建築期付款買家提早完成交易的考慮

 過去幾年，樓花新盤交易中，選用建築期付款的買家佔絕大多數，個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動，影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉，曾選用建築期付款購入樓花的買家，或可考慮提早完交易，一方面避開估價不足的風險，另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。

在港府撤辣之後，雖然樓市(特別是一手市場)成交量回升，但樓價暫時未見有明顯回升。展望未來，如果出現偶發式的負面消息，不排除樓價再有輕微調整。而樓價波動，對以建築期付出購入樓花而尚未完成交易的買家最受影響。

 

以建築期付款方式購入樓花，如果物業交樓時估值下跌，可能影響按揭申請。由於簽署預售樓花合約及交樓的日期相距較遠，而銀行對於建築期物業按揭的估價，原則上是按申請時的市值計算。例如簽約時成交價1,000萬元的物業，交樓時估值800萬元，原則上銀行便會按市值800萬元，再根據簽署臨約當時按揭指引的限制，計算按揭成數。例如簽署臨約時的按揭成數上限是八成，現時物業可獲的按揭金額上限便是640萬元。如果買家已支付1,000萬元樓價的一成作訂金，現時便需在按揭借款以外，另外準備260萬元才完成交易。如果買家未能籌措資金，後果輕則被賣方沒收訂金，重則在發展商以市價售出單位後，被追收差價。但這種風險，在一定程度上是可控制的。

大部份提供建築期付款的樓花項目，都附有提早完成交易的條件，多數情況下，買家如順利提早完成交易，更多獲得發展商提供樓價數個百分比的回贈。此類買家如果其他財務條件配合，可考慮提早成交，避免了樓價萬一再有調整、新居估價下跌影響按揭的風險。

注意事項：並非每一個樓花項目都會為提早成交的買家提供額外回贈。具體優惠請參考項目價單。另外，發展商任何名目的回贈，在買家申請按揭時，都會在物業估值中扣除。例如以建期購入價1,000萬元的物業，現時估值800萬元，假設提早交易，發展商回贈成交價(1,000萬元)的3%，即30萬元。申請按揭時，估值便是770萬元(800萬元減30萬元)，再按此計算按揭成數。

最後，由於撤辣後成交量回升，近日銀行按揭申請有「塞車」現象，買家可能需要預留稍長的時間，以完成按揭申請及取用按揭。

原文刊於Now 財經 2024年4月25日

撤辣刺激作用消退？

 周末一手成交回落，有外資大行發表報告認為，撤辣的刺激作用消退，並預期樓價仍然受壓。一手成交量的確有所回落，但撤辣帶來的，應該不止是一時的刺激。今年一手住宅的成交量仍可望挑戰新例以來新高水平。

說撤辣的刺激作用減弱，是一個公平但容易引起誤判的評估。說「公平」，因為無論由按月或按周的數據變化，都可發現一手住宅成交量減少。受惠於港府撤辣，3月一手成交飆升至逾4100宗，而4月上半月，一手住宅成交量只約1000宗。客觀上，撤辣後次月，一手成交量大幅回落。

不過，「撤辣的刺激作用減弱」同時也是一個容易引來誤判的說法。自2013年香港實行「一手住宅銷售條例」以來，一手住宅按年成交量都在9000至1.9萬宗之間波動，11年的按年銷售平均數約1.48萬宗，按月平均約1233宗。

 

類似3月成交量高於4000宗的情況不可能長期維持。發展商因應市場氣氛輕微提升價格，也令準買家的入市步伐放緩。4月截至14日，一手住宅成交量暫錄1000宗，由於仍有幾個大型項目將在月內推售，估計全月一手住宅成交量會在1800至2000宗。

任何政府政策的改變，都帶來短期及中長期的效果。撤辣的短期刺激，是一部分因過去辣招的購買力因印花稅減少，而立即作出入市決定。而中長期來說，非永久居民、新來港專才、有意買樓作投資用途的各類購買力，入市的意欲都不再受壓，理應為樓市帶來中長線置業需求。

假設4月至12月，平均按月成交維持1500宗，全年一手住宅成交量便會達1.8萬宗。一手住宅成交量仍會較過去11年平均數高出兩成。簡單來說，撤辣本身當然有其短暫的刺激作用，而此作用可能已經消退。但撤辣帶來的中長線利好作用，此刻仍未完全反映出來。

當然，以上集中討論的是成交量。在成交價方面，參考地產代理統計，3月一手貨尾量仍達2萬個以上。由於發展商會持續推出新項目，即使今年一手成交上升至1.8萬至2萬宗，估計一手貨尾量仍會維持在1.5萬個以上，相當於一手樓市一年的吸納量，在貨尾被大規模消化前，樓價難有大幅上升的空間。

原文刊於信報網站2024年4月16日

臨約簽署日期 如何影響按揭成數

 2月底港府撤銷辣稅、金管局放寬按揭成數及暫停按揭壓力測試的要求後，市場氣氛急速改善，3月一手市場更創下2013年一手住宅新例實施以來的新高成交紀錄。不過，不少人對撤辣存在不少誤會，可能會嚴重影響他們的財政部署。

香港政府及金管局是在2月28日同一天公布撤辣措施，但要留意，兩者有關樓市措施的改變，在適用對象的標準上其實大有不同。港府撤銷三種印花稅，是即日生效的。例如原有的特別印花稅(SSD)，針對的是短炒買家。撤銷前，只要購入住宅不足2年轉讓，不論賺蝕，都要向港府付稅，稅率為轉讓時估值10%至20%，視乎持有物業時間而定。而在2024年2月28日起，業主出售住宅物業，無論持有時間多久，甚至只是2月27日購入單位，均毋須繳付額外印花稅。

 

相對而言，金管局暫停壓力測試，調整按揭成數，雖然也是即日生效，但新的按揭指引也列明：「所有修訂適用於今日(2月28日)或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易」。如果買家是在2月27日簽署臨時買賣合約，銀行便要按當時生效的按揭指引來處理，受影響的包括按揭成數上限，以及仍需進行壓力測試。令情況更為複雜的是金管局在2023年7月7日也調整過按揭成數。在此日之前簽署臨約，而現時申請按揭，便需要按另一個標準計算按揭成數上限，當然，借款人也需要通過壓測。

主要受影響的，包括在預算案前看好減辣偷步入市的人士，也包括在過去選擇建築期付款購買一手樓花的買家。舉例而言，如果一位買家在2023年7月6日簽署臨約，購買了一個1000萬元的一手樓花，在2024年中交樓。他可申請的按揭成數上限，便只是60%(當然估值的調整可能會令借款額進一步下跌)，而且也需要進行壓力測試。

如果選用建築期付款安排的樓花買家，在看到「減辣」的新聞後，大安旨意以為自己購入的單位可獲較高的按揭成數，不只是天大的誤會，也可能直接影響到他們是否可以順利完成交易。

原文刊於信報網站2024年4月9日