新批按息上調 轉按計計數

 過去幾年，樓按市場中轉按一直活躍，新批按揭申請中，約有三成為轉按貸款。轉按活躍背後的原因是借款人可由轉按獲得不少好處。但時移勢易，轉按對借款人的好處有慢慢減少的趨勢。小業主考慮是否轉按時，宜作出更周詳的考慮。

過去銀行為轉按借款提供諸多優惠，一個背景因素是銀行利息成本低，即使為轉按客提供樓按只有微利，在考慮潛在的交叉銷售機會後，銀行仍願意以優惠條件吸引轉按容戶。在競爭最激烈的時候，小業主轉按，除了新按利率有機會低於原有按揭之外，買家更可獲現金回贈，基本上是有贏無輸的操作。

近一年新批樓按利率上升，包括H按的H+部分及鎖息上限上調。多數個案在轉按時，新按的利率會略高於舊按利率。但由於現金回贈可觀，不少業主仍樂於轉按，因為轉按的現金回贈所得，足以抵消多年的新按和舊按息差，例如原有按揭利率3.3厘，新按利率3.6厘，而現金回贈有貸款額3%，相當於新舊按揭息差的10倍。即使新按利率上升，只要現金回贈吸引，小業主維持「每2年轉按一次」的策略，透過取得回贈抵消利率上升，仍是有利可圖。

 

不過，在銀行陸續上調新造按揭利率、部分亦下調按揭現金回贈後，情況開始發生變化。一來是新批按揭利率加幅較大，單計最近銀行上調按息，幅度已達半厘，如果與2年前批出的按揭比較，現時轉按的話，新按一般會比舊按利率高0.75厘。如果現金回贈只有2%，即使不計算律師費支出，轉按所得回贈亦只可抵消不足3年的新增利息支出。

往後小業主考慮轉按時，一般會面臨新按利率較高的情況。如果單純由利益因素考慮，由於銀行按揭罰息期一般為2年，如果新按現金回贈不足以抵消因為轉按而出現的2年新增利息支出，借款人便完全不值得考慮轉按。

如果轉按的現金回贈足以抵消3、4年的新增利息支出，借款人也要考慮，2年後新批樓按的利率有沒有機會持續上升、現金回贈有沒有機會再下跌？會不會出現今次轉按賺了3年息差，但2年後轉按完全無利可圖，往後長期支付較高按息的局面。當然，此處的判斷涉及眾多主觀因素，可能純粹「靠估」。

當然，轉按活動不會因為新批按息上調而完全消失。例如轉按套現、移除擔保人，以及高息按揭優惠期完結等情況，都會促使借款人轉按。但可以預期，未來整體轉按佔新批樓按申請的比重，有較大機會出現明顯調整。

原文刊於信報網站2023年9月19日

香港加息內地減息 港樓難吸内地買家

 本地樓市氣氛偏淡，市場人士紛紛建議港府撤銷樓市辣招。不過近日香港及內地的按息變化，已經令香港樓市對內地買家的一大吸引力變得蕩然無存，現時即使全面減辣，刺激樓市的作用也會受限。

過去香港因低按息吸引內地買家

在香港引入多種印花稅前，有說個別新盤的成交當中，內地買家的佔比可達2、3成。香港住宅吸引內地買家購買，涉及眾多原因，其中一個是按息。

在2008年美國量化寬鬆之後，2022年聯儲局大幅加息之前，港元按息長年處於偏低水平。以2022年初為例，H按利率低至H+1.3厘，而一個月拆息當時約0.2厘，即按息大約只為1.5厘。去年初，廣州首套房利率由5.5厘起，第二套房利率為5.8厘。兩地按息差距約4厘。

 

兩地息差已減為零　港樓失優勢

而繼去年起美國多次上調利率，掀動港元最優惠利率及拆息上升後，近日本地大型銀行宣佈調整新批H按鎖息上限，市場估計其他中小型行會跟隨；同一時間，內地部份城市卻開始下調新造按息。廣州近日宣佈，首套房利率會下調至LPR(香港人可理解為官訂的利率基準，類似香港的最優惠利率，可升可跌)減0.1厘，即4.1厘。換言之，兩年不到的時間，廣州與香港新造按息的息差，由4厘縮減至零。

過去多年，由於香港推出的多種印花稅，令非本地居民在香港購置住宅，稅費支出達樓價30%，基本杜絕了非本地的置業需求。不過，市場上仍有大量經常往返內地及香港、持有香港永久居留權的人士，在決定要在何地置業時，按息無疑是其中一個考慮因素。過去香港按息低於內地約4厘，加上現金回贈、按揭掛勾高息存款戶口等條件，在香港借款買樓有莫大吸引大，而此個優勢現時基本已失去。

當然，那些中港兩地走的買家，置業時也會考慮物業本身的條件、他們日常生活圈、投資前景等，都會左右他們在何地入市的決定。但當香港的按息相對吸引力下跌時，估計即使樓市辣招逐步撤銷，內地人來港置業的規模也會因此受影響，盛況大不如前。

原文刊於經濟日報網站2023年9月13日

由「認房不認貸」看香港

 

中國內地多個城市為刺激樓市，推出「認房不認貸」的措施。香港與內地的日常用語多有差異，港人乍看「認房不認貸」可能會不明所以。其實香港在按揭方面早有類似的安排。

過去內地為遏抑樓市炒風，內地銀行對首套房和二套房的買家，會有不同的按揭成數及貸款利率。首套房的首期比例一般是二至三成，二套房的首期比例逾四成，貸款利率也較首套房高出1至2厘。今次部分城市實行的「認房不認貸」是指，不論是否曾申辦過房貸，只要住房的買家(包括其家庭成員)在實施措施的城市沒有住宅物業，不論是否已透過按揭貸款購買過住房，都能以「首套房」標準，以較優惠貸款利率借取成數較高的樓按。如果要用香港人熟悉方式總括的話，即是「辣招減辣」。

 

其實，香港人對什麼是「認房不認貸」應該不陌生，畢竟香港一直奉行類似的標準。例如購買樓價1125萬元以下物業申請按揭保險，會要求買家是「首次置業」。但此處首次置業的標準是「現時並未持有香港住宅物業」。換言之，過去曾買賣住宅物業，只要現時名下沒有香港的住宅，仍可算成「首置」。

而在一般按揭方面，只要申請時所有申請人都沒有按揭負擔(包括借貸或擔保)，不管過去曾有多少樓按紀錄，現時名下有多少套住宅，原則上都可按「自住」條件為一個物業申請按揭，獲得較「非自住」物業較高的按揭成數。不過，在利息方面，香港一般銀行對自住或非自住物業的按息便沒有多少區隔。

內地樓市要「減辣」，原因似乎是為了刺激交投。新措施之下，一個人在深圳有樓未供滿，也可走到廣州以首置身份買樓，獲得以首套房標準的按揭成數及貸款利率。但估計此類跨城置業的需求，本來不會太多。此外，一個人在同一個城市購買第二套房，仍不可取得「首套房」標準的按揭，估計措施對內地樓市刺激成交的效果有限。估計如內地房市的淡靜氣氛持續，而政府又希望樓市轉旺，可能需要推出更多刺激措施。

說回香港，近兩年不時有地產業界發出「減辣」的建議，包括撤銷幾種針對投資者的印花稅。但兩地面對的問題並不一樣，香港也不見得樣樣事情緊跟中央。例如近日內地股市下調印花稅，財政司司長卻表示有關措施在香港的作用不大，無意跟隨。對於樓市減辣的建議，港府一直未有鬆動。一來香港的發展商財務情況較為健康，政府沒有刺激樓市的迫切理由。另一方面，港府可能仍然樂見樓價有輕微調整，令樓價較易為上車客負擔。

原文刊於信報網站2023年9月5日