高息二按的市場空間

金管局多次以限制豪宅物業按揭成數的方式，以壓抑樓市炒風。問題是，有關措施其實只會令投資者成本增加，而不會令他們無法以低首期高槓桿的方式入市。

財務公司的二按批核較銀行寬鬆(部分宣稱可在十多分鐘內批出按揭)，但利率遠較一般銀行的一按為高。現時一般一按利率在2厘多的水平，而二按視乎種類，可以由P至P加十多厘不等。

投資者會接受高息二按，原因是為了較大的槓桿效益，他們在計算過後，寧可透過二按入市。

以一個400萬物業，一按樓價5成，利率2.1厘，二按樓價3成，利率12厘為例；如年期為20年，一、二按相加，月供是23,427元，2年總供款562,248元。傳統8成按揭(連保費)在同等年期，利率為2.1厘的情況下，月供16,570元，2年總供款397,680元。計及保費, 及2種按揭組合下實際剩餘之本金, 實則二按組合比傳統的高成數組合多出14.7萬元。由於現時投資者根本不可能透過按揭保險計劃以低首期入市，在開支相對不大的情況下，高息二按便成為了他們以低首期入市的途徑。

原文刊於 晴報 2011年8月29日

不為慳息的轉按

早前金管局多次收緊按揭、本地銀行上調新造按揭利率，加上歐美債務危機，令股市大跌，樓市成交量亦大為萎縮，銀行按揭業務生意亦相對减少。不過，某些種類的轉按，卻仍然活躍。

主流的轉按申請是為了減息，由於轉按有律師費、贖契費等開支，一般認為，除非轉按前後的息差達半厘或以上，否則一動不如一靜。不過，近日筆者接觸的個案，發現部份申請人轉按前後的息差，其實不足半厘。原來，此類個案的業主，轉按的動機不是慳息，而是套現；由於銀行對於有套現的轉按批核一般較為保守，在按息上亦會較一般新購置物業(無套現)為高，個別個案息差不足10點子。

此類轉按套現的業主，動機不外乎認為樓價已處高位，又不想賣出自住物業，便趁價高息平套現；近日股市調整，對此類業主來說，反而認為是投資機會。事實上，對於只持有一個物業自住的業主來說，一般情況下，樓價起起落落，對他們的影響不大----一直持有物業自住，升值只是紙上富貴。加按套現的方式，便成為了一些業主善用資產的途徑。

一般來說，加按套現最大的考慮是利息成本，但早前美國聯儲局主席伯南克已表明，低息政策將維持至起碼2013年中，換言之，大概在2年的時間內，美息都難以上升，港元利率亦可望維持在低水平。

值得留意的是，一般銀行對於以「投資」為理由的加按/轉按申請甚為抗拒，正常情況下，銀行及按揭證券公司亦不會接受有資金套現的高成數按揭申請。不少轉按套現的業主，是以「子女升學、家居裝修」等理由套取資金的；而借用的按揭上限(視乎樓價)最多亦只為樓價估值七成。

此外，在考慮是否趁樓價高息口低套現之時，除了利率之外，亦要考慮其他風險問題，尤其是那些套現後打算將資金用作投資的朋友。資產價格可升可跌，萬一套現投資成績不理想，資金被套牢又碰上未來息口回升，便會蒙受更大損失。

原文刊於 imoney, 2011年8月27日

低息持續 樓價難下調

低息持續 樓價難下調

歐美債務危機觸發環球股市下跌後，美國聯儲局主席伯南克表示，低息環境將維持至2013年中。經濟前景不明但利率維持超低，置業人士應何去何從？

租金回報率可反映樓市健康程度

以過去經驗分析，筆者認為現時的樓價是偏高的。主要的根據有兩個，其一是租金回報率，其二是樓按負債比率。

根據差餉物業估價署，2011年中，面積最小的A類住宅的租金回報率是3.6厘，面積最大的E類住宅租金回報率是2.3厘。1997年，A類住宅的租金回 報率是4.2厘，E類回報率是3.4厘。租金回報率是反映樓市是否健康的最基本數據，過去20年，A類住宅的平均回報率是5.345厘，E類是4.275 厘。現時E類住宅（一般用作代表豪宅）的租金回報率是2.3厘，代表買家以現金購入一個單位後放租，如租金不變，要收43年租才可回本。此水平的租金回報 率可以有幾個解讀：第一，投資者看好樓價將明顯上升，不在意租金回報；第二，投資者看好租金可大幅上升，改善租金回報。還有一個可能性是：樓價已太高，脫 離基本因素。

不應以低息環境去考慮未來供款

另一個筆者常用的標準是樓按負債比率。坊間常用的供樓負擔比率，是以每月供款與收入中位數比較，此方法的問題是對利率較敏感，如目前利率極度偏低，計算所得會顯示供樓負擔不重。樓按負債比率是以「樓按總額」與「年收入」比較，較不會受利率波動影響。

根據金管局數據，1997年6月，新取用按揭的平均金額是$188萬；1997年私宅住戶的月入中位數是$2.2萬；意味「平均的」按揭金額，是一個中等 收入家庭年收入的7.1倍。而2011年6月，新取用按揭的平均金額是$238萬，本年度第一季的私宅住戶月入中位數是$2.76萬，意味「平均的」按揭 金額，是一個中等收入家庭的7.2倍。當然，97年的平均按揭利率逾10厘，現時一般按揭利率在2.1厘水平，同樣借入年收入7倍的樓按，以同等年期供 樓，每月支出遠較97年時輕鬆。問題是樓按是長期負擔，以目前不正常的低息環境去考慮未來供款，並不合理。

樓價處周期高位 非入市時機

綜合來說，基於上述兩個基本因素，即回報率偏低、按揭負擔偏高；筆者絕對認為樓價已處周期高位。問題是，「偏高」不代表一定會立即調整。

在聯繫滙率不變的前提下，本地最優惠利率難以脫離美息走勢，獨自上升。（一旦港息較美息高，會刺激更多熱錢流入）。現時市場經常說「新造按息上升」，但那 是相對於按息極低期的比較，由去年底新造按息最低期的H加0.65%，上升至目前大概H加1.8，實際利率仍在2厘水平，大幅低於歷史平均數。如果美息在 現水平維持2年，意味香港的按息大概亦會在2厘水平橫行。此水平的按息，令投資者、用家的持貨成本維持低水平。

我們相信，現時樓價會因種種不利因素影響下，成交減少，出現向下調整，但在利息因素下，樓價仍有機會在未來一段時間持續橫行，甚至有可能因一些好消息推動 而再創新高。但令人擔心的是：基本因素有如地心吸力，樓價不可能長期偏離基本因素，一旦市況逆轉，熱錢流走，樓價終將返回現實。現時並不是入市投資的時 機，自住的用家，即使本着高買高賣的精神入市，亦宜將按揭負擔控制在較合理的水平。

原文刊於 置業家居 2011年8月27日

收入不穩 按揭如何計？

收入不穩 按揭如何計？

銀行批核按揭時，批與不批、批出甚麼條件，主要的考慮不外兩個因素：人與樓，專業一點的說法是：借款人的還款能力（包括潛在的拖欠風險）及抵押品的質素。

對銀行來說，最佳的情況自然是客戶收入穩定、供款佔月入比例低、無拖欠紀錄、樓宇業權清晰、交投活躍。當上述各項條件都滿足時，銀行自然可以快手快腳，以較優惠的條件批出按揭。 相反，如果以上某些，甚至大部分條件未能滿足，或成疑時，銀行批核時便往往有更多考慮。

由本周起，筆者將透過數個真實個案，分享銀行及貸款機構批核香港住宅按揭時考慮的準則，以及對於批核條件的影響。為方便討論，會在周一列出個案的基本資料，再在周三說明批核結果及考慮因素。

個案一：

一名已婚的職業司機，與家人租住一個土瓜灣單位，月租約6,000元；購入一個37年樓齡舊樓，作價128萬，申請9成按揭。申請人報稱收入2萬元，但只有僱佣合約及戶口紀錄證明；另外，申請人有5萬多元的未償還私人貸款。 個案重點：物業為單幢式舊樓，交投略為稀疏。申請人為單人業主，收入不算穩定，而且欠缺完整收入證明，另外，申請人有數萬元私人貸款，可能影響其還款能力。 究竟銀行及貸款機構會如何考慮，又會批出甚麼條件的按揭

個案重點：

物業為單棟式舊樓，交投略為稀疏。申請人為單人業主，收入不算穩定，而且欠缺完整收入證明，另外，有數萬元私人貸款，可能影響其還款能力。

批核結果如下：

申請人未能透過銀行成功申請按揭保險，最終透過財務機構以一、二按組合的方式，成功上會。

申請人於財務機構批出一 二按的9成按揭，頭按息為當時*標準按揭利率（standard mortgage rate）加0.25厘（即約P - 2.75厘） 及二按為標準按揭利率加12厘（即約今天的 P + 9厘）。

解讀：

以收入證明分類，申請人屬低度可信。對銀行或貸款機構來說，高度可信的文件是稅單、政府/公共機構／大公司發出的聘書或糧單，而且銀行帳戶有清楚的 入數紀錄。單單是一般僱佣合約及戶口紀錄證明，並不是充分可信的證明，原因是兩者都可「人為」。以僱佣合約來說，個別自僱人士自我填報的合約，完全是自說 自話。而銀行的入數紀錄，亦可以透過數個月持之以恆的定時入數方式製造出來。此類資料在信貸批核的部門眼中，只有參考作用，有好過冇。

在個案中，申請人的收入證明可信度不足，但未有大幅偏離一般職業司機的收入。考慮到其物業為自用，在當時的利率下，月供只是7980元左右，較租樓只多1980元；在信貸資料庫的紀錄中，申請人無拖欠紀錄，故有貸款機構願意按申請人要求，批出「足額」的貸款。

不過，由於申請人是單一業主，亦無擔保人 ; 其私人貸款有可能嚴重影響其還款能力，尤以其戶口出入數紀錄，顯示一個持續自動轉賬 - HKJC項目，這令銀行對申請人的理財態度有保留！

什麼是 HKJC - 即Hong Kong Jockey Club是也，於每星期的週三及週六申請人都有下注博彩，每月平均約5000多元轉賬至投注戶口令銀行難以批出高成數。

或者讀者會問: 月入近兩萬，作幾千元娛樂搏彩有何不何？對於授信原則而言，賭搏的習慣直接影晌債仔的還款意願（willingness to repay），如同時有高息的私貸，這會削弱債仔的還款能力（repayment ability），這是可大可小的。

然而對財務機構而言，申請人縱然不算是優質，但比起他們做慣的爛客，己是頗佳的債仔，故批出頭按利率，只是略較當時的標準按揭利率高0.25厘。而 二按的利率由於是反映二按的風險，即在壞賬情況下，二按的本金有可能會全部泡湯（100% loss severity），所以會有高近標準按揭利率加12厘 ; 兩個按揭的加權平均利率約為標準按揭利率加2.86厘（即約為 P - 0.14厘）。

今次與讀者分享了一個無充分入息證明，而且收入可能不穩定的按揭申請個案。可能讀者也會問：如果是公務員，有鐵飯碗，那應該算是萬事大吉了？下次分享一個公務員申請按揭，也被調高利息的個案。

*標準按揭利率為 2.25厘

（www.panasian.com.hk）

原文刊於 經濟日報網站 , 2011年8月23、24日

欄目：宏觀論按

按揭擔保人須知

銀行在批核按揭時，對於一些「邊緣個案」，有時會要求借款人加入擔保人，一般而言，擔保人是借款人有收入的直系親屬。如讀者被要求作為一宗按揭申請的擔保人，在決定是否應允時，要留意擔保人的責任。一般人應該知道，一旦成為某宗貸款的擔保人，借款人一旦未能還款，銀行有權向擔保人追收欠款。但要留意的是，擔保人尚有分「有限制擔保人」，及「無限制擔保人」兩類，後者的潛在責任遠較前者為高。

所謂「有限制擔保人」，意指擔保的範圍僅限於有關貸款合約的款額。以按揭貸款500萬元為例，有限制擔保，便僅止於有關物業的貸款，上限500萬。無限制擔保卻是擔保借款人與貸款人的其他貸款；例如借款人向銀行借入500萬按揭，獲家人作「無限制擔保人」，則未來借款人向同一銀行借用的其他私人貸款、信用卡貸款，家人都自動成為擔保人，借款人一旦未能履行還款，家人便須代為履約。

總結而言，被要求成為某宗貸款的擔保人時，宜先了解有關責任問題，更應評估借款人一旦拖數時，自己有沒有能力承擔相關債務。

原文刊於 晴報 2011年8月22日

新造按息仍會升

美債評級下調觸發環球股市波動，美國聯儲局為穩定市場，史無前例地宣布現時的低息政策起碼維持至2013年。但利率低企，不代表新造按息亦一定不變；根據我們對近期市場變化的了解，筆者判斷，新造按息仍有上調壓力。

銀行不愁資金沒出路

其中一個變化，是本地銀行貸款多了「新出路」，據知，國內銀行近半年有「收緊水喉」的傾向，即使是一般企業，亦難由國內銀行取得貸款。剛好金融海嘯 後香港資金充足，貸款利率低於人民幣，滙率亦偏軟，不少國內出囗商及廠家便手持歐美銀行發出信用狀，於香港借取港元／美元貸款，購置原材料、機器後生產。 由於有信用狀擔保，此類貸款在銀行來說屬低風險；此外，由於涉及滙兌，即使普遍看好人民幣升值，銀行仍會按一般要求做好外滙對冲，多了一重手續，但又可多 收一重手續費。筆者側聞此類貸款的規模甚為龐大，由於是零風險式的「一對一」，每筆貸款賺取的利潤亦遠較本地物業按揭為高，因此香港大部分做商業貸款的部 門未到中秋已收爐，高掛免戰牌。至於低利潤的往宅樓按，很多己轉攻「非主流按揭」，希望爭取更高息囗的按揭以改善不斷收窄的息差（近半年各大銀行的息差變 化參考附表）。

大半年以來，銀行體系結餘未見大幅減少，按揭貸款需求卻因特別印花稅、金管局限制按揭成數等而收緊。根據經濟教科書理論，供應（存款結餘）不變，而 需求（按揭總額）減少，理論上應該出現價格（利率）下調，但現實卻是新造按息上升。新造按息上升，原因不是供求定律出錯，而是有了新的貸款需求——貸款予 國內廠家／企業，令本地銀行有條件在按揭市場暫緩過去割喉式的競爭。

苦了負擔能力低買家

筆者判斷，上述趨勢將持續，由於風險有限而利潤可觀，本地銀行會樂於開拓國內廠家的借貸市場。在貸款需求持續增長的情況下，貸款利率（在此情況下主 要是HIBOR）將進一步上升。除非歐美經濟步入衰退，令中國出口劇減，否則此類貸款將持續增加，銀行除了可逐步上調新造按揭利率，甚至可能將按揭業務佔 整體貸款的比重下調，通俗一點的說法，是「按揭市場將進一步收水」。 對有意買樓的人士來說，在考慮購置物業時，除了要評估樓價走勢、自己的負擔能力之外，亦要留意按揭市場的潛在變化——不單是利率可望上升，一些負擔能力較 低的邊緣個案，買家可能難以由正常途徑取得按揭。

原文刊於經濟日報網站 ,2011年8月17日, 欄目宏觀論按

銀行計算自僱人士入息方法

銀行在批核按揭的過程中， 會將客戶分類，對於無固定收入的自僱人士，在計算他們的收入時，銀行會有一套估算標準。

在過去，最常見的無固定收入人士例子包括的士司機、裝修工人等，共通點是開工日數不固定，或每日入息不固定等；銀行會參考申請人申報職業的平均入息，加上其職業證明/專業資格，作為評估入息的基準。但近年網上經濟盛行，不少人以網上經營的方式創富(例如網上拍賣)。此類「行業」幾乎沒有入息證明或專業資格可言，銀行評估其收入時，較理想的情況是申請人有報稅, 亦有連續兩三年的報稅紀錄，銀行便可用申請人幾年收入的平均數計算入息。

如果有關人士沒有報稅，銀行評估申請人的收入，便主要考慮其主要銀行戶口往來的紀錄，但由於戶口紀錄有「人為」成份(連續一段時間，每月注入金錢)，銀行未必會依足戶口入帳作為入息計算。此外，即使銀行最終批出按揭，亦可能因為借款人的收入不穩定，會在按揭成數、利率上有一定調整。

原文刊於 晴報 2011年8月15日

什麼是加息(下集)

 上星期筆者提到，銀行多次調高新造按揭利息，不少人形容為「加息」，其實是有問題的。因為「加息」是指整體利息成本上升，而新造按息上升，只會影響按揭新客戶，舊客戶的按揭利率不會受絲毫影響。言猶在耳，在美國國債評級被調低後，金融市場波動，息口即有上調趨勢。
歐美債務危機或推升拆息
近幾年香港新造按揭中，絕大多數以拆息為計算基準，即H按，H按中，絕大部分又以一個月拆息為計息基準。去年一個月拆息在0.15至0.19厘之間波動； 踏入2011年，根據銀行公會公報的數據，一個月拆息長期企穩在0.2厘不變。但起因於歐美債務危機的金融市場波動，開始令情況改變。
首先出現的徵狀，是上周五港元兌美元滙率曾一度穿7.8。反映有資金流出港元（雖然外滙業人士說規模不大）；本周初一個月同業拆息，亦出現近半年以來首次 明顯上升，由上周五的0.2厘，上升至0.21571厘，周二再升至0.22厘；表面看，升幅不大。以一筆貸款額100萬元，利率H+1.2厘，供款期 20年的按揭計，如果是在上周五計息，月供是4,779.6元，如果是在本周二計息，月供是4,788.75元，只多了不足9元。但要留意的是此一升幅究 竟是市場對上周五的一時波動，抑或是真正加息期來臨的序幕。如果是後者，將為成交已轉慢的樓市，帶來多一重壓力。
拆息上升造成「真加息」效果
如果拆息持續上升，拆息與最優惠利率的息差收窄，本地最優惠利率甚至可能在美息上調前先行回升。屆時出現的，便是真正的「加息」，整體社會的利息成本上升。
由於美債主權評級被降是「史無前例」的事件，現時暫難估計其對金融市場，以及本地樓市的中長期影響。以負面的角度而言，美債被降級，揭示的不止是美國經濟 欲起乏力、美國償還債務的能力受質疑。深層次來說，事件反映「美國以借貸消費，全力推動經濟」的模式可能難以持續，果真如此的話，預期環球及本地經濟增長 將明顯放緩。早前因種種原因「看好後市」而買樓的買家，可能會被證明是看錯市；樓價將有較明顯調整。
美評級遭降 正反影響兩面睇
正面的角度而言，美債及美元不受信任，已刺激黃金價格屢創新高。如果美國及歐洲最終以超級通脹來解決債務問題，將進一步刺激實物資產價格上升。在香港來說，如果聯繫滙率不變，美元下跌，人民幣升值壓力上升，料將刺激更多國內資金流入香港樓市。
事情是否只是如以上正負面而發展，後市難測，估計在影響明朗化之前，樓市成交量將持續下調。同時，在資產價格下調的過程，將再洐生一大堆似是而非的所謂趨 勢、洞見及理論，市民需要有獨立判斷力去對待不同的論述。我們認為當下最重要的指標仍是︰何時加息？對於有意入市的用家來說，宜將按揭槓桿控制在較安全的 水平，例如借款總額不可逾現時年收入8倍，以免按息進一步上升時，嚴重影響財務安排。

原文刊於香港經濟日報網站  , 2011年8月10日 欄目：宏觀論按

定息按揭須知

金管局數字，6月份新批按揭中，19%為P按，近80%為H按，H按比率是近兩年以來罕見的大幅下調。數據反映銀行提高新造H按利率，開始令客戶重投P按；另一方面，6月選擇定息按揭的客戶與5月一樣，是0%。

不論H按抑或P按，都是浮息按揭，每期供款會視拆息或最優惠利率的波動而變化；而定息按揭，則是在指定期限內，供款均以固定的利率計算，優點是供款不受市場利率波動影響；供款穩定的代價，是定息按揭利率一般較浮息按揭略高。

種種因素限制下，令定息按揭在本地一直只是非主流產品。不過，仍不時有銀行會推出定息按揭，客戶在考慮是否採用此類產品時，宜先與浮息按揭的產品利率作比較。

例如P按，利率為P(5.25%)減3.15%，即現時利率為2.1%；假設有銀行提供3年期的定息按揭，利率2.3%。即採用定息客戶在一開始供樓時，供款便以2.3%計算。客戶要計算的是，在定息期(3年)內，浮息按揭的平均利率，會不會高於2.3%。如果置業人士估計利率即將上升，而且會維持一段時間，那麼，開始供樓時以「損失」0.2厘的息差，換來之後較穩定的供款，可說甚為化算。

當然，定息按揭是否化算，另一個關鍵「加息成為現實」的時間。以P按來說，如果在3年內只加息一次，幅度為0.25厘；加息成真的時間越近，則定息按揭相對而言便越優惠，相反，如最優惠利率遲遲不升，則在「定息期」內，選擇定息按揭，供樓開支便會較一般浮息按揭為高。

另一個要考慮的是「定息期後」的安排，現時市場競爭仍算激烈，考慮選用定息按揭的置業人士，宜優先考慮在定息期後的安排。如果銀行未有提供類似承諾(例如3年定息期後改以P-3%供樓)，三年後市場環境有變，便未必可以取得較佳的供款利率。

原文刊於 imoney 2011年8月6日

劏房按揭

早前香港再一次「蜚聲國際」，華爾街日報大篇幅報導香港的劏房及「棺材房」(現代化的籠屋)現象。

「劏房」多數出現在舊區唐樓(無電梯的多層式住宅大廈)，購入價相對便宜，但將單位分隔為多個房間後，呎租直迫一線豪宅，近年吸引不少投資者進入「劏房出租」市場。按揭方面，不同銀行對「劏房」的按揭取態各有不同，部分銀行會拒絕提供按揭, 亦有銀行會因為相對利潤較高(可收取較高按息)而接受按揭申請。

銀行即使接受劏房的按揭申請，亦會要求估價公司提供較詳細的驗樓報告；而估價公司在處理類似物業的估價時，會要求視察單位。如果業主是連租約購入單位，又或者業主需轉按套現時，由於單位已全部或部份出租，估價公司便可能難以視察單位(租客沒有義務讓估價公司人員入屋)，難以進行視察。但就筆者所知，會有部分銀行及估價公司接受只視察單位一部分(例如四間劏房中的其中二間)，即可提交報告。

按揭條件方面，由於劏房一定是出租 / 投資物業，按揭成數會根據金管局指引，最高為樓價5成，利率亦會較自住物業為高。如果物業樓齡偏高，銀行即使提供按揭，按揭年期亦可能較短。

原文刊於 晴報 2011年8月8日

甚麼是「加息」？

題目可能有點古怪，「加息」不就是利率上升，還有甚麼好問的？其實事情未必如表面般簡單。

6、7月份市場成交回落，除了外圍因素，一般認為與金管局發指引收緊按揭，而令新造按揭按息上調有關。針對後者，網上不少討論區以「加息」來描述，其實不太準確。
去年年底，一般新造按揭利率為H+0.7厘左右，當時一個月拆息約0.18厘，即新造按息約0.88厘水平。踏入2011年，先是恒生銀行宣布退出 拆息按揭市場，其後滙豐、中銀等先後調整新造按揭利率；現時一般新造按揭利率，H按為H+1.7厘，現時一個月拆息約0.2厘，即H按按息為1.9厘左 右。
新造按息上調不算加息
與去年年底比較，拆息按揭新造按息無疑已上調近一厘，但嚴格來說，那不算「加息」，或者說，大半年下來，息口事實上只上升了0.02厘。原因很簡 單，如果讀者在去年底成功以H+0.7厘申請並取用一筆按揭，大半年下來，息口變化是由0.88厘，上升至0.9厘，幅度是2點子。
只有新造按息上調，舊有按揭不受影響，其實不算是「加息」。筆者不是鑽牛角尖/玩弄文字，只是認為要分清楚，「加息」是指整個經濟體的利息開支上 升，單以樓市而論，「加息」會令全港約50萬戶仍在供樓的業主，按揭供款及利息開支上升。而單是「新造按息上調」，受影響的只是新近置業及已上會的業主， 影響不可同日而語。
加息影響更為全面
筆者不是說新造按息對樓市沒有影響，那當然會令入市速度放緩，但「加息」的影響是更全面的。單以樓市而言，如最優惠利率或拆息明顯上升，會令業主的持貨成本上升。但「新造按息」上升，並不會影響在此前入市的業主，他們的持貨成本不變。
有全面性影響的加息，其實是指整體的借貸成本上升，包括新借款，以及舊有未償還的借款。在香港來說，這便是指最優惠利率及拆息的基準息率上升。以最 優惠利率來說，是近3年沒有變化。以拆息來說，去年低位時，一個月拆息在0.17厘水平，近月仍維持在0.2厘水平，只上升3點子。
加息影響尚未在樓市出現
釐清了「加息」的定義之後，讀者應該了解到：其實「加息」的影響，尚未在樓市出現。當然，現時尚難估計最優惠利率及拆息在未來一段時間上升的幅度； 以最優惠利率來說，回升至2006年中的8厘水平，抑或回升至1998年的10厘水平，影響已大有不同。我們的估計是：如果最優惠利率在未來2年只累積上 升2厘，並維持平穩，對樓市將不會帶來破壞性的影響。相反，如最優惠利率升幅逾2厘，負面影響將較近半年新造按息上升1厘大得多。
（www.panasian.com.hk）

原文刊於香港經濟日報網站(www.hket.com)
日期：2011年8月3日
欄名:宏觀論按