2016年11月30日 星期三

人民幣升跌都利好本港樓市?

近期樓市成交轉靜,但靜市中仍傳出不少內地買家支付高昂稅費入市個案。事實上,在加稅之前,市場統計內地買家的確轉趨活躍,一般解釋是「人民幣貶值,內地客購港樓保值」。猶記得數年前市場主流意見認為「人民幣升值,港樓有折讓」,是內地購買力南下的原因。難道人民幣升值、貶值都利好樓市?

驟然聽來,「人民幣升值利港樓」、「人民幣貶值又利港樓」;有點像一個無賴和別人玩擲毫時,定出「公我贏、字你輸」的規矩。當然,市場總有一些大好友,不論任何情況都會堆砌理由鼓勵買家入市,但持平而言,情況會比這個第一印象更複雜。

在人民幣匯價升時,的確有分析指人民幣上升,內地人購買港樓仿如有折扣,利好香港樓價。人民幣匯價跌時,也有分析指內地人或會增持非人民幣資產保值。要留意的是,作出以上分析的,未必是同一群人。同樣地,同一個內地人未必會在人民幣上升、下跌時都會作出「應該買港樓」的決定。但中國有13億人,不排除在人民幣匯價升時,觸動一批人購買境外房地產(理由可能是「換算下來很便宜」);而在人民幣匯價跌時,又觸發另一批人購買境外房地產(理由可能是「對沖匯價下跌」)。以香港樓市規模相對於中國人口,除非立法禁止非港人入市,否則在任何時候,我們總會找到內地買家入市的個案—而在人民幣匯價轉弱時,你找到的入市個案,自然較有可能出於匯價弱而入市,反之亦然。

人幣升跌 入市人士表現會有不同
雖然說人民幣升升跌跌,都可能觸發不同的內地買家來港置業;但相信在不同匯價變化階段,入市人士的表現也許會有不同。在人民幣升值時來港購置物業的,心態可能較接近散戶,或平日過境購物人士。只因人民幣值高,港元標價的貨物(資產)在他們眼中仿如打折,便觸發此類購買力入市。此類買家較可能購買上車盤或中價盤(尤其在港府調升印花稅前,以此類物業稅費較低。

相反,如內地買家因看淡人民幣走勢,購置香港房地產,其動機出於調配資產的話,他們較可能購入高價物業(一次過可調動較多資產,手續上較簡便)。港府在11月初上調印花稅,加上買家印花稅,非本地永久居民購買香港住宅,印花稅高達30%,理論上阻嚇部分單純希望對沖匯價波動的內地購買力入市。至於那些據說不單純為了對沖匯價,而是想方設法將資產調離中國內地的買家,30%稅率的阻嚇作用可能仍有不足。至於匯價升跌,外來購買力的表現是否會有不同,需要更長時間,累積較多數據分析。

對香港人來說,要記住的是,在小小香港之外,另有一個龐大的市場,匯價升、匯價跌,都可能觸發當中一小部分人考慮購置香港物業。而此個大市場的一小部分購買力,都足以掀動香港樓價大幅上落。

原文刊於經濟日報網站2016年11月30日

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2016年11月29日 星期二

哪類借款人最受利率上升影響?

美國12月加息如箭在弦,而且隨着美國經濟好轉、特朗普政府又傾向大量投資基建刺激經濟,聯儲局加息步伐可能較一般人預期為快。不少人已在計算,利率回升對按揭還款的影響,由於近年取用銀行按揭的客戶都需要通過壓力測試,他們對利率回升應有較大的應對能力。不過,對以其他途徑融資入市的買家來說,利率回升帶來的壓力便會較高。

其中一類較易受利率上升影響的是借取發展商二按入市的買家。傳統上,本地發展商都有為買家提供第二按揭,以協助買家以低首期入市。一般二按成數為樓價兩至三成,正常利率為P-1至P+1%。為吸引買家,多數發展商二按都設有免息期或初期低息的優惠,一般優惠期為2年。

當二按優惠期完結、利率恢復正常時,如果又碰上利率上升,業主供款增幅會較急,平時欠缺財務準備的話,可能較難適應。

正規二按借款人應可應對溫和加息
以1000萬元物業,五成一按,年期30年,利率2.15厘,每月供款為18858元。如按息上升2厘,每月供款升至24305元,升幅28.9%。
同樣的物業如借入三成二按,年期25年,首兩年利率2.15厘,其後利率5厘。首兩年供款為12936元。如兩年後優惠期結束,預上利率升2厘,每月供款會升至21898元。一及二按相加,每月供款上升至46203元,升幅45.3%。
不過,由於金管局曾發出指引,正規的一、二按借款總成數如高於標準兩成,便需用更嚴格的壓力測試指引(現行利率下,總供款不逾月入45%,按息上升3厘,總供款不逾月入55%;如果利率有分段,計算時更會以較高者為準);雖然利率回升加上優惠期完結,供款會大幅增加,但大致上,通過壓力測試的借款人應有餘力應對。

發展商一按借款人宜當心
較大的問題是部分不設壓力測試的一按。正是由於上述壓力測試的標準較嚴格,買家要較具實力才可獲批一、二按;部分發展商於2015年起,便安排關連的財務公司為旗下一手盤買家提供整筆一按,方便之處是不涉及銀行,借款人毋須通過壓力測試。發展商一按的成數可高達樓價七至九成,而且類似發展商二按,一般都設有2至5年的低息優惠。
假設一個1000萬元新盤單位,發展商提供八成按揭,年期25年,首兩年利率2.15厘,其後為最優惠利率(5厘),首年供款為34496元,兩年後如最優惠利率上升2厘,優惠又完結,供款會增至56542元,增幅64%。如果借款人當初供款已佔月入五成,兩年內收入沒有上升,加息2厘及優惠期完結後,供款會佔月入82%。

展望未來,由於涉及銀行的正規按揭都要通過壓力測試,假設利率溫和上升,對借款人的衝擊亦不會太大。但對於曾經借取發展商一按的業主來說,便宜小心計算按息回升的影響;可能的話,宜為利率較高的按揭進行部分還款,以減低未來加息的影響。

原文刊於信報網站2016年11月29日

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2016年11月28日 星期一

樓按非香港家庭負債問題核心



立法會秘書處本周發表一份「香港家庭面對的財務挑戰」的簡報,比較2015年與2005年的數據,指出香港家庭的平均債務逾64萬元,十年間上升85%;家庭債務中7成為按揭貸款。報告擔心美國利率即將上升,這將加重按揭貸款人的還款負擔,或會觸發本地物業市場出現調整。

如果我們單比較樓按數字,香港家庭的平均樓按負債,2005年時是276,200元;2015年時是453,600元;10年升幅為64.2%。家庭樓按負債增加,原因不外乎樓價高企,每宗按揭的平均貸款額上升。另一方面,雖然2015年的整體物業成交較2005年減少(7.6萬宗對12.3萬宗)。但近年按息低企,不少業主透過轉按融資套現,出現「成交減少,按揭貸款上升」的現象。
持平而言,香港家庭按揭債務增加,如果按息回升,則借入按揭的家庭的還款勢必增加。「加息或觸發物業市場調整」是否成真有待時間證明;不過,現時利率上升,帶來的影響與上一周期的表現,應該會大為不同。

首先,利率上升的確會令借款人還款負擔增加。如果借款人在低息環境時只能勉強供樓,在加息後財務狀況便可能被增加的供款壓垮。此在過去按揭資料未納入信貸資料庫,又未有壓力測試時,投資者可向多家銀行分別為不同物業融資時較易出現。而在近年有關漏洞已被堵塞,實際上業主難以借入多筆按揭,而僅有的少量按揭,供款負擔亦被控制在較低水平(依金管局數字,新批按揭供款負擔長期維持在3536%水平)

實際供款負擔低的另一個解讀,是實際上獲批按揭的借款人會是收入較高的一群。要留意立法會秘書處的報告,是採用「平均數」。即計算總共有多少未償還按揭貸款,再除以家庭數目,得出每戶平均按揭金額。平均數的一個問題,是未必可反映個別住戶的實際情況。例如香港有4成家庭居於公屋,也有大量租住私樓的家庭未持有物業,他們實際上都沒有按揭債務,但在計算平均數時,卻會獲分六十多萬元的平均按揭債務。

銀行批核標準趨嚴,近年成功獲批按揭是收入較高人士,而且以自住為主。他們應對利息上升、供款增加的能力較高。現時一般估計美息來年可上升約一厘,有關升幅應不足以觸發本地樓市出現明顯調整。

比起按揭貸款增加,其實其他債務的增幅更值得留意。畢竟按揭債務利率較低,雖然金額比重最大,但在重重規管下,近年獲批按揭的家庭均有一定財政實力。相反,根據立法會秘書處數據,2015年底,香港家庭信用卡貸款及私人貸款平均債務達192,500元,較2005年的72,900元上升逾2倍。此類貸款的利率較高,而且審批遠較按揭寬鬆,未來利率回升,非按揭債務潛在的問題其實更大。

原文刊於置業家居2016年11月26日

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2016年11月23日 星期三

樓市成交量偏低局面料維持

上周我們提到,未來數年住宅供應大幅增加、利率有望回升,政府上調印花稅的時機較過去多次出招為佳。不過,即使如此,樓價在來年亦未必會有太大調整。

先看供應,近年港府一直強調在房屋問題上「迎難而上」,爭取增加供應;而具體成果是未來3、4年,會有9.3萬伙私人住宅落成,平均一年約2.3萬伙。2011至15年,私樓平均落成量只有10,970伙,未來住宅供應量如上升至2.3萬水平,的確是大幅增加。但回看廿一世紀首5年,香港私人住宅落成量平均為27,704伙。現時「大幅增加」的住宅,某程度上只是追回過去數年不足的供應。換言之,供應增加較可能令樓價升幅放緩,但市場上大批上車、換樓客等入市,每年2萬多伙供應或不足以壓低樓價。

長遠土地供應仍不足
而更大的問題是,在加速供應幾年後,長遠土地供應仍是不足,官方2030規劃文件,估計如不加快開發土地,至2030年會短缺200公頃住宅用地。香港要持續增加土地供應,原因之一是人口持續增加—扣除每年5萬左右的出生嬰兒,淨增長來自移民—主要來自中國內地。單計單程證,一年已經有4萬多人入境。
傳統上認為單程證入境者平均收入較低,住屋需求集中在公屋、租住小型單位。但2013年前數年,每年有數萬雙非嬰在香港出生,此批嬰孩的父母可以承擔子女在香港出生的費用,大都是國內的中產階級。總共十多萬的雙非嬰兒,他們的父母未來可申請來港團聚,可能會扭轉單程證入境者的結構,長遠刺激中上價物業需求。

輸入專才中長綫推高住宅需求
另外加上每年萬多人的輸入專才計劃、每年在香港取得各類學位的內地生估計有4,000至5,000人;他們住滿7年已可取得永久居民資格(就學的年份亦計算在內)。扣除少數大學可為內地生提供宿舍,他們一入境已要找地方住;如決定在港長住,中長綫同樣推高住宅需求。一年兩萬多伙的私樓供應,其實難說充足。
回到按息的問題,12月美國加息看來已成定局,問題是來年加幾多、香港又會跟幾多。某大銀行估計債券利率2.5厘止步,即美息明年大概上升0.5厘。如果升幅如此溫和,對香港樓價的影響將較為有限。
不過,出招之後,剛好年尾假期臨近、下月加息亦會引發市場觀望,低成交量的市況卻可能維持至農曆新年過後。

原文刊於經濟日報網站2016年11月23日

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2016年11月22日 星期二

息口不加怎減的道理

特朗普勝出美國總統大選,雖然他在選舉時頗多前言不對後語的情況,其財金官員班底亦尚未公布,但他主張大興土木改善基建,加上經濟數據支持聯儲局加息,未來一至兩年的利率走勢已趨明朗化──美息將溫和上升。
美國經濟數據改善,12月聯儲局議息,市場已估計聯邦基金利率將上升0.25厘。特朗普在競選時曾揚言要炒掉聯儲局主席耶倫,就大趨勢而言,成真與否的意義不大。隨着經濟改善,聯儲局應已達成加息共識,客觀上會造就利率上升的環境;而對於地產大亨出身的特朗普,基建利好地產的影響是路人皆見的常識,小小的香港横洲發展或也印證這種講法,新任總統又怎會看輕。
筆者認為,2017年美國應加息約4次,令聯邦基金利率升至2厘或以上;而2018年,美息料會加2次,至2.5厘水平以上。如果經濟好轉、美國順利啟動大型基建,推高通脹,美息於未來24個月更可能升至3厘水平。在此說明,這是主觀願望而已。
槍械要重裝、利息要「重」加
如果美息順利回升,代表美國的銀行可返回「賺取息差」的業務常態。需知道過去一段時間,銀行過度從事投資業務,埋下了金融風暴的遠因,結果民主黨主政時加大了對銀行體系的監管,令銀行一直處於守勢。另一方面,利率下跌,信貸需求卻疲弱,令美國銀行「無啖好食」,新興的FINTECH崛起,銀行更是回應乏力。當然銀行業的問題也源於自身,看看香港銀行業過去20年也得知一二,銀行是只會賺息差卻沒有創新的「特許經營」錢莊!當利率回升,銀行有空間返回傳統賺取存貸息差,這將有利信貸市場及整體經濟。
對聯儲局來說,維持超低利率經年,利息已是減無可減,已出現欠缺子彈應對下一波經濟危機的問題。現時隨經濟數字好轉,聯儲局不論由誰主持,都應傾向上調利率,待日後再施展貨幣政策時,有更多的彈藥,情况就似槍械要重裝 (reload)的動作。加息料會對美國的房地產價格帶來壓力,但基建改善,卻可提升不動產的價值,一定程度上對沖了加息的影響。
對特朗普來說,比較麻煩的是雙赤問題,他一方面主張減稅,一方面要投資基建,無疑會增加政府財赤;貿易赤字方面,雖然他曾揚言會大幅增加中國貨品關稅,但現實中其實作用不大;增加中國貨關稅、生產線或會由中國移向東南亞、拉美,美國整體貿赤情況不會有多少改變。考慮過去雙赤時的美元表現,筆者認為,美元今天的升勢正為2017年的下跌作幅度性緩衝!
剛性需求的新解
雖然不少分析認為,特朗普的減稅加上聯儲局加息,或會促使資金回流,美元更形強勢。但基於強美元不利美國出口和雙赤的原因,筆者對於美國當局是否樂見美滙上升有一定保留──時間會證明一切,美元是否全面轉強,大概在明年第三季會見真章。
香港地產方面,如果港元利率大致跟隨美息上升,超低息時代告終。息口回升的預期愈明朗,為樓價帶來壓力亦愈大。不過,由2008年金融海嘯後走勢看來,當時樓價微跌,已會促使買家入市。還有市場上已積習了一種看法:樓價下跌是機會,其中的所謂鐵證就是2000年或2004年後入市的人,全都成了發財達人,最近成為傑青的某人便是侃侃而谈,她於2004年入市的傑出作為!這個香港樓市顯性信仰,其實就是心理範疇的「觀念動性效應」(ideomotor effect),也就是所謂碟仙效應。
簡單來說,我們的大腦會串連文字、聲音和顏色從而得出意思和行動。就如覆蓋的碟子本身沒有力量,但放大了手中輕微變動,卻出現移動現象,便是典型的ideomotor效應:人們的潛意識可能會影響他們的身體,不自覺地採取行動。而那群樓市占卜師的日以繼夜的宣傳,同樣對大眾潛意識有灌輸作用。
筆者認為,樓市應以本地人的負擔去評定高低,現在香港的樓價肯定是高。但考慮到本地出生率、結婚和離婚數字等需求和1997年至今,尤其是2003年之後,大量新香港人以單程證、投資移民計劃、專材計劃或內地生留港工作等途徑進入香港;今時今日,七個香港人中便有一個新香港人,而此類人口增長的趨勢看來會持續,正是說明所謂今天的剛性需求已混雜了強大的外在因素;再者,過去幾年金管局推出壓力測試,一般供樓人士有實力應付利率的上升,縱使利率一如以上估計般回升,本地樓價恐怕難有大調空間。

原文刊於信報網站2016年11月22日

2016年11月21日 星期一

樓價或會調整 惟非加辣影響



114日港府宣佈上調住宅買賣印花稅率至15%,一、二手成交量應聲而跌。政府加辣的初衷,是遏抑樓價,但回顧過去,2010年以來,港府多次推出辣招,但樓價卻是反覆上升。今次加辣,適逢外圍因素改變,情況又會否不一樣?

回顧「辣招」的歷史,港府在2010年推出額外印花稅後,再陸續推出買家印花稅、雙倍印花稅,及將額外印花稅加辣。以效果而言,二手住宅成交量由2010年逾12萬宗下跌至去年4萬宗水平;但成交量減少,同期樓價卻累計上升約6成。加辣令物業流通量減少,某程度上令上車客更難入市。

加辣的原意,是增加投資者的買賣成本,如果投機者因為成本增加而離場,市場剩下自住用家,樓價理應下跌。問題是,過去多年的升市,有眾多因素推動:落成量低、熱錢充斥、利率低企等,都不是政府可以控制。在外圍因素仍然利好資產價格的情況下,仍有大量資金進入樓市。交易成本上升,可以令成交量減少,但對遏抑樓價作用不大。不過,今次政府出招之後,外圍因素潛在變化,反映在樓價走勢上,新招的作用可能較過去略高。

港府出招之後不到一星期,特朗普勝出美國總統選舉。特朗普在經濟政策上有兩大主張需要留意。其一是以巨額資金改善美國基建,學術一點即是以財政政策刺激經濟。市場預期美國將大興土木,部分資金來自舉債,將推高通脹及就業,而聯儲局亦將順利加息。其次是美國在一定程度上增加進口關稅,可能會影響中、港出口業務,加上美元轉強,都可能影響本土經濟增長。

上述兩個趨勢,都可能會為樓價帶來壓力。可以說,今次加辣,港府是贏得天時配合。
需要補充的是,即使利息回升,亦不宜預期來年樓價會有較大跌幅。原因之一,是美國由貨幣政策轉向財政政策刺激經濟,發揮作用需時,明年美息升幅估計仍是相當平緩。而香港按息方面,由於成交減少,新造按息反而有一定下調壓力,一定程度上抵銷了加息的影響。

最後也要留意,多次加辣,加上金管局的逆周期措施,趕絕了投機者;市場上可順利入市的都是較有實力的用家及投資者,而且投資者的持貨量也受限。利率稍為回升,不足以令他們改變持貨策略。辣招推出後,加上利率上升的預期升溫,不排除樓價出現調整,但過去多次出招,雖然未必對壓低樓價有什麼作用,但卻可能令未來樓價波幅收窄。

原文刊於iMoney2016年11月19日

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2016年11月16日 星期三

加辣對協助上車客入市作用不大

11月4日港府將印花稅上調至15%,開宗明義要遏抑投資需求。措施推出一個星期,初見「成效」,一手住宅一周成交,由前周接近400伙,下跌至上周約100伙水平。不過,成交量下跌不代表成交價回落,用家難上車的問題一時三刻難以改變。

港府的遏抑樓價措施,集中在三種印花稅,包括2010年11月20日 首度推出「額外印花稅」(SSD)、2012年10月26日 推出「買家印花稅」(BSD)及同日推出「『加強版』額外印花稅」、2013年2月22日 推出「雙倍印花稅」(DSD);以及2016年11月4日 推出加強版印花稅措施。

有關措施不可謂不辣:2010年10月以前,購買一個400萬元住宅,印花稅支出為8.6萬元;重重加辣後,「首置客」印花稅不變,已持有本身物業的投資者入市購買同一價位物業,印花稅承惠60萬元;如果是非本地永久居民入市,印花稅是120萬元。不論身份,如果購入單位半年內轉讓,要再支付轉讓價的20%的額外印花稅。

據官方說法,加辣原因,是樓價高企,不少港人可能儲蓄經年都無法置業。而額外印花稅是遏抑投機需求,買家印花稅是遏抑外來需求,最新的加強版印花稅是要控制投資需求(投資者購買住宅單位的成本上升了,便可能打消投資念頭),投資者入市比例少了,需求下跌,理論上樓價便可能回落。

利好樓價因素若持續 上車客入市難度仍高企
但參考2010年首次推出SSD以來的市況,二手市場住宅成交由2010年的一年12萬宗,輾轉回落至去年4萬宗水平;但樓價未有回落,由第一招SSD至今6年,樓價上升約6成。參考往績,無疑印花稅加辣會凍結成交量,但如果利好樓價的基本因素不變,自住買家亦不宜預期單單加辣會令自己上車的難度下跌。交易成交上升、成交量減少而樓價仍反覆上升,原因不外乎供應追不上需求、量寬之下熱錢充斥。如果兩大利好樓價的因素持續,重覆加辣,上車客入市難度仍然高企。
當然,官方不斷重申,未來數年住宅供應大幅增加,加上利率來年有望回升,多多少少都有利政府壓低樓價。不過,對於兩個因素對拖低樓價的威力,現時評估可能言之尚早。至於來年樓價究竟走向如何,下周詳談。

原文刊於經濟日報網站2016年11月16日

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2016年11月15日 星期二

狼……終於都來了?

由2008年香港跟隨美國減息起,多年以來,不少專家已作出警示,利率不可能長期偏低,連金管局亦推出壓力測試,部分原因亦是為未來息口回升早作緩衝。但說來說去,港息卻一直維持低企,仿如「狼來了」的故事一般,加息的警示愈來愈少人認真看待。不過,隨着特朗普當選,美債價格回落;「息狼」似乎已近在咫尺。

觀乎特朗普在競選時的發言,其實難以看清其對美息的立場,今年5月時他宣稱美國應維持低息,以免美元過強,影響出口,其後卻批評聯儲局維持低息,是為民主黨營造氣氛,利好希拉莉選情;整體而言,其利率立場並不清晰。

理論上來說,聯儲局獨立於美國政府,總統換人不應左右利率政策。但理論歸理論,單是聯儲局主席任期屆滿,要由總統提名新人,白宮對聯儲局政策已有不容忽視的影響力。不過,目前市場估計來年息口回升速度或加快,卻不是出於「白宮會向聯儲局施壓加息」的預期;相反,卻是估計特朗普會大興土木,以巨額投資基建,最終得以改善就業、推高通脹,聯儲局自然會上調利率──順利的話,特朗普甚至會成為中興美國的總統。

美國經濟是否可由財政政策刺激大幅改善是後話,但比起過去幾年,明年特朗普上任後,美國推行積極財政政策,的確增加了美息回升的條件。當然,持相反意見的大有人在,例如美元已經轉強,進一步加息將令美元強勢更甚,不利出口;大興土木之餘,特朗普又揚言減稅,支出增加而收入減少,基建便要舉債融資,息口在此情況下上升會令債務危機加深。不過,單以債券價格近日下跌的走勢看來,市場似乎已傾向預期來年利率將明顯回升。

今年聯儲局本來計劃加息1厘,卻因種種原因推遲;今年12月的議息會議,如無意外美息會上調0.25厘;來年如果首兩次議息都順利加息,便落實了利率正常化的趨勢。單以按揭供款計,25年還款期,每100萬元貸款,利率上升1厘,每月供款會增加500元左右。在早已引入壓力測試的當下,應該不會對供樓業主有太大的衝擊。

問題在於,2008年以來樓價輾轉上升,大背景之一是低息環境。一旦低息預期改變,流入固定資產的資金洪流亦可能轉向;樓價在供不應求的情況下,未必有太大跌幅,但加息遇上加辣,波動卻是難免。

原文刊於信報網站2016年11月15日

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2016年11月9日 星期三

「上車靠父幹」故事陸續來

上周五政府「失驚無神」將住宅印花稅率劃一上調至15%;各路分析早已充斥市面,主流意見是成交量無可避免大減,至於樓價會否隨之下跌,似乎未見明顯共識。樓價後向,有待觀察,但一些發展,應該雖不中亦不遠。
其中一個趨勢,可能是「上車靠父幹」的個案會愈來愈流行。

助子女上車慳印花稅

近年新盤開售,傳媒不時找到有父母資助的年輕買家入市案例。例如「自己儲了10萬元,加上家庭資助400萬元,決定入市」之類。一般討論焦點都集中在「樓價脫離年輕人購買力」,欠家庭資助難入市等等。較少人意識到,此類個案增加,可能是買家回應辣招的策略──有樓的父母自己再買物業投資,需要支付雙倍印花稅,倒不如資助未持有物業的子女入市,印花稅按舊稅率計算,省回部分稅費。
即使有關物業購入的真正目的在於投資收租,對負責「出名」的子女也不會有大影響──他日真的要購買自住物業時,先將投資單位放售,之後一樣可以舊稅率支付自住物業的印花稅。
現時政府將印花稅劃一為15%,如果有樓人士購買另一個小單位投資,例如說樓價400萬元,印花稅是60萬元;如果「資助」未持有物業的子女入市,印花稅支出便只是9萬元。當然,我們不是說加印花稅對壓抑樓市完全沒有作用,畢竟「未持有物業的家人」供應有限;到了子女、退休父母名額都用完,投資者再買物業一樣要面對較高的稅率。

供應仍有限 富裕家庭較受惠

不過,未來一手供應仍然緊張,高官掛在口邊的9.3萬伙供應,4年平均即每年2.3萬伙,比一年新婚數字約5萬宗,仍是大幅落後。如果未來按息上升平緩,市場仍是相信磚頭有價,每年2萬多伙的供應,不難為較富裕的本地家庭消化。
港府說加辣的理由之一是很多香港人儲錢儲一世都買不了樓,有需要出招。加辣後,如果措施刺激較有實力的家庭資助子女入市,此批幸運兒本身可能連錢都不必儲便順利上車。至於那些要靠自己儲蓄的年輕人來說,由於供應仍是有限,投資者也有上述方式避開支付高昂稅費,加辣也未必可令「長期儲蓄也買不了樓」的情況改變。

原文刊於經濟日報網站2016年11月9日

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2016年11月8日 星期二

開到荼蘼的又豈止量寬

樓價高企,如果在街上問人:「點解樓價咁高」,以前市民回應可能是「炒家炒高」;今天可能會說:「因為量寬谷起樓價」。各國推出非常手段的貨幣政策已經多年,量寬有如宗教傳播般成為了各央行的普世政策。這種趨勢,其實蘊含了世紀級的不公和不義。物業作為有型資產,卻成為了區分貧富階層的最大分野!

自2008年美國次按引發金融海嘯以來,環球央行紛紛以貨幣政策應付危機,所謂貨幣政策,就是透過減息和買債增加貨幣供應;通俗點就是坊間說的印銀紙。理想上,貨幣供應增加,利率低企,企業借貸成本下降,投資自然加多,從而造就更多就業,經濟便好轉。

量寬──一個富人的視野
不過,「理想美好、現實殘酷」,問題在於經過8年的政策執行,增加的貨幣未見投入實業。熱錢充斥,反而進入資產市場:各地的樓價、股價高了,但租金回報卻低,P/E仍高企。顯而易見,量寬只是肥了持有資產的富人,窮人就愈窮愈見鬼。說穿了,「挽救經濟」只不過是托辭,而當初的原意其實只是挽救「大到不能倒」的投資銀行或管理不善的大保險公司。各國決策者只看到大企業的存亡需要,卻沒有問為何這些機構的主事人是如此貪得無厭、盲目追求的自利卻竟置公眾於萬劫之地!嚴格而言,量寬成就的便是更大的不公義──量寬是零和遊戲,增加的只是窮人的負擔,以資產升值的方式去侵蝕「無產階層」,可說是劫貧濟富──只要你並未持有資產,在這8年間都會有實際損失。

至於各國主事人的拯救行動背後「大到不能倒」的考量邏輯,看似是一種大局為重的權衡決定,救這些大機構,是因為他們的影響力,由於大份額經濟關係,他們做了什麼事似是不再重要的!這種思维方法是典型的營商現野,以勢評情、以利作理的數算方式,跟「宗教和體育界無經濟貢獻」的觀點如出一轍。

然而,貨幣政策已出現明顯的力有所不及之勢,利率降至零已是返魂乏術,某些央行買債也發現「買無可買」的困局。貨幣政策走不下去,而經濟仍然陰陽怪氣,各國將來似乎要回頭再走財政政策刺激經濟的老方法。

目前各國應該已在評估財政政策刺激經濟的措施,未來以調整稅務及政府投資帶動的趨勢亦將明顯。傳統經濟學會建議減稅刺激經濟,但富裕階層受惠量寬已久,如果主政者有勇氣,應向富裕階層多徵稅,透過稅務以較合理的分配財富。當然,此措施將開罪富裕階層,敢於推出者需要一定的視野和勇氣。

基建方面,爭議應該較少,投入大量資源創造新職位,長期而言,改善的基建亦有利經濟持續發展;然而,財政政策未必各國適用,譬如中國近年已有基建過多的問題(中國的對應策略是「一帶一路」將產能輸出)、日本的基建同樣完善,本國難以大興土木,但歐洲和美國的基建卻有老化問題,政府大有投資改善的空間。

經濟政策的虧欠
要正本清源,扭轉利率長期偏低帶來的問題,各國央行如果順利將利率逐步回升,應是好消息,代表環球經濟不必再依賴那無以為繼的貨幣政策支撐。長遠而言,如歐美恢復增長,亦利好香港以出口或轉口為主的業務。如果推測接近未來發展,香港經濟方面的主政人是否需要今天就要開始將資源重配,以減低單一市場中國對港經濟的「風險集結」(risk concentration)?

在銀行角度而言,過去8年低息,反而傳統借款需求疲弱,銀行難以維持既有賺取息差的業務。銀行只可更傾向於「非傳統業務」(例如代售基金)獲利,其實這種中介角色要面對其他低成本作業機構競爭,實在難大有作為。筆者的世姪大學畢業兩年,到了一家本地財金機構工作就是推銷基金投資產品,那家公司的交易成本全部都低銀行差不多一半!假如利率緩升成事,銀行再賺取存貸息差,才可用銀行授信的專業,發揮傳統「百業之母」的角色,利好各行各業。

無論過去的貨幣政策抑或將會出台的財政政策都是得過「搞」字!一直搬出台前的各種救亡措施看似救火,實際根本沒有面對問題──資本主義將人全面物化的禍害,企業的主管挪用各種唯利是圖的工具去滿足每年增長的作業模式,將企業利益對立於社會、個人好處凌駕組織的群眾福祉。

對於筆者而言,開到荼蘼的,也許不止於經濟政策,而在於上述唯利是圖的價值觀。猶記得數年前一個政府高層被批評令貧富差距拉開時,其人推諉說此是全球化的現象;如此說辭表明其政治水平所在。一如路上甲某跌倒,而眾路人經過都踏上一腳,但「人人如此」並不是說明其理所當然;有道德義務的人應將跌倒的人扶起,避免跌倒者的情况惡化。
對有擔當的政治家來說,面對環球性的貧富差距,更應有所作為,努力改變趨勢,或最少紓緩弱勢一方的困難。刻下美國正舉行大選,由美國而至環球列國,目前也許不需要什麼高智能的超人領袖去振興經濟,反而需要有意志,有勇氣作出政治決定,平衡貧富利益的政治家,讓基本人倫再被建立。

原文刊於信報網站2016年11月8日

2016年11月2日 星期三

金管局進一步收緊二按

上周金管局向銀行發信,要求銀行新批按揭時,選用土地註冊處的電子提示功能,日後客戶在取用一按後,如再申請二按,銀行便會接獲通知。有指金管局只針對新批按揭,是「放生」既有的二按,但此說似乎無視於監管愈來愈嚴謹的趨勢。
所謂「放生」,理據是金管局只要求銀行處理新批按揭時,取得客戶授權,一旦客戶以同一抵押單位借取二按,銀行便會接獲通知;措施卻不涉及既有的按揭,變相是容許此類二按長存。

但此處有幾個誤解,其中之一,是此類需要客戶授權的資料,必然有一個優先次序。2011年正面按揭資料加入信貸資料庫時,一樣是只向新申請客戶取得授權,查閱按揭資料,原有按揭客戶不受影響。不過,只要原有客戶將物業轉按,一樣會受制於新措施。

要求不時檢查難言放生
其次,金管局其實在2015年中已要求銀行檢查貸款組合,如發現客戶有未申報二按時,銀行便需處理。問題只是,以現時未償還按揭貸款規模逾萬億元,估計涉及數以十萬計的帳戶,銀行根本不可能在短期內進行全面檢查。而且檢查舊帳戶有一個技術問題:你今天檢查一個戶口,未發現違規二按,其實完全沒法保證往後業主不會借二按;或者說,單憑檢查既有的按揭帳戶以控制非正規按揭,工夫將沒完沒了。
今後新取用按揭再借二按,銀行會收到土地註冊處電子提示,基本上可堵住一大漏洞。對於既有的按揭帳戶,金管局仍然要求銀行不時進行檢查,「放生」之說難以成立。

減違規降風險值得支持
事實上,金管局對非正規二按的控制有愈來愈嚴謹的趨勢,由數年前限制本地銀行向財務公司提供資金經營按揭業務,到要求銀行檢查既有按揭客戶是否涉及二按;到要求銀行取採用土地註冊處電子通知。一系列行動都顯示,金管局深明限制銀行一按後,部分業主會轉向借取二按。而二按較寬鬆的審批條件、較高的利率,又增加了借款人的供款壓力,反過來為銀行體系帶來更大風險。
隨着一系列措施推出,本地財務公司的二按規模或受一定限制。看好後市,有意借用二按置業的買家,或許會認為金管局「阻人發達」。但在宏觀角度考慮,有關措施可減少違規二按的數量,體系風險減少,是值得社會支持的舉措。

原文刊於經濟日報網站2016年11月2日

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2016年11月1日 星期二

嚴管二按 樓市更健康

金管局上周去信銀行,要求銀行的新造按揭需使用土地註冊處的樓按電子提示服務,一旦借款人日後另行借取二按,銀行便會收到提示,令違規二按無所遁形。措施預料不會影響物業成交,而且可望進一步降低系統風險,值得社會支持。

自2009年開始收緊按揭指引,包括降低按揭成數及推出壓力測試以來,金管局統計的新批按揭平均供款與入息比率反覆回落,至今年初比率為35%,較2010年8月的41%明顯回落。樓價高企,而實際借用銀行按揭人士的供款負擔較低,原因自然是金管局的多項逆周期措施發揮效力。

不過,以上統計只反映銀行按揭情況;而銀行之外,持有放債人牌照的財務公司在市場中一向活躍。近年銀行按揭成數受限,更吸引不少新財務公司進入市場,為資金短缺的買家提供二按。

所謂二按又有正規及非正規之分,原則上,把物業抵押予銀行,未得貸款銀行同意,業主是不可以把物業再抵押予第三方的。有銀行同意的二按,便是正規二按,多數見於一手盤,在銀行提供一按之外,發展商安排財務公司提供二按。正規二按除了有銀行同意,一及二按也要一併經過壓力測試,借款人借入超負荷的債務的風險較低。

官方負擔數字難反映違規二按影響
相對而言,借用一按後,未經貸款銀行同意,再借二按,便屬非正規。非正規二按,賣點是「靈活」(有關財務公司對供款負擔的要求較銀行寬鬆),代價是利率較高,借款人可能超借。單看銀行體系按揭的供款負擔,可說非常健康,但考慮到非正規二按的存在,「樓市健康,負擔不重」的說法可能要打折扣。

一按借款人借用較高息的二按,理論上會令銀行風險增加(業主應付不了一、二按的供款,出現關連違約)。新措施推出後,新批一按的小業主便難以借用違規二按,對銀行來說是好事。對樓市而言,由於非正規二按的利率較高,較多是業主以此套現周轉,以此置業的用家甚至投資者都不多,對成交的影響不大。

受新措施影響最大的,無疑是提供二按的財務公司,未來非正規二按的空間收窄,業務將受影響。估計部分較有財力的公司或會轉型,向買家提供整筆一按,由於不受金管局監管,成數較銀行更有彈性。不過,財務公司的利息成本與銀行不可同日而語;樓價1000萬元,借500萬元一按,利率2厘,200萬元二按,利率10厘,平均按息4厘多。如果是一筆700萬元按揭,利率10厘,借用的人料將大減。

原文刊於信報網站2016年11月1 日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...