的視野就是跟從虛榮的人心,人心的屬性一般是順流而又隨波逐浪的躁動──眾所 周知,國家主席對中國足球有無限憧憬,等而下之,內地由上至下便認定對付香港此隊「魚腩」理應必勝。這些言說充份體現勢利帶來的視野盲點!
問題是,沒有任何競賽可言必勝,在賽前已擺出勝利者的姿態,這只是為滿足人心驕傲與虛榮!當然,虛榮的人心也有可能向正面轉動,但前提是有社會的自由和媒體的獨立作護航。
中港關係當然不是球賽,但卻在不對稱的演變中,強者能否做到有容乃大,弱者能否持守無欲則剛的底線,可能正是我們怎樣堅持香港的多元性、務實的人倫 價值的關鍵。 回到樓市,發展商與小業主一樣呈現強弱懸殊的不對稱關係,發展商會否展現有容乃大的精神,筆者不能奢望;但面對樓市波動,小業主不要期望在樓價上上落落中 獲利置富,「無欲則剛」,庶幾近矣!

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年11月24日

2015年11月19日 星期四

包底按揭的「雙信」問題

新盤紛紛推出包底甚至包批按揭,對發展商來說,此類「開單主導」的貸款,是成本高回報少,更兼耗費人力、時間管理的作業。

筆者工作的本業之一,是將資産按揭證券化。按揭對借款人是債務,對貸款人卻是資產;一如其他資產,可以在證券化後轉售;步驟簡言之,先將資產核對授信標準後,找評級機構作投資評級,然後在市場發售。如順利將新盤包底按揭證券化的話,發展商理論上可提早將資金回籠。

包底按揭的信用缺陷
近日個别人仕接觸我們,討論類似包底按揭日後證券化的部署。原則上,什麼資產都可證券化轉售,不過包底按揭的一些特色,令證券化過程甚具挑戰,包括:
1) 按揭成數;包底按揭成數高達8成至9成,物業資不抵債的風險較標準按揭為高;
2)借款人的動機;借款人有「一按+二按」整體較低息的組合不用,要選用發展商提供的整筆包底(甚至是包批)按揭,其中一個可能是物業用於投資;而投資者比起用家,會被視為在跌市時有較大的斷供風險;
3)利息回報未反映風險值;就算按揭產品完全為投資者度身訂造,只要回報反映風險,要證券化也不難;但包底按揭是為了賣樓,不是為了賺息差,結果是 此類按揭利率未能反映較高的違約風險。本地市場有不少財務公司提供針對投資者的按揭,利率可達P+10厘以上,可作為「針對投資者而設按揭」的利率參考, 反過來可以說,包底按揭利率其實涉及某種補貼。
4)欠缺歷史數據;無從判斷選用此類按揭產品人士的供款紀律。

投資評級的信用替補
一般而言,貸款類資產的風險有5層分級,最佳的I級定義是No Evident Weakness(無可證明的弱點);IA級是 Evidence of Weakness (有證據顯示有一定弱點);II級已是Sub-standard (低於標準),定義是Timely repayment at risk(不時有還款風險);再其次已是III級的Doubtful,定義是Full repayment improbable(不太可能收回全部款項)及最低的Loss 損失,已到撇賬地步。
根據有關評級,包底按揭己是IA,如果樓市有調整、經濟下行時才評級,結果随時可能是II級。
當然,一如前文所說,按揭對貸款人來說,總是一種資產,證券化有難度、評級非最佳,不代表不能證券化—問題只是有多少折讓。例如面值100元的資產,以折讓價90元推出,一樣有轉讓的可能。

筆者將部分包底按揭資料交予國際級的評級機構,第一反應卻是咤異---放寬授信標準,利息回報跟風險成負數的不對稱平衡,以史為鑑,此類產品的特性 似乎就只可和2008年導致美國金融海嘯的元凶---次按(Subprime Mortgage) 類比。餘下的問題便是賣家肯用什麼折扣價錢沽售,又有誰願意出價買入?

總括而言,此類按揭要在市場打包式作證券化是有其先天的信用缺陷,要成功沽售套現,則要用頗明顯的信用替補(Credit Enhancement) ,方法諸如 -首虧損承担、現金補貼及提高資產覆蓋率等等,然後再伴以折讓價出售。
有以上缺憾,市場上對包批仍是樂此不疲,這多少反映買賣雙方的複雜心境和對後市的明顯取態,至於後事如何,一切就有待加息後的演化吧!

原文刊於DBC數碼電台網站2015年11月19日

2015年11月18日 星期三

利率升樓價「應跌」幾多的算術題

再有大行發表看淡報告,最新一份是提出,若加息25點子,香港樓價需要下跌33%。在眾多聲音看淡樓價的當下,有關報告不算偏離現時的主流,但達到結論的方法卻值得一議。

據報導,有關報告指,如鎖定本港樓市的供樓負擔比率的可持續水平為50%,若利率上調25點子,每月按揭供款便會上升2.34%,而供樓人士的供樓負擔比率屆時便會增至74%;若供樓負擔比率要回落至50%的可負擔水平,本港樓價需要下跌33%。

算術上,以上計算100%正確。但會達至一個超級古怪的結論:例如說,報告提及若加息165點子(按息升至2003至2007年平均3.8%水平),樓價 需要下跌40%;比較而言,利率上升25點子,樓價已經需要下跌33%;之後利率再升125點子,樓價「需要下跌」的幅度反而減少。彷彿首次加升25點子 的「威力」,遠高於之後的更大幅度的利率上升。

其實根據有關的計算方式,在現行利率下,供樓負擔大概會是72%,要「鎖定」本港樓市的供樓負擔比率的可持續水平為50%,根本不待加息,本港樓價一樣「需要」要下跌約3成。

報告的方法應該類似於政府經濟報告,所謂供樓負擔比率,是以「一個市區小單位的供款,相對於家庭收入中位數」作為算式。不少人已經指出過,類似計算方式早 已偏離現實,反映的問題不是「新借款買樓的業主負擔不起供樓」(因為有壓力測試,實際上新借款業主的供款負擔平均不足4成);而是很多統計上的中等收入家 庭負擔不了現時的樓價。

當然,很多統計上的中等收入家庭難以負擔現時樓價肯定是事實,長遠來說,此情況並不理想,影響包括很多家庭難以安居樂業,甚至對社會制度不滿。但令樓價高 企,供樓負擔偏高的原因,更多是出於資金充裕、新單位供應不足;而非單單是利息問題,單純因應利息變化而計算樓價「應該」跌多少,可能失諸偏頗。

原文刊於經濟日報網站2015年11月18日

2015年11月17日 星期二

包底按揭的手尾

多個新盤陸續推出包批或包底按揭,目的不外乎向準買家提供低首期入市方案,刺激銷情。不少人已由借款人角度分析買家選用此類產品的注意事項,本文嘗試再由發展商角度看此類按揭的「手尾」問題。

發展商的資金成本高於銀行,其資金的最佳運用方式是投地起樓轉售,而絕非只有微利的包底按揭。在發展商的角度,推出包批(不問申請人收入,一定批 出)或包底(備用的二按,甚至是全筆一按,以便銀行不批按揭時讓買家完成交易)按揭,目標不是借款小業主依約還款還足20年、30年。發展商與小業主其實 有志一同,最理想的情況是小業主在數年後贖會,避免資金長期被綁,加上耗費人力物力管理已取用的貸款。

問題在於,理想與現實往往有一定距離。坊間不少分析已提及,此類按揭初期往往有利息優惠(Teaser Rate)或供款假期(Payment Holiday),但優惠期後,借款人便需以較銀行按揭為高的利率還款。一般人的如意算盤是優惠期後轉按,但受制於按揭指引,除非購入單位後數年樓價仍然 急速上升,否則業主根本難以轉按,需要有較長時間以較高息供樓的心理及財政準備。
必須強調,借款人以較高息供樓,不表示貸款人有着數。包底按揭優惠期後利率一般為P至P+1,比一般按揭利率高3至4厘,在借款人角度可能算貴,但在沒有存在基礎的財務公司角度看來,此水平的利息可能已貼近成本價,最多亦只有微利。

銀行按揭成數受限,是借入高成數包底按揭的業主難以轉按的障礙之一。另一個較明顯的障礙,是借款人的財務條件,買家不選「低息一按+高息二按」,而 選包底按揭,較大可能是本身財政條件較不理想,選用「一按+二按」的組合時,過不了壓力測試一關,惟有「選用」發展商提供的包底按揭。除非業主財政情況往 後有明顯改善,否則未來轉按至一般銀行按揭的難度仍然較高。

整體而言,借入包底按揭的小業主未來難以轉按,意味他們要長期承擔較高的利息支出。在發展商角度而言,便代表他們要長期支付成本管理大批只有微利的按揭──每月要整理供款報告、有人欠款要安排追收,可說是「手尾長」。

當然,就算借款人不轉按,貸款機構也有先行套現的方法──按揭對小業主是債務,對貸款機構卻是資產。原則上,貸款人可以將一籃子的按揭證券化,再售 予投資者,從而提早將資金回籠。問題在於,包底按揭的特性令證券化的構想難以實行:一如上文,選用此類產品的,條件應該不及一般銀行按揭借款人(如果是 「包批」按揭,更是連基本入息證明均欠奉,連「評級」亦無從進行);其次是規模較為有限、欠缺可追蹤的供款歷史(Track Record),結果此類資產難有較佳評級,實際上難以證券化轉售。

最終結果是,發展商提供的包批/包底按揭可能產生一時作用,協助新盤在此刻散貨。但發展商一筆資金勢將被綁,更要調用人力物力,長期管理一筆雞肋級回報的按揭資產。

原文刊於信報網站2015年11月17日

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2015年11月11日 星期三

「孟母」難為了考生

今天不談樓市,談教育。話說考評局報告,引述一名考生在應考口試時指孟母是「怪獸家長」,又稱現今樓價高,三遷不可行。報告指有關考生是「信口開河」。坦白說,身為在香港生活的成年人,實在看不懂為什麼考生要蒙受有關指責。

話說今年DSE的中文科口試之中,其中的一條考題,是叫考生在「孟母三遷」與「曾子殺豬」的兩個故事之中,講述哪一個故事,對現今家長培育子女更有啟發性。

其中就有考生在應考時,狠批孟母,指其溺愛子女、是「怪獸家長」,又有考生指現今的樓價高企,根本不可能搬家三次,實際不可行云云。考試報告批評上述答案是信口開河、推論粗疏,又鼓勵學生要多加思考等。

考試有考試的標準,例如說,考題明明要求考生比較「孟母三遷」與「曾子殺豬」。如果考生單單批評孟母,而忘記對兩個故事作出比較,或說出了結論,沒有提及 理由,那大概難獲高分。但單純看考評局引用的例子,實在不明白有關考生(特別是指出現時樓價高,難以三遷的那一位)如何信口開河。

如果有家長說為了提高小朋友入讀理想學校,要搬入名校區,之後對學校不滿意,為了轉校又搬到另一名校區,如是者凡三次,難怪不會親朋被認定為怪獸家長?
如果現代孟母的物業是自置的,購入未滿三年,搬屋轉售要付雙倍印花稅;按揭未過罰息期,要向銀行支付罰息,還有其他洗費,每次置業申請按揭都要通過壓力測試,說樓價高,難以為了小朋友教育而搬來搬去,又有什麼錯?就算是租屋,難道「名校區租金高」不是事實?

一個十七、十八歲的考生,在思考古人故事時,沒有盲目讚賞,反而指出現實環境下有關操作難以實行,不是合乎通識科鼓勵的批判精神?抑或所謂「信口開河」指的是考生回答與中文科的標準答案不符?
通識科要訓練學生批判,學生在中文科用了一下批判思維,就被說是信口開河。也許,香港教育在意的真的是訓練出見人講人話,見鬼講鬼話,批判看場合的醒目仔女?

原文刊於經濟日報網站2015年11月11日

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2015年11月10日 星期二

瀟灑走一回的包批按揭

多個新盤推出包批按揭,號稱不設壓力測試,理論上申請即批。發展商要推出此類按揭的動機似乎已是路人皆見。問題是,又會有什麼人「適合」申請此類產品?

微利墊厚利之間
過去不少發展商也有推出二按,讓買家以低首期方式購置新盤單位。二按的利息較高、年期相對短、在所謂免供期 (Payment Holiday)或利率優惠期(Teaser Rate)過後,可能會出現供款震盪(Payment Shock) 等問題,此類產品或可滿足部分買家低首期入市的需要,在整體一加二按揭的利息成本而言亦算是可控的範圍。不過,因為金管局收緊涉及二按的按揭指引,二按利 息較正規按揭高、年期短的限制,直接令買家難以通過壓力測試。簡單來說,即使發展商肯借二按,但在現行指引下,也只有極具實力的買家會獲批銀行接受的二按 (Endorsed Second Mortgage)。
不要忘記,發展商包批按揭的全期利息較銀行按揭為高!不過,以錢的成本計算,跟財務公司提供P+10厘以上的按揭比較,新盤包批按揭其實也算可以。 當然,此處說「可以」的前設是只可打算短期持有物業的角度出發。發展商利息成本較銀行高、說出「包批」的豪語,加上按揭成數較高,貸款一方無疑要承受較高 的風險。此話怎說?前者包批的原則是不問信貸、授信準則仍可提取按揭,而後者高成數貸款則預示按揭成負資産機會增加。因此,筆者認為,包批按揭只是「以近 成本價的息口去保住物業發展的厚利」!

舊經濟的舊模式
由利息成本的角度看,即使發展商提供按揭可賺微利,但並非最有效運用資金的方式。地產是典型的舊經濟產業,需要密集的資金;對發展商來說,借來的錢 最好當然是用來買地起樓發售。即使資金成本便宜,要提供「供足30年」的貸款去賣樓,這種營銷手法,其實相當犯本。大家需要明白,包批按揭所動用資金是整 個銷售的95%;相比二按,這是有近多3倍資金投入!
當然,包批按揭設計者會說,優惠期後加息的做法是鼓勵小業主持貨數年後轉按/出售物業,可以避免大筆資金長期被綁。坦白說,這種說法只是說明思想上 的謬誤!何解?如果小業主數年內可以轉按/出售物業,即說樓價將來最少也要維持不變,同時又要今天這群邊緣借款人收入大增而產生換樓需要。
明知犯本也為之,這是因為豐厚的利錢所在,所此犯本不是一個價值判斷,而是一個生財工俱。但並非人人可為!

最合「瀟灑哥」選用?
用家一般會長期持貨,較多考慮全期利息支出,優惠期後按息升至P或P+的包批按揭,難以迎合買家此方面需求。但初期低息的安排對仍然看好後市的投資 者,應有一定吸引力。以某現樓新盤九成按揭,不設入息審查,首3年利息P-3.1%,其後P為例。買家如看好後市,大可購入單位出租,假設最優惠利率不 變,按揭利息成本只為2.15厘;計算上,只要租務回報率高於4.1厘,租金收入便高於供款支出,有正現金流。回報率即使低至2厘,也足以抵銷利息支出 (供款多於租金,無正現金流,但租金收入大致等同按息支出),皮費不重,3年後按揭優惠完結,如果樓價有所上升,大可將單位放售圖利。
當然,樓價如果在3年後下跌,包批按揭優惠期又完結,投資者的算盤便難以打響。不過,有一類買家未必需要擔心以上問題。
發展商豪言「包批」,筆者便想到幾年前的一個網絡紅人──人稱「瀟灑哥」的內地流浪漢。如果「瀟灑哥」找到人集資一成首期及其他洗費,大可以包批按 揭入市再出租單位。3年後樓價升了,便獲利離場;3年後樓價不升,甚或下跌,大可斷供按揭,任由發展商收樓,反正「瀟灑哥」一族也不怕破產。極端來說,對 此類人士而言,包批按揭幾乎可說是沒有期權金的期權安排。今天,那些機會成本極低的買家將會是包批按揭的受眾。
這個作業模式是徹首徹尾的──密集的資本換取延後的利潤。至於那些不與為之的財團/發展商,預料也只是謀定後而動!

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年11月10日

2015年11月9日 星期一

大行「估市」的思考盲點



但凡「估市」一般都是以10%為單位,估計跌幅精確至個位數較為罕見。早前卻有大行估計樓價會在4年間下跌32%。預測具體而微背後有其理由,但有關理由也與一般人思考的盲點有共通處。

該家大行發表看淡樓價的報告,估計未來4年,樓價下跌32%。不論估計樓價升跌,一般見到的預測會是一成、兩成,如此精準的預測,背後理由是:現時供款入息比率(年供款 /年收入)企於73%17年高位,若有關比率要回到正常的50%,並假設息率及家庭入息不變,未來48個月樓價將要下跌約32%

類似的方法在各類研究中可說甚為標準:世界千頭萬緒,要量化單一因素的影響,自然要假設其他因素不變---要供款比率下跌至50%,其他因素不變,樓價便需回落32%

問題正正在於,各類因素互相牽連,未來不太可能出現樓價跌,而利率、家庭入息不變的情況。此處的矛盾是,為了量化單一因素的影響,我們評估未來時,往往假設其他因素不變;吊詭的是,現實中,「其他因素」不太可能沒有變化。為了準確而作出的「合理假設」,實現的機會偏偏是最低。(向「好的方向」想,萬一後市發展不似如期,便有更大的迴旋空間:「因為假設的情況沒有出現,所以調整幅度與當初預測不一致。」)

類似「假設其他因素不變」的情況,在一般人討論後市時更常出現。如果四周問人,是否希望樓價回落,不少人會出於「想上車」、「想買多間收租」等不同原因,回應說希望樓價下跌。但此類一心等待樓價回落入市的人,考慮問題時一般會假設「只有樓價跌,其他因素不變」;例如入息不會減少。但現實中,我們看到樓價回落往往發生在經濟不景的年代,此時的入息中位數往往也會有明顯調整、失業率出現明顯上升。現實中很難出現「只有樓價跌,其他因素不變」的情況。

回頭再說樓價再下調多少,才會令供款比率下跌至50%的話題。究竟供款負擔比率「50%」是否一個合理的前提,暫且不論;「其他因素」不變的話,計算上,樓價要回落32%,供款負擔便會跌至50%。但值得留意的是,現時一般估計按息來年將輕微回升,而一旦經濟增長放緩,入息中位數將回落。此兩個因素變化,樓價便需要有更大跌幅,才可令供款負擔下跌至50%水平。

原文刊於iMoney 2015年11月7日

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2015年11月5日 星期四

犯本的包批按揭

多個新盤推出「包批按揭」,號稱不設壓力測試,理論上申請即批。發展商要推出此類按揭的動機似乎己是路人皆見。問題是,又會有什麼人「適合」申請此類產品?

過去不少發展商也有推出二按,讓買家以低首期方式購置新盤單位。二按的利息較高、年期相對短、在所謂免供期 (Payment Holiday)或利率優惠期(Teaser Rate)過後,可能會出現供款震盪(Payment Shock) 等問題,此類產品或可滿足部分買家低首期入市的需要,在整體一 + 二按揭的利息成本而言亦算是可控的範圍。但因金管局收緊涉及二按的按揭指引,二按利息較正規按揭高、年期短的限制,直接令買家難以通過壓力測試。簡單來 說,即使發展商肯借二按,但在現行指引下,也只有極具實力的買家會獲批銀行接受的二按 (Endorsed Second Mortgage )

包批按揭的算盤:息口唔貴、價位照舊
物業發展在香港是大生意,既然二按不能誘發買家入市,個别發展商便立心推出整筆一按,成數當然要較銀行標準按揭高,而且標榜「包批」,不需要入息證明,也沒有壓力測試,以求刺激購買力入市。大家都異口同聲說,包批按揭的推出,顯示發展商急於去貨。
以上觀點並非完全出於猜度,發展商為了去貨,的確刻意增加包批按揭的吸引力。這裏可歸納兩個觀察:
‧例如個別新盤按揭成數高達95%,如此成數的一按,已絕跡香港市場5、6年;
‧其次是按息水平:雖說發展商的包批一按利息較銀行按揭為高,但以此類產品在優惠期後一般按息P至P+1計,較諸一般財務公司按揭,仍是甚為便宜。

需知道現時一般二按利率已在P+10厘以上,市場上也有較相宜的高成數按揭,利率在P+3厘水平,但只做優質客,絕非包批,成數也較發展商提供的為 低。參考今年以來幾家發展商銀團貸款的利息,提供包批的一、二按可能會獲些微息差,但見慣大場面的發展商肯定志不在此。提供包批按揭,原因全在有數得計。

以樓價現值100元為例,銷情疲弱,後市看跌,現時借95元予買家買樓,發展商先收5元,假設未來一段時間,樓價跌至70元,業主又斷供,債主(即 發展商)收回單位拍賣,扣除交易成本收回65元,加上首期,實收70元。而債仔尚欠債主30元(未償還本金加上因收樓而產生的資出),根據此單綫因果推 斷,包批按揭對發展商來說,仍是大有可為。

誰說舊經濟不賺錢
由利息成本的角度看,即使發展商提供按揭可賺微利,但並非最有效運用資金的方式。地產是典型的舊經濟產業,需要密集的資金;對發展商來說,借來的錢 最好當然是用來買地起樓發售。即使資金成本便宜,要提供「供足30年」的貸款去賣樓,這種營銷手法,其實相當犯本。大家需要明白,包批按揭所動用資金是整 個銷售的 95%;相比於過去只提供二按,這是有近多3 倍資金投入!

當然包批按揭設計者會說-優惠期後加息的做法是鼓勵小業主持貨數年後轉按/出售物業,避免大筆資金長期被綁。坦白說,這種說法只是說明思想上的謬 誤!何解?如果小業主數年内可以轉按/出售物業,即說樓價將來最少也要維持現價,或者要今天這群邊緣借款人收入大增而產生換樓需要。

原則上,包批按揭對長線用家未必合用,正常用家應該不會考慮此等安排。至於不參與推出此類產品的發展商,他們隨後的應對策略似乎已是呼之欲出。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁


原文刊於DBC數碼電台網站2015年11月5日

2015年11月4日 星期三

包批按揭

多個新盤推出「包批按揭」,號稱不設壓力測試,理論上申請即批。究竟為何發展商要推出此類按揭?此類產品的推出,對後市又有何啟示?

過去不少發展商也有推出二按,讓買家以低首期方式購置新盤單位。先不論二按的利息較高、年期較短、優惠期後供款急升等問題,此類產品的確可滿足部分買家低首期入市的需要。但隨着金管局收緊涉及二按的按揭指引,二按利息較高、年期較長的特色,卻令買家難以通過壓力測試。

根據現行按揭指引,只要一、二按的融資總成數高於標準按揭2成,對借款人的壓力測試標準便更為嚴格。以一個樓價1,500萬元單位為例,標準一按成數上限 為5成,即銀行可借750萬元。如果發展商提供樓價25%二按,由於借款總成數高於標準按揭2成,壓力測試標準是:在現行按息下,一、二按月供不可高於月 入45%,如果按息3升3厘,供款不可逾月入55%。如果有關買家本身已有一個物業在供,再申請上述一、二按,那麼其新舊物業按揭總供款不可逾月入 35%,按息加3厘,不可逾月入45%。標準上調後,莫說二按,不少準買家可能連一按的壓力測試都通過不了。

發展商角度:去貨總比直接減價好
簡單來說,即使發展商肯借二按,由於壓測規限嚴格,對買家,尤其是已有物業在供的買家,效用也未必太大。反映在數字上,近月使用發展商二按的紀錄,每月大概只有200宗上下。
本地發展商以靈活見稱,二按效果不大,發展商便推出整筆一按,成數較銀行標準按揭高,而且標榜「包批」,不需要入息證明,也不需壓力測試。

視乎不同發展商而定,估計利息成本由拆息加百多點子至接近最優惠利率。表面看,發展商提供優惠期後P至P+1%的按揭,帳面上可能會有微利。但食慣大茶飯的恐怕不會在意如此蠅頭小利。一般的說法,都是發展商為了去貨,不惜成本推出整筆的一按。

事實上,現時10個專家9個看淡,樓市氣氛欠佳;但供應卻持續增加,單是第四季已有逾4,000個單位可推出市場。在後市下調機會上升的情況下,發展商與 其甚麼也不做,等待樓價下跌,被迫以較低價賣樓,倒不如出招刺激買家入市。在發展商的角度看,包批按揭如能成功去貨,總比直接減價為佳。

原文刊於經濟日報網站2015年11月4日

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2015年11月3日 星期二

收招觸發點

財經事務及庫務局局長陳家強接受《信報》專訪,表明樓市風險增大,但認為未到「減辣」時間。以樓價比高位只回調3%至4%計,估計多數人都認同未是減辣時間;那麼,究竟何時才是調整辣招的合適時機?

一般人直覺中收招的觸發點(Trigger),是以過去辣招推出的時間及樓價水平作為指標;例如雙倍印花稅是在2013年2月推出的,買家印花稅是 在2012年10月推出的。參考中原指數,現時數字為142.98,而上述兩項辣招推出時,中原樓價指數分別為121.95及116.07。假如樓價回落 至2013年2月水平,似乎便有較強客觀數據支持先收回雙倍印花稅。換言之,以港府推出的辣招來說,第一個可能觸發的收招水平,大概是樓價較現水平回落 15%。

表面看,有關標準合情合理,但再細心考慮,會發現即使是樓價回落至某些招數出招的水平,最多只是為收招提供較強、較客觀的理據,並不表示當局一定會按步收招。

例如金管局的逆周期措施,金管局的措施主要是收緊按揭指引,推出的時間較港府的辣招為早,第一輪逆周期措施在2009年10月推出,其時是收緊 2000萬元以上物業按揭成數,由七成下調至五成;而最新一輪的逆周期措施為今年2月,把700萬元以下物業按揭成數上限由七成下調至六成、收緊第二個按 揭物業及非住宅物業的供款與收入比率等。目前樓價只要再回落4%左右,便會回落至2月水平,但恐怕如此調整幅度,不足以引發收招:樓價稍回即收招,豈不是 告訴市民當局不希望樓價明顯回落,反而會向市場發放一個錯誤的支持樓價訊號。

退一步而言,萬一收招後樓價止跌回升,當局豈非又要推出遏市措施,如此勢將予人方寸大亂的感覺。不論金管局抑或政府,恐怕都不會完全被樓價牽着鼻子走。

撇開策略上的考慮,單單考慮算術因素,樓價也不會是單一左右辣招的因素。最明顯的例子是利息及受此影響的供款負擔比率。美國會不會在12月加息,目 前看來機會是一半一半,即使美國加息,香港銀行體系資金充裕,港息一時三刻也不會立即跟隨,但港息上升的壓力無疑已愈來愈大。按息上升,會抵銷樓價下跌對 供樓負擔比率的影響。如果來年按息持續上升的話,官方收招的步伐將更為緩慢。

原文刊於信報網站2015年11月3日

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2015年10月28日 星期三

再見按揭負利率

統計處上周公布9月消費物價指數,按年只上升2%,較8月數字2.4%再度回落,較去年全年4.4%的通脹率更是大幅下調。不經不覺之間,支持樓價高位運行的一個主要因素-按揭負利率已慢慢消失。

視乎計息方法,現時一般新造按揭的名義利率約為1.9厘至2.15厘不等。當貸款的名義利率較通脹率為低時,便叫「實質負利率」,例如去年通脹率 4.4%,假如當時新造按揭名義利率為2厘,實質負利率便是-2.4厘;意思是取用貸款的一年利息成本,都及不上貸款本金購買力被通脹蠶食的程度。在實質 負利率環境下,對借款人較有利,理論上會刺激投資者借款購置固定資產,造成樓價上升。

而由2008年以來,過去幾年,新造名義按息大致上維持在2厘水平,而過去數年通脹大致在4至5厘水平--名義按揭利率均低於通脹,處於實質負利率水平。 樓價亦一如理論,持續上升。9月通脹率下調至2%,意味新造按息已貼近通脹;如果按息微升,又或通脹持續回落,都意味實質按息重回正數。

實質利率仍處偏低水平
當然,所謂實質負利率並不是一條生死綫,不是說實質按息為負,則樓價必升;又或相反,如實質按息為正,則樓價必跌。現時即使按息微升,又或通脹再回落,實 質利率仍然處於一個偏低水平。對投資者來說,借錢買樓的吸引力可能減少;但卻不足以改變用家決策。要買樓自用的,在此情況下還是會入市,已經入市的用家, 更不太可能因為實質利率由負轉正而售樓離場。

另外,在新造按揭申請人的觀點來看,現時按息的確貼近通脹率;但不要忘記,過去數年銀行按揭戰激烈,2010年前後,新批按息一度低至H+0.7厘水平, 吸引大量客戶轉按,以現時一個月拆息0.22厘計,此批在數年前轉按的用家,供款利率仍不足一厘;對他們來說,現時仍處於按實質揭負利率的年代。

綜合而言,實質按揭負利率作為利好樓市的一個重要因素,已然大幅削弱。不過,在實質按息仍然偏低的環境下,預期不會單單此而觸發樓價出現明顯調整。分析樓 市時,較少人談及實質負利率的影響,但回顧過去數年數據,按揭負利率的確與樓市上升同步出現,其變化因此值得參考;新造按揭實質按揭利率由負轉正,或會為 樓市帶來更大的壓力。


原文刊於經濟日報網站2015年10月28日

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2015年10月27日 星期二

土地的不自由、毋寧死

《信報》副刊早前介紹一位在港生活30年的日裔單親母親故事,話題走到最後,竟與我城土地問題連接起來。此位日裔女子的結語,更令人感觸良多。

梅窩的日本香港人故事
話說此位Shoko(晶子?祥子?)女士多年前來港,一次邂逅後產女成婚。後來還是離婚,成為單親媽媽。據說她留港原因是香港社會較日本自由,尤其是女士在職場發展阻力低。Shoko落戶大嶼山梅窩,工作之外,她又在港組成一個女太鼓樂團,作業餘表演。
對於這位梅窩日本人來說,香港的土地對她有一種「造就價值」──比起日本,香港的土壤令她有更大的實現自我的可能、令她向「人的自由」進發。雖然沒法知道Shoko會怎樣評價自已,但對筆者來說, 她的兩個選擇,即離日選港和擇居梅窩的心跡,顯示她是個「自由的人」。

自由人的洞見
前一個選擇,並不表示日本或香港有何高下,只是人的獨持性在社會制度的差異中有不同的造就。只要個人可以和懂得選擇,一切可能就不只是夢想。今天德 國戰後最具民望的首位女總理默克爾,就是生長在東德,卻成就在東西德統一下的自由制度的顯赫人物。她曾強調:「自由的秘密就是勇氣。」自由要責任、包容及 勇氣去承載;明白自己判斷,堅持信念所在,用勇氣去堅守和承擔一切後果。Shoko的離日選港,顯然有一顆追求自由的心。
這位日本香港人選擇居於梅窩,原因不外乎租金較相宜,又或大嶼山仍保留鄉郊氣息,鄰里關係較緊密。但這幾年間,她留意到,由梅窩至東涌,沿路逐漸出 現新地盤,令她擔心梅窩的土地最終會給密集式樓房所淹沒。她表明不希望以土地不足的名義,破壞原有的鄉郊,更直指,香港土地只給少數人支配,新一代難以擁 有自己的空間,不單反映富人太貪心,更是絕不公平之事。Shoko又謂會盡力去保護梅窩的現況,並以「我不是社運人士,只是一個普通市民」作結。筆者認 為,這位另類香港人道出了大家都知道卻不願面對的問題。
據報,大嶼山是政府認為大有潛力的發展目標,某個發展委員會更有人建議,索性填了石壁水塘發展。類似的「發展」結果,社會已看得太多,屋邨商場被發 展了,結果各區商場都是一式一樣的名店和連鎖店,租值提高,但小店卻難以生存。試由Shoko的角度想一下,梅窩已是香港邊緣的邊緣,在「發展」後又成了 一個倒模出來的住宅區,租金狂升之後,現有的居民還可退往何地?退無可退,起而反對的小市民最終便成了社運人士。

為自由 務必死
近年,在政治文宣中不時出現「香港人,愛香港!」那麼究竟是看重人的價值的一個日裔女子,抑或看重錢的價值的投資者更愛香港?
新一代中所謂「本土派」參與社運的廣度、激烈程度都遠較過去出現的社運老手為高。「本土派」對主流建制的批評是「中環價值」及「發展主義」,火力集 中批判擁抱經濟發展觀的官商人物及組織。已故美國總統甘迺迪也曾言「沒有社會進步的經濟發展,只會將大多數人陷入貧困,少部分人則由此謀取暴利(貧困究竟 是專指物質?抑或兼指靈性,大有討論空間)。」香港一部分特權者考慮土地用途時,眼中只有經濟目的,便是典型「沒有社會進步的發展」的濫觴。
對於土地的論述,筆者會認為土地是創造的一部分,因此認同「土地倫理」不應以人為中心的視角看待土地。簡言之,把土地奴役為經濟工具,等同於奴役人和無視人的成長需要。同理,將人的生存自由化約為經濟自由,也是等同將人的自由捆綁和無視人類的整全發展需要。
周日聽牧師講道,借用「不自由、毋寧死」去闡述宗教意涵下的「真自由、務必死」。本地社運會不會出現更多「為自由,務必死」的人,筆者不敢置喙,但只將土地的用途放在經濟面向,而忽視土地造就個人的價值,最終就只會推動更多類似Shoko的小市民成為「社運人士」。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站 2015年10月27日

2015年10月26日 星期一

港樓會步澳門樓市後塵嗎?

本地樓市吹淡風,更有大行預期,本地樓價將在未來2年下調約三成。香港之外,澳門樓價早已調整,澳門政府早前便公報,8月份當地樓價持續回落,較去年高位已下跌36%。究竟香港樓價會否步澳門後塵?

根據澳門財政局按月發報的統計數字,按月計,澳門樓價高位是去年4月的每平方米131,589元(澳門元,澳門元與港元掛鈎,滙率為每100港元兌103 澳門元),9月底公報8月份的最新數字為每平方米84,087元,8月樓價比去年高位下跌36%。如果澳門樓價對比香港樓價有某種領先作用,的確令人擔 心,香港樓價是否可能出現類似的跌幅。問題是,澳門樓價似乎從未對香港樓價有甚麼領先作用。

澳過分依賴賭業 GDP急速調整
澳門財政局的樓價統計只回溯至2010年,而根據澳門政府統計暨調查局在網上公布的樓價歷史數據,則可按季上溯至2007年,當年首季澳門樓市每平方米樓 價為19,071元,折合呎價1,771元。以季度計的高位是去年第二季,每平方米價報111,542元,較2007年初上升4.8倍,其後見頂回落,今 年第二季為95,345元。
相對而言,香港在2007年首季至2015年次季,樓價上升2.09倍,升幅遠不及澳門。現時澳門樓價調整,可說是經濟過分依賴賭業的結果,在賭業興旺, 加上澳門元利率又與港元一樣緊隨美元維持低位、刺激資金流入固定資產,結果就是樓價在同期勁升4.8倍。但今年以來,澳門GDP急速調整(第二季數字按年 下跌22.7%),反映在樓價上的結果,便是既急且快的調整。

內地經濟放緩 對港衝擊較小
香港近年GDP較為穩定,第二季數字按年仍升2.8%。傳說中「內地客減少來港消費」,在十一黃金周的統計卻仍是內地客量按年上升2.3%。內地經濟增長 放緩,對香港的影響似不及內地打貪對澳門賭業的衝擊,更不用說本地經濟單一化的程度也不及澳門,即使自由行減少來港,影響也遠不及澳門賭業放緩。
香港與澳門是中國兩個特別行政區,直觀上兩地情況相似,但仔細比較可發現,兩地除了都是特區、貨幣都與美元掛鈎,經濟上各方面的共同點不多,單看澳門樓價回落,而認定香港可能跟隨,似乎欠缺理據。
另外值得一提的是,澳門亦一如香港,近年面對樓價急升,推出增加印花稅、收緊按揭等招數,例如澳門800萬元以上物業,當地居民按揭成數上限是五成,非當 地人是四成,較香港的略嚴,當地金管局的數據未見平均按揭成數的統計,但在收緊按揭後,相信澳門承受樓價波動的能力已較過去為高。

原文刊於置業家居2015年10月24日

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2015年10月22日 星期四

誰想樓價回落?

樓市出現零星撻訂、蝕讓個案,樓價會不會回落,會跌多少又成為市場熱話。單憑直覺,可能不少人會認為,有樓在手的業主都不會希望樓價下跌,相反;無樓在手的可能會較期望樓價下跌,究竟事實是否如此?

友人最近在公司內作了一個簡單民調,受訪者中32%報稱持有物業,68%非業主。

. 在問到「是否希望樓價下跌」時,有72%表示「希望」;21%表示不希望,8%表示「難講」。

. 再細分一下,業主之中,希望樓價下跌的佔87%個,13%表示「難講」。非業主中,65%表示希望樓價下跌,29%「不希望」,6%表示難講。結果似乎與一般人的直覺估計有點出入。
詳問原因,持有物業的業主大都表示希望樓價下跌,可能與大部分業主都只是手持一個自住單位有關:樓價上升,對自住用家未有太多好處;反而有業主指出,樓價太高,已衍生太多社會問題,樓價下調希望情況會健康一點;也有人笑言樓價下跌會趁機入市擴大持貨規模。

. 非業主方面,65%希望樓價下跌,原因大多為希望增加「上車」機會。少數非業主又表示不希望樓價下跌的,主要是擔心樓價下跌會引發其他經濟問題。也有非業主表明居於家人物業,樓價升跌對自己無影響。

樓價趨跌的經濟風險
. 再追問「希望樓價下跌」的朋友,如果樓價下跌與經濟不景同時出現,是否仍希望樓價下跌時,當中有66%表示仍希望樓價下跌,其餘34%轉為不希望。
其中一個表示即使樓價下跌與經濟不景同步出現,仍然期望樓價回落的受訪者表示,樓價實在太高,不跌根本無從入市。更值得留意的是,即使表明樓價下跌會與經濟不景同步出現,失業率會上升,一般人收入會下跌,總共仍有48%被訪者表明希望樓價下跌。
. 有趣的是「有樓業主,又希望樓價下跌」的朋友,如果樓價下跌前提是「經濟不景」,有7成人轉軚,表示不希望樓價下跌。而「無樓人士,又希望樓價下跌」的朋友中,面對同一前提,只有三分一人轉軚,三分二仍表明希望樓價下跌。

粗略而簡單地去歸納這個民調:
首先要留意,政府統計有50.3%家庭「居於自置物業」,但這個所謂民調,只有32%居於自置樓。原因之一可能被訪者較年輕,置業比率較低,但也可 能是定義問題。政府統計的是整個家庭是否居於自置物業。而友人問的是被訪者本人是否持有物業,在此分類標準中,總之樓契上沒有名的,都不算持有物業。

在民調中可發現,一般業主也有頗強的同理心,即使資產價價下跌,也希望樓價調整,舒緩社會問題。當然,這也可理解為高樓價的問題人所共知、有待處理亦成為共識。
但另一方面,此個同理心也有前設:即樓價下跌,但被訪者的其他經濟條件,例如收入、職位是否「穩陣」等不變。如果表明樓價下跌而帶來經濟不景,他們 便會將視角轉到已身,由擔心、同情他人,變成憂慮自己需要他人同情。經濟差,收入便可能減少,但樓債卻不會相應下降,因而改變立場,希望樓價下跌,但經濟 不要轉差。

相反,非業主面對「經濟會轉差」的前提,只有三分一轉軚,三分二人維持「希望樓價下跌」的立場。可能反映非業主多為職場中基層人員,無樓在手,經濟轉差,即使收入減少的影響也不太大,寧可樓價、收入同樣下跌,長遠看反而提高「上車」機會。

上述調查多少反映一般打工仔的心態:即使手持物業的業主,大部分都認同樓價太高,價格有需要作調整。不過,問得再深入一點,會發現「樓價要跌而經濟 不受影響」才是主流意願!怎樣實現這個大部人的想法,就是考驗政府能否推出適切回應、緩急有度政策的困難所在。然而,上述主流想法在市場上卻似是過於低 調,甚至隱形的。「顯而易聽」的聲音(或者說噪音),反而是那些在是在樓市押下重注的那小撮人!

當然,有關調查完全不嚴謹,一定沒有學術價值;更大規模的類似研究,便有待各學術機構、各個新興智庫進行了。


王建成
宏亞按揭證券營運總裁
原文刊於DBC數碼電台網站2015年10月22日

2015年10月20日 星期二

內地人來港置業不再流行?

或許因為內地增長放緩或打貪,據報內地買家來港置業的個案大減。樓市一如其他市場,有起有落,客源變化是常態。值得問的是,究竟少了內地客來買樓,是周期現象或基本因素已改變?

內地客減少來港置業的重災區是九龍站,據區內代理指出,2007年和2008年區內成交有50%至60%買家為內地客。即使港府推出買家印花稅及雙 倍印花稅,大幅增加非本地人的買賣成本,至今年第一季和第二季九龍站買家比例仍佔30%至40%。直至8月內地股市大跌後,內地買家比例才跌至一成以下。

再看官方數字,9月有179宗住宅成交需繳付買家印花稅,較去年同期的340宗相比,下跌47.35%。當然,所有非本地買家,又或公司名義購置物 業,都需要支付買家印花稅,加上今年住宅成交個案減少,官方數字未能直接反映內地買家來港置業的規模是否減少,但仍與市場資料吻合,大致上可斷定,內地人 佔本地樓市購買力比重較前下降。

需要考慮的是,有關情況是周期現象(內地購買力只是一時收縮,往後可能回升),抑或是基本因素已變(內地購買力佔本地樓市比重將長期維持近月偏低水平)。
要回答以上關鍵問題,不妨以內地人的角度考慮。他們以遠高於內地一線城市水平的價錢來買香港的物業,是因為維港海景比黃埔江漂亮、香港物業用的意大 利雲石比內地的高級嗎?抑或是相信香港的制度或前景,寧可支付遠高於內地購房的稅款,選擇投資在香港(內地購買一個樓價1000萬元人民幣住宅,契稅由 15萬至30萬元不等,視乎買家是否首次置業、有多少物業而定;非本地人購買香港樓價1000萬元港元物業,單是印花稅已需225萬港元)?

過去幾年,有接觸過內地朋友的香港人,應該都不時聽到「內地經濟前景好、香港要好好學習、不要故步自封」的論調。不過,看到個別豪宅區近半成交由內 地人購入的現象,與上述言論放在一起,總予人格格不入的感覺。如果香港真如某些內地人口中如此不濟,如何解釋8月股災前,大量內地資金不惜支付更高的交易 成本進入本地樓市?

一個常見的解釋,香港樓價遠高於內地物業,溢價主要在制度。如果此解釋成立,便意味:只要本地制度中,被認為較優良的因素仍然存在,本地物業對內地 人的吸引力便會持續。同時亦表示,目前內地客佔本地成交回落,看來是一個周期現象,當內地經濟好轉,內地人購置本地物業數量及比例將回升(除非你認為內地 經濟轉差不是周期因素,而是結構因素,內地經濟會長期不振,那麼內地買家來港置業個案及比例便較可能在低位徘徊)。

目前本地不少權貴也常說香港行政欠效率,應該在各方面多仿效內地。這些意見究竟是真理或靠害,倒值得大家思考。

原文刊於信報網站2015年10月20日

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2015年10月19日 星期一

加息後的供款負擔指標變化



眾所周知,在討論樓按負擔能力時,官方一直有兩種指標,一個已經屢創新高,反映樓價脫離一般人負擔能力;另一個卻近年仍在歷史低位徘徊,反映買家實質負擔水平偏低。有趣的是,如果按息上升而其他因素不變,此種兩極化的現象會更為明顯。

表面看,同樣討論按揭負擔的官方數字,刊於政府經濟報告的「按揭供款相對入息的比率」,於第二季處於62%水平,遠高於19952014年的長期平均數:46%。另一個官方數字,由金管局定時向立法會匯報的「平均供款與入息比率」數字卻是36%,遠低於按揭逆周期措施推出前約40%的平均水平。有此差距,主要原因是前者是一個假設數字:假設中等收入家庭以「7成按揭、20年還款」購買一個45平方米單位;後者卻是實際上新批按揭個案的統計,現實中,新批按揭成數只是50%左右,年期略高於25年。假設數字與實際數字的出入,結果便是兩組數據差天共地。

表面看來,兩經組據都是討論按揭負擔能力,但意義並不一樣。經濟報告的數字雖然假設條件與現實有一定差距(最明顯的是按揭成數,現時標準按揭成數已下跌至6成以下,報告的假設條件仍是7),但多年來計算條件維持一致,方便反映「一般家庭」是否有能力負擔現時樓按供款。而金管局的數據卻是根據實際批核個案統計,反映新獲批按揭個案的負擔情況。簡單的說:實際上獲批按人士的供樓負擔仍然偏低。

值得留意,統計上為了追蹤及比較不同時期的數字,經濟報告中計算按揭供款及入息比例的條件不需要亦不應該調整。極端而言,那怕按揭指引將標準按揭成數修訂至2成,報告之中以「7成按揭」作為計有基準亦不宜修改。如果加息,新造按息上升,而其他條件,包括樓價、家庭入息中位數不變,我們將會看到經濟報告的「按揭供款相對入息的比率」進一步上升。

相對而言,不管按息上升多少,只要現行按揭壓力測試的要求不變,金管局統計的「平均供款與入息比率」都不會有明顯上升。原因在於,統計只反映當前新批按揭的數據,名義上,新批按揭供款與入息比率上限是50%,但由於有壓力測試的存在,實際上每宗新批按揭供款與入息上限是4成多,加上已持有按揭物業人士再申請按揭的供款與上限上限會進一步收窄,平均下來,35-36%的平均數便是常態。要留意的是,一旦加息,而新批按揭供款與入息維持三成多,固然可以演繹為「新借用按揭人士償付能力較高」;但也代表有一群本來付擔得起供樓的人被排除在有關統計之外。更重要的是,此統計也不會反映,在加息之前獲批按揭人士,每月供款佔入息開支隨利率上升而逐步增加的壓力。未來加息後,面對走向兩極的供款負擔指標,便要小心解讀了。


原文刊於iMoney 2015年10月17日

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2015年10月14日 星期三

樓市調整與銀行按揭取態

眾多大行、專家發出樓市調整預警,市場亦出現零星蝕讓、撻訂個案。雖然市場氣氛轉淡,幸而至目前為止,未見銀行收緊信貸的迹象,甚至有報道指,個別屋苑出現銀行估價遠高於二手成交的罕見現象。原因何在?

過去在升市時,往往出現創新高成交價高於銀行估價的現象,買家一般會以「銀行估價不足」作為議價理由。但近期樓市氣氛轉淡,市場出現樓價明顯回落個案,準 買家為物業估價時,可能發現叫價低於銀行估價的情況,個別人士更認為,是否銀行認定樓價不會大跌,透過估價機制去鼓勵買家多借,甚至是托市行動。

樓市價轉向時 估價會有一定滯後
出現以上情況,主要原因是銀行(或估價公司)估價,主要參考之前的成交,在市價出現較急劇變化時,估價會有一定的滯後。升市時出現估價不及成交價,或跌市 時出現估價高於成交價的,都是正常情況。值得留意的是,在批核按揭時,一般會以估價及成交價中的低者為準,換言之,在銀行或估價公司的角度而言,並沒有動 機去托價。
按揭是以物業作抵押的貸款,抵押品的價格自然會影響貸款機構的風險及貸款取態。但由各種數據看來,即使樓價有較明顯的調整,也不見得貸款機構的風險真會明顯增加。
讓我們再次重溫,銀行貸出按揭,只有在物業成為負資產及借款人斷供兩個情況同時出現,銀行才會有壞帳。現時新批按揭的平均按揭成數只是50.4%,即使是「最熊」的分析,也未見有估計高達5成的跌幅。

其次要看斷供的風險,一般出現斷供原因,都是借款人失業,拖欠數月供款後正式斷供。現時較悲觀的看法,是隨經濟收縮,失業率可能上升1個百分點。附圖為2008年以來的每季失業率及拖欠供款(90日)的數字。
最新失業率3.2%,2009年高位是5.3%,失業率較現時高2百分點時,按揭拖欠比率亦僅僅為0.05%,輕微高於現時0.03%水平。即使失業率真的回升至4%水平,似乎亦不足以觸發拖欠比率明顯惡化。
在新批按揭成數偏低及預期按揭拖欠比率仍處低水平的情況下,相信現時零星的平價成交個案,遠遠未到觸發銀行調查按揭貸款策略(例如收水)的時候。在銀行體系資金仍然充裕的情況下,銀行放款意慾將維持此不足以刺激樓價上升,但卻是穩定樓市的一個重要因素。

原文刊於經濟日報網站2015年10月14日

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2015年10月13日 星期二

誰是樓奴?

樓市終吹淡風,多家大行發表報告,預期來年樓價將有明顯調整。網上論壇有未入市的網友嘲笑剛入市的人,要作好當樓奴的準備。不過,細究下來,究竟什麼是樓奴?誰是樓奴?
樓奴有兩類:一是指「死慳死抵」,勉強入市,置業首期、雜費已耗用絕大部分儲蓄、按揭還款大幅壓縮生活支出的買家;二是沒買只租,每2年要處理加租、搬屋的困擾,由於租金升幅通常高於薪金增長,租屋往往面臨居住面積趨小或區份日漸遠離市中心的情況。
相對來說,能多買一個物業只為分散投資的財主、供樓佔入息比例偏低的,一般來說不會被稱為奴。但想深一層,上述的樓奴定義是否過份簡單?
所謂奴,不管是奴隸、奴才,共通點都是不由自主,命運無從自決。為了買樓「死慳死抵」,看場電影、去趟日本旅行也要左計右計的,可算是顯性樓奴。但那些表面風光,持有眾多物業的,又是否真的「命運能選擇」,當個自主的人;抑或只是隱性樓奴?
隱性樓奴
一般來說,在樓市上升周期,資產升值,伴隨租金增加,這意味企業營運成本(例如舖租)上升。此處成本上漲,老闆就只好在其他地方削減支出,但成本如 材料價格卻更不由自主,那就只好壓縮薪金成本,盡量壓低薪酬福利及支出。在此意義下,樓價(及由之帶動租金)暴升會對打工仔收入產生「排擠效應」,在此為 奴的是包括有物業和沒有物業的打工仔,而不幸的是我們都不自覺。
打工仔之外,中小企老闆其實更受樓市左右。樓市好景時,物業成為有價的磚頭,老闆可以透過加按物業擴充業務;買賣物業手風順的話,不少人更索性轉形 為投資者。但樓價一旦回落,加按融資此路不通,又遇上在樓市轉勢時不慎損手,亦勢必影響本業。老闆們備受樓市左右的程度,絕不比打工仔為低。因此同為樓 奴。
那麼,那些人人稱羡的收租佬,每月什麼都不用做,坐等收租時間數銀紙、資產價格日日升值,總不算是樓奴了吧?不過,現實中的包租公不易為,能否找到 好租客、租客會不會準時交租、租約期滿可否順利加租、加幾多先夠、按息價格如何,以及加息會否蠶食多少租金收入,通通要花精神處理。更不用說手持大量物 業,心情勢將跟隨樓價大上大落。
樓奴的負擔
筆者認識一個大大包租公,幾年前有人統計他手持物業大概400個;表面悠閒的背後,其實收租的「業務」極為繁忙,收租事業擴展至一定程度,銀行、物 業代理、律師樓卻會時常巴結包租公,有時代理鼓勵他多賣一個靚舖,又或促成交易時幫他取得靚價,希望多一點佣金。老人家經常被打攪,他自己也要心思挖盡, 着力提高物業的回報,繁忙程度之高,遠超一般人想像。年前此位包租公勞形一世,兩腳一伸的結果,還不是什麼都帶不走!以命運自主而言,富裕的收租佬擁有眾 多物業,帶來的究竟是負擔還是自由?如果連眾人稱羡的大大包租公,也不過如此,所謂樓奴,又豈止為了買樓「死慳死抵」的用家?
進一步而言,另一些產業或體制以「霸權」形式出現的組織或個人,往往以大欺小、巧言令色、常以飛揚跋扈或不實手法滿足自我膨脹的言説和利益。怎樣看 來,都成「霸」了,與「奴」似是風馬牛不相及;不過,深究下來,這群人也不過是罪惡制度之下的奴性產物而已,一樣是被擄的奴。何以言之,有機會再討論。

王建成
宏亞按揭證券 營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年10月13日

2015年10月8日 星期四

為資本服務的人民

先讓筆者借題發揮,分享早前的一個經驗,話說筆者周日參加教會聚會後,打算 乘的士到别區午膳。由於現場人數眾多,各人都耐心等侯。良久,站在前方的一對外籍人士上了計程車,但二人卻徐徐由的士下來。筆者快步上前跳進車中,慶幸終 於「上到車」!與司機閒聊,何故之前的乘客落車?司機回答:「佢地想去赤柱,我話灣仔塞車,車程可能要好耐,佢地咪落車囉!」我問:灣仔有塞車?司機想也 不便說:全香港都塞啦。我好奇打開電話上的即時交通app,發現灣仔一帶行車暢順。合理的猜測,周日中午由赤柱返市區客恐怕不會多,司機為免空車走一程, 寧可選擇說謊,引導之前的乘客放棄行程。
可能不同人都會目睹、經歷過類似上述司機不太友善的遭遇。結果,早前市場出現UBER等等Call車app時,明明費用較的士高、保險有效程度成 疑,社會普遍反應卻是頗為受落。或者多數人在經歷司機服務態度欠佳、揀客和不誠實的現象背後會認為是人的問題,但筆者覺得在此普遍現象背後,其實還有一些 基本問題沒被找準。
沒有人的需要、只有投資回報
當的士牌費升至6、7百萬大元,香港的士車主坐享牌照、車租升值(部分持有多個牌照車主甚至寧可將的士長放停車場)。相反,租車的司機,卻要面對高企的車租及其他經營成本,基本生活也見拮据、連強積金安排也欠奉,遑論買下牌照自僱經營。
香港的士行業,與土地一樣,顯性層面是供應問題(的士牌情況更甚,已多年未有新牌發出);其隱性核心突顯在高牌價,反映「投資價值」遠高於「使用價 值」的一種取態。在的士牌市場,一眾既得利益集團將公眾服務的考量轉而向全面投資導向。只要車租、車牌不斷的漲,那管的士蓬頭垢面、服務不達標,行業招滿 惡名;一切恐怕都會維持老樣子,心態可以數十年不改。
類似的情況也在巴士服務出現,現時的巴士牌照有利潤保證條文,只要巴士公司持續增加資本投資,便可穩賺一定盈利。結果是巴士隊伍車齡新,還要有 wifi、電視等嶄新設備。但最基本的脫班、重覆路綫過多,軒尼斯道和彌敦道等擠滿巴士的情況卻不見改善。說到底,的士和巴士在有關人士眼中是投資工具而 不是公共服務。現象下的潛規則就是:包括司機、乘客及社會大眾,都只是為資本服務的人。
沒有租、只有買的樓市
回頭再看老掉牙的房屋問題 : 南韓總統朴槿惠早前在仁川出席一個屋苑動土禮時,矢言到2017年供應超過6萬個出租住宅,以幫助穩定南韓樓市;新出租住宅的租客可逗留多達8年,每年租金加幅上限5%。
當樓市傾斜於買賣主導,買賣物業普遍為物業升值或保值能力所驅動;另一方面,租住物業則很大程度為單純考慮使用價值。筆者認為,如果市場上買和租有 一定的合理份額,仍有可能理順樓市。南韓的政策,可說是以突出使用價值的導向,抓對了住屋政策的重點!住屋或土地問題,不只在於土地供應是否充足,更是社 會主流過於重視土地、房產投資價值的面向。今天物業發展商不避嫌,會以補貼方式,資助投資者支付各種稅項,其實這些都是擊中要害的有效推售策略。由社會價 值到付款安排都鼓勵物業投資,結果,用家往往變身為「邊住邊炒」的投資人、而炒家則化身為「資深投資者」,凡此種種比目皆是。
如果政府能夠仿效南韓,向中產階層提供一定規模的租住房屋,令一批不願追逐樓價的中產階層,在不必投放大量資金作物業首期的情況下,也可在香港安身 立命,也許才可慢慢扭轉社會對土地的認知。 或者今天坊間一個冷笑話可帶來一些反思:我城幾乎任何困難都可歸結為土地問題:老人院虐老是土地問題,社區老店消失,又是土地問題。在某些人眼中,似乎只 要社會同意以地產為主的發展規模,一切就迎刃而解。但深究下來,土地問題真的只是供應不足?其實,是不是我們已經忘記,什麼才是土地的本質?

王建成
宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於DBC數碼電台網站2015年10月8日


2015年10月7日 星期三

「包批按揭」真係可以放膽入市?

部分發展商為刺激新盤銷情,推出「包批」按揭,此類產品可以令新盤買家不必擔心按揭問題,放膽入市。買家在選用類似的安排時,又有甚麼地方要注意?

所謂「包批」按揭,即買家支付一定首期後,在樓盤入伙時,發展商可安排指定財務公司承造按揭,讓買家支付樓價餘額完成交易。類似的安排有兩大好處,其一是 發展商指定財務公司審批按揭條件一般比銀行寬鬆,甚至有發展商表明不需收入證明及壓力測試,按揭包批。其次是估值問題,購入樓花選用建築期供款,一個風險 是估值下跌,屆時借款金額亦會下調,但幾個推出包底/包批按揭的新盤,都表明估值以售價為準,沒有估價不足的風險。

包批按揭利率較銀行高
當然,正正因為不涉及銀行,此類按揭的利率會較銀行按揭為高,一般為供款初期利率較優惠,但優惠期後,有關貸款的利率會較一般銀行新造按揭高2、3厘左右。
雖然發展商安排的按揭,利率較正常按揭為高,但一般認為選用有關付款安排的買家,大都採「騎牛搵馬」策略,即買家會在樓花期內轉向銀行申請按揭。
由用家角度考慮,有關按揭安排自然有一定吸引力:低首期入市、供款初期利率偏低,由官方紀錄看來,提供類似安排的幾個新盤中,選用有關付款辦法的買家均佔 大多數。不少用家可能會認為,此類付款,初期供款利率不高,又可解決首期不足的問題,至於優惠期後利率較高的問題,大可以「到時轉按」的方法處理。

「他日轉按」需視乎外在條件能否配合
以上的想法,可能是不少買家心中的低首期入市策略。但在風險管理角度看,有兩點值得留意。不需審批的按揭貸款,對申請人而言是十分「方便」。但現行的按揭 壓力測試以至整套審批標準,不單對銀行,對借款人也是一種保護機制。尤其是壓力測試,可避免借款人借入自己難以負擔的貸款。雖然發展商的包批按揭方便買家 借款,但借款人本身不妨引用壓力測試的概念,計算一旦按息回升後,供款是否仍在可承擔範圍。
另外,不少有意選用此類安排的買家,可能有「他日轉按」以避免支付較高按息的考慮。但部署是否可行,要視乎外在條件是否配合:轉按時的物業估值是升是跌、 屆時的按揭成數限制、原有發展商按揭的未償還餘款等等,都會對轉按可行性有所影響。如果外在條件不配合,買家未能轉按,以相對較高利息供款的時間,便可能 會較買家原本計劃的為長。

原文刊於經濟日報網站2015年10月7日

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2015年10月6日 星期二

辣招羅生門

樓價有下調跡象,港府會不會相應調整過去推出的辣招,便成為市場關注焦點,但財政司司長曾俊華及特首梁振英對於是否減辣的發言,卻予人立場不完全一致的感覺。

上周財政司司長說政府會留意樓市發展,有需要時作出政策調整。之後特首卻強調不會減辣,並會繼續增加土地及樓房供應。特首發言後,有傳媒更以「一鎚 定音」形容,港府樓市辣招將持續。但之後財政司司長又再表示,金管局過去數年推出七次物業按揭監管措施,隨利息開始回升,可以慢慢減少這些反周期措施。

嚴格而言,二人的立場沒有衝突,一來是司長說的不是現時就要收招,而是「有需要時調整」;特首其後發言,大可理解為港府認為現時未是有需要時候。至 於特首「一鎚定音」表明不減辣後,司長仍然表示金管局的逆周期措施可慢慢減少,原因在於港府的「樓市辣招」與金管局的「逆周期措施」名義上的確是兩回事。 金管局調整針對按揭的逆周期措施,技術上的確可說不是「政府」減辣。問題是,在小市民角度,金管局也是公營機構,措施總不成與政府打對台。財爺與特首在一 周內的三次發言,即使可演繹成沒有衝突,也予人立場不一致的感覺。

港府高層對樓市調控措施的言論不一,背後是否反映權鬥、是否2017年特首選戰提早揭幕,留待花生友討論。但單以政策目標而言,如果利息上升,金管局的某些「利率敏感」的逆周期措施的確是應該調整的。

最明顯的是壓力測試,現行壓力測試對未持有/擔保按揭的用家,要求是「現行利率下按揭供款不逾月入50%;加息3厘供款不逾月入60%。」此一要求 背後有一個理據:現行按息(以新造按揭為例,約2厘)嚴重偏低,較歷史平均水平約低3厘。某程度上可以說,如果「現行利率」本身未有嚴重偏低,壓力測試的 必要性亦會相應下降。

簡單來說,最少在理論層面而言,如果市場按息上升,壓測標準便有放寬空間,例如市場按息較現時升1厘,原則上壓測可放寬至「加息2厘,供款不逾月入60%」。
當然,理論歸理論,如果官方目標是要持續壓抑需求,好讓樓價有更明顯調整,在按息上升之後,維持辣招及逆周期措施便是理性決定。問題是,目前港府高層言論不一,令人難以估計官方目標,只會為樓市平添不明朗因素。

原文刊於信報網站2015年10月6日

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2015年9月30日 星期三

樓市吹淡風 辣招收唔收?

樓市吹淡風,二手樓成交量據報「慘過沙士」,對於樓市可能調整,財政司司長說,政府會留意樓市發展,有需要時作出政策調整。語音未落,特首卻強調不會「減辣」,並會繼續增加土地及樓房供應。二人發言予人南轅北轍的印象,究竟政府葫蘆內賣甚麼藥?

將二人發言比較,一個言談間予人辣招可能調整的印象,另一方卻強調不會減辣;看得宮廷內鬥片多的人,可能會認為2017特首競選活動提早進行。不過,至少 在字面上,二人發言其實沒有矛盾:財爺說的是「有需要時調整政策」,特首說不會減辣,也許只是認為現時未是「有需要」的時間。

客觀而言,政府在2010年11月推出額外印花稅,是為樓市需求管理措施(即坊間說的辣招)第一式,其後並多次「加辣」,包括增加額外印花稅的稅率、推出 針對非本地買家的買家印花稅及已持有住宅物業人士的雙倍印花稅等,由政府推出的三項印花稅,一般統稱三辣招,原則上都是以增加買賣交易成本的方式,調控需 求。成交量減少,某程度上可說是有關措施的目標。問題是,一般人討論官方招數的成果,卻着眼於樓價。

現時不是調整辣招好時候
以樓價指數看,現時二手樓價較額外印花稅推出時,上升65%。雖然近日樓市吹淡風,二手成交量急降之餘,更不時傳出叫價大幅調整的個案,不過,以數論數,樓價指數(不論是官方的抑或業內的)就是未見調整。2010年難以負擔當時樓價的人,更難以負擔當前樓價。
以民情角度看,三辣招其實對本地初次置業人士的買賣成本完全沒有影響,如果在現時減辣,直接受惠的會是非本地買家及持有一個或以上物業人士;在樓價仍然高企,用家仍抱怨樓價難負擔的時候,減辣只會被認為鼓勵非用家入市,在此情況下,似乎現時的確不是調整辣招的好時候。

政府的辣招當然不會長期實行,直到永遠;政府真的認真考慮調整政策的合適時間,大概是收招也沒有多少反對聲音之時,以靜態的座標考慮,大概要待樓價下跌至 出招前水平,即較現時樓價大概下調46%左右;以動態的座標,例如供樓負擔相對於一般家庭收入計,由於未來按息望升,樓價、收入不變供款負擔都會增加,樓 價可能要有多於46%的跌幅,才會觸發港府收招。短期內,業內人士似乎不必寄望政府會可能收招、刺激樓市成交量及成交價出現明顯改善。

原文刊於經濟日報網站2015年9月30日

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2015年9月29日 星期二

由的士巴士到樓市的制度之惡?

坊間一個冷笑話,是我城幾乎任何問題都可歸結為土地問題:老人院虐老是土地問題;社區老店消失,又是土地問題。在某些人眼中,似乎只要社會同意大規模發展,有關問題就迎刃而解。但深究下來,土地問題真的只是供應不足的問題?究竟什麼才是土地問題的本質?

普遍的制度之惡
容許筆者借題發揮,分享早前的一個經驗,話說筆者周日參加教會聚會後,打算乘的士到别區午膳。由於現場人數眾多,等車時間自然較長。良久,站在前方 的一對外籍人士成功找到計程車上車,但車行不到10米,二人卻徐徐由的士下來。筆者快步上前跳進車中,慶幸終於「上到車」!與司機閒聊,何故之前的乘客落 車?司機回答很快:「佢哋想去赤柱,我話灣仔塞車,車程可能要好耐,佢哋咪落車囉!」我問:「灣仔有塞車?」司機想也不想便說:「全香港都塞啦。」我好奇 打開電話上的即時交通app,發現灣仔一帶行車暢順。
合理的猜測,周日中午恐怕沒有多少人會由赤柱返市區,司機為免空車走一程,寧可選擇說謊,引導之前的乘客放棄行程。可能不同人都會目睹或經歷過類似 上述司機的反應──的士司機遇上短途客或預期目的地無甚回程客時,司機反應都未必太友善。結果,早前市場出現UBER等等Call車app時,明明費用較 的士高、保險有效程度成疑,社會普遍反應卻是頗為受落。或者我們在經歷司機服務態度欠佳、揀客和不誠實的現象背後,可以問是否一些基本的問題沒找準?

只有投資回報 沒有看見人的需要
當的士牌費升至六、七百萬元,香港的士車主坐享牌照、車租升值(部分持有多個牌照車主甚至寧可將的士長放停車場),而租車的司機可能工作一生都不足 以買下牌照自僱經營,車租卻連連上升時,或者司機揀客與態度欠佳是個人操守問題,但當此種行徑成為普遍的現象時,我們不能無視制度下的影響!
香港的士行業與土地一樣,當然是供應問題(的士牌在此方面的問題更甚,已多年未有新牌發出);其實,此層面的問題,某程度上可由供應更多牌照紓緩。 不過,突顯的高牌價,其實是反照着「投資價值」遠高於「其使用價值」的一種取態。在的士牌市場,一眾既得利益集團將公眾服務的視角考慮而轉向投資導向。只 要車租和車牌不斷的漲,那管的士蓬頭垢面、服務不達標,甚至招滿惡名。心態可以不改,一切恐怕都會維持老樣子。
類似的情況也在巴士服務出現,目前的巴士牌照有利潤保證條文,只要巴士公司持續增加資本投資,便可穩賺一定盈利。結果是巴士隊伍車齡新,還要有 wifi、電視等嶄新設備。但最基本的脫班、過多重複路線下,巴士擠在主要路面的情況卻不見改善。說到底,又是巴士公司視此為投資工具遠甚於公共服務的需 要。

沒有租只有買的樓市
回看房屋問題,有人建議,市民買不起樓,興建多些居屋便好。問題是:以公帑去資助一部分人「擁有」物業的需求是否合理?我們是否可以嘗試以提供合理租金(例如不會長年跑贏薪金升幅)的公營房屋,以扭轉「樓(包括居屋)是用來投資」此個根深柢固的認知?
南韓總統朴槿惠早前在仁川出席一個屋苑動土禮時,矢言到2017年供應超過6萬個出租住宅,以幫助穩定南韓樓市;新出租住宅的租客可逗留多達8年, 每年租金加幅為最多5%。當樓市大量傾斜於買賣主導的方向,持有物業的一方大多是為保值動機所驅動;另一方面,租住物業則很大程度是單純考慮使用價值的行 為,只要買和租有一定的合理份額,要理順物業需求便相對容易。南韓的政策,可說是以突出使用價值的方法,抓住住屋問題的重點!
土地問題,不只是可供發展的土地供應不足問題,而是社會主流過於重視土地、房產投資價值的問題;甚至物業發展商也不避嫌,會以補貼方式,資助投資者 支付買家印花稅、雙倍印花稅。在此情況下,贏家只是少數早年購入物業的家庭,那些未及置業的人,一如上文提及的司機,可能長年會抱持怨氣生活。如果政府能 夠仿效南韓,向中產階層提供一定規模的租住房屋,令一批不願追逐樓價的中產階層,在不必投放大量資金作物業首期的情況下,也可在香港安身立命,也許才可慢 慢扭轉社會對土地的認知。筆者期盼政府也會在這方面「適度有為」!

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年9月29日

聯儲局再推QE4?



上周美國聯儲局維持聯邦基金利率不變,雖然耶倫表示10月、12月仍有加息機會,但市場似乎認定美國就算勉強加息,在環球經濟仍然不明朗的情況下,幅度將極為有限。部分分析更指出,聯儲局或有需要推出第四輪量化寬鬆(Quantitative Easing, QE)

在供樓業主的立場看,供款利率當然是愈低愈好,沒有理由會希望供款利率上升。回顧過去幾年的樓價上升,不少分析指出原因在於各國的量寬,大量熱錢流入包括樓市在內的資產。如果美國不加息,或只是小幅加息,甚至再推第四輪量寬(QE4),似乎是大好消息。不過,客觀看來,美國再推QE4的機會未必太大,退一步而言,就算美國推出QE4,都不宜視為利好消息。

回顧QE的初衷,是向市場提供流動性,避免資產價格下跌,觸動連串複雜的金融衍生產品價格暴跌,引發金融市場崩潰。以此目的看,量寬的目標早已基本達到。現時市場的問題,卻不是金融衍生產品可能引發市場崩潰。由美國8月通脹按年只升0.2%,按月更跌0.1%的數據看來,現時的經濟問題是產能過盛,需求不足。而由美國QE1QE3,甚至是日本2000年開始推出量寬的經驗看來,QE對刺激實體經濟的作用十分有限。

如果聯儲局思路仍然正常,似乎不會在需要刺激實體經濟的情況下,推出新一輪量寬。或者可以說,如果聯儲局真的放棄加息、又或只在象徵式加息一、兩次後,推出新量寬,反而可視為經濟表現欠佳,聯儲局藥石亂投,其實更應視為經濟前景的警號。

單單以9月未有加息的情況而言,聯儲局開出的部分理由是中國因素。中美隔了一個太平洋而聯儲局仍然在意中國增長是否放緩,與大陸緊密相連的香港,更不應單純著眼利率未加,供款未升就認定樓市無憂---美國未能及時將利率正常化,多多少少已是環球經濟不明朗的預警。而中國經濟放緩,對本地各行各業的影響已開始浮現--近月旅遊、零售數據均不理想;就算收入暫時未下跌,打工仔上車、換樓的考慮亦將更為審慎。

另一個值得留意的是通脹,本地消費物價指數在8月回落至2.4%水平,較去年底4.4%大幅回落,通脹似有若無,一方面會壓抑置業需求,如情況持續,更有可能在不久將來,扭轉名義按息低於通脹率(即實質按息負利率)的情況又少一個叫用家高追的借口。

綜合而言,說現時樓價有大跌壓力可能是言之過早,但利好因素一個一個消失,加上中國經濟的負面預期升溫,樓價在出現一定調整,似乎是更合理的預期。

原文刊於iMoney 2015年9月26日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...