2014年12月31日 星期三

教師與樓價

有教師團體發表調查,約46%受訪老師表示有經濟壓力,更只有二成受訪老師有置業的計劃。由於教師不合資格申請公屋,有關團體建議政府考慮以利息津貼的方式,減少教師置業時的負擔。

據了解,現時新入職學位教師月入2.4萬元左右,多數直資、津校老師薪金與公務員掛鈎,即使「凍薪」,月入也會每年隨年資(政府的薪級點 Pay Scale)增加,入職5年的學位教師,月入應在3.1萬元左右,入職10年的月入在4萬元左右;教師可說是典型的中產代表。說教師有經濟壓力,差不多等 於說中產人士有經濟壓力一樣──在資本主義社會是永恒現象。

教師薪津與公務員掛鈎,另一方面,教師又沒有類似公務員的房屋津貼,由教師團體/教師工會的角度出發,建議政府以利息津貼協助教師置業,可說順理成章。當然,社會上其他人也可質疑,為什麼政府要在資源有限的情況下,獨厚教師行業,只為他們提供按揭利息津貼。
由更宏觀的角度考慮,問題便不只是「要不要為某行業從業員提供置業資助」;而是此種要求的出現,是否反映樓市風險逐步增加。

以一般學位教師收入,在社會上算是相對理想的一群。在樓市接近周期谷底的階段,教師不需要什麼資助已可較輕鬆的置業;在此時,甚至連教師工會都不好意思要求額外的置業資助。

相反,到教師也需要置業資助才可入市時,便意味一般樓價已上升至中等收入人士亦難以負擔的地步。過去類似的情況是回歸前的夾屋計劃,月入6萬元以下 家庭都合資格申請──月入6萬元大概是1996年私樓家庭月入中位數的2.8倍。當此等收入水平的家庭都認為樓價難以負擔,甚至迫使官方同意向他們提供房 屋資助時,便意味樓價脫離一般人負擔範圍。

當然,行業團體的「天命」是為成員爭取福利,有教師團體要求政府提供按揭利息資助,不代表現時樓價已完全脫離教師的購買力。但當類似的聲音愈來愈多,甚至迫得政府同意向類似中高收入人士提供資助時,便會是一個嚴重的樓市警號。

原文刊於信報網站 2014年12月30日

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2014年12月30日 星期二

2015年樓市展望

2014年即將過去,回顧2013年底、2014年初,絕大部分分析認為樓價在2014年會回落;埋單計數,樓價卻在年內大致上升一成,某程度上印證了「相反理論」。
現時展望2015年,意見似乎未見一面倒,也許意味2015年樓市會是較平穩的一年?展望2015年樓市,有幾個因素值得留意:
供應微升:此處所說的供應,不是指落成量,而是指可作樓花銷售的數量。20092011年,私人住宅動工量是31,900伙,平均一年不足1.1萬伙,新樓數量偏低,是支持樓價高企的一個基本因素。而20122014年,動工量估計有接近5萬伙(具體數字要待1月底官方公布);較前3年的動工量上升56%。此批單位料在2013年起陸續以樓花推出,加上2013年中起,樓花銷售期由20個月延至30個月,都令樓花供應量上升。
上周港府公布長遠房屋策略,目標是未來10年供應48萬個單位,當中19萬為私樓。單以私樓計,即港府目標為未來10年,每年提供1.9萬個私樓住宅。「土地何來?」的問題仍在,但大致看到港府希望維持略高的住宅供應量;而官方多次提及「未來34年,私樓有7.4萬個潛在供應」,即4年內每年平均約有1.85萬伙供應,未來幾年供應偏向充足。
按息低企:聯儲局12月議息,市場焦點是會後聲明刪去了「往後一段合適時間(Considerable Time)維持超低利率」的字眼;但聯儲局主席亦表明未來幾次議息都不太可能加息。嚴格而言,聯儲局的立場,與市場估計2015年下半年才加息一致。換言之,2015年美息可能在下半年回升。雖然會後聲明不再強調長時間維持超低利率,但由於油價回落、美國國債高企,客觀上都制約了加息的幅度。美國能否在未來幾年令美息正常化,例如回到金融海嘯前的水平,仍是未知數。
在港息而言,在聯繫滙率下,也許在明年下半年會跟隨美息略為回升。但由於港息過去未完全跟足美息跌幅,港息的回升速度可能較美息慢,全年的息口升幅料會在1厘以下。需要留意的是,如果通脹仍維持目前約4%水平,加息1厘,3厘左右的按息仍處實質負利率狀態,參考過去經驗,樓價未曾在按息負利率的情況下明顯下調。
人口因素:特首梁振英說香港應該放寬入境政策,吸引更多外來人才。如果明年的施政報告有具體措施或建議,透露吸納外來人才的部署或規模,會對後市有一定影響。
眾所周知,未來1048萬 個住宅供應只是應對現時人口居住需要的目標,政府亦明言要各方配合,才可找到足夠地皮改變用途作住屋發展。簡單來說,就算順利達標,也僅是滿足現時人口需 要。若政府計劃吸納人才的規模較大,未來住屋的需求會長期偏向緊張。綜合各因素,除非明年出現較嚴重的負面因素,否則樓價較大機會在高位運行。

原文刊於置業家居2014年12月27日 

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2014年12月29日 星期一

2015年按息升幅預測



聯儲局在12月議息後,維持利率不變,但修改會後聲明用字。根據往績,聯儲局似在強化市場對明年下半年加息的心理預期。值得留意的是,議息後美股反應正面,似乎已不再視利率回升為負面因素。

聯儲局在過去18次的議息會議會後聲明中,都用上了「一段合適時間(Considerable Time)維持低息」的字眼;但在新一次會後聲明中,有關描述改為會以「耐性(Patient)」處理利率變化。在一般人看來,有關差別似乎不大。不過,官方機構用字,有一定的習慣及含義。外交辭令上,對外國政府言行表示關切、遺憾、不滿、反對、抗議的使用便有層次之分。字眼的改變,意味聯儲局的判斷有變。

會後聲明改用字的啟示
以上一個加息周期為例,在2003年的多次會議,聯儲局提及利率政策,都用了維持一段合適時間(Considerable Time)的字眼。20041月議息的會後聲明,改為對息口政策的改變會有「耐性(Patient)」,到了當年6月,便開始加息,將聯邦基金利率由1厘逐步上調至2006年的5.25厘。

參考2004年的經驗,可以預期,聯儲局的確有意在明年中左右,開始加息;並透過字眼的修改,向市場作出提示。

值得留意的是,美股過去多次因預期美息上升而出現下跌。但在今次聯儲局改變會後聲明的字眼後,美股初步反應良好,某程度上可說恢復正常---當加息是因為經濟穩步增長時,其實是好消息,不再盲目將加息視為壞消息。美股反應正面,某程度上亦減少了美國聯儲局加息的阻力。

當然,大致確定了「利率回升」,下一個問題便是,利率回升的幅度。聯儲局官員的利率最新預期明年底平均息口預期為1.125。如果美國利率走勢一如聯儲局官員預期,即明年美息或上升約1厘。

港息來年升幅料不足一厘
在聯繫匯率下,美息回升,港息亦需要跟隨。當然,不少分析指出,由於在金融海嘯美息回落以來,港息跌幅未有跟足美息,在美息回升初期,港息的升幅有可能略為落後。

在大市角度看,假設來年港息升幅不足一厘,在約4厘的通脹率下,按息低於通脹率,即處於所謂「實質負利率」水平,不足以引起樓價大幅回落。不過,如果市場認為聯儲局有決心將利率正常化,聯邦基金利率可能維持一段較長的上升期,本地樓市買家入市前便可能採取更為觀望的態度。

在個人層面,近幾年入市的買家,借入按揭時應該都已通過壓力測試,除非出現個人問題,否則按揭負擔應處偏低水平。不過,如果小業主在現時低息情況下已覺供款負擔偏高,便有需要詳細檢討財務安排,例如重新分配不同支出的比例,甚至增加儲蓄,以便應付早晚到來的加息周期。

 原文刊於iMoney 2014年12月26日

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2014年12月24日 星期三

拆細單位的無可奈何

港鐵康城6期招標,放寬單位數目上限,即中標發展商日後可選擇興建更多小型單位。在土地有限、地積比不能隨便提高的情況下,減少興建大單位,多建小單位,無疑是短期內增加住屋供應的有效方法。但不論對準買家或港府來說,此一巧招都有一定代價。

同樣是1800呎的樓面,劃分2伙,可以提供2個900呎大單位。劃成400多呎,可提供4伙;300呎的話,便是6伙,極端一點,劃成200呎單位,便 有9伙。近年細價盤升幅高於大市,新盤成交,同屋苑小單位呎價往往高於大單位。如果情況持續,地皮容許拆細單位,同樣樓面可建更多單位,回報較高,發展商 應會樂見其成。

地皮容許拆細單位 發展商樂見其成
對港府而言,拆細單位可在覓地困難的情況下,快速增加住宅單位供應。對準買家,尤其是青年上車客來說,大單位早已超出可負擔範圍,應該會歡迎新盤增加小型單位供應。但提高地皮可建單位上限,雖然可在數年內增加住宅供應,但卻不無代價。

以單身人士或二人家庭而言,購入細單位可說是將貨就價,現時400呎新盤價格大概便要400萬元,以9成按揭計,30年供款計,月供13,578元,通過 壓力測試的入息要求是32,762元,大概便是居於私樓家庭的月入中位數水平-單位再大一點點,可能已超出一般家庭負擔水平。
購入單位後,解決了置業問題。但購入細單位,開放式或一房間隔對單身或新婚二人家庭來說問題不大,但當數年後小業主決定生兒育女時,可能便會發現居住空間 不足。問題表面是個別買家的財力問題,多數人都想居所面積大一點,自由市場之下,負擔不起大單位便只好買小單位,與人無尤。但當新供應偏向小單位時,問題 便是結構性的。

400平方呎或約40平方米單位,差餉物業估價署統計上屬A類住宅,40至69.9平方米的,屬B類住宅。2004年,A、B類新落成住宅分別是2,122伙及18,225伙,佔當年落成量分別為8.2%及70%。

雖然在官方分類上,A、B、C類住宅都屬中小型住宅,但本地一般間隔,B類住宅已可提供2至3房,足供一般3、4人家庭居住,當年的新供應分布,偏重B類住宅,某程度上也可說是一步一步的改善本地人均居住面積偏低的問題。

2013年,A、B類新落成住宅分別是1,423伙及4,688伙,整體落成量已較十年前大幅減少,佔全年落成數的比例是17%及56.8%,A類住宅比重增加而B類減少。

如果政府以多建小單位的方式增加供應,未來A類住宅供應佔新供應比例將進一步上升。至於政府之前多次提及的「提高港人人均居住面積」的政策目標,已再難堅持,可能已和當年的八萬五一樣,沒有提,就不存在了。

拆細單位,未必是最理想的增加供應方法,但準買家為了上車,政府為了短期內增加供應,可能並沒有太多其他選擇。

原文刊於經濟日報網站 2014年12月24日

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2014年12月23日 星期二

「中產家庭」可以負擔多貴物業?

政府及地產代理統計的樓價指數均創新高,希望置業的家庭持續叫苦連天,抱怨樓價高企,難以負擔。究竟本地一個中等入息家庭,可以負擔什麼水平的樓價?大概有什麼選擇?

說回標題,「中產家庭」加了引號,原因對於何謂「中產」或「中等收入」,總會有沒完沒了的爭論。在本港任何一個論壇討論何謂中產,主流意見似乎認 為,月入沒有10萬8萬元,都不算中產。但根據政府統計,不計外傭,2014年第三季家庭入息中位數是2.35萬元;只計有成員「從事經濟活動」家庭(大 致上,全家已退休,便是沒有從事經濟活動)的月入中位數是2.85萬元。不少人認為以上數字包括大量公屋戶,已有公屋照顧居住需要,討論供樓負擔時,應該 只考慮居於私樓住戶(包括業主及租客)的財務情況。2014年第三季,居於私樓家庭月入中位數是3.16萬元,只計當中「從事經濟活動」家庭,月入中位數 是3.67萬元。

以收入3.67萬元為準,假設有關家庭無其他欠款,根據現行的按揭壓力測試,在按息為2.15厘,還款期為30年的條件下,此家庭可負擔的按揭借款 上限為4032773元。至於可負擔樓價上限,便要視乎此家庭有多少現金作首期。如果有170萬元現金可作首期,便可考慮購入570萬元物業,七成按揭借 款約400萬元。如果首期資金不足50萬元,便可考慮以九成按揭,購入約450萬元物業。

參考土地註冊處數據,11月有4848宗住宅買賣(包括一、二手住宅)合約登記,總值348.21億元。平均每宗買賣樓價為718.3萬元。當然, 一手住宅價格較高,如果只計二手,地產代理統計11月有約3400宗二手住宅成交,平均樓價598萬元。可以說,除非「中產家庭」本身有較充足的現金儲 備,否則的確負擔不了平均的樓價。

不過,換一個角度看,以450萬元的樓價為限,市場上的選擇仍然不少。我們參考某大地產代理網站,在港島區有140個左右,叫價450萬元以下的放 盤──當然,絕大部分是單幢樓、樓齡偏高的小單位,但仍不乏2房之選。九龍區有343個,新界區則有多個分區,包括沙田、荃灣、屯門、元朗、天水圍有多於 300個以上的450萬元以下單位放盤,其中不乏「藍籌屋苑」。

以月入3.67萬元,儲蓄率25%計,只需4年半多一點便可達到儲蓄50萬元的目標。似乎不是不可能完成的任務。當然,上述設定的450萬元樓價之 外,尚有很多其他條件。例如物業樓齡太高,可能難以取得30年還款期的安排;又或明年起按息逐步上升而壓測條件不變,可借入的按揭上限便會相應下調。但大 致而言,除非準買家堅持「非市區、非新樓不考慮」的立場,否則中等收入家庭在市場上仍有一定的置業選擇。

原文刊於信報網站2014年12月24日

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2014年12月18日 星期四

換血政策下的樓市博奕

上星期我們提到,梁振英急不及待提示本地青年人要向外發展,同時認為要放寬入境政策,以吸納外來人才。不管其政治動機為何,在樓市層面,放寬入境政策必然增加樓市需求,本地業主又應該如何因應?

首先要留意,不論政府如何鼓勵本地青年向外發展,實際上有能力、會向外發展的人未必會太多。而即使他們向外發展,也不見得會和香港一刀兩斷,特別是財務條 件較佳的一群,恐怕仍會在香港購置物業--鼓勵本地青年外闖,對減少在本地的居住需求,作用未必太大。此外,據說移民顧問接獲本地人有關移民海外的查詢多 了,那些考慮移民的人究竟是怕了青年人抑或共產黨,無從稽考;不過,如果移民潮再起,或會釋放部分二手住宅供應。

放寬入境政策會增加居住需求
另一方面,放寬入境政策,吸納外來人才,卻一定會增加居住需求,問題只是偏向租抑或買。未來入境政策如何改變是未知之數,但政府要鼓勵外來人口來港,在樓市房屋政策上必須作出一定配合。一些在近年推出,針對外來買家的措施,將難以「加辣」,甚至有可能調整。

例如買家印花稅及雙倍印花稅,在現行政策下,只要住宅買家不是香港永久居民,便要支付買家印花稅(樓價15%)及雙倍印花稅(樓價1.5至8.5%),不 設豁免。此類措施的推出,是回應外來購買力影響本地樓價。正常情況下,假設政府認為有需要控制樓價升勢,又判斷外來購買力是推高樓價原因之一,政府便可透 過提高上述印花稅,以增加外來買家買賣成本的方式調控購買力。

樓市措施難加辣
但現時政府有意引入更多外來人才,此類「不合時宜」的措施便可能需要調整。試想像一下,需要引入外來人才的業界翹楚反映,在港購買物業自用的成本太高,阻礙人才來港,呼籲降低外來人才的入市門檻,政府會有何反應?
最低限度是,當政策上要吸引外來人才,而他們需要在本地置業時,政府亦不可能將措施加辣。

對一般小業主來說,未來在部署物業買賣時,亦需要多考慮「吸納外來人才」政策的影響。樓市中不乏只持有一個自住物業的業主,希望捕捉樓市周期,以低買高賣 方式致富。過去有多少業主透過買賣自住物業置富,難以統計,但在政府未見有效開闢土地供應的情況下,放寬人口政策,對樓市會有深遠影響。

以往在市場出售物業,有100個潛在買家,未來人口增加,潛在買家數量便可能是110個。需要留意的是,新增的外來人才之中,多數不會在香港有其他物業, 購買物業應會偏向自住,此類買家會較傾向於長期持有物業。簡單來說,未來一段時間,樓市會偏向賣樓易,買樓難,成為典型的賣家市場(Seller's Market)。對於只持有少量單位的小業主來說,較佳的策略或是長期持貨?

原文刊於經濟日報網站2014年12月17日

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數據看外來購買力

報載稅務局於3至11月,共處理5883宗涉及買家印花稅個案,涉及金額100.3億元。當金額高至百億元時,一般人未必理解其規模,更未必了解數字背後的意義──外來需求可能已適應港府的樓市辣招。

買家印花稅(Buyer’s Stamp Duty,BSD)於2012年12月27日開徵,政策目標是針對外來買家,公司或非香港永久居民購置香港住宅,需付買家印花稅,稅率為15%。2014 年3月至11月,一、二手市場約有5.2萬宗住宅成交註冊,同期有5883宗買賣涉及買家印花稅,即有11%成交由非永久居民或公司購入。

當然,完全由本地永久居民合組的公司購置物業,一樣要支付買家印花稅。難說支付買家印花稅的一定全部是外來購買力。不過,以成立公司購置物業要支付15%的買家印花稅來說,一般情況下永久居民應會選擇以普通聯名方式入市。估計涉及此稅的買家會以非永久居民為主。

值得留意的是,根據現行稅例,涉及買家印花稅的交易,買方亦一定要支付雙倍印花稅。3至11月期內買家印花稅款項100.3億元,以15%稅率及 5883宗交易計,即此類成交總金額668.7億元,每宗交易平均金額1136萬元,逾千萬元交易的雙倍印花稅率由7.5%起。意味上述5883宗交易, 每宗平均印花稅支出為樓價22.5%。一般情況下,按揭成數上限亦只有五成;此類買家購買一個1100萬元的物業,首期連印花稅支出便達797.5萬元。

由於官方一直沒有公開非本地人購買物業的數據(不知是本身沒有收集抑或有收集但沒有公開);新近成交中有11%的非永久居民/公司買家,難與過去數 據比較。但在壓低按揭成數、提高交易成本後,此類買家比重仍高達11%,可能反映外來購買力已適應辣招。當然,如果沒有15%的買家印花稅,可能現時外來 買家佔交易比重會遠高於11%。

值得留意的是,梁振英說要放寬入境政策,以吸納外來人才。外來人才來港也要找地方住,在此政策傾向下,即使外來買家比率逐步回升,買家印花稅亦難以上調,未來幾年外來購買力左右本地樓市的力量可能持續增加。

原文刊於信報網站2014年12月16日

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2014年12月11日 星期四

人口換血與樓市


在佔領運動發生前,我們寫過,不論政改爭議如何完結,都會影響一系列的政府政策,對樓市影響較大的是人口政策-政府可能會放寬引入內地人口,以改變人口結構。在樓市層面,引入外來人口,便代表樓市需求上升,樓價對很多人來說,可能更難負擔。

世界上已發展國家地區都面臨人口老化(Population Ageing)問題,2013年本地人口年齡中位數為42.5歲,香港人口的確有老化趨勢;在出生率低的情況下,引入外來人口有一定理據。政治上,引入較 「聽話」的人口,沖淡反建制人數比例,似乎也合乎政府利益。
估計不到的是,時間似乎會比我們的更快發生,梁振英接受《經濟日報》訪問,便提及鼓勵本地青年向外發展,並考慮放寬入境政策,吸納外來人才。

梁振英不是第一次鼓勵青年人向外闖,年初梁特首便在施政報告內提及一個香港青年加按套現,成功在內地創業的故事,以鼓勵青年人不要將目光集中香港。當然, 那時輿論的批評仍然成立-一般青年連物業都沒有,又如何加按?也許政府明的暗的希望香港青年多向外發展,少點留在香港,便少點「生事」的機會,但具備有關 條件的人,可能不會太多,在樓市層面,意味政府不太可能以鼓勵青年向外闖的方式減少他們在本地的居住需求。政策層面上,在鼓勵香港青年向外發展,與引入外 來人才之間,恐怕後者才是重點。

廣吸各方人才 結果仍會以內地人為主
梁特首明確提及會放寬入境政策,以吸納人才。當然,梁氏沒有說,吸納的外來人才一定是內地人。照說世界各地的人才,都會是香港吸納的目標。但在作出判斷前,不妨先看一下本地大學的情況。

香港幾家大學在部分世界排名上名列前茅,部分原因是香港的大學「國際化」排名較高。國際化的定義,是本地大學的非本地學生比例甚高。當然,隨便找一個大學 生問一下,都會知道,那些「非本地學生」,絕大部分其實都是內地生。多收內地生對提升本地大學排名,有正面作用。不過,恐怕大部分港人不會認為多收同屬一 國的內地生,對真正「國際化」真有甚麼貢獻。

說回廣招外來人才,基於地理、文化等因素,香港對內地人的吸引力先天上對其他國家人才為高,即使港府動機單純,吸納人才的自然結果亦是引入更多國內人。

其實,不管最後引人的人才來自何地,在樓市上的影響主要視乎規模。自2003年推出「輸入內地人才計劃」(專才計劃),至2013年為香港吸納約6.15 萬名各行各業的專才。同年推出的資本投資者者入境計劃,至2014年有約24,000宗獲批,約9成個案為「中國國籍而取得外國永久居民身份人 士」;2006年推出的」優才計劃」至2013年引進逾2,500人。幾個計劃的規模說大不大,說小不小。另外,2008年起,非本地大專生可留港一年找 工作,找到工作便可申請留港;2012年一年,已有逾16,000名的內地生獲批在香港就讀學位或以上課程,政府估計當中一半人會留港。幾個途徑引入的人 口,特徵是較高收入或較高學歷,在香港的居住需求集中在私樓;單計各家大學內地生,一年估計有8,000人畢業後留港,對比於一年不足2萬伙的新供應;可 以預期的結果是有關的人口變化,將直接推動私樓市場需求。

至於單程證每日150人(一年5萬多人),長遠居住需求未知偏向於私樓抑公營房屋,但短期而言,他們的居住需要一樣會推高市場租金。

2003年以來的樓市大升,有眾多因素,但各類外來人口推高置業、租務需求,在當中有一定作用。現時政府認為上述計劃仍不足以吸納人才,有需要放寬。不管 動機如何,政策的效果已寫在牆上---對本地住宅的租、買需求仍會持續上升。本地人在外來競爭者增加後,購置物業的難度必然上升。

原文刊於經濟日報網站2014年12月10日

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2014年12月10日 星期三

加息引導購買力進一步集中細價樓

近2年細價樓升幅跑贏大市,市場主流意見認為與雙倍印花稅及按揭指引有關。有關措施似乎將部分本來集中在豪宅的購買力引導至細價樓,更令當局的辣招 陷入「撤亦難,不撤亦難」的局面。市場預期明年利率將回升,另外一些壓抑樓價措施,亦可能出現類似情況,甚至引導購買力進一步集中在細價樓。

由2010年起,銀行批出按揭時,要為申請人進行壓力測試(Stress Test),現時對未持有未供滿按揭物業申請人的壓測標準,是「現行按息下,按揭供款不可逾月入五成;按息上升3厘,供款不逾月入六成」。有關措施的目標 明確:目前的按息遠低於歷史正常水平,為了確保在按息回升時,按揭供款不會超出借款人的供款負擔,有需要進行壓測。

以30年還款期,按息2.15厘為例,壓測的要求實際上會令借款人在現行按息下,供款被限制在月入41%水平。以600萬元樓價,七成按揭,借款 420萬元為例,還款期30年,按息2.15厘,月供是15841元,而通過壓測的月入要求是38222元,即在現行按息下,供款不多於月入41.5%。

說得再簡單一點:壓測的效果,是在低息期為借款人預設一定的加息緩衝;或者說,措施確保了現時的按揭借款人,具有一定的財政實力。值得留意的是,如果按息一如市場所料,在明年起進入上升周期,在壓力測試的要求下,購買力會愈來愈受壓抑。

今年上半年,二手住宅平均成交價為480萬元,以七成按揭計,借款即336萬元。在30年還款期,按息2.15厘的情況下,月供12673元,通過 壓測的月入要求為25346元,根據統計處資料,全港有47.7%家庭收入高於2.5萬元。大致來說,即有一半家庭可負擔一般二手樓的按揭。

如果按息上升1厘,至3.15厘,一筆336萬元的按揭貸款,30年月供為14439元,通過壓測的收入要求是34117元;而月入高於3.5萬元 的家庭,有40.2%。如果本地家庭入息無大增長,意味在加息1厘的情況下,會有7.5%家庭,即18.2萬戶,原本由「可以負擔336萬元按揭貸款」, 變為不可以負擔。

此情況是否當局樂見,有兩個方向評估。正面而言,利率上升,本來就會令按揭供款增加,可應付按揭供款的家庭數量減少是正常現象。政府/金管局也許樂見按息上升加上壓力測試,令部份準買家暫緩入市,令樓價有機會輕微回落。

不過,由另一角度看,加息1厘,其實按息仍低於通脹,處於按揭負利率階段,樓價未必有太大回落空間。那些月入2.5萬元至3萬元的家庭,未必會放棄入市,或許只會把入市目標價下調,這反而進一步刺激細價樓樓價上升。

換言之,明年按息或許會上升,但如果市場預期加息後勁不繼,購買力仍然決定入市,在壓測之下,部分資金反而會進一步集中在細單位,此類物業的升幅仍有可能持續跑贏大市。

原文刊於信報網站2014年12月9日

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2014年12月9日 星期二

制約加息的因素



美國完成退市,一般估計來年美息將進入加息周期。眾所周知本港樓價在高位徘徊的原因之一是按息一直維持低企;港息如跟隨美息上升至「正常」水平,勢將對本地高企的樓價帶來一定壓力。不過,不論是美息抑或港息回升,都有強大的制約因素。

以美息而言,聯儲局多番明示暗示來年加息,但現時有幾個制約因素存在。其一是2016年美國總統換屆,民主黨如希望繼續掌管白宮,有充分誘因令低息維持、避免加息引發經濟增長放緩的風險。

其次是通脹因素,國際油價持續回落至5年低位,油價低的結果之一是拖低通脹,10月份美國通脹按月持平,按年上升1.7%,數據未完全反映油價回落的影響。傳統上,聯儲局利率政策的主要目標就是控制通脹,過去聯儲局以通脹率2%2.5%作為加息門檻之一,就是擔心持續的低息、量寬會持續通脹失控。但目前看來,通脹十分溫和,油價偏低更預示來年通脹壓力不高。

相反而言,如果在低通脹的情況下加息,引發置業、消費放緩,甚至有一定的通縮危機。當然,聯儲局明示暗示已久,來年如果美國經濟增長維持、尤其是職位增長穩定,聯儲局仍可能按既定規劃加息。但綜合政治及經濟因素,來年甚至2016年大選年美息上升的空間未必太大。

在香港而言,由於聯繫匯率的關係,港息走勢大致上會跟隨美息。因此本地樓市參與者一直關注美國利率政策。不過,自2007年以來,美息累積下調5.25厘,而本地最優惠利率只下調3厘,最優惠利率未有完全跟足美息跌幅。理論上,美息即使在明年上升,本地最優惠利率都有條件暫時不跟隨。

綜合而言,仍然不能排除美息在來年進入加息周期的可能。不過「加息周期開始」,與「息口回到正常/歷史平均水平」之間,有一定的落差。未來的確存在一種可能性:美國雖然可加息,但幅度及寬度不會如20042006年水平。美息可能在低位,例如一厘多的水平橫行一段較長時間。至於本地最優惠利率,初期更可能出現升幅不跟足美息的情況。

當然,上述提及的「港息」,主要指最優惠利率。但近年新批按揭中,有甚高比重以銀行同業拆息計算(H)。現時本地一個月拆息較2007年中,差幅約4.3厘,即港元拆息較最優惠利率更追貼美息走勢。如無意外,美息回升,本地拆息上調的步伐會較最優惠利率為大---過去數年銀行批出大量H+0.7厘左右的貸款,不少按揭借款人現時的供款利率不足一厘。一旦拆息回升較急,他們亦會面對「幅度較高」的加息影響(例如由1厘按息升至1.5厘,一年利息支出會上升一半)。不過,宏觀而言,由於絕大部分H按都有鎖息上限的機制,如果美息回升步伐較慢,即使港元拆息亦步亦趨的回升,對樓價的實際壓力也不大。

原文刊於iMoney 2014年12月6日

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2014年12月4日 星期四

儲蓄14年首期的迷思

有機構發表報告,指香港樓價高企,典型的青年置業人士,要儲蓄14.4年,才可儲足首期入市。報告再次強化一般人有關青年人「上位難、置業難」的印象,但情況其實未必太過悲觀。

智經研究中心以40平方米單位的樓價、25至34歲人士的收入中位數,再以「三成首期」及「每月儲蓄佔月入25%」計算儲首期所需時間。以今年第二季數字 而言,一對25至34歲男女的收入中位數,應為2.7萬元,智經指他們的購買40平方米單位的樓價與收入比為12倍,即計算中的標準樓價為388.8萬 元。首期3成即116.64萬元,以月入2.7萬元的收入,每月儲蓄25%計,便要費時約173個月,或14.4年才可儲足首期。

有關樓價的採樣不算離譜、而月入2.7萬元,其實已稍高於整體家庭入息中位數(2.25萬元)。但值得留意的是,年齡處於25至34歲的人士,一般處於收 入有較高機會增長階段。一對男女25歲時的收入,心水物業的樓價的確可能是年以入的12倍,但隨收入上升,此個比率有機會逐步降低。

十多年來青年收入欠增長?
社會上不少人以現時年輕人的收入與十多年前的數據比較,增幅大幅落後於樓價,產生「年輕人難以負擔樓價」的印象。但此印象其實一半對一半錯。

對的一半,是以新入職場人士的入息中位數計,近十多年來,升幅遠遠落後於樓價。例如20-29歲本港居民的入息中位數計,2001年時處於此年齡組別的 男、女,入息中位數都是1萬元;2013年的處於此年齡組別的男女,入息中位數分別是1.2萬元、1.1萬元,平均12年升幅約15%,遠遠落後於樓價, 似乎也是「年輕人收入欠增長」的證據。

但不要忘記,2001年時20歲的人,在2013年時便是32歲。2013年時,位處30-39歲年齡組別男女的息中位數是1.7萬元、1.5萬元。平均 來說,一個在2001年時收入1萬元的青年,在2013年時收入增長了6成左右。此一升幅仍然落後於樓價,但反映過去十多年,年輕人的收入仍有可觀增長, 而隨收入增長,儲蓄首期購買上車盤的時間會有一定縮減。

當然,即使以入息中位數較高的年齡、性別組合計算(分別為40世代男士的1.91萬元、30世代女士的1.5萬元,共3.41萬元),以儲蓄率25%計, 要儲116.64萬首期,仍需11.4年)。需要重申的是,置業在香港從來不是輕鬆任務。尤其是在熱錢充斥、供應不足的當下,以全港中位數計,上車盤的首 期、供款負擔偏高的情況料會維持一段長時間。

按年齡及性別劃分的就業人士每月就業收入中位數資料見此連結

原文刊於經濟日報網站2014年12月3日

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2014年12月3日 星期三

儲首期要14年?

智經研究中心發表報告指香港樓價高企,典型的青年置業人士,要儲蓄14.4年,才可儲足首期入市,結論引來各方爭議。其實,此類報告的核心關鍵是如何取樣。

不少人應該記得,不同機構都曾比較香港與世界各地的樓價與收入比率(Price to Income Ratio),例如中大早前便得出一個結論:香港一般物業價格相當於中等收入家庭年收入14.19倍。

把智經與中大的報告比較,乍眼看來似乎有所矛盾:香港的樓價與物業首期,大概都等於家庭年收入的14倍?

其實,詳看有關報告,會發現用字是要「儲蓄14.4年」才夠首期;而設定儲蓄比率是收入25%,首期是三成,加上其他計算設定,便會有14.4年的結論。

有關報告採樣是40方米單位的樓價、25至34歲人士的收入中位數,再以「三成首期」及「每月儲蓄佔月入25%」計算。以今年第二季數字而言,一對 25至34歲男女的收入中位數,應為2.7萬元,智經指他們購買40方米單位的樓價與收入比為12倍,即計算中的標準樓價為388.8萬元。首期三成即 116.64萬元,以月入2.7萬元的收入,每月儲蓄25%計,便要費時約173個月,或14.4年才可儲足首期。

當然,有關家庭未必一定要儲足三成首期才可入市。策略上,有關家庭如選用較高成數按揭,便可令儲首期的時間大幅減少,例如以智經的計算,有關家庭儲蓄6年,應有48.6萬元可作首期,選用八成或九成按揭,便可提早入市。

不過,提早入市也有一定問題,如果有關家庭的月入維持在2.7萬元,根據現時壓力測試的要求,在按息2.15厘,還款期30年的條件下,可借用按揭 金額上限為296.689萬元(金額與按揭成數無關);加上48.6萬元的首期,樓價上限便是345萬元左右,會比研究機構設定的標準單位樓價低一成多。 換言之,有關家庭要不是乖乖多儲幾年錢,就只好將貨就價,購買條件較次或價格較便宜的單位。

值得留意的是,智經的採樣──家庭收入2.7萬元,其實已較同期的家庭收入中位數(2.25萬元)稍高;而目標物業價格的設定亦絕不離譜,報告只是 重申證明一些大家都知道的事:統計上中等收入家庭的確難以負擔現時樓價。問題是,情況卻不等於樓價欠缺支持,在熱錢充斥下,香港中高收入家庭,以至外來投 資者的置業投資需求強勁。除非駐留香港的熱錢稍減,否則統計上,中等收入家庭難以應付上車盤樓價此個看似荒謬的情況料會持續。

原文刊於信報網站 2014年12月2日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...