最優惠利率與拆息

市場一再討論，美國一旦加息香港跟隨的幅度。香港的按揭貸款，有兩個釐定按息的標準，而推動它們變化的機制並不相同。

首先是「最優惠利率（Prime Rate）」，簡稱P。現時香港有兩個最優惠利率，分別是5.25厘及5厘，俗稱大P、細P。原則上，P是由各家銀行自行釐定的，而現實中，P主要是跟隨美國聯邦基金利率。未來如果美國加息，最優惠利率料會跟隨上調。

另 一個是「銀行同業拆息（Hibor）」，簡稱H，指銀行間拆借資金的利率。原則上，拆息升跌完全由市場上的資金供求而定。近年拆息低企，一個月拆息不到 0.21厘，原因是有大量熱錢留駐香港（七月下旬，銀行體系結餘是1,600億元以上，而金融海嘯前的「正常」水平是百多億元），資金供應較需求多，拆息 自然長期維持於偏低水平。

如美國聯儲局一如多數分析所料，會先退市（減少買債），再視乎情況加息，較大可能會令本地熱錢流走，拆息會較最優惠利率 先行回升。如果熱錢流走後，令銀行體系結餘恢復至正常水平，拆息更可能會急升。當然，近年的H按大多有鎖息上限，拆息急升對業主的影響有限。但不論如何， 業主宜為總會來臨的息口上升周期，作好適當財務準備。

原文刊於晴報 2013年7月30日

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辣招下半年維持 新盤或打價格戰

一手新盤銷情似見回升，7月13、14日更錄得逾160宗成交，是自4月底實施一手住宅銷售條例以來的新高。市場估計，由於一手盤在上半年銷情一般，發展 商在下半年有追數壓力；加上各大小發展商已習慣新條例對售樓書、售樓安排的要求，下半年可能會有多個新盤推出，甚至出現價格競爭的情況。
政府方面，在一手住宅銷售條例通過後，新批預售樓花同意書進度似見加快。2、3月時，每月只批出一個樓花項目的預售同意書，得數百個單位應市，4月更是「零批出」。而在6月，地政總署批出2個項目的預售樓花同意書，涉及逾1,800伙。
早前政府將預售樓花期限由20個月延至30個月，目標明顯是增加樓花供應；如果下半年每月新批樓花數字維持此較高水平，下半年可推出市場的一手樓花數目無疑會大幅增加。而加快批出預售樓花，與港府增加供應的目標相當脗合。
對發展商來說，2013年首6個月一手住宅成交註冊量只約4,400宗，以半年度計，是2008年金融海嘯以來新低。發展商要維持業績，下半年有充足動機去貨。

政府控需求 供應持續增加
在估量下半年市場發展時，必須回顧上半年新盤銷量偏低的原因。上半年新盤銷量創近年新低，有幾個理由：其一是政府持續推出辣招，成功調控需求，特別是去年 10月底推出的買家印花稅及今年2月底推出的雙倍印花稅，直接增加投資者的置業成本，成功調控需求。其次是4月29日推出的一手物業銷售條例，發展商改為 集中銷售貨尾，加上4月新批預售樓花同意書偏少，令市場欠缺全新大盤應市。
另一個因素是按揭，在2009年後，金管局多次收緊按揭指引，現時樓價$1,000萬以上物業，按揭成數上限是50%。今年2月金管局又將壓力測試標準上調至「現時利率加3厘，供款不逾借款人月入六成」，直接令借款人可借取的貸款上限回落。
上述兩大遏抑需求的措施，現時都看不到鬆綁的迹象。換言之，下半年很有可能出現：需求受壓，但供應持續增加。理論上，在此情況下，如發展商希望銷量增加，減價似乎是合理舉動。

新盤或劈價促銷 推低二手
政府的如意算盤，料會是維持辣招，令買家的交易成本持續高企、按揭槓桿比率受壓，繼而令一手市場的需求維持在偏低水平；再配合多個發展商的大型新盤在下半年推出，希望透過一手市場的減價戰，最終推低二手樓價。
至於政府的算盤可否打響，便要留意過去曾有「劈價」前科的發展商，在上半年銷量不足的情況下，下半年低價促銷的規模，是否有力帶動整體樓價回調了。

 當然，在按息仍低的情況下，絕大部分的業主的持貨能力高，應該不會輕易賣樓。但只要有少量業主信心動搖，跟隨一手盤減價，有關成交便足以令樓價指數出現較明顯調整。

原文再於置業家居 2013年7月27日

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按揭負利率縱擴大 惟未必持久

統計處本周公布，6月綜合消費物價指數按年升4.1%，升幅較5月擴大0.2個百分點；以現時一般新造按揭利率2.15厘計，按揭負利率情況擴大，理論上利好樓價。不過，按揭負利率近2厘的情況未必長期維持。

以現時通脹率4.1厘，新造按息2.15厘計，實質按揭利率(即名義按揭利率減通脹率)為-1.95厘。簡單來說，向銀行借款買樓，每年支付的按息，較本金被通脹蠶食的購買力更少；對按揭借款人來說極為有利。

2009年以來樓價持續上升，按揭負利率是其中一個主要因素。理論上，按揭負利率擴大，利好樓價；至少，樓價難在此情況下調整。不過，按揭負利率的情況是否可以長期維持，卻是值得留意的。

所謂按揭負利率，即按揭利率低於通脹率。現時通脹率4.1%，以歷史水平來說算是溫和；出現按揭負利率，主要原因是2008年後按息因熱錢流入，一直維持極度偏低水平。如果利率恢復至正常水平，按息回升，按揭負利率的環境便會改變。

2005、06年港息亦曾跟隨美息，在一年多的時間內上升3厘。如果此等升幅在未來重現，而通脹率又維持平穩，按揭負利率的情況便會消失。

現時看來，美息在2014年中前進入加息周期的機會不大。而港大有學者估計，2013年全年通脹率會維持在4%水平。

換言之，按揭負利率的環境，料會維持一段時間，此情況下，除非有其他突發事件，否則樓價難見明顯回落。

利息升通脹回或同時出現
但必需強調，通脹高與利率低，看似兩個獨立的條件，但現時兩者有共同的成因：量化寬鬆。量寬令熱錢流入，市場資金充斥，令拆息低企。市場有太多資金，同樣是通脹原因。
簡單來說，一旦美國退市，在香港很可能出現利率上升、通脹回落的雙重影響---現時按揭負利率的環境有可能在一年時間內消失。

沒有人會準確知道美國何時退市、退市規模，以及一旦退市，對留駐香港熱錢的影響。但現時分析負利率的數據，我們會想起「夕陽無限好，只是近黃昏」。數據本身仍然利好樓價在高位徘徊，但數據突然轉差的危機始終存在。


現時銀行批出按揭貸款，借款人需通過壓力測試。現時入市的置業人士，面對未來按息上升期，不宜將「+3厘」的壓測標準，視為「未來按息最高點」時的供款利率；反而應該視為「未來平均按息」，並以此基礎，規劃未來供樓支出。

原文刊於信報網站 2013年7月27日

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大、細價樓升幅啟示

「大單位較細單位保值」，可能是本地買家的共識之一。但近年的數據顯示，細單位的升幅連續4年跑贏大單位。「反常」的現象背後，值得置業人士深思。

附表為1999年至今，差餉物業估價署統計，分別代表小型單位（A類住宅）及大型單位（E類住宅）的售價指數，以及指數的年度變幅。A、E類單位都在 2003年止跌回升。及後至2007年，大單位升幅多數時候都跑贏細單位。如果兩名買家在1999年底入市，分別購入A類單位及E類單位，樓價變幅跟足大 市。至2007年底，購入細單位的買家，物業累升18.9%；而購入E類住宅的買家，物業累升90.4%。

但2008年金融海嘯後，故事全面改寫。可能大單位業主較多涉及衍生工具的投資，直接受到海嘯衝擊，2008年大單位跌幅明顯高於細單位。2009年，環球央行量寬救市，樓價回升，大、小單位在此年則錄得非常接近的升幅。

而在2010年以後，細單位的升幅持續高於大單位。至2013年5月，A類單位的價格指數，較2008年底上升147.6%；而E類單位同期累升76.6%。

2009年各國央行以量寬救市，熱錢湧入，是刺激樓價上升的基本原因。但細單位的升幅連續數年都跑贏大單位，可原因可能有二：
其一，2008年前，大單位已累升不少，2009年後細單位升幅較大，只是追回之前的差價，即「追落後」。其二，可能與2009年時，金管局收緊貴價物業按揭成數有關。

收緊按揭或推資金流向細價樓
2009年10月，金管局在金融海嘯後首次收緊按揭指引，限制2,000萬元以上物業的按揭成數，至2011年中，600萬元以上物業已不可借足樓價7 成。措施令貴價物業的按揭槓桿大幅收窄。估計部分原先計劃入市，購置豪宅的買家，最終改變初衷，購入多個細單位以節省首期開支。

至今年2月，港府推出雙倍印花稅，細價樓的印花稅升至樓價1.5%；672萬元以上物業（現時是中價樓），印花稅升至樓價7.5%至8.5%。大單位（通常亦是豪宅）買賣成本急升，令2013年至今，大單位樓價出現輕微回落，反而細單位仍錄得一定升幅。

值得留意，部分官方措施，原先是為了減少風險；但結果可能只是將風險轉移，整體風險並沒有減少。例如限制貴價物業按揭成數。過去此類物業遇上外圍環境轉差 時，會出現較大跌幅（例如2008年），為了減少風險，限制貴價物業的按揭成數可說合理。但資金最終只是由豪宅流向按揭限制較少的細價樓。

當然，細單位與大單位不同，有較實際的需求，差餉物業估價署統計，2012年底，A類住宅空置率2.3%,E類住宅為14.1%，投資者購入細單位後丟空的情況罕見。投資者有租金收入，就算近年多了資金由大單位流向細單位，在市況逆轉時投資者亦未必急於走貨。

 但細單位在過去數年已累積可觀升幅，不論是投資者或自住用家，在現水平購買細單位，不宜對未來升幅過於樂觀。

原文刊於經濟日報網站 2013年7月24日

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如何剔除擔保人身份

早前我們處理一宗個案，事主收入穩定、無其他欠債、無拖欠還款紀錄，亦未持有其他物業。表面看，事主屬銀行眼中的「優質客戶」，但當他購買物業自住時，卻被多家銀行拒批按揭。

原來，事主數年前為家人的按揭提供擔保，銀行考慮到其為家人擔保及新申請的兩筆按揭，總供款超逾其月入一半，結果未有批出按揭。為家人作按揭擔保的情況在香港並不罕見，不少人未有為意擔保人的身份，可能會影響自己日後申請按揭。

不過，由於近年樓價持續上升，案中事主的家人收入可能亦有改善；他的家人其實可先行向現按揭銀行申請剔除擔保人。

如銀行未能配合，業主亦可考慮轉按，如果收入合乎要求，轉按申請未必再需要家人擔保，令事主可恢復「自由身」，方便自行申請按揭。
當然，上述部署可能有一定代價，例如家人的原按揭利率可能是H+1厘，但現時新造按揭利率最低已達H+1.7厘；家人轉按後的按揭利息支出會稍為增加。

至於轉按所需費用，一般情況下銀行提供的回贈已足夠支付相關開支。

原文刊於晴報 2013年7月23日

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按揭壓力測試副作用---持貨能力上升

早前再有分析估計，現時樓價過高，一旦按息上調，樓價可能大跌。的確，超低息是支持樓價在高位徘徊的重要因素，按息一旦回升，置業人士供款負擔增加，樓價便有調整壓力。

我們絕對認同，現時樓價偏高，但必須指出的是，當局多次推出遏抑樓價措施，現實中有壓力測試，新批按揭的供款比率在近月都維持4成以下。事實上，由另外一些官方/半官方機構的數據看，多次的遏抑樓市措施，反而卻帶來另一些結果：買家持貨能力上升 

金管局統計，3月份新批按揭的供款入息比率是36%，即在3月新批按揭中，借款人供款佔收入的實際平均數。翻查金管局提交立法會文件，在2010年8月，即金管局引入「現行按息加2厘，供款不逾月入6成」的壓測標準前，有關數字是41%。

按息升3厘  高位入市者供款仍低

即2010年前有壓力測試前，一般新批按揭的供款，佔借款人月入41%，而經過多次壓力測試，以至提高壓測標準後，今年3月在樓市高位借入按揭人士，其供款佔月入進一步下跌至36%。如果借款人收入不變，而按息上升3厘，此批在3月入市人士的按揭供款與入息比率會升至47%左右----一個在2010年8月之前，被監管機構視為可接受的新批按揭供款負擔水平。

在平均按揭成數上亦有類似的情況：2009年9月，即金管局在金融海嘯後首次調整按揭指引前，新批按揭的平均按揭成數是64%；2013年5月是54.3%。

在金管局的統計之外，按揭證券公司公布的數據亦有類似表現。在按證公司的按揭保險組合中，4月份時借款人的供款，平均是「原先申報收入的37.1%」。按證公司的按保組合平均已供款5年，即以借款人5年前申報的入息計算，現時其按揭還款佔收入37.1%。換言之，未來按息如上升3厘，平均來說，以按保入市的買家，增加後的供款，仍會在「5年前收入」的5成以下。

以上數據說明，過去金管局多次收緊按揭指引、提高壓力測試標準，成功令市場上的按揭槓桿下調，借款人的實際負擔維持在偏低水平---近幾年新購置物業的買家，有較強的持貨能力。

持貨能力高  急跌模式難再現

此外，2010年後陸續「加辣」的印花稅，亦成功令市場上的投資模式改變---市場上幾乎已沒有短線炒家。即使外圍因素有任何風吹草動時，也少了一批較為敏感的投資者急於放盤。

當然，「買家持貨能力較2008年金融海嘯或1997年金融風暴時高、市場少炒家」，不代表外圍環境逆轉時，香港住宅物業價格不會跌。但普遍用家「持貨能力高」的現實，代表外圍因素逆轉時，本地樓市的調整模式可能與過去大有不同。

較可能出現的是速度慢、時間長的調整，2008年下半年那種半年跌2成多的速度可能難以重現。

 原文刊於iMoney 2013年7月20日

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如何重駁換樓鏈？

政府多番遏抑樓市，樓價仍然在高位徘徊，上不了車的買家，仍然在埋怨樓價高企，不單在價格上難以負擔，事實上在市場上亦欠缺放盤可供上車客選擇。

現時市場缺盤的原因之一，是「換樓鏈」幾乎被打斷，住在小單位的業主難以換樓，市場欠缺小單位放盤，結果小型單位價格反而居高不下，升幅更高於大單位。

差餉物業估價署統計，A類住宅(實用面積40方米以下單位)，5月樓價較去年底上升6%，相反，D、E類住宅(實用面積100平方米以上單位)，同期樓價升幅只有1.7%。

換樓鏈斷絕的情況，1997年金融風暴後曾發生一次，金融風暴後負資產湧現，業主難以換樓，市場購買力以上車客為主。近一、兩年的情況，換樓鏈斷絕，主要原因卻是政府推出種種措施。

中產難換樓 基層難上車
在官方推出的多種措施中，雙倍印花稅及700萬以上物業的按揭成數限制，對換樓鏈帶來最嚴重影響。

以一個居於市值400萬元物業的業主，打算換樓至800萬元物業為例。在現行指引下，他新居的按揭成數上限是6成，可借480萬元，首期需要320萬元。

印花稅方面，即使他是香港永久居民，由於他已持有一個住宅物業，新購單位須付雙倍印花稅，即60萬元；如果他購置新居後半年後售出舊居，才可申請取回一半已付的印花稅。
兩大限制令中產階層換樓的難度較以往大幅增加，換樓後又受制於額外印花稅，新居3年內轉售要支付10至20%稅率，亦進一步打擊中產家庭的換樓意欲。

中產換樓不成，二手市場換樓鏈幾乎斷絕，結果便是上車客在二手市場難以找到合適的放盤，進而推高小單位的二手成交價。

需要重申的是，我們並不是反對當局遏抑樓市；我們完全認同減少系統風險的政策目標。但客觀事實是，多重措施令銀行體系風險下跌之餘，也令市場成交量跌至一個反常水平，不單影響上車客改善居住環境，甚至令樓市作為社會階層流動的功能喪失。

政府推出的多種辣招，說穿了，是以行政措施，應付市場上「樓價必升」的期望。如果美國退市、加息，熱錢留駐的情況不再，樓價必升的預期可以迅速轉變為「樓價必跌」。

目前看來，美國退市如箭在弦，聯儲局只待合適時候出手；市場心態逆轉的情況可能在12至18個月內出現。一旦美國退市、加息，而香港的遏市措施維持，將對市場帶來雙倍破壞力。
我們認為，因應外圍因素可能急速惡化，當局必須考慮為現時的遏市措施，設定退場機制；甚至需要為美國退市，準備替補措施，以減少市場波動。

在此之前，部分措施或可微調，雙倍印花稅來說，官方或可考慮將申請索回新舊印花稅差額的期限由6個月略為放寬至9個月甚至一年，令換樓業主有較多時間放售舊居。
在按揭方面，我們認為「現行按息加3厘，供款不逾月入6成」的壓測標準合情合理，可保證借款人有足夠的還款能力；在維持壓測前提下，當局或可考慮將700萬元以上自用物業的按揭成數限制略為放寬。


透過降低首期支出的方式，令換樓鏈重新啟動，令二手市場上車級別放盤量回升，舒緩上車客欠缺選擇的問題。


原文刊於信報網站 2013年7月20日

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居屋訂價的風險問題

政府提出未來10年的建屋目標，44.7萬個單位中，4成為私人發展，6成為公營房屋，包括公屋、居屋；連帶東北發展計劃亦將公營房屋比例向上修訂。社會中不少人認為，「多起私樓益了發展商，不如多起公營房屋」。

公營房屋中，公屋用作出租，一般認為與私樓是兩個市場。但另一方面，不少人似乎認為，多建居屋，可平抑私樓樓價。表面看，一手居屋售價低於私樓，對合資格 買家來說，可作為私樓代替品。合資格申請居屋人士，可能會希望政府持續推出居屋，令自己的中籤機會增加。不過，現行制度下，居屋平抑樓價的效用成疑。

公屋租金大致上與租戶收入/負擔能力掛鈎，而與私人市場的租金無關，因此，公屋的確是解決基層市民租住需要的一個有效方案。居屋方面，一手售價卻是參考私樓樓價再作出折扣，理論上與合資格買家的負擔能力無直接關連。結果一手居屋的訂價亦屢創新高。

居屋的訂價機制，令居屋訂價隨私樓樓價抬級而上，根本不能平抑私樓價格。過去某些期數的居屋，便出現符合白表資格的家庭，其實難以負擔價單中開價較高單位供款的情況。要避免此種荒謬的情況出現，較合理的做法是將居屋訂價與合資格購買人士的負擔能力掛鈎。

一手居屋訂價宜與負擔能力掛鈎
香港不少人羨慕新加坡的房屋政策，該國房屋政策主管官員早前提到，當地新建組屋，價格與買家負擔能力掛鈎，目標是買家平均以月入25%或以下應付供款。簡 單來說，新加坡一手組屋的訂價，是與目標家庭的負擔能力，而不是與私樓價格掛鈎。原則上，此種訂價原則才可以確保合資格購買資助房屋的人，有能力負擔有關 福利；資助房屋的價格與私人市場脫鈎，才可以有效平抑樓價。

除了「不能有效平抑樓價」之外，現行一手居屋訂價制度（及居屋第二市場）有另一個問題：由於涉及房委會擔保，金管局亦表明，銀行對居屋第二市場按揭申請可作彈性安排，具體來說，銀行可以不為居二市場按揭申請進行壓測。

居二按揭免壓測 借款人易過度借款
壓測的效果之一，是將借款人在現行利率下的供款限制在4成多的水平。如果不進行壓測，銀行沿用以往「入息5成」作居二市場按揭申請的供款上限，一旦按息回升，現時透過白表資格入市的「受惠者」，供款將大幅增加。


  當然，由於有房委會擔保，即使眾多居二市場業主斷供，對銀行體系也不會有大影響。但在借款人角度來說，一旦按息回升，供款佔月入比例可能大幅上升。以風險 管理角度看，借款人在申請按揭前，宜自行進行壓力測試；又或參考我們多次提出的「樓按負債率Mortgage Debt Leverage」，將貸款總額控制在年收入8倍以下，例如月入2萬元，年收入24萬元，便盡量將按揭借款總額限制在192萬元以下，將未來按息回升時對 財務狀況的影響減至較低水平。

原文刊於經濟日報網站 2013年7月17日

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H按鎖息安排

早前多家銀行開出條件吸引的拆息按揭計劃，銀行按揭用P按好，抑或H按好，再成用家熱門話題。

現時市場上較吸引的H按利率，設定在一個月拆息加1.7厘水平。以7月15日一個月拆息報0.20786厘計，即按息為1.90786厘。較P按利率2.15厘，利率低了0.24厘。如果其他優惠，例如現金回贈的幅度一樣，H按無疑有更大吸引力。

但 用家宜詳細比較，提供H按的按揭，開出的鎖息上限條件。如果銀行提供的鎖息上限是P（5.25厘）減2.8厘；代表如果拆息上升，令按息上升超過P- 2.8厘（在例子中是2.45厘）時，改以鎖息上限供樓。此條件也意味：在現有的拆息與最優惠利率息差下，借款人比起借入條件最佳的P按（利率為2.15 厘），按息節省0.24厘；但如果未來拆息上升而最優惠利率不變，每月會較P按多支付0.3厘。長期選用H按是否有利，便視乎H與P之間的息差會否長期維 持在現有水平。

當然，現時市場有部分銀行提供的H按，鎖息上限貼近，甚至是相當於條件最佳的P按利率，此類安排可把未來拆息先行上升帶來供款增加的風險降至最低。置業人士在考慮H按時，除了比較現時供款利率外，宜詳細比較不同銀行的鎖息安排。

原文刊於晴報 2013年7月16日

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退市場景與本地按揭

早前聯儲局主席伯南克一句可能退市，引發環球股市震盪；本周同一位伯南克說美國在「可見將來」都需要維持量寬，更表示即使美國失業率跌至6.5%，聯儲局也不會立即加息，要待失業率穩定下來，美息才會上調。
類似反反覆覆的說法在未來一段日子可能經常出現，值得留意的是此種反覆出口術背後對本地樓市的影響。
不少人將聯儲局「減少買債」(俗稱收水)與「加息」視為同一件事，但兩者的意義其實大有分別。減少買債的結果，是美國國債價格下跌，孳息上升，相對而言，其他資產的相對吸引力上升。
對香港來說，較大的影響是留駐香港的熱錢可能流走，銀行體系結餘下跌，利率(首先是較敏感的拆息)上升。早前曾俊華司長發出預警，認為港息可能早於美息上升，所指的應該就是此一場景。
而「加息」是指正式上調聯邦基金利率，綜合伯南克近期發言，估計未來發展步伐會是「先縮減買債規模，再視經濟情況決定是否上調利率」。
收水將先推高拆息
在金融海嘯引發各國量寬，熱錢流入本港之前，香港銀行體系結餘一般在一百多億港元的「正常水平」；以2007年中(6月初)為例，當時的每日結餘水平大概是130億元，當時的一個月銀行同業拆息約4.5厘。
簡單來說，如果熱錢流走，結餘跌回「正常」水平，一個月拆息可能由現時的0.21厘水平上升4厘多。
但值得留意的是，拆息上升，未必即時推高最優惠利率。就以上文提及的2007年6月為例，當時最優惠利率是7.75厘至8厘。以「大P」計，與一個月同業拆息有3.5厘的息差。
事實上，過去十多年最優惠利率與拆息之間的息差，不計最近數年量寬的干擾；最優惠利率與拆息的平均息差亦是在3.5厘左右。
2008年後熱錢流入，壓低拆息，而最優惠利率因種種因素未有下跌，現時「大P」與一個月拆息的息差逾5厘。綜合來說，未來較可能出現的情況是：美 國在某個時間收水，香港銀行體系結餘下跌，拆息上升，但最優惠利率可能維持不變一段時間---直至拆息上升，與最優惠利的息差減少至3厘或以上；又或美國 正式上調利率時，最優惠利率才有較明顯的上升空間。
過去數年選用拆息按揭的業主，可能要有心理準備，拆息將先於最優惠利率上升，如果拆息大幅抽升，其供款可能改以「鎖息上限」Cap Rate計算，而且情況維持一段較長時間。
近年新批的H按，鎖息上限一般略高於同期批出的P按，選用此類H按的業主未來可能有一段較長時間需要以鎖息上限供樓，期間利息支出會較選用P按的業主為高。

整體市場方面，雖然近日多家銀行以調整H按價格爭取市場；但如果真的出現拆息抽高，拆息與最優惠利率息差恢復「正常」的情況，則拆息按揭可能會退場，按揭產品回到較最優惠利率按揭獨大的年代。

原文刊於信報網站 2013年7月13日

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銀行叫停定息按揭的原因

早前多家銀行推出定息按揭產品，5月新批按揭中，定息按揭亦佔3.1%，比率較之前穩定上升。但踏入7月，部分銀行卻叫停定息按揭產品，如此發展應如何解讀？

首先要回顧一下新一輪定息按揭的競爭如何出現。以往定息按揭在本地市場一直是非主流產品。絕大部分新批按揭，利率都是以最優惠利率或銀行同業拆息訂價，小部分銀行提供3年期定息按揭，但年期較短，欠缺定息按揭應有的「長期穩定供款」的功能，可說是噱頭居多。

4月份，有銀行推出7年期的定息按揭，定息期較長，對業主來說，有長期穩定供款支出的效果。加上其他銀行推出「優化」產品，包括定息期長達10年的計劃、 「可轉移」定息安排（在定息年期內換樓，在同一銀行取用按揭，新居可沿用剩餘的定息年期），市場上對定息按揭的討論開始增加。

不過，經過一輪宣傳，5月新批按揭中，定息按揭比例仍然只是3.1%。至7月初，更有銀行宣布暫停定息按揭產品，定息按揭似乎又一次未見普及便已退潮，究竟現象背後有何微言大義？

叫停定息按揭的銀行，暫時看到有兩個理由：其一是「名額已滿」，其二是「市場反應欠佳」。值得留意，此兩個理由，某程度上是互相衝突的。「名額已滿」意味 反應超乎銀行預期，銀行一時之間又不能增加名額，惟有暫停；「市場反應欠佳」，卻意味市場對產品的反應不如銀行預期，索性叫停。

值得留意的是，不論銀行是因為「反應太好」抑或「反應欠佳」而叫停定息按揭產品；外圍因素的變化，可能才是銀行叫停定息產品的深層原因。

深層原因：成本上升 定息產品吸引力再跌

在聯儲局尚未明確表示下半年可能退市，美國債券孳息尚未明顯上升時，本地一家銀行推出10年期定息按揭計劃，定息期利率為3.25厘，較市場上一般浮息按 揭的利率高逾1厘。定息按揭利率較浮息按揭高，可視為「供款穩定」的代價；但對借款人來說，現時選用定息按揭，卻必須先承受較浮息高的按息；至於有關產品 在全個供款周期可否為借款人節省供款支出，仍是未知之數。

而在聯儲局表明下半年可能退市之後，美國10年期國債孳息反覆上升，5月底孳息是2.1厘左右，在7月初已升至2.5厘。債息上升，意味市場對美息上升的 預期升溫。加上6月中幾家銀行以高息爭取大額定存，一度推高定期存款利率。此情況意味，如果銀行再推定息按揭，新定的利率亦必然會較前上調----在浮息 按揭實際上仍未調整的情況下，意味定息按揭與浮息按揭的息差進一步擴闊，對借款人來說，選用定息按揭，勢必更為猶豫。

事實上，撇開全面叫停定息按揭的銀行不計，個別仍然提供定息按揭的銀行，亦把產品的利率上調。其中兩家維持定息按揭的銀行，較長年期定息按揭的利率已較6 月時上調，幅度由0.25厘至0.85厘；如果一位借款人預期利率會明顯上升，希望選用定息按揭，他在7月遞交按揭申請，便會發現追求供款穩定的代價已大 為提高。


  當然，市場發展是動態的，踏入7月，早前以高息定存吸納存款的銀行，又再把存款利率下調；如果銀行的利息成本回落，銀行稍後推出的定息按揭，利率可望稍為 回落。但暫時而言，由於定息按揭與傳統浮息按揭的息差擴闊，短期內選用定息按揭的置業人士料會減少，此個可能才是幾家銀行叫停定息按揭的原因。

原文刊於經濟日報網站 2013年7月10日

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港息先升？

財政司司長早前再發預警，指美國可能退市，而本港利率可能較美息先行回升，提醒置業人士留意利率風險。一般人的印象，港元與美元利率掛鈎，美息不升，似乎港息難以上升，其實，港息的確可能較美息先升一步。

現時港元利率，尤其是拆息低企，主要原因是大量熱錢留駐香港，但近日美債孳息上升，如果部分熱錢流向購買美債，本地銀行體系結餘減少，港元拆息可能率先回升。

當然，港元與美元掛鈎，如果港元與美元利率有明顯差距，會引發大量資金外流或湧入。因此，理論上，港元與美元不太可能存在太大的息差。港元利率，特別是對市況最敏感的拆息，的確可能先於美息回升，但在美國聯邦基金利率正式上調前，港息並無太大的上升空間。

對於美息何時回升、港息「率先上調」的幅度有多少等問題，根本難以預測，但低息環境不會永遠持續，借款人宜為不知何時來臨的加息周期，作出心理及財務準備。

原文刊於晴報2013年7月9日

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30個月樓花期的引申問題

政府施政常被人批評措施欠缺配套，政府新近宣佈私樓樓花期由原有的20個月，延至30個月，理論上可在短期內增加樓花供應，但如無其他措施配合，成效可能大打折扣。
在討論延長樓花期的配套措施前，必須先釐清一個問題。

市場在討論「新樓供應」時，往往牽涉兩個定義：其一是落成量；其二是新盤可推售數字。當中，落成量是較為基本，對住屋需求有較大影響的指標：物業落成才可住人。

但由於樓花制度存在，物業在落成前已可出售，市場有時在討論供應量時，往往會將可售樓花，視為一種供應。但嚴格而言，落成量才是真正的供應：要解決肚餓問題，需要的是現成的食物，未來一段時間才可換領食物的食物券並不「頂肚」。

今次港府延長私樓樓花銷售期，某程度上可能也是將「可售樓花」當作「供應」。此種觀點有一定正確性，至少市場上可售的樓花數目如果增加，樓花定價上可能趨向保守，對政府壓抑樓價的目標有利。

尤其是政府在一定程度上可加快批核樓花預售申請，技術上可令短期內可售的樓花大幅增加。但必須指出的是：樓花銷售限制由20個月，延至30個月，香港住宅的落成速度不會加快，措施對有改善居住環境人士無大幫助。

樓花期延長 買家風險上升
其次要提的是風險問題，必須指出的是，樓花的本質是期貨買賣，而交易期愈長的期貨合約，風險亦愈高。1998至2003年間樓價持續下跌，購入樓花單位的買家蒙受巨大損失的個案，香港人應該記憶尤新。

現時主流意見認為樓價已運行至高位，有下調壓力。將預售樓花期延長，最理想結果是多個發展商因可售樓花增加，定價下調，壓抑樓價升勢。

而最危險的情況，是眾多買家購入長期樓花後，樓價出現明顯調整；有關措施勢將被質疑為政府協助發展商高位派貨。


最後要討論配合問題。原則上，政府開放30個月樓花預售，買家的風險應該由個人自理。但如果官方的配套措施不周全，樓花買家可能會面對「高息供樓、資產價格下跌」的雙重風險。

數個月前，按揭證券公司曾拒為個別樓花期較長的單幢新盤提供按保。雖然其後按證表明並非一刀切拒受較長期的樓花提供按保，但如果買家未能確定心儀物業的按揭安排，即使樓花供應增加，作出入市決定前也會大為猶豫。

供款震盪成風險主軸
以一個訂價600萬元樓花物業為例，現時按揭指引下，買家最多可借420萬元；即首期需要動用現金180萬元，未必是一般受薪階層可以應付。當然，多數發展商會為新盤提供二按，但二按利率較高。
如果買家欠缺利率較合理的高成數按揭方案選擇，而採用發展商二按入市，則未來利率一旦回升，也會出現較大的供款震盪(Payment Shock)。(詳見按揭保險與發展商第二按揭)
政府如希望透過增加可售樓花方式調控樓市，宜與相關機構作出協調，避免樓花銷售期延長，買家別無選擇下，借入息率較高二按產品的情況大量出現。


原文刊於信報網站 2013年7月6日

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私樓供應量的「黃金比例」

過去本地政壇有所謂「六、四黃金比例」，即在選舉投票中，泛民主派得票率在6成左右，建制派得票則約4成。據說此個「黃金比例」因種種原因近年已被打破。但我們發現，自回歸以來，政府對於公私營房屋供應，似乎一直堅持六四比，固定不變。

運輸及房屋局局長早前透露，估算未來十年房屋供應目標達44.7萬個單位，當中約4成供應為私人住宅。回望當年，董建華的八萬五建屋目標中，5萬個是公營房屋，3.5萬個是私樓，比例是58.9%對41.1%，粗略而言是6:4。十多年過去，政府再推建屋目標，公私營房屋比例始終維持在6:4的水平。

此次政府再度提出明確的房屋供應目標；可能是「八萬五」對於港人有太大的陰影，運房局局長表明新訂的建屋目標主要基於人口增長的需求，與八萬五無關。

客觀而言，局長的說法有理：根據運房局向立法會提交的資料，估計10年後全港住宅數目淨增長29.4萬戶，加上2.47萬戶重建、環境欠佳戶的居住環境改善等，估計新增總需求為42.8萬戶，再考慮空置率等因素，得出44.7萬伙此個十年供應目標。簡單來說，政府的十年目標，建屋量較預期的戶數增長多52%，以應付重建、改善居住環境等需要。

我們翻查了多年數據，回歸後，政府第一次對未來人口增長的估計在1999年進行；1999年時香港人口672萬人，當時估計2009年的人口會達745.9萬，以每戶3人計，即2009會較1999年分別增加24.6萬戶。而八萬五建屋目標如維持十年，會有85萬個單位供應，較當時估計2009年新增24.6萬戶高出246%。事後孔明而言，當時八萬五的目標，的確偏離人口增加的基本需求(至於對新增人口估計偏高，本地人口在2012年底才達717.4萬人，那是另一層次的問題)。

19萬私樓供應或不足

政府現時再推建屋目標，雖然已表明「按照人口增長需求」。但建屋目標中的公私營房屋比例，卻是十多年下來，始終如一。政府的建屋目標中，公營房屋比例一直維持6成水平，可能有多個原因：相關公營機構落力爭取，證明自己的存在價值；民粹意見認為多建私樓是對發展商的利益輸送等等。

但與客觀數據比較，我們認為十年增加19萬個私樓的數字是不足夠的。根據差餉物業估價署及統計處的數字，在2000至2012年間，私樓總存量增加了9.3萬個，同期月入4萬以上的家庭，增加了21.9萬個。過去十多年，樓價飛升，原因之一是供應少，而高收入家庭大幅增加。

未來增加的私樓供應，除了要照顧未來的需要，也應該為過去供應不足作出一定補償。此外，需要留意，未來10年增加19萬個私樓供應，並不是淨增加數字，必須扣除拆卸的舊單位。最後，如果未來10年，高收入家庭增量維持2000至2012年水平，增加約20萬個，私樓整體上仍是供不應求。

其實，政府或可考慮酌量增加私人房屋在供應目標中的比例----供應增加，根據簡單的供求效應，價格將會下跌。一方面可向市場釋出「未來供應穩定增加」的訊號；二來現有的公營機構可能負擔不了公營房屋的建屋目標，據報長策會報告將提及再度引入私人參建居屋的可能性。考慮到數年前政府中止居屋供應時，幾個私人參建居屋項目，不論是購回延遲發售，或售予發展商作私樓，都被指利益輸送。如其再引入私人參建居屋，不如直接將部分居屋興建額改作私樓，在資源運用上，更為有效。

原文刊於經濟日報網站 2013年7月3日

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為退市作準備

伯南克一句「稍後時間可能視乎經濟情況減少買債」，令美債利率上升，市場擔心熱錢橫流情況不再，環球股市亦見下跌。美國是否減少買債、進而結束低息政策，正在影響本地樓市，置業人士宜為遲早來臨的加息周期，作好準備。

2008年金融海嘯之後，美國聯儲局措施，包括低息政策、量化寬鬆下的買債、扭曲操作(賣短債、買長債以壓低長債息率)等，均刺激資產價格上升，但這些措施不會永遠持續，聯儲局早前便說明，假若稍後公布的經濟數據合乎預期，當局可能在今年稍後時間減少買債，明年上半年結束這通過買債刺激經濟的第三輪量化寬鬆。

雖然市場上仍有分析指出，聯儲局退市受制於經濟情況，如果美國失業率上升、樓價下跌，美國並無大規模退市的條件。尤其是美國長期國債息率上升，已推高當地30年期定息按揭息率，由5月初的3.5厘，升至6月底的4.6厘水平，影響當地樓市復甦進度。

美國2008金融海嘯後，聯儲局眾多措施，目標都是壓低市場利率，令當地銀行體系的按揭資產不再惡化；一方面可令銀行不會縮緊銀根，亦令業主不會因資產價格下跌，引發負財富效應，拖累消費。

表面上，現時傳言退市，已令債息及當地按揭利率上升，理論上會窒礙樓價回穩，進而影響消費市場，不利美國復甦。聯儲局最終「視乎經濟情況」縮短買債的時間，以至減少規模，未必太快太急。

退市早晚發生  宜早為之計

其實，量化寬鬆以至低息政策不會永恆不變。而債息上升的現象，的確反映市場對退市的預期。在個人風險管理角度而言，本地置業人士宜作出適當部署。

對2、3年前入市的業主來說，已享受一定的樓價升幅，未來樓價即使有較明顯調整，也不會有太負面影響。如果置業人士是近1年，樓價處於相對高位入市，則會受制於額外印花稅，即使認為本地樓價會受退市影響而大跌，除非願意支付額外印花稅提早離場，否則選項不多。

伯南克在談及可能退市時重申，即使聯儲局減少買債，也要一段日子才會上調聯邦基金利率。合理估計，低息環境會維持至2014年底。置業人士如擔心未來按息上升，而既有按揭又過罰息期，可考慮市場上新興的定息按揭產品，將供款利率鎖定在某一水平。當然，較長年期的定息產品，利率會較現有的浮息按揭產品為高；但為了未來供款穩定，置業人士需要付出百多點子的代價，至於是否合算，便是每位置業人士的個人決定。

另一個處理方式，是趁低息期增加儲蓄，待未來利率真的上升時，將累積的儲蓄作部分還款，以抵銷按息上升的影響。

無人會預知美國退市、加息的具體時間，近2年因多種新增印花稅，購置物業成本上升，即使是長線投資者，持貨量亦未必太多，「減貨」未必是可行選項；反而透過不同方式，應對未來利息支出上升，可能是較佳選項。

原文刊於iMoney 2013年6月29日

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銀行家與樓市投資者的視野

早前長遠房屋策略發展督導委員會成員黃遠輝表示，樓價過高，現時已屆周期頂部，指出樓價如不回落，政府應考慮再出招；又指現時平均新造按揭成數不足6成，即使樓價下跌4成，銀行體系也承受得來。

黃氏出身銀行交易員，其後成為銀行管理層，黃氏的見解反映其銀行家的思維模式，與一般樓市投資者大異其趣。

樓市與其他資產市場比較，有一個主要特色：沒有沽空機制。作為不動產，物業交易過程遠較股市匯市繁複，交易費用亦較高。結果是樓市投資者持貨期較長，投資者即使看淡後市，最多只可沽貨離場。

結果令留在市場上參與樓市的投資者，不時出現一面倒看好的情況，簡單來說，樓市投資者往往會產生樓市會持續上行(upside)的主觀願望。

據報導，黃遠輝自己出身銀行交易員。交易員的工作本質，是在買賣中獲利。不論買賣的外匯、債券，追求的是波幅。在此一刻買入某種貨幣，累積足夠升幅後便反手沽出。每一個升浪，都是為了未來跌市作準備，反之亦然。此種環境，容易培養出「市場高低起跌，循環不斷」的觀點。

銀行交易員，因為深明升跌有時，面對價格高企的投資產品，心中較可能出現「準備反手操作」的想法。但樓市投資者面對樓價高企，卻較可能出現「高處未算高，樓價Go Go Go」的想法，認為利好因素會持續，最終出現貪勝不知輸的結果。


黃遠輝先生後來歷任銀行管理職位；銀行主要獲利來源是貸款與存款的息差，而資金有其成本。現時銀行息差收窄，銀行家作錯一宗貸款決定，可能嚴重影響業務表現。

工作性質對銀行家的要求，是進行風險管理，避免市場下行(downside)時，影響銀行盈利。黃先生近日對樓市措施的發言，便充分反映一個銀行家的思維模式：市場有周期、溢價不會永遠存在，重要的是風險管理。

相對於一般樓市投資者主觀期望樓市不斷創新高，銀行家對風險管理的重視，無疑更為合理。值得一提的是，黃氏具有半官方身份，他發表對現有樓市措施的意見後，未見政府，甚至委員會內其他成員發表異議，也沒有人走出來指斥他「只是發表個人意見」。

對比一下行會召集人林煥光先生，發表言論認為應取消功能組別後，其行會同僚立即強調那是其個人意見。兩相比較，相信黃遠輝先生的「收招意見」反映政府高層主流想法----在樓價明顯下調(例如兩成)、又或房屋供應「到位」前，不收招。

由政府於2010年推出額外印花稅起，我們已發表意見，認為最大問題是欠缺退場條件。黃氏的意見如代表政府立場，那便是為眾多遏抑樓市措施定下退場 條件，那無疑是一種進步。當然，更好的手法，是由有正式官方身份的人士，對退場機制作出明確說明；即由官方拋出方案，再由公眾討論修正。

如此，對於樓市的相關人士，不論其身份是自住用家、投資者，甚至是物業代理，會是更公平公開的處理方式。

原文刊於信報網站2013年6月29日

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倘加息 還本金佔比減

美國退市陰霾籠罩環球，美國國債利率上調，也令市場擔心終將推高美息及港息。對於利率上升，政府高官已多次苦口婆心，說明按息一旦上升，借款人供款負擔會加大。但加息除了影響每月供款支出外，對於每月供款中的息本比例，也會有所影響。

以現時新造按揭平均還款年期25年為例，100萬元的貸款，當利率是2.15厘及5.15厘時，月供分別是4,312元及5,934元，利率上升三厘，每月供款上升約38％。值得留意的是，除了供款總額上升，供款中的息本比例也會大幅變化。

在 按息為2.15厘時，25年還款期的按揭，首月供款4,312元中，有2,520元為還本，1,792元還息；息本比例為42％還息，58％還本。當按息 升至5.15厘時，同樣是25年還款期，首月供款5,934元中，有1,642元為還本，4,292元為還息，息本比例為72％還息，28％還本。

坊間不少意見認為，供樓時，償還本金的部分可視為另一種儲蓄模式；息本比例改變，會令按揭借款人透過還款進行的另類儲蓄效果轉差。

原文刊於晴報 2013年7月2日

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